RES. 1136-2021-SUNARP-TR

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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. - 1136 -2021-SUNARP-TR

Lima, 23 de Julio de 2021
APELANTE : LISBETH CISNEROS CRUZ
TÍTULO : Nº 283209 del 28/1/2021.
RECURSO : Escrito recibido el 9/6/2021.
REGISTRO : Registro de Predios de Quillabamba.
ACTO (s) : Compraventa e independización.
SUMILLA :
INDEPENDIZACIÓN DE PREDIOS UBICADOS EN ZONAS CATASTRADAS

“No constituye impedimento para la independización de un predio ubicado en
zona catastrada la discrepancia de área contenida en la escritura pública y la
señalada en el certificado de información catastral”.
DISCREPANCIA EN EL PRECIO DE LA COMPRAVENTA

“De existir discrepancia entre el valor del precio consignado en números y el valor
consignado en letras en la escritura pública de compraventa, corresponde tener
en cuenta de manera razonable que puede tratarse de un evidente error material”
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción

de la compraventa e independización a favor de la Central de
Cooperativas Agrarias Cafetaleras Cocla Limitada Nº 281 de la parcela
142-II-B ubicada en el distrito de Ocobamba, provincia de La Convención
y departamento del Cusco.
Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:

- Parte notarial de la escritura pública de venta del 17/3/2003 otorgada
ante notario de La Convención Abel Muñiz Escobar.
- Escrito de solicitud de reconsideración formulado por Vladimir Vivanco
Delgado, en su condición de representante de la Central de
Cooperativas Agrarias Cafetaleras Cocla Limitada Nº 281.
- Copia certificada el 29/3/2021 por fedatario de la Gerencia Regional
de Agricultura del Gobierno Regional de Cusco del certificado de
información catastral del 29/11/2017.
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- Escrito de solicitud de reconsideración formulado por Vladimir Vivanco
Delgado, en su condición de representante de la Central de
Cooperativas Agrarias Cafetaleras Cocla Limitada Nº 281.
También forman parte del expediente venido en grado los informes

técnicos Nº 005513-2021-Z.R.NºX-SEDE-CUSCO/UREG/CAT del
29/4/2021, Nº 006576-2021-Z.R.NºX-SEDE-CUSCO/UREG/CAT del
25/5/2021 y Nº 006652-2021-Z.R.NºX-SEDE-CUSCO/UREG/CAT del
26/5/2021 emitidos por especialista catastral registral de la Oficina de
Catastro de Quillabamba.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de Quillabamba Charles

Leyton Alzamora Zea denegó la inscripción solicitada formulando
observación en los términos siguientes:
(Se reenumera para efectos del análisis a realizar por este Tribunal)
“Señor(es): LIZBETH CISNEROS CRUZ

En relación con dicho Titulo, manifiesto que en el mismo adolece de
defecto subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observacio(nes),
acorde con la(s) norm(as) que se cita(n)
ACTO ROGADO.
Solicita inscripción de compraventa de la PARCELA 142-II-B DE UN
ÁREA DE 32.92 HAS. Y UN PERIMETRO DE 3485.48 M.L. EN EL
DISTRITO DE OCOBAMBA
ANÁLISIS.
1.- De conformidad con lo establecido por el artículo 11 del Reglamento
de Inscripciones del Registros de Predios el título ha sido remitida al área
de catastro la cual mediante Informe Técnico Nº 6652-2021-Z.R.NºX-
SEDE CUSCO/UREG/CAT, informa lo siguiente:
II. Evaluación Técnica
(...)
El certificado catastral no es igual en tema de colindantes, medidas
perimétricas, como se menciona en la escritura de compra venta,
aclarando también que es un certificado emitido por una entidad pública
bajo sus normas.
2.- Por otro lado, el Administrado presenta escrito de subsanación sin

fecha la misma que no es documento idóneo para el levantamiento de las
observaciones formuladas en la esquela de fecha 10.05.2021 por lo que
subsiste en el siguiente extremo:
2.1.- El Administrado deberá tener en cuenta que, no existe
correspondencia del área y la medida perimétrica que consigna en el
CERTIFICADO DE INFORMACIÓN CATASTRAL Y LA DESCRIPCIÓN
DEL PREDIO QUE CONSIGNA EN LA ESCRITURA PÚBLICA OBJETO
DE CALIFICACIÓN.
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2.2.- En la escritura pública de fecha 17.03.2003 se advierte discrepancia
en relación al precio que se consigna en LETRAS y NÚMEROS (cláusula
quinta). Aclarar.
2.3.- Finalmente, en la escritura pública objeto de análisis no consta el
inserto de las facultades de los representantes de la CENTRAL DE
COOPERATIVAS AGRARIAS CAFETALERAS COCLA LTADA 281 por
lo que deberá ser objeto de inscripción previamente. Ello de conformidad
con lo establecido en el T.U.O. RGRP Articulo 32.- Alcances de la
calificación.- El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas
instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción,
deberán; (...) g) Verificar la representación invocada por los otorgantes
por lo que resulte del título, de la partida registral vinculada al acto materia
de inscripción, y de las partidas del Registro de Personas Jurídicas y del
Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la representación,
solo en relación a los actos que son objeto de inscripción en dichos
registros.
CONCLUSION:
Conforme lo antes expuesto se observa el título.
CITA LEGAL:
Art. 32 y 40 del TUO del RGRP
- Ley 26366 Articulo 3.
- Código Civil - Principio de Rogación. - Articulo 2011.
- V. PRINCIPIO DE LEGALIDAD. - Los registradores califican virtud
se solicita la inscripción. La calificación comprende la de las formalidades
propias del título y la capacidad de los otorgantes
a legalidad del título en cuya verificación del cumplimiento los otorgantes,
así como la validez del acto que, contenido en aquél, constituye la causa
directa e inmediata de la inscripción. La calificación comprende también,
la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas
registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza
sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas
directamente a aquél y, complementariamente, de los antecedentes que
obran en el Registro.
- T.U.O. RGRP. - Articulo 32.- Alcances de la calificación. - El
Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al
calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción, deberán: (...)
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos
que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la
materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La recurrente señala, entre otros, los siguientes fundamentos:

- Se señala que el Área de Catastro informa que el certificado catastral
no es igual en el tema de colindancias ni medidas perimétricas con la
escritura pública de compraventa; al respecto, para la emisión del
certificado catastral la institución encargada de otorgarla verifica el
instrumento público que acredita el derecho sobre el predio que es
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objeto de certificación catastral, además que de dicho informe se tiene
que el predio materia de búsqueda corre inscrito en la partida Nº
11013316, con lo que se acredita que la escritura pública presentada
corresponde al derecho invocado. Asimismo, si bien no se tiene datos
relativamente idénticos sin embargo el Área de Catastro indica que
esta circunstancia está dentro de los márgenes de tolerancia.
- Asimismo, se consigna discrepancia respecto del precio que se
consigna en letras y números sin embargo no se toma en cuenta que
es un error de tipeo ya que claramente se advierte que el precio está
debidamente identificado y cancelado.
- Finalmente, se observa que no constan insertas en la escritura pública
de compraventa las facultades de los representantes de la Central de
Cooperativas Agrarias Cafetaleras Cocla Ltda. 281, sin embargo, no
se toma en cuenta que los representantes a la fecha de suscripción de
la escritura contaban con facultades vigentes.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
- Registro de Predios
Partida electrónica Nº 11013316 del Registro de Predios de Cusco
En la citada partida corre inscrita la parcela 142 que forma parte de la

parcelación efectuada en el sector I La Unión, ubicado en el distrito de
Ocobamba, provincia de La Convención y departamento del Cusco.
El dominio se encuentra registrado a favor de la Cooperativa Agraria

Cafetalera José Carlos Mariátegui Ltda. Nº 36-VII inscrita en la partida Nº
11000726 del Registro de Personas Jurídicas de Quillabamba.
En el asiento B 00003 corre inscrita la habilitación urbana sin obras

denominada Urbanización de Vivienda José Carlos Mariátegui de San
Lorenzo aprobada por la Municipalidad Provincial de La Convención.
- Registro de Personas Jurídicas
Partida electrónica Nº 11000726 del Registro de Personas Jurídicas

de Quillabamba
En la ficha Nº 96 que ahora continúa en la partida electrónica Nº 11000726

del Registro de Personas Jurídicas de Quillabamba corre inscrita la
Cooperativa Agraria Cafetalera José Carlos Mariátegui Ltda. Nº 36-VII.
Se precisa además que la citada partida viene de la ficha Nº 1350, tomo

3, folio 332, asiento 16 del Registro de Personas Jurídicas del Cusco.
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En el asiento C 00024 corre inscrito que por asamblea general ordinaria
anual del 14/4/2002 se eligió al consejo de administración integrado por:
Metodio Dueñas Quispitura como presidente por un año; Modesto Ayala
Puclla como vicepresidente por un año; Pascual Álvarez Illa como
secretario por un año; y Mario Medina Ríos como vocal titular por un año.
Partida electrónica Nº 11000398 del Registro de Personas Jurídicas

de Quillabamba
En la ficha Nº 72 que ahora continúa en la partida electrónica Nº 11000398

del Registro de Personas Jurídicas de Quillabamba corre inscrita la
Central de Cooperativas Agrarias Cafetaleras Cocla Ltda. 281.
Se precisa además que la citada partida viene de la ficha Nº 714-B, tomo

3, folio 435 del Registro de Personas Jurídicas del Cusco.
En el asiento 51 corre inscrito que por escritura pública del 19/12/1998 se

modificó el estatuto de la cooperativa adecuándose a las actuales
disposiciones legales.
En el asiento 60 corre inscrito que por asamblea general ordinaria de

delegados del 11/4/2001 se renovó el consejo de administración de la
cooperativa quedando conformado de la siguiente forma: Carlos César
Bendezú López como presidente, Augusto Tirado Béjar como
vicepresidente, Roberto Acuña Acuña como secretario, Cirilo Peña
Urquizo como primer vocal y Celestino Paullo Jordan como segundo
vocal.
En el asiento 62 corre inscrito que por escritura pública del 4/7/2001 se

modificó parcialmente el artículo 91 del estatuto conforme al siguiente
detalle: Art. 91º.- Inc. b) Suscribir conjuntamente con el presidente o con
el vicepresidente del consejo de administración o con el funcionario
apoderado que nombre el consejo de administración, las órdenes de retiro
de fondos de bancos i de otras instituciones; los contratos, cancelación o
levantamiento de hipotecas i demás actos jurídicos en los que la Central
fuera parte; i los títulos valores i demás instrumentos por los que se
obligue a la Central. En ausencia del Gerente General, el Gerente de
Administración i finanzas asumirá las atribuciones señaladas en el párrafo
anterior, así mismo el Gerente de Comercialización en la ciudad de Lima
será autorizado para manejar una cuenta bancaria específica,
conjuntamente con el funcionario o apoderado que designe el Consejo de
Administración.
En el asiento C 00065 se amplió la partida registral respecto a las

facultades del gerente en mérito a la escritura pública del 19/12/1998
otorgada ante notario Abel Muñiz Escobar.
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En el asiento C 00066 corre inscrito que por asamblea general del

30/11/2002 se otorgaron amplios poderes a los representantes legales de
Cocla, presidente y gerente general, para gestionar y contratar créditos de
corto, mediano y largo plazo, vía endeudamiento de las entidades
financieras a nivel nacional e internacional y con entidades cooperantes.
Asimismo, para suscribir contratos y firmar pagarés, conferir garantías
prendarias e hipotecarias con estos fines, así como endosar warrants de
café y otros documentos, y demás facultades contenidas en los artículos
91 y 92 del estatuto.
En el asiento C 00069 corre inscrito que por escritura pública del

14/2/2003 otorgada ante notario Abel Muñiz Escobar, aclarada por
escritura del 18/3/2003, y por sesión del consejo de administración del
3/1/2003 se acordó ampliar las facultades otorgadas al gerente general
Raúl Dámaso del Águila Hidalgo para que pueda celebrar, otorgar y
suscribir contratos, cheques, letras y pagarés, cobros y pagos, conforme
al detalle ahí señalado, aclarándose que la ampliación del poder está
basada en los artículos 86 y 92 del estatuto de Cocla que se indica a
continuación: Art. 86º.- El gerente no podrá contraer obligaciones que
comprometan a la Central, sin la aprobación del Consejo de
Administración y está impedido de realizar actividades similares o en
competencia con la central. Art. 92º.- El gerente de conformidad con las
atribuciones señaladas en el artículo anterior tiene las siguientes
facultades específicas, siempre que en todo acto se cumpla con la doble
firma a que se refiere el inciso b) del artículo anterior.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el vocal (s) Fredy Hernando Ricaldi Meza.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las

cuestiones a determinar son las siguientes:
- ¿Constituye impedimento para la inscripción de la independización de

un predio ubicado en zona catastrada la discrepancia de área en la
escritura pública y la señalada en el Certificado de Información
Catastral?
- ¿Cómo debe procederse cuando existe discrepancia entre el valor del
precio de compraventa consignado en números y el valor consignado
en letras?
VI. ANÁLISIS
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1. El artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios1
regula sobre los informes de las Áreas de Catastro de la Sunarp,
estableciendo que los títulos en virtud de los cuales se solicita la
inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio
al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico
del Área de Catastro.
Asimismo, con relación a la labor que realiza el Área de Catastro se señala

que verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad
con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a
aspectos estrictamente técnicos donde se determine la existencia o no de
superposición de partidas, así como otros aspectos relevantes, si los
hubiere. Dicho informe se realizará únicamente sobre la base de la
información gráfica con la que cuente el Área de Catastro, bajo
responsabilidad. Se agrega que este informe del Área de Catastro es
vinculante para el Registrador.
En tal sentido, el informe del Área de Catastro es vinculante para el

registrador en lo referente a los aspectos técnicos, siendo función del
registrador el pronunciarse sobre los aspectos jurídicos que sean
consecuencia de este informe emitido.
2. Respecto al carácter vinculante del informe técnico esta instancia con

anterioridad al Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en
el X Pleno del Tribunal Registral realizado los días 8 y 9 de abril de 2005,
aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria2:
ALCANCES DEL CARÁCTER VINCULANTE DEL INFORME EMITIDO

POR EL ÁREA DE CATASTRO
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Artículo 11.- Informes de las áreas de Catastro de la Sunarp
Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que
importe la incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se inscribirán
previo informe técnico del área de Catastro. La Sunarp podrá determinar los casos de
modificación física que no requieran dicho informe, en atención a la capacidad operativa
de las áreas de Catastro.
El área de Catastro verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad
con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a aspectos
estrictamente técnicos donde se determine la existencia o no de superposición de
partidas, así como otros aspectos relevantes, si los hubiere. Dicho informe se realizará
sobre la base de la información gráfica con la que cuente el área de catastro, actualizada
a la fecha de emisión del informe técnico, bajo responsabilidad.
El informe del área de Catastro es vinculante para el Registrador. En su caso, en la
esquela de observación o tacha se consignará únicamente los defectos u obstáculos
técnicos advertidos por el área de catastro. No obstante, el Registrador no tomará en
cuenta aspectos contenidos en el informe de Catastro que no se ciñan a lo establecido
en el párrafo anterior.
Inscritos los actos a que se refiere el primer párrafo, haya o no mediado informe técnico,
se comunicará al área de Catastro a fin de que ésta actualice su base de datos.
2
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 9/6/2005.
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8
“El informe del área de catastro es vinculante para el Registrador, siempre
que se refiera a aspectos estrictamente técnicos. El Registrador debe
distinguir en su contenido los aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros
aspectos de aplicación e interpretación de normas jurídicas, que no le
competen a dicha área, sino de manera indelegable y exclusiva al
Registrador Público”.
Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 130-2004-SUNARP-TR-A del
5/8/2004, Nº 165-2004-SUNARP-TR-A del 30/9/2004 y Nº 017-2005-
SUNARP-TR-A del 28/1/2005.
Entre los fundamentos que sustentaron la aprobación de dicho criterio

conforme a lo desarrollado en una de las resoluciones citadas (la
Resolución Nº 130-2004-SUNARP-TR-A del 5/4/2004) se señaló que
siendo el sustrato de la función registral la seguridad jurídica, el logro de
este objetivo no podía ser el fruto del trabajo aislado de la calificación de
los títulos en base a la letra contenido en ellos, sobre todo en el Registro
de Predios en donde la interrelación de las diversas ramas de la ciencia
vienen influenciando cada vez más en las decisiones registrales emitidas
por los registradores públicos, constituyéndose en elementos esenciales
para que estos funcionarios puedan en su momento tomar decisiones de
naturaleza registral.
3. El Área de Catastro coadyuva con la función calificadora de los títulos

al ser concebida como aquella unidad orgánica encargada de prestar
apoyo técnico en materia gráfica a las instancias registrales, realizando
labores de conservación, actualización, modificación y mantenimiento de
la base gráfica registral. Por tanto, el carácter vinculante de sus informes
implica que estos obligan al registrador público a su observancia en las
decisiones registrales que emita, siempre que cumpla con los siguientes
requisitos:
a) Competencia, esto es, ser emitido por el Área de Catastro de la Zona

Registral respectiva.
b) Contenido, es decir, que se refiera a datos técnicos de los planos y memoria
descriptiva presentados, de tal manera que los informes que excedan este
marco e incluyan interpretación de normas legales no vinculadas mediante
una relación causal inmediata al análisis de datos técnicos, excederán el
marco de la finalidad del informe catastral.
c) Relevancia, es decir, que guarde relación de causalidad de tal forma que sin
su existencia no sea posible realizar la calificación del título presentado.
Entonces, de acuerdo al precedente, el informe emitido por el Área de

Catastro resulta vinculante para el registrador, siempre que se refiera a
aspectos estrictamente técnicos. En ese sentido, el registrador a cargo de
la calificación debe distinguir en el informe los aspectos técnicos de los
jurídicos, por lo que este solo puede dar lugar a una observación cuando
los aspectos técnicos constituyan un impedimento para la inscripción de
los datos físicos del predio.
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4. De acuerdo con el primer párrafo del artículo 11 del Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios, la Sunarp podrá determinar los
casos de modificación física que no requieran del informe técnico de
Catastro, en atención a la capacidad operativa de dicha oficina técnica.
Estando a ello, mediante Resolución del Superintendente Nacional de los

Registros Públicos Nº 178-2020-SUNARP-SN del 7/12/20203, se aprobó
la Directiva DI-004-2020-SUNARP-SCT-DTR, que regula la emisión de
informes técnicos en procedimientos de inscripción, servicios de
publicidad y procedimientos administrativo registrales.
En el numeral 7.1 de esta Directiva se estableció qué actos requieren de

informe previo del Área de Catastro. Así, se considera en el literal b) de
dicho numeral que requerirán informe técnico previo las solicitudes de
inscripción de acumulación e independización de predios que no
provienen de lotizaciones o habilitaciones urbanas inscritas.
5. Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la

compraventa e independización a favor de la Central de Cooperativas
Agrarias Cafetaleras Cocla Limitada Nº 281 de la parcela 142-II-B ubicada
en el distrito de Ocobamba, provincia de La Convención y departamento
del Cusco.
Remitido el título a la Oficina de Catastro se emitieron los informes

técnicos Nº 005513-2021-Z.R.NºX-SEDE-CUSCO/UREG/CAT del
29/4/2021, Nº 006576-2021-Z.R.NºX-SEDE-CUSCO/UREG/CAT del
25/5/2021 y Nº 006652-2021-Z.R.NºX-SEDE-CUSCO/UREG/CAT del
26/5/2021, indicándose en este último lo siguiente:
“(…)
II. Evaluación Técnica
2.1. Ubicación del predio materia de trámite, de acuerdo a los
documentos adjuntos es el siguiente:
Distrito: Ocobamba
Provincia: La Convención
Departamento: Cusco
Sector: La Unión
2.2. El predio materia de análisis, se ha digitalizado con las coordenadas
UTM, DATUM, WGS 84-18S, consignadas en el plano, las cuales definen
el área, perímetro y forma gráfica, conforme se señalan en los certificados
de información catastral.
2.3. El certificado catastral no es igual en tema de colindantes,
medidas perimétricas, como se menciona en la escritura de compra
venta, aclarando también que es un certificado emitido por una
entidad pública bajo sus normas.
3
Publicada en el diario oficial “El Peruano” el 8/8/2014
9
10
2.4. El predio materia de análisis, se ha ubicado sobre la base grafica
registral con las coordenadas consignadas en el plano, DATUM WGS 84-
18s, en el cual guarda relación con la ubicación consignado el plano.
2.5. Contrastando el polígono materia de análisis en la base grafica
registral-BGR, el predio materia de trámite, se encuentra relacionados
con los siguientes predios.
- Urbanización De Vivienda “José Carlos Mariátegui De San Lorenzo”,
inscrito en la P.E.11013316_3_QBBA., TITULO: 2008-2581, FECHA:
18/09/2008, (con plano título archivado).
Adicionalmente, se deja constancia:
- El área en estudio se encuentra sobre el titulo observado T-1699246-
2018, T-283209-2021.
- De acuerdo a la base grafica registral no se verifica si el área en estudio
se encuentra sobre un Área Natural Protegida o su zona de
amortiguamiento, zona arqueológica, fajas marginales, y otros aspectos
relevantes identificados.
(…)” (El resaltado es nuestro).
Como se puede apreciar, en el numeral 2.3 del ítem “evaluación técnica”

del citado informe, el especialista de Catastro advierte que el área,
linderos y medidas perimétricas del polígono graficado en el certificado
catastral difieren de las que aparecen en la escritura pública de venta del
17/3/2003.
En atención a ello, el registrador público formuló observación señalando

que no existe correspondencia entre el área y medidas perimétricas
señaladas en la escritura pública objeto de calificación con el certificado
de información catastral presentado.
6. De conformidad con el primer párrafo del artículo 58 del vigente

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, la independización
es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad
inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación
o sin ella, o como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta
al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o independización
y copropiedad.
Según el artículo 59 del mismo Reglamento, son requisitos generales de

toda independización, que el título contenga el área, linderos y medidas
perimétricas de cada una de las porciones que se desmembran y del área
remanente.
Por lo tanto, la regla general es que el título en mérito al cual se solicita la

independización debe contener la descripción tanto de la porción que se
independiza como de la porción remanente que quedará en la partida
matriz, ello sobre la base del principio de especialidad que en el Registro
de Predios se concretiza con la técnica de inscripción de folio real, según
10
11
el cual por cada predio debe abrirse una partida registral en la que se le
describa con la mayor precisión posible.
7. En lo relativo a la independización de predio rural, el artículo 64 del

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios dispone lo siguiente:
Artículo 64.- Independización de predio rural

“La independización de predios rurales se realiza en mérito a documento
privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario, en el
que se precisarán los datos a que se refiere el primer párrafo del artículo
59, en lo que sea pertinente, acompañado de los certificados o planos
según los casos siguientes:
a) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona
catastrada, se presentará el certificado de información catastral a que se
refiere el artículo 88 del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089-
Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal Extraordinario
de Formalización y Titulación de Predios Rurales, aprobado por Decreto
Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente,
tanto del área a independizar como del área remanente;
b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona no
catastrada, se presentará el certificado negativo de zona catastrada
emitido por la autoridad competente y, el plano perimétrico en
coordenadas oficiales, con su respectivo cuadro de datos técnicos y
memoria descriptiva donde se indique el área, linderos y medidas
perimétricas, elaborados y firmados por profesional inscrito en el Índice
de Verificadores, tanto del área independizada como del área
remanente”.
Como se puede apreciar del tenor del artículo precitado, para la

inscripción de predios rurales ubicados en zonas catastradas se deberá
presentar documento privado de independización y certificado de
información catastral.
8. En el presente caso, para la independización se ha presentado parte

notarial de la escritura pública de venta del 17/3/2003, por cuyo mérito la
Central de Cooperativas Agrarias Cafetaleras Cocla Limitada Nº 281
adquirió la propiedad de la parcela de terreno signada con el Nº 142-II-B,
sector I La Unión, distrito de Ocobamba, provincia de La Concepción; y
certificado de información catastral correspondiente a la parcela 142
fracción 2, sector La Unión, valle Yanatile Occobamba, distrito de
Ocobamba, provincia de La Convención y departamento de Cusco.
En el referido certificado se ha consignado que la parcela tiene un área de

32.2764 hectáreas mientras que en la escritura del 17/3/2003 se indicó
que el predio adquirido por la Central de Cooperativas Agrarias
Cafetaleras Cocla Limitada Nº 281 ocupa una superficie de 32.92
hectáreas.
11
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Como se aprecia el área de la parcela que figura en el certificado de
información catastral difiere de la descrita en la escritura pública,
circunstancia que es corroborada por el especialista de Catastro con el
añadido que la discrepancia se extiende a los linderos y medidas
perimétricas de ambos polígonos.
9. Sobre el particular, el Tribunal Registral en el CVI Pleno, realizado en

sesión extraordinaria modalidad presencial el 24/5/2013, aprobó el
siguiente acuerdo vinculante para todos los integrantes de esta segunda
instancia administrativa:
INDIVIDUALIZACIÓN DEL PREDIO PARA EFECTOS DE SU

INMATRICULACIÓN
“La individualización del predio en el título de adquisición para su
inmatriculación implica que pueda ser diferenciado de otros predios, en
base a distintos elementos.
No es indispensable que en el título de adquisición conste su área,
linderos o medidas perimétricas, siempre que la documentación técnica
que se adjunta provenga de ente generador de Catastro”.
Posteriormente, mediante acuerdo del CIX Pleno, realizado el 28/8/2013,

se aprobó la interpretación del acuerdo adoptado en el Pleno CVI relativo
a la individualización del predio para efectos de su inmatriculación, siendo
este el siguiente:
“Cuando la segunda parte del acuerdo señala que “no es indispensable

que en el título de adquisición conste su área, linderos y medidas
perimétricas, siempre que la documentación técnica que se adjunta
provenga de ente generador de Catastro”, ¿ello quiere decir que si no se
adjunta en el título documentación técnica que provenga de ente
generador de catastro, como puede ser una Municipalidad o Cofopri, en
la escritura pública, testamento, etc., debe señalarse obligatoriamente el
área, linderos y medidas perimétricas del predio?
Si la respuesta es positiva o afirmativa, significa que en todos los títulos
que se presenten relativos a la inmatriculación de predios urbanos o
rurales, deberá constar en el título de adquisición el área, linderos y
medidas perimétricas del predio, a no ser o salvo que se adjunte
documentación técnica emitida por ente generador de catastro, requisito
que solo podría cumplirse para los predios situados en regiones
catastradas.
Para los predios tanto urbanos como rurales situados en zonas no
catastradas tendría que constar de manera obligatoria el área, linderos y
medidas perimétricas del predio en el título de dominio, salvo rectificación
o determinación de áreas linderos y medidas perimétricas en virtud al
procedimiento respectivo”.
El citado acuerdo está referido a la inmatriculación, sin embargo, resulta

igualmente de aplicación a la independización o acumulación de predios
12
13
en la medida que dichos actos implican la apertura de nuevas partidas
registrales.
En el presente caso, si bien es cierto existe una diferencia del área de la

parcela que es objeto de independización en la escritura pública y en el
certificado de información catastral, debe tenerse en cuenta que este
último es un documento expedido por una entidad generadora de catastro
que realiza la medición física del predio y las constataciones oculares, por
lo que existe la posibilidad de que el título de propiedad no refleje lo que
físicamente mide.
Por lo tanto, como regla, la discrepancia de área advertida no constituye

un elemento determinante para denegar la inscripción.
10. Sin embargo, toda vez que la discrepancia, además del área, se
extiende a los colindantes y perímetro, se concluye que en el caso bajo
análisis no existe certeza de que el predio descrito en la escritura pública
sea el mismo que aparece en el certificado de información catastral.
En ese sentido, en vista que el artículo 86 del Decreto Supremo Nº 032-

2008-VIVIENDA4 requiere que para la expedición del certificado de
información catastral se deba presentar el título de propiedad, deberá
adjuntarse copia certificada expedida por la Dirección Regional de
Agricultura del Gobierno Regional del Cusco del título de propiedad que
se adjuntó en el expediente para la emisión del certificado, a fin de
corroborar que se trata del mismo inmueble que se pretende independizar.
Consecuentemente, corresponde confirmar los numerales 1 y 2.1 de la

observación, pero con la precisión realizada en el presente numeral.
En sentido similar se ha pronunciado el Tribunal Registral mediante

Resolución Nº 069-2021-SUNARP-TR-A del 12/2/2021.
11. Ahora bien, el artículo 35 del Decreto Legislativo Nº 10495, del

Notariado, señala lo siguiente:
“Artículo 35.- Fechas del instrumento público

La fecha del instrumento y la de su suscripción, cuando fuere el caso,
constarán necesariamente en letras.
Deberá constar necesariamente en letras y en número, el precio,
capital, área total, cantidades que expresen los títulos valores; así
como porcentajes, participaciones y demás datos que resulten
esenciales para la seguridad del instrumento a criterio del notario”
(El resaltado y subrayado es nuestro).
4
Vigente a la fecha de emisión del certificado de información catastral acompañado por
la solicitante.
5
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 26/6/2008.
13
14
Se puede apreciar del artículo en referencia que el fundamento de la

exigencia contenida en el segundo párrafo, consistente en señalar tanto
en números y letras algunos datos referidos a cantidades o montos
incluidos dentro del acto jurídico a formalizar, tales como el precio y
porcentajes, es con la finalidad de otorgarle mayor seguridad al
instrumento público notarial, el que constituye un instrumento formal,
hecho que también encuentra sustento en el carácter de autenticidad del
que se encuentran revestidos estos instrumentos, acorde con lo previsto
en el artículo 26 de la citada norma.
En ese sentido, la necesidad de precisar en número y en letras el precio

no está relacionado con la complejidad del acto jurídico que lo contiene,
sino con el propio instrumento público. El mismo razonamiento resulta
aplicable a los instrumentos públicos otorgados durante la vigencia de la
anterior Ley del Notariado, Decreto Ley Nº 26002, cuyo artículo 357 –
vigente a la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa del
17/3/2002 – contenía idéntica exigencia a la transcrita al inicio de este
considerando.
12. Ahora bien, las exigencias contenidas en el artículo 35 de la Ley del

Notariado fueron discutidas en el CCXXXIII Pleno del Tribunal Registral
realizado en sesión no presencial de fecha 22/10/2020 en el cual se
aprobó el siguiente acuerdo plenario:
APLICACIÓN DEL ART. 35 DEL D. LEG. 1049

“La inobservancia de los requisitos formales que se refiere el Art. 35 del
D. Leg. 1049 donde Indica que deberá constar en letras y en números, el
precio, capital, área total, cantidades que expresen los títulos valores,
porcentajes, participaciones y otros datos no deben dar lugar a la
denegatoria de inscripción”.
De lo expuesto, queda claro que el hecho de no señalar en el instrumento

público el precio, capital, área total, cantidades que expresen los títulos
6
Artículo 2.- El Notario
El notario es el profesional del derecho que está autorizado para dar fe de los actos y
contratos que ante él se celebran. Para ello formaliza la voluntad de los otorgantes,
redactando los instrumentos a los que confiere autenticidad, conserva los originales y
expide los traslados correspondientes.
Su función también comprende la comprobación de hechos y la tramitación de asuntos
no contenciosos previstos en las leyes de la materia.
7
Artículo 35.- La fecha del instrumento y la de su suscripción, cuando fuere el caso,
constarán necesariamente en letras.
Deberá constar necesariamente en letras y en número, el precio, capital, área total,
cantidades que expresen los títulos valores; así como porcentajes, participaciones y
demás datos que resulten esenciales para la seguridad del instrumento a criterio del
notario.
14
15
valores, porcentajes, participaciones y otros datos en números y letras, no
da lugar a la denegatoria de inscripción.
13. En el presente caso, revisada la escritura de compraventa del

17/3/2003 otorgada ante notario de La Convención Abel Muñiz Escobar,
se señala lo siguiente:
“(…)
QUINTA.- DEL PRECIO
Ambas partes i de común acuerdo pactamos en calidad de precio
por el predio rústico materia de compraventa i sus mejoras agrícolas
indicadas precedentemente, la suma de diecisiete mil cuarentinueve
con treintisiete céntimos de dólares americanos (US $ 17,049.33) en
que ha sido valorizado por los periodos nombrados por el juez del juzgado
mixto de la provincia de La Convención, en la causa número: 435-99
seguido por la Central de Cooperativas Agrarias Cafetaleras Cocla
Limitada Número 281, sobre ejecución de obligación de dar suma de
dinero dólares americanos en contra de la Cooperativa Agraria Cafetalera
José Carlos Mariátegui Ltda. Número: 036-VII proceso en ejecución de
sentencia, en el que fue adjudicado la parcela materia de esta
compraventa mediante resolución número 35 de fecha dieciocho de junio
del año dos mil uno.
El valor pagado ascendente a la cantidad de US $ 17,049.33, que es
cancelado por los compradores a los vendedores, a su entera
satisfacción de estos últimos, amortiza la deuda que tiene la
Cooperativa Agraria Cafetalera Cocla Ltda. Número 281 (…)” (El
resaltado es nuestro).
Del tenor citado, se aprecia que para otorgar mayor seguridad al

instrumento público transcrito se ha cumplido con indicar el valor real del
inmueble submateria en números y letras, no obstante, tal como refiere el
registrador se advierte que no existe equivalencia entre ambos.
A pesar de ello, este colegiado considera que el precio pagado por el

inmueble corresponde al señalado en forma numérica de manera
correcta, es decir US$ 17,049.33, y que al consignar la cifra en letras se
incurrió en un evidente error material, que no importa una variación o una
circunstancia que pueda conllevar a confusión.
Efectivamente, al final de la cláusula quinta de la escritura pública no

solamente se reitera como precio la cifra de US$ 17,049.33 dólares
americanos, sino que a continuación ambas partes declaran su
conformidad con la misma. En consecuencia, no se requiere de
instrumento aclaratorio, debiendo revocarse el numeral 2.2 de la
observación formulada por la registradora.
14. Por otro lado, la calificación registral definida como la evaluación que
las instancias registrales realizan para determinar el acceso de los títulos
15
16
al Registro, importa, entre otros aspectos, la verificación de la validez del
acto, la capacidad y representación de las partes y la legalidad de los
documentos en cuya virtud se realiza la inscripción.
El artículo 32 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos

establece los alcances de la calificación. Así el inciso g) señala lo
siguiente:
“(…)
g) Verificar la representación invocada por los otorgantes por lo que
resulte del título, de la partida registral vinculada al acto materia de
inscripción, y de las partidas del Registro de Personas Jurídicas y del
Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la representación,
sólo en relación a los actos que son objeto de inscripción en dichos
Registros;
(…)”.
Entonces cuando en el título presentado al Registro interviene el titular del

derecho representado por tercero, la calificación registral implica la
verificación de la suficiencia de los poderes para la celebración del acto
que corresponda.
15. Sobre el particular, cabe señalar que los actos jurídicos pueden ser
realizados directamente por el interesado o mediante representante.
Tratándose de personas jurídicas, los actos son realizados a través de
representantes que forman parte de sus órganos (representación
orgánica) o mediante apoderados (representación voluntaria). Por estos
últimos debe entenderse a aquellas personas que actúan en su nombre
en virtud de haber recibido facultades para un determinado encargo y no
como parte de algún órgano de la persona jurídica.
En el caso de un acto otorgado por el representante de una cooperativa,

debe tenerse presente que esta es una persona jurídica de derecho
privado integrada por un número variable de socios regidos por los
principios del cooperativismo, se sustenta en las aportaciones de sus
socios y distribución de los excedentes, cuenta además con un capital
variable e ilimitado, de acuerdo con el tipo o grado que le corresponda,
encontrándose regidas actualmente por la Ley General de Cooperativas
cuyo TUO fue aprobado por D.S. Nº 074-90-TR.
16. Por otro lado, a la fecha de otorgamiento de la escritura pública de

compraventa venida en grado, se encontraba vigente el TUO de la Ley
General de Cooperativas, que regula la estructura y funcionamiento de los
órganos sociales de este tipo de personas jurídicas, aspectos que se
encuentran regulados también en el estatuto de cada cooperativa,
contemplando como tales al consejo de administración y al gerente, entre
otros órganos de apoyo y vigilancia.
16
17
Así, el artículo 27, inciso 7.3 de la referida Ley establece que compete a
la asamblea general de la cooperativa: autorizar a propuesta del consejo
de administración, el gravamen o enajenación de los bienes inmuebles,
salvo disposición diferente del estatuto.
El artículo 30 establece que el consejo de administración es el órgano

responsable del funcionamiento administrativo de la cooperativa,
ejerciendo, entre otras atribuciones, elegir y remover al gerente, y a
propuesta de éste, nombrar y promover a los demás funcionarios (inciso
5), autorizar el otorgamiento de poderes, con determinación de las
atribuciones delegables correspondientes (inciso 7), así como, ejercer las
demás atribuciones de su competencia según la Ley o el estatuto (inciso
19).
Asimismo, el artículo 35 de la citada Ley establece que el gerente es el

funcionario ejecutivo del más alto nivel de la cooperativa y, como tal, le
competen atribuciones básicas. Los numerales 2 y 3, respecto a las
atribuciones del gerente, señalan lo siguiente:
“2. Suscribir, conjuntamente con el dirigente o el funcionario que

determinen las normas internas:
2.1 Las órdenes de retiro de fondos de bancos y otras instituciones;
2.2 Los contratos y demás actos jurídicos en los que la cooperativa fuere
parte;
2.3 Los títulos-valores y demás instrumentos por los que se obligue a la
cooperativa;
3. Representar a la cooperativa en cualesquier otros actos, salvo cuando
se trate, por disposición de la ley o del estatuto de atribuciones privativas
del presidente del consejo de administración;”.
Conforme al artículo antes transcrito, en toda cooperativa el gerente

poseía el cargo de más alto nivel y le correspondía, por lo tanto,
atribuciones vinculadas directamente con el desarrollo normal de la
cooperativa.
Estando a ello, la verificación de la actuación del gerente en los actos y

contratos que otorgue en representación de la cooperativa deberá
realizarse en atención a lo dispuesto en el estatuto y en la ley de la
materia.
17. En el instrumento público del 17/3/2003, consta que los señores

Roberto Acuña Acuña y Raúl Dámaso del Águila Hidalgo, actúan en
calidad de presidente del consejo de administración y gerente general de
la Central de Cooperativas Agrarias Cafetaleras Cocla Limitada Nº 281,
respectivamente, con mandatos inscritos en la partida Nº 11000398 del
Registro de Personas Jurídicas de Quillabamba.
17
18
Resulta pertinente precisar que Central de Cooperativas Agrarias

Cafetaleras Cocla Limitada Nº 281 obra inscrita en la ficha Nº 72 que
ahora continúa en la partida electrónica Nº 11000398 del Registro de
Personas Jurídicas de Quillabamba, habiendo adecuado sus estatutos a
la Ley General de Cooperativas, aprobada por Decreto Legislativo Nº 85,
mediante escritura pública del 19/12/1998 (título archivado Nº 12 del
5/1/1993), conforme consta del asiento 51 de la ficha y partida citada.
En ese contexto, verificado el título archivado Nº 12-1993 que contiene el

estatuto de la Central de Cooperativas Agrarias Cafetaleras Cocla
Limitada Nº 281 se advierten, entre otras, las siguientes disposiciones:
“(…)
Artículo 62º.- Los directivos deben continuar en el desempeño de sus
funciones, aunque haya concluido el periodo para el que fueron elegidos,
mientras los nuevos dirigentes no asuman el cargo. Los cargos de
dirigentes, de delegados y el de gerente, son personales e indelegables
y, además revocables.
(…)
Artículo 91º.- El gerente es el funcionario ejecutivo del más alto nivel
que tiene a su cargo la administración directa de la Central y como
a tal, le compete con responsabilidad inmediata ante el Consejo de
Administración, las siguientes atribuciones básicas y especiales: a.-
Ejercer la representación administrativa y judicial de la Central, con las
facultades que, según la Ley, corresponden al gerente, factor de
comercio y empleador; b.- Suscribir conjuntamente con el presidente o
con el vicepresidente del consejo de administración o con el funcionario
apoderado que nombre el consejo de administración, las órdenes de
retiros de fondos de Bancos y de otras instituciones; los contratos,
cancelación o levantamiento de hipotecas y demás actos jurídicos en los
que la Central fuere parte; y los títulos valores y demás instrumentos por
los que se obligue a la Central; (…)
Artículo 92º.- El gerente de conformidad con las atribuciones señaladas
en el artículo anterior, tiene las siguientes facultades específicas, siempre
que en todo acto se cumpla con la doble firma a que se refiere el inciso
b) del artículo anterior: a.- Abrir, transferir y cerrar cuentas corrientes y de
ahorro en moneda nacional y extranjera; b.- Girar y endosar cheques
sobre depósitos en cuenta corriente, sobre créditos concedidos en cuenta
corriente y en sobregiros; c.- Cobrar y protestar cheques; d.- Aceptar,
girar, renovar, endosar, descontar, cobrar, ejecutar y negociar letras de
cambio, vales, pagarés, giros, certificados, pólizas, warrants, documentos
de embarque y cualesquier otros documentos mercantiles y civiles; e.-
Afianzar, prestar aval, solicitar garantías, avales o fianzas, contratar
seguros y endosar pólizas, en favor de la Central; f.- Celebrar contratos
de mutuo fijando las estipulaciones señaladas en los reglamentos o
acuerdos del consejo de administración, otorgar y formar contratos
privados, levantamiento, minutas y las escrituras públicas
18
19
correspondientes; y g.- Sobregirarse en cuentas corrientes y solicitar
avances en cuentas corrientes” (El resaltado es nuestro).
Consta además de la misma partida (asiento 62) que mediante escritura

pública del 4/7/2001 se modificó parcialmente el artículo 91 del estatuto
conforme al siguiente detalle:
“Art. 91º.- Inc. b) Suscribir conjuntamente con el presidente o con el

vicepresidente del consejo de administración o con el funcionario
apoderado que nombre el consejo de administración, las órdenes de
retiro de fondos de bancos i de otras instituciones; los contratos,
cancelación o levantamiento de hipotecas i demás actos jurídicos
en los que la Central fuera parte; i los títulos valores i demás
instrumentos por los que se obligue a la Central. En ausencia del Gerente
General, el Gerente de Administración i finanzas asumirá las atribuciones
señaladas en el párrafo anterior, así mismo el Gerente de
Comercialización en la ciudad de Lima será autorizado para manejar una
cuenta bancaria específica, conjuntamente con el funcionario o
apoderado que designe el Consejo de Administración” (El resaltado es
nuestro).
De las normas estatutarias transcritas, se advierte claramente que, para

celebrar toda clase de contratos o actos jurídicos a nombre de la
cooperativa, se requiere la intervención conjunta del gerente con el
presidente del consejo de administración, el vicepresidente o apoderado
específicamente designado para tal efecto por el consejo de
administración.
Cabe indicar que si bien en el asiento C 00069 de la partida Nº 11000398

aparece inscrita la ampliación de facultades otorgadas al gerente general
Raúl Dámaso del Águila Hidalgo para que pueda celebrar, otorgar y
suscribir contratos, cheques, letras y pagarés, cobros y pagos, conforme
al detalle ahí señalado, también lo es que expresamente se indicó que
esta ampliación está basada en el artículo 92 del estatuto, conforme al
cual, para el ejercicio de sus facultades específicas debe cumplir la doble
firma a que se refiere el inciso b) del artículo 91. En otros términos, la
ampliación de poder publicitada en el asiento C 00069 no deroga el
régimen de doble firma exigido por el estatuto de la persona jurídica.
18. Ahora bien, conforme se desprende del asiento 8 de la partida Nº

11000398, a la fecha de otorgamiento de la escritura pública de venta
(17/3/2003) otorgada por Roberto Acuña Acuña y Raúl Dámaso del Águila
Hidalgo, en representación de la Central de Cooperativas Agrarias
Cafetaleras Cocla Ltda. 281, se encontraba vigente el consejo de
administración compuesto por:
- Presidente: Carlos César Bendezú López

- Vicepresidente: Augusto Tirado Bejar
19
20
- Secretario: Roberto Acuña Acuña
- Primer vocal: Cirilo Peña Urquizo
- Segundo vocal: Celestino Paullo Jordan
Nótese que, de acuerdo con ello, a la fecha de otorgamiento del

instrumento público de compraventa, el interviniente Roberto Acuña
Acuña no aparecía como presidente o vicepresidente del consejo de
administración, mientras que el otro interviniente, Raúl Dámaso del Águila
Hidalgo, desempeñaba el cargo de gerente general (asiento C 00069).
Entonces, si bien el presente acto jurídico fue otorgado por el gerente

general de la cooperativa, debe tenerse en cuenta, que la norma
estatutaria exige la intervención conjunta de este funcionario con el
presidente o vicepresidente del consejo de administración, u otro
apoderado específicamente designado para el cometido, circunstancia
que, en el caso que nos convoca no se ha presentado, incumpliendo de
esa manera la exigencia contenida en el estatuto de la cooperativa.
Cabe indicar que si bien en la escritura de compraventa del 17/3/2003 el

señor Roberto Acuña Acuña manifiesta comparecer en su calidad de
presidente del consejo de administración, sin embargo, su nombramiento
como tal no se encuentra inscrito en el Registro. Por lo tanto, resulta
necesario que la transferencia, cuya inscripción ahora se solicita, sea
ratificada a través de escritura pública por los representantes de la
cooperativa que, actualmente, cuenten con facultades vigentes para
celebrar dicho acto, tomando en consideración que el estatuto de la
cooperativa submateria ha sufrido diversas modificaciones.
Es en el sentido arriba señalado, que se confirma el numeral 2.3 de la

observación formulada por el registrador.
19. Respecto a lo señalado por el recurrente sobre la aplicación de la Ley

General de Sociedades al presente caso debemos señalar que la
actuación conjunta del gerente con otro funcionario (presidente o
vicepresidente del consejo de administración) o apoderado constituye una
limitación que debe cumplirse en el ejercicio de sus facultades de
disposición, así lo imponen la normativa cooperativista además del
estatuto de la persona jurídica; en consecuencia por motivos de
especialidad no corresponde acudir a la normativa societaria.
Con la intervención del vocal (s) Fredy Hernando Ricaldi Meza, autorizado
por Resolución N° 135-2021-SUNARP/PT del 16/6/2021,
respectivamente.
Estando a lo acordado por unanimidad;
20
21
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR el numeral 2.2 y CONFIRMAR los numerales 1, 2.1. y 2.3 de

la observación formulada por el registrador público del Registro de Predios
de Quillabamba al título referido en el encabezamiento, de acuerdo con lo
expresado en el análisis de la presente.
Regístrese y comuníquese.
Fdo.
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
Presidente de la Tercera Sala del Tribunal Registral
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
FREDY HERNANDO RICALDI MEZA
Tribunal/Resoluciones2021/título N° 283209-2021
J. Echevarria
21

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1

RESOLUCIÓN No. - 1136 -2021-SUNARP-TR

INDEPENDIZACIÓN DE PREDIOS UBICADOS EN ZONAS CATASTRADAS

DISCREPANCIA EN EL PRECIO DE LA COMPRAVENTA

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción

Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:

También forman parte del expediente venido en grado los informes

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Quillabamba Charles

“Señor(es): LIZBETH CISNEROS CRUZ

2.- Por otro lado, el Administrado presenta escrito de subsanación sin

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

La recurrente señala, entre otros, los siguientes fundamentos:

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida electrónica Nº 11013316 del Registro de Predios de Cusco

En la citada partida corre inscrita la parcela 142 que forma parte de la

El dominio se encuentra registrado a favor de la Cooperativa Agraria

En el asiento B 00003 corre inscrita la habilitación urbana sin obras

- Registro de Personas Jurídicas

Partida electrónica Nº 11000726 del Registro de Personas Jurídicas

En la ficha Nº 96 que ahora continúa en la partida electrónica Nº 11000726

Se precisa además que la citada partida viene de la ficha Nº 1350, tomo

Partida electrónica Nº 11000398 del Registro de Personas Jurídicas

En la ficha Nº 72 que ahora continúa en la partida electrónica Nº 11000398

Se precisa además que la citada partida viene de la ficha Nº 714-B, tomo

En el asiento 51 corre inscrito que por escritura pública del 19/12/1998 se

En el asiento 60 corre inscrito que por asamblea general ordinaria de

En el asiento 62 corre inscrito que por escritura pública del 4/7/2001 se

En el asiento C 00065 se amplió la partida registral respecto a las

En el asiento C 00066 corre inscrito que por asamblea general del

En el asiento C 00069 corre inscrito que por escritura pública del

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal (s) Fredy Hernando Ricaldi Meza.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las

- ¿Constituye impedimento para la inscripción de la independización de

Asimismo, con relación a la labor que realiza el Área de Catastro se señala

En tal sentido, el informe del Área de Catastro es vinculante para el

2. Respecto al carácter vinculante del informe técnico esta instancia con

ALCANCES DEL CARÁCTER VINCULANTE DEL INFORME EMITIDO

Entre los fundamentos que sustentaron la aprobación de dicho criterio

3. El Área de Catastro coadyuva con la función calificadora de los títulos

a) Competencia, esto es, ser emitido por el Área de Catastro de la Zona

Entonces, de acuerdo al precedente, el informe emitido por el Área de

4. De acuerdo con el primer párrafo del artículo 11 del Reglamento de

Estando a ello, mediante Resolución del Superintendente Nacional de los

En el numeral 7.1 de esta Directiva se estableció qué actos requieren de

5. Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la

Remitido el título a la Oficina de Catastro se emitieron los informes

Como se puede apreciar, en el numeral 2.3 del ítem “evaluación técnica”

En atención a ello, el registrador público formuló observación señalando

6. De conformidad con el primer párrafo del artículo 58 del vigente

Según el artículo 59 del mismo Reglamento, son requisitos generales de

Por lo tanto, la regla general es que el título en mérito al cual se solicita la

7. En lo relativo a la independización de predio rural, el artículo 64 del

Artículo 64.- Independización de predio rural

Como se puede apreciar del tenor del artículo precitado, para la

8. En el presente caso, para la independización se ha presentado parte

En el referido certificado se ha consignado que la parcela tiene un área de

9. Sobre el particular, el Tribunal Registral en el CVI Pleno, realizado en