Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano

Laudo de Avaliação
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO
Objetivo: Avaliação do Imóvel Urbano Área : 95,97m²

Município: Belo Horizonte - MG Cliente: XXXXXXXXXX
Bairro: Santo Antônio Proprietário: XXXXXXXXX
Nome da Propriedade: Edifício Roma Contato: XXXXXXXXXXX
OUTUBRO DE 2018
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SUMÁRIO
1. IDENTIFICAÇÃO DA CONTRATANTE .......................................................... 3
2. OBJETIVO E FINALIDADE ............................................................................ 3
3. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES ....................... 3
4. LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL .......................................................................... 3
5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO ..................................................................... 4
6. DATA DA VISTORIA ...................................................................................... 4
7. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO ........................................................ 4
8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS UTILIZADOS .................................................. 5
9. MEMÓRIA DE CÁLCULO ............................................................................... 7
10. CAMPO DE ARBÍTRIO ............................................................................... 25
11. DATA DE REFERÊNCIA ............................................................................ 26
12. ANÁLISE DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO .................... 26
13. RESULTADO DA AVALIAÇÃO................................................................... 28
14. QUALIFICAÇÃO LEGAL ............................................................................ 29
15. LOCAL E DATA DO LAUDO ...................................................................... 29
16. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO .................................................................... 29
ANEXOS ........................................................................................................... 36
1. IDENTIFICAÇÃO DA CONTRATANTE
Os serviços técnicos referentes ao presente Laudo foram contratados pela

empresa XXXXXXXXXXXX, com sede na cidade de XXXXXXXXXX, situada no
endereço XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, CEP XXXXXXXXXXX
2. OBJETIVO E FINALIDADE
O objetivo do presente trabalho técnico é a avaliação de imóvel urbano

situado no município de Belo Horizonte – MG, com área informada em
documentação fornecida de 95,97 m² (noventa e cinco virgula noventa e sete
metros quadrados). Tendo como finalidade determinar o seu valor de mercado.
3. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES

LIMITANTES
O imóvel avaliando não possui impedimentos aparentes que possam limitar

sua utilização. Consideram-se informações obtidas no mercado imobiliário através
de corretores ou por terceiros de boa fé, Que foram confiadas como verdadeiras.
Os cálculos e os valores encontrados são válidos única e exclusivamente na
metodologia aplicada. Ficando vedada a utilização destes valores em qualquer
outra atividade de avaliação ou estimativa de preço..
4. LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL
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5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
Localizado na região centro-sul de Belo Horizonte, o bairro Santo Antônio é
considerado um bairro nobre da capital. Vizinho dos bairros Savassi, São Pedro,
Cidade Jardim, Luxemburgo e Lourdes, o bairro Santo Antônio é rico em
infraestrutura de serviços, comércio e lazer. Abrigando boas opções de
farmácias, mercearias, padarias, lavanderias, bares, restaurantes e
supermercados. As principais vias de acesso ao bairro são as Avenidas do
Contorno e a Prudente de Morais, facilitando o acesso a outras regiões da
cidade. O bairro Santo Antônio possui uma topografia de fortes aclives e
declives, sendo possível encontrar imóveis com preços bem competitivos no
mercado. Diante desse cenário, conclui-se que o imóvel objeto de avaliação
possui liquidez média.
6. DATA DA VISTORIA
O imóvel foi vistoriado no dia 16 de outubro de 2018, às 14:00.
7. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
Trata-se de apartamento de 02 quartos (sendo 01 suíte com closet), 01

banheiro social, salas de estar e jantar integradas, cozinha, área de serviço com
banheiro e varanda com vista panorâmica. Piso em porcelanato nas áreas
molhadas e laminado nos quartos, bancadas em granito e esquadrias em alumínio
com venezianas. O apartamento possui 02 vagas de garagem, sistema de ar
condicionado, forro de gesso e iluminação planejada. Todos os quartos, banheiros
e cozinha possuem armários. O edifício possui porteiro 24 horas, elevadores,
piscina, academia, quadra de esportes, sauna, espaço gourmet, salão de festas e
espaço kids. Tanto o apartamento quanto o prédio possuem acabamentos de
padrão luxo e em ótimo estado de conservação. Endereço: Rua Carangola,
número 94, Edifício Roma - apartamento 804, bairro Santo Antônio, Belo
Horizonte, Minas Gerais. Coordenadas UTM: 23 K - 610734.00 m E / 7794775.00
m S.
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8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS UTILIZADOS
Para definirmos o valor do imóvel utilizamos o Método Comparativo de

Dados de Mercado, onde tratamos a amostragem por análise de regressão, de
acordo com as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT n-
14.653-2, em programa específico para Engenharia de Avaliações. Assim sendo,
realizamos diversas pesquisas de mercado na região, quando foram pesquisados
20 (vinte) imóveis ofertados no mercado local. Para tratamento dos dados obtidos
foram utilizadas as seguintes variáveis:
Variável Dependente:
 VU (Valor unitário do imóvel em R$/m²)

Variáveis Independentes:
 Área - Variável quantitativa relacionada a área do apartamento em metros

quadrados
 Vagas – Variável quantitativa relacionada a quantidade de vagas do
apartamento
 Padrão A – Variável tipo código alocado referente ao padrão de
acabamento do apartamento. Sendo:
o 1 = baixo
o 2 = médio
o 3 = alto
o 4 = luxo
 Loc – Variável tipo código alocado referente a localização do apartamento
no bairro. Durante o trabalho foi identificado importante relação do valore de
apartamentos com pontos específicos do bairro. Sendo assim definiu-se:
o 1 = localizado no interior do bairro
o 2 = localizado próximo a Av. Prudente de Morais ou R. Viçosa
o 3 = localizado próximo a Savassi
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Figura 1 - Referencias de localização do bairro
Figura 2 - Representação da topografia do bairro
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9. MEMÓRIA DE CÁLCULO
Abaixo apresentaremos a memória de cálculo realizada fruto da pesquisa de

mercado e do tratamento estatístico com as variáveis supracitadas. As fichas
individuais de cada dado de mercado colhido encontram-se anexados no presente
trabalho.
Nº
VU «Valor » Área Vagas Padrão A Loc
Am.
1 6.923,08 450.000,00 65,00 1 Médio 2,00
2 6.728,97 720.000,00 107,00 2 Médio 1,00
3 8.822,58 547.000,00 62,00 2 Médio 2,00
4 4.763,16 905.000,00 190,00 2 Baixo 2,00
5 7.653,06 750.000,00 98,00 2 Médio 3,00
6 8.727,27 480.000,00 55,00 2 Médio 2,00
7 4.444,44 400.000,00 90,00 1 Baixo 1,00
8 8.076,92 525.000,00 65,00 2 Médio 2,00
9 8.545,45 470.000,00 55,00 2 Médio 2,00
10 10.153,06 995.000,00 98,00 2 Alto 3,00
11 9.352,38 982.000,00 105,00 3 Alto 2,00
12 13.578,95 1.290.000,00 95,00 2 Alto 3,00
13 7.205,88 490.000,00 68,00 2 Médio 1,00
14 10.059,52 1.690.000,00 168,00 3 Alto 3,00
15 5.937,50 950.000,00 160,00 2 Baixo 3,00
16 10.277,78 1.850.000,00 180,00 4 Alto 3,00
17 8.666,67 1.300.000,00 150,00 2 Alto 2,00
18 7.053,57 790.000,00 112,00 2 Médio 3,00
19 6.625,00 1.060.000,00 160,00 2 Baixo 3,00
20 12.631,58 1.200.000,00 95,00 2 Alto 3,00
Variáveis marcadas com "«" e "»" não serão usadas nos cálculos.
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Descrição das Variáveis
Variável Dependente :
• VU: Valor unitário do imóvel (R$ / m²). Equação :
[Valor ]÷[Área]
Variáveis Independentes :
• Valor : Valor do imóvel em reais (R$). (variável não utilizada no modelo)
• Área : Área do imóvel em m².
• Vagas : Número de vagas de garagem do imóvel.
• Padrão A : Padrão de acabamento do apartamento.

Classificação :
Baixo = 1; Médio = 2; Alto = 3; Luxo = 4;
• Loc : Localização do imóvel sendo:3 - Proximidade com Savassi2 - Santô Antônio,

próximo a Av. Prudente de Moraes e / ou Rua Viçosa1 - Santo Antônio, interior do bairro .
Estatísticas Básicas
Nº de elementos da amostra : 20
Nº de variáveis independentes :4
Nº de graus de liberdade : 15
Desvio padrão da regressão : 1,0928x10-5
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Desvio
Variável Média Coef. Variação
Padrão
1/VU 1,2988x10-4 3,8612x10-5 29,73%
1/Área 0,0107 4,2480x10-3 39,65%
1/Vagas 0,5208 0,1790 34,38%
Padrão A 2,15 0,7451 34,66%
Loc 2,30 0,7326 31,86%
Dispersão em Torno da Média
Tabela de valores estimados e observados

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Valores para a variável VU.
Nº Valor Valor
Diferença Variação %
Am. observado estimado
1 6.923,08 6.771,76 -151,32 -2,1857 %
2 6.728,97 6.153,66 -575,31 -8,5498 %
3 8.822,58 8.376,52 -446,06 -5,0559 %
4 4.763,16 5.143,89 380,73 7,9933 %
5 7.653,06 8.108,81 455,75 5,9552 %
6 8.727,27 8.946,25 218,98 2,5091 %
7 4.444,44 4.623,57 179,13 4,0305 %
8 8.076,92 8.187,44 110,52 1,3684 %
9 8.545,45 8.946,25 400,80 4,6902 %
10 10.153,06 11.294,26 1.141,20 11,2400 %
11 9.352,38 9.945,25 592,87 6,3392 %
12 13.578,95 11.448,57 -2.130,38 -15,6888 %
13 7.205,88 7.009,98 -195,90 -2,7186 %
14 10.059,52 10.441,08 381,56 3,7930 %
15 5.937,50 5.788,76 -148,74 -2,5052 %
16 10.277,78 10.753,90 476,12 4,6325 %
17 8.666,67 8.358,18 -308,49 -3,5595 %
18 7.053,57 7.809,66 756,09 10,7193 %
19 6.625,00 5.788,76 -836,24 -12,6226 %
20 12.631,58 11.448,57 -1.183,01 -9,3655 %
A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.
Valores Estimados x Valores Observados
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Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.
Modelo da Regressão
1/[VU] = 2,5915x10-4 - 3,7035x10-3 /[Área] + 5,1068x10-5 /[Vagas] - 3,4782x10-5 x [Padrão

A] - 1,8002x10-5 x [Loc]
Modelo para a Variável Dependente
[VU] = 1/( 2,5915x10-4 - 3,7035x10-3 /[Área] + 5,1068x10-5 /[Vagas] - 3,4782x10-5 x

[Padrão A] - 1,8002x10-5 x [Loc])
Regressores do Modelo
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Intervalo de confiança de 80,00%.
Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo
Área b1 = -3,7035x10-3 6,7669x10-4 -4,6107x10-3 -2,7963x10-3
Vagas b2 = 5,1067x10-5 1,7182x10-5 2,8032x10-5 7,4102x10-5
Padrão A b3 = -3,4782x10-5 3,8822x10-6 -3,9986x10-5 -2,9577x10-5
Loc b4 = -1,8001x10-5 4,0702x10-6 -2,3458x10-5 -1,2545x10-5
Correlação do Modelo
Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,9679

Valor t calculado ................................ : 14,91
Valor t tabelado (t crítico) ................. : 2,947 (para o nível de significância de 1,00
%)
Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,9368
Coeficiente r² ajustado .................... : 0,9199
Classificação : Correlação Fortíssima
Tabela de Somatórios
1 VU Área Vagas Padrão A Loc
VU 2,5976x10-3 3,6571x10-7 2,7329x10-5 1,4248x10-3 5,1113x10-3 5,7227x10-3
Área 0,2142 2,7329x10-5 2,6385x10-3 0,1164 0,4586 0,4677
Vagas 10,4166 1,4248x10-3 0,1164 6,0347 21,2500 22,9166
Padrão A 43,0000 5,1113x10-3 0,4586 21,2500 103,0000 102,0000
Loc 46,0000 5,7227x10-3 0,4677 22,9166 102,0000 116,0000
Análise da Variância
Fonte de Soma dos Graus de Quadrados F

erro quadrados liberdade médios calculado
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Regressão 2,6536x10-8 4 6,6341x10-9 55,55
Residual 1,7913x10-9 15 1,1942x10-10
Total 2,8327x10-8 19 1,4909x10-9
F Calculado : 55,55
F Tabelado : 4,893 (para o nível de significância de 1,000 %)
Significância do modelo igual a 8,2x10-7%
Aceita-se a hipótese de existência da regressão.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau III.
Correlações Parciais
VU Área Vagas Padrão A Loc
VU 1,0000 -0,1609 0,5472 -0,8664 -0,4686
Área -0,1609 1,0000 0,3331 -0,0343 -0,4236
Vagas 0,5472 0,3331 1,0000 -0,4519 -0,4178
Padrão A -0,8664 -0,0343 -0,4519 1,0000 0,2988
Loc -0,4686 -0,4236 -0,4178 0,2988 1,0000
Teste t das Correlações Parciais
Valores calculados para as estatísticas t :
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VU Área Vagas Padrão A Loc
VU  -0,631 2,532 -6,720 -2,054
Área -0,631  1,368 -0,1328 -1,811
Vagas 2,532 1,368  -1,962 -1,781
Padrão A -6,720 -0,1328 -1,962  1,213
Loc -2,054 -1,811 -1,781 1,213 
Valor t tabelado (t crítico) : 2,947 (para o nível de significância de 1,00 %)
Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 10,00%)
Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,7531
Coeficie
Variável t Calculado Significância Aceito
nte
Área b1 -6,275 1,5x10-3% Sim
Vagas b2 3,648 0,24% Sim
Padrão A b3 -10,34 3,2x10-6% Sim
Loc b4 -5,261 9,6x10-3% Sim
Os coeficientes são importantes na formação do modelo.
Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.
Tabela de Resíduos
Resíduos da variável dependente 1/[VU].
Nº
Observado Estimado Resíduo Normalizado Studentizado Quadrático
Am.
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1 1,4444x10-4 1,4767x10-4 -3,2277x10-6 -0,2953 -0,4263 1,0418x10-11
2 1,4861x10-4 1,6250x10-4 -1,3893x10-5 -1,2713 -1,5415 1,9303x10-10
3 1,1334x10-4 1,1938x10-4 -6,0357x10-6 -0,5523 -0,6045 3,6430x10-11
4 2,0994x10-4 1,9440x10-4 1,5539x10-5 1,4219 1,7074 2,4147x10-10
5 1,3066x10-4 1,2332x10-4 7,3440x10-6 0,6720 0,7160 5,3935x10-11
6 1,1458x10-4 1,1177x10-4 2,8046x10-6 0,2566 0,2985 7,8660x10-12
7 2,2500x10-4 2,1628x10-4 8,7171x10-6 0,7976 1,1563 7,5989x10-11
8 1,2380x10-4 1,2213x10-4 1,6713x10-6 0,1529 0,1647 2,7933x10-12
9 1,1702x10-4 1,1177x10-4 5,2426x10-6 0,4797 0,5581 2,7484x10-11
10 9,8492x10-5 8,8540x10-5 9,9519x10-6 0,9106 0,9973 9,9040x10-11
11 1,0692x10-4 1,0055x10-4 6,3741x10-6 0,5832 0,6538 4,0629x10-11
12 7,3643x10-5 8,7347x10-5 -1,3703x10-5 -1,2539 -1,3740 1,8779x10-10
13 1,3877x10-4 1,4265x10-4 -3,8782x10-6 -0,3548 -0,4157 1,5040x10-11
14 9,9408x10-5 9,5775x10-5 3,6327x10-6 0,3324 0,3680 1,3197x10-11
15 1,6842x10-4 1,7274x10-4 -4,3276x10-6 -0,3960 -0,4769 1,8728x10-11
16 9,7297x10-5 9,2989x10-5 4,3077x10-6 0,3941 0,4465 1,8556x10-11
17 1,1538x10-4 1,1964x10-4 -4,2587x10-6 -0,3897 -0,4560 1,8136x10-11
18 1,4177x10-4 1,2804x10-4 1,3725x10-5 1,2560 1,3333 1,8839x10-10
19 1,5094x10-4 1,7274x10-4 -2,1805x10-5 -1,9953 -2,4033 4,7547x10-10
20 7,9166x10-5 8,7347x10-5 -8,1804x10-6 -0,7485 -0,8202 6,6920x10-11
Resíduos x Valor Estimado
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Este gráfico deve ser usado para verificação de homocedasticidade do modelo.
Momentos Centrais
Momento central de 1ª ordem : -2,6469x10-23

Momento central de 2ª ordem : 8,9566x10-11
Coeficiente Amostral Normal t de Student
Assimetria -0,4542 0 0
Curtose -2402,8660 0 Indefinido
Distribuição assimétrica à esquerda e platicúrtica.
Intervalos de Classes
Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média
1 -2,1805x10-5 -1,4336x10-5 1 5,00 -2,1805x10-5
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2 -1,4336x10-5 -6,8674x10-6 3 15,00 -1,1926x10-5
3 -6,8674x10-6 6,0147x10-7 5 25,00 -4,3456x10-6
4 6,0147x10-7 8,0703x10-6 7 35,00 4,4824x10-6
5 8,0703x10-6 1,5539x10-5 4 20,00 1,1983x10-5
Histograma
Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.
Presença de Outliers
Critério de identificação de outlier :

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.
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Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.
Gráfico de Indicação de Outliers
Efeitos de cada Observação na Regressão

F tabelado : 7,567 (para o nível de significância de 0,10 %)
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Nº Distância de
Hii(**) Aceito
Am. Cook(*)
1 0,0394 0,5201 Sim
2 0,2234 0,3197 Sim
3 0,0144 0,1652 Sim
4 0,2575 0,3064 Sim
5 0,0138 0,1190 Sim
6 6,3039x10-3 0,2611 Sim
7 0,2946 0,5241 Sim
8 8,7199x10-4 0,1383 Sim
9 0,0220 0,2611 Sim
10 0,0396 0,1662 Sim
11 0,0219 0,2043 Sim
12 0,0757 0,1671 Sim
13 0,0128 0,2712 Sim
14 6,1069x10-3 0,1839 Sim
15 0,0205 0,3107 Sim
16 0,0112 0,2206 Sim
17 0,0153 0,2697 Sim
18 0,0451 0,1126 Sim
19 0,5207 0,3107 Sim
20 0,0269 0,1671 Sim
(*) A distância de Cook corresponde à variação máxima sofrida pelos coeficientes do modelo quando se retira o
elemento da amostra. Não deve ser maior que F tabelado.
Todos os elementos da amostragem passaram pelo teste de consistência.
(**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de Mahalanobis e medem a
distância da observação para o conjunto das demais observações.
Distribuição dos Resíduos Normalizados
Página 19 de 36
Distribuição de % de Resíduos no
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 75,00 %
-1,64; +1,64 89,9 % 95,00 %
-1,96; +1,96 95,0 % 95,00 %
Reta de Normalidade
Autocorrelação
Estatística de Durbin-Watson (DW) : 1,8980

(nível de significância de 1,0%)
Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 0,68

Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 3,32
Página 20 de 36
Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)

DU = 1,57 4-DU = 2,43
Pelo teste de Durbin-Watson, não existe autocorrelação.
A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um
critério conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode
ser considerado.
Gráfico de Auto-Correlação
Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados, pode-se suspeitar da existência de
auto-correlação.
Estimativa x Amostra
Nome da Valor Valor Imóvel
Variável Mínimo Máximo Avaliando
Área 55,00 190,00 95,97
Vagas 1 4 2
Padrão A Baixo Alto Alto
Loc 1,00 3,00 3,00
Nenhuma característica do objeto sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.
Página 21 de 36
Formação dos Valores

Variáveis independentes :
• Área .............= 95,97
• Vagas ..........= 2
• Padrão A ......= Alto
• Loc ..............= 3,00
Estima-se VU = R$ 11.397,16 / m²
O modelo utilizado foi :
[VU] = 1/( 2,5915x10-4 - 3,7035x10-3 /[Área] + 5,1068x10-5 /[Vagas] - 3,4782x10-5 x [Padrão A] - 1,8002x10-5 x [Loc])
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:
Mínimo: R$ 10.669,66 / m²
Máximo: R$ 12.231,12 / m²
Avaliação da Extrapolação
Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando
Variação em
Limite Limite Valor no ponto
Variável relação ao Aprovada (*)
inferior superior de avaliação
limite
Área 55,00 190,00 95,97 Dentro do intervalo Aprovada
Vagas 1 4 2 Dentro do intervalo Aprovada
Padrão A Baixo Alto Alto Dentro do intervalo Aprovada
Página 22 de 36
Loc 1,00 3,00 3,00 Dentro do intervalo Aprovada
* Nenhuma variação é admitida além dos limites amostrais para as variáveis independentes.
Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
Extrapolação para o valor estimado nos limites amostrais
Valor estimado
Valor Valor estimado
no Aprovada
Variável estimado no no Maior variação
ponto de (**)
limite inferior limite superior
avaliação
Área 16.950,65 9.359,85 11.397,16 Dentro do intervalo Aprovada
Vagas 8.828,07 13.337,91 11.397,16 Dentro do intervalo Aprovada
Padrão A 6.357,07 11.397,16 11.397,16 Dentro do intervalo Aprovada
Loc 8.081,14 11.397,16 11.397,16 Dentro do intervalo Aprovada
** Nenhuma variação é admitida além dos limites amostrais para o valor estimado. Nenhuma variável pode
extrapolar o limite amostral.
Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
Intervalos de Confiança
( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] )
Intervalo de confiança de 80,0 % :
Nome da Limite Limite Amplitude Amplitude/média

variável Inferior Superior Total (%)
Página 23 de 36
Área 11.362,64 11.431,89 69,26 0,61
Vagas 11.335,16 11.459,84 124,68 1,09
Padrão A 10.850,10 12.002,31 1.152,20 10,08
Loc 10.921,70 11.915,89 994,19 8,71
E(VU) 9.655,70 13.905,01 4.249,31 36,07
Valor
10.669,66 12.231,12 1.561,45 13,64
Estimado
Amplitude do intervalo de confiança : até 30,0% em torno do valor central da estimativa.
Segundo os criterios da NBR 14653-2 Regressão Grau III:
O E(VU) possui uma amplitude no intervalo de confiança superior a 30,0% em torno do valor central da estimativa.
Gráficos da Regressão (2D)
Calculados no ponto médio da amostra, para :

• Área = 93,3377
• Vagas = 1,9200
• Padrão A = 2,1500
• Loc = 2,3000
Página 24 de 36
10. CAMPO DE ARBÍTRIO
Conforme item 8.2.1.5.2 da ABNT NBR 14653-2 o campo de arbítrio pode

ser utilizado quando variáveis relevantes para a avaliação não forem contempladas
no modelo estatístico devido escassez de dados de mercado. Segundo norma
técnica, dentro de um intervalo de 15% para mais ou para menos em cima do valor
obtido o avaliador pode arbitrar o resultado mediante justificativa.
Página 25 de 36
Como não foram colhidos dados de mercado referentes a transações,

entende-se prudente arbitrar 10% a menos do valor calculado visando corrigir o
valor obtido à partir de dados ofertados no mercado. Portanto, temos:
 Valor obtido – R$ 11.397,16

 Valor Arbitrado – R$ 10.257,44
11. DATA DE REFERÊNCIA
Base de cálculo – outubro de 2018
12. ANÁLISE DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E

PRECISÃO
Analisando as premissas da ABNT NBR 14.653-2 passaremos a analisar o

grau de fundamentação e precisão obtido no presente trabalho.
Página 26 de 36
Análise do grau de fundamentação e precisão do referido trabalho, de acordo com a norma da ABNT
NBR 14653-2:2011
O grau de fundamentação, no caso de utilização de modelos de regressão linear, deve ser determinado conforme a Tabela abaixo
observando os itens 9.1 e 9.2 da ABNT NBR 14653-2:2011
Grau
Itens Descrição
3 2 1 Laudo
Caracterização do Completa quanto a todas Completa quanto às variáveis
1 Adoção de situação paradigma 3
imóvel avaliando as variáveis analisadas utilizadas no modelo
Quantidade mínima de 6 (k+1), onde k é o número

4 (k+1), onde k é o número de 3 (k+1), onde k é o número de
2 dados de mercado, de variáveis 2
variáveis independentes variáveis independentes
efetivamente utilizados independentes
Apresentação de
informações relativas a
Apresentação de informações Apresentação de informações
todos os dados e variáveis
Identificação dos dados relativas a todos os dados e relativas aos dados e variáveis
3 analisados na modelagem, 2
de mercado variáveis analizados no efetivamente utilizados no
com foto e características
modelo modelo
ob servadas no local pelo
autor do laudo
Admitida de apenas uma Admitida, desde que

variável, desde que: a) as medidas das
a) medidas das características características do imóvel
do imóvel avaliando não avaliando não sejam superiores
sejam superiores a 100% do a 100% do limite amostral
limite amostral superior, nem superior, nem inferiores à
inferiores à metade do limite metade do limite amostral
4 Extrapolação Não admitida 3
amostral inferior inferior
b ) o valor estimado não b ) o valor estimado não
ultrapasse 15% do valor ultrapasse 20% do valor
calculado no limite da fronteira calculado no limite da fronteira
amostral, para a referida amostral, para as referidas
variável, em módulo variáveis,de per si e
simultaneamente, e em módulo
Nível de significância
somatório do valor das
duas caudas) máximo
20%
5 para a rejeição da 10% 30% 3
hipótese nula de cada
regressor (teste
bicaudal)
Nível de significância
máximo admitido nos
6 1% 2% 5% 3
demais testes
estatísticos realizado
Total de pontos obtidos 16

Nota: Ob servar de 9.1 a 9.4 desta Norma.
Conforme NBR 14653:2 item 9.2.1.1 - Para atingir o Grau III, são obrigatórias:
a) apresentação do laudo na modalidade completa; OK
b)apresentação da análise do modelo no laudo de avaliação, com a verificação da coerência do comportamento da
OK
variação das variáveis em relação ao mercado, bem como suas elasticidades em torno do ponto de estimação;
c) identificação completa dos endereços dos dados de mercado usados no modelo, bem como das fontes de
-
informação;
d) adoção da estimativa de tendência central. Não
Página 27 de 36
Conforme NBR 14653:2 item 9.2.1.2 - É permitido ao engenheiro de avaliações fazer ajustes prévios nos atributos dos dados de
mercado, sem prejuízo do grau de fundamentação, desde que devidamente justificados, em casos semelhantes aos seguintes:
a) conversão de valores a prazo em valores à vista, com taxas de desconto praticadas no mercado na data de referência da
avaliação;
b) conversação de valores para a moeda nacional na data de referência da avaliação;
c) conversão de áreas reais de construção em áreas equivalentes, desde que com base em coeficientes publicados (por exemplo,
os da ABNT NBR 12721) ou inferidos no mercado;
d) incorporação de luvas ao aluguel, com a consideração do prazo remanescente do contrato e taxas de desconto praticadas no
mercado financeiro.
Conforme NBR 14653:2 itens 9.2.1.3 - 9.2.1.4 - 9.2.1.5

É permitida a utilização de tratamento prévio dos preços observados, limitado a um único fator de homogeneização. Desde que
fundamentado conforme 8.2.1.4.2, sem prejuízo dos ajustes citados em 9.2.1.2 (por exemplo, aplicação do fator de fonte para a
transformação de preços de oferta para as condições de transação).
Recomenda-se a não extrapolação de variáveis que presumivelmente explicariam a variação dos preços e que não foram
contempladas no modelo, especialmente quando o campo de arbítrio não for suficiente para as compensações necessárias na
estimativa de valor.
O Engenheiro de avaliações deve analisar o modelo, com a verificação da coerência da variação das variáveis em relação ao
mercado, bem como o exame de suas elasticidades em torno do ponto de estimação.
Conforme NBR 14653:2 Item 9.2.1.6 - Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser
considerados os seguintes critérios:
a) na Tabela 1, identificam-se campos (Graus III, II e I) e seis itens;
b) o atendimento a cada exigência do Grau I terá um ponto; do Grau II, dois pontos; e do Grau III, três pontos;
c) o enquadramento global do laudo quanto à fundamentação deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens,
atendendo à Tabela 2.
No caso de amostras homogêneas, será adotado a Tabela 1, com as seguintes particularidades:

a) serão admitidos os itens 3 e 4 apenas no Grau III, de forma a ficar caracterizada a homogeneidade;
b) serão atribuído o Grau III para os itens 5 e 6, por ser nulo o modelo de regressão.
Tabela 2 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear
Graus III II I
Pontos Mínimos 16 10 6
Itens obrigatórios no grau 2,4,5 e 6, no Grau III e os 2,4,5 e 6 no mínimo no Grau

Todos, no mínimo no Grau I
correspondente demais no mínimo Grau II II e os demais no Grau I
Tabela 3 - Grau de precisão da estimativa do valor no caso de utilização de modelos de regressão linear
Descrição Grau III Grau II Grau I LAUDO

Amplitude do intervalo de
confiança de 80% em torno do ≤30% ≤40% ≤50 III
valor central da estimativa
Analisando todas as exigências da NBR 14.653-2 citadas acima e a pontuação atingida pelo presente laudo, concluímos que foi
Analisando todas as exigências da ABNT NBR 14653-2 citadas acima e a
alcançado o Grau de Fundamentação II e Precisão III
pontuação atingida pelo presente laudo, concluímos que foi alcançado o Grau de
Fundamentação II e Precisão III.
13. RESULTADO DA AVALIAÇÃO
Página 28 de 36
Considerando todas as metodologias supracitadas e demais premissas da

ABNT NBR 14653, conclui-se que o valor de mercado do imóvel objeto de
avaliação é:
Valor unitário (R$ / m²) R$ 10.257,44

Área (m²) 95,97 m²
Valor total (R$) R$ 984.406,52
Valor total arredondado (R$) R$ 990.000,00
Novecentos e noventa mil reais
14. QUALIFICAÇÃO LEGAL
RICARDO AMBRÓSIO DE CAMPOS

DIRETOR TÉCNICO - CREA/MG 68.258D
CPF nº 750.142.976-68
Cédula de Identidade M-5.484.346 SSP/MG
LUCAS DE LIMA SOARES

ARQUITETO E URBANISMO
CAU - MG A51764-0
Cédula de Identidade MG-13.778.426 SSP/MG
15. LOCAL E DATA DO LAUDO
Belo Horizonte, 05 de novembro de 2018
16. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Página 29 de 36
Apartamento - Área de Serviço - Vista Parcial
Apartamento - Banheiro DCE - Vista Parcial
Página 30 de 36
Apartamento - Banheiro Social - Vista Parcial
Apartamento - Banheiro Suíte - Vista Parcial
Página 31 de 36
Apartamento - Closet - Vista Parcial
Apartamento - Cozinha - Vista Parcial
Página 32 de 36
Apartamento - Cozinha - Vista Parcial
Apartamento - Quarto 01 - Vista Parcial
Página 33 de 36
Apartamento - Quarto 02 / Escritório - Vista Parcial
Apartamento - Sala - Vista Parcial
Página 34 de 36
Edifício Roma - Acesso - Vista Parcial
Edifício Roma - Hall - Vista Parcial
Página 35 de 36
ANEXOS
 Fichas individuais de pesquisa de mercado

 Documentos fornecidos
Página 36 de 36
AMOSTRA 01 DATA 16/10/2018
ENDEREÇO Rua Rafael Magalhães, 21 - B. Santo Antônio
COORDENADA 23 K - 610493.00 m E / 7794605.00 m S
INFORMANTE RC ADBENS & Cida Miranda Imóveis
CONTATO 31.3304-0303
Condição OFERTA Id. Aparente Prédio (anos) 35
Valor (R$) R$ 450.000,00 Id. Aparente Apto (anos) 2
Área Privativa (m²) 65,00 Área de Lazer NÃO
Valor Unitário (R$/m²) R$ 6.923,08 Porteiro NÃO
Área Descoberta 0
Quartos 3
Vagas de Garagem 1
Padrão de Acabamento MÉDIO
Elevador NÃO
Rua plana
OBSERVAÇÕES Apartamento reformado
FOTO
ENDEREÇO Rua Leopoldina, 821 - B. Santo Antônio
CONTATO 31.3304-0303
Área Privativa (m²) 107,00 Área de Lazer SIM
Valor Unitário (R$/m²) R$ 6.728,97 Porteiro SIM
Área Descoberta 0
Quartos 3
Vagas de Garagem 2
Padrão de Acabamento MÉDIO
Elevador SIM
Rua incl. Suave
OBSERVAÇÕES
FOTO
ENDEREÇO Rua João de Freitas - B. Santo Antônio
CONTATO 31.3304-0303
Área Descoberta 0
Quartos 2
Vagas de Garagem 2
Padr. Acabamento Apto MÉDIO
Elevador SIM
Rua incl. Suave
OBSERVAÇÕES
FOTO
ENDEREÇO Rua Marquês de Maricá, 131 - B. Santo Antônio
CONTATO 31.3304-0303
Área Descoberta 0
Quartos 4
Vagas de Garagem 2
Padr. Acabamento Apto BAIXO
Elevador SIM
Rua plana
OBSERVAÇÕES
FOTO
INFORMANTE MIRIAN DAYRELL IMOVEIS
CONTATO 31. 3045-4545
Área Descoberta 0
Quartos 3
Vagas de Garagem 2
Elevador SIM
Rua plana
OBSERVAÇÕES
FOTO
ENDEREÇO Rua Professor Arduíno Bolivar, 56 - B. Santo Antônio
INFORMANTE GL Empreendimentos Imobiliários
CONTATO 31.3032-8850
Área Descoberta 0
Quartos 2
Vagas de Garagem 2
Elevador SIM
Rua incl. Suave
OBSERVAÇÕES
FOTO
ENDEREÇO Rua Santo Antônio do Monte, 605 - B. Santo Antônio
CONTATO 31.3304-0303
Área Descoberta 0
Quartos 3
Vagas de Garagem 1
Elevador SIM
Rua plana
OBSERVAÇÕES
FOTO
ENDEREÇO Rua São Domingos do Prata, 405 - B. Santo Antônio
CONTATO 31. 3045-4545
Área Descoberta 0
Quartos 2
Vagas de Garagem 2
Elevador SIM
Rua plana
OBSERVAÇÕES
FOTO
ENDEREÇO Rua Antônio Dias, 247, B. Santo Antônio
CONTATO 31. 3045-4545
Área Descoberta 0
Quartos 2
Vagas de Garagem 2
Elevador SIM
Rua incl. Suave
OBSERVAÇÕES
FOTO
ENDEREÇO Rua Primavera, 112 - B. Santo Antônio
INFORMANTE LAR IMÓVEIS
CONTATO 31. 3055- 2001
Área Descoberta 0
Quartos 3
Vagas de Garagem 2
Padr. Acabamento Apto ALTO
Elevador SIM
Rua plana
OBSERVAÇÕES
FOTO
ENDEREÇO Rua Paulo Afonso, 486 - B. Santo Antônio
INFORMANTE IBH IMÓVEIS
CONTATO 31. 2515-0070
Área Descoberta 0
Quartos 3
Vagas de Garagem 3
Elevador SIM
Rua incl. Suave
OBSERVAÇÕES
FOTO
ENDEREÇO Rua Carangola, 94 - B. Santo Antônio
INFORMANTE CASA MINIERA IMÓVEIS
CONTATO 31. 2533-3000
Valor (R$) R$ 1.290.000,00 Id. Aparente Apto (anos) 2
Área Descoberta 0
Quartos 3
Vagas de Garagem 2
Elevador SIM
Rua plana
OBSERVAÇÕES
FOTO
INFORMANTE ANUAR DONATO CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA
CONTATO 31.3280-8000
Área Descoberta 0
Quartos 2
Vagas de Garagem 2
Elevador SIM
Rua incl. Suave
OBSERVAÇÕES
FOTO
ENDEREÇO Rua Des.Alfredo de Albuquerque, 222 - B. Santo Antônio
INFORMANTE MARCCAR IMOVEIS
CONTATO 31. 3282-0222 / 31. 99948-4747
Área Descoberta 0
Quartos 4
Vagas de Garagem 3
Elevador SIM
Rua plana
OBSERVAÇÕES
FOTO
INFORMANTE CASA MINEIRA IMÓVEIS
CONTATO 31. 2533-3000
Condição OFERTA Padr. Acabamento Prédio MÉDIO
Valor (R$) R$ 950.000,00 Id. Aparente Prédio (anos) 36
Área Privativa (m²) 160,00 Id. Aparente Apto (anos) 36
Valor Unitário (R$/m²) R$ 5.937,50 Área de Lazer SIM
Área Descoberta 0 Porteiro SIM
Quartos 4
Vagas de Garagem 2
Elevador SIM
Rua plana
OBSERVAÇÕES
FOTO
ENDEREÇO Rua Leopoldina, 312 - B. Snato Antônio
INFORMANTE LUXUS IMOVEIS PREMIUM
CONTATO 31. 3047-9174
Área Descoberta 0
Quartos 4
Vagas de Garagem 4
Elevador SIM
Rua morro
OBSERVAÇÕES
FOTO
ENDEREÇO Rua Marquês de Maricá, 134 - B. Santo Antonio
INFORMANTE LAR IMÓVEIS
CONTATO 31. 3055- 2001
Área Descoberta 0
Quartos 4
Vagas de Garagem 2
Elevador SIM
Rua plana
OBSERVAÇÕES
FOTO
ENDEREÇO Rua Carangola, próx ao nº 225 - B. Santo Antônio
INFORMANTE PROLAR NETIMÓVEIS
CONTATO 31. 3503-7777
Área Descoberta 0
Quartos 3
Vagas de Garagem 2
Elevador SIM
Rua plana
OBSERVAÇÕES
FOTO
ENDEREÇO Rua Des. Alfredo Alb., próx. ao nº 222 - B. Santo Antonio
INFORMANTE PROLAR NETIMÓVEIS
CONTATO 31. 3503-7777
Área Descoberta 0
Quartos 4
Vagas de Garagem 2
Elevador SIM
Rua plana
OBSERVAÇÕES
FOTO
INFORMANTE IBH Imóveis
CONTATO 31. 2515-0070
Área Descoberta 0
Quartos 3
Vagas de Garagem 2
Elevador SIM
Rua plana
OBSERVAÇÕES
FOTO

Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano

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Laudo de Avaliação

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO

Objetivo: Avaliação do Imóvel Urbano Área : 95,97m²

1. IDENTIFICAÇÃO DA CONTRATANTE .......................................................... 3

2. OBJETIVO E FINALIDADE ............................................................................ 3

3. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES ....................... 3

4. LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL .......................................................................... 3

5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO ..................................................................... 4

6. DATA DA VISTORIA ...................................................................................... 4

7. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO ........................................................ 4

8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS UTILIZADOS .................................................. 5

9. MEMÓRIA DE CÁLCULO ............................................................................... 7

10. CAMPO DE ARBÍTRIO ............................................................................... 25

11. DATA DE REFERÊNCIA ............................................................................ 26

12. ANÁLISE DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO .................... 26

13. RESULTADO DA AVALIAÇÃO................................................................... 28

14. QUALIFICAÇÃO LEGAL ............................................................................ 29

15. LOCAL E DATA DO LAUDO ...................................................................... 29

16. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO .................................................................... 29

Os serviços técnicos referentes ao presente Laudo foram contratados pela

O objetivo do presente trabalho técnico é a avaliação de imóvel urbano

3. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES

O imóvel avaliando não possui impedimentos aparentes que possam limitar

O imóvel foi vistoriado no dia 16 de outubro de 2018, às 14:00.

7. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

Trata-se de apartamento de 02 quartos (sendo 01 suíte com closet), 01

8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS UTILIZADOS

Para deﬁnirmos o valor do imóvel utilizamos o Método Comparativo de

 VU (Valor unitário do imóvel em R$/m²)

 Área - Variável quantitativa relacionada a área do apartamento em metros

Figura 1 - Referencias de localização do bairro

Figura 2 - Representação da topografia do bairro

Abaixo apresentaremos a memória de cálculo realizada fruto da pesquisa de

1 6.923,08 450.000,00 65,00 1 Médio 2,00

2 6.728,97 720.000,00 107,00 2 Médio 1,00

3 8.822,58 547.000,00 62,00 2 Médio 2,00

4 4.763,16 905.000,00 190,00 2 Baixo 2,00

5 7.653,06 750.000,00 98,00 2 Médio 3,00

6 8.727,27 480.000,00 55,00 2 Médio 2,00

7 4.444,44 400.000,00 90,00 1 Baixo 1,00

8 8.076,92 525.000,00 65,00 2 Médio 2,00

9 8.545,45 470.000,00 55,00 2 Médio 2,00

10 10.153,06 995.000,00 98,00 2 Alto 3,00

11 9.352,38 982.000,00 105,00 3 Alto 2,00

12 13.578,95 1.290.000,00 95,00 2 Alto 3,00

13 7.205,88 490.000,00 68,00 2 Médio 1,00

14 10.059,52 1.690.000,00 168,00 3 Alto 3,00

15 5.937,50 950.000,00 160,00 2 Baixo 3,00

16 10.277,78 1.850.000,00 180,00 4 Alto 3,00

17 8.666,67 1.300.000,00 150,00 2 Alto 2,00

18 7.053,57 790.000,00 112,00 2 Médio 3,00

19 6.625,00 1.060.000,00 160,00 2 Baixo 3,00

20 12.631,58 1.200.000,00 95,00 2 Alto 3,00

Descrição das Variáveis

• VU: Valor unitário do imóvel (R$ / m²). Equação :

• Valor : Valor do imóvel em reais (R$). (variável não utilizada no modelo)

• Área : Área do imóvel em m².

• Vagas : Número de vagas de garagem do imóvel.

• Padrão A : Padrão de acabamento do apartamento.