NOUVELLE

EDITION

KENDY POLESTIN
LE SPRINTEUR DE L'IMMOBILIER
 COMMENT
INVESTIR DANS
DES IMMEUBLES
RENTABLES ?
Même en étant total débutant

KENDY POLESTIN
Rejoignez-nous sur facebook.com/KendyPolestin
www.kendypolestin.com

Copyright © LKP EDITIONS, Nord, 2021

ISBN : 978-2-9578826-0-1

Tous droits de reproduction, d’adaptation et de traduction, intégrale ou partielle réservés

pour tous pays. L’auteur ou l’éditeur est seul propriétaire des droits et responsable du
contenu de ce livre.

“Le Code de la propriété intellectuelle et artistique n’autorisant, aux termes des alinéas 2 et 3
de l’article L.122-5, d’une part, que les « copies ou reproductions strictement réservées à
l’usage privé du copiste et non destinées à une utilisation collective » et, d’autre part, que les
analyses et les courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration, « toute représentation
ou reproduction intégrale, ou partielle, faite sans le consentement de l’auteur ou de ses ayants
droit ou ayants cause, est illicite » (alinéa 1er de l’article L. 122-4). Cette représentation ou
reproduction, par quelque procédé que ce soit, constituerait donc une contrefaçon
sanctionnée par les articles 425 et suivants du Code pénal.”

Avertissement
Aucune des informations fournies dans ce livre ne constitue une incitation à vendre ou
acheter quoi que ce soit, ni à effectuer quelque opération immobilière que ce soit, à des fins
privées ou pour le compte d’un tiers. L’auteur rappelle que le marché immobilier est, de tout
temps, soumis à des cycles de hausse et de baisse qui peuvent modifier sensiblement les
taux de rentabilité de tout investissement, voire occasionner des pertes.
 SOMMAIRE

Introduction

Chapitre 1 - À la recherche du bon bien

Chapitre 2 - L’art de la négociation

Chapitre 3 - Le financement

Chapitre 4 - Les travaux

Chapitre 5 - La fiscalité

Chapitre 6 - L’automatisation

Conclusion
 INTRODUCTION
Je suis Kendy Polestin, investisseur en immobilier depuis 2015 et spécialisé
dans les immeubles de rapport.

Grâce à l’immobilier j’ai pu obtenir ma liberté financière et quitter mon travail

de salarié, à seulement 28 ans. En effet, je suis passée de 0 à 13 appartements
en seulement 2 ans ce qui m’a permis de pouvoir vivre de mes rentes.

Tu dois certainement te dire que je dois être issu d’une famille aisée, ou que j’ai
hérité de biens immobiliers… Mais la vérité est pourtant bien différente. Pour te
parler un peu de moi, de mon histoire, mes parents sont d'origine haïtienne et
j’ai grandi en Guadeloupe. On ne parlait pas un mot de français quand on est
arrivés et il n’y a strictement rien qui me prédestinait à avoir ce parc immobilier,
surtout aussi jeune. Je n’avais ni héritage, ni contact, ni réseau, ni épargne… et
pourtant j’y suis arrivé. Mon seul avantage, la seule véritable force qui m’a
permis d’atteindre ma situation actuelle, a été ma persévérance. Je ne suis pas
resté à me complaire dans ma situation, dans ma zone de confort. J’ai été
curieux, j’ai regardé autour de moi et je me suis rendu compte que c’était
possible de gagner sa vie avec l’immobilier et qui plus est … de bien gagner sa
vie avec l’immobilier. En voyant ces personnes réussir, je me suis simplement
dit “s’ils peuvent le faire, alors moi aussi je peux le faire” et ça, ça a été ma
véritable force. C’est exactement ce que tu dois te dire “si Kendy l’a fait, alors
moi aussi je peux le faire”, surtout que comme je viens de te l’expliquer moi je
viens de très loin. Le mindset1 est un élément central pour réussir dans tes
projets… Alors garde cet état d’esprit de persévérance et crois en ta réussite.

Au-delà de cet état d’esprit, un autre élément important est de savoir bien
s’entourer. Fort de mon expérience dans le domaine, cela fait maintenant 4 ans
que j'accompagne des centaines de personnes à se lancer à leur tour dans
l’immobilier. J’ai même fondé une véritable communauté : les “sprinteurs de
l’immobilier”.

Tu dois te demander, pourquoi “sprinteur” ? Tu dois savoir que dans le domaine

de l’investissement immobilier il y a deux grandes catégories de personnes : les
marathoniens et les sprinteurs.
1
Mindset : état d’esprit d’une personne, la mentalité que possède une personne.

7
Tu as certainement autour de toi des marathoniens, peut être que tu en étais toi
même un. Tu te disais que tu allais acheter un seul bien, qu’avec celui-ci au bout
de 20 ans tu pourrais te générer des revenus, avec une rentabilité de 8% et cela
te convenait parfaitement.

Mais, tu l’auras compris, nous on veut générer du cash, des euros tout de suite
et pour cela, c’est la méthode des sprinteurs qu’il faut suivre. Les sprinteurs
vont se créer un salaire avec l'immobilier sans attendre 10, 15 ou 20 ans, génial
non ?

8
Je ne sais pas quelle est ta situation quand tu lis ces lignes et à vrai dire peu
importe. Si tu as ce livre entre les mains, c'est déjà que tu as pris la bonne
décision.

J’ai voulu écrire ce guide pour te partager toutes les clés qui te mèneront vers la
réussite et la liberté financière. J’ai mis énormément de temps et d’énergie pour
mettre par écrit toutes les informations dont tu auras besoin pour que tu puisses
avancer dans ton projet immobilier et commencer rapidement à générer du
cash-flow2.

Ce livre répondra à toutes les questions que tu te poses :

- Comment rechercher et trouver le bon bien ?
- Comment négocier comme un professionnel ?
- Comment trouver le financement ?
- Comment faire des travaux de qualité à moindre prix ?
- Comment optimiser sa fiscalité ?
- Comment automatiser le système ?

Tu l’as compris, ce livre est une véritable mine d’or pour celui qui saura en faire
bon usage.

Pour compléter la lecture du livre je t’invite à te rendre sur mon site

internet : www.kendypolestin.com/ressources-livre pour te créer ton
espace membre gratuitement. En te connectant tu auras accès à des
fichiers et des vidéos qui t’aideront à avancer sur ton projet.

Scanne ce QR Code pour accéder directement à mon site

internet et créer ton espace membre :

Bonne lecture,

Kendy Polestin

2
Cash-flow : indicateur permettant de calculer le flux de trésorerie d’une entreprise. Il comprend le
“cash in” (les entrées de liquidités) et le “cash out” (les sorties de liquidités).

9
 Chapitre 1
À la recherche du bon bien
La toute première étape lorsque l’on veut se lancer dans l’immobilier c’est de
rechercher un bien, mais pas n’importe lequel... le bon bien, celui qui ramène du
cash-flow. On va donc voir dans ce chapitre l’ensemble des facteurs à prendre
compte lors de ta recherche de bien, afin de trouver la pépite qui te fera générer
un maximum d’argent. Tu y trouveras tous les éléments utiles pour tes
recherches jusqu’à la visite.

Dans un premier temps, il faudra que tu saches où chercher. La localisation est

un élément central pour tout investissement immobilier.

1-1 La localisation et le potentiel locatif

Le choix de la ville est un facteur déterminant. Tu devras choisir la bonne ville

en te basant sur son potentiel locatif. En tant que sprinteurs, nous ne voulons pas
acheter un bien juste pour dire de l’acheter, nous voulons acheter un bien pour
le louer et faire de l’argent.

1-1-1 La formule ÉTÉ - 35K

Pour déterminer le potentiel locatif d’une ville on va s’intéresser à deux

indicateurs clés :
- Les points d’intérêt de cette ville
- La taille de la ville (en nombre d’habitants)

● Les points d’intérêt “ÉTÉ”

12
Ces éléments vont permettre de ramener du monde dans la ville et ainsi
d’augmenter son potentiel locatif. Si des personnes viennent, il faut alors les
loger et c’est là où toi tu interviens.

L’idéal c’est de trouver une ville regroupant ces trois points d’intérêt et à ce
moment-là tu te trouves dans ce que j’appelle la ville “sweetspot”.

Si tu ne trouves pas de ville regroupant ces trois éléments, alors je te conseille

d’en choisir une avec au moins deux de ces points là.

Cependant, si la ville que tu choisis n’a qu’un seul point d’intérêt sur les trois
mentionnés ci-dessus, alors tu prends le risque de voir un jour la source de trafic
disparaître. Par exemple, si tu optes pour une ville avec un seul point d'intérêt
économique et qu’un jour la principale entreprise située à cet endroit ferme ou
est délocalisée alors tu peux te retrouver toi aussi en faillite. C’est pour cela
qu’il ne faut pas se reposer sur une seule source de trafic pour avoir un
maximum de chances de louer le bien sur le long terme.
Par exemple, en 2021, la célèbre usine de pneumatique Bridgestone basée à
Béthune a fermé après quasiment 60 ans d’existence. 863 salariés ont perdu leur
emploi. La ville a perdu son point d’intérêt économique central avec cette
fermeture.

Mon astuce : Tu peux utiliser le site eterritoire.fr afin de connaître les

points d’intérêt d’une ville.

13
 ● La taille de la ville (en nombre d’habitants)

Le deuxième élément qui va déterminer le potentiel locatif d’une ville c’est sa

taille et plus précisément son nombre d’habitants.
En effet, plus il y aura d’habitants et plus le potentiel locatif sera important, car
il y aura une forte demande. Cependant plus la ville sera grande et plus le prix
du marché sera élevé, ce qui va diminuer ta rentabilité et ton cash-flow.
Tu trouveras ci-dessous une courbe qui représente la situation.

Il faut viser le centre de la cloche. Tu l’as compris je te conseille donc de te

tourner vers des villes “moyennes”. Ces dernières vont te permettre d’avoir des
prix attractifs et un potentiel locatif suffisamment important pour générer un
maximum de cash-flow.

Les deux erreurs à éviter sont les suivantes :

- Viser des villes trop petites qui ne concentrent pas beaucoup de personnes
- Viser des villes trop grandes dans lesquelles le marché est déjà saturé
avec un prix au mètre carré indécent

La solution c’est donc de se tourner vers des villes de taille moyenne qui nous
permettent de trouver un équilibre. Celles-ci présentent des prix attractifs et un

14
potentiel locatif suffisamment important pour générer un maximum de
cash-flow.

J’ai étudié un bon nombre de villes et j’en suis arrivé à la conclusion qu’en
France métropolitaine il faut viser les villes qui ont environ 35 000 habitants. En
règle générale, ce type de ville regroupe les points d’intérêt nécessaires pour te
permettre de louer ton bien. Tu peux également viser toutes les villes, même
plus petites, qui sont en périphérie directe de ces villes de 35 000 habitants.

Mon astuce mnémotechnique : S’il fait plus de 35°C c’est qu’on doit
être en ÉTÉ. Donc s’il y a plus de 35 000 habitants, tu dois sûrement
avoir des points d’intérêt Économique, Touristique, Éducatif.

Cependant, la ville “sweetspot” (de 35 000 habitants et plus) n’est qu’un moyen
pratique que j’ai trouvé pour t’éviter d’analyser les villes. Cela te facilite la
tâche de savoir que parce qu’on est dans une ville de 35 000 habitants alors on a
des points d’intérêts intéressants. Cependant, ne te restreint pas à ce critère des
35 000 habitants, tu peux également trouver des villes à 20 000 habitants très
intéressantes avec des sources de trafic.

15
 Si tu recherches des biens en France, je t’ai préparé une liste des
villes de plus de 35 000 habitants de l’hexagone. Tu peux retrouver
cette liste directement dans ton espace membre.

Maintenant que tu sais dans quelle ville rechercher ton bien, je vais t’expliquer
où le chercher dans la ville car même si on est dans une ville à fort potentiel
locatif, toutes les rues ne sont pas forcément adaptées à la location.

1-1-2 Un bien agréable et facile d’accès

Afin d’augmenter tes chances de le louer, il faut que ton bien soit facilement
accessible et agréable à vivre.

- L’accessibilité : il faut que l’on puisse accéder facilement au logement en

transport en commun (proche d’une station de bus, de tram, d’une gare),
en voiture (proche d’un parking) et à pied.

- Le cadre de vie : afin qu’un locataire se sente bien dans le logement et y

reste longtemps, il faut éviter d’investir dans un bien proche de zones de
nuisances sonores (proche d’une boîte de nuit, d’un bar, d’une autoroute,
d’une ligne de train), mais également de nuisances olfactives (proche
d’une station d’épuration, d’une décharge, d’une usine, d’un restaurant).

Maintenant que tu sais où chercher, voyons quel type de bien chercher...

1-2 Le type de bien : les immeubles de rapport

Le bien qui nous ramènera un maximum de cash-flow doit répondre à plusieurs

critères. Tout d’abord il ne faut pas qu’il y ait trop de concurrence sur ce genre
de bien. Ensuite, ce dernier doit avoir un prix intéressant et nous permettre de
sécuriser nos revenus, mutualiser nos coûts, avoir le contrôle et centraliser nos
actions.

Sais-tu quel type de bien regroupe l’ensemble de ces critères ? C’est l’immeuble
de rapport !

16
Mais… C’est quoi un immeuble de rapport ? C’est un ensemble immobilier
composé de plusieurs appartements. Par exemple, cela peut être une maison que
tu pourras diviser en plusieurs logements pour en faire un petit immeuble.

1-2-1 Les avantages de l’immeuble de rapport

J’ai pu constater que les immeubles de rapport présentaient de nombreux

avantages par rapport aux autres types de bien, je te détaille ci-dessous six
d’entre eux…

Le premier avantage des immeubles de rapport, c’est leur prix au mètre

carré. Tu as certainement déjà dû remarquer qu’au supermarché, il est
beaucoup plus avantageux d’acheter “en gros” plutôt qu’en petites portions. En
achetant en grand volume le prix au kilo ou au litre est souvent bien moins cher.

https://www.auchan.fr/boissons/soda-boissons-jus-de-fruits-sirops/colas-boissons-gazeuses-e
nergisants/colas/ca-n070601

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Bonne nouvelle pour nous les sprinteurs, en immobilier c’est la même chose. Il
est beaucoup plus avantageux d’acheter un immeuble de rapport plutôt qu’un
petit appartement/studio, car le prix au mètre carré est bien moins cher.

Il est plus facile de trouver des affaires rentables avec des immeubles car
beaucoup moins de personnes sont attirées par ce type de bien. Beaucoup de
personnes sont intéressées par les petites surfaces, la demande y est forte.
L’image que j’aime prendre c’est celle d’une ligne de départ d’un sprint de 100
mètres, il y a dix personnes maximum, mais sur un départ de marathon, il y a
des centaines ou des milliers de personnes. On ne veut pas faire partie de cette

18
masse, on veut vraiment être sur une piste où on est dix maximum. On veut être
peu nombreux et avoir les meilleurs résultats.

Ce qui nous amène directement au deuxième avantage des immeubles de

rapport : leur disponibilité. Il y a beaucoup moins de concurrence sur ce type
de bien car il y a beaucoup plus de marathoniens que de sprinteurs. De ce fait,
les biens que l’on recherche vont rester disponibles beaucoup plus longtemps
que les petits logements recherchés par les marathoniens.

19
Le troisième avantage des immeubles de rapport, c'est le contrôle. Tu es le
seul maître à bord, c’est toi le patron, c’est toi le boss. Tu es le seul à décider de
chaque réparation, entretien ou travaux.

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Par exemple, personne ne pourra t’obliger à refaire la façade de ton immeuble.
Cependant, dans le cadre d’une copropriété, si tu veux refaire la façade car tu ne
la trouves pas à ton goût, alors les autres copropriétaires peuvent te bloquer, à
l’inverse si la majorité des copropriétaires décident de refaire la façade et que tu
n’es pas d’accord avec cette décision, ils peuvent t’obliger à verser 2 000 ou 3
000 euros pour les travaux par exemple.

En tant que sprinteur on doit avoir le dernier mot et même s’il devait y avoir une
copropriété il faut que tu sois majoritaire. C’est à dire que tu dois avoir au
moins 50% de la quote part de l’immeuble, sinon tu sais que ce bien n’est pas
pour toi.

Le quatrième avantage des immeubles de rapport, c'est la sécurité des

revenus qu’ils procurent. Il m’est arrivé d’avoir un problème avec le
chauffe-eau dans un de mes logements et j’ai donc dû faire intervenir un
plombier. Je ne pouvais alors pas mettre ce logement en location. Fort
heureusement, ayant d’autres logements loués mes revenus locatifs n’ont pas été
trop impactés.

21
Cependant, si je n’avais eu qu’un seul logement en location, j’aurais eu une
journée entière de perdue sans location. Je n'aurais donc rien perçu et en plus
j’aurais dépensé de l’argent pour la réparation du chauffe-eau.

22
Lorsque tu investis dans un immeuble de rapport, plus tu augmentes le nombre
de logements et plus le poids de chaque logement sur tes revenus sera moindre.

Nombre de logements Poids de chaque

logement sur les revenus
(en %)
1 100%
2 50%
3 33%
4 25%
5 20%

Je conseille toujours aux sprinteurs de partir sur un minimum de 4

appartements. Avec 4 appartements, il y a en moyenne 25% des revenus qui
reviennent de chaque appartement. Cela signifie que s’il y en a un qui, pour une
quelconque raison (travaux, problème technique etc...), ne te génère pas ou plus
de revenus pendant une certaine période, il y aura tout de même 75% des
revenus assurés par les trois autres logements.

23
Si tu as un seul logement et que pour une certaine raison la location ne
fonctionne pas, alors 100% des revenus ne sont pas assurés.

Retient donc qu’il te faudra minimum 4 appartements dans ton immeuble de

rapport afin de diminuer le poids de chaque logement sur tes revenus. En
revanche, il n’y a pas de maximum requis, si tu peux créer 5,6,7,8,9,10
appartements, alors vas-y !

Le cinquième avantage des immeubles de rapport, c'est la mutualisation

des coûts. Cela va te permettre de répercuter tous les coûts fixes sur chaque
appartement.

Il faut vraiment que tu gardes à l’esprit que plus tu vas acheter en gros et plus tu
vas pouvoir mutualiser les coûts et ainsi générer un maximum de cash-flow.

24
Le sixième avantage des immeubles de rapport, c’est la centralisation qui a
pour conséquence directe une facilité de gestion du bien. En effet, il est
beaucoup plus simple de faire de la location courte durée avec tous les
logements au même endroit. La gestion sera notamment plus simple pour
l’agent d’entretien : il ne devra se rendre qu’à un seul et même endroit.
Également, si tu décides d’apporter un nouvel élément dans tes logements, alors
la livraison devra se faire dans un seul et même lieu. Même si tu as plusieurs
immeubles, ce sera toujours plus simple de faire des approvisionnements par
immeuble plutôt que par logement.

Maintenant que l’on connaît ses avantages, voyons comment analyser le

potentiel d’un immeuble de rapport pour trouver celui qui te fera gagner le
maximum d’argent.

1-2-2 Comment choisir le bon immeuble de rapport ? Les 5 éléments à

retenir

Ton but c’est d’avoir les clés pour voir dès la lecture de l’annonce les éléments
rédhibitoires et ainsi ne pas te déplacer pour rien.

Tout d’abord, notre but étant d’y faire un maximum de logements, le premier
élément que l’on va regarder, c’est la surface. En tant que sprinteur, on veut

25
obligatoirement créer au minimum 4 logements, de ce fait on va rechercher des
surfaces d’au moins 80m². Peut être qu’en faisant tes recherches tu trouveras un
bien découpé en trois logements, dans ce cas ne laisse pas tomber de suite,
analyse la surface et voit s’il est possible de refaire la découpe du bien pour y
créer un 4ème logement.

Le deuxième élément à regarder dans ta recherche du bon immeuble de

rapport, c'est le nombre de fenêtres. Il faut au minimum une fenêtre par
logement. En faisant tes recherches sur les sites d’annonce, tu peux déjà
analyser la façade du bien en y comptant le nombre de fenêtres. On va vraiment
éviter de créer des ouvertures car cela complexifierait le projet et tu le sais en
tant que sprinteur on veut aller vite. Notre objectif c’est de ne pas perdre de
temps avec des demandes d’autorisation, beaucoup d’administratif etc… Car
changer l’aspect extérieur d’un bien, par exemple en y ajoutant une fenêtre,
nécessite notamment de faire une déclaration préalable de travaux en mairie.
Ces éléments vont retarder le projet et tu connais le dicton “le temps c’est de
l’argent”, alors… ne perdons pas de temps ! De l’administratif on sera obligé
d’en faire à un moment donné, mais on le fera quand cela sera vraiment
nécessaire, donc si on peut l’éviter on l’évite.

Le troisième élément à regarder dans notre recherche d’immeuble de

rapport, c’est la largeur de la façade. Cette dernière doit au minimum faire 4
mètres de long si la porte se trouve totalement à droite ou totalement à gauche,
ou minimum 7 mètres si la porte se trouve au centre du bien.

26
Le quatrième élément à regarder lors de notre recherche d'immeuble de
rapport, c’est la disposition du bien. Il faut trouver un immeuble de rapport
avec un escalier en un seul tenant qui permet de desservir tout le logement sans
devoir créer de couloir. Aussi, il faut que lorsque tu ouvres la porte principale de
l’immeuble ou de la maison, l’escalier soit à proximité afin de pouvoir rejoindre
chaque logement facilement depuis la porte d’entrée. L’escalier doit partir de la
porte d’entrée du rez-de-chaussée et monter jusqu’aux étages, avec la possibilité
d’avoir un palier entre les deux mais il ne faut pas que l’on soit obligé de passer
par une pièce pour aller du premier aux étages.
Il est également primordial de regarder s’il y a la possibilité de créer des
logements indépendants les uns des autres. Par exemple, pour un immeuble de
4 appartements, il ne faut pas qu’il y ait un logement qui soit l’annexe d’un
autre, c'est-à-dire que tu sois obligé de passer dans un logement pour accéder à
l’autre. Tu imagines, c’est comme si tu arrives dans une chambre d’hôtel et que
le voisin est obligé de passer par ta chambre pour rentrer dans la sienne : ça ne
marche pas ! Retient donc qu’ il faut faire en sorte que chaque logement soit
accessible depuis le hall d’entrée sans passer par un autre logement. C’est ce
j’appelle ne pas avoir d’enfilade dans les logements.

27
La cinquième élément à analyser, c’est l’état structurel du bien. On va éviter
les immeubles qui nécessitent de gros travaux. Par exemple, si tu vois dans
l’annonce que la toiture est à refaire, alors oublies et passe au suivant. Tu es un
sprinteur, tu veux simplement faire de la rénovation et/ou du réaménagement,
mais en aucun cas du gros-oeuvre qui mettra à mal ton projet en termes de
rentabilité.

Ces 5 éléments primordiaux vont te permettre de faire un premier écrémage lors

de ta recherche de bien et t’éviter des visites inutiles.

On sait dorénavant chercher le bon bien dans la bonne ville mais faut-il encore
l’acheter au bon prix...

1-3 La détermination du prix

1-3-1 Ton budget, ta capacité d’emprunt

Avant d’aller à la recherche du bon bien, il faudra que tu puisses déterminer ton
budget pour ne pas te retrouver à visiter des biens qui représentent trois ou
quatre fois ta capacité d’emprunt.

28
Afin de déterminer ta capacité d’emprunt, tu trouveras assez facilement sur
internet des sites qui vont te permettre de faire le calcul, tel que le site
meilleurtaux.com. Une fois que tu auras déterminé ta capacité d’emprunt alors
tu pourras faire tes recherches en conséquence.

Si tu as une capacité d’emprunt de 200 000 euros, tu comprendras assez

logiquement que c’est inutile de rechercher des biens à 190 000 euros et qui ont
100 000 euros de travaux.
En effet, si ta capacité d’emprunt est de 200 000 euros, alors tu devras
rechercher des biens qui seront en dessous de 100 000 euros, ainsi même si tu
dois rajouter 100 000 euros de travaux tu resteras dans ton budget.

29
https://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/simulation-de-pret-immobilier/evaluez-vos-p
ossibilites-d-emprunt.html

Ayant déjà accompagné un grand nombre de sprinteurs dans la recherche de leur

bien, je sais aujourd’hui quels sont les pièges classiques que font la plupart des
gens et que tu devras éviter.

L’une des erreurs courantes est notamment de rechercher un bien qui soit trop
cher. Si c’est ton premier ou deuxième projet, cela ne sert à rien d’aller chercher
des biens à 400 000 ou 500 000 euros tout de suite, même si ta capacité
d’emprunt te le permet. Le plus judicieux c’est de te faire la main sur un projet
autour des 200 000 euros, avec lequel tu peux déjà réaliser de bons revenus.

Par exemple, si ton budget est de 200 000 euros par exemple, ne va pas chercher
des biens à 180 000 ou 200 000 euros sans avoir prévu le budget travaux et les
frais annexes, car tu sais dès le départ que tu seras hors budget. Tourne toi plutôt
vers des biens à 150 000 euros maximum, pour pouvoir potentiellement
négocier afin d’essayer de descendre en dessous des 100 000 euros.

L’objectif est donc de rechercher les biens les moins chers possible. Cela te
permettra de pouvoir y ajouter un budget travaux et d’être rentable avec le
maximum de logements possible.

Avec l’expérience, je sais qu’au bout d’un certain moment si tu ne trouves pas
de biens à moins de 150 000 euros, tu te seras tenté de te tourner vers des biens
à 200 000 euros. Mais ce n’est clairement pas la bonne chose à faire, tu vas
perdre du temps. Des biens à moins de 150 000 euros, il y en a plein. Dans une
ville autour des 35 000 habitants tu en trouveras, c’est sûr.

Je conseille toujours aux sprinteurs de débuter avec des biens autour des 100
000 à 150 000 euros, en sachant qu’il y a aura des travaux à réaliser. Tu pourras
tomber sur des biens déjà rénovés, déjà propres où il n’y aura rien à faire et dans
ce cas tu peux partir sur un budget un peu plus élevé, mais plus il y aura de
travaux, plus tu devras viser un prix bas.

Sache également, que plus le bien sera rénové, plus il sera propre et plus il sera
compliqué d’en négocier le prix. Alors crois en mon expérience, la bonne affaire

30
va se faire quand tu auras des travaux à réaliser (en tous cas dans la grande
majorité des cas). Il ne faut donc pas avoir peur des travaux.

Focalise-toi sur le prix, n’oublie pas ton objectif : faire du cash-flow et vite.

1-3-2 Trouver un bien en dessous du prix du marché

En tant que sprinteur tu dois chercher à acheter des biens qui sont en dessous du
prix du marché. Pour cela, tu dois évidemment connaître le prix du marché dans
la ville où tu souhaites investir.

Afin d’avoir le prix du marché, tu vas pouvoir utiliser des sites comme
meilleursagents.com. Ces sites vont te permettre d’avoir le prix du mètre carré
pour les appartements et les maisons par ville.

Prenons l’exemple de la ville de Bourges :

https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/bourges-18000/

Si tu souhaites investir à Bourges et que ton bien nécessite des travaux, alors il
faudra que le bien fini soit en dessous de 1 340 euros, car il faut que tu puisses
le vendre sans perdre d’argent. Notre but en tant qu'investisseur sprinteur c’est
de ne pas perdre d’argent lors de la revente, l’idéal étant même d’en gagner.

Par exemple, si tu achètes un bien à Bourges à 300 euros du mètre carré, que tu
fais 500 euros du mètre carré en travaux, alors ton bien sera à 800 euros du

31
mètre. Ainsi, si tu le revends à 1 200 euros du mètre carré, tu récupères de
l’argent ! Ca c’est une bonne opération. Ce qu’on ne veut pas faire par contre,
c’est acheter un bien à 1 000 euros du mètre carré, faire 500 euros du mètre
carré en travaux, se retrouver avec un bien à 1 500 euros du mètre carré pour le
projet total, car il serait au dessus du prix du marché et on ne pourrait pas le
vendre sans faire de perte.

Retient bien cet élément : le prix du bien avant travaux doit être inférieur au prix
du marché et il doit nous permettre de continuer à être en dessous du prix du
marché (ou au prix du marché) après la réalisation des travaux.

Acheter un bien qui est dans notre budget et en dessous du prix du marché c’est
bien, mais en tant que sprinteur ce que l’on veut c’est réaliser un projet avec une
rentabilité d’au moins 15% ! Afin d’être certain que notre projet a une
rentabilité d’au moins 15%, j’ai créé le code 127.

1-3-3 Le code 127

Le Code 127 c’est une formule simple que tu vas pouvoir appliquer dès que tu
souhaites savoir si ton projet sera rentable.

32
 Le Code 127 se calcule toujours avec le prix de la location
meublée classique et non le prix de la LCD (location courte
durée).

Prenons un exemple :
Tu trouves un immeuble avec 4 appartements que tu pourras mettre en
location à environ 400 euros par mois pour chaque logement, ainsi cet
immeuble va te rapporter 400 euros x4 = 1 600 euros de revenus chaque
mois. Tu multiplies ensuite ce montant par 12, puis par 7 : 1 600 x 12 x 7 =
134 400 euros.

La formule te donne le budget total que tu devras allouer à ce projet après avoir
fait les rénovations, acheter les meubles, compter les frais de notaire etc… Dans
notre exemple, tu ne devras donc pas dépasser un montant de 134 400 euros si
tu souhaites obtenir une rentabilité de 15% sur ton projet.

Le Code 127 peut être utilisé pour déterminer le budget maximum à allouer à
ton projet, mais il peut également être utilisé dans le sens inverse et ainsi il
déterminera le nombre de logements minimum que tu dois avoir pour que ton
bien soit rentable.

33
Si on reprend l’exemple précédent :
Tu sais que ton bien fini va te coûter 134 400 euros, alors tu divises ce montant
par 12 puis par 7. Ainsi tu retombes sur le montant de 1 600 euros : il faut donc
que ton bien te rapporte au moins 1 600 euros par mois. Si tu sais que sur le
secteur où tu investis les logements se louent à environ 400 euros, alors tu
divises 1 600/400 = 4 : Tu devras alors avoir au moins 4 appartements dans ton
immeuble sinon ton projet ne sera pas rentable.

Le Code 127 va vraiment être la clé qui va te permettre d’être certain de la

rentabilité de ton projet, alors garde-le en tête !

Maintenant que tu sais comment trouver un immeuble de rapport rentable,

voyons où il serait judicieux pour toi de le chercher...

1-4 Ta zone de recherche

Je te conseille de ne pas dépasser un rayon de plus de 2h à 2h30 autour de ton

domicile sinon tu vas clairement t’épuiser. Si tu habites à Paris et que tu

34
cherches des biens à Marseille, ça va être très compliqué pour toi de te déplacer
rapidement et facilement pour suivre ton projet.

Il y aura facilement des villes de plus de 35 000 habitants regroupant les points
d’intérêt que l’on recherche dans un rayon de 2h à 2h30 autour de chez toi. Je
t’invite vraiment à prendre une carte et tracer un cercle de 2h30 autour de chez
toi, ainsi tu sauras facilement repérer sur quelles villes tu devras concentrer tes
recherches.

Plusieurs sites internet te permettent de faire ce genre de choses, notamment

calcmaps.com.

https://www.calcmaps.com/fr/map-radius/

Après avoir vu quoi et où chercher, voyons maintenant comment rechercher

efficacement un bien...

35
1-5 Rechercher de manière organisée

Pour trouver un bien, je t’invite à aller sur les sites d’annonce tel que
leboncoin.fr, seloger.com etc… Je ne te conseille pas forcément de site en
particulier car il y en a une multitude, alors choisis celui avec lequel tu es le plus
à l’aise.

Une fois que tu auras trouvé des biens sur les sites d’annonce, tu pourras aller
en visite. Pour combler tes premières journées de visite, il sera judicieux d’aller
rencontrer les agences immobilières sur place. Ces dernières peuvent avoir des
offres qui n’apparaissent pas forcément sur les sites d’annonces classiques. De
plus, cela va te permettre de commencer à te créer un réseau, de tisser ta toile
pour que tu aies un maximum d'ambassadeurs qui travaillent pour toi sur le
terrain et qui vont te contacter dès qu’il y aura un bien potentiel pour toi.

Tu peux également être en contact avec les agents mandataires qui sont
indépendants. Quand tu les rencontres lors d’une visite, tu leur expliques
exactement ce que tu recherches et dès qu’ils auront un bien qui correspond à
tes critères ils vont ainsi pouvoir te contacter afin de te transmettre
l’information.

Afin de ne pas passer à côté de bonnes affaires, je t’invite vraiment à suivre

toutes les annonces que tu auras trouvées.

Pour cela je t’ai préparé une fiche d’analyse. Cette fiche va être
le cœur de ton système, le carburant de ta machine de recherche,
car c’est avec ça que tu vas pouvoir aller en visite. Tu peux
retrouver la fiche et la vidéo explicative directement dans ton
espace membre.

Afin de pouvoir utiliser cette fiche de manière optimale je t’invite à te créer une
adresse gmail, ainsi tu vas pouvoir utiliser la fiche en version google sheet et
profiter de toutes ses fonctionnalités.

Tu pourras y noter toutes les informations nécessaires au bon suivi de tes

recherches. Ainsi, cela va te permettre d’avancer de manière organisée et

36
d’éviter de passer à côté de bonnes affaires. Ce fichier est vraiment un élément
crucial que tu dois prendre le temps de remplir. Au début tu vas pouvoir penser
que c’est une perte de temps de remplir cette fiche à chaque bien trouvé. Mais,
quand tu auras une quarantaine de biens, classés, répertoriés de manière
organisée, tu comprendras assez vite que cette fiche te fera gagner du temps.
Elle va vite devenir indispensable pour ton organisation et tes recherches.

Le dernier point important c’est le volume de recherche. J’ai pu remarquer que

des membres de mon programme me présentaient deux ou trois biens par mois,
tandis que d’autres m’en présentaient une soixantaine par mois. Évidemment,
ceux qui présentaient une soixantaine de biens trouvaient assez plus de bonnes
affaires parce qu’ils faisaient plus de volume.

C’est juste des statistiques. Plus tu seras sur le marché et plus tu auras de chance
de trouver ta pépite. Être sur le terrain va te permettre de rencontrer du monde,
de rencontrer des agents immobiliers et ainsi de tisser ta toile, ton réseau. Si tu
vas en visite, que le bien se trouve finalement ne pas être une bonne affaire, ce
n’est pas grave cette visite va te permettre d’avoir un contact supplémentaire.

37
1-6 Les erreurs classiques à ne pas commettre

1-6-1 Les biens à éviter

L’objectif de cette partie c’est de t’aider à mieux analyser les biens que tu vas
trouver sur les différents sites d’annonce. Ainsi, cela va te permettre de juger
plus facilement si le bien en question vaut le déplacement ou non.
L’objectif est clair : éviter de perdre du temps sur des biens qui ne
correspondent pas à la philosophie des sprinteurs !

Tout d’abord, il faut absolument éviter les appartements : ne perd pas ton temps
avec ce genre de bien. Notamment car tu vas avoir énormément de frais liés à la
copropriété. Nous on se focalise sur les immeubles ou les maisons à diviser.
Même s’il y a une photo de l’immeuble en entier, dès que tu vois écris
“appartement” dans l’annonce ça ne sert à rien d’aller plus loin.

Il faut également proscrire de tes recherches les maisons non divisibles. Il y sera
très compliqué de faire plusieurs logements puisque leur disposition ne sera pas
adaptée : soit elles ont des pièces en enfilade ou alors un escalier mal
positionné.
Dans les maisons non divisibles, on retrouve notamment les longères qui sont
des maisons tout en longueur dans lesquelles les pièces seront inévitablement en
enfilade.

Afin de pouvoir reconnaître si une maison est correctement agencée pour y faire
plusieurs logements, il faudra regarder deux éléments importants :

- La porte d’entrée/façade :

La porte d’entrée doit être :

● soit complètement à gauche
● soit complètement à droite
● soit en plein centre de la façade

Cette disposition doit t’empêcher d’avoir des pièces en enfilade.

38
 Maintenant que tu as analysé la position de la porte d’entrée, il faut que tu
mesures la largeur de la façade :
● Si la porte est complètement à droite ou complètement à gauche : la
façade devra mesurer au minimum 4 mètres de large.
● Si la porte est au centre, alors la façade devra mesurer au minimum
7 mètres de large.

La mesure de la largeur de la façade va nous permettre d’être certain de pouvoir

créer des logements assez grands en largeur dans le bien.

- L’escalier : l’escalier doit être bien positionné, il doit se trouver

directement derrière la porte d’entrée. Si l’escalier se trouve en plein
milieu du logement alors ce n’est pas un bien adapté pour nous car la
maison ne pourra être divisée.

Il faut aussi éviter les logements à usage unique. Les immeubles à usage unique
sont composés, le plus souvent, d’un local commercial et d’un logement
au-dessus. Ce dernier peut servir soit de réserve ou de logement pour le
commerçant. Pour reconnaître ces biens là, il faudra que tu regardes la façade :
l’accès se fait uniquement par le local commercial, il n’existe pas d’entrée
indépendante annexe. Ce genre d’immeuble ne nous correspond absolument pas
et il n’est donc pas nécessaire de s’attarder dessus. Cependant s’il existe un
accès indépendant de l’entrée du commerce alors le bien peut être intéressant.
En cas de doute n’hésite pas à poser la question à l’agent immobilier.

Les maisons d’angle, situées dans l’angle d’une intersection, sont aussi à éviter.
Si l’entrée se fait uniquement par la porte située dans l’angle, alors le bien n’est
pas pour nous, car forcément l’escalier ne peut pas être juste derrière la porte, il
sera en plein milieu du logement. On va alors se retrouver avec une maison
indivisible.

39
Dans le cas où une deuxième porte d’entrée se trouve sur le côté du logement,
alors le bien pourra éventuellement être intéressant selon la position de
l’escalier.

40
Également, tu devras mettre de côté les biens situés dans ce qu’on pourrait
appeler des “ villages perdus “ ou encore des “ villes paumées “. Bien souvent,
dans les annonces, l’agent immobilier met le nom d’une ville connue, mais en
réalité quand tu lis l’annonce dans le détail, tu te rends compte que le bien est
situé à 20 ou 30 minutes de la ville connue en question. Alors prend garde à ne
pas te faire avoir pour éviter de faire des visites inutiles.

Enfin, les biens hors budget sont à proscrire. Si un bien ne rentre pas dans ta
capacité de financement alors cela ne sert à rien d’aller en visite car ce serait
une perte de temps.

Nous venons d’analyser les différents types de bien à éviter lors de nos
recherches. Voyons maintenant une autre subtilité à connaître, cette-fois
concernant à la division du bien. Cette information pourra vous permettre
d’éviter de lourdes dépenses financières.

1-6-2 Division officielle vs division officieuse

En tant que sprinteur on divise un bien immobilier en plusieurs logements,

cependant il existe deux manières de le faire au niveau administratif :

● La division officielle
C’est la création officielle de lots distincts dans un ensemble immobilier.
Ces lots seront référencés au niveau du plan cadastral, c’est à dire qu’au
niveau de la mairie ou du cadastre on saura que dans cet ensemble
immobilier il y a un appartement 1 qui fait tant de mètres carrés, un
appartement 2 qui fait tant de mètres carrés etc…
Dans cet ensemble immobilier, chaque locataire pourra avoir sa propre
facture d’eau, sa propre facture d'électricité. L’idée c’est que si plus tard
tu veux te séparer de l’appartement 1 alors tu pourras le faire sans
problème. Chaque lot pourra être vendu séparément. Une fois que tu
auras vendu un des lots, il y aura la possibilité de créer une copropriété
qui prendra les décisions en cas de travaux etc…
Dans la division officielle, la transparence est de mise, tout le monde doit
savoir ce qu’il se passe, tout est noté, référencé au niveau du cadastre.

41
 ● La division officieuse
C’est le fait de créer “des chambres toutes équipées”, c'est-à-dire des
chambres avec une salle d’eau et une kitchenette, des sortes de “mini
logements”. On va ainsi considérer qu’il n’y a qu'un seul ensemble
immobilier, ‘même si tu y fais plusieurs “chambres toutes équipées”.
Celles-ci seront considérées comme faisant partie d’un seul et même lot
cadastral, d’un seul et même bien. Il y aura alors une seule adresse et un
seul logement. Pour le cadastre il y aura un seul logement à cette adresse
contrairement à la division officielle.
Dans le cadre de cette division officieuse, il n’y aura donc pas la
possibilité de revendre une partie du bien. Si plus tard tu souhaites
revendre le logement 1, ce ne sera pas possible car il n’existe pas de
division en lots.

Analysons ensemble les avantages et les inconvénients de chacune de ces

divisions…

42
 Avantages Inconvénients
Division ● Possibilité de ● Division onéreuse :
officielle revendre à la - Pour l’électricité : création de
découpe compteurs électriques pour que
chaque locataire puisse avoir sa
propre facture d’électricité
- Passage d’un géomètre pour la
division des lots
- Beaucoup d’administratif

Selon les villes :

- Taxe parking à payer (par
exemple tu devras payer 10 000
euros par logement si tu ne peux
pas apporter une place de
parking)
- Certaines villes peuvent même
t’obliger à créer une place de
parking et si tu ne peux pas créer
une place de parking dans un
rayon de 300 mètres à vol
d’oiseau autour du logement à
alors ils refusent la création.
Division ● Très simple et ● Impossibilité de revendre à la
officieuse rapide découpe
● Pas besoin de
faire passer un
géomètre
● Pas de taxe
parking, pas
de création de
parking

43
1-7 Réussir ses visites

1-7-1 Préparer ses visites

La visite a trois objectifs :

- Évaluer le potentiel du bien : est-ce qu’il y a de l’argent à se faire avec ce

bien ?
- Évaluer le coût du projet : faire une estimation du coût de projet (code
127)
- Comprendre le contexte de la vente

Il est important d’avoir ces trois objectifs en tête lors de tes visites et de ne pas y
aller en “mode touriste” comme la plupart des gens.

Avant la visite, comme on l’a dit précédemment, prends le temps de regarder les
points rédhibitoires sur les annonces afin de ne pas te déplacer pour rien :
position de l’escalier, pièces en enfilade, occupation du bien. Personnellement je
ne me déplace pas si le bien est occupé car je me dis que je ne pourrai pas faire
mes travaux, en plus j’aurai moins de chance d’être face à un propriétaire dans

44
la douleur avec qui je pourrai négocier car son bien est occupé. Quand bien
même il serait dans la douleur avec des locataires qui ne payent pas leur loyer,
je vais éviter car les procédures d’expulsions sont longues et fastidieuses.

Une fois l’analyse de l’annonce faite, il faut contacter la personne en charge

(l’agent immobilier ou le vendeur) et lui poser toutes nos questions afin de
valider les informations logistiques. Notamment lui demander la ville exacte du
bien, afin de ne pas se retrouver à finalement devoir se rendre dans un “village
perdu”. Il faudra également penser à demander à l’agent immobilier s’il est en
possession de toutes les clés du bien, afin qu’on puisse visiter l’intégralité du
bien. Il ne faudrait pas que tu arrives en visite et que tu aies seulement la
possibilité de visiter la cave et le hall, ça serait sans intérêt. Une fois ces points
validés, tu peux ensuite fixer un rendez-vous pour une visite.
Bien qu’il est important de poser ces quelques questions, il ne faut pas non plus
faire un interrogatoire à la personne que l’on a au téléphone, notre but reste
d’obtenir un rendez-vous pour la visite.

Lorsque tu planifies d’aller en visite dans une ville arrange-toi pour trouver
d’autres biens à visiter sur la même ville ou sur le trajet, surtout si tu as
beaucoup de route à faire. L’idée c’est est vraiment de maximiser tes
déplacements. Si malgré tes recherches tu ne trouves pas d’autres biens à visiter
le même jour, alors quand tu seras sur le terrain, prend le temps d’aller voir
d’autres agences immobilières, d’autres personnes sur place pour essayer de
créer ton réseau. Car comme je te l’ai déjà dit, le but en tant qu’investisseur
c’est de te créer un réseau de personnes qui travaillent pour toi.

1-7-2 Le comportement à adopter en visite

Maintenant que l’on a vu comment préparer la visite, on va se poser les

questions suivantes :

- Que devons-nous regarder lorsque l’on sera en visite ?

- Quelles informations devons-nous récolter ?

45
 1) Tout d’abord, on va chercher à évaluer le potentiel du bien. Notre but en
tant que sprinteur c’est de créer un maximum de logements. Donc
premièrement se demander “combien de logements je peux faire dans ce
bien ?” et pour répondre à cette question pense à analyser la disposition
de l’immeuble, le nombre de fenêtres etc…

2) Une fois que tu as réussi à évaluer le nombre de logements que tu pourras

faire dans le bien, si c’est 4 ou plus, alors tu dois essayer de comprendre
le contexte de la vente pour anticiper la négociation. Tu peux aussi te
mettre à rechercher les points rédhibitoires du bien ainsi que ses défauts
plus légers.

Il existe 2 types de défauts : les DC et les DSR

- DC : Les défauts conjoncturels : ce sont ceux que l’on va pouvoir utiliser

pour faire baisser le prix, ce sont des petits défauts qui vont pouvoir nous
aider au niveau de la négociation

- DSR : Les défauts structurels rédhibitoires : ce sont les défauts

importants. S’il y en a dans le bien alors on passe à autre chose, ça ne sert
à rien de vouloir rattraper ce qui n’est pas rattrapable. On ne pourra pas
rectifier ces défauts là simplement car cela serait trop complexe
techniquement et financièrement, ce qui n’est pas intéressant pour nous
alors s’il y en a on passe à la prochaine visite !

Je t’ai préparé une fiche avec les éléments à regarder lorsque tu seras en visite.
Sur le tableau, tu trouveras :
- Les DSR en rouge
- Les DC en orange

46
Indices à rechercher lors de la visite Indices donnés par le diagnostic (souvent
lors du compromis)

Les taches Amiante

Il n’y a jamais d’humidité ou de moisissure Il est possible qu’il y ait de l’amiante dans le
sans raison.Il peut y en avoir au sol, sur les bien. Tant que le matériau en question est en
murs ou au plafond. Le but est de bon état, le risque pour l’homme est faible.
déterminer la cause.

- Taches d’humidité : Une tache

jaunâtre, une auréole.
Raisons possibles : infiltration
d’eau, sur le toit, tuiles, gouttière
bouchée, fissure légère (petite en
largeur et peu profonde)...
- Taches de moisissure : une tache ou
champignon noir
Raisons possibles : humidité de l’air,
absence de VMC, mauvaise
aération...

Les arrivées d’eau Electricité

Il est important de localiser la position des Il y a une forte probabilité pour que l’électricité
points d’eau pour mieux se projeter ne soit pas aux normes lors de l’achat puisque
les normes évoluent régulièrement.

Le raccordement tout à l’égout Plomb

Il est important de vérifier qu’il y a bien un Il est possible qu’il y ait du plomb dans le
raccordement au tout à l’égout car devoir se bien. Très souvent le plomb est présent dans
raccorder peut engendrer un coût les anciennes peintures. Une fois rénové, le
supplémentaire non négligeable risque pour l’homme devient très faible.

Disposition des pièces Mérule

Pièces en enfilade ou un escalier mal S’il y a ou il y a eu de la mérule dans le
positionné bien, on next !

Fissures importantes : fissures qui Termites

s’étendent sur plusieurs mètres, très S’il y a ou il y a eu des termites dans le bien,
profondes, parfois même béantes. on next !
Il n’y a jamais de fissure sans raison. S’il y
a des fissures importantes dans le bien on
next (sauf s’il y a une expertise démontrant
que les fissures ne sont pas dangereuses)

47
 Mon astuce : Tu peux prendre une vidéo du bien lors de la visite afin de
pouvoir par la suite demander l’avis de quelqu’un. L’idéal c’est d’avoir
une vidéo en une seule prise, évite les “vidéos puzzles”.

3) Dans un troisième temps, lors de la visite, il faudra que tu évalues le coût

du projet, si et seulement si, tu as la possibilité de faire au minimum 4
logements dans le bien. Si tu ne peux y faire que deux ou trois logements,
ne perds pas ton temps, car tu vas avoir un risque beaucoup trop
important.

4) Enfin, tu devras essayer de comprendre le contexte de la vente. Il est

important de savoir pourquoi le propriétaire cherche à vendre son bien car
cela va t’aider à négocier le prix du bien.
Il faut savoir que lorsque quelqu’un vend un bien, il ne le vend jamais par
hasard, il y a toujours une raison.
- Soit la personne veut vendre parce qu’elle cherche à gagner plus
d’argent pour faire un autre projet.
- Soit la personne veut vendre car elle a une douleur actuellement et
qu’elle cherche à en sortir.

Nous sprinteurs, ce qu’on va rechercher ce sont ces personnes en douleur. Cela

peut sembler un peu malveillant ou dur, mais les gens qui vendent seulement
pour se faire plaisir ne vont pas nous permettre d’obtenir de bonnes affaires, tout
simplement car ils ne sont pas pressés.

Je m’explique :
La personne qui veut vendre simplement pour partir en vacances et profiter de
sa retraite, elle n’est pas pressée.
Par contre, la personne qui est en douleur, celle qui a un vrai problème (en plein
divorce, ou deux associés qui ne s’entendent plus du tout) aura hâte de vendre.

Pour illustrer cette situation, j’aime bien prendre l’image des urgences.
Quelqu’un qui arrive aux urgences parce qu’il s’est fait une entorse à la cheville,
on va lui dire de patienter dans la salle d’attente en attendant que de la place se

48
libère pour une consultation avec le médecin. En revanche, quelqu’un qui arrive
aux urgences parce qu’il vient de se prendre des coups de couteau, en aucun cas
on va lui dire de patienter en salle d’attente, on va directement le prendre en
charge. Certes une entorse fait mal mais la douleur est supportable, il n’y a pas
de caractère urgent à soigner cette douleur. Tandis qu’on sait que la personne
rouée de coups de couteau se trouve dans une réelle douleur, une urgence vitale,
qui nécessite de se dépêcher. Ton but à toi c’est de comprendre cette douleur et
d’apporter une solution.

Mon Astuce : Voici une phrase type que tu pourras dire dans ces cas
là “écoutez, certes le prix que je vais vous proposer n’est pas
forcément le meilleur, mais en tous cas c’est une solution qui va
vous permettre de sortir de cette situation” .

Une fois que tu as compris la douleur, il faudra que tu essaies de savoir depuis
quand le vendeur est dans cette situation ? Et qui est également concerné par la
vente ?
Plus on va appuyer sur cette douleur plus on va avoir d’informations. Une fois
que tu auras tous ces éléments, tu pourras mieux attaquer et proposer une
solution.

Je t’ai préparé une liste de questions que tu pourras poser :

- Pourquoi le vendeur veut vendre ?
- Quel est son point de douleur ? Divorces, décès, déplacement,
déménagement, dettes ?
- Qui était impliqué dans la vente ? Combien sont-ils ? Est-ce que le
vendeur est tout seul ? Est-ce qu’ils sont plusieurs vendeurs ? Si c’est des
frères et sœurs, c’est quoi le contexte ?
- Depuis quand il cherche à vendre : six mois, un an, deux ans ? Si le
propriétaire est endetté et que ça fait six mois qu’il cherche à vendre, on
sait qu’il risque de bientôt perdre son bien.
Aussi, si cela fait deux ans qu’il paye des charges sur ce bien-là et qu’il
n’a pas récolté un sou : alors ma façon à moi d’appuyer sur la douleur
c’est de lui dire une phrase telle que : « ça fait deux ans que vous voulez
vendre ? Ah ouais ! Ah là, ah ouais ! ». Et là, tu appuies dessus.

49
 - Combien ça leur coûte ? S’il te dit : « ça fait deux ans qu’on veut vendre
et ça fait deux ans ou trois ans qu’on paye la taxe foncière ». Alors
répondu lui « Elle est de combien ? 5 000 ! 5 000 € ? » L’idée c’est
vraiment d’appuyer sur ces éléments-là.

En fait, tu l’auras compris, pendant cette phase, on prépare déjà la négociation

parce que plus ce sera douloureux et plus on aura de chances d’obtenir le
meilleur prix.

Pour que tu puisses mieux comprendre la situation, prenons un exemple qui

reprend le même principe. Imaginons qu’une personne a absolument besoin de
1500 euros pour se payer un traitement médical sans quoi son état de santé
continuera de se dégrader. Alors, elle acceptera plus facilement de vendre sa
voiture 1500 euros, alors que celle-ci en vaut le double, pour récupérer au plus
vite l’argent et se soigner rapidement. Effectivement, le soulagement de cette
douleur primera et de ce fait le vendeur bradera plus facilement son bien.

Pour obtenir la meilleure affaire, il faut que les personnes en face aient un point
de douleur. Il faut vraiment que tu sois OK avec cette façon de voir les choses
car c’est un peu “ la loi de la nature”.

50
1-7-3 Se projeter

Une fois que tu as déterminé le potentiel du bien, compris le contexte de la

vente, tu peux maintenant te projeter.

Afin de te projeter, j’ai créé pour toi le code SALE (que tu pourras
prononcer “salé” pour que ce soit un peu plus sexy ).

Le code SALE c’est le code qu’il faudra respecter pour créer des logements
salubres dans les règles de l’art.

Les questions à te poser pour respecter le code SALE :

- Peut-on déplacer une cloison ou un mur pour augmenter la surface de la
pièce ?
- Comment disposer les logements pour qu’il y ait au moins une fenêtre par
logement donnant sur l’extérieur ? Attention : Pour la création et/ou
l’agrandissement d’une fenêtre une autorisation est requise
- Peut-on raccorder le logement à une des arrivées d’eau existantes
horizontalement ou verticalement ?
- Comment peut-on raccorder le(s) logement(s) à une (des) évacuation(s)
existante(s) horizontalement ou verticalement ?

51
Une fois que tu auras analysé chacun des éléments du code SALE, tu vas
pouvoir réfléchir à l’optimisation de l’espace. En tant qu’investisseur et
sprinteur, ton but c’est de créer le maximum de logements. C’est plus judicieux
d’avoir deux studios plutôt qu’un seul : si tu as deux studios à 300 euros et un
F2 à 450 euros, les deux studios te rapporteront 600 euros, tandis que le F2 ne te
rapportera que 450 euros. Sur un mois la différence n’est que de 150 euros, mais
sur une année ça fait 1 800 euros et sur dix ans 18 000 euros, ce qui est loin
d’être négligeable.

Retient donc que l’idéal est de faire des petits logements (mais si techniquement
ce n’est pas possible alors tu gardes un T2 ou un T3).

52
Afin que tu puisses te projeter au mieux, tu trouveras ci-après la disposition des
logements dans un de mes immeubles. Je prends toujours une disposition type :
une salle d’eau (avec cabine de douche, lave-main, wc) et à proximité la
kitchenette. Cette disposition permet de n’avoir qu’un seul point d’arrivée d’eau
et un seul point d’évacuations.

53
 Mon astuce : Je réalise cette disposition de manière symétrique dans les
deux logements afin que les arrivées et les évacuations d’eau soient toutes
au même endroit. Cela permet de mutualiser la colonne ou la gaine
technique.

Si tu souhaites faire de la location courte durée : grâce à mon expérience

je te déconseille d’installer des lits en hauteur comme c’est le cas sur le
plan. En effet, cela peut ne pas être pratique selon la clientèle
(notamment pour les personnes âgées).

Pour avoir l’animation 360 degrés de la disposition je t’invite à scanner ce QR

Code :

Maintenant que tu as tous les éléments pour aller en visite et te projeter, il reste
une dernière chose à voir pour que tu sois le plus efficace possible lors de tes
visites…

54
Je t’invite à te rendre en visite avec un certain nombre d’outils, c’est ce que j’ai
appel le “kit du sprinteur” :

- Une lampe torche afin de bien voir dans les endroits sombres comme les
caves
- Une batterie externe car si tu visites plusieurs biens dans la journée il se
peut que ton portable se décharge. Si elle est solaire c’est encore mieux.
- Un cahier à petits carreaux pour pouvoir faire tes plans facilement
- Un télémètre laser
- Un stylo quatre couleurs pour pouvoir mettre les différentes informations
sur tes plans

Pour à peine une centaine d’euros tu auras ton kit du sprinteur qui va te
permettre de faire tes visites efficacement sans perte de temps.

Je t’ai créé une fiche récapitulative comprenant tout ce dont tu as

besoin pour faire une bonne visite. Tu peux la retrouver
directement dans ton espace membre.

55
1-7-4 Trier les biens visités : la méthode du filtre

La méthode du filtre va te permettre d’éliminer les biens qui ne correspondent

pas à ce que recherche un sprinteur.

La fiche ci-dessus reprend des critères de sélection importants pour trouver le

bon bien. Si ton bien ne passe pas le premier filtre (orange), s’il ne valide pas
les critères en orange, alors cela ne sert à rien de passer le second filtre (vert).

Par exemple, si en arrivant à la visite tu te rends compte que le bien est en face
d’une déchèterie, ou à côté d’une boîte de nuit, alors cela ne sert à rien d’aller
calculer la rentabilité avec le Code 127, car un environnement avec des
nuisances sonores ou olfactives c’est un critère rédhibitoire.

Aussi, si en arrivant à la visite tu te rends compte qu’il est impossible de créer 4

ou 5 logements dans le bien car la disposition n’est pas adaptée, alors ne pas va
pas plus loin.

Ce n’est qu’une fois que tu auras validé la disposition, l’environnement, la

possibilité de créer au minimum 4 logements ainsi que la ville et ses points
d’intérêts que tu pourras avancer et passer au filtre suivant.

56
Si le bien valide l’ensemble des critères des deux filtres, alors on tient une
pépite.

Cette méthode m’est venue lors de la lecture d’un livre dans lequel l’auteur
utilisait des filtres pour pouvoir faire sa sélection de candidats. Afin d’avoir des
personnes excellentes, de se retrouver avec l’élite, l’auteur explique qu’il ne faut
pas chercher à prendre du “moyen”. Si c’est du 6 ou 7/10 alors ce n’est pas la
peine de réfléchir, on next.
Pour nous sprinteurs, dans nos investissements c’est la même chose, si tu sens
que tu peux noter ton bien 6 ou 7/10 alors ce n’est pas la peine de perdre ton
temps. On veut du 9/10 minimum, on veut LA pépite, l’élite des biens
immobiliers !
Tu peux même appliquer cette méthode avec les gens avec qui tu travailles
(courtiers, artisans…). Si tu sens que ces personnes sont des 6/10 alors next.
Personnellement quand je travaille avec quelqu’un il faut vraiment que la
personne soit au top. Je n’ai pas le temps de devoir former des gens, ni le temps
de transformer un moyen en bon. Je suis là pour transformer un bon en excellent
et c’est le même mindset que tu dois avoir.

C’est également la même philosophie que l’on applique lorsqu’on recherche des
biens avec minimum 15% de rentabilité au départ même en location standard.
Car ça veut dire que lorsque l’on va booster avec la machine avec de la location
courte durée, ça va exploser ! Ce n’est pas la location courte durée qui va faire
que l’opération sera rentable, c’est que déjà à la base le bien était une pépite.

Avant de pouvoir analyser les biens correctement, il faut que tu sois organisé.
Lors de tes visites tu vas recevoir beaucoup d’informations, tu auras
certainement des vidéos, plusieurs plans etc… Alors ce que je t’invite à faire
c’est d’organiser tes recherches. Créer un dossier par bien visité (nomme le avec
le nom du bien, le type de bien, la surface et l’adresse : exemple “immeuble
Bourges, 150m², 12 rue Jean Jaurés”). Dans chaque dossier tu pourras y ranger
tes vidéos, photos, notes… Je t’invite à scanner chaque document ainsi tu
pourras facilement y avoir accès lorsque tu en auras besoin.

57
LE CHAPITRE 1, EN BREF....
La localisation et le potentiel locatif
- Formule ÉTÉ : points d'intérêt économique, touristique, éducatif
- Ville "sweetspot" autour des 35 000 habitants
- Un bien facilement accessible et agréable à vivre

Le type de bien : les immeubles de rapport

- Les avantages de l'immeuble de rapport : le prix, la disponibilité, le contrôle, la sécurité des
revenus, la mutualisation des coûts, la centralisation
- Les 5 éléments à analyser : la surface (minimum 4 logements donc 80m²), le nombre de
fenêtres (minimum 1/logement), la largeur de la façade (minimum 4 mètres ou 7 mètres
selon la position de la porte d'entrée), la disposition du bien (position de l'escalier), l'état
structurel du bien

La détermination du prix
- Ton budget, ta capacité d'emprunt , commencer avec des biens autour des 100 000 à 150
000 euros
- Trouver un bien en dessous du prix du marché
- Respecter le Code 127

Ta zone de recherche
- Trouver un bien à maximum 2h/2h30 de chez toi

Rechercher de manière organisée

- Remplir la fiche d'analyse de biens
- Faire du volume
- Se créer un réseau lors de visites

Les erreurs à ne pas commettre

- Les biens à éviter : les maisons non divisibles, les longères, les
biens avec des pièces en enfilade, les maisons d'angle, les
logements à usage unique

Étape 1 - Division officielle vs division officieuse

Réussir les visites

- Préparer sa visite
- En visite : évaluer le potentiel du bien, rechercher les défauts du
bien (DC et DSR), évaluer le coût du projet, comprendre le contexte
de la vente
- Se projeter : code SALE, réfléchir à l'optimisation de l'espace
- Le kit du sprinteur
- Trier les biens visités : la méthode du filtre

En route
vers l'étape 2 !
 Chapitre 2
L'art de la négociation
Une fois que tu auras trouvé la pépite, LE bien, les choses sérieuses vont
commencer. Analysons maintenant la préparation de la négociation et du
compromis, deux étapes importantes…

2-1 Estimer pour mieux négocier

2-1-1 L’estimation du potentiel du projet

Une fois que le bien a passé l’ensemble des filtres, tu pourras estimer le
potentiel du projet.

Pour cela, tu devras réaliser une étude de marché sur le prix à la location de la
ville où se trouve le bien. En effet, les prix à la location ne seront pas les mêmes
selon que tu sois à Bourges, Lille ou Douai par exemple.

Je t’ai préparé un fichier qui va te permettre de faire ton étude de

marché et d’obtenir les revenus locatifs mensuels potentiels. Tu peux
retrouver ce fichier et la vidéo explicative directement dans ton espace
membre.

2-1-2 L’estimation des budget travaux et ameublement/déco

● L’estimation du budget des travaux sera une estimation grossière. On va

se baser sur l’état du bien afin de voir ce qui est déjà présent dans le bien
et les éléments qu’il faudra ajouter.

- Si un immeuble est déjà configuré en 4 appartements, avec des salles de

bain et kitchenettes déjà faites, il faudra juste refaire la peinture, de la
petite réparation. Dans ce cas, l’estimation sera d’environ 500 euros du
mètre carré.
- Si un immeuble n’a que des pièces nues, qu’il faut y créer les salles de
bain et kitchenettes, refaire le sol, changer les fenêtres, l’électricité, la
plomberie etc… Alors dans ce cas, l’estimation sera d’environ 1000 euros
du mètre carré.

62
Tu obtiendras plus tard une estimation plus précise lorsque ton artisan te fera un
devis. L’objectif étant de ne pas dépasser les 1000 euros de travaux au mètre
carré, car sinon cela veut dire que le bien est dans un trop mauvais état.

● Pour la partie ameublement/décoration, il faudra estimer à environ 2000

à 3000 euros par logement en fonction des meubles et de la décoration
que tu choisiras. Cependant je ne te conseille pas de dépasser les 3000
euros par logement.

Prenons un exemple :
Un immeuble de 125 m² qui a actuellement 3 logements, mais avec la
possibilité d’en faire 6 au total alors on compte 1000 euros du mètre carré
pour les travaux et 3000 euros d’ameublement/décoration pour chaque
logement :
Travaux : 1000 euros x 125 = 125 000 euros
Ameublement/décoration : 3000 euros x 6 = 18 000 euros

2-1-3 L’estimation du coût total du projet

Afin de pouvoir estimer le budget total qu’il faudra allouer au projet, on va

prendre en compte plusieurs éléments :

● L’estimation des budgets travaux et ameublement/déco

● Le prix du bien net vendeur.

Il existe deux manières de présenter le prix du bien :
- Le prix du bien net vendeur : c’est le prix que le vendeur va réellement
gagner.
- Le prix FAI (frais d’agence inclus)

● Les frais de notaire

Il faut compter environ 8% du prix net vendeur.

● Les frais d’agence : Les agences doivent faire le choix entre faire
payer les frais d’agence au vendeur ou à l’acquéreur. Cela dépend
du choix de politique de l’agence. L’information est souvent notée
dans l’annonce.

63
 ● Les frais de courtage : si tu décides de passer par un courtier pour
aller chercher ton financement.
Il faut compter entre 0 et 3000 euros de frais de courtage, au-delà
cela devient trop cher.

● Les frais annexes : frais de dossier, une garantie etc…

On peut estimer ces frais à environ 2000 euros pour être large et
avoir une marge de sécurité.

Exemple (partie 1 / 2) :
- un bien affiché à 85 000 euros prix net vendeur
- estimation des travaux et de l’ameublement : 125 000 euros + 18 000
euros
- frais de notaire : 8% de 85 000 euros = 6 800 euros
- frais d’agence : 5 000 euros
- frais de courtage : 3 000 euros pour être large
- frais annexes : 2 000 euros pour être large

Coût total du projet = 244 800 euros.

Maintenant que l’on a estimé le coût total du projet, il faut juger du potentiel de
l’opération. Est-ce que c’est une bonne opération ?

64
2-1-4 Juger le potentiel du bien

On va juger le potentiel du bien en faisant la différence entre le budget max et

l’estimation du coût total du projet.

Exemple (partie 2 / 2) :
Un immeuble de 6 logements à 400 euros de loyer.
Revenus potentiels : 6 x 400 euros = 2 400 euros
On applique le Code 127 : 2 400 x 12 x 7 = 201 600 euros.
Le budget maximum pour ce projet est de 201 600 euros.
Or on a vu dans l’exemple précédent que l’estimation du coût du projet
total était de 244 800 euros.

Budget max - Estimation du coût du projet total :

201 600 - 244 800 = - 43 200 euros

Il y a donc 43 200 euros à négocier sur ce projet pour réaliser une opération
rentable.

65
Applique cette méthode pour chaque bien visité, ainsi tu sauras si ces biens sont
rentables et combien tu devras négocier pour chacun d’entre eux.

Maintenant que tu connais le montant à négocier pour ton projet, voyons

comment amener cette négociation pour aller chercher les euros…

2-2 De la négociation au compromis de vente

2-2-1 Comment aborder la négociation

Grâce aux étapes précédentes, tu sais maintenant calculer le potentiel de ton

projet et obtenir le montant à négocier. Je vais maintenant te donner les
éléments indispensables pour une bonne négociation.

La majorité des gens pensent qu’il suffit de faire une offre 30% en dessous du
montant affiché pour entamer les négociations. En réalité, cette méthode est
complètement fausse. Si un bien est affiché à 100 000 euros et que tu proposes
70 000 euros, seulement pour être 30% en dessous et sans prendre aucun autre
élément en ligne de compte, tu te trompes totalement de direction. En effet, tu
ne sauras même pas si à 70 000 euros le bien sera rentable.

66
Alors tout d’abord, pour faire une bonne négociation, il faut connaître l’état du
bien actuellement, son potentiel et le montant à négocier pour faire une
opération rentable. Tu sais maintenant comment obtenir ce montant précis à
négocier, alors il n’est pas question d’aller en négociation en proposant un
montant au hasard.

Ensuite, il faut connaître le contexte de la vente. Je te l’ai déjà expliqué, plus le

vendeur sera dans la douleur et plus il sera apte à négocier. Sans point de
douleur ça va être très compliqué pour toi de pouvoir négocier.

Enfin, il faudra déterminer les éléments qui auront le plus d’impact sur la
négociation. Pour cela, j’utilise le principe de Pareto appliqué à l’immobilier :
20% de nos actions vont avoir 80% d'impact sur les résultats qu’on va obtenir.
Ici dans notre cas 20% des éléments qu’on va pouvoir négocier, vont avoir un
maximum (80%) d’impact sur la négociation. Ces 20% concernent deux
éléments : le prix du bien et le montant des travaux.

67
Essayer de négocier les frais de notaire, les frais d’agence etc… ne t’apportera
pas beaucoup de résultats, alors je ne te conseille pas de perdre du temps
là-dessus.

Pour la négociation, il faut viser les montants importants. Si le budget travaux

est de 140 000 euros et que tu réussis à négocier ne serait-ce que 10% alors ça
fait déjà 14 000 euros d'économies. Par contre, essayer d’obtenir le meilleur
taux par exemple n’aura pas beaucoup d’impact, surtout que comme je te
l’expliquerai plus tard ce sont des frais que l’on va pouvoir déduire. Donc cela
n’a aucun intérêt pour nous de chercher à les réduire.

Retient donc que les deux éléments sur lesquels il faudra se concentrer lors de la
négociation sont le prix du bien et le montant des travaux. Cependant, à ce stade
du projet tu n’auras qu’une estimation du budget travaux, donc tu ne pourras pas
encore négocier les travaux.

68
En premier lieu, il faudra donc te concentrer sur la négociation du prix du bien.
Pour cela, il faudra faire une offre d’achat qui respecte le code 127. Si tu peux
déjà faire une offre qui respecte ton code 127 alors c’est bien parti, car si par la
suite tu arrives encore à négocier au niveau des travaux alors là tu seras
doublement gagnant !
Par contre, si on voit que c’est compliqué, il faut essayer de négocier une petite
partie sur le prix du bien et de gagner le reste sur le montant des travaux. Mais
l’objectif reste tout de même d’obtenir le maximum tout de suite.

Voyons maintenant comment rédiger une offre d’achat...

2-2-2 La rédaction de l’offre d’achat

L’offre d’achat peut se faire de deux manières : à l’oral ou à l’écrit. En général,

on privilégie les offres à l’écrit qui sont plus engageantes.
Si la vente se fait par une agence immobilière, il se peut que ce soit l’agent
immobilier qui se charge de rédiger l’offre d’achat. Sinon, ce sera à toi de la
rédiger.

Je t’ai préparé un exemple que tu pourras utiliser pour rédiger ton offre d’achat,
ou pour vérifier que celle rédigée par l’agent immobilier soit complète et
comporte tous les éléments censés être sur l’offre.

Tu peux retrouver cet exemple d’offre d’achat et la vidéo

explicative directement dans ton espace membre.

69
 Mon Astuce : Il peut être judicieux de faire une offre légèrement en
dessous du prix que tu souhaites obtenir pour te laisser une marge de
négociation.

Maintenant que tu sais rédiger ton offre d’achat et que le vendeur l’a reçue, ce
dernier a trois options :

- Accepter l’offre
- Faire une contre-proposition
- Refuser l’offre

Si le vendeur accepte ton offre d’achat alors vous allez pouvoir signer le
compromis de vente.

70
2-2-3 Le compromis de vente

Le compromis représente un réel engagement des deux parties. C’est un peu

comme si le compromis c’était les fiançailles, ça commence à vraiment devenir
sérieux entre toi et le vendeur.. L’acte authentique sera le mariage.

Voyons maintenant les différentes étapes nécessaires à la bonne signature du

compromis...

Tout d’abord, il faudra que tu choisisses ton notaire. Il est important d’avoir ton
propre notaire afin qu’il puisse vraiment défendre tes intérêts. Normalement la
vente peut se faire directement chez le notaire du vendeur. Cependant, je t’invite
vraiment à avoir le tien et ce dès la signature du compromis, afin qu’il puisse
vérifier certaines informations que toi tu ne pourras pas vérifier telles que des
servitudes, des droits de passage etc…
Avoir un notaire va te permettre d’avoir une personne qui réalise un certain
nombre de vérifications et te protège.
Que la signature se fasse chez un notaire ou en agence, il faut absolument que tu
aies ton propre notaire. Certes le notaire du vendeur reste soumis à la loi, donc il
ne pourra pas t'arnaquer, mais il pourra quand même favoriser son client.

Ensuite, une fois que l’offre a été acceptée et juste avant de signer le
compromis, ça peut être intéressant de faire estimer les travaux par un artisan.
Même à cette étape et selon l’artisan, il se peut que le devis ne soit pas très
précis et ne fasse que 5 lignes. Donc l’objectif c’est quand même d’essayer
d’avoir un artisan sérieux, pointilleux qui va te fournir un devis suffisamment
précis. Ce devis te permettra d’estimer si tu vas dans la bonne direction ou non.

Pour que tu puisses avoir une idée de la cohérence de ton devis, je t’ai préparé
un fichier d’estimation des travaux. J’ai répertorié l’ensemble des travaux que
j’ai eu à réaliser dans mes biens et j’ai déterminé un coût par poste. Ainsi, ça
peut te donner une idée du prix d’un poste de travaux pour savoir si l’artisan qui
t’as fait un devis se trouve dans les bons prix ou pas.

Tu peux retrouver le fichier d’estimation de mes travaux directement

dans ton espace membre.

71
Si ton artisan est beaucoup plus cher, ou au contraire beaucoup moins cher que
les prix indiqués dans le fichier, alors il y a un souci.
Pense à vérifier l’ensemble des mentions sur le devis, notamment que le prix
comprenne bien la fourniture et la pose.

Pour rappel, on avait déjà réalisé une estimation des travaux précédemment, à
500 euros du mètre carré si le bien est déjà configuré et à 1000 euros du mètre
carré si le bien n’est pas configuré. L’idéal ce soit que tu sois en dessous de
cette estimation. Je considère qu’autour des 500 à 700 euros du mètre carré
c’est correct.

Le devis de l’artisan va vraiment te permettre de savoir si tu continues ou pas

dans ce projet en signant le compromis de vente. Tu pourras ainsi indiquer le
montant du devis sur le compromis (N’oublie pas d’ajouter le montant de
l’ameublement/décoration dans les montant des travaux). Au niveau du
compromis il faut que tu essaies de mettre le montant maximum que tu peux te
faire financier pour te sécuriser, car on ne sait jamais s’il y a un imprévu alors tu
pourras y faire face car l’argent sera débloqué.

Tu pourras dans certains cas être face à des agents immobiliers qui ne souhaitent
pas que tu indiques le montant des travaux sur le compromis. Dans ce cas, il
faut que tu refuses. Il vaut mieux perdre l’affaire plutôt qu’aller sur un projet où
on te dit de financer seulement le prix du bien et de faire un autre prêt pour les
travaux à côté. Il ne faut surtout pas faire ça. En effet, si la banque accepte de te
financer le montant du bien, mais refuse de te financer le prêt pour les travaux
alors tu seras obligé d’acheter le bien et tu n’auras pas d’argent pour réaliser les
travaux. Tu vas donc te retrouver avec un bien que tu ne pourras pas exploiter.

Absolument noter sur le compromis le prix du bien + le montant

des travaux. Ceci est très important pour l’obtention du prêt.

72
Prenons un exemple :
- Un bien de 4 logements à 80 000 euros
- Un devis de l’artisan pour les travaux à 100 000 euros
Calcul à faire : 80 000 euros + 112 000 euros (100 000 euros de travaux + 4
x 3000 euros d’ameublement/déco)
Montant à indiquer sur le compromis = 192 000 euros.

Une fois que tu auras fait ton estimation, il se peut, en fonction du vendeur et
des agences immobilières, que l’on te demande de fournir une attestation de la
banque ou du courtier. À ce moment-là, tu pourras déjà rechercher ton courtier
pour avoir une attestation de financement. Une fois cette dernière transmise à
l’agence alors tu pourras continuer d’avancer sur le projet.

Il faudra définir les conditions de la vente. Si tu te souviens, dans l’offre d’achat

on avait défini des conditions suspensives. Maintenant que tu as ton notaire, il
faudra que tu valides le bien avec ton notaire. Sur les conditions suspensives il
faudra que tu mettes le prix du bien et le prix des travaux. Il s’agit donc de
l’obtention du prêt avec la durée sur laquelle tu vas emprunter. Il faudra
également indiquer le taux du prêt. La troisième clause qu’il faudra inscrire
c’est la clause de substitution.

73
Tu peux également ajouter d’autres clauses dans les conditions suspensives en
fonction de ce qui est convenu avec le vendeur. Par exemple, le fait d’avoir une
attestation ou l’avis d’un expert avec un diagnostic (en cas de fissures par
exemple, l’expert peut venir attester que ces fissures ne sont pas dangereuses).

Une fois la date du compromis fixée, il faut absolument que ton notaire valide le
projet du compromis avant que tu signes. Si ton notaire n’a pas validé le projet,
alors tu ne signes pas le compromis. Certes tu as quand même un délai de
rétractation de 11 jours, mais je te conseille de ne prendre aucun risque.

Les éléments à vérifier sur le compromis :

- prix du bien, montant des travaux et clause de substitution + d’autres
clauses s’il y en a
- durée de l’emprunt et le taux du prêt

Ne signe aucun compromis sans l’aval de ton notaire.

La dernière étape c’est la signature du compromis. Celle-ci peut se faire chez le

notaire ou à l’agence immobilière. À cette étape, on va te présenter les
diagnostics (par exemple : les diagnostics de l’électricité, pour le plomb,
l’amiante etc…). En fonction de l’état du bien, il se peut qu’il y ait un peu de
plomb, mais ce n’est pas trop problématique. Concernant l’amiante ça peut être
problématique, si c’est un toit en mauvais état, tu devras le changer, ça va te

74
coûter cher car il faudra faire intervenir une entreprise agréée. Cependant, si le
bien est en bon état général, tu peux quand même y aller.
On va également te présenter les zones inondables et tous les autres aspects du
bien que tu n’avais pas encore pu voir au moment de l’offre d’achat. S’il y a un
gros problème, on te le dira à ce moment-là. Dans tous les cas, tu auras onze
jours pour pouvoir réfléchir s’il y a un problème et potentiellement te désister.
Mais, si tout se passe bien tu vas pouvoir signer le compromis et continuer
d’avancer !

Une fois le compromis signé tu vas pouvoir aller chercher ton financement…

75
LE CHAPITRE 2, EN BREF....
L'estimation du potentiel du projet
- Fichier étude de marché et revenus locatifs mensuels potentiels

L'estimation du budget travaux

- Immeuble déjà configuré : environ 500 euros du mètre carré
- Immeuble non configuré : environ 1000 euros du mètre carré

L'estimation du budget ameublement/décoration

- Environ 3000 euros par logement

L'estimation du budget total du projet

- Budget total du projet = prix du bien net vendeur + estimation des travaux et de
l'ameublement/déco + frais de notaire (environ 8% du prix net vendeur) + frais d'agence +
frais de courtage (entre 0 et 3000 euros) + frais annexes (environ 2000 euros)

Juger le potentiel du projet

- Estimer le montant de la négociation : Budget max - estimation du budget total du projet

Comment aborder la négociation

- Connaître l'état du bien, son potentiel et le montant à négocier
- Principe de Pareto appliqué à l'immobilier
- Les deux éléments importants à négocier : le prix du bien et le montant des travaux

La rédaction de l'offre d'achat

- Modèle de l'offre d'achat
- Check-list de l'offre d'achat : type et adresse du bien prix d'achat du bien, durée de validité
de l'offre, modalités de réponse du vendeur, moyen de financement, conditions suspensives,
conditions d'annulation de l'offre

Le compromis de vente

Étape 2 - Une fois l'offre acceptée : signature du compromis

- Les 6 étapes du compromis de vente :
1) Avoir ton propre notaire
2) Faire estimer les travaux
3) Rechercher ton courtier
4) Définir les conditions de la vente (clauses à mettre impérativement
dans le compromis : prix du bien, montant des travaux, clause de
substitution)
5) Faire valider le projet par ton notaire
6) Signer le compromis

En route
vers l'étape 3 !
Chapitre 3
Le financement
3-1 Préparer ses rendez-vous avec la banque

3-1-1 Pourquoi l’organisation bancaire est importante ?

Tout ce qui se mesure s’améliore. C’est pour cela que pouvoir suivre les entrées
et les sorties sur ton compte est primordial. Si tu peux suivre ton flux financier,
alors tu pourras améliorer tes finances.

Ton activité de location d’appartements sera un vrai business à part entière qu’il
faudra traiter comme tel. Séparer la partie professionnelle (immobilière) et la
partie personnelle, sera donc très important. Avec une bonne organisation
bancaire tu vas pouvoir facilement allouer les dépenses aux bons comptes.

Ton organisation bancaire devra être comme l’anatomie d’un paquebot : chaque
compartiment est indépendant. Il faudra que toi aussi tu puisses avoir des projets
qui soient indépendants pour pouvoir en isoler un facilement si tu ne souhaites
pas en parler. Dans certains cas pour qu’un projet aboutisse, il ne faudra pas
évoquer un autre projet déjà en cours. Ainsi, pour pouvoir mettre cet autre projet
sous silence, il faudra que tu aies une organisation compartimentée qui te
permette de pouvoir organiser tes projets, notamment en ayant un compte
bancaire par projet immobilier. C’est un peu comme le paquebot, si celui-ci a un
choc à un endroit, il est alors possible d’isoler certains compartiments pour
empêcher que l’eau envahisse tout le bateau.

80
L’organisation bancaire va donc être indispensable pour ce qu’on appelle la
“polygamie bancaire”. En effet, pour développer plusieurs projets rapidement et
selon ta situation, tu pourras être amené à faire de la “polygamie bancaire”.

Si tu as une situation intéressante pour le banquier, il se peut qu’il te suive sur

plusieurs projets. Par contre, si tu n’as pas le meilleur profil pour cette banque,
elle pourra ne pas être encline à te suivre sur tous tes projets. Tu seras alors peut
être amené à aller voir plusieurs banques et faire de la “polygamie bancaire”.
Mais pour que cette stratégie fonctionne, il faut absolument que tes projets
soient compartimentés, indépendants.

Si tu optes pour la transparence bancaire, c'est-à-dire que tu vas présenter tous

tes projets à la banque, en isolant aucun projet, alors ça peut te bloquer. Cette
méthode peut véritablement freiner le développement de tes projets car la
banque pourra être plus réticente. Pour éviter cela, il peut être alors plus
judicieux de présenter ton projet à la banque comme si c’était le premier et
l’unique.

Cependant, rien ne t’oblige à faire de la “polygamie bancaire”. Tu peux tout à

fait commencer par un projet simple, mais sache que si tu veux te lancer sur
plusieurs projets en simultané alors je te conseille vivement d’avoir une
organisation bancaire compartimentée.

81
3-1-2 Avoir des comptes “sexy”

Une fois les comptes bancaires compartimentés, il faut également que ceux-ci
soient “sexy” . Des comptes “propres” vont te permettre de faire bonne
impression à la banque lorsque tu présenteras ton projet d’investissement.

Dans le cadre d’un projet d’investissement comme le nôtre, il sera vraiment

important de rassurer les banques en ayant des comptes “propres”. Les banques
ne suivront pas une personne au compte bancaire rempli de lignes rouges. Il
faudra donc retirer ou éviter les éléments qui peuvent “salir” tes comptes.

Dans un projet d’investissement immobilier, la banque va te demander de

présenter tes relevés bancaires, puis elle va scanner ton dossier. C’est un peu
comme à l’aéroport, quand tu passes les contrôles au niveau du portique de
détecteur de métaux. La banque va faire exactement la même chose, en
analysant scrupuleusement tes trois derniers relevés bancaires précédant ta
demande. Un seul élément disgracieux pourra être rédhibitoire.

Mon Astuce : Il peut être judicieux d’attendre trois mois avant de

présenter ton dossier pour avoir le temps de te faire des “comptes
propres”.

Voici les 5 éléments à éviter sur tes relevés bancaires, car ceux-ci pourront te
faire perdre des points :

1) Les découverts : même si tu as un découvert autorisé, il faut se dire que

le découvert c’est la zone rouge dans laquelle tu ne dois pas te retrouver.
2) Les frais de commissions d’intervention : c’est quand tu as utilisé ton
découvert et que tu as des frais à payer.
3) Les frais de rejet : c’est quand tu as dépassé ton découvert et que la
banque a dû refuser le paiement. Même si la banque a accepté le
paiement, comme tu as forcé, des frais de rejet seront inscrits sur ton
relevé bancaire.
4) Les jeux d’argent en ligne, casino, prélèvements sur des sites
douteux.

82
 5) Les crédits à la consommation : si tu en as déjà un alors il faudra faire
avec, mais l’idéal est de ne pas avoir de crédit à la consommation qui
apparaisse.

En évitant d’afficher ces éléments sur tes relevés bancaires, tu feras bonne
impression au banquier, ce qui te permettra d’avoir un bon scoring . Le scoring
est une note que les banques vont attribuer aux potentiels clients après avoir
analysé leur dossier. Plus il y aura d’éléments qui feront plaisir au banquier plus
la note sera élevée. Par exemple, une personne mariée, en CDI, avec deux
enfants, qui épargne régulièrement, sans découvert, aura 10/10, car c’est
quelqu’un de stable avec des comptes “propres”.

Les banques recherchent la stabilité et c’est ce que tu dois leur montrer. Je ne te

dis pas d’aller te marier et de faire deux enfants si ce n’est pas le cas, mais il
faut montrer des comptes “propres”, pas de découvert et une épargne régulière.
Tout doit être carré pour mettre en confiance le banquier. Il faudra donc éliminer
tous les éléments qui pourraient faire baisser ton scoring.
C’est un peu comme le sprinteur avant une compétition qui va éviter des
éléments douteux dans sa prise de sang. Ta prise de sang à toi, c'est ton relevé
bancaire.

83
3-1-3 Préparer sa mallette

Au cours de ton projet tu vas devoir solliciter plusieurs partenaires bancaires,

plusieurs courtiers et il est donc important pour toi d’organiser tes documents
dans un dossier dédié. Cette méthode va te permettre de te faire gagner du
temps.

J’ai donc créé pour toi la “mallette du sprinteur” : un dossier qui regroupe tous
les documents dont tu auras besoin pour le financement.

Je t’invite à créer un dossier “mallette” , puis y créer dedans 6 autres dossiers :

- Dossier 1 : Justificatifs d’identité
- Dossier 2 : Justificatifs de domicile
- Dossier 3 : Derniers avis d’imposition (les deux dernières années)
- Dossier 4 : Les trois derniers relevés bancaires
- Dossier 5 : Derniers bulletins de salaire
- Dossier 6 : Le compromis scanné

Chaque fois que tu auras besoin d’un document, tu pourras venir le récupérer
dans ce dossier et l’envoyer rapidement sans devoir chercher.

Mon Astuce : Avec Google Drive ou Dropbox c’est encore plus

pratique pour partager ou envoyer des documents !
Mon Astuce bis : Pense à mettre tes dossiers à jour régulièrement.

Une fois ta mallette prête, tu vas pouvoir aller chercher ton financement dans
des conditions optimales. Commençons par voir comment choisir son courtier…

84
3-1-4 Comment choisir son courtier

Afin de mener à bien ton projet tu auras énormément de choses à faire. Il faudra
donc que tu décentralises tes actions au maximum. Tu ne devras pas être à
l’origine de toutes les actions qui vont être menées pour ton projet. Tu n'en
auras ni le temps, ni l’énergie. Par exemple, tu ne pourras pas aller voir toutes
les banques, je te conseille donc de prendre un courtier.

Afin de choisir le bon courtier, il faut absolument que le courant passe avec ce
dernier. Si le courant ne passe pas entre vous alors ça va être compliqué, car
l’objectif c’est de trouver un partenaire qui défende tes intérêts. Tu dois donc
ressentir que ton courtier comprenne ton projet et qu’il est prêt à se battre pour
ce projet autant que toi.

Il faut également que le courtier soit quelqu’un de parole. Par exemple, s’il te
dit qu’il te rappelle mais que c’est toi qui dois le relancer pour l’avoir au
téléphone, alors ce n’est pas la peine de continuer avec lui. Ce n’est pas
professionnel, s’il n’est pas sérieux quand il s’agit de te rappeler, il ne le sera
pas non plus au moment de présenter ton projet aux banques. Il y a de l’argent
en jeu, alors il faut travailler avec des personnes sérieuses.

Enfin, il faut savoir qu’il existe des courtiers gratuits et des courtiers payants.
Selon moi, ce critère n’est pas d’une grande importance, ce qui nous importe
c’est d’avoir le financement.

Avec mon expérience, je peux quand même te dire qu’en général, ceux qui sont
payants sont plus engagés dans la démarche, je t’explique en partie pourquoi :

- Les courtiers payants ne vont pas chercher à faire du volume. Ils vont
plutôt essayer de faire leur argent sur des dossiers plus compliqués
(comme ceux des sprinteurs).

- Les courtiers gratuits sont en général payés par la banque, donc ils sont
payés en tant qu’apporteur d’affaires (environ 300 à 400 euros par
dossier, donc ce n’est pas beaucoup). De fait, ils sont obligés de faire du
volume et pour cela ils vont se focaliser sur des dossiers simples : par
exemple un couple marié, tous les deux en CDI, avec deux enfants, qui

85
 veulent acheter leur résidence principale. Dans ce cas là les courtiers
savent que ça va être facile, il n’ont même pas encore présenté le projet
qu’ils savent que leur dossier va passer et qu’ils ont déjà gagné 400 euros.
Alors qu’avec nous les sprinteurs, nos dossiers étant plus compliqués, les
courtiers vont certainement devoir visiter plusieurs partenaires bancaires,
présenter notre dossier plusieurs fois. Dès qu’un dossier portera sur un
immeuble de rapport, ce sera tout de suite plus compliqué pour eux.

Notre objectif est d’obtenir le financement, alors gratuit ou payant peu importe
s’il obtient ce que l’on recherche. On est sur un marché capitaliste, le meilleur
gagne. Si tu rencontres un premier courtier qui ne réussit à pas trouver ton
financement, alors cherches-en un autre. Il ne faut pas hésiter à changer de
courtier en cours de route. L’idée pour nous c’est de faire du volume pour
maximiser nos chances de financement, donc s’il le faut va voir plusieurs
courtiers. Cependant, il faudra faire les choses intelligemment et éviter des
courtiers qui sont sur le même secteur, car sinon cela risque d’être délicat. Tu
pourras contacter des courtiers qui sont dans des villes différentes ainsi que des
courtiers qui ont des partenaires bancaires différents afin d’éviter les conflits
d’intérêt.

Mon Astuce : Dans certains cas ça peut être intéressant de ne pas

dire au courtier que tu as déjà vu d’autres courtiers avant lui et que
ces derniers ne t’ont pas trouvé de financement. Cela peut le
démotiver et il se peut même qu’il refuse de monter ton dossier. Il
est plus judicieux de dire que le courant n’est pas passé avec eux.

86
3-1-5 Choisir et préparer son angle d’attaque

Selon ton profil et la complexité du projet, il faudra que tu réfléchisses à la

manière dont tu vas présenter ton projet à la banque.

Il y aura trois manières différentes de présenter ton projet :

87
 Le projet 100% Le projet mixte Le projet de
locatif résidence
principale

Principe Présenter le projet Présenter le projet Si tu n’as pas encore

comme étant un comme étant un acheté ta résidence
investissement destiné à investissement locatif principale alors tu
la location. tout en gardant un des pourras présenter le
logements du bien en projet comme étant ta
résidence principale. future résidence
principale.

Avantages Tu peux rassurer la Ça permet de contrer Ça va être beaucoup

banque sur la rentabilité l’argument des banques plus simple pour toi
du projet en évoquant qui veulent que tu aies en termes de
les revenus que va d’abord une résidence financement. Tu
procurer le bien, si c’est principale avant de n’auras pas besoin
un immeuble de quatre faire du locatif. d’apporter un apport.
appartements cela veut Les banques préfèrent
dire que tu recevras ce type de dossier aux
quatre loyers. projets locatifs.

Inconvénients Ce type de projet ne Cette façon de Ca peut être difficile à

correspond pas à la présenter le projet peut défendre dans le cas
philosophie de toutes les être compliquée à de l’achat d’un
banques. Certaines défendre si aujourd’hui immeuble qui a déjà
d’entre elles vont vouloir tu habites à Paris et que plusieurs lots. Si tu
que tu aies une résidence le bien que tu as trouvé achètes un immeuble
principale avant de est à de cinq appartements,
réaliser ce type de projet Boulogne-sur-Mer. La avec cinq compteurs
et faire du locatif. De banque pourra te d’eau etc… ça ne peut
plus, les banques peuvent questionner sur ce pas être ta résidence
te demander un apport. changement de ville principale, alors tu
pour ta résidence seras obligé d’utiliser
principale. Tu pourras la présentation en
toujours essayer de projet mixte, si le bien
trouver une explication n’est pas trop loin de
et changer d’avis une ta résidence actuelle.
fois le projet lancé. Par contre si c’est une
Mais quoi qu'il en soit, maison où il n’y a pas
ton histoire devra être de lots alors là ça peut
cohérente auprès de la passer.
banque.

88
Si ce n’est pas possible de présenter ton projet en projet mixte notamment par
rapport à la distance, alors il faudra le présenter en 100% locatif et espérer que
ton courtier ou toi tombiez sur le bon partenaire bancaire qui te suivra sans te
demander trop d’apport. Je t’invite à utiliser une des trois méthodes et si elle ne
fonctionne pas alors de changer ton angle d’attaque, tout en gardant une certaine
cohérence auprès des banques. N’oublie pas que l’objectif c’est d’obtenir le
financement, en dépensant le moins d’argent possible et en mettant le moins
d’apport possible.

Mon Astuce : Tu peux expliquer qu’au lieu de mettre ton apport sur
le projet tu préfères le laisser sur une assurance vie chez la banque
en question. Vous serez alors tous les deux gagnants :
- S’il y a un souci avec un de tes biens tu pourras y faire face. Alors que si
tu utilises toute ton épargne pour les frais de notaire par exemple, c’est
des fonds perdus.
- Si l’apport est sur une assurance vie alors la banque peut l’utiliser en
faisant travailler cet argent.

3-1-6 Préparer son dossier de financement

Préparer un dossier de financement va te permettre de donner une meilleure

impression à la banque ou à ton courtier. Ça va démontrer que tu as pris le
temps de monter un dossier, que tu t’es préparé, que ton projet est réfléchi. Ton
projet devra être chiffré, avec des éléments précis, afin de donner une “bonne
image”.

Certes cette étape n’est pas indispensable, ce n’est pas parce que tu auras
préparé un dossier de financement que la banque va te suivre, mais ça peut
vraiment jouer en ta faveur.

Même si l’élément crucial qui va jouer sur le fait que la banque t’accorde le
financement ou non sera ta situation financière, ton dossier de financement sera
toujours un plus qui jouera en ta faveur. Un dossier de financement donnera un
aspect professionnel à ton projet et ton banquier pourra mettre cet élément en
avant s’il doit présenter ton dossier à son directeur par exemple.
Il faut que tu vois le banquier comme un ambassadeur qui va travailler pour toi.
Tu dois vraiment décentraliser au maximum les actions que tu vas mener. Tu ne

89
seras pas toujours présent pour défendre ton dossier, donc mettre des éléments
qui facilitent sa défense peut être intéressant.

Afin de t’aider je t’ai préparé un dossier de financement type que

tu pourras utiliser. Tu peux retrouver le dossier et la vidéo
explicative directement dans ton espace membre.

Mon Astuce : Tu pourras télécharger le dossier de financement type,

remplir les informations qui ne changeront pas et en faire des copies
pour chaque immeuble sur lesquels tu souhaites te positionner.

Maintenant que tu sais toute la préparation à faire en amont de ton rendez-vous

avec la banque, voyons quelques connaissances à avoir sur le domaine bancaire.
Ces connaissances seront un réel atout pour obtenir ton financement…

3-2 Connaître le domaine bancaire : un atout pour l’obtention du

financement

3-2-1 Les 2 éléments importants à négocier avec la banque

En tant que sprinteur investisseur, notre priorité c’est de générer du cash-flow.

Les deux seuls éléments qui vont radicalement impacter ton cash-flow sont les
2D :
- La durée d’emprunt
- Le différé d’emprunt

● La durée d’emprunt : Il faudra essayer de négocier la durée d’emprunt

la plus longue possible. Si on peut te financer sur 25 ou 30 ans alors vas-y
car ça va te permettre d’avoir des mensualités beaucoup faibles et donc
un cash-flow beaucoup plus important.

90
 Les marathoniens vont chercher à avoir la durée d’emprunt la plus petite
possible (5,10 ou 15 ans), pour payer le bien le plus rapidement possible.
Mais cette méthode ne fonctionne pas si l’objectif est de générer du
cash-flow rapidement. Nous sprinteurs nous ne voulons pas attendre 10
ans pour générer du cash-flow, On veut profiter du cash maintenant (s’il y
avait des durées d’emprunt jusqu’à 100 ans je les prendrais volontiers !).

● Le différé d’emprunt : Récupérer le cash tout de suite. Ça peut consister

notamment à ne rembourser le capital qu’à partir de la fin des travaux.
Par exemple, on compte 24 mois de travaux (même si les travaux ne vont
pas durer tout ce temps), si on a pris un différé d’emprunt de 24 mois, ça
nous fait donc entre 19 et 20 mois de cash-flow qu’on va pouvoir générer
(si on enlève une durée moyenne de 4 à 5 mois de travaux). Le différé
d’emprunt va te permettre de pouvoir te créer une trésorerie tout de suite.

C’est le même principe de Pareto qui est utilisé ici, mais cette fois appliqué au
crédit. On va se focaliser sur 20% d’éléments qui auront 80% d’impact. Les
20% ce sont les deux éléments qui vont avoir un réel impact sur
l’investissement : le différé d’emprunt et la durée d’emprunt.

Tous les autres leviers engagés dans le projet sont secondaires et essayer de les
négocier serait une perte de temps et d’énergie. Par exemple, selon moi négocier
le taux du prêt n’est pas intéressant. Je préfère avoir un taux à 2,5% ou 3% et
avoir un différé de 24 à 36 mois plutôt que d’avoir un taux plus faible à 0,8% et

91
devoir rembourser tout de suite. En plus, le taux est un élément que tu vas
pouvoir déduire de tes frais par la suite, donc d’un point de vue comptable ça
n’a aucun impact sur toi. Certes, lorsque tu achètes ta résidence principale, c’est
intéressant d’avoir le taux le plus faible possible pour avoir le coût du crédit le
plus faible car c’est toi qui va payer ces éléments. Mais dans notre cas, lors d’un
investissement locatif, ce sont les locataires ou les voyageurs qui vont payer
pour toi donc ça a moins d’importance. Ton but à toi c’est vraiment de générer
le maximum de casfhlow tout de suite et tu vas y arriver si tu te concentres sur
les 2D lors de la négociation.

La banque prend un risque en te prêtant de l’argent, il faut donc qu’elle puisse

avoir une sorte de balance qui équilibre ce risque. Voyons maintenant quelles
garanties sont utilisées par les banques dans le cadre d’un prêt immobilier.

3-2-2 Les différentes garanties bancaires pour un prêt immobilier

Dans le cadre d’un projet immobilier, la banque va devoir se protéger en mettant

en place des garanties qui lui permettront de récupérer l’argent prêté en cas de
défaut de paiement. Si pour quelconque raison tu n’es plus en mesure de payer,
il faut tout de même que la banque puisse récupérer les fonds qu’elle t’aura
prêtés. Notamment car l’argent que la banque te prête ne lui appartient même
pas, c’est celui d’autres personnes qu’elle fait travailler.

Il y a 6 types de garantie que la banque pourra utiliser :

● L’hypothèque : c’est une garantie très connue qui permet de mettre en

garantie un bien immobilier que tu as déjà. En cas de défaut de paiement,
ce bien pourra être saisi par la banque pour se rembourser. En général,
l’hypothèque sera donc utilisée quand tu as un bien qui t’appartient déjà.
Par exemple, si tu as une maison qui vaut 200 000 euros, la banque sera
d’accord pour te prêter 200 000 euros si tu hypothèques ta maison. Ainsi,
si tu ne me rembourses pas elle pourra la saisir et la vendre pour
récupérer son argent. L’hypothèque nécessite un acte notarié.
Les gens font souvent des hypothèques pour créer leur entreprise. Il y a
un film qui décrit très bien cette situation et que je te conseille vivement
c’est “Le fondateur” réalisé par John Lee Hancock. Ce film retrace
l’histoire de Ray Kroc qui a hypothéqué sa maison pour pouvoir financer

92
 McDonald’s. Tu comprendras à travers ce film que McDonald’s repose en
fait sur l’immobilier.

● Le privilège du prêteur de deniers (PPD) : c’est une garantie sur le bien

que tu vas acheter. C'est-à-dire que la banque se met en priorité sur le
bien acheté. En cas de non-paiement, elle peut demander la saisie de
celui-ci et le revendre pour se rembourser. Le PDD nécessite la mise en
place d’un acte notarié. Le notaire rédige un document attestant que c’est
la banque qui a le privilège sur ce bien et si tu ne paies plus alors la
banque récupère le bien.
Selon le montant des travaux, la banque peut ne pas être encline à utiliser
le PPD, car si les travaux se passent mal elle ne pourra pas récupérer son
argent.
Prenons un exemple : Tu as emprunté 200 000 euros (100 000 euros
pour l’achat du bien et 100 000 euros pour les travaux). Tu as versé
les 100 000 euros à l’artisan avant le début des travaux (ce qu’il ne
faut absolument pas faire). Par ailleurs, pour une raison quelconque,
l’artisan a mis la clé sous la porte et est parti avec les 100 000 euros.
Tu te retrouveras alors avec un déficit de 100 000 euros. Même si la
banque saisit le bien, elle ne pourra pas récupérer ses 200 000 euros.
Dans ce cas, il y aura donc un risque qui sera assez important.
Dans le cadre d’un PPD, en cas de revente, la banque sera forcément
notifiée par le notaire qui va prendre connaissance de l’ancien acte que tu
auras fait et il verra qu’il y a un créancier sur le bien en question. Il sera
noté qu’il devra prévenir la banque que tu es en train de vendre.

En cas d’hypothèque ou de PDD il y a un acte notarié. Tant que tu n’auras pas

remboursé ce que la banque t’a prêté, ça sera donc noté sur cet acte notarié. Si
tu dois vendre le bien, la banque va récupérer sa mise en premier, car elle t’aura
prêté de l’argent. En imaginant que tu rembourses tout le capital qu’elle t’avait
prêté, il faudra alors faire une “main levée” pour attester que dorénavant la
banque n’est plus prioritaire sur le bien. Comme tu auras déjà remboursé ton
projet, si tu vends le bien alors c’est bien toi qui devras récupérer ton argent.

93
● La société de cautionnement : c’est un contrat tripartite entre la banque,
l’acheteur (toi) et la société de cautionnement. La société de
cautionnement va se porter garant en cas de non-paiement. Si tu ne paies
pas, elle va se charger d’aller chercher l’argent et de rembourser la
banque. Dans ce cas là, le risque est juste déplacé. Les banques sont très
friandes de ce type de garantie puisqu’elles n’ont pas de saisie à faire.
Elles ont seulement un courrier à envoyer à la société de cautionnement et
la société de cautionnement va les rembourser. C’est la société de
cautionnement qui va ensuite faire les démarches pour récupérer l’argent.
L’avantage de la société de cautionnement, même si ce n’est pas ce que je
t’invite à faire, c’est que si tu revends le bien qui a été garanti via une
société de cautionnement ce sera à toi d’aller prévenir la banque et de
rembourser si tu le souhaites. Il y a certaines personnes qui vendent un
projet et continuent de rembourser le bien mais gardent l’argent pour faire
un autre projet par exemple. Ils ont le crédit qu’ils continuent de faire
tourner, mais ils ont récupéré le cash (alors qu’avec un PPD ce n’est pas
possible de faire ça, car une fois que tu as vendu le notaire prévient la
banque.). Attention à cette solution parce qu’elle comporte un risque : si
demain tu as un défaut de paiement, il faut quand même qu’il y ait
quelque chose en face. Si la société de cautionnement se rend compte
qu’il n’y a plus de garantie, elle pourrait éventuellement t’attaquer. Des
gens le font, mais de gros risques existent. Tant que tu paies ton crédit il
n’y a pas de problème, mais en cas de problème ça peut être très grave.

● La caution solidaire : c’est une personne qui se porte garant du projet

d’achat immobilier. C’est très rare. C’est comme si tu souhaitais acheter
un bien immobilier et que ton oncle ou tes parents se portaient garants.
C’est un peu comme quand il te faut un garant pour payer ton loyer. En
pratique c’est très peu utilisé. En général on va avoir une caution solidaire
dans le cadre d’un achat via une société. C’est à dire que c’est ta société
qui achète et on va alors te demander de te porter caution solidaire à cet
achat. Ainsi, si la société ne peut plus payer, la banque pourra venir saisir
tes biens. Pourquoi la banque fait ça ? Tout simplement car quand c’est
une personne morale (une société) qui achète et que celle-ci ne peut plus
payer, (par exemple parce qu’elle a fait faillite), alors la banque perd son
argent. Pour éviter ce genre de problématique, la banque demande à ce

94
 que tu t’engages dans le projet en te mettant en caution. Si la société ne
peut pas payer, c’est toi qui devras donc payer.

● La caution fonctionnaire : c’est un peu le même fonctionnement que la

société de cautionnement, mais c’est une garantie qui est seulement
proposée aux fonctionnaires dans certaines conditions. Il faut donc que tu
sois fonctionnaire et tu pourras bénéficier de certains avantages. Par
exemple, la mise en place de la garantie pourra te coûter moins cher. Les
avantages vont dépendre de la société de cautionnement utilisée.

● Les garanties sur le nantissement : la banque prendra en garantie un

patrimoine financier que tu as déjà. Par exemple : une épargne, une
assurance vie, un compte de titre. C’est un peu comme l’hypothèque mais
sur du financier. Donc l’argent en question sera bloqué tant que tu n’auras
pas remboursé le capital que tu as emprunté.

Connaître ces garanties est important car cela va notamment te servir à éviter
une erreur fatale en cas de doublette…

95
3-2-3 Préparer une doublette

Une doublette c’est quoi ? Ce sont deux projets que tu voudras faire en
simultané (tu peux aussi vouloir faire une triplette ou plus encore, il n’y a pas de
limite). Une opération pareille doit être préparée.
Si tu veux faire une doublette, il faudra absolument que tu aies un double
compte bancaire, en effet l’organisation bancaire sera indispensable. Si deux
mensualités arrivent sur le compte, alors quand tu vas présenter le projet, on va
te demander quel est cet autre projet. Une fois ce dernier présenté, on va
gentiment te dire que tu as épuisé ta capacité d’emprunt.
Donc il te faudra vraiment une bonne organisation bancaire avec un compte
bancaire spécialement dédié à l’immobilier pour éviter toute trace de
prélèvement relative à tes prêts. Si, par exemple, tu as un prêt qui a déjà
commencé, il faut que ce prêt n’apparaisse pas sur le relevé bancaire que tu vas
présenter à la banque.

Un “compte perso” et un “compte immo” c’est le minimum. L’idéal c’est

d’avoir plusieurs “comptes immo” : un par projet !

● Sur le compte “perso” : tes salaires, les dépenses personnelles (courses,

loyer etc…)
● Sur le compte “immo” : tes mensualités de crédit, les dépenses relatives à
ton projet immobilier (achats de matériaux, lits, matelas etc…), tes
revenus immobiliers

Il faudra également ne pas faire de virements de ton “compte perso” à ton

“compte immo”. Pour alimenter le compte dédié à l’immobilier, il sera
préférable d’utiliser des solutions qui ne laissent pas de trace comme le dépôt de
chèque ou d’espèce.

Ton “compte perso” sera ton “compte vitrine” : c’est le compte que tu vas
utiliser pour présenter tes projets d’investissement aux banques. Il doit être
propre et beau. Ce “compte vitrine” reçoit ton salaire et réalise quelques
dépenses (loyer, courses alimentaires…), mais rien d’anormal ou de douteux.
Ce sont les relevés de ce “compte vitrine” que tu vas présenter aux banques.
Bien entendu ce sera dans une autre banque que la tienne, car si tu veux faire
une doublette dans la même banque ça ne passera pas.

96
Si tu veux faire une doublette alors ça sera l’équivalent de la “polygamie
bancaire” car dans le cas d’une doublette, tu vas devoir présenter tes projets à
deux banques différentes :

- Ton projet A sera présenté à la banque A

- Ton projet B sera présenté à la banque B

L’idéal c’est que les deux banques, après avoir étudié ta situation, te suivent
sans avoir connaissance de l’autre projet :

- La banque A ne sait pas qu’il y a un projet B

- La banque B ne sait pas qu’il y a un projet A

Pour cela, il faudra avoir la bonne garantie :

Pour réussir une doublette, il faudra éviter d’utiliser une garantie à contrat
tripartite. Il faudra donc éviter d’avoir nos deux projets chez une société de
cautionnement par exemple. Quelle que soit la société de cautionnement, il
faudra enquêter sur son site et voir avec quelles banques elle a l’habitude de

97
travailler. Car si les deux banques choisissent la même société de cautionnement
alors ce sera fatal pour toi et tes projets ! Pour réussir une doublette, il ne faut
surtout pas que ce soit ni la même société de cautionnement, ni la même
banque.

L’idéal c’est de travailler avec un PPD pour éviter toute communication entre
les banques. Le PPD est un contrat qui se fait en privé, entre toi et la banque,
donc si tu fais un PPD avec la banque A, il n’y a aucun risque que la banque B
le sache.

Le financement peut être une épreuve assez délicate pour ton projet et demande
beaucoup de préparation. Ça peut être assez éprouvant, mais la clé de la réussite
va être la persévérance. Une fois tes rendez-vous passés, il ne restera plus qu’à
attendre les réponses des banques et agir en conséquence…

98
3-2-4 Comment traiter les réponses de la banque

Une fois que tu auras présenté ton projet à la banque, il y aura deux situations
possibles :

● Tu auras une obtention de prêt. La banque va te fournir une offre de prêt

(avec la somme, la durée et le taux). Une fois l’offre reçue tu auras un
délai minimum de réflexion qui est de 11 jours. Une fois ce délai passé, tu
pourras renvoyer l’offre signée. Elle sera ensuite validée et tu pourras
fixer la date de la signature de l’acte définitif.

● La banque décide de ne pas te suivre. Il te faudra alors absolument une

attestation de refus afin de pouvoir te retirer de la vente sans problème.
Car tu auras signé un compromis disant que si tu n’as pas d’obtention de
prêt alors effectivement tu peux te retirer de la vente. Mais pour pouvoir
prouver cette non-obtention de prêt, il faudra que tu aies cette attestation
de la banque.

Attention :
- Parfois, la banque n’accepte même pas de monter le dossier et ne
peut donc pas te fournir d’attestation de refus car le dossier n’a pas
été instruit. Donc il faudra faire attention à ce que la banque
instruise le dossier afin de pouvoir te fournir une attestation de
refus si besoin.

- Également, pense à bien vérifier les conditions d’annulation du

compromis, car si tu dois te retirer de la vente, il faudra une
attestation de refus qui corresponde aux critères énoncés dans le
compromis. Par exemple, si dans le compromis il est noté qu’il faut
l’obtention d’un prêt de minimum 20 ans, avec un taux de 2,5%,
mais que tu présentes un refus avec un prêt sur 25 ans alors ça ne
fonctionnera pas. Il faut aussi que le montant du prêt soit le même
sur l’attestation de refus et sur le compromis.

99
 - Enfin, pense à vérifier le nombre d'attestations de refus qu’il te faut
pour pouvoir te retirer de la vente, en général ce sera indiqué sur le
compromis.

Tu l’as compris, le financement sera une étape difficile qui demandera beaucoup
de patience et de persévérance. Ce n’est pas parce que tu as un bon dossier que
ça sera plus facile, en tous cas pas sur des projets comme les nôtres. Tu ne
devras pas baisser les bras au premier refus. Il y a des personnes que
j’accompagne qui ont eu des dizaines, des vingtaines et même des trentaines de
refus avant d’y arriver. Donc il ne faudra pas lâcher, il ne faudra pas baisser les
bras même si c’est compliqué. Tout va se jouer lors de cette étape, il faut que tu
y sois préparé et que tu donnes tout pour obtenir ton financement et aller
récupérer le trousseau de clés…

3-2-5 Récupérer le trousseau de clés

Une fois que tu auras obtenu le financement tu vas pouvoir aller récupérer le
fameux trousseau de clés. Ce sera alors la concrétisation de plusieurs semaines,
de plusieurs mois de recherche.

Une fois l’obtention de prêt accordé, il y a un délai de réflexion de minimum 11

jours, puis il faut renvoyer l’offre signée à la banque. Une fois l’offre validée, tu

100
pourras alors contacter ton notaire pour l’en informer (tu peux même lui
envoyer ton offre de prêt pour qu’il puisse déjà préparer l’acte définitif). Une
fois que tu as notifié le notaire, tu n’as plus rien à faire. C’est lui qui va se
charger de demander les fonds à la banque. Il va faire un appel de fonds à la
banque et celle-ci va envoyer l’argent directement au notaire qui se chargera de
le reverser au vendeur.

A ce moment-là le vendeur va, un peu comme lors de la signature du

compromis, te montrer à nouveau les éléments du bien, les caractéristiques que
tu connais déjà. Il va te présenter le diagnostic du bien. Une fois que cela est
fait, il va pouvoir te remettre le trousseau de clés.

Une fois les clés récupérées tu vas pouvoir commencer l’étape des travaux...

101
LE CHAPITRE 3, EN BREF....
Etre organisé et avoir des comptes "sexys"
- Une organisation bancaire compartimentée
- Une bonne organisation bancaire nécessaire pour la "polygamie bancaire"
- Trois derniers relevés bancaires propres (pas de frais de rejet, frais de commission etc...)
- Préparer sa mallette du sprinteur

Comment choisir son courtier

- Une bonne entente naturelle entre vous + une personne sérieuse qui tient sa parole
- Courtiers gratuits ou payants peu importe : mais les payants sont souvent plus engagés
- Maximiser les chances de financement en allant voir plusieurs courtiers

Choisir et préparer son angle d'attaque

- Le projet 100% locatif
- Le projet mixte
- Le projet de résidence principale

Préparer son dossier de financement (modèle type)

- Montrer son sérieux à la banque et que le projet est réfléchi

Les 2 éléments importants à négocier avec la banque

- Les 2 D : la durée d'emprunt et le différé d'emprunt

Les différentes garanties bancaires lors d'un prêt immobilier

- L'hypothèque
- Le PPD (Privilège du prêteur de deniers)
- La société de cautionnement
- La caution solidaire
- La caution fonctionnaire
- La garantie sur le nantissement

Préparer une doublette

- Un compte "perso" ("vitrine") et un compte "immo" ("caché")
- Doublette = "polygamie bancaire" :
Étape 3 Projet A : banque A / Projet B : banque B
- Pas d'interaction entre les deux banques
- Choisir la bonne garantie bancaire (éviter les garanties à contrat
tripartite)

Traiter les réponses de la banque et récupérer les clés

- Refus du prêt : Attestation de refus émise par la banque
- Obtention du prêt :
Offre de prêt émise par la banque
Délai de réflexion (11 jours min.)
Signature et renvoie de l'offre à la banque
Validation de l'offre
Fixer une date pour signer l'acte définitif
Le notaire se charge des fonds
Tu peux récupérer les clés !

En route
vers l'étape 4 !
Chapitre 4
Les travaux
4-1 Faire des plans et prévoir les matériaux pour limiter les coûts

4-1-1 Créer des plans pour mieux se projeter

“Un bon croquis vaut mieux qu’un long discours” cette citation de Napoléon
Bonaparte représente à la perfection l’idée qui sera développée dans cette partie.

Ce n’est pas une étape obligatoire, mais je t’invite vraiment à réaliser des plans.
Cela va t’être utile pour plusieurs étapes de ton projet.

Tu pourras notamment présenter ces plans lors de tes rendez-vous avec la

banque pour appuyer ton projet et lui donner une dimension plus concrète.

Tu pourras également utiliser ces plans avec l’artisan et les ouvriers présents sur
le chantier. En effet, faire des plans permet de mieux expliquer ce que tu veux.
L’artisan saura en un coup d'œil l'agencement et le placement de telle ou telle
pièce.

Pour réaliser des plans, ce n’est pas la peine d’acheter un logiciel de dessin, tu
pourras utiliser un logiciel de modélisation en ligne gratuit. Il en existe
plusieurs, tels que Cedar Architect, Kizikaza, SweetHome3D, HomebyMe,
SketchUp, Archifacile etc…

Exemple d’un de mes plans réalisé sur

https://home.by.me/fr/

106
Selon le logiciel utilisé tu pourras notamment :
- créer des murs, des portes, des fenêtres etc...
- meubler les logements
- te positionner dans le logement et prendre des photos comme si tu y étais
(des photos réalistes en fonction de la position du soleil, de
l’environnement etc…)

Tu peux vraiment t’amuser avec ce type de logiciel et créer des plans au plus
proche de la réalité.

4-1-2 Réaliser des travaux de qualité à moindre coût

L’objectif des sprinteurs c’est d’optimiser les travaux pour obtenir un bon
rapport qualité/prix afin :

- d’avoir des clients contents de leur expérience chez toi

- de pouvoir générer un maximum de cash-flow

Pour réaliser un bon projet, il est important de maîtriser les coûts notamment au
niveau des travaux.

Le sol : c’est un élément très important dans ton projet. Je vais t’expliquer
comment faire pour avoir un sol propre à moindre coût pour permettre aux gens
qui seront dans ton logement de vraiment se sentir bien.
Il sera tentant de vouloir garder le sol existant en le nettoyant, le ponçant… dans
le but de faire des économies. Certes dans certains cas ça peut être possible,
mais selon moi il est quand même plus intéressant de refaire le sol, de repartir
sur une bonne base. Personnellement, dès que je refais un logement, je refais le
sol. Un sol propre c’est important, ça change un logement, alors si tu peux le
refaire, selon moi c’est la meilleure solution.

Quel sol choisir ? Personnellement je choisis le parquet stratifié.

La premier avantage c’est son aspect. Le parquet stratifié donne un large choix
de couleurs et de styles. Ça peut vraiment donner un côté moderne et
contemporain au logement. Tu pourras choisir l’ambiance que tu veux donner à
ton logement avec le parquet stratifié car il y a une large gamme de choix.

107
Le deuxième avantage du parquet stratifié se trouve au niveau du confort. Il
procure une bonne isolation thermique, une sensation de chaud, comme si
c’était du vrai parquet. On a un peu l’impression de marcher sur du bois. On n’a
pas la sensation de froid comme quand on marche sur du carrelage.
Personnellement, je déteste marcher à pieds nus sur du carrelage car je trouve ça
froid et désagréable. Donc si moi je veux dormir dans un de mes logements je
dois m’y sentir bien, c’est pour ça aussi que j’ai fait ce choix car je trouve que le
parquet stratifié est beaucoup plus confortable. Cela permet d’avoir une
ambiance plus chaleureuse dans le logement. Tu peux également mettre du vrai
parquet ou du parquet flottant, mais ce sera plus onéreux.

Le troisième avantage du parquet stratifié c’est qu’il présente un excellent

rapport qualité-prix. La pose est très facile ce qui permet à l’artisan de pouvoir
te faire une prestation à moindre coût. Par exemple, la pose d’un parquet
stratifié sera beaucoup moins chère que si tu mets du carrelage.

Le quatrième avantage c’est l’hygiène. L’entretien du parquet stratifié est très

simple : avec une serpillère à peine humide, on peut nettoyer le sol. Ça évite les
problématiques qu’on peut rencontrer avec la moquette par exemple comme les
allergies, les acariens etc… Mais on conserve quand même ce côté chaleureux.

Voilà les 4 raisons principales pour lesquelles je trouve que le parquet stratifié
est un bon choix, après c’est à toi décider ce que tu mettras dans tes logements,
je te donne seulement mon avis.

Le parquet stratifié a tout de même quelques inconvénients.

Le premier inconvénient c’est l’isolation phonique : si tu poses ton parquet
stratifié, il peut y avoir un petit espace vide d’air entre ton parquet stratifié et le
sol, ce qui va avoir pour conséquence de créer un “effet tambour”. En général
avec le parquet stratifié l’isolation phonique sera donc moyenne. Cependant cet
inconvénient peut être corrigé avec l’ajout d’une sous-couche d’isolation
phonique : une fois celle-ci mise “l’effet tambour” sera atténué car le vide d’air
entre le parquet stratifié et le sol sera comblé.

Le deuxième inconvénient c’est sa fragilité. Il faudra donc choisir un parquet

stratifié pour passage intensif, ainsi il sera plus robuste et tiendra plus
longtemps. Sans prendre forcément le “haut de gamme” du parquet stratifié, je

108
te déconseille tout de même de partir sur l’entrée de gamme, les bas prix. Il faut
vraiment prendre quelque chose de qualité qui va tenir dans le temps. En tous
cas si tu choisis un parquet stratifié avec cette notion de passage intensif, on sait
que les gens pourront marcher dessus souvent à cet endroit-là sans le détériorer,
l’user.

Le troisième inconvénient c’est l’humidité. Il y peut y avoir une remontée

d’humidité quand tu poses du parquet, toujours à cause de ce vide d’air entre le
sol et le parquet stratifié. Pour éviter cela, il est obligatoire d’installer une
sous-couche pare vapeur. C’est une sous-couche qui va empêcher l’humidité qui
peut être en dessous de remonter. C'est ce qui va protéger le parquet stratifié. Je
te conseille vivement de vérifier la pose de cette sous-couche car elle est
primordiale.
Aussi, il faudra choisir le type de parquet stratifié pour les différentes pièces. Si
tu en mets dans la salle d’eau par exemple, il faudra choisir un parquet stratifié
adapté aux pièces humides. Ainsi, même si de l’eau tombe au sol, le parquet ne
va pas gondoler, il ne va pas gonfler.

Le quatrième inconvénient du parquet stratifié c’est qu’il craint les sols

irréguliers. C’est à dire que si le sol a des petits défauts alors ceux-ci vont se
faire ressentir au niveau du parquet stratifié. Il est cependant possible de
remédier à cela en mettant une sous-couche suffisamment épaisse pour
camoufler les défauts en question. Par contre, si les défauts sont trop
importants, il faudra alors prévoir un ragréage du sol pour obtenir un sol lisse et
ensuite poser les différentes sous-couches (phoniques et pare-vapeur) pour
vraiment optimiser le confort des gens quand ils seront dans le logement. Si tu
ne prends pas toutes ces précautions, il pourra y avoir des endroits où le parquet
stratifié va se déclipser.

Les murs : nous allons voir ici comment optimiser le coût pour les murs.

Tout d’abord, il est plus facile de restaurer un mur qui est déjà un peu correct à
la base. Même s’il y a des petits trous, des petits défauts, avec un peu d’enduit,
une belle couche de peinture, le mur pourra être rattrapé et on va pouvoir avoir
quelque chose de propre.
Si le mur n’est pas exploitable, c'est-à-dire qu’il n’y a pas d’isolation, qu’on voit
directement la brique, le mur brut alors il convient de poser une cloison et en

109
profiter pour isoler. C’est à ce moment-là que tu pourras voir avec ton artisan
s’il faut mettre des interrupteurs, des prises, passer des câbles : il pourra en
profiter pour le faire à cette étape. Certes tu vas perdre un peu de place, mais ce
n’est pas grave car au moins ça te permettra d’avoir un mur beaucoup plus
propre et cela sera plus facile pour l’artisan ensuite de mettre une cloison que de
vouloir restaurer le mur. Cependant, attention à ne pas trop utiliser cette
stratégie des cloisons, car à force cela pourra te faire perdre beaucoup de place.
Avant de poser une cloison il faut toujours bien regarder si c’est nécessaire. En
posant une cloison, tu perds environ 7 centimètres, donc en posant une cloison
sur chaque mur d’une pièce de 16m² initialement, tu vas perdre environ 1m².

Certes, 1m² ce n’est pas énorme, mais il faut penser au long terme. Demain, ce
que tu vas vendre sur ce bien, ce sont des mètres carrés. Donc à chaque mètre
carré perdu, c’est potentiellement des euros perdus. Donc l’objectif c’est de
mettre des cloisons seulement si cela est nécessaire, il ne faut pas abuser de
cette solution car il y a quand même cette conséquence de la perte de place et
donc potentiellement une perte d’argent plus tard lors de la revente.

Le plafond : en général tu pourras le garder. En tous cas si c’est possible de le

conserver alors tu le conserves, sinon il faudra le réparer.

110
Si le plafond est en bon état, il suffit de peindre et de prévoir une belle applique
pour augmenter le nombre de points lumineux.

Si le plafond a quelques défauts, il est possible d’utiliser une peinture crépi pour
les cacher, car une simple peinture ne les camouflera pas. Cette technique
permet de venir accentuer le défaut, pour qu’il n’en soit plus un. On peut aussi
utiliser la peinture crépi sur des murs qui ont des défauts, par exemple dans le
hall ou sur des parties communes. Ainsi ça te permet aussi de faire des
économies en termes de placo et de main d'œuvre.

Si ce n’est pas possible de conserver le plafond, il faudra le remplacer. Si tu dois

refaire le plafond, alors tu pourras en profiter pour positionner des spots
directement encastrés. Cela ne coûte pas très cher et donnera un côté tendance et
moderne à la pièce.

La cuisine : c’est un poste super important sur lequel on peut facilement

craquer le budget. Le secret pour maîtriser les coûts pour ta cuisine va être la
standardisation ! C'est-à-dire utiliser tout le temps les mêmes éléments et la
même disposition.

111
 Mon Astuce : En guise de crédence, j’utilise des chutes de parquet.
Par exemple, sur la photo de droite, ce sont des chutes du parquet
de la salle de bain.

Il faudra que tu aies un budget cuisine compris entre 500 euros et 700 euros
maximum hors pose. La standardisation te permet de maîtriser tes coûts, te
permet aussi d’être avantagé si tu veux négocier avec le vendeur car tu achètes
les éléments en plusieurs exemplaires. Le résultat : une cuisine fonctionnelle à
moindre prix !

112
La salle de bain/salle d’eau : c’est un autre poste très important de tes
logements qui pourrait te coûter très cher si tu ne fais pas attention à tes
dépenses. Comme pour la cuisine, le maître mot pour l'ameublement de la salle
d’eau sera la standardisation !

113
Surélever la salle d’eau permet de faire passer les gros tuyaux d’évacuation.
Pour cela tu dois positionner les toilettes du côté où il y a l’évacuation
principale. La hauteur de la plateforme est d’environ 10 centimètres.
Pour les salles d’eau qui sont à l'étage, tu peux passer les évacuations
directement dans le sol, ce qui peut être plus simple. Si ce n’est pas possible,
alors tu peux utiliser la technique de la plateforme.

Les fenêtres : cet élément est très important pour le confort de tes clients et
pour la santé de ton porte-monnaie, car c’est toi qui va payer l’électricité et le
chauffage.
Il est indispensable d’avoir des fenêtres en double vitrage. De nos jours, tu ne
peux pas te permettre de louer des appartements avec des fenêtres simples.
Donc si au moment de la visite de ton bien, tu as vu qu’il y avait des fenêtres en
simple vitrage, alors il faudra absolument prévoir de les changer pour mettre du
double vitrage. Aussi, il peut être judicieux d’installer des volets roulants, au
moins dans la chambre ou dans la pièce où les gens vont dormir pour faire en
sorte que ce soit sombre. Certaines personnes détestent dormir avec de la
lumière et moi le premier. Si je dois dormir chez toi, il faut que je sois dans le
noir complet, donc il faut absolument installer des volets. Si ce n’est pas
possible, alors je t’invite à installer des rideaux opaques ou au moins des
doubles rideaux (un rideau fin et un rideau opaque).

114
L’ameublement et l’équipement des logements : on parle ici des différents
équipements indispensables qu’il faudra mettre dans ton logement pour faire en
sorte qu’il soit nickel.

Je t’ai préparé une liste des éléments indispensables à mettre dans tes
logements (liste non exhaustive). Tu peux retrouver cette liste
directement dans ton espace membre.

A l’origine j’avais demandé à mon artisan de s’occuper de ces achats, de

manière à ce que je n’ai rien à gérer à ce niveau-là. Mais on a eu un souci par la
suite au niveau de la comptabilité. Lui étant artisan il a une TVA à 10% et donc
au moment de me refaire une facturation pour ces achats, il m’a fait une facture
avec une TVA à 10%. Cependant comme ce sont des accessoires il est obligé de
me facturer avec une TVA à 20%. Il faut donc juste prendre en considération les
différents taux de TVA dès le départ et ensuite l’artisan pourra s’en occuper en
facturant correctement. Personnellement j’ai choisi de déléguer cette partie car
je n’avais pas envie de devoir aller faire les courses, mais si toi ça ne te dérange
pas tu peux très bien t’en occuper seul. À toi de t’organiser selon ton temps et
tes envies. En tous cas, sache que tu as deux possibilités : passer par ton artisan
s’il peut le faire ou le faire toi-même.

4-2 Choisir son mode de management et son équipe

4-2-1 Les avantages de “faire faire”

En tant qu'investisseur, tu deviens le chef d’orchestre de ton chantier. C’est toi

le boss et il ne faut pas faire l’erreur de faire les travaux toi-même. J’ai trop
souvent vu des investisseurs qui font les travaux par eux-mêmes pour essayer
d’économiser et de gagner quelques euros. Ce n’est pas du tout la bonne
stratégie. Tu es un sprinteur, tu dois agir de manière à générer un maximum de
cash-flow et de charges. On le développera plus tard dans le chapitre sur la
fiscalité, mais toutes les dépenses que tu vas faire, seront des charges que tu vas
créer et qui vont te permettre de payer moins d’impôts. Donc il ne faut pas

115
perdre de temps sur des choses qui ne vont pas nous rapporter d’argent et en
plus qui vont augmenter le montant de nos impôts.

Pour réussir les travaux il faut que tu te mettes en position de chef d’orchestre.
Ton but ne va pas être de savoir jouer de tous les instruments qu’il y a dans
l’orchestre. Un chef d’orchestre ne maîtrise pas tous les instruments. On ne va
pas demander au chef d’orchestre de jouer de la trompette, du piano, de la
guitare, du violon etc… On lui demande simplement de faire en sorte que tous
ceux qui sont dans l’orchestre jouent la bonne note au bon moment. Toi aussi,
ton rôle sera de faire en sorte que tous ceux qui sont dans ton équipe suivent
bien la partition et te permette d’atteindre ton objectif.

Il faut “faire faire” : tu es vraiment là pour donner tes tâches aux gens, faire en
sorte qu’ils réalisent ce que toi tu auras défini. Tu n’es pas là pour faire, mais
pour “faire faire”. Cette méthode aura plusieurs avantages :

Le premier avantage de “faire faire” c’est la fiscalité. On peut déduire le

temps passé et la main d'œuvre de l’artisan. C’est à dire que ton artisan va te
facturer la partie horaire passée sur le chantier ce qui va augmenter tes charges
déductibles. Tandis que si tu fais toi-même tes travaux tu ne pourras pas déduire
le temps passé sur le chantier. Tu ne pourras pas dire “je me facture 100 euros
de l’heure et j’ai passé dix heures sur le chantier, donc ça fait 1000 euros de
charges que je vais pouvoir déduire sur ma fiscalité”. Ce n’est pas possible.
Donc il faut vraiment que tu utilises cet aspect de la fiscalité.

Le deuxième avantage de “faire faire” c’est qu’un professionnel fournira

un travail de meilleure qualité qu’un amateur. Si tu n’es pas un professionnel
du bâtiment, ça va être très compliqué pour toi de réaliser des travaux de bonne
qualité. Chacun son métier et ton job à toi ce sera de louer des biens qui sont
propres et de bonne qualité. Si tu n’es pas dans le bâtiment tu ne vas pas
t’amuser à faire des choses que tu ne maîtrises pas. Par ailleurs, même si tu es
dans le domaine, il faut que tu gardes à l’esprit que tu vas gagner du temps si tu
délègues cette partie.

Le troisième avantage de “faire faire” c’est donc le gain de temps. En plus

de la qualité, un professionnel réalisera les travaux beaucoup plus rapidement
qu’un amateur. Il fera les choses plus facilement et donc plus rapidement,

116
notamment car il sera sûrement avec une équipe sur le chantier. Tandis que si toi
tu es seul ça va être forcément plus long et compliqué, alors que notre but c’est
de faire en sorte que les travaux soient bien faits et terminés rapidement pour
générer du cash-flow.

Par exemple, si on a pris un différé d’emprunt de 12 mois et qu’on arrive à

terminer les travaux en un mois, ça fait 11 mois de cash-flow. Par contre si on
fait les travaux sur 11 mois, ça ne fait qu’un seul mois de cash-flow. Ce n’est
pas du tout pareil ! Il faut vraiment garder en tête cette notion de temps qui est
super importante, surtout quand tu fais de la location car tu loues du temps.
Donc le plus rapidement ton système sera mis en place pour pouvoir encaisser
des euros et au plus vite tu vas générer des du cash-flow.

Le quatrième avantage de “faire faire”, c’est que ça permet de minimiser

les efforts et de maximiser les résultats. Les investisseurs doivent utiliser les
trois aspects de l’effet de levier au maximum:
- Utiliser l’argent des autres : le prêt pour financer ton bien
- Utiliser les compétences des autres : les artisans, les électriciens etc…
- Utiliser le temps des gens : déléguer car même si tu as cette compétence,
tu n’es pas forcément présent sur le chantier pour pouvoir réaliser ces
tâches-là

117
4-2-2 Choisir son mode de management

Il y a trois types de management :

● La gestion de personnel : c’est toi qui va gérer le personnel. C’est à dire

que tu vas embaucher la main d'œuvre et c’est toi directement qui va leur
indiquer les tâches à faire. Tu seras le chef de chantier, c’est toi qui va
gérer le monde sur le chantier. C’est une gestion en direct. C’est aussi toi
qui fera la gestion de logistique : approvisionnement en matériaux etc…

● La gestion de manager : tu pourras par exemple choisir d’embaucher

plusieurs corps de métiers : un maçon, un peintre, un électricien etc… Et
chaque personne aura son équipe avec lui, mais toi tu ne seras en contact
qu’avec le manager. Tu n’auras pas de contact direct avec les personnes
présentes sur le chantier, la main d'œuvre : il y a un intermédiaire.

● La gestion de chef de chantier : tu vas embaucher un maître d'œuvre,

par exemple un artisan tous corps d’état. Tu vas avoir un contact avec une
seule personne : le chef de chantier et c’est lui qui chapeaute le tout. Tu
seras juste là pour donner tes indications, faire le point avec lui sur
l’avancement du chantier, mais tu ne t’occuperas pas de manager les
gens.

118
La gestion de personnel présente l’inconvénient suivant : au moindre problème
les gens viennent te voir en direct, car tu es le seul interlocuteur. Il n’y a aucun
intermédiaire. Le risque d’être surchargé est donc important.

Dans le cadre de la gestion de manager, il y a un degré de délégation, le risque

d’être surchargé est un peu moins important.

Dans le cadre de la gestion de chef de chantier, tu gères le chef de chantier. Là

on délègue au maximum.

Selon ton choix de fonctionnement, tu auras plus ou moins de contacts et donc

une plus ou moins importante charge de travail.

Moins on délègue, moins le système de fonctionnement nous coûte, plus on

délègue, plus ça revient cher. Cependant, faire le chef de chantier ne fonctionne
que pour un petit chantier car il y a tout à gérer (logistique, personnel, suivi).
Pour la rénovation d’un chantier de plusieurs appartements, cela devient très
compliqué. Cette situation est très chronophage et demande beaucoup de
disponibilité et de s’y connaître en travaux. En effet, par exemple quand
l’ouvrier vient poser le placo, tu dois être en mesure de savoir s’il fait ça dans
l’ordre ou pas. Si tu n’es pas du bâtiment, ce n’est pas du tout un type de

119
management que je te conseille, même si c’est le moins cher. De plus, si tu es
salarié ce ne sera pas possible pour toi d’être présent sur le chantier tous les
jours pour le gérer. Dans ces conditions, ton chantier n’avancera que le soir ou
les week-ends et ce n’est pas l’objectif, on veut que ça aille vite.

Le choix de ne centraliser que le management, permet de se décharger auprès de

plusieurs responsables de postes. L’électricien s’occupe du poste électrique, le
peintre du poste peinture, le plombier du poste plomberie etc… Dans cette
situation, on est en contact avec ces corps de métier et chaque manager est
responsable de son poste. C’est une situation qui fonctionne pour un petit
chantier, ou un chantier moyen. C’est entre le management centralisé et
décentralisé.

Dans le management décentralisé, il y a un seul interlocuteur : le chef de

chantier. Tu n’es en contact qu’avec ce dernier. Ce type de management est le
plus onéreux, car tu as quelqu’un qui gère tout à ta place. Mais selon moi, c’est
vraiment le type de management que tu devras avoir. Il ne faut pas que tu
t’embêtes à devoir tout gérer. S’il y a un souci, les personnes ne viennent pas te
voir directement, c’est le chef de chantier qui règle tout. C’est ce que moi
j’applique sur mes chantiers.

C’est la méthode que je te conseille, surtout si tu débutes. Ça te permet de t’y

retrouver facilement. Le chef de chantier fera tampon et ça permettra de ne
faire remonter jusqu'à toi que les informations importantes. Lorsque tu
centralises tout, on va venir t’embêter pour un rien (par exemple s’il manque
des vis, des clous…) : mais on n’est pas là pour ça ! On est des investisseurs, on
a autre chose à penser. Le fait de décentraliser permet de ne faire remonter que
les problèmes critiques. C’est ce que je te conseille pour garder une certaine
tranquillité d'esprit.

4-2-3 Choisir son artisan

La meilleure manière de choisir son artisan, c’est en faisant appel à son réseau.
Je te conseille vivement de demander des contacts à des proches, des amis qui
ont déjà fait faire des travaux.

120
 Mon Astuce : Essaye d’avoir des recommandations d’artisan de la
part de personnes très pointilleuses. En général, ces personnes sont
rarement satisfaites, donc tu peux être sûr que si elles te le
recommandent c’est que l’artisan fera du bon travail.

Si l’artisan sait qu’il a été recommandé alors il sera certainement plus

responsable, il saura qu’il ne doit pas se louper. Cependant, ce n’est pas parce
que c’est un proche qui t’a recommandé l’artisan, que tu devras fermer les yeux
sur les vérifications à faire. La confiance n’exclut pas la vérification. Tu dois
toujours contrôler l’avancement de ton chantier et vérifier qu’il n’y a pas
d’erreur.

Si tu n’arrives pas à faire marcher ton réseau pour trouver un artisan, alors tu
pourras toujours chercher sur internet.

Il sera important de bien choisir ton artisan. Pour cela, tu devras vérifier certains
éléments le concernant.

● Ne pas prendre un débutant

On n’est pas là pour apprendre aux gens ce qu’ils doivent faire. On n’a
pas le temps pour ça. On ne prend pas de risque avec des gens qui ont
ouvert leur entreprise il y a un an ou deux. On ne va travailler qu’avec des
gens qui sont déjà établis.

121
● Vérifier les assurances obligatoires de l’artisan : responsabilité civile
et professionnelle
S’il se passe quelque chose sur ton chantier (une chute, une blessure
etc…), il faut que l’artisan soit couvert par l’assurance. Si tu fais de gros
travaux, s’il y a du gros œuvre, c’est bien qu’il puisse y avoir une
décennale. Ainsi, en cas de souci, tu sais que tu peux faire un recours à la
décennale et qu’il y aura une prise en charge.
L’assurance décennale permet d’assurer les travaux réalisés pendant 10
ans. En cas de problème, il suffit de faire appel à l’assurance pour qu’elle
prenne en charge les réparations.
Il peut également être intéressant de savoir si l’artisan a l’assurance
dommages d’ouvrages. Tu pourrais éventuellement prendre cette
assurance qui te permet en cas de souci avec l’artisan de ne pas te
retrouver bloqué. Car si celui-ci te lâche pour une raison quelconque
(faillite par exemple), alors tu pourrais te retrouver sans artisan. En ayant
déjà avancé des fonds, tu ne pourrais donc pas continuer ton chantier.

● Vérifier la santé financière de la société

Il est important de vérifier la santé financière des sociétés avec lesquelles
tu travailles. Il existe des sites internet qui te permettent de le faire, tels
que société.com ou manageo.fr. Tu pourras également y trouver la date de
création de l’entreprise et savoir ainsi si l’entreprise est établie ou récente.
Je t’invite à regarder le chiffre d'affaires, la date de création, s’ils ne sont
pas en redressement judiciaire ou encore les références. Si l’artisan ne
peut pas te montrer beaucoup de chantiers, alors ça peut être un débutant.
S’il te donne des références, tu peux aller sur place visiter, regarder
comment le chantier a été réalisé.

● Le devis détaillé
Plus le devis de l’artisan sera détaillé, plus ça va te donner une idée du
sérieux de l’entreprise. Un devis d’une seule ligne ce n’est pas sérieux. Il
faut un devis qui indique ligne après ligne ce qui sera fait sur ton chantier.
Ce détail te permet d’allouer chaque action à un prix et ainsi de pouvoir
par la suite comparer ces montants avec les devis d’autres entreprises. Si
l'entreprise met juste une ou deux lignes sur le devis avec un prix ce n’est
pas sérieux. Il faut éviter de travailler avec ce type de société, car si
quelque chose n’est pas fait sur le chantier, tu ne pourras pas le contester

122
 car ce ne sera pas noté clairement sur le devis. Il est donc très important
de bien lire le devis avant de le signer. Si un point est flou sur le devis,
alors il est préférable d’en parler à l’artisan et de lui demander de rectifier
avant de signer. L’objectif c’est que tout soit écrit correctement sur le
devis afin que tu n’aies pas de mauvaise surprise par la suite.

Une fois l’artisan sélectionné et le devis signé, les travaux vont pouvoir
réellement commencer. Pour débloquer les fonds, il faudra présenter une facture
au banquier. Ma stratégie c’est de toujours demander un chéquier à mon
banquier, afin que je puisse donner un chèque à l’artisan. Ainsi, l’artisan me
donne la facture, que je donne au banquier pour avoir le déblocage des fonds
tout de suite. Cela me permet d’éviter de devoir sortir de la trésorerie. Si tu ne
procèdes pas de la sorte, tu seras obligé de prendre des fonds, par exemple sur
ton épargne, de les mettre sur ton compte et enfin te rembourser.

Une fois ton équipe choisie et les fonds débloqués le chantier pourra
commencer, mais attention car un chantier se prépare en amont…

4-3 La préparation du chantier : les 6 éléments ne pas oublier

La préparation du chantier commence dès la préparation des plans 2D et 3D. Tu

devras transmettre ces plans à ton artisan afin qu’il ait une bonne
compréhension de ce que tu attends sur le chantier.

Nous allons voir dans cette partie, les 6 éléments fondamentaux qu’il ne faudra
absolument pas oublier au commencement des travaux car ça sera très
compliqué de devoir les remettre par la suite. Les avoir en tête te permettra de
pouvoir organiser ton chantier avec ton artisan de manière à ce que tout soit
prévu.

1) Le contrôle d’accès
Afin que tes locataires puissent accéder à l’immeuble il y aura différents
éléments à prévoir. Il ne faudrait pas que tu sois embêté à devoir ramener les
clés aux gens si tu fais de la location courte durée par exemple. L’ objectif c’est
de mettre en place un système qui permet aux personnes de pouvoir accéder au

123
logement sans que tu sois présent. Penser à installer ce système dès la
préparation du chantier peut être judicieux, même si c’est un élément qui peut
être ajouté par la suite, ce sera moins propre et cela peut coûter plus cher de le
faire après.

Il te faudra tout d’abord un système de digicode pour automatiser l’accès à

l’immeuble. Ce n’est pas obligatoire, mais tu pourras voir avec ton artisan pour
mettre une gâche électrique et un système de digicode. Il faut prévoir ces
éléments car si tu achètes une porte standard et que tu n’y penses pas ça va être
plus compliqué par la suite, il faudra repasser les câbles etc... Tandis que si tu y
penses avant/pendant les travaux alors le travail sera plus propre.

Ensuite, afin que les gens ne puissent pas faire de doubles de tes clés, il faudra
prévoir d’acheter des cylindres avec des clés sécurisées. Ça peut être intéressant
de le prévoir pendant les travaux, bien que ce sera possible de le faire par la
suite. Dans le cas où tu as plusieurs accès, il peut être judicieux de prévoir un
jeu de cylindres avec la même clé, afin d’éviter d’avoir deux clés différentes
pour la porte de devant et la porte derrière par exemple. Si une seule clé permet
d’ouvrir toutes les portes d'accès à l’immeuble ce sera beaucoup plus simple. Le
prévoir avant, te permettra d’éviter d’acheter des canons et ensuite de devoir les
changer.

2) TV et internet
Cette partie est très importante car il faut absolument qu’il y ait la télé et
internet dans tes logements. C’est indispensable. Nous allons donc voir les
éléments à prévoir pour que tu puisses avoir une bonne connexion dans ton
immeuble.

Pour la partie multimédia : je te conseille d’installer une antenne avec un

amplificateur pour le nombre de télévisions. Cela te reviendra beaucoup moins
cher d’utiliser cette méthode. Tu vas pouvoir passer les câbles pour aller les
installer dans chaque logement. L’objectif étant de passer les câbles avant de
mettre le placo, car si tu oublies de le faire tu seras alors obligé de faire des
trous et ça ne fera pas propre du tout.

Il faudra également prévoir un local ou une armoire pour l’installation d’une

box internet. L’objectif étant d’avoir une seule box pour l’immeuble, mais dans

124
certains cas, selon la configuration de ton immeuble, ça peut ne pas être possible
et il faudra alors en mettre plusieurs. Ça augmentera le coût, mais tu seras
obligé de le faire. Mais si tu peux le faire, c’est important de prévoir un petit
endroit où tu pourras mettre ta box internet afin d’alimenter l’ensemble de tes
logements.

Une fois cet endroit trouvé, il faudra prévoir aussi les câbles RJ45 (les câbles
éthernet qui permettent de brancher un PC directement sur le réseau internet)
pour alimenter chaque appartement et éventuellement un routeur Wifi. En effet,
si tu as un immeuble avec plusieurs étages et par exemple une box à la cave,
alors ça pourra être compliqué pour les gens au troisième étage d’avoir une
bonne connexion : dans ce cas un routeur wifi permettra d’améliorer cette
connexion.

Il faudra alors déjà préparer les câbles RJ45 car certaines personnes viendront
peut-être dans ton logement avec comme seul moyen pour se connecter un
câble. Donc il faut prévoir les câbles RJ45 et les installer en amont, car si tu les
ajoutes par la suite, tu seras obligé de faire des trous et ça ne fera pas propre.

3) Des sous-compteurs d’électricité et d’eau

Si tu souhaites faire de la location meublée standard, il faudra également prévoir

un certain nombre d’éléments pour l’électricité et l’eau.

● La partie électricité

- Prévoir l’installation de sous-compteurs électriques. Ainsi, tu pourras

toujours mesurer la consommation de chaque logement afin de savoir qui
consomme combien. Il est important de savoir cela car en cas de
dysfonctionnement d’un élément électrique, tu pourras alors rapidement
le voir par une surconsommation au niveau du compteur. Il est vraiment
important d’installer des sous-compteurs électriques pour chaque
logement. Ainsi, si tu dois le louer à une personne et que tu prends en
charge la partie électrique, le locataire saura qu’il y a un contrôle. Si les
gens savent qu’il y a un contrôle de la consommation au début et à la fin,
ils seront beaucoup plus conscients et feront plus attention à leur
consommation.

125
- Prévoir un raccordement de puissance adapté au nombre de logements. Il
se peut que ton immeuble soit dans une ancienne habitation prévue pour
trois à quatre personnes maximum. Mais si toi tu veux mettre six ou sept
logements dans le bien, alors ça fait des plaques de cuisson, des
réfrigérateurs en plus donc il se peut que le raccordement en puissance
actuel ne soit pas adapté pour ce genre de consommation. Il faudra donc
faire appel à ton fournisseur d’énergie afin de savoir quelle installation est
en place aujourd’hui. Lorsque je parle de l’installation je fais référence au
câble électrique qui vient de l’extérieur et qui arrive dans le bien : ce
câble est capable d’apporter une certaine puissance et donc en fonction
de la taille de ton immeuble, il faut que tu aies suffisamment de
puissance. Si la puissance est trop faible, alors lorsque tous les locataires
vont cuisiner en même temps par exemple, le compteur va sauter. Il est
donc très important de prévoir l’installation électrique adaptée. Cela peut
être long à mettre en place, il peut se passer deux à trois mois avant que
ce soit installé, il faut donc y penser dès le début des travaux.

- Prévoir un tableau électrique pour chaque appartement pour éviter des

coupures générales. Ainsi, si la personne d’un des logements fait sauter le
disjoncteur, alors ça ne va sauter que dans son appartement et non pas
dans tout l’immeuble. Si ton local technique est au rez-de-chaussée, il ne
sera pas obligé de descendre et venir remettre le courant, il pourra le faire
depuis son logement. Donc l’objectif est vraiment de mettre un tableau
électrique dans chaque appartement afin qu’ils soient tous indépendants
par rapport à la partie électrique.

● La partie eau

- Prévoir des sous-compteurs pour le réseau d’eau froide et d’eau chaude

afin de connaître leur consommation. Le fournisseur d’eau n’a rien à voir
avec ce système, c’est seulement pour ton information personnelle.
Notamment ça te permet de pouvoir repérer assez rapidement s’il y a une
fuite dans un logement par exemple. Tu pourras trouver la fuite sans
devoir regarder dans tous les logements car le sous-compteur t’indiquera
dans quel appartement elle se trouve. S’il y a un compteur qui continue de
tourner alors que tous les robinets sont fermés, alors c’est dans ce

126
 logement qu’il y a une fuite. Si aucun compteur ne tourne, alors la fuite se
trouve dans la partie commune. Ce n’est pas obligatoire, mais prévoir un
sous-compteur d’eau chaude et un sous-compteur d’eau froide pour
chaque logement peut vraiment être pratique.

- Prévoir des réducteurs de pression d’eau pour protéger les installations de

chauffage. Par exemple, si le chauffe-eau se trouve au rez-de-chaussée ou
à la cave, juste à côté du compteur d’eau, alors il se peut que le
chauffe-eau se prenne des coups de pression. Donc l’idée ici, c’est de
mettre un réducteur de pression pour éviter d’endommager le
chauffe-eau, mais également pour éviter qu’il y ait trop de pression dans
les étages les plus bas et une pression trop faible dans les étages les plus
hauts. Normalement, le plombier pensera à le faire, mais s’il n’y pense
pas tu pourras toujours lui en parler. C’est un élément assez important, car
si tu ne le mets pas alors en entrée de ton chauffe-eau, ou même de la
machine à laver, la pression peut être forte et détériorer les éléments.

4) Un local ou une armoire technique

Il faudra prévoir un local technique ou une armoire technique. Cette installation

te permet d’avoir un endroit propre et centralisé. Je te conseille d’installer une
petite armoire dans ton hall, ainsi si quelqu’un doit intervenir dessus il peut
directement y avoir accès sans devoir entrer dans un logement par exemple.
Donc l’objectif c’est vraiment que ça se trouve à l’extérieur des logements afin
que ce soit facilement accessible.

127
 5) Un système de ventilation

Il faudra prévoir le système de ventilation. Cela est très important pour la santé
de tes locataires car si l’air n’est pas renouvelé alors il sera un peu comme
pollué ce qui pourrait nuire à la santé des habitants. Les gens vont respirer de
l’air “sale” et peuvent tomber malade, ce qui est très grave. Il est donc vraiment
important de mettre ce type de système pour ventiler les logements. L’autre
raison, c’est pour la santé de ton immeuble en évitant les problématiques
d’humidité. Il faut savoir qu’une personne qui respire, rejette environ trois litres
de vapeur d’eau dans une pièce. Donc si quelqu’un reste longtemps dans
l’appartement, s’il cuisine, prend des douches etc… Alors il va mettre
énormément d’humidité dans le logement. Si tu n’as pas le système pour
évacuer cette humidité, alors des taches noires vont commencer à apparaître.

Il est important qu’il y ait une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) dans
toutes les pièces humides. En fonction du nombre d’appartements il faudra que

128
tu choisisses une VMC avec le bon nombre d’aspirations, c'est-à-dire de
bouches. Par exemple, pour 6 appartements, il faudra 6 bouches.

Si tes studios sont assez petits tu peux même en installer une dans la pièce de
vie, au-dessus de la cuisine par exemple pour pouvoir aspirer directement l’air
et éviter la condensation et l’humidité.

6) Une buanderie

Il peut être intéressant d’avoir une buanderie pour plusieurs raisons. Tout
d’abord ça permet de pouvoir centraliser toutes les lessives au même endroit,
donc ça facilite l’organisation. Si tu as un agent d'entretien, il pourra faire les
lessives directement dans la buanderie. Aussi, ça permet de mutualiser les coûts,
car il faudra seulement une machine à laver et un sèche linge pour tout
l’immeuble et non pas une machine par appartement. Ça peut vraiment être
intéressant de penser à la buanderie dès le début des travaux, afin de prévoir son
emplacement. Idéalement une petite pièce avec les machines et une armoire
pour ranger les draps, serviettes de bain, la lessive etc..
Personnellement ma buanderie se trouve à la cave de l’immeuble et je ne donne
pas l’accès aux locataires. J’estime que les gens viennent dans mes logements
comme s’ils allaient à l’hôtel, donc ils n’ont pas besoin de machine à laver, ou
alors ils iront dans une laverie. J’avais moi même regardé pour installer un
système de pièce où les gens pourraient venir faire leur lessive de manière
automatique. C’est faisable, j’avais fait des devis, mais je n’ai pas trouvé l’idée
forcément rentable et je l’ai abandonnée. Donc personnellement ma buanderie je
l'ai faite pour moi, pour mon agent d’entretien et aucun locataire n’y a accès.
C’est seulement ce que je fais moi, mais au final tu seras le patron de ton
immeuble donc à toi de décider du fonctionnement que tu souhaites adopter.

129
Je t’invite vraiment à penser à tous ces éléments dès le début des travaux afin de
pouvoir correctement agencer ton bien et avoir un rendu propre.

4-4 Le chantier

4-4-1 La démolition

Généralement, les travaux débutent toujours par une phase de démolition durant
laquelle l’artisan procède à la dépose des éléments. Cette étape, bien que
nécessaire pour entamer les rénovations, peut être très impressionnante et
devenir source d’angoisse. Mais pas de panique, ça peut faire peur mais c’est
tout à fait normal.
Pendant cette phase, il se peut qu’il y ait des petites surprises ou des
changements de plans. Même si cela est perturbant, c’est complètement normal
car c’est à ce moment-là que certains éléments vont apparaître ou disparaître.

130
131
Maintenant que tu sais à quoi va ressembler ton chantier au tout début des
travaux, voyons maintenant les différents éléments à vérifier tout au long du
chantier…

4-4-2 Les postes à vérifier au cours du chantier : le code MIAPE

● Le type de matériaux
La première vérification sera de vérifier que les matériaux utilisés soient bien
adaptés. Il existe des matériaux spéciaux pour les pièces humides et des
matériaux pour les pièces sèches. Je pense notamment à deux éléments :
- Le placo : il est important de vérifier que le placo utilisé soit bien adapté
au type de la pièce. Par exemple, dans une salle d’eau, il faut que le placo
soit de couleur verte, car cela signifie qu’il est hydrofuge. Si le placo
n’est pas adapté, alors il sera rapidement imbibé d’eau et des taches
noires apparaîtront.
Il est important de venir régulièrement sur le chantier pour vérifier
l'avancée du chantier et l’utilisation des bons matériaux. Par exemple, si
l’artisan met du placo standard dans une pièce humide et qu’il repeint
alors tu ne pourras pas savoir si le placo est standard ou hydrofuge.

132
 - Le sol : dans les pièces humides il faut un sol adapté. Si tu mets du
parquet flottant pour chambre dans une salle d’eau, au bout de quelques
mois il va gondoler.

Pense également à vérifier la correspondance des matériaux utilisés avec ce qui

est noté sur le devis.

● L’isolation
Il est important de vérifier que l’isolation soit bien présente derrière le placo.
Lorsque ton artisan place les rails, il est primordial qu’il positionne bien
l’isolation. Si c’est quelqu’un de sérieux, il n’y a pas de raison pour qu’il ne le
fasse pas, mais c’est toujours bien de vérifier que l’isolation ait bien été mise.
En effet, au final c’est toi qui paiera l’électricité, donc ton bien se doit d’être
isolé. Une fois le placo posé tu ne pourras plus vérifier si l’isolation est mise,
donc il est nécessaire de faire des visites régulières afin que tu puisses voir de
tes propres yeux que l’isolation est bien là.

Il existe deux types d’isolation :

- L’isolation souple qu’on peut dérouler puis poser
- L’isolation rigide

133
Il est important de mettre de l’isolation rigide surtout pour les murs puisque
l’isolation souple, une fois posée, va glisser et tomber au niveau du sol, donc le
mur ne sera plus isolé.

● L’aération
Il est important de vérifier que les VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée)
soient bien présentes. La VMC est nécessaire pour éviter les problèmes
d’humidité. Il en faut au moins dans les pièces d’eau comme la salle de bain et
la cuisine. Ainsi, tu pourras vérifier qu’il y ait bien un tuyau de VMC qui arrive
dans ces endroits-là. Le tuyau de VMC est un petit tuyau souple gris en général,
qui sera au niveau du plafond. Il est important qu’il soit prévu car par la suite ce
sera compliqué de le rajouter. S’il n’y a pas de VMC dans les pièces d’eau alors
elles seront humides, avec des taches noires.

● L’électricité

1) Déterminer la puissance de raccordement

- Dans le cas d’un immeuble équipé de plusieurs compteurs électriques, tu

n’auras normalement pas de souci à te faire, il n’y aura pas vraiment de
modification à faire sauf si le compteur est vétuste (alors il faudra le
changer).
- Dans le cas d’un immeuble avec un seul compteur électrique, il faudra
prévoir une modification de la puissance de raccordement en fonction du
nombre de logements.

Deux éléments à prendre en considération dans cette partie : la puissance de

raccordement et la puissance souscrite.

Tu peux avoir une installation qui peut supporter du 12kVA (puissance

supportée), mais prendre un abonnement de 9kVA (puissance souscrite). L’idée
c’est de vérifier que la puissance de raccordement soit la bonne. Si elle n’est pas
suffisante alors il faudra faire les modifications rapidement pour pouvoir assurer
l’électricité dans tous les logements une fois que les travaux seront terminés.

134
La puissance de raccordement, c’est la puissance que peut supporter
l’installation. En fait, c'est la grosseur des câbles : si les câbles sont fins, ils ne
peuvent pas mettre une grosse puissance.
Il faudra donc dès le début, en fonction de ton compteur, appeler ton fournisseur
d’énergie qui va te dire quelle installation est sur ton secteur actuellement.
Parfois, tu peux également le voir directement sur le compteur. Dans le cas où la
puissance est insuffisante, ils vont venir pour l’augmenter.

MONOPHASÉ
Puissance Ampérage
< 30m² 3kVA 15
Entre 30m² et 50m² 6kVA 30
Entre 50m² et 100m² 9kVA 45
Entre 100m² et 150m² 12kVA 60
> 150m² 15 kVA 75
18 kVA 90

Dans des logements standards c’est souvent du 3kVA ou du 6kVA. Si tu

souhaites faire six logements dans le bien, il sera fort probable que tu sois obligé
de mettre du 9kVA ou 12kVA. Il est même possible d’aller au-delà du 12kVA en
ayant besoin de 18 kVA par exemple (au-delà de 18 kVA il faut passer au
triphasé car le monophasé ne supportera pas la charge).

Personnellement, j’ai eu à faire cette modification et cela m’avait coûté environ

300 euros. De plus, le temps que les techniciens viennent pour faire le
changement ça avait pris environ 2 à 3 mois. C’est une modification vraiment
nécessaire, car par exemple si tous tes locataires cuisinent en même temps et
que tu n’as pas fait installer une puissance adaptée, alors ça va sauter.

Même si au niveau des câbles tu as la bonne puissance, il faut également que la

puissance souscrite soit la bonne. Tu auras cette indication sur tes factures.

135
2) Le nombre de prises
Il est important d’avoir un nombre de prises suffisant et de convenir de leur
emplacement avec l’artisan. Il ne sera pas possible de revenir dessus
“proprement” par la suite.
L’idéal c’est d’avoir des prises dans tous les coins du logement, mais surtout
aux endroits stratégiques : près du lit, au niveau du plan de travail dans la
cuisine pour brancher la bouilloire, la cafetière, le micro-ondes etc…

3) Le nombre de prises par circuit

Si l’électricien fait correctement son travail alors les normes seront respectées.
Cependant il est toujours important de le vérifier. Par exemple, sur un circuit de
16A avec des fils de 1,5mm², il ne peut y avoir que 8 prises au maximum. Donc
si tu as 10 prises, tu ne pourras pas avoir un seul circuit électrique. L’idée c’est
de vérifier que ces éléments soient respectés afin qu’il n’y ait pas de surtension.

4) Les prises de la cuisine sur un circuit dédié

Toutes les prises de la cuisine doivent être sur un même circuit : il ne faut pas
que tu mettes les prises qui sont proches du lit sur le même circuit que la cuisine
par exemple. Si ton artisan est sérieux, il respectera cette règle, mais tu pourras
toujours le vérifier au niveau du tableau électrique.

5) Plusieurs points lumineux

Au niveau de l’éclairage, il sera judicieux d’avoir plusieurs points lumineux,
notamment car le locataire ne sera pas dans l’obscurité si une ampoule grille. Je
t’invite donc à installer des spots ou une applique avec plusieurs points
lumineux.

6) Les plaques de cuisson sur un circuit dédié

La plaque de cuisson doit être sur un circuit dédié de 32A avec des fils de
6mm². Je ne sais pas si tu iras mesurer la largeur des fils, mais retiens qu’ils
doivent être plus larges que les autres câbles.
Par ailleurs, je te conseille de prendre des plaques de cuisson standards
vitrocéramiques. Tu peux également mettre des plaques à induction, mais
personnellement je trouve cela trop onéreux au vue de la différence avec des
plaques standards.

136
 7) Le chauffage sur un circuit dédié
Le chauffage doit être sur un circuit dédié de 20A avec des fils de 2,5 mm² par
tranche de 4500W. Si tu fais des petits appartements, normalement tu ne seras
pas perturbé, car en général les radiateurs c’est du 2000W. Mais si
l’appartement est plus grand, il faudra bien vérifier qu’il y ait bien 4500W et un
circuit dédié pour la partie chauffage.

Section mini Intensité maxi Circuit

fils disjoncteurs protégé
Circuits lumières
Au moins 2 circuits par logement
(>35m² ) et 8 points lumineux
Lumières 1,5 mm² 16 Ampères maximum par circuit
Circuits prises de
courant
Prises 2P+I 1,5 mm² 16 Ampères 8 prises maximum par circuit
2,5mm² 20 Ampères 12 prises maximum par circuit
Circuits spécialisés
Volets roulants 1,5 mm² 16 Ampères Au moins 1 circuit dédié
1 circuit dédié par tranche de
Chauffage électrique 2,5 mm² 20 Ampères 4500 W
Lave-vaisselle,
lave-linge, sèche-linge, 3 circuits minimum et 1 appareil
four électrique... 2,5 mm² 20 Ampères par circuit
Plaques de cuisson 6 mm² 32 Ampères 1 circuit dédié

Comme je l’ai déjà dit, il faudra également prévoir l’installation des câbles pour
les courants faibles (câbles d’antenne, câbles RJ45 pour internet, câbles pour le
téléphone et câbles pour l’interphone).

Il est important de penser à ces éléments avant la pose du placo, car si tu reviens
dessus par la suite, alors tu seras obligé de faire des choses qui ne sont pas
propres.

137
 ● La plomberie

1) L’eau chaude
Il est vivement conseillé d’installer un ou des cumulus neufs pour éviter de
devoir les changer quelques mois après la fin des travaux. Je te déconseille
vraiment de garder le cumulus en place pour faire des économies, car ça va te
créer des problèmes par la suite.

Il est possible d’installer un seul gros cumulus pour plusieurs logements.

Personnellement, j’ai mis deux cumulus dans la cave pour alimenter tous les
appartements. Ce sera à toi de voir selon le nombre de logements que tu as. Si
par exemple tu as 6 appartements, tu peux mettre un gros cumulus de 300 litres
afin de maîtriser tes coûts. Moi j’en ai mis deux de 300 litres, en parallèle, afin
d’en avoir un qui prenne le relais si l’autre tombe en panne. Le seul bémol avec
cette technique, c’est que tu ne peux pas savoir lequel tombe en panne en
premier, mais au moins je sais que je suis tranquille car s’il y en a un qui lâche,
le deuxième tournera encore.
De toutes les façons, chaque année, tu devras faire un contrôle de ton circuit
d’eau chaude et le plombier pourra vérifier si le cumulus fonctionne bien.

2) Les évacuations
Il est important d’avoir des évacuations rigides pour éviter les problèmes de
fuite. J’ai pu remarquer que certains artisans aiment mettre des tuyaux souples.
Je te déconseille vivement d’installer de tels tuyaux dans tes logements si tu
veux éviter les fuites. Le seul endroit où éventuellement tu pourrais mettre des
tuyaux souples c’est sur ton chauffe-eau, car il n’y a pas beaucoup d’eau qui
coule à cet endroit-là. Dans tous les autres cas, je t’invite vraiment à demander à
ton artisan de mettre des tuyaux d’évacuation rigides.
Par contre, pour les arrivées d’eau ça sera des tuyaux souples et il n’y a aucun
problème avec ça.

138
 ● Les arrivées d’eau
Il est important d’avoir des limiteurs de pression au niveau des arrivées d’eau.
Cela va permettre de limiter la pression si par exemple ton arrivée d’eau se
trouve au niveau de la cave alors tout ce qui sera à ce niveau-là subira beaucoup
de pression. Il ne faudrait pas qu’il y ait un geyser au rez-de-chaussée et un filet
d’eau au dernier étage. Des limiteurs de pression permettent de réguler la
pression sur l’ensemble du circuit.
Tu pourras tester le débit visuellement en ouvrant chaque robinet du
rez-de-chaussée au dernier étage, un à la fois, puis tous en même temps afin de
contrôler la répartition de la pression. Il faut vraiment vérifier cela au moment
de l’installation.

4-5 L’ameublement et la décoration

4-5-1 Les erreurs à éviter

- Ne pas choisir des couleurs démodées ou des motifs anciens pour la

décoration. Il faut un rendu moderne, contemporain et sobre.

139
 - Ne pas choisir des meubles trop imposants : l’idée étant d’avoir des
meubles légers ou même pliables, afin qu’ils puissent être déplacés
facilement. Tu vas agencer ton bien d’une certaine façon, mais parfois les
locataires voudront changer la disposition donc il faut qu’ils puissent le
faire facilement.

- Ne pas mettre de la literie de mauvaise qualité : les gens viennent chez toi
pour dormir principalement, il faut donc leur proposer une literie de
bonne qualité. Même si tu veux mettre un clic-clac il doit être de bonne
qualité.
Si tu mets un lit, le matelas doit être de bonne qualité avec une densité
minimum de 30kg/m3 . Si tu ne respectes pas ce conseil, alors le matelas
sera trop mou, les personnes vont avoir mal au dos, tu vas avoir des
commentaires négatifs et ton business ne va pas décoller. Je te déconseille
d’essayer de faire des économies sur cette partie, car c’est vraiment
l’élément primordial qui impactera l’expérience client en bien ou mal.

4-5-2 Mes conseils pour mettre en valeur les logements

Dans cette partie je vais te partager quelques conseils que j’applique dans mes
logements, libre à toi de les suivre, mais c’est mon avis.

- Pour la décoration, je te conseille de prendre deux couleurs différentes

maximum, car avoir trop de couleurs est plus onéreux et plus long à
peindre. L’idéal c’est de faire deux couleurs au maximum par exemple du
blanc et du gris, c’est ce que j’ai fait dans mes logements :

140
141
- Mettre des LED de couleur blanche sur les sources principales de lumière
pour un rendu plus moderne. Personnellement, je trouve que les lumières
jaunes ne font pas modernes.

- Mettre des tableaux avec de la profondeur pour les petites pièces. Cela
apportera de la profondeur à la pièce.
Mettre des tableaux sur les grands murs pour combler le vide.

142
4-6 Les 10 clés de réussite pour bien suivre son chantier

143
 ● Vérifier le respect des normes :
Un logement doit respecter certaines normes de sécurité, je pense notamment à
la norme NF C 15-100 qui indique le nombre de prises électriques qui doit être
installé dans chaque pièce d’un logement. Aussi, vérifier que les prises
électriques ne soient pas à moins de 60 centimètres des points d’eau.

● Prendre des photos et des vidéos de l’avancement du chantier :

Le chantier évoluera très rapidement et ce dès la phase de démolition. Il sera
donc important de prendre des photos, notamment pour communiquer avec
l’artisan, pour lui poser des questions, lui faire des remarques. Ce sera toujours
beaucoup plus parlant si tu t'appuies sur des photos et des vidéos.

● Communiquer par écrit avec l’artisan :

La communication sera primordiale entre ton artisan et toi, mais il faudra
favoriser la communication par écrit. L'idéal sera de communiquer par mail ou
par message. Même si vous vous dites quelque chose par téléphone, il sera
important de le remettre par écrit afin de garder une trace. N’oublions pas la
célèbre locution latine “verba volant, scripta manent” qui signifie “les paroles
s’envolent, les écrits restent”.

● Vérifier la qualité des matériaux utilisés :

Il sera important de vérifier que les matériaux utilisés soient les bons,
notamment qu’ils soient adaptés aux différentes pièces (par exemple le placo
vert dans la salle d’eau).

● Vérifier la bonne exécution des travaux :

Il sera important de vérifier que l’artisan soit sérieux et respecte le calendrier.
S’il prévoit de faire telle chose tel jour, alors ça doit être fait.

● Prévoir des visites régulières:

Il sera important de faire des visites régulières sur ton chantier, afin que tu
puisses bien suivre son évolution et si besoin rectifier le tir rapidement. Il y aura
plusieurs phases tout au long de ton chantier, certaines vont entraîner de grands
changements, d’autres moins. L’idée c’est vraiment que tu puisses être présent
pendant toutes les étapes du chantier afin de tout suivre, de communiquer avec
l’artisan et de ne passer à côté de rien. Il y aura certainement des choses

144
auxquelles tu n’auras pas pensées, mais qui vont te venir à l’esprit au moment
où tu seras le chantier et que tu verras son évolution (par exemple le placement
d’une prise, l’ajout d’un interrupteur). En y allant régulièrement tu pourras donc
rapidement faire les rectifications.

● Planifier des réunions hebdomadaires :

Il sera très important de prévoir des réunions hebdomadaires avec ton artisan
afin qu’il puisse t’informer de l’avancement des travaux et des éventuels aléas
rencontrés. En effet, tu te rendras compte que bien souvent les chantiers ne se
passent pas comme prévu et quelques (mauvaises) surprises peuvent intervenir.
Il est donc important que tu sois tenu informé de ces problématiques, de ce qui a
été fait dans la semaine et de ce qui est prévu la semaine d’après.

● Prendre des notes :

Tout au long du chantier, il y aura beaucoup d’informations à gérer, donc il sera
important de prendre des notes lors des visites et des réunions. Je t’invite
vraiment à garder une trace de toutes tes remarques, ainsi tu pourras les
transmettre à ton artisan. L’idée c’est de faire des petits comptes rendus après
chaque visite et réunion.

● Imprimer les plans

Les plans 2D et 3D que tu auras préparés en amont devront être imprimés en
plusieurs exemplaires et transmis à l’équipe sur le chantier. Tu pourras même
aller jusqu’à les afficher sur les murs, l’idée étant qu’ils soient disponibles pour
tout le monde. Toute personne intervenant sur le chantier devra y avoir accès.
Lorsque tu iras en visite ou en réunion de chantier, je te conseille également
d’avoir les plans avec toi.

● Contrôler, tester, rectifier

L’objectif ici c’est de contrôler une installation dès le début, afin de pouvoir
rapidement s’apercevoir si quelque chose ne fonctionne pas et le modifier. Par
exemple, quand la partie plomberie sera terminée, il faudra vérifier que l’eau
coulera bien du robinet. Il ne faudra pas attendre que le placo soit mis pour se
rendre compte que ça ne fonctionne pas, car il faudra alors tout enlever. Je
t’invite à contrôler rapidement tout ce que tu peux voir et faire des retours à ton
artisan le plus tôt possible pour qu’il puisse rectifier.

145
4-7 Les finitions

Les finitions sont tous les petits détails qui feront la différence entre un bien
terminé à la perfection et un bien “mal fini”. Ces petits détails seront très
importants, car tes locataires vont les remarquer. Il faudra vraiment porter une
attention particulière aux finitions afin d’avoir un bien propre, car une fois ton
artisan parti, il ne sera plus possible de rectifier.

Les éléments qu’il faudra vérifier :

● Les murs
Les murs doivent être lisses, il ne doit y avoir aucun défaut une fois le mur fini.
Si il y a un défaut, il faudra alors le signaler à l’artisan afin qu’il puisse rectifier.
Ce qu’il se passe souvent sur les murs c’est qu’on peut voir les joints de placo.
En effet, comme les plaques de plâtre sont collées, normalement l’artisan met
des bandes pour pouvoir faire le joint, cependant si c’est mal posé alors quand
tu regardes le long du mur tu vois des bosses, des aspérités. Si c’est le cas,
l’artisan devra poncer de nouveau afin d’avoir un rendu propre, car ces défauts
se remarquent forcément.

● Le sol
Le sol doit être plat. Par exemple, si tu mets du parquet flottant, il peut y avoir
des petites bosses à certains endroits, des lames qui ne sont pas bien collées ou
encore des écarts. Il est donc important de vérifier le sol en marchant partout
dans les logements.

● Le plafond
Afin de vérifier que le plafond soit propre, je te conseille de prendre une lampe
halogène et de l’éclairer. Ainsi, tu pourras t’apercevoir de tous les détails du
plafond, comme une bosse par exemple. Si besoin, il faudra alors demander à
ton artisan de poncer de nouveau et de faire le nécessaire pour rectifier le tir. À
vrai dire, cela doit même être vérifié dès la pose du placo, il ne faut pas attendre
le dernier jour.

146
 ● Les peintures et les joints
Par exemple, si tu as mis deux teintes différentes de peinture sur un mur, il
faudra vérifier que la délimitation soit bien droite. N’oublions pas que si on fait
appel à un artisan c’est pour que le travail soit bien fait. Si c’est pour avoir un
rendu moyen, on l’aurait fait nous même.

L’observation et la communication te permettront de bien suivre ton chantier.

Cependant, il est aussi important de faire cela avec courtoisie et bonne humeur.
Il y a une façon de parler à son artisan, de lui faire des remarques pour qu’il ne
se braque pas. Vous devez avoir de bonnes relations et avancer en équipe

4-8 Bonus

Tu peux retrouver directement dans ton espace membre deux

vidéos bonus :
- Une vidéo d’étude de cas : chantier avant/après travaux
- Une vidéo d’installation technique (pompe de relevage +
sous-compteurs + box internet)

147
À ce stade du livre, tu as toutes les clés pour trouver la bonne affaire, ton
financement et faire les travaux… Alors maintenant voyons comment faire pour
générer de l’argent avec ton bien, mais surtout comment faire pour garder cet
argent.

148
LE CHAPITRE 4, EN BREF....
Faire des plans
- Faire des plans 2D et 3D pour mieux se projeter et les transmettre à l'artisan

Prévoir les matériaux pour des travaux à moindre coût

- Le sol :
- Il est plus judicieux de refaire le sol
- Le parquet stratifié : de nombreux avantages et des inconvénients corrigibles
- Les murs :
- Si le mur n'est pas exploitable : mettre une cloison (attention car perte d'espace)
- Le plafond :
- Bon état : le peindre / Petits défaut : peinture crépi / Gros défauts : le remplacer
- La cuisine : standardiser pour maîtriser les coûts (voir liste de ma standardisation)
- Budget : entre 500 et 700 euros maximum/cuisine hors main d'oeuvre
- La salle de bain/d'eau : standardiser pour maîtriser les coûts (voir liste de ma
standardisation) + créer une plateforme surélevée pour faire passer les évacuations d'eau
- Budget : entre 700 et 100 euros maximum/sdb hors main d'oeuvre
- Les fenêtres : double vitrage + volets roulants ou rideaux opaques au moins dans la chambre
- L'ameublement et l'équipement : voir ma liste des éléments indispensables à mettre dans
tes logements (liste non exhaustive)

Choisir son mode management

- Les avantages de "faire faire" : la fiscalité, travail de meilleure qualité par un professionnel,
gain de temps, minimiser les efforts et maximiser les résultats (effet de levier : utiliser le
temps, l'argent et les compétences des autres)
- Les trois types de management : la gestion de personnel, de manager et de chef de chantier

Choisir son artisan : ne pas prendre un débutant, vérifier les assurances obligatoires et la
santé financière de la société, obtenir un devis détaillé

La préparation du chantier : les éléments à ne pas oublier

- Le contrôle d'accès, l'installation pour la tv et internet, des sous-

Étape 4
compteurs d'eau et d'électricité, un local ou une armoire technique, un
système de ventilation, l'installation pour une buanderie

Les postes à vérifier au cours du chantier

- Le code MIAPE : matériaux, l'isolation, l'aération, la plomberie et
l'électrictité

L'ameublement et la décoration
- Les erreurs à éviter et mes astuces pour valoriser les logements

Les 10 clés de réussites pour bien suivre

le chantier

Les finitions
- Un plafond propre, un sol droit, des
murs lisses, la peinture et les joints propres

En route
vers l'étape 5 !
Chapitre 5
La fiscalité
5-1 L’important n’est pas combien tu gagnes, mais combien tu
gardes

En immobilier, la fiscalité est un élément très important. Si tu as réussi ton

projet mais que tu n’optimises pas la fiscalité, alors tu vas te retrouver à devoir
payer des impôts, beaucoup d'impôts. Tu vas avoir ce que j'appelle “le
syndrome du seau percé”.

Comme j’aime le dire, ce qui est important ce n’est pas combien tu gagnes, mais
combien tu gardes. La majorité des gens génèrent de l’argent, mais en dépensent
la même quantité. Plus ces personnes gagnent d’argent et plus elles vont en
dépenser. C’est ce qui est expliqué dans le livre de Robert Kiyosaki “Père riche,
père pauvre” : comme les gens gagnent plus d’argent, ils adoptent un autre
comportement et font suivre la courbe de leur croissance avec la courbe de leurs
dépenses. Au final il se retrouvent quand même pauvres car ils n’ont pas
continué à s’enrichir. Mon but c’est d’éviter que tu fasses cette erreur. L’idée est
de trouver le juste milieu, je ne te dis pas de vivre comme un avare, mais de
prendre conscience que ça va être important, surtout pour la constitution de ton
patrimoine, de ne pas dépenser ton argent dans n’importe quoi. Je pense que
c’est important que tu comprennes cela, car trop souvent les gens se disent “je
commence à gagner 1 000 euros de plus, donc je vais dépenser 1 000 euros de
plus”. Or, cela n’est pas la meilleure stratégie, en effet ces personnes n’ont pas

152
de notion sur la finance, sur la comptabilité et la gestion. C’est pourquoi je vais
te donner tous les éléments dont tu auras besoin pour bien gérer tes finances en
tant qu’investisseur.

Le magazine Forbes a expliqué que 62% des millionnaires sont des self-made3.
Comment est-ce possible ? Pourquoi y a-t-il autant de nouveaux millionnaires
alors qu’il y avait énormément de familles aisées auparavant ? On pourrait se
dire que les familles qui étaient déjà très riches avant devraient normalement
être majoritaires parmi “les riches d’aujourd’hui”. Il y aurait environ 80% qui
auraient hérité de cette richesse et les 20% restants seraient des nouveaux
millionnaires. Cependant on voit que ce n’est pas du tout le cas. Mais pourquoi
? La réponse est simple : c’est plus difficile de garder l’argent que de le gagner.
Aujourd’hui tu peux facilement gagner de l’argent, mais ce sera beaucoup plus
compliqué de garder cet argent, car cela va demander un gros effort en termes
de discipline pour pouvoir faire un bon management de ton cash. Retiens donc
que ça va être très facile de gagner de l’argent avec la méthode que je t'explique
dans ce livre, mais le plus difficile pour toi sera de garder cet argent. Je veux
vraiment t’éviter de faire l’erreur que font la majorité des gens en matière de
finance pour te permettre de pouvoir continuer à faire grossir ton business.

La majorité des gens gagnent de l’argent, mais n’ont aucune organisation. Ces
personnes mélangent les dépenses personnelles avec les dépenses de leur
business. Par exemple, en allant au restaurant avec les revenus de
l’investissement. Le fait de tout mélanger rend l’analyse des comptes
impossible. On va donc voir les méthodes que tu devras mettre en place pour
pouvoir bien organiser tes dépenses, bien faire la distinction entre les revenus de
tes investissements et tes revenus personnels. Tu pourras toujours “ te payer”
avec tes investissements, mais il ne faudra pas mélanger tes dépenses
personnelles avec tes dépenses d’immobilier. Si tu achètes un canapé pour ton
domicile personnel, alors il ne faut pas l’acheter avec l’argent qui a été généré
par tes investissements. Ça peut te paraître étrange, mais tu verras que ce sera
beaucoup plus simple pour toi de séparer les deux activités.

Une autre erreur que font la majorité des gens, c’est de n’avoir aucune notion de
comptabilité et de fiscalité lorsqu’ils se lancent dans l’investissement

3
Self-made : Personne qui ne doit sa réussite (matérielle, sociale) qu’à son mérite personnel et ses
qualités.

153
immobilier. Cela devient donc très compliqué pour eux de savoir combien ils
vont pouvoir gagner après les taxes et impôts.

En tant que sprinteur tu ne pourras plus faire cette erreur. Tu sauras maîtriser les
différentes taxes, les différents impôts et faire tous les calculs pour savoir
exactement où tu en es. La majorité des gens attendent la dernière minute pour
s’occuper de leur comptabilité et faire les démarches administratives. Ils se
retrouvent alors en stress deux à trois semaines avant la fin de la date butoire.
Pour éviter ces coups de stress, il faut s’organiser sur le long terme, tout au long
de l’année.

La majorité des gens dépensent l’argent gagné pour des dépenses personnelles
(voiture, tv, sorties, vacances etc…), ce qui procure une satisfaction immédiate,
mais cela aura des conséquences néfastes sur le long terme. En effet, tu pourras
te retrouver à court de cash, ou à court de trésorerie pour avoir acheté une
voiture dont tu n'avais pas forcément besoin. Je ne te dis pas vivre comme un
radin, mais il faut que tu aies une certaine discipline pour te dire que ce n’est
pas parce-que tu as généré du cash que tu dois dépenser cet argent dans la
foulée pour des futilités, ou des jouets dont tu n’as forcément besoin tout de
suite. Tu dois te mettre en position de quelqu’un qui est en train de constituer
son patrimoine, son système. Il faudra donc mettre en place des habitudes, une
façon de faire qui va te permettre de faire grossir ce système, de faire grossir ton
patrimoine. Par la suite tu pourras te faire plaisir, mais au début il faudra bien
faire attention à ne pas te laisser aveugler par l’argent que tu vas gagner.

5-2 Optimiser ses finances : les 3 règles de base

Règle n°1 :
Il faudra avoir deux comptes bancaires. Il est important d’avoir un compte
bancaire pour tes dépenses personnelles et un autre compte bancaire pour les
dépenses relatives à ton investissement. Il faudra allouer chaque dépense au bon
compte. Cette organisation te permettra d’avoir une vision claire sur tes comptes
à la fin du mois ou de l’année : tu pourras voir ce qui a été généré et ce qui a été
dépensé.

154
Cette organisation te sera aussi bénéfique face au banquier. En ayant une telle
organisation le banquier verra que tu sais gérer tes comptes, il pourra voir que
les dépenses du compte immobilier sont des dépenses relatives à l‘achat d’un lit,
de peinture, de divers matériaux. Il saura que sur ce compte c’est du business,
que c’est vraiment un système que tu as mis en place. Cette bonne gestion te
sera favorable si tu souhaites faire une nouvelle opération. Cependant, si tu
présentes des comptes bancaires sur lesquels il y a des dépenses personnelles
sur ton compte immobilier (vacances, restaurants etc…) alors aucune analyse ne
sera possible. Le banquier ne pourra pas clairement voir ce que tu as vraiment
gagné car tu n’auras pas une bonne organisation. Tu devras avoir cette
organisation bancaire dès ta recherche de financement.

Règle n°2 :
Il faudra avoir deux cartes bancaires : une carte bancaire personnelle et une
carte bancaire pour ton investissement. Au début, je ne voulais pas prendre de
deuxième carte bancaire pour mon investissement, en me disant que je paierai
en chèque, mais tous les magasins n’acceptent pas les chèques. Je t’invite donc
vraiment à avoir deux cartes bancaires. Séparer le pro et le perso est très
important et il faut prendre l’habitude de le faire dès le début.

Règle n°3 :
Je te conseille également d’avoir une adresse mail dédiée pour tes
investissements. C’est une adresse mail pour communiquer avec tes locataires
si tu fais de la location meublée standard. Mais si tu veux faire de la location
courte durée, c’est l’adresse mail que tu vas utiliser pour pouvoir connecter tes
comptes sur les différentes plateformes. C’est avec cette adresse mail que tu
pourras aussi communiquer avec les artisans qui vont te donner des factures. Tu
pourras ainsi te créer un dossier dédié aux factures, c'est-à-dire que toutes tes
factures relatives à tes investissements vont arriver dans cette boite mail.

155
Maintenant que tu connais les règles de base, nous allons voir les habitudes à
adopter pour avoir une bonne discipline financière…

5-3 La discipline financière : les 3 habitudes à adopter

Habitude n°1 :
Il faudra consulter tes comptes bancaires quotidiennement. Cela te permettra
d’avoir une vision réaliste de ta situation actuelle, sans (mauvaise) surprise à la
fin du mois. Beaucoup de personnes attendent la fin du mois pour se réveiller et
regarder leurs comptes, car elles ne veulent pas voir qu’elles sont à découvert et
refusent d’affronter la réalité.

Habitude n°2 :
Il faudra que tu aies un classeur/un porte document physique où tu pourras
ranger tes factures et tes tickets de caisse. Tu devras conserver toutes les
factures en rapport avec ton artisan et tes travaux. À chaque dépense, tu
récupères la facture et tu la classes. S’il faut la scanner, tu la scannes, puis tu la
ranges afin de pouvoir la retrouver facilement quand tu en auras besoin. Ces
factures te serviront car tu vas pouvoir les utiliser pour augmenter tes charges
déductibles. Si demain tu as un contrôle par rapport à ton investissement, il
faudra aussi que tu aies toutes les factures. Il faudra que tu puisses justifier les
les charges que tu auras déduites. Je t’invite donc à conserver tous tes

156
documents de manière organisée. Je t’avoue que personnellement, j’ai eu
beaucoup de mal avec cette partie. Je n’aime pas la paperasse, mais j’ai vite
compris que si je ne m’organisais pas, ça serait très compliqué. Dorénavant tout
est classé et quand le comptable me demande une facture ou un document je
sais exactement où le trouver. C’est une habitude à prendre qui va te permettre
de gagner énormément de temps.

Habitude n°3 :
Il faudra laisser ton argent en paix. Quand tu gagnes de l’argent, laisse-le sur
ton compte bancaire. Je te dis ça en connaissance de cause. Avec mon
expérience, je peux te dire que quand tu commences à avoir du cash qui rentre
(1000, 2000, 3000, 4000 euros…) et que tu n’es pas forcément habitué à ça,
alors le premier réflexe est de vouloir dépenser le cash dans tout et n’importe
quoi. Tu voudras t’acheter un nouveau téléphone, une nouvelle voiture… C’est
vraiment tentant. Mais il faudra te demander si tu as vraiment besoin de ce que
tu comptes acheter avant de passer à la caisse, sinon tout le cash que tu vas
accumuler va passer dans tes futilités et ce n’est pas le but. En fait, il faudra que
tu agisses comme si l’argent n’était pas sur le compte. Tu devras pouvoir vivre
avec ce dont tu as besoin. Je te conseille donc de te fixer une limite et de ne pas
la dépasser. Si tu as besoin de 2000 ou 3000 euros par mois pour vivre alors tu
continues à vivre avec ce montant même si tu gagnes beaucoup plus. Le but
étant de te constituer du cash, du patrimoine, de l’épargne. Il faudra voir ton
cash comme une réserve de nourriture en cas de famine. Si demain il y a un
problème, tu as déjà ça de côté qui va te permettre de pouvoir manger. Cette
vision t’aidera vraiment à gagner plus sans chercher à vouloir t’acheter plein de
choses futiles. Je ne te dis pas de ne jamais partir en vacances ou de ne jamais
changer de voiture, il y aura un moment pour ça, mais il faudra juste faire les
choses correctement pour ne pas tout dépenser.
Souvent les pauvres achètent des choses pour paraître riches, tandis que les
personnes intelligentes réinvestissent leur argent. Par exemple, il y a des
personnes qui gagnent à peine 2000 ou 3000 euros par mois mais qui roulent en
grosse berline pour se donner une image de personne riche. Personnellement, je
préfère être riche que paraître riche. Tout ce que je te dis dans ce livre sont des
conseils, ce sera bien sûr à toi de voir comment tu décides de gérer tes comptes.
Mais le plus judicieux selon moi, surtout si tu débutes, c’est de garder ton argent
pour le réinvestir et faire grossir ton patrimoine, ensuite tu pourras vraiment te
faire plaisir.

157
Tu connais maintenant les règles de base et les habitudes à adopter pour
optimiser les finances, mais un autre élément extérieur est à prendre en compte
pour optimiser sa rentabilité : la fiscalité.

5-4 Comprendre les bases de la fiscalité en immobilier

En tant que futur sprinteur investisseur, tu devras comprendre les bases de la

fiscalité relative à l’immobilier afin de l’utiliser à ton avantage et faire en sorte
de t’enrichir rapidement. C’est en maîtrisant les règles du jeu que tu vas pouvoir
gagner, car si tu ne maîtrises pas les règles du jeu de la fiscalité, tu vas
forcément perdre à la fin de la partie.

La fiscalité c’est l’ensemble des pratiques utilisées par l’Etat pour récolter de
l’argent. Cela va passer par l’impôt sur le revenu, la TVA et un tas d'autres
impôts… Tout connaître de la fiscalité serait beaucoup trop long, alors comme
nous sommes dans l’immobilier on va traiter de ce qui nous intéresse vraiment.

En immobilier il y a deux types de revenus :

- Les revenus fonciers : revenus générés sur la location d’appartements
nus, de terrains etc…

158
 - Les revenus Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) : revenus
générés par la location de logements meublés

En tant que sprinteur, les revenus perçus seront forcément des BIC. Mais là
encore il existe deux régimes fiscaux et le calcul de l’impôt se fait selon le
régime fiscal choisi :
- Le forfait : on paie des impôts dès le premier euro, en fonction du taux
d'abattement. Au moment où j’écris ces lignes le taux est de 50% pour de
la location meublée standard. Ce qui signifie que si tu gagnes 1 euro,
alors tu es imposé sur 50 centimes. Par ailleurs, ce taux est de 71% pour
les locations meublées saisonnières classées.

Même si ce n’est pas ce que je te conseille, je vais t’expliquer en quoi

consiste le régime du forfait. Si tu gagnes 300 euros, tu seras forcément
imposé sur 150 euros. Si tu gagnes 600 euros, tu seras imposé sur 300
euros. En fonction de ce que tu vas gagner, tu seras imposé sur la moitié
de ce que tu gagnes. En tous cas, ça c’est au moment où j’écris ces lignes,
car le taux aura peut être évolué au moment où toi tu lis ce livre. Ce n’est
donc pas un régime intéressant car dès le premier euro, on est déjà imposé
et plus on va gagner plus on va payer d’impôts. Le but en tant que
sprinteur c’est de gagner le maximum possible tout de suite, en payant le
minimum d’impôts. Ce sont vraiment les deux leviers sur lesquels on va
travailler : augmenter les revenus et diminuer les impôts.

159
- Le réel simplifié : on paie des impôts sur le bénéfice seulement. Cela
signifie que si tu n’as pas de bénéfice, tu ne paies pas d’impôts. C’est
vraiment ici que se passe toute la magie. C’est en partie grâce à ce régime
fiscal que toi en tant que sprinteur tu vas pouvoir gagner de l’argent.
Aujourd’hui, quand tu gagnes de l’argent, en fonction de tes revenus, tu
vas avoir ce qu’on appelle l’impôt sur les revenus. Comme avec
l’immobilier tu vas avoir des nouveaux revenus, l’idée sera de savoir quel
sera ton taux marginal d’imposition (TMI) afin de savoir ce qui t’attend.

160
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1419#:~:text=Le%20taux%20marginal
%20d'imposition,de%20parts%20du%20foyer%20fiscal.

Selon le tableau :
- Pour les revenus inférieurs ou égaux à 10 084 euros sur l’année, le TMI
est de 0%, donc tout l’argent gagné sera imposé à 0% : il n’y a donc pas
d’impôts à payer dans ce cas-là
- Au-dessus de ce seuil des 10 084 euros, ce sera en fonction des revenus :
le TMI sera de 11%, 30% 41% ou 45% pour les plus hauts revenus.

Cependant ce TMI va aussi dépendre d’autres facteurs comme le fait d’avoir des
enfants par exemple. Sans enfant le calcul est plus simple car il suffit juste de se
référer au tableau. Tu pourras facilement le trouver sur internet. Pense à aller le
vérifier de manière régulière car le TMI est amené à évoluer.

L’avantage avec le régime réel c’est qu’on va pouvoir compenser ce qu’on a

gagné avec nos dépenses afin de ne pas payer d’impôts, du moins pas tout de
suite.

161
Chaque gain sera comptablement compensé par une dépense, mais en fait cet
argent tu l’auras déjà dépensé en achetant le bien, en faisant des travaux, en
achetant des meubles etc… Tu as payé énormément de charges que tu vas
pouvoir déduire pendant les premières années tout en continuant de générer du
cash-flow. Donc tu vas vraiment pouvoir gagner de l’argent sur les gros travaux
que tu auras fait au départ et sur l’amortissement du bien, car ce seront tes
dépenses les plus importantes. Donc, comme sur le graphique, il y a de fortes
chances pour que tu aies suffisamment de charges pour ne pas payer d’impôts
les quelques premières années.

En imaginant que tu aies fait 90 000 euros de travaux et que tu aies gagné 10
000 euros la première année : alors d’un point de vue comptable tu vas pouvoir
prendre 10 000 euros sur les 90 0000 euros pour les appliquer à la première
année. Il te restera ensuite 80 000 euros de travaux à appliquer sur les années
suivantes. Cependant, à un moment donné tu auras utilisé toutes les dépenses
effectuées et donc tu vas te retrouver avec du bénéfice. Sur le graphique, le
bénéfice apparaît à partir de la huitième année par exemple. Ce qui signifie que
sur les sept premières années il n’y a pas eu d’impôts à payer. L’objectif étant de
faire en sorte qu’on puisse avoir le plus d’années possibles sans avoir à payer
d’impôts. L’idée serait même de recommencer à investir à partir de la septième

162
ou huitième année pour recréer un déficit et continuer à générer du cash tout en
continuant de s’enrichir.

Ça peut te paraître étrange de se dire qu’on peut générer du cash tout en étant en
déficit. C’est là où se trouve la force de comptabilité pour ne pas payer
d’impôts.

Il y a trois leviers qui permettent de réduire les bénéfices :

- Les charges déductibles
- Les dépenses amortissables
- L’amortissement du bien

Au réel, on pourra donc déduire les montants relatifs à ces trois leviers des
revenus que l’on aura réalisés avec l’immobilier. Cela va nous permettre de
créer un déficit et ne pas payer d’impôts tout en générant du cash-flow.

Au réel on pourra déduire :

- Les charges déductibles : l’assurance du bien, l’électricité, l'entretien du
bien, le technicien de surface, les impôts et taxes, le téléphone, internet,
les charges de copropriété etc...
- Les dépenses amortissables : les travaux, le mobilier etc… Je t’invite
vraiment à consulter un expert comptable car en fonction des travaux, il y
a des durées d’amortissement qui sont plus ou moins longues.
- L’amortissement du bien : par exemple si tu as un bien qui fait 100 000
euros sur 30 ans, il faut diviser 100 000/30 = 3 333 euros à déduire
chaque année. Ce qui signifie que pendant 30 ans on va pouvoir enlever 3
333 euros de nos revenus immobiliers. C’est vraiment un exercice
comptable, ce n’est pas vraiment une dépense que tu auras réalisé dans
l’année, mais pourtant tu pourras quand même la déduire.

Toutes ces dépenses vont pouvoir se cumuler et tu vas pouvoir ainsi augmenter
ton déficit sur plusieurs années. Il y a donc de fortes chances pour que tu n’aies
pas à payer d’impôts au moins les trois à six premières années. La magie dans
l’histoire c’est qu’à la revente, le calcul de la plus value se fait sur le prix
d’achat du bien. Si tu as acheté le bien à 100 000 euros, le calcul de la plus
value se fera sur les 100 000 euros et non pas sur la valeur comptable. Si tu
vends le bien après 30 ans, normalement la valeur comptable du bien est de 0

163
parce que tu as déduit les 30 années, mais c’est le prix d’achat du bien qui est
pris en compte donc tu seras gagnant à la revente. En plus quand tu vas revendre
tu n’auras pas de plus value à payer sur tous les amortissements que tu auras
fait. Tu l’as compris, c’est vraiment là que se trouve la force du système.

En déduisant ces trois leviers, tu vas pouvoir ne pas payer d’impôts pendant les
premières années. Le calcul se fera avec ton expert comptable, il va pouvoir te
dire pendant combien d’années tu ne vas pas payer d’impôts si tu ne rajoutes
pas de nouvelles charges. Ce travail là c’est vraiment celui d’un professionnel,
donc je t’invite à faire appel à un comptable. L’idée de ce livre c’est de te faire
comprendre le principe, de t’expliquer comment ça marche, mais le but n’est
pas de te montrer comment tu dois faire pour pouvoir faire ces calculs. C’est un
sujet sensible avec des leviers importants, il pourrait y avoir des abus, donc c’est
un élément que le fisc va regarder en détail. Je te conseille vivement de faire
appel à un professionnel pour éviter toute erreur qui pourrait te coûter très cher.

164
Pourquoi je te conseille le régime fiscal réel simplifié ?
- Moi je suis au réel simplifié, mais c’est juste un conseil que je te donne.
Tu peux faire le calcul avec ton expert comptable pour voir ce qui est le
plus intéressant pour toi, mais en tant que sprinteur investissant dans les
immeubles rentables il y a de fortes chances pour que tu sois également
au réel simplifié car tu auras dépassé les seuils.
- Même si les revenus générés en location meublée sont inférieurs au seuil,
il peut être judicieux de choisir le régime réel simplifié pour générer du
cash-flow sans devoir payer d’impôt.
- Si ton but est de générer des revenus importants avec l’immobilier tu
seras amené à être au régime réel simplifié.
- La location meublée non professionnelle est aujourd’hui une niche fiscale
légale qu’il faut utiliser autant que possible.

Voyons maintenant les démarches administratives à mettre en place pour que tu

puisses faire les choses dans les règles de l’art.

5-5 Les démarches administratives

Première étape : déclarer ton activité en tant que loueur en meublé non
professionnel (LMNP) au greffe du tribunal de commerce auquel l’adresse
du bien loué est rattaché. Pour pouvoir faire cette déclaration il y a un document
à remplir, un CERFA P0i.

Tu peux retrouver directement dans ton espace membre la vidéo

explicative pour remplir le CERFA et trouver l’adresse du greffe
auquel l’adresse du bien que tu loues est rattachée.

Deuxième étape : faire ta déclaration en mairie avec le CERFA 14.004. Pour

faire ta déclaration en mairie tu as juste à renseigner tes informations avec le
numéro de SIRET que tu auras reçu. Ensuite, tu emmènes cela à ta mairie et ils
vont pouvoir te donner le récépissé attestant qu’ils ont bien pris ta déclaration

165
 Tu peux retrouver le CERFA 14.004 directement dans ton
espace membre.

Troisième étape : te rapprocher de l’office de tourisme de la ville du

logement dans lequel tu vas louer. Ils vont t’expliquer comment mettre en place
la collecte de la taxe de séjour. En fonction de la ville, tu vas avoir une taxe de
séjour à récupérer par voyageur. Ça peut aller de 40 centimes à 1,50 euros par
voyageur selon que ton bien soit classé ou non. D’office ton bien sera non
classé. Si tu le souhaites, tu pourras le faire classer, mais selon moi ce n’est pas
très utile. L’idée est simplement de pouvoir louer ton bien à la nuitée et comme
ça tu vas pouvoir commencer à générer des revenus importants avec la location
saisonnière.

Dans la ville où se trouvent mes biens la procédure se fait directement en ligne,

mais cela va vraiment dépendre de l’endroit où tu investis. Il faut te rapprocher
d’eux et ils vont pouvoir te renseigner. De plus, ce qui est vraiment intéressant
c’est qu’ils vont pouvoir te donner plein d’informations, des brochures, de la
documentation que tu pourras laisser dans tes logements.

Tu as toutes les informations nécessaires pour faire les choses dans les règles de
l’art, voyons maintenant comment encaisser du cash de manière totalement
automatisée….

166
LE CHAPITRE 5, EN BREF....
L'important n'est pas combien tu gagnes, mais combien tu gardes
- Mauvaise gestion de la fiscalité : " syndrome du seau percé"
- La majorité des gens génèrent de l'argent et en dépensent la même quantité : ils font suivre
la courbe de leur croissance avec la courbe de leurs dépenses, et ne peuvent donc pas
s'enrichir
- 3 erreurs à ne pas faire :
Mélanger les dépenses personnelles et les dépenses relatives au business
N'avoir aucune notion de comptabilité et de fiscalité
Dépenser son argent aussitôt qu'il est gagné

Les 3 règles de base pour optimiser ses finances

- Règle n°1 : Avoir deux comptes bancaires
- Règle n°2 : Avoir deux cartes bancaires
- Règles n°3 : Avoir une adresse mail dédiée à l'immobilier

Les 3 habitues à adopter pour avoir une bonne discipline financière

- Habitude n°1 : Consulter ses comptes bancaires quotidiennement
- Habitude n°2 : Classer les factures et tickets de caisse en rapport avec ses investissements
- Habitude n°3 : Laisser son argent en paix

Les bases de la fiscalité en immobilier

- Revenus fonciers : revenus générés par la location d'appartements nus, de terrains etc...
- Revenus BIC : revenus générés par la location de logements meublés

Deux régimes fiscaux :

- Le forfait : on paie des impôts dés le premier euro en fonction du taux d'abattement
- Le réel simplifié : on paie des impôts seulement sur le bénéfice

Trois leviers qui permettent de réduire les bénéfices :

- Les charges déductibles

Étape 5
- Les dépenses amortissables
- L'amortissement du bien
-> Toutes ces dépenses vont pouvoir se cumuler et faire augmenter le
déficit donc il y a de fortes chances pour que tu n'aies pas à payer
d'impôts au moins les premières années

Attention la fiscalité est un sujet sensible, c'est le job de ton comptable !

Les démarches administratives

- Déclarer son activité en tant que loueur meublé
non professionnel au greffe du tribunal
de commerce
- Faire la déclaration en mairie
- Se rapprocher de l'office de tourisme pour
avoir des informations sur la collecte de la
taxe de séjour, des brochures etc...

En route
vers l'étape 6 !
 Chapitre 6
L'automatisation
L’objectif des sprinteurs c’est d’avoir un système qui travaille de façon
automatisée, car si ce n’est pas le cas on s’est juste créé un nouveau job. Si tu as
ce livre entre les mains c’est que tu souhaites générer du gros cash tout en
gardant du temps libre pour pouvoir faire autre chose (passer du temps avec ta
famille, voyager etc…). Tu ne veux pas te créer un nouveau travail. En tous cas,
ce n’est pas la philosophie des sprinteurs. L’idée c’est que tu puisses avoir le
beurre et l’argent du beurre. Il faudra mettre en place un système dans lequel tes
clients réservent, vont dans le logement et repartent sans même que tu le saches.
Je peux te dire grâce à mon expérience quel bonheur c’est de s'apercevoir
seulement après coup qu’on a eu une réservation et qu’on a gagné de l’argent.
L’objectif c’est vraiment que tu puisses avoir un système qui travaille pour toi,
tant que tu n’auras pas ce système en place, tu n’auras pas atteint l’objectif. Si
ça te fait plaisir de t’investir dans ton business, de gérer les réservations etc…
Alors c’est ok, mais il faut que tu aies plusieurs options et l’automatisation doit
être en place quoiqu’il en soit. Dans un avion, quand le pilote souhaite activer le
pilotage automatique il peut le faire. C’est pareil pour toi, tu dois pouvoir
activer l’automatisation de ton système si tu le souhaites.

6-1 Réaliser une bonne annonce

Une fois que tes logements seront prêts, il faudra lancer la machine pour qu’ils
soient loués. Voyons donc comment louer tes logements avant la concurrence.

6-1-1 Faire des photos professionnelles

La première étape pour louer ton bien c’est d’avoir des photos professionnelles,
des photos qui vont attirer le regard afin que ton annonce ressorte parmi la
masse d’annonces. Pour ce faire, on va voir les règles de base à respecter pour
faire de bonnes photos.

Tu vas te retrouver en face de personnes qui vont simplement prendre des

photos avec leur téléphone portable. Ton but à toi ce sera de faire en sorte de
sortir de la masse, de ne pas jouer dans la même catégorie que ces gens. Il
faudra jouer dans la catégorie professionnelle.

170
Il te faudra :

- Utiliser un vrai appareil photo : la différence entre un téléphone

portable et un appareil photo est flagrante quoiqu’on en dise. Je t’invite
donc vivement à utiliser un appareil photo professionnel.

- Utiliser un objectif grand angle car tu devras faire des photos où les
gens pourront voir le maximum de choses dans le bien sur une même
photo. Parfois je vois des gens qui prennent des photos où on voit
seulement une fenêtre ou un rideau, ce qui est complètement ridicule. On
ne vient pas dans ton logement parce que ta fenêtre est belle, l’idée c’est
vraiment de donner le maximum d’informations à la personne pour
qu’elle puisse se projeter dans le logement. En utilisant un grand angle tu
auras beaucoup plus d’informations sur une même photo et en plus ça va
donner une impression de grand espace. Ce n’est pas tricher, c’est
seulement une façon de donner une bonne image à ton bien, alors qu’en
utilisant ton téléphone l’objectif sera très resserré et tu seras obligé de
faire des photos en panorama ce qui n’aura pas le même rendu.

- Utiliser un trépied afin de faire des images nettes. Le trépied va

vraiment être indispensable pour stabiliser ton image.

- Utiliser la lumière du jour, car on ne va pas utiliser de flash pour les

photos immobilières. C’est pour ça qu’il faut que tu fasses tes photos en
journée et que tu puisses avoir le maximum de lumière le jour où tu feras
tes photos.

- Avoir plusieurs prises de vue : des photos de détail et des photos

d’ensemble.

- Enlever tous les éléments qui ne font pas sexy avant de prendre la
photo : balai, poubelle, liquide vaisselle, produits ménagers, câbles etc…

- Faire appel à un photographe professionnel si tu ne maîtrises pas la

photo. Cela te permettra d’avoir des photos professionnelles et
retouchées.

171
Les photos sont les premières choses que les gens verront de tes logements.
C’est un élément central qui les fera cliquer ou non. Il ne faut donc pas négliger
cette partie afin d’avoir des photos propres, belles, sexy et lumineuses. Cela va
te permettre d’attirer le regard des gens et de passer devant la concurrence. Le
deuxième élément que les personnes voient c’est le titre de l’annonce…

6-1-2 Ecrire des annonces qui accrochent

Tout d’abord il faudra trouver un titre accrocheur. Le titre a le même objectif

que les photos : inciter les gens à cliquer et à lire l’annonce. Je te conseille
d’éviter les titres banals et de préférer les titres qui mettent en avant un ou des
avantages du bien.

Je t’ai préparé une liste de titres accrocheurs que tu peux

retrouver dans ton espace membre. Tu pourras t’en inspirer et les
adapter selon ton bien, ses avantages et sa localisation.

172
Après avoir cliqué, il faut convaincre les potentiels clients de réserver chez toi.
Il faut enfoncer le clou en rédigeant une description orientée pour le client.

La description doit parler au client potentiel, elle doit lui donner envie de venir.
Il faut lui présenter les avantages du bien comme par exemple :
- La localisation : si le bien est idéalement situé et qu’on y accède
facilement alors la personne sait qu’elle ne va pas avoir du mal pour venir
jusqu’à ton logement. S’il y a un supermarché pas loin, des lignes de bus,
des restaurants, un cinéma etc...

173
 - Les côtés pratiques : en expliquant par exemple que le check-in se fait de
façon automatique, que la personne pourra entrer dans le logement de
façon autonome, même si elle arrive en retard, à une heure tardive, elle
pourra accéder au logement à l’heure qu’elle souhaite.
- Mettre la vue en avant : si ton bien se trouve face à la mer alors tu pourras
par exemple écrire “réveillez-vous avec une magnifique vue sur la mer”,
mais il ne faudra pas écrire seulement “studio avec vue sur mer”.
C’est des techniques de cooperating : l’art d’utiliser des mots pour bien
vendre.

Je t’ai préparé un exemple d’annonce que tu peux retrouver

directement dans ton espace membre. Tu pourras t’en inspirer et
l’adapter à tes logements.

Tu devras vraiment mettre en avant les avantages de ton bien dans l’annonce et
expliquer aux potentiels clients ce qu’ils vont gagner à venir dans ton logement.
Il faut vraiment que tu pousses l’imagination de la personne, il faut qu’elle se
projette.

Enfin, il est important d’avoir une description détaillée de tous les équipements
du logement. Attention, je ne te dis pas de faire une liste énumérant chaque
couvert de la cuisine. Souvent sur les sites d’annonce ou sur les plateformes tu
auras la possibilité de cocher les éléments qu’il y a dans les logements. Il faut
vraiment que tu prennes le temps de le faire, ainsi la personne aura la liste de ce
qui est dans le logement. Cela évitera que des personnes ne réservent pas car
elles ne sont pas sûres que tel ou tel élément indispensable pour elles soit dans
le logement. Ça évitera aussi que les gens soient obligés de te contacter pour te
poser la question. Plus ton annonce sera vague, plus les gens vont te contacter.
L’idée étant de mettre un maximum d’informations dans l’annonce pour que les
gens n’aient pas à se poser de questions. Il faudra optimiser ton système. Si
certaines questions te reviennent assez régulièrement, alors c’est que cette
information manque à l’annonce et il faudra donc l’ajouter. Cela va te permettre
d’améliorer ton système au fur et à mesure. Grâce à ça tu auras une annonce très
claire, précise et détaillée qui saura convaincre un maximum de personnes.

174
Tu pourras également présenter des bons plans dans tes annonces. Par exemple
s’il y a des supermarchés, un cinéma, des restaurants etc… à proximité du
logement tu pourras l’indiquer. Les gens vont ainsi pouvoir se projeter
davantage.

Si tu mets en place ces conseils, il y a de fortes chances que tu passes devant la

concurrence, car les amateurs ne prennent pas le temps de faire ce genre de
choses. L’objectif étant de se dire que les concurrents pourront louer leur
logement, seulement une fois que tes logements à toi seront loués.

6-1-3 Définir le prix de sa location pour optimiser sa rentabilité

Au tout début, tu ne pourras pas vraiment savoir quel sera le meilleur prix pour
ta location. Il faudra donc faire des tests pour déterminer le bon prix et pour
atteindre ton seuil de rentabilité maximal.
- Tu pourras mettre un prix très élevé et avoir très peu de demandes donc tu
ne gagneras pas forcément d’argent
- puis tu pourras mettre un prix très bas mais là tu auras énormément de
demandes mais tu seras peut être à perte.

Dans les deux cas tu seras à perte car soit tu vas louer très cher mais très peu,
soit tu vas beaucoup louer mais à très bas prix. L’idée c’est de trouver le juste
prix, celui entre les deux.

Si tu fais de la location courte durée :

Au début, je te conseille de commencer à louer à un prix assez faible. Cela te
permettra d’avoir énormément de réservations et beaucoup de bons
commentaires positifs, notamment sur le rapport qualité-prix puisque ton bien
sera relativement peu cher. Puis au fur et à mesure tu vas pouvoir augmenter ton
prix et les commentaires resteront. Ainsi, même avec un prix plus élevé les gens
continueront de voir que ton logement à un excellent rapport qualité-prix. Il
faudra que tu augmentes le prix jusqu’à un moment où tu constateras que les
réservations diminuent et que tu as atteint le seuil : alors il faudra revenir sur le
prix juste en dessous, celui où tu avais un bon ratio de réservations.

Sur les différents sites, on va avoir l’information du taux de conversion : on

verra à quel moment notre taux de conversion diminue. Par exemple, on saura

175
que lorsque cent personnes regardent l’annonce il y a un taux de conversion de
5% ce qui signifie que sur les cent personnes qui ont vu l’annonce, 5 personnes
ont réservé. Un taux de conversion à 5% c’est correct, donc tu pourras décider
d’augmenter le prix de 5 euros. Si tu vois que le taux de conversion ne bouge
pas, tu pourras alors encore augmenter de 5 euros. Puis, si tu vois que le taux de
conversion diminue alors tu pourras revenir peut-être à 2,5 euros en dessous.
L’objectif c’est d’avoir un prix qui permet de continuer à avoir un nombre de
réservations qui est suffisamment important et qui te permet de générer un
maximum de cash quand tu vas louer ton bien. Il faudra tester et ajuster le prix
en fonction des réactions du marché. Les essais ne vont pas se faire sur deux
jours, il faudra faire des essais sur une période allant de quinze jours à un mois
pour avoir une vraie tendance.

Ensuite, il faudra utiliser le yield management4 : c’est un système qui va te

permettre de pouvoir déterminer les prix automatiquement. C'est-à-dire que si la
personne vient pour trois nuits, on va lui proposer tel prix, si elle réserve pour
un mois, on va lui proposer tel autre prix. S’il y a tant de logements déjà
réservés, on va lui proposer tel prix. Par exemple, s'il y a six logements et que
les six sont vides, je mets le prix le plus faible. S’il y a cinq logements et qu’il
en reste un seul de disponible, alors je mets le prix le plus élevé.
Cette méthode permet de faire matcher l’offre et la demande : si la demande est
élevée le prix augmente, si la demande est faible le prix diminue.
Tu as peut-être déjà remarqué ça en réservant une chambre d’hôtel : si tu
réserves le week-end le prix est assez faible, par contre si tu réserve du lundi au
vendredi le prix est plus élevé car il y a beaucoup de demandes.
Il faudra que tu regardes chez toi quel(s) jour(s) les personnes réservent le plus
et la durée moyenne des séjours. En fonction de ces informations tu vas pouvoir
ajuster le prix avec le yield management.

Tu pourras configurer le prix de deux façons :

- prix comprenant le coût du ménage
- prix hors coût du ménage

Si tu veux optimiser ta rentabilité il faudra faire le bon choix. Le choix que j’ai
fait c’est celui du “ménage non inclus”. C'est-à-dire que si le prix de ma
4
Yield management : système de gestion tarifaire des capacités disponibles qui a pour objectif
d’optimiser le remplissage et le chiffre d’affaires. Cet outil est notamment utilisé par les hôtels ou
encore les transports aériens et ferroviaires.

176
chambre est de 35 euros la nuit, je vais demander 20 euros supplémentaires pour
le ménage, donc la personne paiera 55 euros au total pour une nuit.

J’ai remarqué que si les gens restent plus de quatre jours dans le bien, il est plus
intéressant d’inclure le ménage. Par contre, si les gens viennent pour un séjour
d’une nuit à quatre nuits, c’est beaucoup plus intéressant d’exclure le ménage.

Pour optimiser la rentabilité, je te conseille donc de te mettre en “ménage non

inclus” si tu as une clientèle qui vient seulement pour des séjours très courts.
Il vaut mieux faire un prix d’appel, c'est-à-dire qu’au départ la personne ne
verra que le prix de la chambre (sur certains sites en tous cas), puis on lui dira
au cours de sa réservation qu’il y a 20 euros de ménage à ajouter. Si la personne
est déjà engagée dans la réservation, il y a de fortes chances pour qu’elle
continue sa réservation.
Certaines personnes vont trouver cela cher, mais il y aura toujours des gens pour
se plaindre, pour te proposer de ne pas payer les 20 euros et de faire le ménage
eux-mêmes… Mais personnellement je refuse toujours : ils ne peuvent pas
nettoyer le logement, l’agent d’entretien doit passer le faire afin qu’on soit sûr
que le logement soit propre, que les serviettes et les draps soient changés.
Par ailleurs, selon la ville dans laquelle se situe le bien, il pourra également y
avoir une taxe de séjour à prendre en compte.

177
6-2 Préparer l’automatisation du système

6-2-1 Pourquoi automatiser ?

Les 4 avantages de l’automatisation :

Avantage n°1 : L’automatisation permet de se créer du temps libre

On investit pour se libérer du temps, pas pour se créer un nouveau travail. Il faut
faire en sorte de générer un maximum de cash avec le minimum
d’investissement personnel possible. Le but d’un investisseur immobilier, c’est
de créer un système qui travaille pour lui.
Il est vraiment important de séparer son investissement de son temps de travail.
La raison est simple : ton temps est limité et tu as besoin de temps pour pouvoir
continuer de faire grossir ton business. Si tu lies ton temps à ton investissement
à un certain moment tu seras forcément bloqué par ta limite horaire, par le
nombre d’heures dont tu disposes dans une journée. On veut pouvoir grossir de
façon indéfinie sans être bloqué par notre temps.

Avantage n°2 : L’automatisation permet de limiter les coûts

Si tu veux mettre en place un système qui fonctionne avec des êtres humains, ça
va te coûter très cher. Tu remarqueras que de plus en plus on fait appel à des
robots dans l’industrie. La raison ? Les robots ne sont jamais fatigués, ils ne
demandent pas de congés et une fois qu’ils sont branchés ils fonctionnent.
L’idée c’est de se dire que tout ce qui va pouvoir être automatisé doit l’être. Ce
qui n’est pas automatisable sera déléguer. Cette méthode va nous permettre de
limiter les coûts pour la gestion de notre investissement.

Avantage n°3 : L’automatisation permet de générer des revenus même en

étant absent
Si tu dois partir en vacances, si tu es malade le système doit pouvoir continuer
de générer des revenus. Si ton système ne génère pas de revenus quand tu n’es
pas là, c'est que ton automatisation n’est pas au point.

178
Avantage n°4 : L’automatisation permet d’optimiser la rentabilité de
l’opération en réduisant l’intervention humaine.
On va optimiser cette rentabilité en mettant en place des systèmes automatisés :
le client pourra avoir accès au logement sans intervention humaine par exemple.
Ce modèle fonctionne très bien, je prends souvent l’exemple des distributeurs
de boisson : tu mets une pièce et tu as accès à ta boisson. Il faut que ton système
soit le plus proche possible de ce business model.

La location courte durée est très rentable, mais elle présente des inconvénients
qui peuvent la rendre très chronophage. Comme tu le sais, la location courte
durée nécessite un check-in, un check-out… Un tas de choses qu’il faudra
automatiser…

6-2-2 La gestion du check-in/check-out

Cette tâche est très chronophage, il sera donc indispensable de l’automatiser car
si tu ne le fais pas tu vas devoir attendre des gens qui seront parfois en retard.
C’est donc la première chose à automatiser.

Deux solutions :
- Solution n°1 : installer un digicode sur ta porte principale (la porte de
l’immeuble), puis installer des boîtes à code sur les portes des différents
appartements.
- Solution n°2 : installer les boîtes à code directement en façade de
l’immeuble : mais je ne te conseille pas de choisir cette solution

179
Je te conseille vivement d’utiliser la solution n°1 et de le prévoir dès le début
des travaux. C’est un peu plus onéreux que les boîtes à codes en façade, mais
c’est beaucoup plus propre et sécurisé.

Communiquer les codes aux voyageurs :

Dans la solution n°1 il y aura deux codes à communiquer : le code pour la porte
d’entrée et le code pour la boîte à code devant l’appartement.
Dans la solution n°2 : un seul code à communiquer mais il faudra mettre la clé
de la porte d’entrée et la clé de l’appartement dans la même boîte à code.

Une fois que le voyageur a les codes, il pourra récupérer les clés et faire son
check-in de façon autonome sans que tu interviennes. Quand les gens quitteront
les lieux, ils pourront remettre les clés dans la boite et tu n’auras pas non plus à
intervenir.

Il faut faire attention à bien garder des doubles de clés au cas où une clé serait
perdue par les voyageurs. Il faut mettre ces doubles dans un endroit accessible
par l’agent d’entretien afin qu’il puisse remplacer les clés pour les nouveaux
voyageurs (par exemple dans la buanderie). Il ne faut pas qu’un souci de clés
empêche ton système de tourner.

180
6-2-3 La mise à jour des calendriers sur les différentes plateformes

Quand les clients réservent sur une plateforme de réservation, il faudra mettre à
jour le calendrier sur les autres plateformes pour plusieurs raisons :
- Éviter les surbooking : si les calendriers ne sont pas à jour, tu vas te
retrouver avec plusieurs réservations pour le même logement, le même
jour. Cette situation serait très problématique pour les personnes qui ont
réservé mais également pour toi car ça va te donner une mauvaise image.
- Éviter les pénalités : sur certaines plateformes ça peut te coûter très cher
d’annuler une réservation au dernier moment (parfois jusqu’à une
centaine d’euros). Ça pourra même te coûter les pénalités et le relogement
de la personne.

Voici comment le système fonctionne :

Si tu as trois appartements qui sont sur trois plateformes différentes (tous les
logements sont sur les trois plateformes). Si tu as une réservation de
l’appartement 1 qui est arrivée via la plateforme A, tu devras mettre tout de
suite ton calendrier à jour sur les plateformes B et C. Si tu n’as pas d’outil tu es
obligé de le faire à la main. Plus tu as de logements, plus tu as de plateformes et
plus tu as de calendriers à mettre à jour.

Bonne nouvelle, on va pouvoir automatiser cette tâche avec un channel

manager5 (Beds24, Elloha, Cubilis, Rentlio, D-edge…) : cet outil va te
permettre de pouvoir te libérer l’esprit. Il s’occupera de tes calendriers de
manière automatique sans que tu interviennes.

Voyons maintenant comment automatiser la communication avec les clients…

6-2-4 Automatiser la communication avec les clients

Automatiser la communication avec les clients sera très important pour

plusieurs raisons :
- Ta tranquillité d’esprit : si le système n’est pas automatisé tu devras tout
le temps être disponible, même quand tu es avec tes proches, même le
dimanche…

5
Channel manager : logiciel de gestion de réservation qui permet d’alimenter, d’automatiser et de
synchroniser les informations entre les différentes plateformes informatiques.

181
 - L’expérience client : automatiser la communication au maximum pour
donner un maximum d’informations aux gens afin que les clients n’aient
pas à te contacter. Ils auront toutes les informations nécessaires au bon
moment.

Une bonne communication avec les clients passera par trois étapes :

● Première chose : pour réduire le nombre de questions que les clients

peuvent avoir, il est important d’avoir une annonce qui soit claire et
détaillée.

● Deuxième chose : paramétrer des actions automatiques sur le channel

manager, comme des mails ou des sms automatiques :
- au moment de la réservation la personne recevra : “Merci d’avoir
réservé”
- juste avant d’arriver elle recevra “vous allez bientôt arriver, voici votre
code d’accès pour récupérer vos clés”
- un peu avant de partir elle recevra “l’heure du check-out est à 11h”

Toutes les questions que les gens peuvent se poser, tu vas y répondre
directement par sms ou mail. On va faire en sorte que tout soit proactif et
qu’on ait le moins de réactif. Quand il y a du réactif, c'est que les gens
appellent ou posent des questions, ce qui nécessite de passer du temps.

● Troisième chose : prendre une secrétaire. Cette solution doit être mise en
place un ou deux mois après le début de tes locations. Il faut d’abord que
tu puisses mettre le système en place et te rendre compte des questions
que les gens peuvent poser. C’est ton immeuble, tu as mis en place le
système, la seule personne qui puisse vraiment maîtriser le sujet c’est
donc toi.

Il y aura peut-être un jour où les gens vont te contacter directement, mais là tu

sauras que c’est urgent et tu pourras intervenir. Il y aura un tas de filtres avant
que les clients arrivent à toi, ce qui t’évite d’être dérangé pour des futilités.

182
6-2-5 Déléguer le ménage

On est là pour proposer un service de qualité, il faudra donc que les logements
soient nickels après chaque client. Le ménage ne pouvant être automatisé, on va
le déléguer.

Pourquoi déléguer ?
En tant qu’investisseur tu dois investir sur ton temps, tu dois accorder ton temps
pour les choses qui sont vraiment importantes et qui vont vraiment t’apporter de
l’argent. Tu ne peux pas prendre ton temps pour faire le ménage. Et si tu le fais,
tu vas vite te retrouver limité, car si tu as sept ou huit logements, tu ne pourras
plus faire le ménage parfaitement partout. Il faut vraiment que tu penses au
niveau industriel. Le ménage c’est une tâche qui vaut moins de 10 euros de
l’heure. Aujourd’hui ton taux horaire en tant qu’investisseur est clairement plus
élevé que 10 euros de l’heure. Tu ne peux donc pas te permettre de faire le
ménage. Si tu veux faire grossir ton business, il faut absolument que tu aies cet
état d’esprit. Ça peut être tentant au début car tu te dis que tu vas gagner les 20
euros de ménage mais c’est clairement pas ça qui va t’enrichir. Il faut investir
ton temps sur des tâches beaucoup plus importantes et également essayer de te
libérer du temps. Le but quand on investit dans l’immobilier c’est de générer du
cash mais aussi d’être libre. Il n’y a pas si longtemps je suis partie quasiment
trois mois dans les caraïbes et mon système tournait sans moi. Le système est
rodé, donc ça peut tourner. Si c’est moi qui faisait le ménage, je n’aurais pas pu
partir, c’est pour ça qu’il faut déléguer le ménage.

Comment choisir son prestataire ? Trois solutions se présentent à toi :

- Tu peux faire appel à un prestataire, une entreprise de type
conciergerie : c’est une entreprise de ménage avec qui tu vas pouvoir
travailler. L’avantage c’est qu’ils vont simplement te faire une facture
pour la prestation, tu n’as pas de contrat de travail à signer, tu n’as pas
d'engagement avec du personnel. C’est un peu plus onéreux que les autres
solutions mais c’est le plus plus simple.

- Tu peux faire appel à un auto-entrepreneur ou une micro-entreprise :

une personne qui exerce en étant déclarée elle-même. On a le même
avantage qu’avec une grosse entreprise : l’auto-entrepreneur fait une
facture pour les prestations réalisées, tu n’as pas de contrat à préparer. Le

183
 deuxième avantage c’est que l’auto-entrepreneur sera peut être un peu
moins cher que les conciergeries. Cependant, si tu choisis cette solution tu
devras faire attention à ne pas être le seul client de l’auto-entrepreneur,
sinon cela peut être considéré comme étant du travail masqué.

- Tu peux embaucher une personne : c’est ce que j’ai fait car j’ai
suffisamment d’appartements pour pouvoir lui garantir des heures de
travail. Embaucher est légèrement moins cher. Si je passe par une
micro-entreprise ils vont me facturer entre 20 et 25 euros de l’heure, alors
qu’en embauchant un agent d’entretien je vais payer 14 à 15 euros de
l’heure avec toutes les charges, donc si je facture le ménage 20 euros au
client, j’ai de la marge. J’ai préféré cette solution, bien qu’il y ait des
inconvénients : tu dois gérer les fiches de paie, faire un contrat de travail
etc… Par contre, ça permet à la personne d’être plus engagée car on a une
relation employeur/employé. Tu peux aussi plus facilement t’arranger
avec la personne. Il y a une vraie relation d’équipe, on n’est plus dans un
partenariat.
Si tu choisis d’employer une personne, il faudra que tu fasses des
déclarations, un contrat de travail etc… Je te conseille de commencer par
un CDD pour voir comment cela se déroule et ensuite tu pourras
éventuellement embaucher la personne en CDI.
Pour déclarer la personne, tu devras aller sur le site de l’URSAFF : cet
outil sert à faire les déclarations par toi-même, dans le cas où tu ne
souhaites pas passer par un expert comptable. Mais si tu ne souhaites pas
gérer tout cela, tu peux aussi demander à un expert comptable de gérer
cette partie.

Comment rechercher le prestataire ?

En général j’utilise des sites comme leboncoin.fr, vivastreet.com,
topannonces.fr : en faisant des recherches ou en postant une annonce.

6-2-6 Mettre en place le coeur du système

Tu peux retrouver les vidéos relatives à la mise en place du cœur

du système directement dans ton espace membre.

184
LE CHAPITRE 6, EN BREF....
Réaliser une bonne annonce
- Faire des photos professionnelles : un appareil photo, un objectif grand angle, un trépied,
utiliser la lumière du jour, faire plusieurs prises de vue, enlever les éléments qui ne sont
pas sexy
- Faire appel à un photographe si tu ne maîtrises pas la photo

- Utiliser des titres mettant en avant un avantage du logement, éviter les titres trop banals
- Rédiger une description qui permet aux potentiels clients de se projeter, en mettant en
avant la localisation, les côtés pratiques, la vue...
- Rédiger une description détaillée des équipements et présenter les bons plans

- Définir le prix de sa location pour optimiser sa rentabilité : faire des tests pour
déterminer le bon prix, utiliser le taux de conversion, utiliser le "yield management"
- Inclure le ménage dans le prix si ce sont des séjours de plus de 4 nuits
- Exclure le ménage du prix si ce sont des très courts séjours (1 à 4 nuits)
- Ne pas oublier de prévoir la taxe de séjour

Préparer l'automatisation du système

- Les avantages de l'automatisation : se libérer du temps, continuer à développer son
business, limiter les coûts, générer des revenus même en étant absent, optimiser la
rentabilité en réduisant l'intervention humaine

- La gestion du check-in/check-out :
Solution 1 : Un digicode sur la porte principale + des boites à code devant chaque
appartement
Solution 2 : Des boites à code en façade de l'immeuble
- Communiquer les codes aux voyageurs + faire des doubles des clés

- Effectuer la mise à jour des calendriers sur les différentes

Étape 6
plateforme avec l'utilisation d'un "Channel Manger" : éviter les
surbooking et les pénalités
- Automatiser la communication avec les clients : tranquillité
d'esprit et meilleure expérience client
- Avoir une annonce claire et détaillée
- Paramétrer des actions automatiques (sms, mail)
- Prendre une secrétaire

- Déléguer le ménage :
- Entreprise de conciergerie
- Micro-entreprise/auto-entrepreneur
- Embaucher un salarié
 CONCLUSION
Félicitations ! Te voilà arrivé aux portes de la liberté financière. En lisant mon
livre tu as déjà fait 50% du chemin, les 50% restants concernent le passage à
l’action. Je t’ai donné les clés, mais c’est maintenant à toi de faire le travail.
Comme me disait ma mère “je peux t’amener à la rivière, mais je ne peux pas te
forcer à boire”. C’est à toi d’avancer, d’aller sur le terrain, il n’y a que comme
ça que tu auras des résultats.

Focalise-toi sur ton objectif et avance étape par étape. N’essaye pas de
commencer à mettre en place un système automatisé si tu n’as même pas encore
trouvé ton bien… Fais les choses dans l’ordre et reste concentré. Ne soit pas
distrait par des choses secondaires, parfois même sans intérêt, qui vont
seulement t’éloigner de ton but.

Tu rencontreras forcément des difficultés sur ton parcours, mais il ne faudra rien
lâcher. Seulement ceux qui baissent les bras échouent. La persévérance est la clé
de la réussite.

Ma dernière astuce : Note la raison pour laquelle tu dois te battre afin

d’atteindre ton objectif. Si tu vois que tu t’éloignes de ton but, alors
relis ce que tu as écris et recentre-toi.

187
Dépôt légal : juillet 2021
 KENDY POLESTIN
LE SPRINTEUR DE L'IMMOBILIER

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À ton succès,

Kendy Polestin, investisseur immobilier depuis 2015,

Fondateur de la communauté des sprinteurs, il forme et
accompagne des investisseurs depuis 2018.

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