ARQ.

PABLO 20/10/2023
VALDEZ AGUILAR

AVALUO COMERCIAL

'TERRENO SEMI-U.RBANO"

Ubicación: BARIIO MAQUIXTLA.

ZACATLAN, PUEBLA
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VALDEZ AGUILAR

ANTECEDENTES
VALUADOR ARQ. PABLO VALDEZ AGUILAR
SOLICITANTE ERASMO ARROYO ESCOBEDO
FECHA DE AVALUÓ Octubre 20 del 2023
INMUEBLE QUE SE AVALÚA TERRENO SEMI-URBANO
UBICACIÓN DEL INMUEBLE BARRIO DE MAQUIXTLA, ZACATLÁN, PUEBLA
RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD PROPIEDAD PRIVADA
PROPIETARIO DEL INMUEBLE ERASMO ARROYO ESCOBEDO
OBJETO DEL AVALUÓ ESTIMAR EN VALOR COMERCIAL
PROPOSITO DEL AVALUÓ COMPRA - VENTA
CUENTA PREDIAL NO SE PROPORCIONO
BOLETA DE AGUA NO SE PROPORCIONO

CARACTERISTICAS URBANAS
CLASIFICACIÓN DE ZONA SEMI - URBANA
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN ESCUELA
ÍNDICE DE SATURACIÓN 10%
POBLACIÓN NORMAL A NIVEL SOCIO ECONÓMICO
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL DEL AIRE, VISUAL Y AUDITIVA (SIN REGISTROS
OFICIALES) LAS PROPIAS DE LA CIUDAD, NO
EXISTEN REGISTROS OFICIALES
USO DE SUELO INDUSTRIA LIGERA Y SERVICIOS PÚBLICOS
VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA SE ACCEDE POR LIBRAMIENTO (CARRETERA)
SERVICIOS PÚBICOS AGUA POTABLE EN COLINDANTE (SIN SERVICIO DE
DRENAJE Y SIN SERVICIO ELECTRICA)
EQUIPAMIENTO URBANO EL PREDIO SE ENCUENTRA A LAS ORILLAS DE LA
CIUDAD, POR LO QUE EL EQUIPAMIENTO SE
ENCUENTRA A 500 M O MÁS.
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VALDEZ AGUILAR TERRENO
RAMO DE CALLES TRANSVERSALES, AL COLINDA CON CALLE PRIVADA, AL ORIENTE COLINDA
LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN CON PROPIEDAD PRIVADA, AL NORTE COLINDA CON
CARRETERA LIBRAMIENTO Y AL PONIENTE COLINDA CON
PROPIEDAD PRIVADA

NORTE

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN

TERRENO
MEDIDAS Y COLINDANCIAS FUENTE: PLANO TOPOGRAFICO
AREA TOTAL: 400m2
A. DEL TERRENO Ubicación: Maquixtla
Ubicación de la manzana: Barrio Maquixtla
ORIENTACIÓN DISTANCIA LINDEROS
NORTE 22.24M CARRETERA LIBRAMIENTO
SUR 18.49 M PASEO DE SERVIDUMBRE
ORIENTE 23.07 M CARLOS GONZALES ORTEGA
PONIENTE 17.47 M JOSEFINA JUÁREZ ORTEGA
Topografía y configuración PENDIENTE DESCENDENTE 12.85% Y DE FORMA
REGULAR
Características panorámicas VISTA DE PREDIOS BALDÍOS
Densidad habitacional NO APLICA
Intensidad de construcción USO DE SUELO HABITACIONAL Y PUBLICO
Servidumbres y restricciones SERVIDUMBRE NO TIENE. RESTRICCIONES LAS
INDICADAS EN EL REG. DE CONSTRUCC. Y PLANES
DE DESARROLLO DE LA CIUDAD.
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VALDEZ AGUILAR Descripción general del inmueble
USO ACTUAL:

TERRENO URBANO BALDIO

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN APLICADAS NO TIENE
TIPOS CONSTRUC. APRECIADOS FOSA SÉPTICA
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA NINGUNA
CONSTRUCCIÓN
NUMERO DE NIVELES NO TIENE
VIDA ÚTIL REMANENTE NO TIENE
ESTADO DE CONSERVACIÓN NO TIENE
CALIDAD DEL PROYECTO NO TIENE
UNIDADES RENTABLES UNA EL TERRENO

ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN
A) OBRA NEGRA O GRUESA
CIMENTACIÓN NO TIENE
ESTRUCTURA NO TIENE
MUROS NO TIENE
ENTREPISOS NO TIENE
TECHO NO TIENE
AZOTEAS NO TIENE
BARDAS NO TIENE
B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES
APLANADOS NO TIENE
PLAFONES NO TIENE
LAMBRLNES NO TIENE
PISOS NO TIENE
ZOCLOS NO TIENE
ESCALERAS NO TIENE
PINTURA NO TIENE
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES NO TIENE
C) CARPINTERÍA NO TIENE
D) INSTALACIÓN HIDRÁULICA Y SANITARIA NO TIENE
MUEBLES SANITARIOS NO TIENE
MUEBLES DE COCINA NO TIENE
E) INSTALACIONES ELÉCTRICAS NO TIENE
F) HERRARLA NO TIENE
G) VIDRIERÍA NO TIENE
G) CERRAJERÍA NO TIENE
I) FACHADA NO TIENE
J) INSTALACIONES ESPECIALES OBRAS COMPLEMENTARIAS Y NO TIENE
ELEMENTOS ACCESORIOS
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VALDEZ AGUILAR Descripción general del inmueble

DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA ZONA:

El terreno está ubicado en el barrio de Maquixtla, Zacatlán Puebla

DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE:

el inmueble a valuar es un terreno semi-urbano

METODOLOGÍA PARA LA APLICACIÓN DE LOS VALORES:

TERRENO: Para la estimación del valor unitario del terreno se hizo una investigación en la zona y zonas
similares, obteniendo ofertas de terrenos con uso habitacional de acuerdo a diversas características, el valor
obtenido es el que se aplica en los enfoques físico y de mercado.

CONSTRUCCIÓN: Para la estimación de los valores de construcción, se consulta los costos unitarios
realizados por este perito, los análisis llevados a cabo por la asociación de peritos valuadores de Zacatlán
en el presente año, así como constructores de esta ciudad. Para la estimación del demérito se utilizó el
método de ross – heidecke

INSTALACIONES ESPECIALES: Para la obtención de los valores de las instalaciones y/o accesorios, se
consultó en catálogos de productos, fabricantes y distribuidores, de estos equipos, investigándose también
las vidas útiles normales del equipo, demeritándolos con el método de línea recta.

ASPECTOS RELEVANTES DEL MERCADO:

Este tipo de inmuebles tienen limitada demanda en el mercado inmobiliario.

DEFINICIONES:

ENFOQUE DE COSTOS: Está basado en el supuesto de que un comprador con la información pertinente,
no pagaría más por un bien que el costo de un bien sustituto con el mismo uso o fin que el bien considerado.
Este enfoque considera que el valor máximo del bien para el comprador, será la cantidad necesaria para
adquirir o construir un nuevo bien de igual utilidad. cuando el bien no es nuevo, el valor de reposición nuevo
deberá ser ajustado a los métodos de depreciación y obsolescencia utilizados comúnmente.

ENFOQUE DE INGRESOS: Está basado en el principio económico de 'anticipación', el cual considera que
los valores con relación al valor presente de los beneficios futuros derivados de la propiedad y a su vez
generalmente medido a través de la capitalización de un nivel especifico de ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Está basado en el principio económico de "sustitución',

el cual considera que un comprador bien informado no pagará por una propiedad más del precio de
compra de otra propiedad similar, involucra la recopilación de información de mercado o de
inmuebles similares al
valuado, para con esta información y haciendo los ajustes que procedan se estime un valor de mercado.

VALOR COMERCIAL: Es el precio más probable en que se podría comercializar un bien, en las
circunstancias prevalecientes a la fecha del avalúo, en un plazo razonable de exposición en el mercado, en
una transacción llevada a cabo entre un ofertante y un demandante libre de presiones y bien informados.
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COMENTARIOS GENERALES:
El presente avalúo se realizó con inspección al inmueble.

CONDICIONES IMITANTES Y EXCEPCIONES:

El presente avalúo se practica con inspección al inmueble, en base a los datos proporcionados por
el solicitante, suponiendo que no existe modificación alguna en cuanto a superficies de terreno.
La información que se presenta en el avalúo fue la proporcionada por el solicitante, se desconoce
cualquier tipo de gravámenes o vicios ocultos que pueda tener el inmueble.
No se considera valor de capitalización de rentas por ser terreno baldío los datos que se consideran en el
presente estudio se tomaron del plano que se encuentra anexo en el cual se presentan las áreas con
medidas de colindancias pero sin liga por lo que los resultados deberán tomarse con las debidas reservas
del caso.
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APLICACIONES DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO)

TERRENO

FRACCIÓN ÁREA VALOR INDIVISO COEFICIENTE VALOR

M2 UNITARIO UNITARIO TOTAL

ÁREA TOTAL 400 $ 625.00 1.00 1.00 $ 625.00 $ 250,000.00

TOTALES 400 $ 250,000.00

CONSTRUCCIÓN

TIPO ÁREA VALOR TOTAL DEMERITO VALOR NETO DE

M2 UNITARIO REPOSICION
UNITARIO TOTAL

NO TIENE 0.00
$ - $ - .00%
$ - $ -

TOTALES 0.00 $ - $ -

INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y

ELEMENTOS ACCESORIOS
TIPO UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL VALOR NETO DE
REPOSICION
UNITARIO TOTAL

NO TIENE 0.00
$ - $ - .00%
$ - $ -

TOTALES $ - $ -
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VALDEZ AGUILAR

CONCIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION

DEBIDO A LAS CONDICIONES ACTUALES DEL MERCADO INMOBILIARIO SE CONSIDERA EL

VALOR DE MERCADO (Ó VALOR FÍSICO ) EN NÚMEROS REDONDOS

CONCLUSION

VALOR COMERCIAL (VL) $250,000.00

DOSCIENTOS CINCUENTA MIL 00/100 M.N.

ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL (V.C.) INMUEBLE AL DIA 20 DEL MES DE Octubre DEL 2023

Del inmueble ubicado en: Barrio Maquixtla, Zacatlán; Puebla

Zacatlán, Puebla, a 20 de Octubre del 2023

VALUADOR

Arq. PABLO VALDEZ AGUILAR

NOTA: EL PRESENTE AVALUO NO TENDRA VALIDEZ PARA FIN DISTINTO DEL ESPECIFICADO EN LA CARATULA DE ESTE
DOCUMENTO.
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