LA LABOR DE TASACIÓN

DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA
EN TIEMPOS DE CRISIS
ÁNGEL SANZ SAR TE*
MIGUEL A. ALONSO**
ALEJANDRO RUIZ-AYUCAR SEIFER T***

En los últimos ocho años hemos vivido lo que muchos consideran

la «época dorada» del mercado inmobiliario español. Tiempos
en los que el precio de la vivienda ha crecido de manera ininte-
rrumpida en torno a ritmos del 15% anual. En estos años, la
totalidad de los agentes que han intervenido o influido de una
forma u otra en el sector inmobiliario (bancos centrales, bancos
comerciales, constructoras, promotores inmobiliarios, tasadores
de inmuebles y familias), han participado activamente en este
crecimiento desmesurado del sector. Todos hemos contribuido
a «inflar la burbuja inmobiliaria».1

— Por un lado, desde finales de la década de los noventa, los

bancos centrales mantuvieron una política monetaria fuerte-
mente expansiva que, creando falsas señales en los mercados,
indujo a un excesivo optimismo en empresas y familias. En
un contexto de burbuja monetaria, el endeudamiento no

* Abogado y Perito Judicial Inmobiliario. Vicepresidente del Grupo Interlex.

Email: grupointerlex@gmail.com
** Doctor en Economía y MSc in Economics (Universidad de Essex, Gran Breta-
ña). Profesor Titular del Departamento de Economía Aplicada I de la Universidad
Rey Juan Carlos de Madrid. Email: miguelangel.alonso@urjc.es
*** Notario del Ilustre Colegio de Notarios de Madrid. Email: notario-ruizayucar@
notariado.org
1 Véase en este sentido el excelente informe publicado por Alberto Recarte en

Libertad Digital: http://www.libertaddigital.com/fragmentos/recarte-pdf-crisis-

financiera-internacional-crack-financiero-espanol.html

Procesos de Mercado: Revista Europea de Economía Política

Vol. V, n.º 2, Otoño 2008, pp. 235 a 249
236 ÁNGEL SANZ, MIGUEL A. ALONSO Y ALEJANDRO RUIZ-AYUCAR

importaba, pues se suponía que los precios de los bienes

inmuebles (suelo, viviendas…) siempre subirían y los tipos
de interés permanecerían en niveles suficientemente bajos.
Marcados por este optimismo artificialmente creado por la
abundancia de liquidez, muchas familias y empresas acaba-
ron cayendo en la trampa de un excesivo endeudamiento.
— Por otro lado, la abundancia de crédito barato provocó un exce-
so de endeudamiento e inversión en el sector de la construc-
ción. Los promotores inmobiliarios acabaron pagando precios
excesivos por el suelo, lo que sin duda contribuyó al fuerte
crecimiento del precio de la vivienda. No obstante, pese a ser
conscientes de los exorbitantes precios pagados, los promo-
tores inmobiliarios incrementaron sustancialmente la oferta
de inmuebles en la falsa creencia de que siempre habría
demanda para todo lo que se construyera.2
— Finalmente, se equivocaron las entidades de crédito, finan-
ciando no sólo la compra de viviendas sino también la inver-
sión de las empresas constructoras en condiciones muy ven-
tajosas. El continuo crecimiento en el precio de los activos
inmobiliarios (suelo y vivienda), los convertía en un exce-
lente colateral para los préstamos concedidos, incluyendo los
préstamos de alto riesgo.

Después de examinar el contexto macroeconómico que indu-

jo a la creación de la burbuja inmobiliaria a finales de la década
de los noventa y primeros años del siglo XXI, el presente traba-
jo trata de analizar el comportamiento de uno de los agentes
que intervienen en los procesos de compraventa de inmuebles:
los tasadores inmobiliarios, tanto en la fase de «exuberancia irra-
cional» de los últimos años, como en los actuales tiempos de
crisis surgidos tras el reventón de la burbuja de precios en el sector
de la construcción. Igualmente, pretende determinar qué instru-
mentos requiere el tasador inmobiliario para, con el ejercicio de

2 El transcurso del tiempo y el inicio de la crisis hipotecaria, se encargarían de

demostrar que en los últimos años la oferta de vivienda tendió a crecer a un ritmo
muy superior a su demanda, provocando una acumulación no deseada de stocks que
ahora permanece sin vender.
LA LABOR DE TASACIÓN DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA 237

su profesión, favorecer el buen funcionamiento y la transparen-

cia del mercado inmobiliario, eliminando por otro lado algunos
de los procedimientos que han contribuido a inflar la burbuja de
precios de la propiedad residencial en los últimos años.

I.
EL CONTEXTO MACROECONÓMICO:
ERRORES DE DECISIÓN, RIESGO MORAL
Y BURBUJA INMOBILIARIA

La actual crisis de las hipotecas comienza a gestarse a principios

de la década de los noventa, y muy especialmente en los prime-
ros años del siglo XXI. El estallido de la burbuja tecnológica
entre 2000 y 2001, y los atentados del 11 de septiembre de 2001,
supusieron un clima de inestabilidad que indujo a los principa-
les bancos centrales a expandir las magnitudes monetarias y a
bajar los tipos de interés a niveles inusualmente bajos, en un in-
tento de reactivar el consumo y la producción a través de un auge
artificial (es decir, no respaldado por una acumulación previa de
ahorro) y desmesurado del crédito bancario.
Estos años de expansión crediticia, que en Estados Unidos
se habían iniciado con la recesión de 1992 y en Europa años más
tarde con la creación de la moneda única, generaron una enor-
me cantidad de liquidez en los mercados internacionales que
distorsionó el proceso de toma de decisiones de los agentes, alte-
rando los criterios de valoración de riesgos de las instituciones
bancarias, provocando situaciones de sobreendeudamiento y
sobreinversión a todos los niveles (bancos, empresas y familias),
y alimentando una burbuja de precios en el sector de las cons-
trucción de algunos países desarrollados. La economía de estas
naciones entró en una fase de «exuberancia irracional».
En este escenario, los préstamos hipotecarios se concedían
sobre la falsa expectativa, espoleada por la propia política expan-
siva de los bancos centrales, de que: (1) los precios de la vivien-
da siempre crecerían, por lo que los activos inmobiliarios no
sólo eran un objeto de inversión deseable para las familias, sino
también un buen colateral para los bancos (incluso en el caso de
238 ÁNGEL SANZ, MIGUEL A. ALONSO Y ALEJANDRO RUIZ-AYUCAR

la concesión de hipotecas de alto riesgo); (2) los tipos de interés

se situarían permanentemente en los niveles artificialmente bajos
—teniendo en cuenta el volumen de ahorro que existía en las
economías nacionales— que estaban promoviendo los bancos
centrales; y (3) el crédito siempre sería abundante en condicio-
nes muy ventajosas.
Nada hacía presagiar que este escenario cambiaría radical-
mente pocos años después: el crédito dejaría de ser abundante
hasta llegar al extremo de brillar por su escasez, los tipos de in-
terés se multiplicarían al alza, y los precios de la vivienda entra-
rían en una etapa de descenso sostenido.
Tan importantes como los errores de decisión generalizados
—sobreinversión y sobreendeudamiento— provocados por una
mala gestión monetaria, serían los comportamientos de riesgo
moral estimulados por la confianza en un rescate masivo del
sistema bancario en caso de aflorar problemas de liquidez o de
solvencia.3 La crisis del sudeste asiático de 1997 ya había demos-
trado que, bajo un sistema de garantía gubernamental —ya sea
explícita o implícita— de los depósitos bancarios, las entidades
de crédito reciben fuertes estímulos para perseguir estrategias
de préstamo e inversión altamente arriesgadas que, finalmente,
pueden precipitar el estallido de una tormenta financiera.4
En consecuencia, frente a aquellos que consideran que en la
actual crisis de las hipotecas subprime, los mercados financieros
han fallado y requieren más regulación, puede oponerse el argu-
mento de que éstos se han movido al son de errores de decisión
masivos —provocados por una política monetaria errónea—, y

3 Habitualmente se utilizan argumentos del tipo «demasiado grande para que-

brar» para justificar la existencia de estos rescates financieros masivos. Según este
argumento, debe evitarse que ciertas empresas o instituciones financieras quiebren
ya que, dado su tamaño, provocarían repercusiones a corto plazo inaceptables sobre
la actividad económica de una nación. Sin embargo, la intervención del Estado para
solucionar un problema causa la aparición de uno nuevo, en forma de comporta-
mientos de riesgo moral, sin erradicar definitivamente el primero.
4 En otras palabras, la expectativa de que los estados nacionales acudan al resca-

te del sistema bancario en caso de crisis, estimula un tipo de comportamientos arries-

gados —riesgo moral vinculado al intervencionismo estatal— que finalmente obli-
gan al citado rescate. En consecuencia, la crisis y la posterior intervención estatal
que ésta suscita, se convierten en una especie de profecía autocumplida.
LA LABOR DE TASACIÓN DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA 239

comportamientos de riesgo moral estimulados por una mala

intervención, y una peor supervisión, de los estados nacionales
en sus correspondientes sistemas financieros en general, y banca-
rios en particular.5
Lejos de la existencia de una regulación financiera insufi-
ciente, en varias economías del mundo desarrollado han fa-
llado los mecanismos de supervisión sobre la actividad de las
instituciones de crédito, afectando a la transparencia y, por
tanto, al buen funcionamiento de los mercados. Así, durante la
fase de exuberancia irracional, los supervisores no hicieron nada
por evitar el crecimiento de una serie de mercados y produc-
tos financieros que eran completamente opacos a su labor de
inspección. 6

5 En ese sentido, resulta especialmente relevante el artículo publicado por

Lawrence H. White en el número de octubre de 2008 de la revista The Freeman: ideas

on Liberty, bajo el título «The subprime Crisis Shows that Government Intervenes
Too Little in Financial Markets? It Just Ain’t so!»
6 Por otro lado, frente al argumento especialmente extendido de que debe incre-

mentarse la regulación de los mercados financieros internacionales, no debe olvi-

darse que uno de los gigantes rescatados en la actual crisis de las hipotecas —Fannie
Mae— nació en 1937 en el marco de las políticas del New Deal y, aunque en 1968
fue privatizado, siguió manteniendo hasta la fecha la condición de «empresa con patro-
cinio gubernamental». En 1977, en un intento de igualar y «democratizar» el acce-
so a la vivienda de todos los norteamericanos, la Community Reinvestment Act promul-
gada por Jimmy Carter, obligó a las instituciones financieras del país a conceder
hipotecas que el mercado se negaba a ofrecer por el bajo rating crediticio de los
candidatos. Fue entonces cuando surgieron las hipotecas de alto riesgo bajo los
auspicios del gobierno estadounidense. Posteriormente, en 1992, la administración
Clinton presionó a Fannie Mae para que relajara aún más las condiciones requeri-
das para adquirir una hipoteca. Una consecuencia de estas presiones, fue la expan-
sión del mercado secundario de hipotecas de alto riesgo y las titulizaciones de las
mismas. Entre 1999 y 2005, bajo la dirección de Franklin D. Raines (designado por
Bill Clinton para expandir su objetivo de «vivienda para todos»), Fannie Mae se embar-
có en una campaña de crecimiento del crédito hipotecario que ignoraba cualquier
principio básico de prudencia. En este contexto, en 2007, Fannie financiaba una de
cada cinco hipotecas en Estados Unidos, y a comienzos de 2008 concedía el 80% de
las hipotecas de nueva creación. No puede por tanto negarse, que el mercado de las
hipotecas de alto riesgo era conocido y crecía bajo el consentimiento, o cuando
menos la apatía, de la administración norteamericana. Bajo esta línea de razonamiento,
¿seguiría siendo entonces sostenible el argumento de que los mercados han falla-
do? (Los autores agradecen la brillante labor investigadora realizada por Karen
Maeyens, en el marco del Master en Economía de la Escuela Austriaca de la Univer-
sidad Rey Juan Carlos de Madrid.)
240 ÁNGEL SANZ, MIGUEL A. ALONSO Y ALEJANDRO RUIZ-AYUCAR

Por consiguiente, bajo esta interpretación de la crisis, el entor-

no recesivo al que se ven abocadas las economías del mundo
desarrollado en el momento actual, responde a la reacción de los
mercados en su intento de detectar y depurar los errores de deci-
sión masivos cometidos en el pasado —durante la fase de exube-
rancia irracional—, y devolver los precios sobrevaluados de los
activos a sus valores reales previos a la formación de la burbuja.

II.
ALGUNAS «IMPRUDENCIAS» EN EL FUNCIONAMIENTO
DEL SECTOR INMOBILIARIO ESPAÑOL

En la última década, a nivel microeconómico, la totalidad de los

agentes que han intervenido o influido de una u otra forma en
el sector inmobiliario español, han participado activamente
en el crecimiento desmesurado de este sector.
Por un lado, aprovechando una coyuntura especialmente favo-
rable marcada por un fuerte crecimiento de la demanda de vivien-
da que obtenía financiación bancaria abundante y barata7, los
propietarios de suelo pusieron a la venta sus propiedades a unos
precios artificialmente altos. En este contexto, los promotores inmo-
biliarios aceptaron estos precios impuestos, ya que hasta el más
prudente de ellos sabía que de no entrar en el juego de comprar suelo
—aún conociendo que su precio era excesivo— lo haría un promo-
tor competidor, quedando rezagado en la loca carrera por acapa-
rar terrenos. Además, mantenían la ciega expectativa de que sus
promociones estarían vendidas en tiempo récord —muchas veces
sobre plano— y a unos precios siempre al alza que cubrirían sobra-
damente el pago del suelo y la construcción de las viviendas, gene-
rando unos beneficios adicionales próximos al 40% de la inversión.

7 Además, este fuerte crecimiento de la oferta de financiación en ningún momen-

to fue reflejo de una acumulación de ahorro previa, sino que respondió a la política
monetaria excesivamente laxa practicada por los principales bancos centrales. Las fuer-
tes expansiones monetarias orquestadas a lo largo de la última década, habrían provo-
cado errores de decisión masivos a diferentes niveles, «desquiciando» la estructura
del proceso productivo de la mayoría de las economías afectadas por la actual crisis
hipotecaria, y alimentando una burbuja de precios en el sector inmobiliario.
LA LABOR DE TASACIÓN DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA 241

Dados estos precios, a los compradores de viviendas no les

importaba endeudarse desmesuradamente —en muchas ocasio-
nes por encima de su capacidad de ingreso— ya que consideraban
su inversión un negocio de rentabilidad segura y continuamen-
te creciente8, superior a los intereses exigidos por las entidades
bancarias sobre los préstamos concedidos.
Por otro lado, las instituciones de crédito, impulsadas por las
políticas de dinero artificialmente barato implementadas por los
distintos bancos centrales, accedieron a financiar las compras,
tanto de suelo por parte de los promotores inmobiliarios como
de vivienda por parte de sus inversores o consumidores finales,
basándose en la misma expectativa que los promotores: las
viviendas adquiridas experimentarían un rápido crecimiento de
valor, suficiente para garantizar la devolución de los préstamos
bancarios.
En este entorno, los tasadores inmobiliarios se vieron —y
continúan viéndose— permanentemente presionados por parte
de los interesados —entidades financieras, vendedores y compra-
dores— para que sus valoraciones, tanto de los terrenos como
de las viviendas, sean lo suficientemente altas como para satis-
facer los intereses de todos los intervinientes en el mercado.
Por último, los intermediarios no han dudado en incremen-
tar los precios de compraventa con unos honorarios en ocasio-
nes excesivos, lo que ha repercutido en el precio final del produc-
to —la vivienda o el suelo según el caso—.
Todas estas acciones, que aisladamente podrían calificarse de
abusos o imprudencias —según el caso— propios de una econo-
mía de burbuja, han provocado que el mercado inmobiliario
infle artificialmente el valor de los bienes inmuebles. Si bien este
hecho no parece haber sido preocupante a los ojos de los agen-
tes económicos (especialmente de los banqueros centrales) en la
fase de burbuja de los últimos años, sí parece haber cobrado
especial relevancia tras el reventón de la burbuja inmobiliaria y
el fuerte descenso de la actividad económica real. Es ahora cuan-
do debe permitirse que el mercado descubra, corrija y depure los
errores de inversión cometidos en el pasado —durante la fase

8 Dado el incesante crecimiento de los precios de la vivienda.

242 ÁNGEL SANZ, MIGUEL A. ALONSO Y ALEJANDRO RUIZ-AYUCAR

de exuberancia irracional—, y determine el valor real de los acti-

vos hasta ahora sobrevalorados.

III.
UN CASO PARTICULAR: LA LABOR
DE LOS TASADORES INMOBILIARIOS
EN UNA ECONOMIA BAJO EL FANTASMA
DE LA CRISIS INMOBILIARIA Y FINANCIERA

Actualmente, el tasador inmobiliario es un agente fundamental

en todo proceso de compraventa de bienes inmuebles ya que, para
financiar dichas operaciones, es imprescindible que bancos y
cajas de ahorros dispongan de un valor fiable de estos inmue-
bles. El valor que resulta de la tasación inmobiliaria, será to-
mado como referencia por las entidades de crédito a la hora de
financiar la compraventa y constituir una garantía hipotecaria
sobre el inmueble vendido.9
En consecuencia, bajo la actual estructura de funcionamiento
del mercado inmobiliario español, la función del tasador es primor-
dial. Sin ella, no sería posible establecer un valor de referencia
del inmueble que fuese válido y aceptado por todas las partes.
El valor de un bien inmueble varía con el transcurso del
tiempo y de las circunstancias coyunturales que existen en el

9 La labor del tasador inmobiliario es fundamental en el cálculo del llamado loan

to value ratio (LTV), que determinará el importe de los préstamos hipotecarios conce-
didos por la banca en relación al valor de tasación de los inmuebles. El loan to value
ratio (LTV), o ratio préstamo-valor de tasación, es la relación entre el importe del prés-
tamo hipotecario y el valor de tasación del inmueble financiado, expresada como un
porcentaje. Durante los años de exuberancia irracional, la financiación otorgada por
las entidades bancarias españolas para la adquisición de inmuebles fue incremen-
tándose hasta el punto de alcanzar, en algunos casos, una ratio préstamo/valor de
tasación de hasta un 110%, cuando lo normal era que se prestase entre el 70 y el 80%
del valor de tasación. Esta práctica no sólo estimuló el crecimiento de la demanda de
vivienda, alimentando la burbuja inmobiliaria en nuestro país, sino que facilitó la conce-
sión de préstamos de consumo con garantía hipotecaria (lo que en la literatura anglo-
sajona se denomina mortgage equity withdrawal, MEW), especialmente extendidos en
aquellas naciones que ahora pueden verse más afectadas por un ajuste de su mer-
cado inmobiliario: Estados Unidos, Reino Unido, Australia, Holanda, Dinamarca...
LA LABOR DE TASACIÓN DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA 243

momento de su tasación. En este sentido, la labor del tasador

consiste en determinar el valor de un bien inmueble en un mo-
mento determinado y para una finalidad concreta.
Esta labor no es fácil. Hay una serie de circunstancias extrín-
secas al propio inmueble que se valora, que influyen determi-
nantemente en el resultado final de la tasación. Estas circuns-
tancias, constituyen una realidad que no puede ser indiferente
al tasador, el cual se encuentra con el inconveniente añadido que
resulta del hecho de que las diferentes técnicas de valoración, no
contemplan por completo todos los componentes extrínsecos que
afectan al propio proceso de valoración. Por este motivo, existe
un importante componente subjetivo en toda tasación inmobiliaria,
independientemente de la normativa y de la técnica o técnicas a
aplicar para determinar el valor del inmueble objeto de tasación.
Este grado de subjetividad, sólo puede contrarrestarse con la
pericia del tasador, es decir, con su experiencia y profundo cono-
cimiento del mercado inmobiliario y de sus circunstancias.
No obstante, dicha subjetividad puede provocar que las valo-
raciones no se encuentren suficientemente motivadas, especial-
mente en lo que se refiere a las decisiones tomadas por el tasa-
dor siguiendo su criterio y experiencia. Para evitar al máximo
posible esta subjetividad, que en cierta medida es inevitable que
exista, la obligación del tasador pasa por aplicar unas determi-
nadas técnicas valorativas, dependiendo del bien objeto de tasa-
ción y de la finalidad de la misma. Estas técnicas darán lugar a
una valoración del inmueble lo más objetiva posible.
Los citados métodos valorativos aparecen recogidos y regu-
lados en la Orden ECO/805/2003, de 27 de mayo, sobre normas
de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos
para ciertas entidades financieras. Además de los métodos va-
lorativos, la Orden establece cuáles son los principios en los
que debe sustentarse la labor del tasador. A modo meramente
enunciativo son: el principio de prudencia valorativa, el de
mayor y mejor uso 10, el de sustitución, el de valor residual, el

10 Es decir, el uso más adecuado y financieramente factible que se hace de un

bien inmueble dentro de sus posibilidades físicas y legales, que da como resultado
el mayor valor del bien.
244 ÁNGEL SANZ, MIGUEL A. ALONSO Y ALEJANDRO RUIZ-AYUCAR

de anticipación11, el principio de temporalidad, el de finalidad12,

el de adición y el del mínimo error. El tasador debe guiarse por
estos principios a la hora de elaborar la valoración del inmueble.
Asimismo, la Orden establece cuatro métodos a aplicar para la
valoración, dependiendo del tipo de inmueble que se trate: méto-
do de coste, método de comparación, de actualización de rentas y
método residual. Este apartado se centra en el método de compa-
ración, ya que es el más utilizado al ser el adoptado como técnica
prioritaria de valoración por la normativa hipotecaria, además de
ser considerado el más objetivo y adecuado como indicador de los va-
lores de mercado. Por otro lado, se trata del método más utilizado
tanto en el ámbito empresarial, como financiero y de garantías.
Su funcionamiento aparece descrito en los artículos 22 y
siguientes de la Orden ECO 805/2003. Muy resumidamente
consiste en, primero, establecer las cualidades y características
del inmueble que puedan influir en su valor, y posteriormente
seleccionar el segmento del mercado inmobiliario de compara-
bles, procurando obtener precios actuales de compraventa. A
continuación, se selecciona una muestra representativa de dichos
precios —al menos seis muestras o testigos—, a la que se aplica-
rá el procedimiento de homogeneización necesario, mediante la
aplicación de los coeficientes correctores que correspondan, obte-
niendo así el valor homogeneizado del inmueble.
Conviniendo que el método de comparación es el más obje-
tivo, utilizado y, probablemente, adecuado para la obtención del
valor de mercado más factible, la forma de obtener los compa-
rables no deja de quedar bajo la discrecionalidad del tasador, si
bien es cierto que guiándose por determinados criterios que se
concentran fundamentalmente en la obtención de testigos que
sean objetivamente parecidos al inmueble objeto de tasación:
metros, localización, calidad de los materiales usados, antigüe-
dad del inmueble, etc.
En la práctica, es la entidad financiera, en nombre de quien soli-
cita la financiación que llevará aparejada la garantía hipotecaria

11 Valor del inmueble en función de las expectativas de renta que pueda propor-

cionar en un futuro, retrotraídas al momento presente.

12 Según el cual la finalidad de la valoración condicionará el método a aplicar.
LA LABOR DE TASACIÓN DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA 245

sobre el inmueble a tasar, quien pide dicha valoración a la so-

ciedad tasadora con la que habitualmente trabaja. La sociedad
tasadora, a su vez encarga el trabajo a uno de sus agentes —que,
dependiendo de las sociedades, trabajan para éstas como em-
pleados en nómina o como freelance—. Parece lógico pensar que
el tasador asignado tenga conocimientos exhaustivos de la zona
donde se encuentre el inmueble a valorar, pero este extremo no
siempre se cumple. Esto puede deberse a diversos motivos: que
el tasador asignado tenga una amplia zona de trabajo, que abar-
que distintos municipios, que haya cambiado de zona, o cual-
quier otra razón posible. Cuando esto ocurre, y ocurre con bastan-
te frecuencia, el tasador se encuentra en un municipio que le es
ajeno y donde no conoce, al menos a priori, las circunstancias
particulares que rodean al inmueble a valorar.
En estos casos, la práctica habitual de los tasadores es infor-
marse de las peculiaridades de la zona a través de las inmobi-
liarias existentes en el municipio o barrio de que se trate, sien-
do éstas las que informan y facilitan los comparables necesarios
para realizar la valoración, además de intentar localizar testigos
a través de particulares que anuncien sus inmuebles a la venta.
Al precio que tienen los testigos facilitados por las inmobiliarias,
hay que aplicarles una reducción para descontar los costes corres-
pondientes a la comercialización, además de los coeficientes
señalados con anterioridad.
Este sistema es el que se utiliza habitualmente para valorar
los inmuebles objeto de tasación. El resultado es una valora-
ción que se ajusta razonablemente al precio de mercado. El méto-
do de comparación es una técnica muy eficaz en tiempos de
bonanza económica, cuando el valor de los inmuebles se reva-
loriza de forma continua y rápida, ya que los comparables que
se toman —incluso en el supuesto de no conocer la zona o
municipio donde se encuentre el inmueble a tasar— son perfec-
tamente válidos, considerando que la demanda de viviendas
es continua y, por tanto, las compraventas al precio solicitado
por la propiedad o la inmobiliaria encargada de la venta son
constantes.
El problema surge en un contexto de desaceleración econó-
mica y de crisis en el sector inmobiliario, cuando las compraventas
246 ÁNGEL SANZ, MIGUEL A. ALONSO Y ALEJANDRO RUIZ-AYUCAR

disminuyen de forma ostensible y existe una volatilidad incon-

trolada a la baja en los precios de los inmuebles. En otras pala-
bras, en una situación como la actual, como consecuencia de la
crisis económico-financiera que sufrimos, no son fiables las refe-
rencias que puedan tomarse de las inmobiliarias (o de las ofer-
tas particulares de venta de inmuebles) de la zona donde se en-
cuentre la propiedad a valorar.
No pueden considerarse fiables desde el momento en el que
aceptamos que existe un número muy reducido de compraven-
tas, por lo que las ofertas de venta de particulares o en inmobi-
liarias tienen un «tiempo de espera» (que transcurre desde que
el activo se pone a la venta hasta que finalmente se vende) supe-
rior, en la mayoría de los casos, a seis meses. Esto quiere decir
que el pago que la propiedad pide para proceder a la venta del
inmueble, es demasiado alto respecto al precio real de mercado.
En época de «vacas gordas» ocurre lo contrario: en general el
«tiempo de espera» es bastante corto, lo que significa que la can-
tidad pedida por la propiedad como precio de venta se acerca
bastante al valor real de mercado.
Llegados a este punto, cabe concluir que el «método de compa-
ración» es fiable y objetivo siempre que el mercado inmobilia-
rio se comporte de forma razonablemente estable, de manera
que la cantidad de inmuebles demandados y ofertados se apro-
xime, no transcurriendo mucho tiempo entre la oferta del bien
y la venta efectiva del mismo. Sin embargo, cuando se paraliza
el mercado como en el momento actual, es muy discutible que
pueda aplicarse este método valorativo en una tasación.

IV.
UNA PROPUESTA PARA DOTAR DE MAYOR
TRANSPARENCIA AL FUNCIONAMIENTO
DEL MERCADO INMOBILIARIO

¿Cuál sería la solución en este caso? A priori la respuesta parece

obvia: utilizar un método de valoración alternativo dentro de los
contenidos en la Orden ECO/805/2003, relegando el descrito
«método de comparación».
LA LABOR DE TASACIÓN DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA 247

Otra opción sería hacer un uso más riguroso del método de

comparación enriqueciéndolo con datos que tengan la mayor
fiabilidad, como lo son los precios o valores consignados en las
escrituras públicas por las que se transmiten la propiedad de los
bienes inmuebles, o se constituyen derechos reales de uso y dis-
frute sobre los mismos.
No en vano se ha reformado el Reglamento Notarial en fecha
bastante reciente en orden a obtener la colaboración de los nota-
rios españoles en iniciativas tan actuales como la lucha contra
el fraude o la prevención del blanqueo de capitales (ver Ley
36/2006 de 29 de noviembre). La actuación de los notarios al dar
forma a las convenciones jurídicas que afectan a los bienes inmue-
bles, está en condiciones de servir de filtro para localizar deter-
minadas actuaciones que puedan dar origen a movimientos de
capitales opacos o no declarados, y por otra parte, ofrecer una
lectura real y fiable del valor actual de los bienes y derechos, en
especial en los actos a título oneroso.13
Dado que los datos contenidos en las escrituras públicas, como
son el precio o el valor de los actos que documentan, se vuelcan
a un listado que los notarios confeccionan obligatoriamente y con
periodicidad quincenal en el llamado «índice único informatiza-
do», el presente trabajo sugiere que esta información se ponga a
disposición de los tasadores inmobiliarios, máxime en estos momen-
tos en los que las operaciones de compraventa se han reducido
sustancialmente y, como consecuencia del ajuste del mercado
inmobiliario, los precios de la propiedad residencial —sobreva-
lorados hasta la fecha— tienden a converger hacia su valor real.14

13 El artículo 24 de la citada ley establece que el Notario está obligado a «velar por

la regularidad no sólo formal sino material de los actos o negocios jurídicos que autori-
ce o intervenga, por lo que están sujetos a un deber especial de colaboración con las auto-
ridades judiciales y administrativas». En lo que se refiere a las escrituras relativas a
transmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles a título oneroso, los Notarios quedan
obligados a identificar «cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dine-
ro (...), los medios de pago empleados por las partes.» En este sentido, «deberá identifi-
carse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escri-
tura, su cuantía, así como (especificar si el pago) se efectuó en metálico, cheque, bancario
o no, (…) nominativo o al portador, (…) o bien mediante transferencia bancaria».
14 El acceso a esta información, favorecería la labor de los tasadores promoviendo

la transparencia y el buen funcionamiento del mercado inmobiliario.

248 ÁNGEL SANZ, MIGUEL A. ALONSO Y ALEJANDRO RUIZ-AYUCAR

Con las modificaciones introducidas en el Reglamento Nota-

rial —especialmente en su artículo 24— y demás normativa recien-
te, al estar el Notario obligado a que aparezcan en las escrituras
los justificantes de los medios de pago empleados en las compras
de inmuebles, ya no hay prácticamente margen a la discrepan-
cia entre el precio realmente pagado y el valor declarado en la
escritura, como podía ocurrir en tiempos pretéritos.15 En conse-
cuencia, el precio declarado se convierte, a los efectos señalados
en este trabajo, en un testigo fiable para posteriores valoraciones.
El único obstáculo es poder acceder a los datos del índice de
los Notarios al que en estos momentos solamente tienen acceso
las Administraciones, fundamentalmente la tributaria. Es por
tanto necesario y urgente dictar las normas necesarias y establecer
las cautelas convenientes para facilitar el acceso a esta infor-
mación, lo que facilitaría el trabajo a los tasadores, y permitiría
reducir en gran medida el grado de subjetividad existente en toda
valoración al emplearse comparables más precisos y fiables que
los facilitados por las inmobiliarias o por los particulares.
Unas tasaciones más precisas repercutirían también en la valora-
ción de los activos inmobiliarios permitiendo con ello, por citar al-
gunos ejemplos, evitar en gran medida las sobrevaloraciones o la
falta de transparencia de los mercados inmobiliarios y los llama-
dos «activos tóxicos», en este caso también de origen inmobiliario.

V.
COMENTARIOS FINALES

En un mundo en el que los agentes económicos deben adoptar

decisiones en un entorno de incertidumbre, los precios de merca-
do son un vehículo de transmisión de información esencial que

15 El valor declarado en escritura podía estar infravalorado entre un 20 y un 30%

respecto al precio realmente pagado. Esta discrepancia implicaba que los precios refle-
jados en escritura no podían ser tenidos en cuenta como testigos para posteriores
valoraciones puesto que no eran reales, ni tampoco se aproximaban al valor real del
inmueble. Por tanto, esta situación no sólo restaba transparencia a las operaciones
del mercado inmobiliario, sino que contribuía a inflar los precios de la propiedad
inmobiliaria acentuando el clima de burbuja.
LA LABOR DE TASACIÓN DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA 249

guía las decisiones tanto de productores como de consumidores,

haciendo que éstas sean mutuamente compatibles.
Los precios de mercado reflejan los cambios en las valoraciones
subjetivas por parte de los consumidores, así como las escase-
ces relativas de los recursos alternativos. Por tanto, partiendo de
la información que ofrecen, los agentes económicos toman deci-
siones sobre la base de su propio conocimiento, experiencia y
expectativas, coordinados en todo momento por los movimientos
observados en los precios relativos. De este modo, el sistema de
precios de una economía —cuando no está regulado, intervenido
o manipulado— se convierte en un elemento esencial de reduc-
ción de incertidumbre, que evita la acumulación de errores de
decisión.
En consecuencia, partiendo de este razonamiento, el sistema
de precios se define como una red de comunicaciones fiable que esta-
blece la base para una coordinación económica eficaz, favore-
ciendo el buen funcionamiento del mercado y de la economía en
su conjunto.
En esta línea, el presente trabajo sugiere la adopción de meca-
nismos que doten de mayor información a los tasadores inmo-
biliarios para que, en el ejercicio de su trabajo, dispongan de más
de instrumentos de decisión que favorezcan el buen funciona-
miento y la transparencia del mercado inmobiliario en nuestro
país. La existencia de un «índice único informatizado» que infor-
ma verazmente del importe de las operaciones de compraventa
de bienes residenciales, y la posibilidad de que los tasadores y
peritos judiciales inmobiliarios puedan acceder a este registro,
pueden ser elementos que contribuyan a reducir el grado de opa-
cidad de las operaciones inmobiliarias, eliminando algunos de
los procedimientos que han contribuido a inflar la burbuja de
precios de la propiedad residencial en los últimos años.