PROYECTO REGULACION URBANA (Alan Murga)

TLALPAN 3363
PROYECTO DE USOS MIXTOS
SEMINARIO DE AREA III.

REGULACION URBANA DE
DESARROLLOS INMOBILIARIOS
ALAN DAVID MURGA AGUIRRE

EL PREDIO
El predio se encuentra sobre calzada de

Tlalpan en el predio 3363, sus medidas son
de 23m de frente por 63.5m de largo
UBICACIÓN
EL PROYECTO SE ENCUENTRA EN SANTA URSULA COAPA, EN LA ALCALDIA COYOACAN AL SUR DE LA

CIUDAD DE MÉXICO, POR LO QUE ESTA SUJETO AL PROGRAMA DELEGACIONAL DE DESARROLLO
URBANO PARA LA DELEGACIÓN COYOACÁN
ZONIFICACIÓN
NORMATIVA A TENER EN CUENTA
1. Coeficiente de ocupación del suelo (COS) y coeficiente de utilización del
suelo (CUS).
4. Área libre de construcción y recarga de aguas pluviales al subsuelo

7. Alturas de edificación y restricciones en la colindancia posterior del predio
8. Instalaciones permitidas por encima del número de niveles
13. Locales con uso distinto al habitacional en zonificación Habitacional (H)
17. Vía pública y estacionamientos subterráneos
19. Estudio de impacto urbano
27 De los requerimientos para la captación de aguas pluviales
Norma de ordenacion particular para
andadores estrategicos
El predio se localiza sobre el corredor numero 10. Calzada de Tlalpan. Aplica en el tramo que delimita Circuito Interior, Río
Churubusco hasta el límite delgacional definido en el paramento oriente por Calz. Acoxpa y en el paramento poniente por la
calle Renato Leduc.
Dentro del programa delegacional de Coyoacan se establecen una serie de medidas para fomentar el crecimiento sobre
andores estrategicos
INCREMENTO DE POTENCIAL DE
CONSTRUCCIÓN
BLOQUE 1: 90%
BLOQUE 2: infraestructura de
servicios públicos 4%
total: 94%
área libre: 40%
Potencial de construcción=
8152 x 1.94= 15,814m2
RESULTANTE
COS: 0.60
TERRENO: 1455M2
DESPLANTE : 873M2
NIVELES: 15,814/873= 18
16 Niveles vivienda
2 niveles oficinas o consultorio
ESTUDIO DE MERCADO Santa Ursula
Coapa
PRECIO: $ 4,071,119 PRECIO: $ 4,050,000 PRECIO: $ 3,100,000 PRECIO: $2,284,606

72 m² totales 85 m² totales 64 m² totales 50 m² totales
2 recámaras 2 recámaras 2 recámaras 2 recámaras
2 baños 2 baños 2 baños 1 baños
1 estacionamiento 1 estacionamiento 1 estacionamiento 1 estacionamiento
precio m2=$56,543 precio m2= $47,647 precio m2= $48,437 precio m2= $45,692
Alturas de edificación y restricciones en
la colindancia posterior del predio
a) Ningún punto de las edificaciones podrá estar a mayor altura que d) Todas las edificaciones de más de 6 niveles, deberán observar
dos veces su distancia mínima a un plano virtualvertical que se una restricción mínima en la colindancia posterior de un 15% de
localice sobre el alineamiento opuesto de la calle. Para los predios su altura y una separación que no podrá ser menor a 4 metros,
que tengan frente a plazas o jardines, el alineamiento opuesto para debiendo cumplir con lo establecido en el
los fines de esta norma se localizará a 5.00 m hacia adentro del Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal, con
alineamiento de la acera opuesta. respecto a patios de iluminación y ventilación.
PRODUCTOS
DEPARTAMENTO TIPO 1 DEPARTAMENTO TIPO 2 DEPARTAMENTO TIPO 3

75M2 107 M2 150 M2 OFICINAS
80 UNIDADES 35 UNIDADES 20 UNIDADES 75 M2
2 RECAMARAS 2 RECAMARAS 3 RECAMARAS 20 UNIDADES
2 BAÑOS 2 BAÑOS 2 BAÑOS

INGRESOS
TIPO 1 TIPO 2 TIPO 3 OFICINAS TOTAL
VENTAS
No. Unidades 80 35 20 20 155
Superficie m2 75 107 150 75 407
Precio Prom $/m2 46,000 43,000 41,000 45,000 175,000
Sup Total Venta m2 6,000 3,745 3,000 1,500 14,245
Cajones
Precio Cajon Pesos
potencial c. 15,814
VENTAS
TOTALE
S
ventas 276,000,000 161,035,000 123,000,000 67,500,000 627,535,000
SUPUESTO
ESTADO DE RESULTADOS PROFORMA
resultados proforma
Ventas 627,535,000 100.00%
0.00%
Costos 446,329,971
Preliminares 4,392,745 0.97% 14.05% 2.25%

Terreno 63,604,250 14.05%
Diseños 10,189,601 2.25% 6.30%
Licencias 28,490,000 6.30%
Construcción 339,653,375 75.05%
Gastos 6,210,000 0.00%

75.05%
Administración 3,037,500 0.67%
Ventas 2,362,500 0.52%
Publicidad 675,000 0.15%
Admon. Edificio 135,000 0.03% Preliminares Terreno Diseños Licencias

Prima Promotor 0 0.00% Construcción Administración Ventas
Publicidad Admon. Edificio Prima Promotor
total 452,539,971
RESULTADOS FINANCIEROS
FLUJO TRIMESTRAL
200,000,000
100,000,000
TIR Trimestral 6.0%
PERIODO DE RECUPERACION 2.8 AÑOS

0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
TIR ANUAL 24.0%
-100,000,000
-200,000,000
-300,000,000
-400,000,000

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ALAN DAVID MURGA AGUIRRE

El predio se encuentra sobre calzada de

EL PROYECTO SE ENCUENTRA EN SANTA URSULA COAPA, EN LA ALCALDIA COYOACAN AL SUR DE LA

4. Área libre de construcción y recarga de aguas pluviales al subsuelo

PRECIO: $ 4,071,119 PRECIO: $ 4,050,000 PRECIO: $ 3,100,000 PRECIO: $2,284,606

DEPARTAMENTO TIPO 1 DEPARTAMENTO TIPO 2 DEPARTAMENTO TIPO 3

80 UNIDADES 35 UNIDADES 20 UNIDADES 75 M2

2 RECAMARAS 2 RECAMARAS 3 RECAMARAS 20 UNIDADES

2 BAÑOS 2 BAÑOS 2 BAÑOS

Preliminares 4,392,745 0.97% 14.05% 2.25%

Diseños 10,189,601 2.25% 6.30%

Licencias 28,490,000 6.30%

Construcción 339,653,375 75.05%

Gastos 6,210,000 0.00%

Ventas 2,362,500 0.52%

Publicidad 675,000 0.15%

Admon. Edificio 135,000 0.03% Preliminares Terreno Diseños Licencias

PERIODO DE RECUPERACION 2.8 AÑOS

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