Introdução A Engenharia de Avaliações

UNIVERSIDADE FEDERAL DO PAR Instituto de Tecnologia ITEC
Curso de Engenharia Civil - Disciplina: Engenharia de Avaliaes - Prof. Andr Montenegro Duarte - Notas de Aula
INTRODUO A ENGENHARIA DE AVALIAES
O avano da Engenharia de Avaliaes no Brasil tem sido enorme. No

incio do sculo XX, mais precisamente na dcada de 1940, Luis Carlos Berrini
iniciou esta atividade, com a edio dos livros Avaliaes de Terrenos e
Avaliaes de Imveis, descortinando os primeiros conceitos
tcnicos/cientficos. As pioneiras publicaes de entidades pblicas e privadas
nas dcadas de 1950/1960, o surgimento da primeira Norma Tcnica da ABNT
em 1977 (NB 502), a realizao de treze Congressos Nacionais (COBREAPs),
a implantao de inmeros Institutos Regionais e mesmo a atuao dos
CREAs que disseminaram os conhecimentos que antes se concentravam no
Centro-Sul do pas, o ministrio de centenas de cursos de extenso e alguns
de ps-graduao e ainda a publicao de livros e monografias tm, sem
sombra de dvidas, consolidado este campo, enriquecendo-o e ampliando-o de
tal maneira que hoje apresenta-se, de fato, como uma especialidade das
engenharias, aprofundada e estudada tanto no mbito da militncia
profissional quanto na esfera da pesquisa acadmica.
A NBR 14653, Norma da ABNT recm editada, constata e reflete o atual

estgio tcnico/cientfico desta rea do conhecimento. O texto, em sua Parte I,
estabelece, no item 8, os mtodos que podem ser adotados para:
a) estimar o valor de um bem, seus frutos e direitos:
- Comparativo Direto de Dados de Mercado;

- Involutivo;
- Evolutivo;
- Da Capitalizao da Renda.
b) identificar o custo de um bem:
- Comparativo Direto de Custo;

- Da Quantificao de Custo.
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c) identificar indicadores de viabilidade de utilizao econmica de um

empreendimento:
- Baseados em fluxo de caixa projetado, determinando ou estimando o

VPL (Valor Presente Lquido), a TIR (Taxa Interna de Retorno), entre
outros parmetros. Aplicam-se, de maneira direta e total, os princpios
da Engenharia Econmica.
Conclui-se que, para a referida Norma Tcnica, a Engenharia de

Avaliaes objetiva calcular trs grandezas: Valor, com as distintas
conceituaes que possa ter, Custo e Indicadores de Viabilidade. Para efetuar
tais clculos esto estabelecidos sete mtodos bsicos que podem, em certas
condies, ser adotados de maneira conjugada entre si.
No que tange ao clculo do Valor de um bem, mas especificamente de

Imveis Urbanos, quando da adoo do Mtodo Comparativo Direto de Dados
de Mercado, foram estabelecidas as diretrizes no item 8.2.1 da Parte II da NBR
14653, que definem duas formas de tratamento dos dados de mercado: por
fatores e o cientfico.
O tratamento de dados por fatores se pauta na homogeneizao e o

outro, denominado cientfico, na utilizao de um modelo validado para o
comportamento do mercado, isto , se baseia em modelagem.
O objetivo deste curso possibilitar aos participantes elaborarem laudos

de avaliao de imveis urbanos de maneira fundamentada, sob bases
tcnicas, respeitando as normas tcnicas existentes, para que alcancem
resultados confiveis, corretos e justos.
A disciplina, como optativa na graduao de Engenharia Civil, no

poder contemplar todas as formas e mtodos de avaliao, que exigem ou
requerem mais tempo e conhecimentos de outras matrias, como a engenharia
econmica. Porm, sero estudados os princpios gerais que possibilitaro a
realizao de trabalhos reais dentro desta rea do conhecimento, com nfase
no tratamento por fatores (homogeneizao).
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UM POUCO DA HISTRIA DO VALOR:
Talvez o primeiro estudo sobre valor, com fundamento no que

atualmente se entende por princpios cientficos, foi desenvolvido pelo filsofo
e sbio grego Aristteles (Sculo IV a.C.), que admitia a existncia de dois
valores para as coisas (ou os bens): a) de uso (possibilidade de ser usado, ou
seja, a utilidade direta) e b) de troca (capacidade de ser permutado por outra
coisa).
Somente no sculo XIII d.C., isto , cerca de 1.700 anos aps os textos
de Aristteles, So Toms de Aquino, religioso e sbio italiano, estudou e
levantou conceitos como valor e preo, estabelecendo inclusive parmetros
qualitativos e quantitativos do que seria justo ou certo e do que seria usura
ou errado.
A partir da formao da Economia como cincia, no sculo XVII, aps os
trabalhos de Francisco Quesnay, e sua consolidao no sculo seguinte,
atravs do eminente professor ingls Adam Smith, que, ao publicar
Investigaes sobre a natureza e as causas da riqueza das naes,
estabeleceu as leis e princpios fundamentais das Cincias Econmicas, vrias
teorias foram desenvolvidas abordando o conceito de valor:
Trabalho: considera que o valor deriva ou depende exclusivamente do

trabalho despendido ou alocado naquilo em que se valora. Validada por
inmeros economistas, como o prprio Adam Smith, foi incorporada por Karl
Marx em seus postulados e princpios fundamentais;
Utilidade: considera que o valor de alguma coisa inerente utilidade
que esta possa ter. Teve sua origem na chamada Escola Francesa;
Valor-Servio: considera que o valor inerente ao servio prestado pelo
que vende ao que compra. Teve sua origem tambm na Escola Francesa;
Utilidade Marginal: considera que o valor de algo depende de sua
utilidade-limite. Este conceito de limite e a percepo de elementos marginais
(que podem ser valores, custos, benefcios, utilidade, etc), foram estabelecidos
por Stanley Jevons, grande pensador ingls do Sculo XIX, fundador da
corrente econmica chamada Marginalistas. Deriva da teoria da utilidade,
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porm, estabelece que o grau de utilidade e, conseqentemente, o valor,

decrescem na medida em que aumenta a utilizao ou consumo atingindo a
partir de certa quantidade, um valor limite do qual no ultrapassa.
Estas quatro principais teorias econmicas sobre o valor apresentam
aspectos muito vlidos e interessantes, mas todas so incompletas e, quando
consideradas isoladamente, apresentam-se contrrias aos fatos e so, desta
maneira, equivocadas.
Argumentos simples podem constatar estes equvocos:
- teoria do valor trabalho: como pode uma pedra preciosa, se achada por
acaso, valer mais do que uma obra artstica, por exemplo uma pintura,
desenvolvida por um artista ainda desconhecido ou que no tenha renome, que
nela despendeu horas, dias de labuta, alm dos estudos e a inspirao
(trabalho intelectual);
- teoria do valor da utilidade: como pode um mineral como a gua,
utilizado em praticamente todas as atividades humanas, inclusive indispensvel
a prpria existncia, ter menor atribuio de valor, no s no aspecto
econmico, do que outros minerais considerados preciosos;
- teoria do valor-servio: estabelece que valor sinnimo de preo, o
que no correto. Embora em alguns casos possam ser similares, so,
ontologicamente, entidades distintas. Restringe-se a prticas comercias e
mercantis, inerentes ao conceito de preo e admitindo-se um valor de mercado,
que muitas vezes no corresponde ao valor em si;
- teoria da utilidade marginal: apresenta as mesmas consideraes da
teoria da utilidade.
Nos ltimos 100/150 anos, os avanos das cincias e das tecnologias,

aliados ao surgimento da informtica e da conscincia ecolgica/ambiental,
possibilitaram a integrao de diversas reas do conhecimento humano
estabelecendo os princpios das multi e inter disciplinaridades, com novos
arcabouos tericos e disciplinas (como a Engenharia de Avaliaes).
O entendimento do conceito de valor aprofundou-se e, fundamentando-

se em grande parte na filosofia, em especial na teologia aristotlica sobre
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propsitos e as relaes causa-efeito, foi sistematizado por Lockwood (1997)

da seguinte maneira:
VALOR INTRNSECO: denominado por alguns autores como valor final (end
value), considera a entidade (ou algo) com fim em si prpria, isto ,
independente do contexto natural ou antrpico. Alguns economistas, em
especial das escolas ou correntes neoclssicas, neoliberais, ortodoxas, entre
outras, admitem tal valor inerente apenas aos seres humanos. Independente
de argumentos contrrios ou favorveis a este viso, esta tese acompanha e
concorda com a grande maioria dos pensadores atuais que admite a existncia
de valor intrnseco a outras entidades alm do homem, inclusive aos bens
naturais. Este valor tambm pode ser entendido como Valor de Existncia.
O Valor Intrnseco, final (end value) ou de existncia, pode ser divido em

trs graus ou hierarquias, os quais esto conectados uns aos outros atravs de
relaes funcionais (perspectiva tele relao causa-efeito) (Lockwood,
1997):
Teleolgica (Tl): inerente a entidades de carter biolgico (vida
orgnica), com capacidade cognitiva e conscincia de sua existncia e,
conseqentemente de seu valor, possuindo, desta maneira, pelo menos em
tese, um propsito ou um objetivo direcionado. Os seres humanos possuem
este valor e, pelo menos at o presente, so os nicos que possuem-no.
Teleonmica (Tn): inerente a entidades de carter biolgico (vida
orgnica), sem capacidade cognitiva e conscincia de sua existncia e,
conseqentemente de seu valor. Os vegetais (plantas), por exemplo, possuem
este valor.
Teleomtica (Tm): inerente a entidades de carter inorgnico tais como
os minerais. A gua possui este valor.
VALOR FUNCIONAL: reporta-se a contribuio que uma certa entidade faz ou

produz para a existncia ou manuteno de outra entidade em uma
determinada condio especfica. Como exemplo, os nutrientes do solo (que
podem ser componentes naturais ou adubos antrpicos) so entidades que
possuem valor funcional em relao outras entidades como uma cultura de
milho ou mesmo a uma floresta. Outra entidade com este mesmo valor
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funcional a gua, ainda que a possvel quantificao dos valores funcionais

destas duas entidades possa ser distinta. Cabe ressaltar que pode ser
percebido e posteriormente estimado o Valor Funcional de algo, mesmo sem
ter o entendimento e parametrizao de um Valor de Existncia (Intrnseco).
VALOR INSTRUMENTAL: inerente a uma entidade mas que reporta-se
especificamente ao valor de existncia (ou intrnseco) de outra entidade, sem
ser o prprio, consistindo em algo que represente ou signifique o propsito
deste valor de existncia. Para a maior parte dos filsofos e a quase totalidade
dos economistas, o valor instrumental s tem um sentido real quando referido
ao valor de existncia humana (Tl), por ser o nico Valor Teleolgico
(consciente de seu propsito, pelo menos em tese), enquanto outras entidades
possuem valores de Existncia Teleonmico e Teleomtico.
Quadro resumo com os distintos valores

Como j exposto, A NBR 14653 estabelece que a Engenharia de
Avaliaes objetiva calcular trs grandezas:
- Valor, com as distintas conceituaes que possa ter;
- Custo e
- Indicadores de Viabilidade.
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Para efetuar tais clculos esto estabelecidos sete mtodos bsicos, a

serem posteriormente detalhados, que podem, em certas condies, ser
adotados de maneira conjugada entre si.
O valor de algo (ou como a Norma define, um bem, como por exemplo a
terra ou um terreno), sempre existiu e foi percebido pelo ser humano desde os
primrdios da civilizao, inicialmente atravs de um processo de valorao ou
avaliao exclusivamente intuitivo. No entanto, com o passar do tempo e o
aumento da complexidade das atividades e das relaes sociais, a atribuio
deste valor, ou seja, como estabelecido ou imputado e, de alguma forma,
quantificado ou hierarquizado, tornou-se um processo bem mais amplo e
complexo. Mais ainda quando se busca medir ou mensurar o valor e utiliza-
se como unidade de sua grandeza a expresso monetria (moeda), pois a
medida deve externar, representar ou indicar, simultaneamente, inmeros
atributos e grandezas qualitativas e quantitativas, inerentes ao que est sendo
medido, mensurado, avaliado ou valorado.
A atribuio de valor, seja formal ou informal, um componente

necessrio em qualquer processo de tomada de deciso racional. Estudos de
valorao so de extrema importncia e imprescindveis, em especial quando
configura esta deciso tem amplitude que extrapola o mbito pessoal, isto ,
envolva terceiros, empresas (pblicas ou privadas), governos, litgios judiciais,
etc..
Mas qual o valor que o ser humano, individual ou coletivamente, atribui a
algo (a um bem)? Este valor nico ou universal? certo, compatvel, lgico
ou justo?
Antes mesmo de tentar responder os questionamentos levantados,
calcular ou estabelecer um valor precisa-se entender o que valor? O que faz
algo, como, por exemplo, um pedao de terra (ou terreno), uma casa, uma
rocha, a gua ou uma floresta, ser mais ou menos preciosa ou valorosa? Como
se percebe e se atribui um valor? Quais os mtodos que se utiliza para
calcular, determinar ou estimar um valor?
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1) NORMAS BRASILEIRAS EXISTENTES
- NBR 14653 Parte 1 (2001) Procedimentos Gerais

- NBR 14653 Parte 2 (2004) Imveis Urbanos
- NBR 14653 Parte 3 (2004) Imveis Rurais
- NBR 14653 Parte 4 (2003) Empreendimentos
- NBR 14653 Parte 5 (2006) Mquinas, Equipamentos, instalaes e bens
industriais em geral (em fase final de homologao e publicao)
- NBR 14653 Parte 6 (____) Recursos naturais e ambientais (em elaborao)
- NBR 14653 Parte 7 (____) Patrimnios histricos (em elaborao)
2) CONCEITOS BSICOS
As normas brasileiras e a literatura estabelecem as seguintes definies:
- AVALIAO: Analise tcnica, realizada por Engenheiros de Avaliaes, para

identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como
determinar indicadores da viabilidade de sua utilizao econmica, para uma
determinada finalidade, situao e data. (NBR 14653)
- BEM: coisa que tem valor, suscetvel de utilizao ou que pode ser objeto de
direito, que integra um patrimnio. (item 3.6 da parte 1)
Bem tangvel: bem identificado materialmente (por exemplo: imveis,
equipamentos, matrias primas)
Bem Intangvel: bem no identificado materialmente (por exemplo: fundo
de comrcio, marcas, patentes).
ENGENHEIRO DE AVALIAES: profissional de nvel superior, com

habilitao legal e capacitao tcnico-cientfica para realizar avaliaes,
devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia CREA. (item 3.19 da parte 1)
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- ENGENHARIA DE AVALIAES: conjunto de conhecimentos tcnico-

cientficos especializados, aplicados avaliao de custos de bens e servios.
(item 3.15 da parte 1)
- O VALOR SEGUNDO A ABNT:

Na h uma definio explcita de valor, que, como j exposto, de fato
pode ter diversas definies sobre distintos enfoques. Porm, h o
estabelecimento de alguns valores:
- VALOR DE MERCADO: Quantia mais provvel pela qual se negociaria

voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referncia,
dentro de condies do mercado vigente.
- VALOR EM RISCO: Valor representativo da parcela do bem que se

deseja segurar.
- VALOR PATRIMONIAL: Valor correspondente totalidade dos bens

de pessoa fsica ou jurdica.
- VALOR RESIDUAL: Quantia representativa do valor do bem no final

da vida til.
- VALOR DA PERPETUIDADE: Valor remanescente de um
empreendimento ao final do horizonte projetivo, considerados resultados
perenes.
- VALOR DE DESMONTE: Valor presente da renda lquida aufervel

pela venda dos bens que compem o empreendimento , na condio de
sua desativao.
- VALOR ECONMICO: Valor presente da renda lquida aufervel pelo

empreendimento durante sua vida econmica, a uma taxa de desconto
correspondente ao custo de oportunidade de igual risco.
- VIDA TIL: Prazo de utilizao funcional de um bem (nos imveis, em

geral, varia entre 40 e 60 anos).
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- CUSTO: Total de gastos diretos e indiretos necessrios produo,

manuteno ou aquisio de um bem, numa determinada data e
situao.
- Direto de produo: Gastos com insumos, inclusive mo-de-obra.
- Indireto de produo: Despesas administrativas e financeiras,
benefcios e demais nus.
- De reedio: Custo de reproduo, descontada a depreciao do bem.
- De reproduo: Gasto necessrio para reproduzir um bem, sem
considerar eventual depreciao
- De substituio: Custo de reedio de um bem, com a mesma funo e
caractersticas assemelhados ao avaliando.
No h definies explicitas para os indicadores de viabilidade, que

podem a TIR (Taxa Interna de Retorno), o VPL (Valor Presente Lquido) ou
outros, que no sero objeto desta disciplina.
- PREO: Quantia pela qual se efetua, ou se propes efetuar, uma

transao envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele. (NBR
14653)
- IMVEL: Bem constitudo de terreno e eventuais benfeitorias a ele

incorporados. Pode ser classificado como urbano ou rural, em funo da
sua localizao, uso ou vocao. (NBR 14653)
- TERRENO: uma extenso de terra limitada.

- Terreno de fundo: Aquele que, situado no interior da quadra, se
comunica com a via pblica por um corredor de acesso.
- Terreno encravado: Aquele que no se comunica com a via pblica.
- Terreno interno: Aquele localizado em vila, passagem, travessa ou
local assemelhado, acessrio da malha viria do Municpio ou de
propriedade de particulares, e que no consta oficialmente na Planta
Genrica de Valores do Municpio.
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- Terrenos acrescidos de marinha: Terrenos que se formarem, natural ou

artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento
aos terrenos de marinha.
- Terrenos de Marinha: Terrenos, em uma profundidade de 33,00m,
medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posio da linha do
preamar-mdio 1831, que:
a) so situados no continente, na costa martima, nas ilhas e nas
margens dos rios e lagoas, at onde se faa sentir a influncia das
mares;
b) contornam ilhaas situadas em zonas onde se faa sentir a influncia
das mares.
- BENFEITORIA: Resultado de obra ou servio realizado num bem e

que no pode ser retirado sem destruio, fratura ou dano. (NBR 14653)
- GLEBA: Terreno passvel de receber obras de infra-estrutura urbana,

visando o seu aproveitamento eficiente, atravs do loteamento,
desmembramento ou implantao de empreendimento. (NBR 14653)
- LOTE: Poro de terreno resultante de parcelamento do solo urbano.

(NBR 14653)
- EDIFICAO: uma construo que pode ser destinada a

alojamento, residncia, exerccio de atividades profissionais e
estabelecimento de fabricas. Pode ser chamada tambm de prdio.
- OUTRAS: Muros, pavimentao, obras de terra, ajardinamento,

piscinas, etc.
Estatstica: Metodologia cientfica para coleta, organizao, resumo,
apresentao e anlise de dados, bem como obteno de concluses
vlidas e tomada de decises baseadas em tais anlises.
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- ESTATSTICA DEDUTIVA OU DESCRITIVA: Aquela que procura

apenas descrever e analisar um certo universo, sem obter ou tirar
concluses sobre este (caractersticas numricas da amostra como a
mdia e varincia etc...).
- ESTATSTICA INDUTIVA (INFERNCIA ESTATSTICA): Aquela que

trata das condies e limites sob os quais so confiveis as anlises e
concluses obtidas de tratamento da amostra (dados) bem como da
representatividade da mesma em relao ao Universo. Atravs da
amostra, infere no Universo para estimar seus "Parmetros".
- UNIVERSO: Conjunto de todos os eventos existentes, quase sempre

impossvel de ser observado.
- AMOSTRA: Parte do Universo observada e selecionada para estudos

estatsticos.
- DIREITOS: Servides, usufrutos, concesses, comodatos, etc.
2.1) Classificao dos bens

a) Quanto aos tangveis, destacam-se entre outros:
- Imveis;
- Mquinas;
- Equipamentos;
- Veculos;
- Mobilirio e utenslios;
- Acessrios ;
- Matrias-primas e outras mercadorias;
- Infra-estrutura;
- Instalaes;
- Recursos Naturais;
- Recursos Ambientais;
- Culturas Agrcolas;
- Semoventes;
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b) Quanto aos intangveis, destacam-se entre outros:

- Empreendimentos de base imobiliria;
- Fundos de Comrcio;
- Marcas;
- Patentes.
2.2) Classificao dos imveis urbanos (no sero estudados os rurais)

a) Quanto ao uso:
- Residencial;
- Comercial;
- Industrial;
- Institucional;
- Misto.
b) Quanto ao tipo do imvel, entre outros:
- Terreno (lote ou gleba)
- Apartamento;
- Casa;
- Escritrio (sala ou andar corrido);
- Loja;
- Galpo;
- Vaga de Garagem;
- Misto;
- Hotis e motis;
- Hospitais;
- Escolas;
- Cinemas e teatros;
- Clubes recreativos;
- Prdios Industriais.
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c) Quanto ao agrupamento dos imveis:

- Loteamento;
- Condomnio de casas;
- Prdio de Apartamentos;
- Conjunto habitacional (casas, prdios ou mistos);
- Conjunto de salas comerciais,
- Prdio Comercial;
- Conjunto de Prdios Comerciais;
- Conjunto de unidades Comerciais;
- Complexo Industrial.
2.3) Caracterizao do terreno

- Localizao: situao na regio e via publica, com indicao de limites
e confrontaes.
- Utilizao atual e vocao, em confronto com a legislao em vigor.
- Aspectos fsicos: dimenses, forma, topografia, superfcie, solo.
- Infra-estrutura urbana disponvel.
- Restries fsicas e legais ao aproveitamento.
2.4) Caracterizao das edificaes e benfeitorias

- Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnolgicos,
comparados com a documentao disponvel.
- Aspectos arquitetnicos, paisagsticos e funcionais, inclusive conforto
ambiental.
- Adequao da edificao em relao aos usos recomendveis para a
regio.
- Condies de ocupao.
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3) CAMPOS DE ATUAES
Pode-se, de forma simplificada, estabelecer os seguintes campos de

atuaoi da Engenharia de Avaliaes:
- Avaliaes Empresariais
Empresas de Sociedades Annimas (Lei n6.404/76) e empresas no
enquadradas como tal, mas que utilizam os servios profissionais da
Engenharia de Avaliaes e Percias em processos de incorporao, fuso, ou
ciso, avaliao e reavaliao do seu ativo imobilizado, aumento de capital,
contrato de seguro de seus bem patrimoniais, garantias reais para emprstimos
junto instituies financeiras.
- Consultoria Imobiliria
Maior rea de atuao. Neste caso nota-se a grande importncia em
transaes imobilirias em casos de compra, venda e alugueis, nas permutas,
processo de incorporao, analises de viabilidade econmica para comprovar-
se a oportunidade do empreendimento.
- Tributao
Para, com base no valor da propriedade, possibilitar o calculo de tributos
como Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto sobre
Transmisso de Bens Imveis (ITBI) entre outros.
- Processos de Privatizao
Quando o Estado transfere a propriedade de bens ou empresas a
particulares, necessrio a interveno de profissionais ou empresas
especializadas, para determinao do exato valor patrimonial de bens.
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- Processos Judiciais
Quando ocorrer a necessidade de produo de provas para que se
esclaream ou que se evidenciem fator de valor, nas mais variadas aes.
Existem organizaes judicirias Estadual e Federal 3 (trs) Instncias
Ordinrias e 1 (uma) Extraordinria, ou sejam, nveis de deciso ou julgamento
(jurisdio). Os trabalhos de percia de engenharia (exame, vistoria e
avaliao), de modo geral. So realizados na 1 Instncia, pois quando os
processos vo Instncias Superiores, em grau de recurso, a questo a ser
discutida geralmente de direito e no de fato, embora, em determinados
casos, possam ser reexaminados ou apreciados originariamente fatos e
provas.
4) METODOLOGIAS
A NBR 14653, Norma da ABNT recm editada, constata e reflete o atual

estgio tcnico/cientfico desta rea do conhecimento. O texto, em sua Parte I,
estabelece, no item 8, os mtodos que podem ser adotados para:
a) estimar o valor de um bem, seus frutos e direitos:
- Comparativo Direto de Dados de Mercado;
- Involutivo;
- Evolutivo;
- Da Capitalizao da Renda
b) identificar o custo de um bem:
- Comparativo Direto de Custo;
- Da Quantificao de Custo.
c) identificar indicadores de viabilidade de utilizao econmica de um

empreendimento:
Baseados em fluxo de caixa projetado, determinando ou

estimando o VPL (Valor Presente Lquido), a TIR (Taxa Interna de
Retorno), entre outros parmetros.
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- Comparativo de Dados de Mercado: identifica o valor de mercado por meio

de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes
da amostra.
O mtodo se pauta em uma pesquisa, da qual os elementos
pesquisados compem um banco de dados, que deve ser tratado para ento
se obter as resposta, no caso, o valor de mercado.
Os dados podem ser tratados, basicamente, de duas maneiras:
- Por fatores: homogeneizao por fatores e critrios, fundamentados
por estudos e posterior anlise estatstica dos resultados homogeneizados.
- Por modelagem (chamado cientfico): tratamento de evidncias

empricas pelo uso de metodologia cientfica que leve a induo de modelo
validado para o comportamento do mercado. Na engenharia de avaliaes os
modelos de regresso (inferncia estatstica) so os mais estudados e
utilizados, embora seja possvel e em alguns casos prefervel a utilizao de
outros modelos, como a base de redes neurais, Fuzzy, etc.
Exemplo: para se calcular o valor de mercado de um lote (terreno com

15m x 30m) no bairro da Pedreira, deve-se pesquisar terrenos no mesmo bairro
ou mesmo em outros, e tratar estes dados para se calcular o valor. No deve-
se pesquisar, por exemplo, glebas como mais de 10.000m ou muitos lotes que
se localizem em regies com caractersticas muita dspares da Pedreira, por
que a estes elementos no seriam comparveis com o que se quer avaliar.
No admissvel comparar-se este bem (lote urbano com 450m no bairro da
Pedreira) com um terreno com 150.000m localizado em as margens do Rio
Maguary, no Distrito Industrial de Icoaraci, onde est implantada uma indstria
de madeira, por serem absolutamente diferentes e incomparveis, embora
sejam ambos imveis. Seria o mesmo de comparar figo com bacuri ou ameixa
com cupuau, todas frutas, mas totalmente distintas.
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- Involutivo: identifica o valor de mercado do bem alicerado no seu

aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnico-
econmica, mediante hipottico empreendimento compatvel com as
caractersticas do bem e com as condies de mercado no qual est inserido,
considerando-se cenrios viveis para execuo e comercializao do produto.
Exemplo: o mesmo terreno do exemplo anterior, poderia ser avaliado

admitindo-se que no mesmo, com base na legislao vigente (Lei do uso-do-
solo, Zoneamento, Plano Diretor, Cdigo de Obras, etc.) poderia ser construdo
em prdio com certas caractersticas e porte. Calcular-se-iam suas receitas
com as vendas e seus custos (de construo, e outros), quando ento se
poderia estimar o seu valor de mercado.
- Evolutivo: identifica o valor do bem pelo somatrio dos valores de seus

componentes. Caso a finalidade seja a identificao do valor de mercado, deve
ser considerado o fator de comercializao.
No caso de Imveis Urbanos, o mtodo consiste na aplicao da
seguinte frmula:
V = (VT + VB ) x FC, onde:
V = Valor do Imvel;
VT = Valor do Terreno;
VB = Valor das Benfeitorias;
FC = Fator de Comercializao
Exemplo: em um imvel urbano que composto por um terreno com

uma edificao (residencial, comercial, industrial ou mista) pode-se calcular o
valor de mercado do terreno (geralmente pelo mtodo comparativo de dados
de mercado), o custo de reproduo/reedio das benfeitorias (geralmente pelo
mtodo de quantificao de custo) e, com a soma destes dois componentes,
multiplicado pelo fator de comercializao, obter-se o valor de mercado do
imvel como um todo. O Fator de Comercializao (FC) o componente
multiplicativo que adeqa um valor formado pela soma dos valores de terreno
e das benfeitorias a um outro, que o de mercado.
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- Da Capitalizao da Renda: identifica o valor do bem com base na

capitalizao presente de sua renda lquida prevista, considerando-se cenrios
viveis. , de certa forma, um mtodo baseado nos princpios da Engenharia
Econmica, mas que no foca um empreendimento em si, podendo ser um
bem qualquer, como um apartamento ou uma loja. Quando o objeto da
avaliao um empreendimento de base imobiliria (hotis, shopping centers e
outros), deve ser tratado como um empreendimento propriamente dito e as
diretrizes a serem observadas so as Parte 4 da NBR 14653.
Exemplo: o mesmo imvel do exemplo anterior pode ter seu valor de

mercado calculado no s pelo Mtodo Evolutivo, mas sim com base nos
futuros aluguis que podem ser auferidos dos quais os pagamentos mensais a
serem realizados sejam trazidos ou transformados para um Valor Presente.
- Comparativo Direto de Custo: identifica o valor de mercado por meio de

tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da
amostra.
O mtodo se pauta em uma pesquisa, da qual os elementos
pesquisados compem um banco de dados de obras semelhantes, que deve
ser tratado por modelagem para ento se obter as resposta, no caso, o custo,
observando-se os princpios gerais do Mtodo Comparativo de Dados de
Mercado.
Exemplo: o custo de construo de uma casa de 150m em um
Condomnio XXX pode ser calculado desde que se tenha conhecimento dos
custos reais de vrias outras que forma construdas recentemente neste
mesmo, das quais se conheam tambm as reas. Estabelece-se, por
inferncia estatstica um modelo que explique a variao dos custos em funo
da rea, por exemplo, e obtm-se o custo final.
19
- Da Quantificao de Custo: utilizado para identificar o custo de reedio de

benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitrio bsico de construo
(CUB) ou por oramento detalhado (com composies), citando-se as fontes
consultadas.
Deve-se considerar a depreciao fsica do imvel, que pode ser calculada de
maneira analtica, por meio de oramento necessrio recomposio do
imvel na condio der novo, ou por meio de aplicao de coeficiente de
depreciao que leve em conta a idade e o estado de conservao. Este
coeficiente deve ser aplicado sobre o valor deprecivel.
O custo de reedio da benfeitoria o resultado da subtrao do custo
de reproduo da parcela relativa depreciao.
Alguns estudiosos e autores consideram tambm que deva ser considerada
outra depreciao, denominada funcional, relativa a defasagem tecnolgica.
Exemplo: o custo de construo de uma casa do exemplo anterior

poderia ser calculado atravs da multiplicao de um CUB por sua rea,
logicamente adequando as caractersticas inerentes benfeitoria avalianda, em
especial as partes com acabamentos e nuances construtivas diferenciados do
padro construtivos adotado. Se a construo no fosse nova, com 10 anos,
por exemplo, deve-se calcular a parcela correspondente depreciao fsica-
funcional.
- Mtodos Econmicos ou da Engenharia Econmica:

Geralmente adotando-se o VPL Valor Presente Lquido obtido
atravs de um Fluxo de Caixa Descontado, onde se alocam todos os custos
(sadas) e receitas (benefcios ou entradas) ao longo de um horizonte temporal
de projeto ou investimento, os quais so objeto de um desconto uma taxa
de retorno, que incorpora, entre outros indicadores, os riscos, para ensejar ou
no a viabilidade do mesmo, inclusive com a atribuio de diversos valores que
o bem possa alcanar em funo de distintos cenrios e condicionantes. Mais
modernamente, para determinados tipos de bens, alguns autores recomendam
que quando adotada este mtodo deva-se optar pela TOR Teoria das
Opes Reais (em ingls ROT) em detrimento do VPL, porque a TOR
expressa com maior consistncia as incertezas de preos futuros (benefcios).
20
Exemplo: o mesmo imvel do exemplo de Capitalizao de Renda pode

ter seu valor de mercado calculado no s pelo Mtodo Evolutivo e pelos
futuros aluguis a serem auferidos, mas sim com base em um empreendimento
comercial a ser implantado no imvel, como por exemplo um Cyber ou uma
padaria, que podem gerar lucros ou saldos financeiros decorrentes de sua
operacionalizao, saldos estes que devem trazidos ou transformados para um
Valor Presente em um fluxo de caixa.
Muitas vezes, no se adota um nico mtodo e mesmo quando da

adoo de um destes implica na utilizao de outros, como por exemplo:
- ao se adotar o mtodo evolutivo, calcula-se o valor do terreno pelo
comparativo direto de dados de mercado e as benfeitorias pela
quantificao de custo;
- ao se adotar o mtodo de capitalizao da renda observam-se os
princpios econmicos e calcula-se o valor com base em um fluxo de
caixa;
- ao se adotar o mtodo involutivo, calculam-se os custos (sadas) de
implantao de um hipottico empreendimento com base na
quantificao de custo e as receitas advindas das vendas (entradas)
deste empreendimento atravs do comparativo de dados de mercado.
Tanto as sadas quanto as entradas, como no ocorrem em um s
momento, so estabelecidas ou alocadas em um Fluxo de Caixa.
Logo, no mtodo involutivo requer a utilizao de trs mtodos
(comparativo de dados de mercado, quantificao de custo e os de
engenharia econmica fluxo de caixa)
21
5) GRAUS DE FUNDAMENTAO
5.1) Especificao da Avaliao:

Antes da atual Norma da ABNT, os trabalhos de avaliao eram
enquadrados em Nveis de Rigor com o seguinte grau hierrquico:
Expedito Normal - Rigoroso - Rigoroso Especial.
Isto equivalia a dizer que um trabalho de avaliao crescia, em termos

de qualidade, medida em se adotavam procedimentos de clculo mais
refinados ou sofisticados, sendo a avaliao Expedita eminentemente subjetiva
e sem a utilizao de um instrumental matemtico de suporte ou
fundamentao do valor e a rigorosa especial baseada em tratamento
estatstico muito aprofundado, praticamente inatingvel
Aps a vigncia da NBR 14563, deixo de existir o Nvel de Rigor,

sendo criada a Especificao, que passou a ser o indicador da qualidade
do clculo do valor. Logo, os trabalhos avalia trios passaram a ser
Especificados.
A especificao ser estabelecida em razo do prazo demandado, dos

recursos disponveis ou despendidos, bem como da disponibilidade de dados
de mercado e da natureza do tratamento a ser empregado.
5.2) As avaliaes podem ser especificadas quanto fundamentao e

preciso.
A fundamentao funo do aprofundamento do trabalho avaliatrio,

com envolvimento da seleo da metodologia em razo da confiabilidade,
qualidade e quantidade dos dados amostrais disponveis.
A preciso estabelecida quando for possvel medir o grau de certeza

e o nvel de erro tolervel em uma avaliao.
22
A fundamentao e a preciso, que especificam a Avaliao, sero

definidas atravs de GRAUS, que podem assumir os valores numricos de I
(um), II (dois) e III (trs), sendo o clculo considerado com maior qualidade de
maneira crescente com o GRAU.
No caso de informaes insuficientes para utilizao dos mtodos

previstos na NBR 14653, ou o no alcance dos parmetros estabelecidos, o
trabalho no deve ser classificado quanto a fundamentao e preciso, isto ,
especificado, sendo, desta forma, considerado um PARECER TCNICO(*).
(*) Parecer tcnico: relatrio circunstanciado ou esclarecimento tcnico emitido

por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre o assunto de sua
especialidade.
23
5.3) Critrios e parmetros para especificao:
- MTODOS COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO E

COMPARATIVO DIRETO DE CUSTOS
-Quando utilizados modelos de regresso linear.
Fundamentao:
24
Tabela 2 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso

de utilizao de modelos de regresso linear
Graus III II I
Pontos mnimos 18 11 7
3, 5, 6 e 7, com
Itens obrigatrios no 3, 5, 6 e 7 no Todos, no
os demais no
grau correspondente mnimo grau II mnimo grau I
mnimo no grau II
Preciso:
Tabela 3 Grau de Preciso da estimativa do valor no caso de utilizao de

modelos de regresso linear
25
Grau
Descrio
III II I
Amplitude do Intervalo de
confiana de 80% em torno do < 30% 30% - 50% > 50%
valor central da estimativa
NOTA Observar subseo 9.1
- Quando utilizado o tratamento por fatores.
Fundamentao:
26

de utilizao de tratamento por fatores
Graus III II I
Pontos mnimos 15 9 6
Itens 3, 5 e 6,
Item 3, 5 e 6
Itens obrigatrios no grau com os demais Todos, no
no mnimo
correspondente no mnimo no mnimo grau I
grau II
grau II
NOTA Observar subseo 9.1
Preciso:
- Quando Utilizado o Mtodo de Quantificao de Custo:
Fundamentao:
27
- QUANDO UTILIZADO O MTODO INVOLUTIVO:
Fundamentao:
28
29
- QUANDO UTILIZADO O MTODO ELUTIVO:
Fundamentao:

de utilizao de modelos do mtodo evolutivo
Graus III II I
Pontos mnimos 8 5 3
1 e 2, no
Itens obrigatrios no grau 1 e 2, com o 3 no Todos, no
mnimo grau
correspondente mnimo no grau II mnimo grau I
II
Observao: quando o terreno ou as benfeitorias, isoladamente, representarem

menos de 15% do valor total do imvel, poder ser adotado para este item,
independentemente do grau atingido em sua avaliao, dois pontos.
30
6) Procedimentos de Excelncia:
- Manter-se atualizado profissionalmente e somente aceitar encargo para o

qual esteja habilitado e capacitado, assessorando-se de especialistas, quando
necessrio;
- Considerar confidencial o resultado do trabalho realizado, bem como as

informaes tcnicas, financeiras ou de qualquer natureza recebidas do cliente.
- Respeitar os trabalhos realizados por outras pessoas e jamais reproduzi-los

sem a necessria citao ou, quando cabvel, autorizao;
- Declinar do trabalho, se houver motivo de impedimento ou suspeio em

decorrncia de conflito de interesses;
- Assessorar com independncia a parte que o contratou ou designou, com o

objetivo de sempre expressar a realidade;
- Evitar a participao em competies que aviltem honorrios profissionais;
- Difundir os conhecimentos para melhor e mais correta compreenso dos

aspectos tcnicos e outros assuntos relativos ao exerccio profissional.
31
7) Atividades Bsicas
- ANLISE DOCUMENTAL:
- Solicitar ao contratante ou interessado o fornecimento da documentao

relativa ao bem, necessria realizao do trabalho;
- Estudar e conhecer os documentos existentes ou fornecidos,

expressando claramente as ressalvas, incoerncias ou problemas que
eventualmente constatar, bem como os pressupostos assumidos em
funo dessas condies.
- VISTORIA:
- Vistoriar o bem avaliando. Em casos excepcionais, quando for

impossvel o acesso ao bem admite-se a adoo de uma situao
paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo;
- A vistoria possibilita conhecer e caracterizar o bem avaliando,

registrando-se seus aspectos fsicos, de utilizao e outros, como
vizinhana, acessibilidade, projetos e estudos que podem ser importantes
na formao do valor;
- PESQUISA:
- Deve ser planejada em funo do tipo de bem, dos recursos e prazos, de

pesquisas anteriores, etc.;
- Deve ser buscado o maior nmero possvel de dados com atributos

comparveis aos do bem avaliando, identificar as fontes de informao,
que devem, preferencialmente, serem diversificadas, caracterizando o
segmento de mercado e, se possvel, identificando o tempo de exposio
no dado no mercado. Os dados devem ser, de preferncia,
contemporneos a data de referncia da avaliao;
32
- DEFINIO DO MTODO:
- A metodologia escolhida deve ser compatvel com a natureza do bem, a

finalidade da avaliao e os dados de mercado e outras informaes
disponveis;
- TRATAMENTO OS DADOS:
- O tratamento deve ser realizado de acordo com a(s) metodologia(s)

escolhida(s)
- IDENTIFICAO DO VALOR:
- O resultado da avaliao pode e deve ser arredondado, desde que o

ajuste final no varie mais de 1% do valor estimado;
- Deve ser explicitada a faixa de variao dos preos do mercado, desde

que indicada a probabilidade associada e de que cabvel;
- Deve ser analisado o mercado e indicada, no laudo, a liquidez do bem;
8) LAUDO DE AVALIAO
33
8.1) Definio:
Relatrio elaborado por engenheiro de avaliaes em conformidade com
a NBR 14653, para avaliar o bem (*).
(*) na engenharia legal, este termo reservado ao trabalho do perito, isto , a

pessoa ou profissional designada pelo Juzo a proceder a avaliao.
Engenharia Legal: parte da engenharia que atua na interface tcnico-
legal envolvendo avaliaes e toda espcie de percias relativas a
procedimentos judiciais.
Na esfera judicial, o engenheiro civil, profissional liberal autnomo ou
consultor, pode atuar na condio de perito, isto , nomeado e designado pelo
Juzo para realizar um trabalho tcnico especializado (como a avaliao de
uma bem) ou ainda na condio de assistente tcnico, quando indicado pelas
partes envolvidas na demanda judicial.
8.2) Apresentao do Laudo de Avaliao:
- Requisitos Mnimos:
a) Identificao da pessoa fsica ou jurdica e/ou representante legal que
tenha solicitado o trabalho;
b) Objetivo da avaliao;
c) Identificao e caracterizao do bem avaliando;
d) Identificao do(s) mtodo(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
e) Especificao da avaliao;
f) Resultado da avaliao e sua data de referncia;
g) Qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is)
responsvel(is) pela avaliao;
h) Local e data do laudo;
i) Outras exigncias previstas nas demais partes da NBR 14653
- Modalidades:
34
a) Simplificado: contm de forma sucinta as informaes necessrias ao

seu entendimento;
b) Completo: contm todas as informaes necessrias e suficientes para
ser auto-explicvel.
O Laudo de Avaliao deve ser objeto de ART (Anotao de

Responsabilidade Tcnica) junto ao CREA.
Alm dos itens obrigatrios acima expostos, os Laudos Tcnicos de
Avaliao podem, e mesmo devem incluir anexos que permitam maior
elucidao de seu teor, tais como fotografias, croquis e plantas.
Observao: Existe o Laudo de Avaliao de Uso Restrito, que obedece a

condies especficas pr-combinadas entre as partes contratantes e no tem
validade para outros usos ou exibio para terceiros, fato que deve ser
explicitado no laudo.
- Outros Elementos e Informaes Importantes:
Diagnstico do Mercado: Anlise/Tendncias do mercado (levantar os preos

praticados e sua representatividade).
Consideraes Finais / Concluso: o registro dos condicionates no

explicitados no corpo do trabalho bem como de peculiaridades e consideraes
importantes e inerentes ao valor encontrado.
35
9) BIBLIOGRAFIA
- ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS (ABNT), NBR 14653
Avaliaes de Imveis Urbanos Partes 1 e 2, Rio de Janeiro, 2004.
- COCHRAN, William G., Tcnicas de Amostragem, Fundo de Cultura

Brasil/Portugal, 1965.
- DANTAS, Rubens Alves, Engenharia de Avaliaes: uma introduo metodologia

cientfica, Pini, So Paulo, 1998.
-GONZALZ, Marco Aurlio Stumpf, A engenharia de Avaliaes na Viso

Inferencial, Unisinos, So Leopoldo, 1997.
- ILHA MOREIRA, Ib, Avaliao de bens por Estatstica Inferencial e Regresses

Mltiplas, Avalien, Porto Alegre, 1993.
- INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA

(IBAPE/SP), Norma Bsica para Percias de Engenharia, Caderno Brasileiro de
Avaliaes e Percias, n 75, Porto Alegre, 1995.
-MAIA NETO, Francisco, Introduo engenharia de avaliao e percias judicias,

Del Rey, Belo Horizonte, 1992.
- MOLINA, Manuel Alczar, El Catastro en Espaa, UPV, Valncia, 1999.
- OLIVEIRA, Janete Gentil Coimbra de, Produo e Apropriao do Espao Urbano: A

Verticalizao em Belm (tese de doutoramento), USP, So Paulo, 1992.
- PARKIN, Michael, Microeconoma, Addinson-Wesley , Wilmington, 1995.
- RODRIGUZ, Jos Angel , Valoracin analgica de aparciamentos su aplicacin a

la ciudad de Madrid, UPV, Valncia, 1997.
- SEGURA, Baldomero , Tratamiento cuantitativo para tasadores, UPV, Valncia,

1998.
- SPIEGEL, Murray Ralph, Estatstica, MacGraw-Hill, So Paulo, 1985.
- ZANCAN, Evelise Chemale, Metodologia para Avaliao em massa de Imveis para

Efeito de Cobrana de Tributos Municipais Caso de Apartamentos da Cidade
de Cricima - SC (dissertao de Mestrado), Caderno Brasileiro de Avaliaes e
Percias, ns 70, 71 e 72, Porto Alegre, 1995.
36
10) EXEMPLOS/EXERCCIOS
Exemplo1:
Avaliao do valor de um terreno urbano
Clculo do Valor pela rentabilidade (VI)
Dados: rea do terreno = 1.700,00 m; Testada = 20,00 m; Local = 3,00.
Valor do Terreno (Vt):

Matriz de Fatores Dado
rea Fator
Homogeneizao: Dado Local de Final
Terreno Oferta de rea do local
Oferta (R$/m)
Tratamento por Fatores: 1 1800.00 3.00 0.85 1.014 1.000 0.85 R$ 24.91
FA: Fator de rea 2 700.00 2.50 0.85 0.801 1.047 0.85 R$ 19.34
FL: Fator de Localizao 3 700.00 1.00 0.85 0.801 1.316 0.85 R$ 5.12
FO: Fator de Oferta 4 1650.00 4.00 1.00 0.993 0.931 1.00 R$ 130.44
Unitrio: Valor Unitrio 5 1610.00 4.00 0.85 0.986 0.931 0.85 R$ 46.04
6 1044.00 4.00 0.85 0.885 0.931 0.85 R$ 40.24
7 672.00 4.00 0.85 0.793 0.931 0.85 R$ 46.67
Fator de oferta: funo da elasticidade de negociao (desgio)

= 1,00 se venda ou negociao efetiva
= entre 0,95 e 0,80 se oferta
Tavaliando
Fator de Testada: 4 ; Mnimo = 0,840; Mximo = 1,189
Tamostra
x
rea amostra
Fator de K ; K =
x
;
rea avaliando
0,50 ou 1 2
x = 0,25 se 0,70 < K < 1,30
Onde ou x x = 0,25 ou 1 4
x = 0,125 se outros valores de K 0,125 ou 1 8

x 0,50 ou 1 2
Local Avaliando
Fator de Transposio: ; x x = 0,25 ou 1 4
Local Amostra 0,125 ou 1 8

37
Rol dos elementos em ordem crescente:

Mdia Aritmtica (Vm):
Vm =
Xi = 44,68
n
Desvio Padro (S):
S=
vm vi = 40,78
n 1
S
Coeficiente de Variao (Cv) = = 91,27%
Vm
S
Valores Mnimo e Mximo = Vm Tc
n 1
Rol dos Unitrios D/S
5,12 -0,9701
19,34 -0,6214
24,91 -0,4848
40,24 -0,1089 Mdia: 44,68
46,04 0,0333 Desvio Pad.: 40,78
46,67 0,0488 Coef. Var. 0,9127
130,44 2,1030
Tc de Student 7 amostras 6 graus de liberdade conf. 80%

Tc = 1,44 (Anexo Tabela I)
Vmin = 20,71 Vmax = 68,65
Critrio de Excluso de Chauvenet

|d/S| < 1,80 d = Vi Vm (Anexo Tabela II)
Utilizando-se dos valores extremos:

(5,12 44,68)/40,78 = |-0,9701| < 1,80
(130,44 44,68)/40,78 = |2,1030| > 1,80
Ser excludo o dado e efetuado novo clculo:
38
Rol dos Unitrios D/S

5,12 -1,5112
19,34 -0,6607
24,91 -0,3276
40,24 0,5893 Mdia: 30,39
46,04 0,9362 Desvio Pad.: 16,72
46,67 0,9739 Coef. Var. 0,5502
Limite de D/S = 1,73
Valor do Terreno (Unitrio x rea = 30,39 x 1.700,00)

R$ 51.663,00 Mnimo: 32.844,86
Mximo: 70.469,81
Tc de Student 6 amostras 5 graus de liberdade conf. 80%

Tc = 1,48 (Anexo Tabela I)
Vmin = 19,32 Vmax = 41,45
Critrio de Excluso de Chauvenet

|d/S| < 1,73 d = Vi Vm (Anexo Tabela II)
Nenhum dados ser[a excludo
Existem ainda outros fatores corretivos tais como:
Fator de Esquina ou de mltiplas frentes = K1

Fator de Topografia relevo = K2
Fator de superfcie e solo = K3
Fator Especiais (lote de vila e lote encravado) = K4
Vt = Mdia x rea do terreno x K1 x K2 x K3 x K4
No caso sero adotados K1, K2, K3 e K4 = 1,00.
Valor da benfeitoria (Vb)
39
Valores de Reproduo Unitrio (Vu)

Algumas Fontes: PINI, SINDUSCON, CEF, Boletim de Cursos, etc.
Para o caso: R$ 738,43 m
Valor de Reproduo como novo (Vbn):

Vbn = Vu x Ac ; Ac = rea Construda = 646,57 m
Vu deve ser incrementado com o BDI:
R$ 738,45 + 25% = R$ 923,04 /m2
Vbn = 923,04 x 646,57

= 596.808,36
Depreciao pela obsolescncia:

Critrio Ross-Heidecke
Para o Caso:
Estado de Conservao entre regular e reparos simples (d)
Idade em % de durao: 20
10 anos de idade; Vida til = 50 anos
10
= 0,20 = 20%
50
Coeficiente de depreciao: 19,1% - Depreciao = 113.990,40

Valor da Benfeitoria V(b) = 596.808,36 - 113.990,40 = R$ 482.817,96
Valor do imvel (Vi):
Vi = (Vt + Vb) x FC
Vi = (51.659,76 + 482.817,96) x 1,00 = R$ 534.477,72
Ou Vi = (51.659,76 + 482.817,96) x 0,60 = R$ 320.686,63
40
Exemplo 2:
APLICAO NO CALCULO DE BENFEITORIAS
Mtodo Comparativo de Mercado Homogeneizao
Avaliao de Terreno Edificado com: rea do Terreno = 566,58 m; rea

Construda = 1.133,16 m; Localizao: 4,00 e Padro de
Construo/Acabamento = 4,00
Matriz de Fatores Dado

rea Padro Fator
Dado Local Final
Construda AC Oferta de do do de (R$/m)
rea local padro Oferta
1 62,00 3,00 2,50 0,85 0,755 1,075 1,125 0,85 379,31
2 200,00 3,00 2,00 0,85 0,648 1,075 1,189 0,85 422,42
3 600,00 3,00 2,50 1,00 0,853 1,075 1,125 1,00 206,19
4 673,85 3,00 3,50 0,85 0,878 1,075 1,034 0,85 861,50
5 652,86 4,00 3,50 0,85 0,871 1,000 1,034 0,85 703,69
6 2,40 3,00 2,50 0,85 0,771 1,075 1,125 0,85 593,86
7 204,00 3,00 2,50 0,85 0,651 1,075 1,125 0,85 492,02
8 480,00 3,00 3,00 0,85 0,807 1,075 1,075 0,85 824,81
9 75,00 3,00 2,00 0,85 0,507 1,075 1,189 0,85 330,56
Fator de Oferta (fonte): funo de elasticidade de negociao

= 1,00 se venda ou negociao efetiva
= entre 0,95 e 0,80 se oferta
Fator de equivalncia (Fe): funo do tipo e padro da construo, de acordo

com a tabela desenvolvida pelo Arquiteto Francisco A. Gomes Jr.
x 0,50 ou 1 2
Fe amostra
Fe = ; onde x x = 0,25 ou 1 4 (Tabela de Fes
Fe avaliando 0,125 ou 1 8

Anexo)
x
rea amostra
Fator de K ; K =
x
;
rea avaliando
41
0,50 ou 1 2
x = 0,25 se 0,70 < K < 1,30
Onde ou x x = 0,25 ou 1 4
x = 0,125 se outros valores de K 0,125 ou 1 8

x 0,50 ou 1 2
Local Avaliando
Fator de Transposio: ; x x = 0,25 ou 1 4
Local Amostra 0,125 ou 1 8

A seqncia similar a efetuada para o exemplo do valor de terreno no

exerccio anterior.
42
OUTRO EXEMPLO (a ser resolvido):
A Construtora e Incorporadora Faz Bem adquiriu um terreno Av. Governador

Jos Malcher, na cidade de Belm (PA), tendo construdo no mesmo o
empreendimento chamado Edifcio More Feliz, constitudo de dois blocos,
tendo cada bloco 15 andares e dois apartamentos por andar, totalizando, desta
forma, 60 unidades. Os apartamentos do Bloco "A" possuem sala, duas
sutes, dormitrio, WC social, lavabo, gabinete, copa/cozinha e dependncias
de servio, com rea privativa de 150,00m2. As unidades do Bloco "B" possuem
as mesmas dependncias do outro Bloco, excetuando-se o gabinete, sendo a
rea privativa destas de 130,00m2.
A vizinhana sentiu-se prejudicada com o empreendimento, sendo formada

uma comisso que ponderou Diretoria da empresa o seguinte:
- Em alguns imveis (A, B, C e D) houve a eliminao da insolao pelo

perodo da manh;
- Em todos os imveis houve sensvel reduo na incidncia de ventos e

consequentemente desconforto para os moradores.
A diretoria reconheceu como cabveis, de certa forma, as reclamaes dos

vizinhos, alegando ainda que o empreendimento tambm havia trazido
benefcios para os imveis "E" e "F", pois os mesmo no receberiam mais o sol
da tarde.
Concordaram as duas partes (Construtora e vizinhana) em resolver o

problema e contrataram um engenheiro especialista em avaliaes para definir
os valores e os princpios / fundamentos de um possvel acordo.
Os Valores financeiros e patrimoniais so os seguintes:
- Custo da Obra: R$ 7.500.000,00

- Valor do Terreno: R$ 800.000,00
- Valores dos Aptos:
- do Bloco "A": R$ 250.000,00 x 30 = R$ 4.500.000,00
- do Bloco "B": R$ 220.000,00 x 30 = R$ 3.600.000,00
R$ 8.100.000,00
- reas do terrenos:
"A": 1.800m; "B": 550m; "C": 210m; "D": 600m; "E": 550m e "F": 750m
Valor mdio do metro quadrado do terreno na regio do empreendimento: R$

450,00
Observando-se o croquis anexo, pede-se definir valores, mtodos e critrios,
estabelecendo parmetros quanto a uma possvel soluo do problema, no
tocante a engenharia de avaliaes:
Reproduzido parcialmente com autorizao do Eng. Joo Messias dos Santos Filho (autor)
43
44
11) ANEXOS
TABELA I
Tabela t-student
45
TABELA II
d
- Critrio de CHAUVENET - Crtico
S
d d d
n N n
S S S
5 1,65 20 2,24 5 x 10 3,89
6 1,73 22 2,28 5 x 10 4,42
7 1,80 24 2,31 6 x 10 4,89
8 1,86 26 2,35 7 x 10 5,33
9 1,92 30 2,39 8 x 10 5,75
10 1,96 40 2,50
12 2,03 50 2,58
14 2,10 100 2,80
16 2,16 200 3,02
18 2,20 500 3,29
46
TABELA III
- Depreciao Fsica Critrio Ross-Heidecke
47
TABELA IV
No caso de padres construtivos distintos, usa-se o fator de equivalncia (Fe)
O arquiteto Francisco Alves Gomes Jr. Apresentou, partindo de uma sala

comercial padro normal de construo, com banheiro privativo, sem garagem,
a situao paradigma Fe = 1,00, do advindo os coeficientes seguintes:
c-1) Apartamentos residenciais de padro normal........................................................ 0,50 a 0,80
c-2) Apartamentos residenciais de padro alto............................................................. 0,80 a 1,00
c-3) Apartamentos residenciais de padro baixo........................................................... 0,40 a 0,70
c-4) Lojas de frente de rua, shoppings e galerias com duplo acesso (largura igual ou
2,50 a 4,50
maior que 3,00m), em pavimento nobre ................................................................
c-5) Idem (item c-4); demais pavimentos lojas.............................................................. 1,50 a 2,50
c-6) Lojas de frente de rua em prdios antigos............................................................. 1,50 a 1,25
c-7) Lojas de galeria de baixo padro............................................................................ 1,00 a 1,50
c-8) Salas Comerciais em edifcios de alto padro........................................................ 1,30 a 0,80
c-9) Idem (item c-8), edifcios de padro inferior........................................................... 0,60 a 1,50
c-10) Sobrelojas e jiraus (mezaninos)............................................................................ 1,10 a 1,50
c-11) Lojas de Subsolo.................................................................................................... 0,80 a 1,20
c-12) Sobrados em prdios antigos; uma escada (1)..................................................... 0,30 a 0,40
c-13) Idem (item c-12); 2 lances (2)............................................................................... 0,20 a 0,30
c-14) Depsitos, armazns e garagens........................................................................... 0,30 a 0,50
48
OUTROS FATORES CORRETIVOS PARA O CLCULO DO ALOR DO TERRENO

K1 = Fator de Mltiplas Frentes (ou de esquina)
K1 = ((Z+20)xT1xV1 + T2xV2 + T3xV3+.........TnxVn)

20xT1xV1 - (Frmula de Luis Carlos Berrini)
Onde:
T1 = Testada (ou frente) principal (em metros);
2
V1 = R$/m da testada principal;
T2, T3, ....., Tn = Testadas (ou frentes) das outras vias (em metros);
2
V2, V3, ...., Vn = R$/m das outras vias;
Z = Coeficiente de Zona, sendo:
Zonas de Residncias Isoladas, escritrios e apartamentos de padro alto: Z = 1,0

Zonas de apartamentos de padro mdio e comrcio de densidade mdia: Z = 2,0
Zonas Residncias de padro mdio e comrcio de densidade alta: Z = 3,0
Zonas Residncias de padro modesto e comrcio de densidade baixa: Z = 1,0
Obs.: a influncia da segunda ou mais frentes incide at a dimenso de 30,00m.

Limites: K1 1,10 quando Z = 1
K1 1,20 quando Z = 2
K1 1,30 quando Z = 3
K2 = Fator de Topografia Relevo

Segundo o Engenheiro Ruy Canteiro: Segundo o Eng. G.B. Dei Vegni-Neri:
Plano: K2 = 1,00 Plano: K2 = 1,00

Aclive Suave: K2 = 0,95 Aclive Suave: K2 = 0,90
Aclive Acentuado: K2 = 0.90 Aclive Acentuado: K2 = 0.70
Declive menor de 5%: K2 = 0,95 Declive menor de 5%: K2 = 0,90
Declive entre 5% e 10%: K2 = 0,90 Declive entre 5% e 10%: K2 = 0,80
Declive maior de 10%: K2 = 0,90 Declive maior de 10%: K2 = 0,70
49
K3 = Fator de Superfcie e Solo

Segundo o Engenheiro Jos Fiker: Segundo o Eng. Srgio Abunhahman:
Terreno Seco: K3 = 1,00 Terreno Seco e Firme: K3 = 1,00

Brejoso ou Pantanoso: K3 = 0,60 Superfcie mida: K3 = 0,80
Terreno Alagadio: K3 = 0,70 Superfcie brejosa ou pantanosa: K3 = 0,60
Superfcie permanentemente alagada: K3 = 0,40
K4 = Fatores Especiais
Segundo o Eng. Srgio Abunhahman:
Lote de Vila: K4 = 0,70

Lote Encravado: K4 = 0,50
50
Modelos de Laudo:
Modelo 01:
1. INTRODUO:
1.1 - Finalidade de estabelecer o valor de mercado do bem.
1.2 - Objeto da Avaliao: Imvel (terreno urbano edificado) no Municpio de

Belm (PA).
1.3 - Especificao: Conforme as diretrizes estabelecidas pelas da NBR

14653-1/2001 e 14653-2/2004, Normas Tcnica de Avaliao de Bens
Parte: 1 Procedimentos Gerais e Parte 2: Imveis Urbanos, da
Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), o trabalho pode ser
enquadrado como medianamente fundamentado e muito preciso,
atendendo as seguintes especificaes:
- Quanto Fundamentao: Grau II (Escala: I: Menor, II: Intermediria, III:
Maior)
- Quanto Preciso: Grau III cerca de 27% de amplitude entre os
valores dos limites mnimos e mximos (Escala: I: Menor, II:
Intermediria, III: Maior).
1.4 - Consultor Tcnico: Eng Jos da Silva Brs
2. DESCRIO DO BEM:
TERRENO:
Localizado na Travessa Angustura, n 3255, antes 3251 e 3255,
permetro compreendido entre as Avenidas 25 de Setembro e Duque de
Caxias, no bairro do Marco, Municpio de Belm, Capital do Estado do Par,
apresentando formato regular, com as seguintes dimenses levantadas in
loco:
Frente/Fundos: 9,70m;
Laterais: 71,00m; rea: 688,70 m2.
Terreno localizado em logradouro com pavimentao asfltica, meio fio,

passeio, com redes de gua, energia e telefnica, regio com transporte
coletivo, de caractersticas mistas comerciais/residenciais/servios, com
completa infraestrutura urbana, apresentando equipamentos urbanos (escolas,
clubes, templos religiosos etc.) e padro econmico mdio/alto. Cabe ressaltar
que o imvel avaliando localiza-se prximo ao Bosque Rodrigues Alves (Jardim
Botnico).
51
BENFEITORIAS:
No terreno existe uma edificao moderna de dois pavimentos (trreo e
superior), concebida para fins residenciais, com idade aparente de 10 anos, em
estrutura de concreto armado, fechamentos em paredes de alvenaria,
esquadrias em ferro, alumnio e vidro, coberta com telhas de barro e amianto,
apresentando as seguintes dependncias e caractersticas predominantes de
acabamento: trreo: ptio/garagem em forma de L, sala de estar, circulao,
copa-cozinha, dispensa, sute com closet, ptio aos fundos. Superior: 3 sutes
(sendo 1 Master e outra com sacada) e circulao. Pisos: mrmore, tbuas
corridas e cermicas, Paredes: reboco/pintura e cermicos; Teto: gesso e laje.
O acesso entre pisos se d por escada interna em concreto armado, cujo piso
revestido com mrmore.
De padro construtivo fino e estado de conservao entre regular e bom,

ressaltando que parte necessita de pequenos reparos na pintura, totaliza rea
construda de 502,00m2.
3. CLCULOS AVALIATRIOS DO BEM:
PROCEDIMENTO:
Utilizou-se o Mtodo Evolutivo Comparativo Direto de Dados De

Mercado, conforme as diretrizes estabelecidas no item 8.2.1 da NBR 14653-
Parte 2.
V = (Vt + Vb) x FC
Foram efetuadas pesquisas de imveis em oferta e/ou negociados. Os

dados coletados (pesquisados) foram objeto de tratamento atravs de
inferncia estatstica, que consiste na busca de um modelo matemtico
(equao) que explique, dentro de determinados limites estabelecidos pelas
Normas Tcnicas da ABNT, a flutuabilidade ou variao do valor de venda do
bem, valor denominado varivel dependente, em funo de outras variveis
chamadas independentes. Utilizou-se o software INFER, e os clculos e
resultados encontram-se em anexo.
52
Foram obtidos os seguintes valores:

Limite Mnimo: R$ 434,57m2 R$ 218.154,14
Centrado: R$ 490,97/m2 R$ 246.466,94
Limite Mximo: R$ 550,82/m2 R$ 276.511,64
Adotando-se o valor unitrio no limite superior, em especial pelo fato de

ter sido adotada a nota do padro construtivo como 3,00 pelo fato de existir
necessidade de pequenos reparos na pintura, mas que o mesmo apresenta
tendncia para enquadramento como3,50:
Valor do Bem: R$ 550,82/m2 x 502,00m R$ 276.511,64 ou

ainda:
Valor do Bem: R$ 276.500,00 - em nmeros redondos
53
4. CONSIDERAES FINAIS:
O imvel localizado na Travessa Angustura, n 3255, bairro do Marco,

na Cidade de Belm, Capital do Estado do Par, objeto deste laudo, um
terreno urbano edificado com prdio de dois pavimentos, de bom padro
construtivo, presentemente sem ocupao. O seu valor , na presente data, de
R$-276.500,00 (duzentos e setenta e seis mil, quinhentos e cinqenta reais).
Importa o presente Laudo de Avaliao em R$-276.500,00 (duzentos

e setenta e seis mil, quinhentos e cinqenta reais).
Belm, 06 de outubro de 2006.
________________________________
NOME
Matrcula
Relao de Anexos:
1 Croqui de Localizao do Imvel;
2 Banco de dados e Memorial de Calculo do Valor do Terreno;
3 Clculo do Valor das benfeitorias
4 Clculo do Fator de Comercializao;
5 Documentos do Imvel
54
Modelo 02:
LAUD0 DE AVALIAO
SOLICITANTE: Sra. Carmem Maciel (Proprietria)
FINALIDADE: Determinao do valor de mercado do bem.

OBJETIVO: Valor de mercado de compra e venda
Imvel (terreno urbano edificado), situado Av. Gentil Bittencourt, n XXXXXXXX, bairro de Nazar,
OBJETO:
Belm (PA).
DATA BASE: Maio / 2006
VALOR DE MERCADO DE COMPRA E VENDA:

R$ XXXX,00 (XXXX mil reais)
55
UNIVERSIDADE FEDERAL DO PAR - Centro Tecnolgico Curso de Engenharia Civil -
Disciplina: Engenharia de Avaliaes - Prof. Andr Montenegro Duarte - Notas de Aula
1. LOCALIZAO
Endereo: Av. Gentil Bitencourt, n XXXXXXXXXX, entre as Travessas Benjamim Constant e Rui Barbosa.
Bairro: Nazar Cidade: Belm UF: PA
2. LOGRADOURO PRINCIPAL
Mos de Direo: nica Pistas: 04 faixas de Traado: Retilneo
rolamento
Perfil: Plano Pavimentao: Asfalto Caladas: Cimentada
3. CARACTERIZAO DA REGIO
3.1 Localizao e Atividades Existentes
Uso Padro
Predominante Densidade de Ocupao Econmico Distribuio da Ocupao
X Residencial Multifamiliar Alto X Alto X Horizontal
x Residencial Unifamiliar x Mdio/alto X Mdio/alto Vertical
X Comercial/Servios Mdio Mdio
Industrial Mdio/baixo Mdio/baixo rea sujeita a
enchentes
Rural Baixo Baixo Sim x No
3.2 Melhoramentos Pblicos
x Coleta de resduos slidos X Energia eltrica Redes de cabeamento para transmisso de dados
x gua potvel X Telefone X Redes de comunicao e televiso
x guas pluviais Gs canalizado X Esgotamento sanitrio
3.3 Infra-estrutura Urbana

Transportes Coletivos Equipamentos Comunitrios Intensidade de Trfego
x nibus x Segurana x Alta Mdia Baixa
Lotao x Educao
Metr x Sade
Nvel de Escoamento
Trem x Cultura x Bom Regular Ruim
Embarcao x Lazer
Principais vias de Av. Serzedlo Correa, Tv. Rui Barbosa, Tv. Benjamim Constant
acesso: e Av. Nazar.
56
4. CARACTERIZAO DO TERRENO
4.1 Aspectos Fsicos

rea: 232,76 m Testada Principal: 4,40 m Formato: regular
Lateral Direita: 52,90 m Lateral Esquerda: 52,90 m Fundos: 4,40 m
Superfcie: Seca Topografia: Plano
Obs: As medidas do terreno levantadas in loco, diferem um pouco das medidas constantes no
documento do imvel (4,34 m x 59,85 m).
4.2 Restries Fsicas e Legais ao Aproveitamento

Nome da Zona: ZUM 7 Zona de Uso Misto Coeficiente de Aproveitamento: 1.4
Uso Predominante: Residencial/ comercial/ servios
5. CARACTERIZAO DAS EDIFICAES E BENFEITORIAS
Edificao:
Tipo: Prdio residencial No Pavimentos: 1 Padro Construtivo: Bom
Estrutura: Alvenaria Fechamento Lateral: Alvenaria
Revestimento Externo: reboco com pintura P Direito: 3,00 m
Dependncias Internas: Ptio, sala, circulao, 2 dormitrio, 1 WC, copa-cozinha e 1 sute de servio.
rea Construda: 111,64 m Idade: 25 anos Estado de Conservao: Bom
Piso: Cermico, tacos de madeira

Parede: Pintura e Azulejos
Forro: Lambril
Esquadria: Madeira / alumnio / Ferro / Vidro
6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES
Relacionamos abaixo a documentao fornecida para a elaborao deste relatrio, que , por premissa, considerada boa e vlida, no tendo
sido efetuadas anlises jurdicas:
- Cpia da Certido de Registro de Imveis, matricula XXXXXXXXXX, l. X-L, fl.XXXX, Cartrio do 2 Oficio de
Registro de Imveis, em 08 de maio de 2006.
57
7. DIAGNSTICO DE MERCADO
Situao Atual do Mercado dos Imveis Concorrentes
Nvel de Oferta Nvel de Demanda Absoro Desempenho do Mercado Atual

Alto Alto Rpida Aquecido
Mdio/Alto Mdio/Alto Normal/Rpida Normal/Aquecido
X Mdio X Mdio X Normal X Normal
Mdio/Baixo Mdio/Baixo Normal/Difcil Normal/Recessivo
Baixo Baixo Difcil Recessivo
8. AVALIAO
Normatizao
Para a presente avaliao utilizamos as diretrizes constantes da Parte 2 da NBR 14653 que
detalha os procedimentos gerais da norma de avaliao de bens NBR 14653-1:2001 no
que diz respeito avaliao de imveis urbanos, inclusive glebas urbanizveis, unidades
padronizadas e servides urbanas
Metodologia
No presente caso, tendo em vista a natureza do imvel avaliando, sua situao geo-scio-
econmica e a disponibilidade de dados seguros, optamos pelo "Mtodo Evolutivo " para a
definio do valor. Calculou-se o valor sob dois enfoques: a) Na condio de terreno
edificado, como de fato ; b) Na condio de terreno no edificado, ou seja, como se o
mercado considerasse apenas o terreno, pelo fato do mesmo ser muito bem localizado e
encontrar-se em condio de sub utilizao.
O valor final adotado o de melhor condies para o bem dentre os dois enfoques
calculados, tendo sido o da situao de terreno no edificado.
Especificao da Avaliao
Conforme as diretrizes estabelecidas pelas da NBR 14653-1/2001 e 14653-2/2004, Normas

Tcnica de Avaliao de Bens Parte: 1 Procedimentos Gerais e Parte 2: Imveis Urbanos,
da Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), o trabalho pode ser enquadrado como
medianamente fundamentado e muito preciso, atendendo as seguintes especificaes:
- Quanto Fundamentao: Grau II (Escala: I: Menor, II: Intermediria, III: Maior)
- Quanto Preciso: Grau III cerca de 30% de amplitude entre os valores dos limites
mnimos e mximos (Escala: I: Menor, II: Intermediria, III: Maior).
58
9. ENCERRAMENTO
O valor do imvel localizado Av. Gentil Bittencourt n XXXX, Nazar, Belm (PA),
objeto deste Laudo na presente data, de R$ XXXXXXXXXXXX (XXXXXXXXXXX
reais).
Importa o presente Laudo de Avaliao em R$ XXXXXXX (XXXXXXXXXXXXXX).
Belm, 19 de Maio de 2006.
_______________________________
Nome
Matrcula
59
ANEXOS
A. CROQUIS DE LOCALIZAO E ESQUEMTICO
B. FOTOS DO IMVEL:
Vista Frontal do Imvel Fundos do Imvel

rea nos fundos do Imvel (quintal) Interna
Vizinhana Logradouro Principal Av. Gentil Bittencourt
60
Dados Utilizados no primeiro exemplo:
61
Exemplo de Clculo do Fator de Comercializao (FC):
62

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UNIVERSIDADE FEDERAL DO PAR Instituto de Tecnologia ITEC

INTRODUO A ENGENHARIA DE AVALIAES

O avano da Engenharia de Avaliaes no Brasil tem sido enorme. No

A NBR 14653, Norma da ABNT recm editada, constata e reflete o atual

a) estimar o valor de um bem, seus frutos e direitos:

- Comparativo Direto de Dados de Mercado;

b) identificar o custo de um bem:

- Comparativo Direto de Custo;

c) identificar indicadores de viabilidade de utilizao econmica de um

- Baseados em fluxo de caixa projetado, determinando ou estimando o

Conclui-se que, para a referida Norma Tcnica, a Engenharia de

No que tange ao clculo do Valor de um bem, mas especificamente de

O tratamento de dados por fatores se pauta na homogeneizao e o

O objetivo deste curso possibilitar aos participantes elaborarem laudos

A disciplina, como optativa na graduao de Engenharia Civil, no

UM POUCO DA HISTRIA DO VALOR:

Talvez o primeiro estudo sobre valor, com fundamento no que

Trabalho: considera que o valor deriva ou depende exclusivamente do

porm, estabelece que o grau de utilidade e, conseqentemente, o valor,

Nos ltimos 100/150 anos, os avanos das cincias e das tecnologias,

O entendimento do conceito de valor aprofundou-se e, fundamentando-

propsitos e as relaes causa-efeito, foi sistematizado por Lockwood (1997)

O Valor Intrnseco, final (end value) ou de existncia, pode ser divido em

VALOR FUNCIONAL: reporta-se a contribuio que uma certa entidade faz ou

funcional a gua, ainda que a possvel quantificao dos valores funcionais

Quadro resumo com os distintos valores

- Valor, com as distintas conceituaes que possa ter;

Para efetuar tais clculos esto estabelecidos sete mtodos bsicos, a

A atribuio de valor, seja formal ou informal, um componente

1) NORMAS BRASILEIRAS EXISTENTES

- NBR 14653 Parte 1 (2001) Procedimentos Gerais

As normas brasileiras e a literatura estabelecem as seguintes definies:

- AVALIAO: Analise tcnica, realizada por Engenheiros de Avaliaes, para

ENGENHEIRO DE AVALIAES: profissional de nvel superior, com

- ENGENHARIA DE AVALIAES: conjunto de conhecimentos tcnico-

- O VALOR SEGUNDO A ABNT:

- VALOR DE MERCADO: Quantia mais provvel pela qual se negociaria

- VALOR EM RISCO: Valor representativo da parcela do bem que se

- VALOR PATRIMONIAL: Valor correspondente totalidade dos bens

- VALOR RESIDUAL: Quantia representativa do valor do bem no final

- VALOR DE DESMONTE: Valor presente da renda lquida aufervel

- VALOR ECONMICO: Valor presente da renda lquida aufervel pelo

- VIDA TIL: Prazo de utilizao funcional de um bem (nos imveis, em

- CUSTO: Total de gastos diretos e indiretos necessrios produo,

No h definies explicitas para os indicadores de viabilidade, que

- PREO: Quantia pela qual se efetua, ou se propes efetuar, uma

- IMVEL: Bem constitudo de terreno e eventuais benfeitorias a ele

- TERRENO: uma extenso de terra limitada.

- Terrenos acrescidos de marinha: Terrenos que se formarem, natural ou

- BENFEITORIA: Resultado de obra ou servio realizado num bem e

- GLEBA: Terreno passvel de receber obras de infra-estrutura urbana,

- LOTE: Poro de terreno resultante de parcelamento do solo urbano.

- EDIFICAO: uma construo que pode ser destinada a

- OUTRAS: Muros, pavimentao, obras de terra, ajardinamento,

- ESTATSTICA DEDUTIVA OU DESCRITIVA: Aquela que procura

- ESTATSTICA INDUTIVA (INFERNCIA ESTATSTICA): Aquela que

- UNIVERSO: Conjunto de todos os eventos existentes, quase sempre

- AMOSTRA: Parte do Universo observada e selecionada para estudos