Laudo de Avaliação

26.383.020/0621

SOLICITANTE: BB PROGRESSIVO II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII

FINALIDADE: Mensuração de Valor Justo

OBJETIVO: Determinação de Valor de Mercado de Compra e Venda

ENDEREÇO: Rua Felinto Muller, 2.104

BAIRRO: Duque de Caxias CIDADE: Cuiabá UF: MT

TIPO: Prédio USO: Comercial

ÁREA DO TERRENO: 9.660,00 m² (conforme planta)
ÁREA CONSTRUÍDA: 371,71 m² (conforme planta)

DATA BASE: Junho / 2021

VALOR DE MERCADO DE COMPRA E VENDA: R$ 9.209.692,00

1. LOCALIZAÇÃO
Endereço: Rua Felinto Muller, 2.104
Bairro: Duque de Caxias Cidade: Cuiabá UF: MT

2. LOGRADOURO PRINCIPAL
Mãos de Direção: Dupla Pistas: Única Traçado: Retilíneo
Perfil: Plano Pavimentação: Asfalto Calçadas: Em mosaico

3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

3.1 Localização e Atividades Existentes

Uso Predominante Densidade de Ocupação Padrão Econômico Distribuição da Ocupação

Residencial Multifamiliar Alto Alto X Horizontal
X Residencial Unifamiliar X Médio/alto X Médio/alto Vertical
X Comercial/Serviços Médio Médio
Industrial Médio/baixo Médio/baixo Área sujeita a enchentes
Rural Baixo Baixo Sim X Não

3.2 Melhoramentos Públicos

X Coleta de resíduos sólidos X Energia elétrica X Redes de cabeamento para transmissão de dados
X Água potável X Telefone X Redes de comunicação e televisão
X Águas pluviais Gás canalizado X Esgotamento sanitário

3.3 Infra-estrutura Urbana

Transportes Coletivos Equipamentos Comunitários Intensidade de Tráfego

X Ônibus X Segurança Alta X Média Baixa
Lotação X Educação
Metrô X Saúde Nível de Escoamento
Trem X Cultura X Bom Regular Ruim
Embarcação X Lazer

Principais vias de acesso: Av. Miguel Sutil / Rua Estevão de Mendonça / Rua Pres. José Linhares
4. CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO

4.1 Aspectos Físicos

Área: 9.660,00 m²
Testada Principal: 150,00 m
Testada Secundária: 60,00 m
Lateral Direita: 100,00 m
Lateral Esquerda: 60,00 m
Fundos: 120,00 m
Formato: Bom
Superfície: Seca
Topografia: Terreno plano
Nivelamento: ao nível do logradouro de situação

4.2 Restrições Físicas e Legais ao Aproveitamento

Número da lei e município: Lei complementar n. 231 e 232 de 2011 / Cuiabá-MT

Nome da Zona: Zona urbana de uso múltiplo (ZUM)
Taxa de ocupação: 50%
Coeficiente de Aprov. Básico: 1
Coeficiente de Aprov. Máximo: 6
Uso Predominante: Comercial
5. CARACTERIZAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS
Edificação 01

Tipo: Sala comercial No Pavimentos: 01 (térreo)

Padrão Construtivo: Médio Estrutura: Concreto armado
Fechamento Lateral: Alvenaria Pé Direito: ~3,00 m
Revestimento Externo: Massa com pintura a base de látex
Área Construída: 371,71 m² Conforme: Planta
Idade: 31 anos Estado de Conservação: regular
Piso: Vinílico (paviflex)
Parede: Massa com pintura à base de látex
Forro: Laje
Esquadria: Ferro

6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

Relacionamos abaixo a documentação fornecida para a elaboração deste relatório, que é, por premissa, considerada
boa e válida, não tendo sido efetuadas análises jurídicas ou medições de campo:
- cópia da planta.

Para fins de cálculo, foram utilizadas áreas de terreno e construída conforme planta.

Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliação, os bens livres de hipotecas, arrestos, usufrutos, penhores,
passivos ambientais ou quaisquer ônus ou problemas que prejudiquem o seu bom uso ou comercialização.

A Consult não tem nenhum interesse atual ou futuro na propriedade que é objeto deste relatório e não tem nenhum
interesse pessoal ou parcialidade com relação às partes envolvidas.

A remuneração da Consult não está condicionada a nenhuma ação nem resulta das análises, opiniões, conclusões
contidas neste relatório ou de seu uso.

7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

Situação Atual do Mercado dos Imóveis Concorrentes

Nível de Oferta Nível de Demanda Absorção Desempenho do Mercado Atual

Alto Alto Rápida Aquecido
Médio/Alto X Médio/Alto Normal/Rápida Normal/Aquecido
Médio Médio Normal Normal
X Médio/Baixo Médio/Baixo X Normal/Difícil X Normal/Recessivo
Baixo Baixo Difícil Recessivo

Com relação à região, o estágio de desenvolvimento local pode ser considerado como “Transformação e início de
verticalização”, estando o imóvel avaliando situado em um local “Tradicional para o produto imobiliário”.
Os valores apresentados retratam as condições de mercado conforme elementos coletados na data atual, entretanto
é importante ressaltar que ainda estamos passando por um período de anormalidade e não é possível mensurar todos
os reais impactos da pandemia COVID-19 nos preços dos imóveis e na sua liquidez. O mercado de transações de
imóveis, sempre mais lento que os outros mercados, ainda não repassou plenamente para os preços este novo
contexto de mercado.

O mundo viveu uma busca anormal por liquidez a partir de meados de março, reduzindo o valor dos ativos em geral
e impactando radicalmente os mercados de capitais e financeiros em uma velocidade nunca antes vista. Neste período
os ativos do mercado de capitais e financeiros que reagem instantaneamente as condições conjunturais têm
apresentado alta volatilidade, oscilando em função da evolução dos novos fatos e acontecimentos, variando de região
para região, por classes de ativos e também de ativo para ativo.

A partir de meados de maio, o mercado de capitais iniciou uma recuperação com base em expectativas de retomada
da atividade em vários países, apresentando uma melhora relevante até junho quando reduziu o ritmo de recuperação
até se posicionar em um patamar de estabilidade com oscilações constantes até o início de novembro, quando então
reiniciou um processo de recuperação, sempre mantendo a volatilidade em alta e sensibilidade aos humores do
mercado.

A característica não convencional desta nova crise que acometeu o mundo não tem precedentes que permitam inferir
prognósticos de como cada mercado específico irá se comportar e irá se recuperar, obrigando os participantes a
monitorar os acontecimentos e a observar as novas transações efetivas que tem ocorrido e acontecerão nesta nova
conjuntura.

Deve se lembrar sempre que a formação e materialização de preços no mercado imobiliário exige um volume de
negócios representativos e relevantes entre os participantes típicos de mercado e a sua mensuração e fundamentação
exige uma amostra suficientemente abrangente que possa ser validada e sustentada estatisticamente.

Em razão de todo este quadro, recomendamos prudência nas análises, reforçando que a eventual necessidade de
liquidez no curto prazo pode exigir descontos muito acima dos parâmetros tradicionais e também nos preços que o
mercado tem evidenciado ainda hoje.

Neste laudo o que é possível apresentar é um retrato do mercado com as evidências disponíveis atualmente que
fundamentam as avaliações conforme recomendam as normas da ABNT, contudo sabemos que estes elementos ainda
não estão ajustados a este fato novo que, apesar de transitório, irá impactar valores e liquidez no curto prazo e
produzirá efeitos no médio e longo prazo.

A expectativa é que, com a maturação da situação, bem como o conhecimento das possíveis soluções e a superação
desta fase de anormalidade, gradualmente o mercado comece a se comportar de forma mais consistente e menos
volátil. A grande incerteza que permanece é o tempo de materialização desta conjuntura nas transações de mercado
e o prazo da retomada para um contexto de normalidade.

Reforçamos então a necessidade de monitoramento da evolução desta conjuntura geral, recomendando cautela nas
decisões baseadas em valores obtidos neste contexto atual, buscando, sempre que possível, aumentar os coeficientes
de segurança nas operações e a inclusão de instrumentos colaterais, procurando revisar regularmente estas
avaliações de mercado, permitindo assim reavaliar periodicamente as necessidades de chamadas de garantias
complementares.
8. AVALIAÇÃO

Normatização
Para a presente avaliação utilizamos as diretrizes constantes da Parte 2 da NBR 14653 que detalha os procedimentos
gerais da norma de avaliação de bens – NBR 14653-1 – no que diz respeito à avaliação de imóveis urbanos, inclusive
glebas urbanizáveis, unidades padronizadas e servidões urbanas.

Metodologia
No presente caso, tendo em vista a natureza do imóvel avaliando, sua situação geo-sócio-econômica e a
disponibilidade de dados seguros, optamos pelo "Método Evolutivo " para a definição dos valores.

Especificação da Avaliação
O presente trabalho é classificado como "Grau II" quanto à fundamentação da avaliação do imóvel e "Grau III"
quanto à precisão do valor do terreno, conforme as exigências definidas na NBR 14653-2.

Tratamento dos Dados e Identificação do Resultado

Determinação do Valor do Terreno

O valor de mercado do terreno foi obtido com base no unitário definido para o terreno avaliando, considerando-se
as devidas correções específicas para adequá-lo às características do avaliando.

O unitário adotado foi determinado após uma ampla pesquisa junto ao mercado imobiliário, através de anúncios nos
jornais e contatos com corretores, imobiliárias atuantes, proprietários e pessoas afins. Identificamos elementos
comparativos válidos que, de acordo com as "Normas", devem possuir os seguintes fatores de equivalência:

a) Equivalência de Situação
Dá-se preferência a locais da mesma situação geo-sócio-econômica, do mesmo bairro e zoneamento.

b) Equivalência de Tempo
Sempre que possível, os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação.

c) Equivalência de Características
Sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação, grau de
aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc.
Determinação do Custo das Edificações e Benfeitorias

Para a determinação do custo da construção, tomamos por base estudos que apresentam custos de benfeitorias
análogas, porém não idênticas, que possam substituir as existentes nas suas finalidades e capacidades. Acrescemos
os custos de fundações, urbanização, ligação de serviços públicos, remuneração do construtor e incorporador e outros
inerentes à obra.

Utilizou-se o como referência inicial de custo o CUPE (Custo Unitário PINI de Edificações), publicação mensal que
apresenta o custo de edificações para diversos estados do país, de acordo com projetos padrões estabelecidos.
Segundo a PINI, tipos de construção e padrões de acabamento são os adotados como padrão para cálculo dos Custos
Unitários PINI de Edificações. Custos calculados com base nos preços de insumos básicos pesquisados na região e
demais insumos na capital representativa mais próxima.

Definida a referência inicial de custo, cada edificação do imóvel avaliando é classificada em uma tipologia e em um
padrão conforme publicação do IBAPE “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”. Mais especificamente, a
publicação divide as edificações, por ordem de níveis, em: Classe, Grupo e Padrão e indica determinados coeficientes,
para cada enquadramento (e em intervalos “mínimo”, “médio” e “máximo”), os quais devem ser entendidos como
variáveis do tipo “proxy”.

Para cada projeto padrão do CUPE associou-se um determinado padrão do IBAPE.

Por meio de fatores de ajuste, referenciados na tabela do IBAPE, foram feitas as transposições necessárias para
padrões não contemplados pelo CUPE.

Eventuais itens construtivos da edificação não contemplados nos projetos padrões do CUPE, quando necessário, são
acrescidos por meio de parâmetros, como nos casos de Orçamento de Instalações Especiais (Geradores, sistemas de
proteção contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas, coletivas, projetos etc.) e Orçamento de Fundações
Especiais.

Finalmente, acrescenta-se também o BDI, determinado pelas parcelas A / F / L (A = Taxa de Administração; F =

custos financeiros durante o período de construção; L = Lucro ou remuneração da construtora).
Em função das características do imóvel, tais como tipologia, porte e localização, bem como a situação atual do
mercado imobiliário, considerou-se um BDI aproximado de 20%.
 Tabela de Projeto Padrão do CUPE

Estado
Data base

Padrão CUPE
Residência padrão fino (1)
Sobrado padrão médio (2)
Residência térrea padrão popular (3)
Sobrado padrão popular (11)
Prédio com elevador fino (4)
Prédio com elevador padrão médio alto (12)
Prédio com elevador médio (10)
Prédio sem elevador médio (5)
Prédio sem elevador popular (6)
Prédio sem elevador médio (8)
Galpão de uso geral médio (9)

(1) Residência térrea (250 m²), executada com alvenaria de tijolos comuns; caixilhos de alumínio e vidros temperados com ferragens
(fechaduras e dobradiças); fachada com pintura látex acrílica sobre massa fina e silicone sobre concreto aparente. Nesse projeto
ocorre a substituição da cobertura convencional (telhas) pela laje impermeabilizada;
(2) Sobrado padrão médio (215 m²), executada com alvenaria de tijolos cerâmicos; vidros comuns em caixilhos de ferro e madeira
com pintura esmalte ou verniz; cobertura com telhas cerâmicas; fachada com pintura látex PVA sobre massa fina;
(3) Residência térrea (63 m²), executada com alvenaria de blocos de concreto; vidros comuns em caixilhos de ferro com pintura
esmalte, pintura interna e externa com caiação sobre massa grossa desempenada; cobertura com telhas de fibrocimento;
(11) Sobrado padrão popular (79,40 m²), executado com alvenaria de blocos de concreto, janelas de alumínio e portas de madeira,
revestimento de azulejo (áreas molháveis) e argamassa e pintura látex (áreas secas), cobertura com estrutura de madeira e telha
cerâmica.
(4) Edifício residencial com 29 pavimentos (18.900 m²), executado com alvenaria de tijolos cerâmicos; vidros comuns em caixilhos
de alumínio e temperados com ferragens; piso das áreas comuns revestidos com granilite, hall social, entrada e salão de festas
com piso emplacas de mármore; fachada em argamassa pré-fabricada imitação travertino; cobertura com laje impermeabilizada e
proteção térmica;
(12) Prédio com elevador Padrão Médio Alto (13.478,64 m²), executado com alvenaria de blocos de concreto, janelas de alumínio
e portas de madeira, fachada revestida com placas cerâmicas, cobertura da laje com telha de fibrocimento.
(10) Edifício residencial de 19 pavimentos (7.373,66 m²), executado com alvenaria de blocos de concreto, caixilhos de alumínio,
fachada com argamassa, pintura látex e textura e laje com cobertura de telha em fibrocimento.
(5) Edifício residencial com 4 pavimentos (1.662,50 m²), executado com: alvenaria de blocos de concreto; caixilhos de alumínio;
piso das áreas comuns revestidos com granilite, entrada social com placas de mármore; fachada com pastilhas de porcelana;
cobertura com telhas de fibrocimento;
(6) Edifício residencial 4 pavimentos (638 m²), executado com: alvenaria de blocos de concreto; caixilhos de ferro com pintura
esmalte; pintura interna e externa com caiação sobre massa grossa desempenada; cobertura com laje impermeabilizada e proteção
térmica;
(8) Edifício comercial com 3 pavimentos (1.426 m²), executado com: alvenaria de tijolos cerâmicos; caixilhos de ferro com pintura
esmalte; fachada com pintura látex acrílico sobre massa grossa desempenada e placas cerâmicas; cobertura com laje
impermeabilizada e proteção térmica;
(9) Galpão industrial (1.553,50 m²), com setor administrativo acoplado, executado com: fechamento lateral em blocos de concreto
e estrutura metálica com telhas de fibrocimento; piso de alta resistência e cobertura com telhas de fibrocimento.
 Tabela de Classificação do IBAPE

CLASSE GRUPO PADRÃO Mín Méd Máx

Rústico 0,091 0,136 0,177
Barraco
Simples 0,178 0,203 0,234
Rústico 0,409 0,481 0,553
Proletário 0,624 0,734 0,844
Econômico 0,919 1,070 1,221
Simples 1,251 1,497 1,743
Casa
Médio 1,903 2,154 2,355
Superior 2,356 2,656 3,008
Fino 3,331 3,865 4,399
Residencial Luxo acima de 4,843
Econômico 2,473 2,748 3,023
s/ elev. 3,180 3,533 3,827
Simples
c/ elev. 3,562 3,958 4,354
s/ elev. 3,828 4,218 4,640
Médio
Apartamento c/ elev. 4,568 5,075 5,583
s/ elev. 5,377 5,974 6,572
Superior
c/ elev. 6,144 6,827 7,089
Fino 7,090 7,410 7,983
Luxo 7,984 8,683 9,551
Econômico 2,081 2,313 2,544
s/ elev. 3,378 3,753 4,013
Simples
c/ elev. 3,742 4,158 4,573
s/ elev. 4,014 4,330 4,763
Médio
Escritório c/ elev. 4,745 5,273 5,767
s/ elev. 5,206 5,784 6,363
Superior
Comercial/Industrial c/ elev. 5,768 6,371 7,072
Fino 7,073 7,929 8,722
Luxo 9,935 10,376
Econômico 0,518 0,609 0,700
Simples 0,982 1,125 1,268
Galpão
Médio 1,368 1,659 1,871
Superior acima de 1,872
Simples 0,071 0,142 0,213
Especial Cobertura Médio 0,229 0,293 0,357
Superior 0,333 0,486 0,639

Para a determinação das depreciações, adotamos o critério de Ross-Heidecke, que relaciona a idade real da edificação
e o seu estado de conservação, em função da vida útil adotada.

A vistoria técnica de campo determinou o estado de conservação para cada item, conforme os padrões seguintes:

Cód Estado de Conservação Cód Estado de Conservação Cód Estado de Conservação

a novo d entre regular e reparos simples g reparos importantes
b entre novo e regular e reparos simples h entre reparos importantes e sem valor
c regular f entre reparos simples e importantes i sem valor
Valor de Mercado

O valor de mercado será obtido através do somatório do valor do terreno e o custo da construção, incidindo sobre
os mesmos um fator de ajuste denominado "Fator de Comercialização".

Dentre as diferentes condições que interferem na determinação do fator de comercialização, as seguintes podem ser
mencionadas:

- localização do imóvel;
- arquitetura e padrão compatível com o local;
- funcionalidade;
- equilíbrio econômico do empreendimento;
- condições de obsolescência;
- características geo-econômicas da região;
- retração ou euforia do setor imobiliário, etc.

Desta forma, a aferição deste fator com precisão requer do avaliador muita experiência e conhecimento técnico,
para, através de uma análise comparativa de valores de vendas e ofertas de imóveis afins, definir os limites do valor
de mercado, conforme memoriais de cálculo.

Memorial de Cálculo

Área Unit. Id. Est. Vida Dep. Custo Custo

Denominação
(m2) R$ ap. Rem. Reprodução Reedição
Terreno 9.660,00 905,56 1,00 8.747.710 8.747.710
Edificações
01. Prédio comercial 371,10 2.110,00 31 c 31 0,59 783.021 461.982
Edificações e Benfeitorias 371,10 31 0,59 783.021 461.982
Custos 9.530.731 9.209.692
Valor de Mercado F. Comercialização 1,00 9.209.692
CONCLUSÃO

VALOR DE MERCADO DE COMPRA E VENDA: R$ 9.209.692,00

Nota importante: Esta avaliação deve ser utilizada com prudência e ciência das circunstâncias ressalvadas no
capítulo 7. Diagnóstico.

9. ENCERRAMENTO

É importante ressaltar que o valor definido para o imóvel dentro dos critérios e procedimentos usuais da Engenharia
de Avaliações não representa um número exato e sim uma expressão monetária teórica e mais provável do valor
pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imóvel, numa data de referência, dentro das
condições de mercado vigente. Isto não significa que eventuais negociações efetivas não possam ser feitas por
valores diferentes destes, inferiores ou superiores, dependendo de aspectos específicos relacionados aos interesses
das partes envolvidas.

O laudo é considerado pela Consult Soluções Patrimoniais como documento sigiloso, absolutamente confidencial.

PELO DEPARTAMENTO TÉCNICO

DA
CONSULT SOLUÇÕES PATRIMONIAIS

SILVIO J. VELLUDO
o
ENG CIVIL - CREA Nº5060.662.723

Data e Local: Osasco, 30 de junho de 2.021

 ANEXOS
A. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

B. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA E LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO

Av. Estevão de Mendonça esquina com a Rua Pres. José Av. Estevão de Mendonça esquina com a Av. Miguel Sutil
Linhares
Av. Miguel Sutil esquina com a Av. Senador Filinto Muller Fachada da Av. Miguel Sutil

Rua Pres. José Linhares Rua Pres. José Linhares

C. IMÓVEL AVALIANDO

Fachada Fachada
Circulação interna Varanda coberta

Banheiro externo Entrada da sala comercial

Piso Iluminação e cabeamentos externos

Circulação lateral Paredes externas
D. TRATAMENTO DE DADOS

No tratamento de dados foi utilizado o tratamento por fatores, no qual admite-se, a priori, a validade da existência
de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços.

Conforme a NBR 14653-2, os fatores utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades
técnicas regionais reconhecidas e revisados em períodos máximos de dois anos, e devem especificar claramente a
região para a qual são aplicáveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no
mercado, desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de Avaliação.

No presente trabalho, utilizamos os fatores que efetivamente contribuíram na homogeneização. Analisamos o

coeficiente de variação antes e depois da aplicação de cada variável isoladamente, visando a sua redução. Este
procedimento foi utilizado, pois os fatores regionais não foram publicados até o fechamento deste trabalho.

FATOR OFERTA: adotou-se um fator de redução de 15% sobre o preço ofertado, considerando-se a elasticidade da
negociação, ocorrida no fechamento.

ATUALIZAÇÃO: não foi necessária visto que os elementos comparativos são contemporâneos à avaliação.

FATOR TESTADA: a influência da frente é levada em conta, através da função exponencial da proporção entre a
projetada (Fp) e a de referência (Fr), através da seguinte expressão:

F.Test. = (Fp/Fr)f, dentro dos limites: Fr/2 <= Fp <= 2Fr

O expoente f e a frente de referência (Fr) estão definidos nas tabelas 1 e 2 da norma para avaliação de imóveis
urbanos Ibape/SP –2005.

FATOR PROFUNDIDADE: a influência da profundidade é levada em conta, através da função exponencial da

proporção entre a profundidade equivalente (Pe) e as profundidades limites indicadas para as zonas (Pmi e Pma),
através da seguinte expressão:

- se a profundidade equivalente for inferior à mínima e estiver acima da metade da mesma (1/2Pmi <= Pe <= Pmi),
deverá ser empregada a seguinte fórmula:
F.Prof. = (Pe/Pmi)p

- se a profundidade equivalente for superior à máxima até o triplo da mesma (Pma <= Pe <= 3Pma), o fator somente
afeta o valor unitário da parte do terreno que exceda este limite, a fórmula a ser empregada é a seguinte:
F.Prof. = (Pma/Pe) + [(1-(Pma/Pe)) . (Pma/Pe)p]

O expoente p e o intervalo dos limites de influência da profundidade estão definidos nas tabelas 1 e 2 da norma para
avaliação de imóveis urbanos Ibape/SP –2005.
FATOR PROPORÇÃO DE ÁREAS: os elementos comparativos foram corrigidos em função de sua área, tendo em
vista que existe uma diferença de valores unitários de acordo com a dimensão do terreno, sendo os de maior extensão
com unitários menores, limitando-se a sua influência à parcela com que os mesmos contribuem na composição do
valor final do imóvel.

Para tanto, utilizamos a fórmula constante da publicação “Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações”, autor
Sérgio Antonio Abunahman, 2a. Edição, Editora Pini:

1
 Áreacomparativo  4
   quando a diferença entre as áreas do comparativo e do avaliando for inferior a 30%
 ÁreaAvaliando 

1
 Áreacomparativo  8
   quando a diferença entre as áreas do comparativo e do avaliando for superior a 30%
 ÁreaAvaliando 

FATOR TOPOGRAFIA: os elementos comparativos foram transpostos para o perfil do avaliando em função da
topografia. O fator também deve ser limitado apenas à parcela de influência que a topografia contribui na composição
do valor final do imóvel. A transposição seguiu a relação seguinte:

terreno plano = 1,00

caído para os fundos até 5% = 0,95
caído para os fundos de 5% até 10% = 0,90
caído para os fundos de 10% até 20% = 0,80
caído para os fundos mais de 20% = 0,70
em aclive até 10% = 0,95
em aclive até 20% = 0,90
em aclive acima de 20% = 0,85

FATOR NIVELAMENTO: os elementos comparativos foram transpostos para o perfil do avaliando em função do
nível em relação ao logradouro que se encontra o terreno. O fator também deve ser limitado apenas à parcela de
influência que esta condição contribui na composição do valor final do imóvel. A transposição seguiu a relação
seguinte:

ao nível = 1,00
abaixo do nível da rua até 1,00m = 1,00
abaixo do nível da rua de 1,00 até 2,50m = 0,90
abaixo do nível da rua de 2,50 até 4,00m = 0,80
acima do nível da rua até 2,00m = 1,00
acima do nível da rua de 2,00 até 4,00m = 0,90
FATOR SUPERFÍCIE: os elementos comparativos foram transpostos para o perfil do avaliando em função da
consistência do terreno devido a presença ou ação da água. O fator também deve ser limitado apenas à parcela de
influência que esta condição contribui na composição do valor final do imóvel. A transposição seguiu a relação
seguinte:

situação paradigma: terreno seco = 1,00

terreno situado em região inundável, que impede ou dificulta o seu acesso mas não atinge o próprio terreno, situado
em posição mais alta = 0,90
terreno situado em região inundável e que é atingido ou afetado periodicamente pela inundação = 0,70
terreno permanentemente alagado = 0,60

FATOR APROVEITAMENTO: os elementos comparativos foram transpostos para o local em estudo através do fator
aproveitamento aferido junto ao mercado imobiliário local, sendo compatível a mudança de zona de uso e ocupação
de solo, limitando-se a sua influência à parcela com que ele contribui na composição do valor final do imóvel (Variável
C.A.: coeficiente de aproveitamento).

FATOR LOCAL: os elementos comparativos não foram transpostos através dos valores de lançamento tributário,
uma vez que estes estão defasados da realidade do mercado imobiliário local. A transposição que utilizamos no
presente laudo foi baseada na escala de valores que varia de 0 a 10 (notas atribuídas ao local), devidamente aferidos
para o local avaliando. O fator deve ser limitado apenas à parcela de influência que a localização contribui na
composição do valor final do imóvel.
 TRATAMENTO ESTATÍSTICO

A análise e saneamento dos resultados obtidos são efetuados adotando-se uma faixa de 30% em torno da média,
descartando-se os elementos discordantes.

Nesta explanação adotaremos a seguinte notação:

M = média aritmética
q = média saneada

O intervalo de confiança com 80% de certeza mínima (segundo as Normas) deve ser calculado da seguinte
maneira, segundo a distribuição t de Student:

 S 
E 0 = t (n − 1, a / 2)   0,5 
n 

Onde:
n = nº de elementos
a = 20% (100 - 80) (incerteza)
S = desvio padrão

Onde:
t (n-1, 10%) é a ordenada de distribuição de Student, com (n-1) graus de liberdade.

O intervalo de confiabilidade é dado pela seguinte fórmula:

IC = M ± E0

"q" somente será rejeitado se ¦t(n-1)¦ > t(n-1, a/2)

Para o teste de hipótese:

( M − q)
t (n − 1) =
 S 
 0,5 
n 

Onde:
n = nº elementos
M = média aritmética
q = média saneada
S = desvio padrão

O memorial de cálculo segue adiante com seus respectivos resultados parciais e finais.
TRATAMENTO ESTATÍSTICO AVALIAÇÃO

Número de Elementos 7 Área 9.660,00

Média Aritmética 905,56

Desvio Padrão 168,26 Valor de Mercado para Venda
Coeficiente de Variação 19% Unitário Saneado 905,56

Limite Inferior 633,89 Valor do Terreno 8.747.710

Limite Superior 1.177,23
Intervalo de Confiabilidade
Elementos saneados 7 Inferior 7.863.039
Média Saneada 905,56 Superior 9.632.381

t de Student 1,4400

Intervalo de Confiabilidade
Inferior 813,98 -10%
Superior 997,14 10%

Hipótese de rejeição -
Aceito a Média Saneada

Apresentamos abaixo o gráfico que compara os preços observados no mercado com os valores estimados pelo
modelo utilizado no tratamento por fatores, onde nota-se o ajuste e o nível de resíduos do modelo adotado.
 Análise dos Coeficientes de Variação

Unitário Puro 25% Unitário Homog. 19%

Resultados da influência integral das variáveis

V. Localização 24% V. Aproveitamento 25%

V. Testada 28% V. Superfície 25%

V. Profundidade 25% V. Frentes 26%

V. Prop. Área 22% V. ZONA #N/D

V. Topografia 25% V. C.A. 40%

V. Nivelamento 25% V. TX. OCUP. #N/D

Resultados da influência ajustada das variáveis

V. Localização 24% V. Aproveitamento 25%

Peso 100% Peso 100%

V. Testada 25% V. Superfície 25%

Fator - Peso 100%

V. Profundidade 25% V. Frentes 25%

Fator - Utilizado não

V. Prop. Área 22% V. ZONA 25%

Fórmula Peso 0%

V. Topografia 25% V. C.A. 25%

Peso 100% Peso 30%

V. Nivelamento 25% V. TX. OCUP. 25%

Peso 100% Peso 0%
TRATAMENTO ESTATÍSTICO - TERRENO
Amostra Endereço Complemento Bairro Município UF DataBase Preço (R$) %à vista SituaçãoV ÁreaTerreno FrentePrincipal FatorFrentes
1 Rua Comandante Costa esquina com a Rua 24 de Outubro -15.596624, -56.098346 Centro Cuiabá MT mai/21 400.000 100% oferta 373,23 30,00 1,00
2 Avenida Marechal Deodoro -15.586530, -56.095877 Centro Norte Cuiabá MT mai/21 1.200.000 100% oferta 869,00 17,00 1,00
3 R. Mal. Floriano Peixoto -15.591598, -56.101376 Centro Cuiabá MT mai/21 1.850.000 100% oferta 1.256,00 10,00 1,00
4 Av. São Sebastião -15.587716, -56.099776 Quilombo Cuiabá MT mai/21 900.000 100% oferta 800,00 20,00 1,00
5 Av. Miguel Sutil -15.580592, -56.110254 Duque de caxias Cuiabá MT mai/21 4.000.000 100% oferta 4.916,43 70,00 1,00
6 Av. Barão de Melgaço -15.599224, -56.100246 Centro Cuiabá MT mai/21 3.500.000 100% oferta 3.400,00 30,00 1,10
7 Rua Treze de Junho, 915 -15.604503, -56.100502 Centro Cuiabá MT mai/21 1.500.000 100% oferta 873,00 25,00 1,00

Avaliando Avenida Senador Filinto Muller, 2104 Morada do Sol Cuiabá MT mai/21 100% transação 9.660,00 150,00 1,10

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Amostra Formato Superfície Topografia Nivelamento Aproveitamento Edif.ValorCom? NotaLocal ZONA C.A. TX. OCUP. Imobiliária Contato Telefone
1 bom seca plano ao nível médio nao 6,0 ZC 2,0 0,8 Nacional imoveis Luiz Gustavo (65) 3623-2556 / 99972-6854
2 bom seca plano ao nível médio nao 7,0 ZUM 1,0 0,5 Sete Consultoria Thiago (65) 3023-2555(65) 98406-7895
3 bom seca plano ao nível médio não 7,0 ZUM 1,0 0,5 Admmeta Josefina (65) 3621-1060
4 bom seca plano ao nível médio não 7,0 ZUM 1,0 0,5 Nova House Imóveis Douglas (65) 3365-7077
5 bom seca plano ao nível médio não 7,0 ZUM 1,0 0,5 MB Imobiliaria Inteligencia Matheus (65) 3626-2222
6 bom seca plano ao nível médio não 7,0 ZC 2,0 0,8 Ideale Imóveis Julia (65) 3054-0005
7 bom seca plano ao nível médio não 7,0 ZC 2,0 0,8 Corretor Altamir (65) 99940-4703(65) 98104-2228

Avaliando bom seca plano ao nível médio não 8,0 ZUM 1,0 0,5

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Amostra Unitário Fator Fator Fator Fator Fator Unitário Fator Fator Fator Fator Fator Fator Fator Fator Fator Fator Fator Fator Fator Unitário Situação
ID Puro à vista Reajuste Renda Atualiz. Oferta Venda Testada Profund. Frentes Topog. Nivel. Aproveit. Superfície Prop.Área Local ZONA C.A. TX. OCUP. Homog. Homogeneizado Saneamento
1 1.071,73 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 910,97 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,67 1,33 1,00 0,85 1,00 0,85 774,32 dentro
2 1.380,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 1.173,77 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,74 1,14 1,00 1,00 1,00 0,88 1.032,92 dentro
3 1.472,93 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 1.251,99 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,77 1,14 1,00 1,00 1,00 0,91 1.139,31 dentro
4 1.125,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 956,25 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,73 1,14 1,00 1,00 1,00 0,87 831,94 dentro
5 813,60 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 691,56 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,92 1,14 1,00 1,00 1,00 1,06 733,05 dentro
6 1.029,41 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 875,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,88 1,14 1,00 0,85 1,00 0,87 761,25 dentro
7 1.718,21 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 1.460,48 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,74 1,14 1,00 0,85 1,00 0,73 1.066,15 dentro
 ANÁLISE DE RESÍDUOS

Amostra Unitário Resíduo

Observado Estimado Absoluto Relativo RESÍDUOS RELATIVOS
1 1.071,73 1.253,37 181,64 17%
2 1.380,90 1.210,64 (170,26) -12%
3 1.472,93 1.170,73 (302,20) -21% 100%
4 1.125,00 1.224,56 99,56 9% 90%
5 813,60 1.005,06 191,46 24% 80%
6 1.029,41 1.224,56 195,15 19% 70%
7 1.718,21 1.459,40 (258,81) -15% 60%
8 50%
9 40%
10 30%
11 20%
12 10%
13 0%
14 -10%
15 -20%
16 -30%
17
-40%
18
-50%
19
-60%
20
-70%
21
-80%
22
-90%
23
24 -100%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
25
MÉDIA DE RESÍDUOS RELATIVOS 17%
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
 MÉTODO EVOLUTIVO

TABELA 3 - GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES (ABNT NBR 14653-2:2011)
GRAU
ITEM DESCRIÇÃO PONTOS
III II I
Completa quanto a todos os fatores Completa quanto aos fatores utilizados no
1 Caracterização do imóvel avaliando Adoção de situação paradigma 3
analisados tratamento
Quantidade minima de dados de mercado
2 12 5 3 2
efetivamente utilizados

Apresentação de informações relativas a Apresentação de informações

Apresentação de informações relativas a
todas as características dos dados relativas a todas as características
3 Identificação dos dados de mercado todas as caracteristicas dos dados 2
analisadas, com foto e características dos dados correspondentes aos
analisadas
observadas pelo autor do laudo fatores utilizados

Intervalo admissível de ajuste para o

4 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50* 2
conjunto de fatores
* No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desajável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja
menos heterogênea.

Representatividade do terreno no valor do imóvel 95%

SOMATÓRIA 9

TABELA 4 - ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE TRATAMENTO POR FATORES

GRAUS III II I
Pontos Minimos 10 6 4
Itens 2 e 4 no Grau III, com os demais no Itens 2 e 4 no Grau II e os demais no
Itens obrigatórios todos, no mínimo no grau I
mínimo no Grau II mínimo no Grau I

QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O TERRENO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU II

TABELA 5 - GRAU DE PRECISÃO NOS CASOS DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR OU DO TRATAMENTO POR FATORES
Grau
DESCRIÇÃO
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em
<=30% <=40% <=50%
torno da estimativa de tendênica central

INTERVALO DE CONFIANÇA 20%

QUANTO A PRECISÃO, O TERRENO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU III

TABELA 6 - GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAIS

GRAU
ITEM DESCRIÇÃO PONTOS
III II I
Pela utilização de custo unitário
Pela elaboração de orçamento no mínimo Pela utilização de custo unitário básico básico parra projeto diferente do
1 Estimativa de Custo Direto 2
sintético para projeto semelhante ao projeto padrão projeto padrão, com os devidos
ajustes
2 BDI Calculado Justificado Arbitrado 2

Calculada por levantamento do custo de

recuperação do bem, para deixá-lo em
Calculada por métodos técnicos
estado de novo
3 Depreciação Física consagrados, considerando-se idade, vida Arbitrada 2
Ou
útil e estado de conservação
Casos de bens novos ou projetos
hipotéticos

Representatividade das benfeitorias no valor do

5%
imóvel
SOMATÓRIA 6

TABELA 7 - ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO
DE BENFEITORIAIS

GRAUS III II I
Pontos Minimos 7 5 3

Itens obrigatórios no grau correspondente 1, com os demais no mínimo no grau II 1 e 2, no no mínimo no Grau II todos, no mínimo no grau I

QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, AS BENFEITORIAS FORAM ENQUADRADAS COMO: GRAU II

TABELA 10 - GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO
GRAU
ITEM DESCRIÇÃO PONTOS
III II I
Grau I de fundamentação no
Grau III de fundamentação no método Grau II de fundamentação no método
1 Estimativa do valor do terreno método comparativo ou no 2
comparativo ou no involutivo comparativo ou no involutivo
involutivo

Grau III de fundamentação no método da Grau II de fundamentação no método da Grau I de fundamentação no

2 Estimativa dos custos de reedição 2
quantificação do custo quantificação do custo método da quantificação do custo

3 Fator de comercialização Inferido em mercado semelhante Justificado Arbitrado 1

Item 9.5.2.1 Quando o terreno ou as benfeitorias, isoladamente, representarem menos de 15% do valor total do imóvel, podem ser adotados dois pontos para este item, independentemente do
grau atingido em sua avaliação

SOMATÓRIA 5

TABELA 11 - ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO

GRAUS III II I
Pontos Minimos 8 5 3

Itens obrigatórios no grau correspondente 1 e 2, com o 3 no mínimo no grau II 1 e 2, no mínimo no grau II Todos, no mínimo no grau I

QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU II