EL CONDOMINIO

1. Concepto.
El condominio es un supuesto de comunidad de derechos reales. Ésta se produce por la existencia
de una pluralidad de sujetos titulares de un derecho igual sobre la misma cosa, cuando el derecho real
respecto del cual se establece tal comunidad tiene el carácter de exclusividad.

El condominio, este caso de pluralidad de sujetos con derecho a la propiedad sobre una misma
cosa fue denominado “condominio”, copropiedad o comunidad, indistintamente; se asume normalmente
su carácter transitorio, siendo considerado un derecho real autónomo por algunos tratadistas como
Lafaille, para quien “…el condominio se aleja del tipo de propiedad individual, para constituir una
categoría distinta, en que el derecho sobre la cosa incumbiría siempre a titulares reunidos, sin perjuicio
del que cada uno tendría, no sobre cierta “parte indivisa” o “parte ideal”, y sí como una calidad
específica, estos es, el derecho real de condominio.

Son caracteres generales del condominio:

a) La Titularidad plural o pluralidad de sujetos: La existencia de más de un sujeto, titular del
derecho (varias personas) que es esencial en el condominio, que pueden tratarse de personas
físicas o jurídicas;
b) La Unidad de objeto: Siempre se trata de cosas, y si se trata de más de una, P.Ej. varias
propiedades o parcelas de inmuebles, son tratadas como una unidad recayendo el derecho
sobre la totalidad de cada una de ellas;
c) Titularidad en cuotas o partes indivisas: El derecho de propiedad pertenece a varias personas
por una parte indivisa, como indica Salvat, el derecho de propiedad “se encuentra aquí
fraccionado entre los diversos copropietarios, correspondiéndole a cada uno de ellos en la
medida de la cuota parte que le pertenece: un medio, un tercio, etc. Esta parte indivisa es una
cuota ideal o abstracta del derecho de dominio entero y que no corresponde con ninguna
parte física o materialmente determinada de la cosa. El derecho de propiedad que pertenece a
cada condómino, se proyecta sobre la totalidad de la cosa.

Es posible definir al condominio como el derecho real de propiedad que pertenece a varias
personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.

2. Nociones romanista y germánica.

En el derecho romano, el dominio era exclusivo, lo que vedaba la concurrencia de titularidades,

dando origen a la propiedad por cuotas o partes indivisas. El condominio romano era una expresión de la
propiedad individual, por lo que frente a las muy restringidas facultades otorgadas a los comuneros
sobre la cosa común, se alzaban las amplias posibilidades de disposición que gozaban respecto de la
parte indivisa, cuota ideal o abstracta del derecho de propiedades.

En el derecho germánico existe un estado de comunidad genérico denominado “propiedad en

mano común” , que no constituye una expresión de la propiedad individual como nuestro condominio,
sino de la propiedad colectiva o, en algunos casos, familiar. No se da aquí el fraccionamiento del
derecho de propiedad en cuotas ideales o abstractas de las cuales se puede disponer libremente, ”ya que
los comuneros tienen participaciones en la propiedad, pero estas participaciones no pueden expresarse
siempre cuantitativamente en cuotas”. Según Hedemann , de esta circunstancia se derivan los siguientes
efectos: a) nadie puede disponer libremente de su parte, 2) nadie puede exigir libremente la división, y
3) la administración es común, no existe el régimen del sistema de mayorías y es necesaria la
unanimidad para cualquier supuesto”; en este caso los acreedores individuales de los comuneros es por
el saldo líquido que pudiera corresponderle al deudor periódicamente o en la liquidación final, cuando se
produzca la disolución de la comunidad por las causas legales.

3. ¿Cuál acepta nuestro Código?

Es necesario aclarar para evitar confusiones que en el condominio la parte indivisa es una cuota
ideal o abstracta del derecho de dominio entero y que no se corresponde con ninguna parte física o
materialmente determinada de la cosa. El derecho de propiedad, que pertenece a cada condómino en la
medida de su parte indivisa, se proyecta sobre la totalidad de la cosa.

El art. 2083 expresa: “Hay condominio cuando dos o más personas comparten el
dominio de una misma cosa, mueble o inmueble, por contrato, actos de última voluntad o

1
disposición de la ley, sin que ninguna de ellas pueda excluir a la otra en el ejercicio del
derecho real proporcionalmente inherente a su cuota parte ideal en la cosa, ni de otro
modo que el estatuido por el presente Código. No es condominio la comunidad de bienes
que no sean cosas”

De modo que en base al artículo precedente, se puede afirmar que el Código Civil, acepta la
concepción romanista (propiedad por cuotas o partes indivisas libremente disponibles); cada propietario
es dueño exclusivo de su cuota parte indivisa, y puede ejercer, respecto de ella, todas las facultades
inherentes al dominio, que sean compatibles con la naturaleza de la copropiedad. El derecho de cada
comunero se halla limitado por el derecho igual de los otros.

4. Diferencia entre el condominio y otras figuras jurídicas.

Comparando el condominio con otras figuras jurídicas que crean, igualmente, un estado de
indivisión, se advierte analogías y diferencias, como ser:

a) Con La Sociedad, la constitución del ente responde básicamente al propósito de realizar negocios
que produzcan ganancias, en cambio en el condominio las actividades de los condueños se
inspiran en la conservación de la cosa, hasta tanto se produzca la cesación del estado de
comunidad y la consiguiente participación de la cosa común:
b) En cuanto al origen, la sociedad se constituye por acuerdo de partes, siendo su fuente, por
consiguiente, el contrato; en cambio, la copropiedad puede constituirse por contrato, por actos de
última voluntad y por disposición de la ley, conforme a la normativa del art. 2083.
c) En cuanto a la duración, la diferencia consiste en que la existencia de la sociedad depende
enteramente de la voluntad de los socios que, ordinariamente, fijan un plazo en el acto
constitutivo del ente. Excepcionalmente, sin embargo la sociedad puede extinguirse antes de la
expiración del plazo estipulado. En la copropiedad, es de la esencia de los derechos reconocidos
a los condueños el de pedir, en cualquier momento, la cesación del estado de indivisión por los
medios que la ley establece.
d) Desde el punto de vista de la extinción, la sociedad concluye con la muerte de uno de los socios,
en los casos especialmente previsto; la copropiedad, al contrario, no es afectada por el
fallecimiento de uno o más de los copartícipes.
e) En el condominio, cualquiera de los condóminos puede hacer abandono de su cuota cuando no
quiera contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, derecho que no pueden ejercer
los socios integrantes de una sociedad.

También existen diferencias entre la copropiedad y la comunidad de bienes. El art. 2083 in fine
establece: “No es condominio la comunidad de bienes que no sean cosas”. Así por ejemplo si varias
personas se unen y constituyen un ente para la realización de negocios en común, habrás sociedad pero
no condominio, lo mismo sucede en el caso de obligaciones con pluralidad de sujetos acreedores o
deudores. Así, en las obligaciones mancomunadas y en las solidarias, pueden haber varios deudores y un
solo acreedor, o varios acreedores y un solo deudor; tampoco habrá en esta hipótesis, condominio,
porque la pluralidad de sujetos existe con respecto a bienes y no a cosas.

Existen diferencias entre la copropiedad y la comunidad hereditaria, partiendo de que el

fallecimiento de una persona hace de que sus herederos sean llamados a sucederle, creándose entre ellos
una comunidad hereditaria, que “es el lapso de coposesión de bienes que poseía el causante, y que va
desde su fallecimiento hasta el reparto o partición que de los mismos hagan sus herederos”; en la
comunidad hereditaria el patrimonio común está representado por una universalidad de derecho, llamada
también de bienes, pero tal comunidad no es condominio porque éste sólo puede tener por objeto cosas.

En cuanto a la competencia para entender todo lo relativo al sucesorio corresponde al Juez del
último domicilio del causante (por el fuero de atracción de la sucesión), mientras que en la acción de
partición del condominio debe intervenir el Juez del lugar de situación de la cosa sometida al régimen de
la copropiedad.

5. Modos de constitución del condominio.

a) CONTRATO: cuando dos o más personas se ponen de acuerdo para la adquisición de una
cosa común, sin mediar entre ellas un contrato de sociedad; también se constituye el

2
 condominio por acuerdo de partes cuando por ejemplo: el dueño de una cosa venda una parte
alícuota de ella a un tercero, o cuando se da una cosa en dación de pago a más de un acreedor.

b) ACTO DE ULTIMA VOLUNTAD: se hace referencia al testamento por el cual se manda un

legado de cosa cierta a más de un legatario. La institución de heredero a más de una persona
solo crea entre ellas un estado de comunidad hereditaria y no un condominio.

c) LEY: en todos los casos en que la ley impone el condominio sin tener en cuenta la voluntad
de las partes, tales por ejemplo: los casos expresamente previstos son: i) el condominio de
muros, cercos y fosos; mezcla y confusión (art. 2049) y confusión de límites (art. 2124 y
sigtes)

6. Facultades de disposición de los condóminos respecto de sus cuotas.

La facultades de los condóminos son amplias respecto de la parte indivisa y sumamente limitadas
en cuanto a la cosa común, la parte indivisa o cuota es una noción abstracta o ideal y los derechos de los
condóminos respecto de ella constituyen un capítulo de la propiedad individual, con amplios poderes de
disposición. Sobre la cosa común, los derechos de los condóminos concurren en igualdad de
condiciones, limitándose unos a otros, siendo por tanto, muy restringidas las posibilidades de actuación
sin contarse con el consentimiento expreso o tácito de los demás.

El art. 2089 expresa: “Cada condómino podrá ejercer, sin consentimiento de los otros, los
derechos inherentes a su cuota parte ideal en la cosa y en la medida que sea compatible con el derecho
igual de los demás. Podrá vender, hipotecar o ceder su cuota parte indivisa sin que los otros puedan
impedirlo y sus acreedores podrán embargarla y hacerla vender antes de la partición. Podrá igualmente
enajenar o gravar parte determinada de la cosa, pero la eficacia estará subordinada a que dicha parte
le corresponda en la partición”.

El principio general es que el condómino goza de las facultades inherentes al dominio con toda
su amplitud, sin más limitaciones que las impuestas por el derecho igual de los demás.

7. Imposibilidad de ejercicio de actos de disposición material o jurídica sin el concurso de todos los
condóminos. Excepciones.

El art. 2084 establece: “Ninguno de los condóminos puede, sin el consentimiento de todos,
ejercer sobre la cosa común, ni sobre menor parte de ella, físicamente determinada, actos materiales o
jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad, bastará la oposición de
uno de ellos para impedir lo que los demás quieran hacer a este respecto”.

Es el llamado ius prohibendi que el Código reconoce a todos y cada uno de los condóminos. De
acuerdo a este precepto, los condóminos no pueden por ejemplo: realizar actos de disposición tales como
la construcción de un edificio, sin el consentimiento de todos los condóminos, bastando la oposición de
uno de ellos para impedir la realización de actos de la naturaleza señalada.

8. Facultades de los condóminos al uso y goce de la cosa común.

Las atribuciones se rigen por el principio de que la copropiedad no es otra cosa que un estado
particular de la propiedad: los derechos derivados de ella son los mismos que corresponden al
propietario único de la cosa, solamente que la propiedad está repartida entre varias personas. Por lo
tanto, cada condómino tiene el uso y el goce de toda la cosa, es decir, que su derecho no se limita a una
parte, sino que debe hacerse conforme con el destino de ella y de modo de no deteriorarla en su interés
particular. Esto marca una notable diferencia con el propósito exclusivo, porque éste puede cambiar el
destino de la cosa.

9. Responsabilidad de los condóminos por deudas contraídas en beneficio de la comunidad, por cargas
reales y por impuestos.

Las obligaciones contraídas por uno solo de los condóminos, aunque sea en beneficio de la
comunidad, solo a él afectan, pero la ley reconoce el derecho de accionar contra los otros copropietarios
para el reembolso de los que hubiere pagado, conforme resulta del art. 2092 que expresa: “Sólo el

3
condómino que contrajo deudas en pro de la comunidad está obligado a su pago, sin perjuicio de su
acción contra los otros para el reembolso de los que hubiere abonado.
Si la deuda hubiere sido contraída conjuntamente por todos los condóminos, sin expresión de
cuotas y sin haberse estipulado solidaridad, están obligados al acreedor por partes iguales, salvo el
derecho de cada uno contra los otros para que se le abone lo que haya pagado de más, respecto de la
cuota que le corresponda”.

Esto significa que en las relaciones que genera la deuda contraída por uno sólo de los
condóminos con el acreedor solo a él puede afectar, de lo que resulta que el acreedor carece de acción
para demandar a los otros condóminos; solución inobjetable porque en ausencia de la autorización de los
demás condóminos, la obligación contraida por uno sólo de ellos no puede afectar más que al que la
contrajo, sin perjuicio de que éste pudiera reclamar el reembolso de lo pagado si la deuda contraída fue
en pro o a favor de la comunidad que ha reportado beneficio al grupo de condóminos.

La segunda parte del artículo contempla la hipótesis de deudas contraídas colectivamente, la

primera situación contemplada es que habiendo cláusula que establece la solidaridad, cualquiera de los
condóminos puede ser demandado por el total de la deuda. El condómino que fuese elegido por el
acreedor y pagase la deuda, tendrá la correspondiente acción de regreso contra los otros copropietarios.

En el caso de no haberse estipulado solidaridad, pero si cuotas determinadas a cargo de cada

condómino, la responsabilidad quedará limitada a la proporción que hubiesen acordado y el acreedor,
por consiguiente no podrá exigirles más que el monto previamente establecido.

Si la deuda es contraída colectivamente y sin fijación de cuotas, los condóminos estarán

obligados por partes iguales, no importando, a tal efecto, cuál sea la parte que le corresponde en el
condominio, quedando a salvo el derecho de aquel que hubiese pagado por demás de acuerdo a su cuota
contra los otros condóminos.

10. Insolvencia del condómino.

El caso de insolvencia del condómino el art. 2094 resuelve la hipótesis de esta manera:

“El artículo se aplicará cuando uno de los condóminos adeude a otro un crédito originado por
la indivisión, y quedará afectada la parte del deudor al cumplimiento de la obligación, si este resultare
insolvente, la deuda se dividirá entre los demás en proporción a su cuotas”.

Este caso previsto es el de la completa insolvencia de un condómino, es decir que carezca de

otros bienes de cuya realización puedan los otros copropietarios conseguir dinero necesario para
satisfacer sus respectivos créditos

11. La acción de reivindicatoria en el condominio:

Algunos autores sostienen que el condómino sólo puede reivindicar su parte indivisa, mientras
otros afirman que puede abarcar la cosa en su totalidad.

El Código resuelve la cuestión relativa al alcance de la reivindicación en el condominio de

acuerdo a lo que dispone el Art. 2091 que establece:

“Cualquier comunero tiene derecho a reivindicar su cuota-parte contra los otros condóminos, y
a hacer valer respecto de terceros los derechos resultantes, la entrega se hará por consignación o
secuestro por cuenta de todos los copartícipes, con arreglo a los principios relativos a las obligaciones
indivisibles”.

Así se entiende que cuanto un condómino litiga contra otro condómino, el alcance de la
reivindicación se limita a la cuota parte, pero cuando la acción es dirigida contra terceros, la acción
comprende la totalidad de las cosas.

a. Contra un condómino: se limita a la cuota parte del interesado.

b. Contra un tercero: abarca la totalidad de la cosa o cosas reivindicada/s.

4
12. Cesación del condominio. Reglas aplicables.

La característica del condominio consiste en que el derecho pertenece a una pluralidad de

sujetos, cada uno de los cuales ejerce las facultades inherentes al dominio, con las limitaciones
impuestas por el derecho igual de los demás.

El modo normal de la cesación del condominio es la división de la cosa conforme lo dispone el

art. 2088 que dice:

“Cada copropietario tiene derecho a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común,
cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa”.

Por eso resulta inobjetable el derecho concedido a los condóminos para pedir, en cualquier
momento, la división de la cosa común.

Las reglas aplicables son las del derecho sucesorio, esto lo establece el art. 2096:

“Las reglas relativas a la división en las sucesiones, a la manera de hacerla y a los efectos que
produce, se aplican a la división de cosas particulares.

Producen los efectos de la partición, la licitación y todos los actos a título oneroso por los cuales
uno de los condóminos adquiere el dominio exclusivo de la cosa común”.

En consecuencia según el art. 2533 la partición debe hacerse por vía judicial en los siguientes
casos:
“a) si hubiere herederos incapaces, o menores emancipados, como interesados;
b) si el causante fuere un presunto fallecido, y sus herederos tuvieren la posesión definitiva de sus
bienes;
c) si hubiere herederos o legatarios ausentes. Se consideran tales los herederos y legatarios que se
encontraren en el extranjero, si su existencia fuere dudosa. En este caso se nombrará un curador de sus
bienes conforme a lo dispuesto por este Código; y
d) siempre que terceros, fundados en un interés legítimo se opusieren a la partición privada”.

El art. 2530 establece: “La partición entre coherederos mayores de edad, podrá efectuarse en la
forma que convinieren por unanimidad, debiendo observarse lo dispuesto en este Código sobre la forma
de lo contratos”.

Esto significa que entre condóminos mayores de edad, la partición del condominio puede
efectuarse por contrato, que tratándose cosas registrables (por ejemplo inmuebles) debe ser
instrumentado en Escritura Pública. Si hay acuerdo desde luego, en su defecto, deberá recurrirse al juez
de 1ª Instancia en lo Civil de turno por vía de demanda (acción de partición de condominio).

13. Administración de la cosa común. Modalidades posibles.

Como quedó dicho precedentemente, todos los condóminos tienen el derecho de administrar la
cosa común y todos pueden ejercer este derecho cuando haya acuerdo entre ellos; en caso de desacuerdo
la deliberación de los condóminos decidirá, conforme lo establece el art. 2097-2098 y 2099 que
expresan:

“DE LA ADMINISTRACION DE LA COSA COMUN

Art.2097.- Siendo imposible, por la calidad de la cosa o por la oposición de algunos de los condóminos,
el uso o goce o la posesión común, resolverá la mayoría si se la da en locación o se la administra por
cuenta común, y fijará las condiciones, y nombrará o revocará administradores.

Si se resolviese la locación, será preferido a un tercero como locatario, el condómino que ofreciere las
mismas ventajas, y entre condóminos con iguales ofertas, decidirá la suerte.

Art.2098.- Las resoluciones sobre administración se adoptarán con citación de todos los copropietarios,
por mayoría absoluta de votos computados según el valor de las partes indivisas, aunque dicha mayoría
correspondiese a uno solo de los condóminos.

5
Si hubiere empate, decidirá la suerte. Cualquier dificultad sobre asuntos administrativos, será
sumariamente decidida por el juez, a solicitud de cualquier condómino y con audiencia de los demás.

En caso de duda, se presume iguales las partes. Los frutos se dividirán proporcionalmente a los valores
de ellas.

Art.2099.- La administración del condómino que haya sido nombrado por la mayoría, será juzgada
según las reglas del mandato.
Si lo hiciere sin mandato, será considerado gestor de negocios”.