TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N.° 1420-2023-SUNARP-TR

Trujillo, 31 de marzo de 2023

APELANTE : ANGELA ALESSANDRA MELGAREJO PIZARRO

TÍTULO : 3150316-2022 del 20.10.2022
RECURSO : 096-2023 / H.T. N° 9098 del 27.1.2023
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N° IX– SEDE LIMA
REGISTRO : PREDIOS DE BARRANCA
ACTO : INDEPENDIZACIÓN
SUMILLA :
Independización de predios rurales
A partir de la vigencia del reglamento de la Ley N.° 31145 aprobado por el
Decreto Supremo N.° 014-2022-MIDAGRI, cuando se trate de un predio rural
ubicado en zona catastrada o en zona no catastrada, para tramitar su
modificación física en el Registro, se requiere la asignación del código de
referencia catastral y la expedición del certificado de información catastral.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA:

Mediante el título venido en grado de apelación se solicitó independizar un

área de 1.8750 hectáreas correspondiente a la parcela identificada como Mz.
34 Lt. 5.2 y 06 del predio de mayor extensión inscrito en la partida matriz
P01177237 del Registro de Predios de Barranca.
Para ello, se adjuntaron los siguientes documentos:
- Solicitud de independización (denominado contrato privado) con la firma
certificada notarialmente de Leoncio Marcial Hizo Huamán, en calidad de
presidente de la Asociación Agropecuaria y Ganadera de El Paraíso – Supe
Pueblo.
- Memoria descriptiva, plano perimétrico (lámina PP-01) suscritos por el verificador
catastral Raúl A. Belzusarre Huamán.

II. DECISIÓN IMPUGNADA:

El título fue observado por el registrador público José Carlos Durand
Hinostroza el 19.1.2023, bajo los siguientes fundamentos:
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En relación con dicho Titulo, manifesto que en el mismo adolece de defecto
subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observacio(nes), acorde con
la(s) norm(as) que se cita(n):
- Visto el reingreso de fecha 16.01.2023, a Io manifestado en su escrito sin
firma, deberá de acreditar dicha circunstancia con documento expedido
por el Gobierno Regional de Lima - Direfor.
En consecuencia, se procede con REITERAR la esquela de observación de
fecha 02.12.2022. cuyo texto es el siguiente:
- Habiéndose publicado el día 27.07.22, en el diario El Peruano, el Decreto
Supremo que aprueba el Reglamento de la Ley N°31145, Ley de
Saneamiento Físico Legal y Formalización de Predios Rurales a cargo del
Gobierno Regional - Decreto Supremo N°014-2022-MIDAGRI, y al haber
establecido el procedimiento para la obtención del Certificado de Información
Catastral y Certificado Negativo de Zona No Catastrada en sus artículos 109°
y 110°, debe presentar, según sea el caso, el Certificado de Información
Catastral otorgada por Cofopri del área a independizar de encontrarse el
predio en una zona catastrada; o, el Certificado Negativo de Zona No
Catastrada, de encontrarse el predio en una zona no catastrada,
conforme Io previsto en el artículo 64° del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:

Contra dicho pronunciamiento, Ángela Alessandra Melgarejo Pizarro
interpuso recurso de apelación mediante escrito ingresado el 27.1.2023 y
autorizado por el abogado Edwars A. Rodríguez Zorrilla. Los argumentos de
la impugnación se resumen a continuación:
- La DIREFOR del Gobierno Regional de Lima aún no tiene los lineamientos para
el procedimiento de saneamiento físico y legal y para la formalización de los
predios rurales.
- No habiendo lineamiento para tal procedimiento, no se debe solicitar el
certificado de información catastral o el certificado negativo de zona no
catastrada (según sea el caso), puesto que existe un vacío legal y, ante ello, se
debe aplicar el principio pro inscripción.
- Además, debe tenerse en cuenta que, realizando una interpretación de la
Segunda Disposición Final, el lineamiento es un requisito sine qua non para así
dar operatividad a los procedimientos previstos en el Reglamento.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:

De acuerdo con el informe técnico 24167-2022-Z.R.N°IX-SEDE-
LIMA/UREG/CAT del 28.10.2023, la Oficina de Catastro concluyó que «el
predio en consulta se encuentra completamente dentro de la partida
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P01177237, con referencia gráfica en el Título Archivado 0198030659 –
14.07.1998».
El derecho de propiedad inscrito en la precitada partida está a nombre de la
Asociación Agropecuaria Ganadera de El Paraíso – Supe Pueblo.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

Interviene como ponente el vocal (s) José Arturo Mendoza Gutiérrez.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a
determinar es la siguiente:

⮚ ¿Corresponde exigir la presentación de los requisitos para la

modificación física de predios rurales inscritos contemplados en el
Reglamento de la Ley N.º 31145, si se pretende independizar un predio
rural en el Registro?

VI. ANÁLISIS:

1. Con el título venido en apelación se solicita independizar un área de 1.8750

hectáreas correspondiente a la parcela identificada como Mz. 34 Lt. 5.2 y 06
del predio de mayor extensión inscrito en la partida matriz P01177237 del
Registro de Predios de Barranca.
El registrador público formuló observación señalando que se debe presentar
el certificado de información catastral de encontrarse el predio en una zona
catastrada o el certificado negativo de zona no catastrada de encontrarse el
predio en una zona no catastrada conforme a la Ley N.° 31145 y su
reglamento.
La recurrente cuestiona dicha decisión en los términos expuestos en el rubro
III de la presente resolución, por lo que corresponde a esta instancia
determinar la procedencia de la inscripción solicitada.
2. Por independización se entiende el acto registral que consiste en la apertura
de una nueva partida registral como consecuencia de la desmembración de
una porción de terreno de un área de mayor extensión, proceso que se
realiza en mérito al Principio de Especialidad recogido en el artículo IV del
Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos1 y ahora

1
Artículo IV.- Principio de especialidad.
Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la
primera inscripción de aquellas, así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida
por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.
Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida
registral
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también en el artículo 2017-A del Código Civil2. El referido principio que se
sustenta en el sistema de folio real nos informa que por cada predio se debe
abrir una partida registral, en la que se deben plasmar los datos y medidas
perimétricas, así como también las titularidades y demás derechos reales y
derechos personales inscribibles.
La independización se encuentra regulada en el Capítulo V del Título II del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (en adelante RIRP). En
este capítulo se contemplan diversos supuestos de independización, así
como los requisitos exigibles; en cuanto a los supuestos de independización,
estos se encuentran en relación a la naturaleza del predio, es decir,
atendiendo a si se trata de predios urbanos, rústicos, ubicados en área de
expansión urbana o rurales, si la desmembración se produce por
regularización de edificaciones o si la independización es de unidades
inmobiliarias sujetas a los regímenes de propiedad exclusiva y propiedad
común, o de independización y copropiedad contemplados en la Ley N.°
27157.
3. Con respecto a los requisitos, el artículo 59 del RIRP establece que todo
título que da mérito a la independización debe contener el área de cada uno
de los predios que se desmiembran y, en su caso, el área remanente, con
precisión de sus linderos y medidas perimétricas, acompañando los
documentos exigidos para cada tipo de predio. Estos requisitos tienen por
finalidad publicitar de manera completa las dimensiones del predio sobre el
cual recae el derecho de propiedad y otros derechos reales; de manera que,
tanto el titular como los propietarios de los predios colindantes, así como los
terceros, tengan conocimiento de la extensión material de los predios.
4. Por otro lado, la independización de un predio rural estaba regulada en el
artículo 64 del RIRP que establecía lo siguiente:
Artículo 64.- Independización de predio rural.
La independización de predios rurales se realiza en mérito a documento
privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario, en el que
se precisarán los datos a que se refiere el primer párrafo del artículo 59, en lo
que sea pertinente, acompañado de los certificados o planos según los casos
siguientes:
a) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona
catastrada, se presentará el certificado de información catastral a que se
refiere el artículo 88 del Reglamento del Decreto Legislativo N.° 1089 -
Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal Extraordinario de

2
Principio de especialidad.
Artículo 2017-A.- Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde
se extenderá la primera inscripción de aquellas, así como los actos o derechos posteriores relativos a cada
uno.
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Formalización y Titulación de Predios Rurales, aprobado por Decreto
Supremo N.° 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente,
tanto del área a independizar como del área remanente;
b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona no
catastrada, se presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido
por la autoridad competente y, el plano perimétrico en coordenadas oficiales,
con su respectivo cuadro de datos técnicos y memoria descriptiva donde se
indique el área, linderos y medidas perimétricas, elaborados y firmados por
profesional inscrito en el Índice de Verificadores, tanto del área independizada
como del área remanente.
[El énfasis es nuestro].

Cabe indicar que el mencionado artículo hace referencia a la presentación

del certificado de información catastral o certificado negativo de zona
catastrada expedidos por las autoridades competentes; además, estos
requisitos se establecieron en mérito a los artículos 883 y 894 del Reglamento
del Decreto Legislativo N.° 1089 aprobado por el D.S. N.° 032-2008-
VIVIENDA, que reguló los requisitos para la modificación física de predios
inscritos ubicados en zonas catastradas y zonas no catastradas,
respectivamente.
5. No obstante, el 27.3.2021 se publicó en el diario oficial «El Peruano» la Ley
N.° 31145, Ley de Saneamiento Físico-Legal y Formalización de Predios
Rurales a cargo de los Gobiernos Regionales, cuyo objeto es establecer el
marco legal para la ejecución de los procedimientos de saneamiento físico

3
Artículo 88.- Modificación física de predios inscritos, ubicados en zonas catastradas.
Los propietarios de predios inscritos en zonas catastradas deben solicitar al órgano competente la
asignación del Código de Referencia Catastral y la expedición de los certificados de información catastral
correspondientes, para sus trámites de fraccionamiento e independización, acumulación u otro que importe
modificación física del predio. Para este efecto, el propietario debe presentar:
1) Solicitud indicando la ubicación del predio y el Código de Referencia Catastral.
2) Copia simple del documento que acredite la propiedad.
3) Plano y memoria descriptiva de independización o acumulación y del área remanente, cuando
corresponda, firmado por el propietario y por ingeniero o arquitecto colegiado y habilitado. Se admiten estos
planos y memoria en formato digital.
En las zonas formalizadas en mérito del Decreto Legislativo N.° 667 y por el presente Reglamento, los planos
deben elaborarse sobre la base gráfica digital que ha servido para la formalización, debiendo el propietario
presentarlos en formato digital.
4
Artículo 89.- Modificación física de predios inscritos, ubicados en zonas no catastradas.
Los propietarios de predios inscritos ubicados en zonas no catastradas, en tanto el órgano competente no
haya efectuado el levantamiento catastral de dichas zonas, pueden solicitar la inscripción de las
modificaciones físicas de sus predios directamente al RdP, sin requerirse asignación de Código de
Referencia Catastral ni visación de plano alguno. Para este efecto, además de los requisitos que solicite la
Oficina Registral, se presenta el plano perimétrico y la memoria descriptiva del área inscrita materia de la
modificación física, elaborados y visados por verificador catastral inscrito en el Índice de Verificadores de la
SUNARP y el certificado negativo de zona catastrada expedido por el órgano competente, en el cual se deja
constancia que dicho documento en ningún caso constituye una visación o evaluación físico - legal del
predio, ni de los derechos que pudieran existir sobre el mismo.
Para la expedición del certificado negativo de zona catastrada el solicitante debe adjuntar a su solicitud:
1) Una copia impresa del plano perimétrico y de la memoria descriptiva del área inscrita objeto de la
certificación, en coordenadas UTM, con su respectivo cuadro de datos técnicos a escala, consignando el
sistema de referencia (Datum) correspondiente, suscrito por verificador catastral inscrito en el Índice de
Verificadores de la SUNARP; y,
2) El archivo digital del plano perimétrico presentado en formato DWG.
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legal, formalización de los predios rústicos y de tierras eriazas habilitadas a
nivel nacional. Este procedimiento de saneamiento se encuentra a cargo del
Ministerio de Desarrollo Agrario y Riego, como ente rector de las funciones
técnicas y normativas en materia de saneamiento físico-legal y formalización
de la propiedad agraria; y, de los Gobiernos Regionales, como entes
competentes y responsables para ejecutar los procedimientos de
saneamiento físico-legal y la formalización de predios rústicos y de tierras
eriazas habilitadas existentes en su jurisdicción.
De acuerdo con el artículo 2 de la referida ley, su ámbito de aplicación es de
alcance nacional y su implementación está a cargo de los gobiernos
regionales.
Esta norma establece procedimientos5 para el saneamiento físico-legal y
formalización de predios rústicos como son la regularización del tracto
sucesivo de las transferencias de dominio, la rectificación de áreas, linderos,
medidas perimétricas, ubicación y otros datos físicos de predios inscritos.
Así también, se contempla la regularización de derechos posesorios en
predios de propiedad del Estado y en predios rústicos de propiedad particular
y procedimientos de regularización de tracto sucesivo de transferencia en
predios rústicos. Para tal efecto, se utilizan los formatos de títulos de
propiedad y otros instrumentos aprobados por el Ministerio de Desarrollo
Agrario y Riego mediante resolución ministerial y, una vez suscritos por el
órgano del gobierno regional competente tienen mérito inscribible ante el
Registro de Predios de la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos (Sunarp).
6. Luego, en su Única Disposición Complementaria Derogatoria, la citada ley
contempla lo siguiente:
ÚNICA. Norma derogatoria
Derógase la Décima Disposición Transitoria, Complementaria y Final de la
Ley 27867, Ley Orgánica de Gobiernos Regionales; el Decreto Legislativo
1089, Decreto Legislativo que establece el Régimen Temporal Extraordinario
de Formalización y Titulación de Predios Rurales; y el Decreto Legislativo 667,
Ley del Registro de Predios Rurales.

Conforme a esta norma queda derogado el Decreto Legislativo N.° 1089,

Decreto Legislativo que establece el Régimen Temporal Extraordinario de
Formalización y Titulación de Predios Rurales a cargo del Organismo de
Formalización de la Propiedad Informal – COFOPRI, ente que asumió, de
manera temporal y excepcional, las competencias para la formalización y
titulación de predios rústicos y tierras eriazas habilitadas; y, en cuyo

5
Iniciados de oficio por los Gobiernos Regionales o a iniciativa de los particulares.
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Reglamento, aprobado por el D.S. N° 032-2008-VIVIENDA, se contemplaron
los procedimientos a seguir y requisitos que presentar para la modificación
física de los predios inscritos según su ubicación en zona catastrada (artículo
88) o en zona no catastrada (artículo 89).
7. De esta forma, la Ley N.° 31145 establece en su artículo 5.2 lo siguiente:
Artículo 5. Inicio de las acciones de saneamiento físico-legal
[…]
5.2 Asimismo, los procedimientos regulados en la ley y su reglamento
proceden a iniciativa de los particulares y previo pago de derechos de
tramitación, en el caso de que se pretenda regularizar sus derechos
posesorios o, tratándose de propietarios, para la regularización del tracto
sucesivo de las transferencias de dominio y la rectificación de áreas, linderos,
medidas perimétricas, ubicación y otros datos físicos de sus predios inscritos
y de sus títulos archivados. El reglamento de la presente ley específica los
requisitos para el inicio y la tramitación de los procedimientos
administrativos señalados.
[El énfasis es nuestro].

Entonces, podemos afirmar que hasta la dación del Reglamento de la Ley

N.° 31145 no estaba definido el procedimiento de independización de
predios rurales; el cual, de acuerdo con el artículo 5.2 de la citada ley, se
establecerá en el Reglamento. Es así, que el referido Reglamento de la Ley
N.° 31145 fue aprobado por el Decreto Supremo N.° 014-2022-MIDAGRI,
publicado el 27.7.2022 en el diario oficial «El Peruano»; por lo que, en
aplicación de la teoría de los hechos cumplidos, contenida en el artículo 103
de la Constitución Política, resulta aplicable a aquellos títulos presentados a
partir de su entrada en vigor, siendo este el caso del título venido en grado,
cuya fecha de presentación es el 5.12.2022.
8. De lo antes expuesto, en el Capítulo III del Título V del Reglamento de la Ley
N.° 31145 se regulan los servicios catastrales prestados en exclusividad6 por
los Gobiernos Regionales, cuyo resultado, según el artículo 104, es la
entrega de —entre otros— certificaciones catastrales para fines de
inscripción registral que involucren predios rurales catastrados o no
catastrados. Dentro de los servicios catastrales prestados en exclusividad se
tienen los siguientes:
Artículo 106.- Relación de servicios catastrales prestados en
exclusividad.

6
Una definición de ello puede encontrarse en el subnumeral 43.2 del artículo 43 del TUO de la Ley 27444
que entiende por ellos a las prestaciones que las entidades se encuentran facultadas a brindar en forma
exclusiva en el marco de su competencia, no pudiendo ser realizadas por otra entidad o terceros.
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Los servicios catastrales prestados en exclusividad previstos en el presente
Reglamento son los siguientes:
a) Servicio prestado en exclusividad de asignación de código de referencia
catastral y expedición de certificado de información catastral con fines de
inmatriculación de predios rurales o para la modificación física de predios
rurales inscritos o para la actualización de información catastral predios
rurales inscritos, ubicados en zonas no catastradas;
b) Servicio prestado en exclusividad de asignación de código de referencia
catastral y expedición de certificado de información catastral para la
modificación física de predios rurales inscritos en zonas catastradas;
c) Servicio prestado en exclusividad de expedición de certificado de
información catastral para la inmatriculación de predios rurales en zonas
catastradas; y,
d) Servicio prestado en exclusividad de visación de planos y de memoria
descriptiva de predios rurales para procesos judiciales (en zonas catastradas
y no catastradas).

De donde resulta que, hoy en día, para la modificación física (dado que este
es el tema que nos incumbe en este momento) de un predio rural ubicado en
zona catastrada o en zona no catastrada, se requiere la asignación del
código de referencia catastral y la expedición del certificado de información
catastral.
9. Para mejor comprensión, conviene citar la exposición de motivos del
Reglamento7 de la Ley N.° 31145, que señala:
La expedición de dicho servicio se ejecuta con fines de inmatriculación o para
la modificación física de predios rurales inscritos ubicados en zonas no
catastradas requiriéndose de su presentación para la acogida registral del
acto de incorporación o modificación del predio al Registro y su
mantenimiento en la formalidad, de no contar con dicho servicio se verían
afectados los titulares del derecho de propiedad de los predios rurales no
catastrados, repercutiendo dicho hecho en el tráfico jurídico de las
transferencias y la inseguridad generada por la falta de acogida registral. Los
beneficios de su creación desde el enfoque de la administración inciden en la
estructuración de la información del catastro rural por goteo, en el marco de
sus funciones transferidas en saneamiento físico legal, así como en la
optimización del uso de recursos públicos en los gastos que genera el
levantamiento catastral de predios y, de cara al administrado promueve la
seguridad jurídica de las transferencias de dominio de los predios rurales
involucrados, de allí la necesidad de que este servicio sea exclusivo así como
la eventual posibilidad que el titular registral acceda a servicios agropecuarios
y financieros.

7
Disponible en: https://spij.minjus.gob.pe/Graficos/Peru/2022/Julio/27/EXP-DS-014-2022-MIDAGRI.pdf
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En ese sentido, la asignación del código de referencia catastral y la
presentación del certificado de información catastral del predio a
independizar son necesarios para los fines del acto rogado; puesto que no
existe habilitación en el reglamento de la Ley N.° 31145 para que, a partir de
su entrada en vigencia, los títulos presentados en los Registros cuya
rogatoria es la modificación física de predios rurales inscritos no deban
contener la asignación de código de referencia catastral y la emisión de
certificado de información catastral, como antes sí era permitido
expresamente por el derogado artículo 89 del Reglamento del Decreto
Legislativo N.° 1089, en el cual bastaba con la intervención del verificador
catastral en supuestos de predios ubicados en zonas no catastradas,
acompañado del certificado negativo de zona catastrada correspondiente.
10. Cabe indicar que en el CCLVI Pleno del Tribunal Registral, realizado el
1.4.2022, se aprobó como acuerdo plenario que era admisible la
inmatriculación y modificación física de predios rurales ubicados en zona no
catastrada con la presentación de documento técnico suscrito por verificador
catastral en tanto no se aprobase la emisión del Reglamento de la Ley
31145; pero dado que dicho reglamento ya fue promulgado, el referido
criterio no resulta aplicable al caso concreto.
Por todo lo expuesto, debe cumplirse con los requisitos exigidos por las
normas legales antes expuestas, y presentarse el certificado de información
catastral correspondiente expedido por el gobierno regional competente,
para proceder con la independización de un predio rural ubicado en zona
catastrada o no; en consecuencia, corresponde confirmar la observación
formulada.
11. De otro lado, respecto a lo argumentado por la apelante con relación a que
aún no se han aprobado los lineamientos a que hace referencia la Segunda
Disposición Complementaria Final del Reglamento de la Ley N.° 31145
debemos señalar que el citado Decreto Supremo N.° 014-2022-MIDAGRI fue
publicado el 27.7.2022 en el diario oficial «El Peruano» encontrándose
vigente desde el 28.7.2022, y su vigencia no se encuentra supeditada y/o
condicionada a la aprobación de dichos lineamientos, siendo que las
entidades deben sujetarse a lo prescrito por las normas desarrolladas en el
presente análisis.
Asimismo, la apelante sostiene que el Gobierno Regional correspondiente
no se ha adecuado a los procedimientos establecidos en el Reglamento de
la Ley N.° 31145. Sobre el particular, debe tenerse en cuenta que dicha
circunstancia no constituye justificación para omitir la presentación de los
requisitos establecidos normativamente para el acto materia de rogatoria.
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12. En similar sentido se ha pronunciado esta instancia en las resoluciones n os
1226-2023-SUNARP-TR del 23.3.2023, 1161-2023-SUNARP-TR del
17.3.2023, 1104-2023-SUNARP-TR del 16.3.2023, 1026-2023-SUNARP-TR
del 10.3.2023, entre otras.
13. Finalmente, de conformidad con el segundo párrafo del artículo 152 del
Reglamento General de los Registros Públicos, el registrador público debe
efectuar la anotación del recurso de apelación en la partida registral
respectiva.
En el presente caso, de la revisión de la partida P01177237 del Registro de
Predios de Barranca, no se advierte que se haya anotado el recurso
interpuesto contra la denegatoria de inscripción del título, tal como prescribe
el artículo antedicho; por lo que corresponde disponer que el registrador
extienda tal anotación.
Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la siguiente
decisión:

VII. RESOLUCIÓN:

PRIMERO: CONFIRMAR la decisión de la primera instancia, de acuerdo con

los fundamentos desarrollados en la presente resolución.
SEGUNDO: DISPONER que el registrador extienda la anotación del recurso
de apelación interpuesto contra la denegatoria de inscripción del presente
título, en la partida P01177237 del Registro de Predios de Barranca,
conforme a lo señalado en el último considerando de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.

Fdo.
JOSÉ ARTURO MENDOZA GUTIÉRREZ
Presidente de la Cuarta Sala del Tribunal Registral
WALTER EDUARDO MORGAN PLAZA
Vocal del Tribunal Registral
DANIEL EDWARD TARRILLO MONTEZA
Vocal del Tribunal Registral