Avaliação Bairro Do Limão

RESUMO DA AVALIAÇÃO
AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO
Rafael Yukio Gutierrez Numata
TERRENO URBANO
TRASCRIÇÃO Nº 33.257 8º OFICIAL DE REGISTRO DE
IMÓVEIS DE SÃO PAULO
ÁREA ESTIMADA GOOGLE EARTH – 430,00 m²
LOCALIZAÇÃO: ENTRE OS BAIRROS CASA VERDE / JARAGUÁ
VALOR TOTAL: R$ 685.000,00
DATA: JUNHO 2020
Avaliação de Bens - Imóveis Urbanos Página 1

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO
TERRENO URBANO

CPF: 231.003.508-47
TRASCRIÇÃO Nº 33.257 8º OFICIAL DE REGISTRO DE

IMÓVEIS DE SÃO PAULO
ÁREA ESTIMADA (CROQUI): 428,00 m²

XXXXXX - XX

ÍNDICE
1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE........................................................................4
2. FINALIDADE DO LAUDO......................................................................................4
3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO...................................................................................4
4. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES..........................................4
5. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO............................5
5.1. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL.....................................................................................5
5.2. ROTEIRO DE ACESSO AO IMÓVEL..............................................................................6
5.3. CARACTERIZAÇÃO DO MUNICÍPIO.............................................................................6
5.4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO..................................................................................5
5.5. CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO...............................................................................9
5.6. CARACTERIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS REPRODUTIVAS.................................................13
5.7. CARACTERIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS..........................................13
6. DIAGNÓSTICO DE MERCADO............................................................................13
7. INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS...............................13
8. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO........................................................................14
8.1. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO.................................................................................14
8.2. GRAU DE PRECISÃO.............................................................................................16
9. PLANILHA DOS DADOS UTILIZADOS..................................................................16
10. DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS DO MODELO..........................................................17
11. MODELO DE REGRESSÃO ADOTADO.................................................................18
12. TRATAMENTO DE DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS.........................19
12.1. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL............................................................................19
12.2. CONFIGURAÇÃO DAS PESQUISAS DE MODELOS..........................................................20
12.3. MODELO UTILIZADO............................................................................................20
13. RESULTADOS....................................................................................................20
14. OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES...........................................21
15. PROFISSIONAL RESPONSÁVEL .........................................................................21
16. LOCAL E DATA DO LAUDO.................................................................................22
17. ANEXOS............................................................................................................22
18. TERMO DE ENCERRAMENTO.............................................................................22

1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE

CPF: 231.003.508-47
2. FINALIDADE DO LAUDO
Operação Compra/Venda
3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
Determinação do valor de mercado do imóvel urbano situado entre os bairros Limão,

Casa Verde e a Marginal do Tietê no município de São Paulo – S.P
4. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES
A área de terreno fornecida (delimitação no Google Earth) é a que segue:
Documento Área (m²)

Croqui - Foto Google Earth 430,00
Como não foi disponibilizado a planta topográfica deste imóvel, o cálculo considerou
um croqui na foto aérea do Google Earth, que determinou uma área de 430,00 m².
As informações acerca do imóvel urbano foram obtidas através de coleta de

informações junto ao Senhor Rafael Yukio Gutierrez Numata CPF: 231.003.508-47,
preposto do contratante. O imóvel não possui levantamento topográfico.
Neste trabalho computamos como corretos os elementos documentais consultados e

as informações prestadas por terceiros, de boa fé e confiáveis.

O trabalho apresentado e os resultados finais são válidos apenas para a sequência
metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste laudo técnico em conexão
com qualquer outro.
O responsável técnico não assume responsabilidade sobre matéria alheia ao exercício

profissional, estabelecido em leis, códigos e regulamentos próprios.
Por fugir à finalidade precípua deste trabalho, dispensamos considerações legais de

mérito, concernentes a títulos, invasões, hipotecas, superposição de divisas, etc.,
providências estas que consideramos de caráter jurídico.
5. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
5.1.Identificação do imóvel
O imóvel urbano vizinho aos bairros Casa Verde e Jaraguá e lindeiro à Marginal do
Tietê com área arbitrada em 428,00 m² conforme Croqui no item 5.5 do laudo.
Não existe o levantamento topográfico da área.
A avaliação será realizada pela área arbitrada, estimada em imagem aérea do Google
Earth.
5.2.Roteiro de acesso ao imóvel
A partir da Rodovia XXXXXX, próximo à Lanchonete XXX. Pelo bairro XXXXX,

atravessando a passagem de nível sobre a rodovia, seguindo pela Estrada dos XXXXXX,
sentido bairro XXXXXX.

Fig. 1 – Vista aérea do local, com acessos.
5.3.Caracterização do município
O município de São paulo localizado na macro região central, no Bairro do Limão,

possuindo área total de 428,00m².
A região possui índice pluviométrico médio anual de 1.670,3 mm, temperaturas

médias mínimas e máximas anuais de 10,6º C e 38,2 º C, respectivamente.
Para a caracterização do imóvel urbano, iniciou-se uma vistoria do mesmo, no dia

23/06/2020, às 16:00 horas, com a presença do Sr. Rafael Yukio Gutierrez Numata CPF
231.003.508-47 onde foram constatadas as seguintes características:
5.4.Caracterização da região

A região onde se encontra o imóvel é caracterizada como zona de expansão urbana do
município de São Paulo/SP.
Os acessos de ligação entre a cidade de XXXXXX e o terreno urbano avaliando são pela
Rodovia XXXXXXX (BR-XXX) e pela Estrada XXXXXX, que é asfaltada e está bom estado
de conservação.
A região possui infra estrutura urbana parcial e é considerado sua localização no setor
urbano como regular a boa.
A região possui topografia irregular, variando de ondulado a muito ondulado.
5.5.Caracterização do terreno
A área do terreno urbano considerada na avaliação será de 197.848,39 m², definida

pelo Croqui.
O imóvel tem vegetação de mata e pastagem
Linhas de transmissão atravessam todo o terreno nos sentidos Nordeste-Sudoeste e

Norte-Sul.
A topografia do terreno é irregular variando de planta a muito ondulada.
As Coordenadas Geográficas para localização do imóvel, em UTM são:
Zona XXX
Longitude XXXXXXX m E
Latitude XXXXXXXX m S
A localização do terreno é próximo aos bairros XXXXXX, XXXXX e XXXXXXXXXX e a

rodovia BR XXX.

Foto 01: Mostra vista parcial do terreno na Foto 02: Mostra vista parcial do terreno
cota mais elevada com pastagem, na cota mais elevada.
Foto 03: Mostra vista parcial do terreno Foto 04: Mostra vista parcial do terreno,
com vegetação nativa à partir da BR-XXX à partir da Rua XXXXXXX.
A seguir apresentamos a área e o croqui realizado sobre foto aérea do Google Earth.

Mostra a foto aérea do Google Earth.
Mostra o Croqui do terreno na foto aérea do Google Earth.
5.6.Caracterização das benfeitorias reprodutivas
As benfeitorias reprodutivas identificadas foram pastagens.
Estas benfeitorias reprodutivas não foram avaliadas em separado.

5.7.Caracterização das benfeitorias não reprodutivas
Não foram identificadas benfeitorias não reprodutivas no imóvel.
6. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
Os valores de lotes na região apresentam grandes variações, que dependem da

localização no setor urbano, topografia, área, entre outros. Na pesquisa realizada
constatou-se imóveis com valores variando entre R$ 61,80/m² e R$ 693,55/m².
Existe uma elevada oferta de imóveis rurais na região e uma baixa demanda na
absorção destes imóveis. Sendo assim, a liquidez dos imóveis urbanos tem se
apresentado baixa, necessitando de um prazo razoável para negociação.
7. INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS
Foi utilizado o seguinte método:

 Direto Comparativo de Dados de Mercado para determinar o valor de lotes
 Método Involutivo para determinar o valor do imóvel
8. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
8.1.Grau de fundamentação - Modelo de Regressão Linear

A especificação da avaliação está enquadrada no seguinte grau:
Item Descrição Grau
III II I
1 Caracterização do imóvel Completa quanto a todas as Completa quanto às variáveis Adoção da situação
avaliando variáveis analisadas utilizadas no modelo paradigma
2 Quantidade mínima de dados 6 (k + 1), onde k é o número 4 (k + 1), onde k é o número 3 (k + 1), onde k é o número
de mercado efetivamente de variáveis independentes de variáveis independentes de variáveis independentes
utilizado
3 Identificação dos dados de Apresentação de Apresentação de informações Apresentação de informações
mercado informações relativas a relativas a todos os dados e relativas aos dados e
todos os dados e variáveis variáveis analisados na variáveis efetivamente
analisados na modelagem, modelagem utilizados nomodelo.
com foto e características
observadas no local pelo
autor do laudo
4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas uma Admitida, desde que:
variável desde que: a) As medidas das
a) As medidas das características do imóvel
características do imóvel avaliando não sejam
avaliando não sejam superiores a 100% do limite
superiores a 100% do limite amostral superior, nem
amostral superior, nem inferior à metade do limite
inferior à metade do limite amostral inferior
amostral inferior b) O valor estimado não
b) O valor estimado não ultrapasse 20% do valor
ultrapasse 15% do valor calculado no limite da
calculado no limite da fronteira amostral, para as
fronteira amostral, para a referidas variáveis, de per si e
referida variável, em módulo simultaneamente eem
módulo
5 Nível de significância 10 % 20 % 30 %
(somatório do valor das duas
caudas) máximo para a
rejeição da hipótese nula de
cada regressor (teste
bicaudal)
6 Nível de significância máximo 1% 2% 5%

admitido pararejeição da
hipótese nula do modelo
através do teste F de
Snedecor (análise variância)
Os graus de fundamentação na aplicação de modelos de regressão linear são assim

definidos pela NBR 14653-2:2011:
9.4.1 Para atingir o Grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade

completa.

9.4.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem
ser considerados os seguintes critérios:
a) na tabela 9, identificam-se três campos (graus III, II e I) e nove itens;
b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois

pontos; e do grau III, três pontos;
c) o enquadramento global do laudo deverá considerar a soma de pontos obtidos

para o conjunto de itens, atendendo à tabela supra citada.
Tabela 2 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso

de utilização de modelos de regressão linear (item 9.2.1.6.1 da ABNT NBR 14.653-2)
Graus III II I
Pontos mínimos 16 10 6
2,4,5 e 6 no Grau III 2,4,5 e 6 no Todos no mínimo no
Itens e os demais no Grau II e os Grau I
obrigatórios mínimo no Grau II demais no
mínimo no
Grau I
a)Fundamentação: A avaliação do imóvel atingiu o Grau de Fundamentação II,

conforme tabela abaixo, no Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com
utilização de Inferência Estatística, conforme pontuações da tabela 1 do item 9.2.1, da
NBR-14.653-2 (revista em 2011) da ABNT.
Tabela de pontos obtidos:
Item Pontos
1 III
2 III
3 I
4 III
5 III
6 III
Total 16
8.2.Grau de precisão -

A avaliação do imóvel Urbano atingiu o Grau de Precisão III, pelo Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado com Análise por Regressão, conforme a tabela 5 do item
9.2.3 da NBR-14.653-2 da ABNT.
Tabela 3 – Grau de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de modelos de

regressão linear.
Descrição Grau
III II I
Amplitude do intervalo de ≤ 30% ≤ 40% ≤ 50%
confiança de 80% em torno da
estimativa de tendência central
Amplitude encontrada: 11,20%
9. PLANILHA DOS DADOS UTILIZADOS
Nº Am. R$/m² Área (m²) Topografia Setor Urbano

1 177,94 281,00 Plano ou Semi Plano Bom
2 216,94 242,00 Acidentada Bom
3 233,33 240,00 Ondulada Bom
4 241,67 240,00 Ondulada Bom
5 175,66 341,00 Ondulada Bom
6 250,00 240,00 Ondulada Bom
7 231,66 259,00 Ondulada Bom
8 180,56 360,00 Ondulada Regular
9 308,33 240,00 Ondulada Bom
10 205,56 360,00 Ondulada Ótimo
11 187,50 400,00 Ondulada Ruim
12 266,67 300,00 Acidentada Ótimo
14 123,84 646,00 Plano ou Semi Plano Ruim
16 344,69 246,60 Plano ou Semi Plano Ótimo
21 281,33 391,00 Ondulada Bom
22 72,75 1.512,00 Ondulada Ruim
23 61,80 1.780,00 Acidentada Ruim
26 125,00 1.000,00 Acidentada Excelente
27 264,23 492,00 Plano ou Semi Plano Regular

29 90,00 1.500,00 Acidentada Bom
31 122,81 1.140,00 Acidentada Bom
35 516,67 300,00 Plano ou Semi Plano Excelente
36 400,00 400,00 Ondulada Excelente
37 313,11 511,00 Acidentada Excelente
38 109,66 1.459,00 Acidentada Ótimo
39 137,35 1.296,00 Ondulada Bom
43 155,81 1.412,00 Ondulada Bom
47 110,06 3.180,00 Acidentada Bom
10. DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS DO MODELO
Os eventos de mercado coletados foram tratados através dos softwares INFER 32 e

SISDEA com uso da Inferência Estatística e considerou-se as seguintes variáveis:
Variável Dependente :
• R$/m²: Valor do lote em Reais por metro quadrado.
Variáveis Independentes :
• Área (m²) : Área do lote em metros quadrados.
• Topografia : Topografia do lote1 - Acidentado2 - Ondulado2 - Plano ou Semi Plano.

Classificação :
Acidentada = 1; Ondulada = 2; Plano ou Semi Plano = 3;
• Setor Urbano : Localização do lote no setor urbano1 - Ruim2 - Regular3 - Bom4 - Óimo5 -
Excelente.
Classificação :
Ruim = 1; Regular = 2; Bom = 3; Ótimo = 4; Excelente = 5;
11. MODELO DE REGRESSÃO ADOTADO

O modelo de regressão adotado foi :
Valor Unitário = e^(+4,30906559+0,3033196702 * Localização +0,1418418979 *

Topografia-0,0004035030629 * Área do Terreno)
12. TRATAMENTO DE DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS
12.1 Cálculo do valor do imóvel
VALOR ADOTADO = R$ 95.000,00
Variáveis independentes do Avaliando:
Área do lote (m²) 360

Topografia Ondulada
Setor Urbano Bom
Resultados do intervalo de confiança ao nível de 80%:
Mínimo Unitário calculado Máximo
-5,44% R$ 273,84/m² +5,76%

R$ 258,93/m² R$ 273,84/m² R$ 289,61/m²
Resultados para o Campo de Arbítrio:
Unitário Total (R$) Amplitude

(R$/m²)
Mínimo 232,77 83.797,20 -15%
Calculado 273,84 98.583,57 ---
Máximo 314,92 113.371,20 +15%

Valor adotado: R$ 263,89/m²
Foi adotado o valor médio encontrado e um arredondamento de até 1% no valor final.
12.2 Configuração da Pesquisa de Modelos
- Configuração Usuário (x; 1/x; x²; 1/x²; x1/2; 1/x1/2);
12.3 Modelo Utilizado
- Modelo 03 (SISDEA)
12.4 Resultado
Fundamentados nos elementos e condições consignados no presente Laudo de

Avaliação, na data base de março de 2017, temos o seguinte valor de mercado:
VALOR DO LOTE: R$ 95.000,00

(NOVENTA E CINCO MIL REAIS)
13. MÉTODO INVOLUTIVO
Para se determinar o valor de mercado da área de terreno (gleba urbanizável), será

utilizado o Método Involutivo, que consiste na determinação do valor do terreno
através de estudo do aproveitamento eficiente da gleba urbanizável em um
loteamento hipotético com características dos loteamentos vizinhos, onde se leva em
consideração os custos de infra-estrutura de implantação do loteamento, despesas
financeiras e o prazo de venda do total dos lotes, conforme o item 8.2.2 da NBR-
14.653-2 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).
Para se determinar o valor do lote urbanizado do loteamento hipotético a ser

implantado na gleba urbanizável, será utilizado o Método Comparativo Direto de

Dados de Mercado, conforme o item 8.2.1 da NBR-14.653-2 da ABNT (Associação
Brasileira de Normas Técnicas).
13.1 Cálculos das áreas efetivas
Para a urbanização da gleba, deve-se fazer a abertura de vias públicas, e que fiquem
remanescentes de áreas verdes e áreas de equipamentos públicos equivalentes a uma
percentagem de 35,00% da área total, de acordo com a legislação atual, após o
desconto das áreas de preservação permanente.
Desta forma temos:
Item Gleba
Área total gleba (m²) 197.848,39
Área de Servidão LINHA DE TRANSMISSÃO (600m x 30.000,00
30m)+(400m x 30m)
Área total gleba para parcelamento (m²) 167.848,39
Área líquida do loteamento (65%) (m²) 109.101,45
Tamanho de cada lote (m²) 360
Número de lotes 303
Áreas de vias e eq. públicos e verde (35%) (m²) 58.756,94
Valor do lote (R$) 95.000,00
13.2 Custos da urbanização
O custo de urbanização terá como parâmetro o índice de Avaliação de Glebas de

Revista “Construção-Mercado”, da Editora PINI Ltda.
A Revista “Construção Mercado” do mês de março /2017 (nº188) publicou o índice do

mês de janeiro /17, que corresponde ao seguinte:
ITEM VALOR/m² DE ÁREA ÚTIL

Projeto e aprovações R$ 2,00
Administração da Obra R$ 3,00

Serviços topográficos R$ 1,75
Terraplanagem pesada R$ 8,07
Rede de água potável R$ 6,72
Rede de esgoto R$ 14,94
Drenagem de águas pluviais - Galerias R$ 6,21
Drenagem de águas pluviais - Guias e sargetas R$ 4,97
Pavimentação R$ 13,67
Rede de iluminação Pública R$ 2,39
Obras complementares R$ 1,00
Para uma área útil de loteamento de 1.000,00 m², com terraplenagem pesada, temos
um valor total para a urbanização igual a R$ 63,048/m² (Janeiro/17).
13.3 Despesas Indiretas
Para a implantação do loteamento teremos as seguintes despesas indiretas :

a – Corretagem (compra / venda) = 5,00%
b – Lucro do empreendimento = 35,00%
c – Prazo para implantação do empreendimento = 12 meses
d – Prazo para comercialização dos lotes = 12 meses
e – Taxa de juros de remuneração do capital investido = 1,0% a.m
f – Taxa de juros de remuneração do capital realizado = 1,0% a.m
g - Aliquota anual do imposto territorial sobre gleba bruta = 0,25% a.a
h - Taxa desconto no imposto territorial pela transferência gleba em lote = 0,0 %
i - Taxa mensal de valorização dos lotes = 0,25% a.m
13.4 Cálculos do valor da gleba
Ver planilhas do Método Involutivo do Anexo 5 do laudo.
Gleba Área total Valor do m² da Valor Total (R$)

(ha) gleba bruta

GROTA 197.848,39 44,92 R$ 8.887.349,68
13.4 Valor Adotado
R$ 8.800.000,00
(Oito Milhões e Oitocentos Mil Reais)
14. OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES
Este trabalho segue as condições relacionadas, além de estar sujeito às seguintes

limitações:
 Nesta avaliação, computamos como corretos os dados pesquisados e as

informações fornecidas por terceiros, de boa fé e confiáveis.
 O imóvel objeto desta avaliação foi inspecionado pessoalmente pelo

signatário deste Laudo.
 O autor não tem no presente, nem contempla no futuro, interesse no bem

avaliando.
 Este Laudo apresenta as condições limitativas apresentadas na introdução ou

porventura, em qualquer outra parte dele que afetam as análises, opiniões ou
conclusões nele contidos.
 Este Laudo foi elaborado com observância escrita aos princípios dos códigos
de Ética Profissional do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia e
Agronomia, do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia e de acordo com as normas técnicas da ABNT.
15. PROFISSIONAL RESPONSÁVEL

SEU NOME
ENG. CIVIL
CREA:
CPF:
16. LOCAL E DATA DO LAUDO
XXXXXXXXX, 28 de março de 2017
17. ANEXOS
a) Certidão de Matrícula fornecida e atualizada

b) Relatório da Inferência estatística
c) Pesquisa de dados de mercado
d) Relatório do Método Involutivo
e) ART - Anotação de responsabilidade técnica
18. TERMO DE ENCERRAMENTO
O responsável técnico pelo trabalho coloca-se ao inteiro dispor

para os esclarecimentos necessários.
O presente laudo consta de 22 (vinte e duas) páginas

datilografadas, e rubricadas, sendo a última assinada, e 5 (cinco) anexos.

Anexo a
Relatório da Inferência estatística

Infer 32 - Modo de Estatística Inferencial.
Data : 30/Mar/2017
Data de realização : Março/2017

Engº Responsável : XXXXXXXXXXXX
Amostra
Nº Am. R$/m² Área (m²) Topografia Setor Urbano

3 233,33 240,00 Ondulada Bom
4 241,67 240,00 Ondulada Bom
5 175,66 341,00 Ondulada Bom
6 250,00 240,00 Ondulada Bom
7 231,66 259,00 Ondulada Bom
9 308,33 240,00 Ondulada Bom
12 266,67 300,00 Acidentada Ótimo
21 281,33 391,00 Ondulada Bom
22 72,75 1.512,00 Ondulada Ruim
27 264,23 492,00 Plano ou Semi Plano Regular
29 90,00 1.500,00 Acidentada Bom
31 122,81 1.140,00 Acidentada Bom
37 313,11 511,00 Acidentada Excelente

39 137,35 1.296,00 Ondulada Bom
43 155,81 1.412,00 Ondulada Bom
47 110,06 3.180,00 Acidentada Bom
Descrição das Variáveis
Variável Dependente :
• R$/m²: Valor do lote em Reais por metro quadrado.
Variáveis Independentes :
• Área (m²) : Área do lote em metros quadrados.
• Topografia : Topografia do lote1 - Acidentado2 - Ondulado2 - Plano ou Semi Plano.

Classificação :
Acidentada = 1; Ondulada = 2; Plano ou Semi Plano = 3;
• Setor Urbano : Localização do lote no setor urbano1 - Ruim2 - Regular3 - Bom4 - Óimo5 -
Excelente.
Classificação :
Ruim = 1; Regular = 2; Bom = 3; Ótimo = 4; Excelente = 5;
Estatísticas Básicas
Nº de elementos da amostra : 48
Nº de variáveis independentes :3
Nº de graus de liberdade : 44
Desvio padrão da regressão : 9,9927x10-3
Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação

1/R$/m²1/2 0,0695 0,0189 27,23%
Área (m²)1/2 24,4180 9,0190 36,94%
Topografia 1,98 0,7576 38,28%
Setor Urbano1/2 1,7264 0,3840 22,25%
Número mínimo de amostragens para 3 variáveis independentes : 12.

Distribuição das Variáveis
Dispersão dos elementos

Dispersão em Torno da Média
Tabela de valores estimados e observados
Valores para a variável R$/m².
Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %

1 177,94 328,93 150,99 84,8557 %
2 216,94 223,21 6,27 2,8915 %
3 233,33 274,42 41,09 17,6099 %
4 241,67 274,42 32,75 13,5512 %
5 175,66 249,20 73,54 41,8665 %
6 250,00 274,42 24,42 9,7676 %
7 231,66 269,02 37,36 16,1268 %
8 180,56 195,50 14,94 8,2754 %
9 308,33 274,42 -33,91 -10,9982 %
10 205,56 303,58 98,02 47,6827 %
11 187,50 146,79 -40,71 -21,7095 %
12 266,67 258,15 -8,52 -3,1965 %
13 222,22 202,01 -20,21 -9,0936 %
14 123,84 150,69 26,85 21,6831 %
15 123,46 164,30 40,84 33,0800 %
16 344,69 441,09 96,40 27,9661 %
17 303,57 422,57 119,00 39,2009 %
18 283,33 322,37 39,04 13,7779 %
19 250,00 195,50 -54,50 -21,7991 %
20 208,33 180,36 -27,97 -13,4253 %

21 281,33 239,20 -42,13 -14,9737 %
22 72,75 97,14 24,39 33,5273 %
23 61,80 80,76 18,96 30,6800 %
24 526,32 452,52 -73,80 -14,0228 %
25 285,71 288,48 2,77 0,9705 %
26 125,00 199,05 74,05 59,2371 %
27 264,23 214,80 -49,43 -18,7074 %
28 112,50 92,97 -19,53 -17,3583 %
29 90,00 123,03 33,03 36,7005 %
30 205,88 127,31 -78,57 -38,1608 %
31 122,81 137,83 15,02 12,2272 %
32 223,08 150,40 -72,68 -32,5796 %
33 215,13 167,09 -48,04 -22,3284 %
34 382,65 295,01 -87,64 -22,9027 %
35 516,67 527,44 10,77 2,0854 %
36 400,00 359,65 -40,35 -10,0864 %
37 313,11 261,47 -51,64 -16,4938 %
38 109,66 144,60 34,94 31,8616 %
39 137,35 152,73 15,38 11,1946 %
40 500,00 489,49 -10,51 -2,1023 %
41 325,00 252,87 -72,13 -22,1942 %
42 301,66 242,75 -58,91 -19,5296 %
43 155,81 146,93 -8,88 -5,6979 %
44 250,00 170,55 -79,45 -31,7793 %
45 434,46 289,23 -145,23 -33,4284 %
46 277,78 192,24 -85,54 -30,7929 %
47 110,06 85,96 -24,10 -21,8930 %
48 693,55 382,40 -311,15 -44,8635 %
A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor
observado.
As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores, não
devendo ser usadas como elemento de comparação entre as amostragens.

Valores Estimados x Valores Observados
Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.
Modelo da Regressão
1/[R$/m²]1/2 = 0,09961 + 1,0021x10-3 x [Área (m²)]1/2 - 6,5024x10-3 x [Topografia] - 2,4114x10-2

x [Setor Urbano]1/2
Modelo para a Variável Dependente
[R$/m²] = 1/( 0,09961 + 1,0021x10-3 x [Área (m²)]1/2 - 6,5024x10-3 x [Topografia] - 2,4114x10-2

x [Setor Urbano]1/2)2
Regressores do Modelo
Intervalo de confiança de 80,00%.
Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo

Área (m²) b1 = 1,0021x10-3 1,8999x10-4 7,5492x10-4 1,2493x10-3
Topografia b2 = -6,5024x10-3 2,2183x10-3 -9,3887x10-3 -3,6161x10-3
Setor Urbano b3 = -0,0241 3,9077x10-3 -0,0291 -0,0190

Correlação do Modelo
Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,8600

Valor t calculado ................................ : 11,18
Valor t tabelado (t crítico) ................. : 1,680 (para o nível de significância de 10,0 %)
Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,7396
Coeficiente r² ajustado .................... : 0,7218
Classificação : Correlação Forte
Análise da Variância
Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 0,0124 3 4,1588x10-3 41,65
Residual 4,3936x10-3 44 9,9855x10-5
Total 0,0168 47 3,5893x10-4
F Calculado : 41,65
F Tabelado : 2,816 (para o nível de significância de 5,000 %)
Significância do modelo igual a 6,5x10-11%
Aceita-se a hipótese de existência da regressão.

Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I.
Correlações Parciais
R$/m² Área (m²) Topografia Setor Urbano

R$/m² 1,0000 0,6986 -0,4789 -0,5763
Área (m²) 0,6986 1,0000 -0,4830 -0,1963
Topografia -0,4789 -0,4830 1,0000 -0,0237
Setor Urbano -0,5763 -0,1963 -0,0237 1,0000
Significância dos Regressores (bicaudal)
(Teste bicaudal - significância 30,00%)
Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,0488
Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito

Área (m²) b1 6,201 1,7x10-5% Sim
Topografia b2 -3,380 0,15% Sim
Setor Urbano b3 -6,354 1,0x10-5% Sim
Os coeficientes são importantes na formação do modelo.

Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.
Resíduos x Valor Estimado
Este gráfico deve ser usado para verificação de homocedasticidade do modelo.
Intervalos de Classes
Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média

1 -0,0189 -0,0124 5 10,42 -0,0145
2 -0,0124 -6,0121x10-3 10 20,83 -8,7175x10-3
3 -6,0121x10-3 4,4798x10-4 11 22,92 -2,9061x10-3
4 4,4798x10-4 6,9081x10-3 11 22,92 3,6738x10-3
5 6,9081x10-3 0,0133 6 12,50 0,0109
6 0,0133 0,0198 5 10,42 0,0170

Histograma
Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.
Presença de Outliers
Critério de identificação de outlier :

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.

Gráfico de Indicação de Outliers
Teste de Kolmogorov-Smirnov
Amostr. Resíduo F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita

30 -0,0189 0,0291 0,0208 0,0290 8,2389x10-3
32 -0,0145 0,0722 0,0417 0,0513 0,0305
44 -0,0133 0,0912 0,0625 0,0494 0,0286
48 -0,0131 0,0938 0,0833 0,0313 0,0104
47 -0,0125 0,1049 0,1042 0,0215 6,8511x10-4
46 -0,0121 0,1125 0,1250 8,3586x10-3 0,0124
45 -0,0108 0,1394 0,1458 0,0143 6,4769x10-3
11 -9,5065x10-3 0,1707 0,1667 0,0248 4,0481x10-3
28 -9,4299x10-3 0,1727 0,1875 6,0016x10-3 0,0148
33 -9,1815x10-3 0,1791 0,2083 8,4034x10-3 0,0292
19 -8,2739x10-3 0,2038 0,2292 4,4949x10-3 0,0253
41 -7,4157x10-3 0,2290 0,2500 1,5601x10-4 0,0209
34 -7,1000x10-3 0,2387 0,2708 0,0113 0,0321
27 -6,7123x10-3 0,2509 0,2917 0,0199 0,0407
42 -6,6074x10-3 0,2542 0,3125 0,0374 0,0582
37 -5,3298x10-3 0,297 0,3333 0,0156 0,0364
20 -5,1783x10-3 0,302 0,3542 0,0311 0,0520
21 -5,0369x10-3 0,307 0,3750 0,0470 0,0678
24 -3,4204x10-3 0,366 0,3958 8,9343x10-3 0,0297
9 -3,4162x10-3 0,366 0,4167 0,0296 0,0504
13 -3,2752x10-3 0,372 0,4375 0,0451 0,0659
36 -2,7299x10-3 0,392 0,4583 0,0451 0,0659

43 -2,3848x10-3 0,406 0,4792 0,0526 0,0734
12 -1,0028x10-3 0,460 0,5000 0,0191 0,0399
40 -4,7764x10-4 0,481 0,5208 0,0190 0,0398
25 2,8499x10-4 0,511 0,5417 9,4568x10-3 0,0302
35 4,5166x10-4 0,518 0,5625 0,0236 0,0444
2 9,6077x10-4 0,538 0,5833 0,0242 0,0450
6 2,8794x10-3 0,613 0,6042 0,0300 9,2201x10-3
8 2,9004x10-3 0,614 0,6250 0,0100 0,0108
18 3,7131x10-3 0,645 0,6458 0,0198 9,3678x10-4
4 3,9602x10-3 0,654 0,6667 8,2288x10-3 0,0126
39 4,4090x10-3 0,670 0,6875 3,8094x10-3 0,0170
7 4,7324x10-3 0,682 0,7083 5,3956x10-3 0,0262
31 5,0573x10-3 0,694 0,7292 0,0147 0,0355
3 5,0997x10-3 0,695 0,7500 0,0340 0,0549
16 6,2480x10-3 0,734 0,7708 0,0159 0,0367
14 8,3987x10-3 0,800 0,7917 0,0288 8,0148x10-3
17 8,7482x10-3 0,809 0,8125 0,0176 3,1620x10-3
15 0,0119 0,885 0,8333 0,0722 0,0514
5 0,0121 0,887 0,8542 0,0537 0,0329
38 0,0123 0,891 0,8750 0,0372 0,0164
10 0,0123 0,892 0,8958 0,0168 4,0100x10-3
29 0,0152 0,937 0,9167 0,0407 0,0198
22 0,0157 0,943 0,9375 0,0261 5,3620x10-3
23 0,0159 0,945 0,9583 7,0439x10-3 0,0137
26 0,0185 0,968 0,9792 0,0100 0,0107
1 0,0198 0,976 1,0000 2,7796x10-3 0,0236
Maior diferença obtida : 0,0734

Valor crítico : 0,1874 (para o nível de significância de 10 %)
Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10 %, aceita-se a hipótese alternativa

de que há normalidade.
Observação:
O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja
distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.

Gráfico de Kolmogorov-Smirnov
Teste de Sequências/Sinais
Número de elementos positivos .. : 23

Número de elementos negativos . : 25
Número de sequências ................. : 18
Média da distribuição de sinais .... : 24
Desvio padrão .................................. : 3,464
Teste de Sequências
(desvios em torno da média) :
Limite inferior .... : -1,8879

Limite superior . : -2,1802
Intervalo para a normalidade : [-1,2817 , 1,2817] (para o nível de significância de 10%)
Pelo teste de sequências, rejeita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos resíduos.
Teste de Sinais
(desvios em torno da média)
Valor z (calculado) ........... : 0,2887

Valor z (crítico) .................. : 1,2817 (para o nível de significância de 10%)
Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios em torno

da média segue a curva normal (curva de Gauss).
Reta de Normalidade
Autocorrelação
Estatística de Durbin-Watson (DW) : 1,5900

(nível de significância de 5,0%)
Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 1,42

Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 2,58
Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)

DU = 1,67 4-DU = 2,33
Teste de Durbin-Watson inconclusivo.
A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo
um critério conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo)
não pode ser considerado.

Gráfico de Auto-Correlação
Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados, pode-se suspeitar da
existência de auto-correlação.
Estimativa x Amostra
Nome da Valor Valor Imóvel

Variável Mínimo Máximo Avaliando
Área (m²) 228,00 3.180,00 360,00
Topografia Acidentada Plano ou Semi Plano Ondulada
Setor Urbano Ruim Excelente Regular
Nenhuma característica do Lote sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.
Formação dos Valores
Variáveis independentes :
• Área (m²) ...... = 360,00

• Topografia .....= Ondulada
• Setor Urbano . = Regular
Estima-se R$/m² do Lote = R$ 273,84

O modelo utilizado foi :
Valor Unitário = e^(+4,30906559+0,3033196702 * Localização+0,1418418979 * Topografia-0,0004035030629 *

Área do Terreno)
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :
Mínimo : R$ 258,93
Máximo : R$ 289,61
O valor estimado está de acordo com os limites estabelecidos em NBR 14653-2 Regressão Grau I
Para uma Área de 360 m², teremos :

Valor do lote obtido = R$ 70.380,77
Valor do lote mínimo = R$ 98.583,57
Valor do lote máximo = R$ 104.260,24
Avaliação da Extrapolação
Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando
Limite Limite Valor no ponto Variação em

Variável Aprovada (*)
inferior superior de avaliação relação ao limite
Área (m²) 228,00 3.180,00 360,00 Dentro do intervalo Aprovada
Topografia Acidentada Plano ou Semi Plano Ondulada Dentro do intervalo Aprovada
Setor Urbano Ruim Excelente Regular Dentro do intervalo Aprovada
* É admitida uma variação de 100,0% além do limite amostral superior e de 100,0% além do limite inferior para
as variáveis independentes.
Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.

Gráficos da Regressão (2D)
Calculados no ponto médio da amostra, para :

• Área (m²) = 596,2396
• Topografia = 1,9791
• Setor Urbano = 2,9805

Anexo c
Pesquisa de dados de mercado

Anexo d
Relatório do Método Involutivo


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RESUMO DA AVALIAÇÃO

AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO

Rafael Yukio Gutierrez Numata

LOCALIZAÇÃO: ENTRE OS BAIRROS CASA VERDE / JARAGUÁ

VALOR TOTAL: R$ 685.000,00

DATA: JUNHO 2020

Avaliação de Bens - Imóveis Urbanos Página 1

Rafael Yukio Gutierrez Numata

TRASCRIÇÃO Nº 33.257 8º OFICIAL DE REGISTRO DE

ÁREA ESTIMADA (CROQUI): 428,00 m²

Avaliação de Bens - Imóveis Urbanos Página 2

Avaliação de Bens - Imóveis Urbanos Página 3

Rafael Yukio Gutierrez Numata

Determinação do valor de mercado do imóvel urbano situado entre os bairros Limão,

4. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

A área de terreno fornecida (delimitação no Google Earth) é a que segue:

Documento Área (m²)

As informações acerca do imóvel urbano foram obtidas através de coleta de

Neste trabalho computamos como corretos os elementos documentais consultados e

Avaliação de Bens - Imóveis Urbanos Página 4

O responsável técnico não assume responsabilidade sobre matéria alheia ao exercício

Por fugir à finalidade precípua deste trabalho, dispensamos considerações legais de

5. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

Não existe o levantamento topográfico da área.

5.2.Roteiro de acesso ao imóvel

A partir da Rodovia XXXXXX, próximo à Lanchonete XXX. Pelo bairro XXXXX,

Avaliação de Bens - Imóveis Urbanos Página 5

O município de São paulo localizado na macro região central, no Bairro do Limão,

A região possui índice pluviométrico médio anual de 1.670,3 mm, temperaturas

Para a caracterização do imóvel urbano, iniciou-se uma vistoria do mesmo, no dia

Avaliação de Bens - Imóveis Urbanos Página 6

A região possui topografia irregular, variando de ondulado a muito ondulado.

A área do terreno urbano considerada na avaliação será de 197.848,39 m², definida

O imóvel tem vegetação de mata e pastagem

Linhas de transmissão atravessam todo o terreno nos sentidos Nordeste-Sudoeste e

A topografia do terreno é irregular variando de planta a muito ondulada.

As Coordenadas Geográficas para localização do imóvel, em UTM são:

A localização do terreno é próximo aos bairros XXXXXX, XXXXX e XXXXXXXXXX e a

Avaliação de Bens - Imóveis Urbanos Página 7

Avaliação de Bens - Imóveis Urbanos Página 8

Mostra o Croqui do terreno na foto aérea do Google Earth.

5.6.Caracterização das benfeitorias reprodutivas

As benfeitorias reprodutivas identificadas foram pastagens.

Estas benfeitorias reprodutivas não foram avaliadas em separado.

Avaliação de Bens - Imóveis Urbanos Página 9

Não foram identificadas benfeitorias não reprodutivas no imóvel.

Os valores de lotes na região apresentam grandes variações, que dependem da

7. INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS

Foi utilizado o seguinte método:

8.1.Grau de fundamentação - Modelo de Regressão Linear

Avaliação de Bens - Imóveis Urbanos Página 10

6 Nível de significância máximo 1% 2% 5%

Os graus de fundamentação na aplicação de modelos de regressão linear são assim

9.4.1 Para atingir o Grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade

Avaliação de Bens - Imóveis Urbanos Página 11

a) na tabela 9, identificam-se três campos (graus III, II e I) e nove itens;

b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois

c) o enquadramento global do laudo deverá considerar a soma de pontos obtidos