A LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO Hidromax X Ana

BERNARDO J. D.
TASSO ENGENHEIRO CIVIL

Cart. Nº 556-D CREA/SC
LAUDO PERICIAL
AÇÃO:
Juízo: 1ª Vara Cível da Comarca de Biguaçu/SC

Processo: 0300432-91.2014.8.24.0007
Autor: Hidromax Banho Lazer Ltda - ME
Ré: Ana Amélia de Oliveira
Perito do Juízo: Eng. Civil Bernardo Damiani Jacinto Tasso
Assistente Técnico do Autor: -não indicado
Assistente Técnico da Ré: não indicado
RUA: SEN. MILTON CAMPOS,216 – FONE 3244-2816 - E-MAIL:engtasso@ bol. Com. Br – COQUEIROS – FPOLIS S.C.
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BERNARDO J. D. TASSO ENGENHEIRO CIVIL
SUMÁRIO
I - Relatório
1) Objeto e descrição dos imóveis que o compõe.
2) Objetivo
3) Vistoria e Diligências
4) Metodologia /nível fundamentação/ critérios de avaliação.
5) Análise dos dados estatísticos e avaliação
6) Resumo das avaliações
II- Respostas aos quesitos do Autor.
III– Respostas aos quesitos da Ré.
IV- Resposta ao quesito do JUÍZO
V- Pesquisa e dados estatísticos
VI– Conclusões
VII- Encerramento
VIII- Anexos
Memória Fotográfica
E-MAIL´S / COMUNICAÇÕES
TERRENOS 1 e 2- INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda
Tabela de G.B. DEI VEGNI- NERI
CUB/m² dados de MAIO/2018 para ser usado em JUNHO/2018
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I - Relatório
1) Objeto deste laudo e Descrição dos imóveis que o compõe.
O objeto desta avaliação é composto por 4 (quatro) imóveis como segue:
1.1- Terreno 1.
Terreno com 18.715 m². Área “B” de acordo com o croqui apresentado a fls. 48, 49 e 50
do volume I, dos autos e memorial descritivo à fl. 45(vide item IX Anexos). situado na localidade
de Alto Biguaçu no município de Biguaçu/SC, na Rodovia SC 407, nº 6107, distante do centro de
Biguaçu aproximadamente 7,5 km (vide foto 1). Na Área do terreno o relevo vai de plano a
ondulado.
O imóvel avaliando (terreno) encontra-se situado em zona rural do município de
Biguaçu. A infraestrutura de acesso é boa, as margens rodovia SC 407, com rede elétrica e
abastecimento de água.
1.2- Terreno 2.
Terreno com 39.930 m². Área “C” de acordo com o croqui apresentado a fls. 48, 49 e 50
do volume I, dos autos e memorial descritivo à fl. 45(vide item IX Anexos). situado na localidade
de Alto Biguaçu no município de Biguaçu/SC, na Rodovia 407, nº 6107, distante do centro de
Biguaçu aproximadamente 7,5 km (vide foto 1). Na Área do terreno o relevo vai de plano a
ondulado. O imóvel avaliando (terreno) encontra-se situado em zona rural do município de
Biguaçu. A infraestrutura de acesso é boa, as margens rodovia SC 407, com rede elétrica e de
fornecimento de água, maior parte do imóvel é de Terra Bruta.
1.3- Benfeitoria 1
Construção de alvenaria com área de 434,72 m² (sede da Estância Biguaçu eventos),

localizada na parte frontal do terreno 1, localizada na parte frontal. Imóvel com boa
infraestrutura, localizado as margens da SC 407
Imóvel situado na área rural do município de Biguaçu, a aproximadamente 7,5 km da
sede do município e comercio varejista geral da região, diagnosticamos o mercado atual com
média a baixa liquidez, com acesso pavimentado, rede elétrica, agua potável, rede pluvial,
telefone.
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Terreno sob o qual se edifica a construção vistoriada faz divisa frontal com a via pública,
parte plana de um terreno maior.
A construção vistoriada, com idade aproximada de 14 anos, foi executada com método
construtivo comum, aparentemente bem construída e com projeto e materiais adequados ao
padrão a que se propõe atender (normal), encontra-se em ótimo estado de conservação,
atualmente o imóvel é sede da empresa Estância Biguaçu Eventos. Não registramos
manifestações patológicas relevantes à avaliação.
Imagem 1- sede Estância Biguaçu Promoções e Eventos.
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Imagem 2- sede Estância Biguaçu Promoções e Eventos/ planta baixa
Imagem 3- no detalhe área construída 434,72 m²
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1.4- Benfeitoria 2
Construção (galpão, antiga sede da empresa Hidromax), atualmente é sede da empresa

Mutifibras Produtos em Fibra de Vidro, localizada nos fundos do terreno de 39.930 m². Acesso
não pavimentado, cujo a entrada principal margeia rodovia SC 407.
Imóvel situado na área rural do município de Biguaçu, a aproximadamente 7,5 km da
sede do município e comercio varejista geral da região, diagnosticamos o mercado atual com
média a baixa liquidez, com acesso não pavimentado, rede elétrica, agua potável, telefone.
A construção vistoriada, com idade aproximada de 10 anos, foi executada parte com
método construtivo em alvenaria comum e parte com fechamento de estrutura metálica nas
paredes externas (vide imagens 6 e 7), aparentemente bem construída e com projeto e materiais
adequados ao padrão a que se propõe atender (básico), encontra-se em regular estado de
conservação, atualmente o imóvel é sede da empresa Multifibra Produtos em Fibra de Vidro.
Foto 22 da memória fotográfica item IX- Anexos
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Imagem 4- planta baixa galpão (incluindo ao lado planta baixa estrutura de escritório)
Imagem 5- veja detalhe de fechamento lateral do galpão com estrutura para ventilação.
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Imagem 6- vide detalhe de fechamento de parte das paredes do galpão com estrutura para ventilação
Imagem 7- infraestrutura do galpão
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LOCALIZAÇÃO DO OBJETO DESTA PERICIA:
Imagem 8- imagem ilustrativa retirada do programa “Google Earth”, com indicação da localização do objeto desta pericia–
Município de Biguaçu
2) Objetivo
Avaliação do terrenos, bens e benfeitorias que compõe objeto desta perícia. Resposta
aos quesitos apresentados pelo autor fls. 472 e 473 do volume III dos autos. Ainda, resposta a
determinação do juízo à fl. 527 do volume III dos autos, ao “... que o Sr. perito que acrescente
quesito para quantificar o valor do aluguel do imóvel, à luz da economia processual, uma vez
que o TJSC já estabeleceu a necessidade de realizar a Liquidação da Sentença do processo
apenso, por arbitramento – valor que será utilizado nos Cumprimentos de Sentença destas ações
conjuntamente, no ato oportuno”. O entendimento deste perito será pelo arbitramento de
aluguel de duas áreas separadamente como segue:
• Área 1 (para arbitramento de aluguel), sendo esta a área do Terreno 1 com a
construção Benfeitoria 1 (atualmente sede da empresa Estância Biguaçu eventos);
• Área 2 (para arbitramento de aluguel), sendo esta a área do Terreno 2 com a
construção Benfeitoria 2 (galpão que atualmente é a sede da empresa Multifibras
Produtos em Fibra de Vidro.
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3) Vistoria e diligências
Oficializei, acompanhado do auxiliar de pericia Engº Sandro de Ávila Ferraz, o início e

andamento dos trabalhos periciais, no dia 08 de maio de 2018, às 14:00h, no Fórum de Biguaçu
– 1ª Vara Cível, Rua Rio Branco, nº 29- 1º andar como designado no oficio deste perito na fl. 529.
As partes e seus procuradores (advogados), não compareceram. Ato continuo decidi que me
deslocaria até o local do objeto pericial supracitado Alto Biguaçu, município de Biguaçu, rodovia
SC407, nº 6107, Km 06. No local da perícia fomos recebidos pela Sra. Alice Vieira Couto na
edificação (sede da empresa Estância Biguaçu Promoção de Eventos) e pelo Sr. Rolando
Guilherme Pilz no Galpão (sede da empresa Multifibra). Após oitiva das partes presentes que
nos receberam, registros e esclarecimentos necessários ao andamento da perícia demos
prosseguimento as inspeções ao objeto deste laudo pericial, encerrando a inspeção no mesmo
dia.
4) Metodologia, nível fundamentação e critérios de avaliação.
4.1- A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando,
a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis.
• A avaliação dos terrenos 1 e 2 será feita pelo método comparativo direto de dados de
mercado, de acordo com a ABNT NBR 14653-3
• O arbitramento de aluguel será feito por método empírico direto comparativo de dados
de mercado, utilizando o procedimento da MÉDIA SANEADA.
• Para avaliação das Benfeitorias 1 e 2 utilizaremos o método da quantificação custo.
A avaliação pelo método comparativo direto de dados do mercado atinge o nível de

“Fundamentação I” conforme a descrição da NBR 14.653/2011, parte 1 de 30 maio de 2001, e
parte 3 de 30 de junho de 2004, seguida e respeitada em todo o presente trabalho. A precisão1
será função do aprofundamento do trabalho de avaliação, com o envolvimento da seleção da
metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais
disponíveis. Para o desenvolvimento do presente trabalho foi utilizado o Software de
Engenharia por inferência estatística e regressão múltipla da INFER 3.2.
A inferência estatística e regressão múltipla buscam obter ao final um modelo
matemático-estatístico que representa a tendência do mercado. O sistema consiste em a partir
de uma amostra da população, encontrar uma equação que depois de submetida a testes
estatísticos, permite viabilizar como estimativa dos valores da população (total).
1
O nível de precisão a priori não é passível de fixação, depende das características do mercado
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Usam-se variáveis (regressores) que trabalhados matematicamente permitirão tirar

conclusões a respeito da representatividade dos dados pesquisados, de consistência do modelo,
da importância das variáveis etc.
Assim sendo, consegue-se analisar a influência de cada característica do objeto
avaliando no valor final.
Tem-se por fim o resultado de mercado, explicado pelo modelo estatístico matemático,
com o mínimo de influência subjetiva no processo, determinando o valor conforme a NB 14.653
Partes 1, 2 e 3 em que o valor do imóvel se encontra.
Com as amostras pesquisadas e demais característica dos dados o nível de
fundamentação das avaliações dos terrenos (terreno 1 e 2) são de Grau I, de acordo com os
estudos estatísticos realizados
4.2- Critérios adotados na avaliação:
4.2.1- MÉTODO COMPARATIVO DIRETOS DE DADOS DE MERCADO (TERRENO):

O método de comparação consiste em estabelecer uma média unitária de valores de
imóveis os mais próximos possíveis do imóvel, considerando e obedecendo tanto quanto
possível às condições de similaridade. No presente caso, o método comparativo passou a ser o
mais indicado, dado a característica de imóveis avaliados. Para um aprofundamento de maior
grau de precisão, utilizamos a estatística inferencial. Para chegarmos aos valores foram
efetuadas diversas diligências em empresas do segmento imobiliário, além de pesquisas junto a
senhorios.
Perspectiva do Mercado Imobiliário na região e diagnostico de mercado
(liquidez):
O mercado depende de três componentes:
- Os bens levados a mercado.
- Partes com desejo de vendê-los e ou aluga-los.
- Partes interessadas em comprá-los e ou aluga-los.
O aspecto quantitativo destes três componentes formadores do mercado é um fator
determinante na formação dos preços, sendo a situação ideal aquela em que existem muitos
vendedores, muitos compradores, muitos locadores, muitos locatários e uma quantidade de
bens equilibrada com o potencial de mercado, sem que estes agentes, individualmente ou em
conjunto, possam interferir nos preços.
Neste aspecto, o preço pago por um bem, num determinado instante, é o preço justo, o
preço de equilíbrio do mercado. Um mercado assim é chamado de mercado perfeitamente
competitivo ou de concorrência perfeita, difícil de se atingir, mas não invalida a definição, uma
vez que fica registrada que quanto mais distante for o mercado desta condição, mais distante
estarão os preços praticados daquele que seria o justo, o ideal.
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Diagnostico de mercado/liquidez é caracterizado e adequado à estrutura de mercado,

devendo ser analisado principalmente os seguintes aspectos:
• Grau de concentração de vendedores ou locadores (no caso de locação), descrito pelo
número e distribuição dos mesmos no mercado.
• Perfil do universo de compradores ou locatários (no caso de locação), caracterização da
população de possíveis compradores ou locatários, inclusive o grau de concentração,
nível de pulverização, classe de renda, estratos sociais e condições de participarem do
mercado.
• Grau de diferenciação do produto no universo de diversos produtos, oferecidos pelos
vendedores, diferenciados sob a ótica dos compradores ou locatários.
Assim sendo,
Os Terrenos 1 e 2 que nesta pericia de avaliação foram avaliados pelo MÉTODO
COMPARATIVO DIRETOS DE DADOS DE MERCADO, encontram-se em região rural do município
de Biguaçu/SC, onde o mercado de compra, venda e locação se caracteriza por imóveis médios
e grandes. Assim levando-se em conta os aspectos supracitados e considerando que o objeto
pericial se encontra situado em localidade onde as transações de mercado são poucas,
classificamos a liquidez do imóvel para venda como baixa, assim como a liquidez de locação.
4.2.2- MÉTODO QUANTIFICAÇAO DO CUSTO:

Utilizaremos para avaliação das benfeitorias 1 e 2.
Utilizado para identificar o custo de reedição2 de benfeitoria. Pode ser apropriado pelo
CUB (custo unitário básico de construção)3 ou por orçamento, no caso em tela será apropriado
pelo CUB. É executada vistoria no imóvel com objetivo de examinar as especificações dos
materiais aplicados para estimação do padrão construído, tipologia, o estado de conservação e
a idade aparente.
4.2.3- MÉTODO EMPÍRICO DIRETO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO, UTILIZANDO O

PROCEDIMENTO DA MÉDIA SANEADA:
Utilizaremos para arbitramento do valor de aluguel por metro quadrado das Áreas 1 e
Área 2 descritas no objetivo deste laudo.
4.2.4- LUCROS CESSANTES, FUNDO DE COMÉRCIO E OUTRAS DESPESAS (EMPRESA ESTÂNCIA

BIGUAÇU PROMOÇÕES E EVENTOS)
“...
Se a empresa perde, o pouso onde ela se encontra estabelecida, há um prejuízo
representado pelo dano ao seu fundo de comércio...
O fundo de comércio é composto de elementos orgânicos que o comerciante agrupa com
o objetivo de constituir uma clientela necessária à sua atividade comercial...
2 Custo de reedição da benfeitoria é o resultado da subtração do custo de reprodução da parcela relativa à depreciação.
3 Fonte a ser utilizada, para o caso em tela, sinduscon/SC, utilizado para o mês referência que se quer a análise.
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Uma pessoa jurídica forçada a mudar-se do imóvel onde se encontra estabelecida deverá
ser indenizada sobre os seguintes itens:
a) Despesa de mudança;
b) Instalações;
c) Alugueis não desfrutados e diferenças de alugueis;
d) Despesas de pessoal;
e) Lucros cessantes...
Se totalmente desfeita a empresa pelo desalojamento a indenização será total, ou seja,
incidente sobre todo o fundo de comércio. Se, ao contrário, a desapropriação implica
apenas a transferência da empresa, mantendo o nível ocupacional e mercante em outro
local, a indenização deverá incidir sobre um percentual daquele fundo de comércio
calculado, costumeiramente adotando-se na ordem de 70% sobre o valor total...”4
Adotamos para efeitos desta avaliação, devido as peculiaridades da estrutura construída

e do próprio negócio, que a empresa será totalmente desfeita e não adotaremos o percentual
de 70% a incidir sobre o valor total.
4.2.5- OUTRAS AVALIAÇÕES

UTILIZAREMOS MÉTODO DE REPRODUÇÃO (plantação de grama, plantas
ornamentais, arvores frutíferas, obras e trabalhos de melhoria das terras, ETC):
Para outras avaliações, (plantação de grama, plantas ornamentais, arvores frutíferas, obras e
trabalhos de melhoria das terras, ETC) foi adotado o método de reprodução, dando uma
depreciação no imóvel pelo uso e tempo. Os preços unitários foram obtidos através da tabela
de custos unitários do SINDUSCON e para a depreciação o critério de Ross-Heidecke que leva
em conta a conservação e a idade. Os fatores de depreciação foram definidos após a vistoria das
edificações.
Para a determinação da taxa de custo de financeiro para as obras estimamos o
tempo de construção e a possibilidade de financiamento por instituições financeiras.
Neste caso das edificações o custo de financiamento será da ordem de 12% ao ano. No
caso das benfeitorias em estudo estimamos o tempo de implantação das maiores em 01
ano e das menores de 3 a 6 meses. Neste caso as taxas de custo financeiro irão variar de
1,5% a 6%, dependendo do porte, e tipologia da benfeitoria.
Para a determinação da taxa de administração adotamos o valor de 5 %.
Quanto ao lucro é recomendado o emprego de percentuais variando de 7% a
8,5%, adotamos no caso presente 7%.
A seguir a descrição e a determinação do valor de cada uma das obras e
benfeitorias existentes no terreno objetivo da presente avaliação.
Para o BDI (Benefício de Despesas Indiretas) foi adotado um percentual de 30%.
4 ABUHNMAN, Sérgio Antônio. Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. 4. Ed. São Paulo: Pini, 2008.336p
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O valor de mercado de cada item avaliando foi obtido através da seguinte

expressão:
Vedif.= {[Vu + ( OI + OL/S)] x ( 1+F) x (1+ A) x ( 1+L) x D x S}
Onde:
• Ve = valor de mercado da edificação em reais.
• Vu= valor unitário adotado no custo de reprodução, considerada a benfeitoria como
nova (R$/m²).
• OI= orçamento instalações especiais.
• OP= orçamento para outros elementos.
• F= taxa de custo financeiro para o período das obras.
• A= taxa de administração.
• L= taxa de lucro da empresa.
• S= área da edificação em m².
• D= fator de depreciação de Ross-Heidecke.
5) Análise dos dados estatísticos e avaliação5
5.1- Análise para formação de valor do terreno 1, terreno 2, do aluguel da Área 1 e

aluguel da Área 2. (grifei)
5.1.2- Análise E Interpretação Dos Resultados Para Formação Do Valor Dos Terrenos.
Face as características assemelhadas das terras que compões os TERRENOS 1 e 2, que

serão avaliados pelo MÉTODO COMPARATIVO DIRETOS DE DADOS DE MERCADO,
utilizamos, para os dois terrenos, a mesma análise dos dados estatísticos e
consequentemente o mesmo de valor unitário do metro quadrado (m²) estimado para
avaliação.
Coeficiente de correlação: Sob o aspecto do coeficiente de correlação (0,7720) a

amostra é considerada como correlação forte. O coeficiente de correlação significa o grau de
aderência dos dados pesquisados à curva do modelo ajustado.
Coeficiente de Determinação: O coeficiente de determinação representa o percentual

de valor explicado pelo modelo ajustado. O coeficiente de determinação encontrado para o
modelo é de 0,5960 significando que 59,60% da variação de preços é explicado pelo modelo
5
Todas as avaliações apresentadas têm como data referência a data da entrega deste laudo
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adotado, sendo que a complementação em relação à unidade, ou seja, 40,40% deve-se a

variáveis não estudadas e/ou imperfeições da amostra coletada.
Linearidade: a linearidade do modelo é realizada pela construção dos gráficos dos

valores observados para a variável dependente versus cada variável independente, analisando
o comportamento gráfico da variável dependente com cada variável independente, ou seja,
analisar o comportamento do mercado com o comportamento atribuído para cada variável.
O presente laudo atende a este pressuposto, verificado nos gráficos de comportamento
das variáveis constante no anexo.
Análise das Variâncias: a estatística de Fischer-Snedecor foi efetuada nos modelos e os

testes de hipóteses demonstram a ocorrência de regressão ao nível de confiabilidade de no
mínimo 99%.
Significância dos Regressores: os regressores do modelo ajustado apresentaram

significância inferior ao limite estabelecido em norma, indicando que são importantes na
formação do valor.
Para a significância foi aplicada a estatística de Student. Nas planilhas de resultados
estão demonstrados os valores de “t” para cada regressor e sua confiabilidade.
Auto-Correlação(ou Auto-Regressão): a análise estatística pelo Teste de Durbin-Watson

não indicou a ocorrência de auto-correlação (ou auto-regressão) quanto às variáveis utilizadas.
Observando-se a dispersão e a aleatoriedade dos elementos distribuídos no Gráfico de Auto-
Correlação podemos afirmar que não existe auto-correlação.
Homocedasticidade: a análise gráfica dos resíduos versus valores ajustados indicou que
os pontos estão dispostos de forma aleatória, sem padrão definido. O diagrama de resíduos
constante da memória de cálculo anexo não apresenta mancha definida, indicando que o
modelo é homocedástico.
Normalidade dos Resíduos: a verificação da normalidade dos resíduos foi realizada pelos
seguintes instrumentos:
a) Análise do gráfico de resíduos padronizados versus valores ajustados, com os
pontos dispostos aleatoriamente;
b) Comparação das frequências relativas dos resíduos amostrais nos intervalos de
{-1; +1], [-1,64; +1,64] e [-1,96; +1,96], com as probabilidades de distribuição normal padrão nos
mesmos intervalos, ou seja, 68,3%, 89,9% e 95%.
c) Exame do gráfico dos resíduos ordenados padronizados versus quantis da
distribuição normal padronizada que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante.
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O presente laudo atende a este pressuposto que pode ser verificado no gráfico de
resíduos padronizados versus valores ajustados constante da memória de cálculo anexo, pela
aproximação da reta dos resíduos ordenados padronizados versus quantis da distribuição
normal padronizada e pela distribuição da probabilidade normal do modelo (70,83%, 87,50% e
100%) aproximando-se da distribuição normal padrão com assimetria à esquerda.
Multicolinearidade: a verificação da multicolinearidade é realizada pela análise da

matriz das correlações que retrata as dependências lineares de primeira ordem entre as
variáveis independentes, com atenção especial para resultados superiores a 0,80.
Outliers: não foi identificado no modelo elementos que apresentem desvio padrão,
superior, em módulo, a 2,00, indicando a inexistência de outliers no modelo adotado.
A existência de pontos influenciantes é realizada com auxílio do Diagrama de Cook, que neste
caso, indica a inexistência dos mesmos, conforme observação no gráfico anexo. Todos os
elementos da amostra passaram no teste de consistência.
Equação de Regressão: a equação de regressão do modelo matemático adotado para a

avaliação da área avalianda encontra-se na memória de cálculo anexo.
A equação está assim representada:
[VALOR UNITARIO] = 17,885 + 61327 /[AREA ] + 3,3542 x [FRENTE RODOVIA ] + 12,248 x Ln([ATRATIVIDADE]) - 10,505 /[INFRAESTRUTURA]
Intervalo de Confiança: o intervalo de confiança significa a faixa de valor em que pode

estatisticamente ser adotado o valor de mercado ao nível de confiança máxima permitida pelo
NB- 14563-2 de 80%.
5.1.3- Análise e interpretação dos resultados para formação de aluguel mensal das áreas 1 e
2 descritas no item i- relatório/ 2) objetivo.
Face as características assemelhadas das áreas (ÁREA 1) e ÁREA 2, cujo aluguel mensal
será avaliados pelo MÉTODO EMPÍRICO DIRETO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO,
UTILIZANDO O PROCEDIMENTO DA MÉDIA SANEADA, utilizamos, para as duas áreas, o
mesmo resultado da média saneada e consequentemente o mesmo de valor unitário do
metro quadrado (m²) estimado para avaliação.
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5.2- Avaliações:(grifei)
5.2.1- AVALIAÇÃO DAS TERRAS:

Valor por metro quadrado dos terrenos 1 e 2 é R$ 20,27/m² (conforme pesquisa e
dados anexos). O valor de avaliação considerado acima foi estimado analisando amostras
assemelhadas aos terrenos 1 e 2 (vide item IV –Pesquisas e dados estatísticos).
De acordo com as características das amostras coletadas, o valor estimado representa
unitariamente o metro quadrado das terras descrita nos terrenos 1 e 2 já considerado o Valor
da Terra Bruta6 e Valor da Terra Nua7, nas proporções que se apresentam, e de benfeitorias
(cercas, muros, entre outros) com exceção da Casa de Eventos e Galpão, os quais serão avaliados
segundo o método da MÉTODO QUANTIFICAÇAO DO CUSTO.
TERRENO 1:
Valor por metro quadrado do terreno 1 é R$ 20,27/m²
Avaliação da área do TERRENO 1 = 18.715 m² x R$ 20,27/m² = R$ 379.353,05
TERRENO 2:
Valor por metro quadrado do terreno 2 é R$ 20,27/m²
Avaliação da área do TERRENO 2 = 39.930 m² x R$ 20,27/m² = R$ 809.381,10
5.2.2- AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS
BENFEITORIA 1
Parâmetros utilizados na avaliação das benfeitorias construções (critérios do perito):
CUB/m² dados de maio/2018, para ser usado em junho/2018 PROJETOS- PADRÃO
COMERCIAL CAL (Comercial Andares Livres), vide item IX-anexos, R$ 1.838,13.
Tabela de depreciação das edificações em função da idade e uso de Guilherme Bonfim
DEI VEGNE- NERI, vide item IX- anexos
• 01 edificação de alvenaria (com 434,72 m²)
Idade considerada 14 anos.
Fator de depreciação (FD) = 0,7642
Avaliação da residência = área x FD x CUB = 434,17 m² x 0,7642 x R$ 1.838,13 = R$ 609.878,14
6 Terra bruta: terra não trabalhada, com ou sem vegetação natural- NBR 14653-3
7 Terra nua: terra sem produção vegetal ou sem vegetação natural- NBR 14653-3
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BENFEITORIA 2
Parâmetros utilizados na avaliação das benfeitorias construções (critérios do perito):
CUB/m² dados de maio/2018, para ser usado em junho/2018 PROJETOS- GALPÃO
INDUSTRIAL (GI), vide item IX-anexos, R$ 898,66.
Tabela de depreciação das edificações em função da idade e uso de Guilherme Bonfim
DEI VEGNE- NERI, vide item IX- anexos
• 01 galpão, com área construída de 1.098,41 m² (detalhado acima na descrição do

objeto pericial)
Idade considerada 10 anos (segundo informação do Sr. Rolando Guilherme Pilz, vide e-
mail, Item IX- Anexos).
Fator de depreciação (FD) = 0,8330
Avaliação galpão aberto = área x FD x CUB x CE= 1.098,41 m² x 0,8330 x R$ 898,66 = R$ 822.251,90
5.2.3- LUCROS CESSANTES, FUNDO DE COMÉRCIO E OUTRAS DESPESAS (EMPRESA ESTÂNCIA

5.2.3.1- Despesas com mudanças

Considerando os parâmetros já utilizados na avaliação da requerente e atualizando os
valores para o período, estima-se o valor em R$ 1.190,00 (Tabelas de Preços Mínimos do
Transporte Rodoviário de Cargas) as despesas com frete e mudanças.
5.2.3.2- Despesas com pessoal

Conforme informação fornecido a este perito, pelo proprietário da empresa Estância
Biguaçu promoções e eventos são contratados 3 trabalhadores eventuais (terceirizados) por
evento, recebendo cada um a média de R$ 250,00/ evento, com uma média de 6 eventos a cada
seis meses. Adotando paralização se seis meses, obtém-se R$ 27.000,00 como despesas de
pagamento de funcionário
5.2.3.3- Lucros Cessantes

Para cálculo dos lucros cessantes foram utilizados os faturamentos da empresa
SEGUNDO informação fornecida pelo requerente (autor), foram considerados lucros cessantes
totais referentes a seis meses.
Item Valor (R$)

Média do faturamento mensal bruto8 10.800,00
Lucro líquido médio mensal (25 % do faturamento bruto) 2.700,00
Lucros cessantes totais (seis meses) 13.500,00
8Média do faturamento mensal dos anos de 2016 e 2017/ 2018 (até maio de 2018), conforme informações
fornecidas pelo requerente
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5.2.3.4- Fundo de Comércio

O fundo de comércio foi calculado considerando a equação simplificada proposta por
Fernando G. Martins9:
FC = L/ (1 + i)^n, sendo
L o lucro líquido total no ciclo de três anos, i a taxa legal de juros e n o número de meses do
período do ciclo.
Item Valor (R$)

Lucro líquido médio mensal 2.700,00
Lucro líquido médio anual 32.400,00
Lucro líquido em 36 meses 97.200,00
Taxa de juros 0,5%
Nº de meses 36
Valor Fundo de Comércio (100 % do lucro líquido) 81.224,68
5.2.3.5- Total
Item Valor (R$)
Despesas com mudanças 1.190,00
Despesas com pessoal 27.000,00
Lucros cessantes 13.500,00
Fundos de comércio 81.224,68
Total lucros cessantes, fundo de comércio e outras despesas 122.914,68
5.2.4- AVALIAÇÃO DOS ALUGUEIS (ÁREA 1 E ÁREA 2)10
NESTE ITEM SERÁ ESTIMADO O VALOR DO ALUGUEL MENSAL DE CADA ÁREA (AREA 1 E
AREA 2).
Valor estimado por metro quadrado do aluguel mensal da AREA 1 E DA AREA 2 é R$
11,25/m² (conforme pesquisa e dados anexos, e método média saneada). O valor de avaliação
considerado acima foi estimado analisando amostras assemelhadas às ÁREAS 1 e 2 (vide item IV
–Pesquisas e dados estatísticos).
De acordo com as características das amostras coletadas, o valor estimado representa
unitariamente o valor do aluguel por metro quadrado, nas proporções que se apresentam.
9 ABUHNMAN, Sérgio Antônio. Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. 4. Ed. São Paulo: Pini, 2008.336p.
10 Descrição das áreas um e dois conforme o item objetivo neste laudo
Página 19 de 46
AREA 1
Imagem 9- no detalhe Área 1 (considerada para estimar valor de aluguel mensal)
Valor estimado do aluguel por metro quadrado11 (da edificação comercial sobre as terras
onde se encontram instaladas) da Área 1 é R$ 11,25/m²
Avaliação do Aluguel Mensal da Área 1 é = 434,72 m² x R$ 11,25/m² = R$ 4.890,60
AREA 2
Imagem 10- no detalhe Área 2 (considerada para estimar valor de aluguel mensal)
Valor estimado do aluguel por metro quadrado (da edificação comercial sobre as terras
onde se encontram instaladas) da Área 2 é R$ 11,25/m²
Avaliação do Aluguel Mensal da Área 2 é = 1.098,41 m² x R$ 11,25/m² = R$ 12.357,11
11 Tendo como referência a área construída (benfeitorias) sobre o terreno
Página 20 de 46
5.2.5- OUTRAS AVALIAÇÕES
5.2.5.1- área de grama plantada.
Área 1 (grama sempre verde, fundos) 8.000,00 m² (aproximadamente) Idade real: Não
Estado de conservação normal Vida uti: não.
Custo de reprodução R$ 1,50– pesquisado em Fator depreciação: não.

Florianópolis em junho 2018
BDI:30%
Cálculo do valor = 8.000,00 x 1,30 x 1,50= R$ 15.600,00
Área 2 (grama esmeralda, entorno) 2.000,00 m² (aproximadamente) Idade real: Não
Custo de reprodução R$ 2,00- pesquisado em Fator depreciação: não.

Florianópolis em junho 2018
BDI:30%
Cálculo do valor = 2.000,00 x 1,30 x 2,00= R$ 5.200,00
RESUMO AVALIAÇÃO DE ÁREA DE GRAMA (R$)

Área de grama 1 15.600,00
Área de grama 2 5.200,00
TOTAL VALOR DA AREA DE GRAMA 20.800,00
5.2.5.2- área revestida de brita (estacionamento, terraplanagem, drenagens, bica corrida)
Metragem cúbica 25,00 m³ (500 m² com 5cm Idade real:.não

espessura)
Custo de reprodução R$ 132,56 – Preço Referencial de Fator depreciação: não.

Serviços- DEINFRA.2018
BDI: 30%
Cálculo do valor = 25 x 132,56 x 1,30 = R$ 4.308,20
Página 21 de 46
5.2.5.3- Poço artesiano (17 m de profundidade, segundo informações do proprietário)
Metros 17,00 m Idade real:.não
Custo de reprodução R$ 536,92 – Preço Referencial de Fator depreciação: não.

Serviços- DEINFRA.2018
BDI: 30%
Cálculo do valor = 17 x 536,92 x 1,30 = R$ 11.865,93
5.2.5.4- Esgoto sistema RHIZOCARBOTEC, 40.000 litros (esgoto alemão)
Unidade 1,00
Custo de instalação R$ 17.000,00- segundo informação do proprietário
Valor R$ 17.000,00
5.2.5.5- Grade metálica (frente ao terreno da Empresa Estância Biguaçu promoções e eventos)
Metragem 62,00 m (aproximadamente) Idade real: 10
Estado de conservação normal Vida útil: 20.
Custo de reprodução R$ 250,00 – Preço pesquisado em Fator depreciação: 0,772

Florianópolis – JUNHO de 2018.
BDI: 30%
Cálculo do valor = 62,00 x 0,772 x 1,30 x 250,00 = R$

15.555,80
Página 22 de 46
5.2.5.6- Avaliação estrada de acesso galpão (terraplanagem, drenagem, cascalho)
VERBA R$ 20.000,00
5.2.5.7- Arvores frutíferas, plantas ornamentais, outras
Plantas Ornamentais/FRUTAS QUANTIDADE VALOR UNITARIO PESQUISADO VALOR TOTAL

fixos tramados 4 R$ 20,00 R$ 80,00
hibisco 8 R$ 2,50 R$ 20,00
moreias 30 R$ 25,00 R$ 750,00
crontons 4 R$ 56,39 R$ 225,56
comigo ninguém pode 6 R$ 10,99 R$ 65,94
palmeiras reais 5 R$ 6,80 R$ 34,00
palmeiras família 2 R$ 6,80 R$ 13,60
palmeiras leques 4 R$ 15,00 R$ 60,00
Ciça 4 R$ 53,90 R$ 215,60
pés de butia 2 R$ 79,00 R$ 158,00
pé de lichia 1 R$ 50,00 R$ 50,00
pé de sombreiro maraca 1 R$ 30,00 R$ 30,00
bananeiras (aproximado) 50 R$ 12,00 R$ 600,00
pés de café 50 R$ 120,00 R$ 6.000,00
pé de palmito 4 R$ 24,00 R$ 96,00
pé de sapatinho de judia 1 R$ 59,90 R$ 59,90
pé de Fênix 1 R$ 180,00 R$ 180,00
pé de citronela 1 R$ 10,00 R$ 10,00
pés de bambu 4 R$ 31,15 R$ 124,60
TOTAL R$ 8.773,20
*RELAÇÃO SEGUNDO INFORMAÇÃO DO PROPRIETÁRIO
**PREÇOS PESQUISADO EM FLORIANÓPOLIS JUNHO 2018
RESUMO OUTRAS AVALIAÇÕES (R$)

AVALIAÇÃO GRAMA 20.800,00
AVALIAÇAO ESTACIONAMENTO 4.308,20
AVALIAÇÃO POÇO ARTESIANO 11.865,93
AVALIAÇÃO SISTEMA DE ESGOTO 17.000,00
AVALIÇÃO GRADE METÁLICA 15.555,80
AVALIAÇÃO ESTRADA DE ACESSO GALPAO 20.000,00
AVALIAÇÃO ARVORES FRUTIFERAS, PLANTAS 8.773,20
ORNAMENTAIS, OUTRAS
TOTAL 98.303,13
Página 23 de 46
6- RESUMO DAS AVALIAÇÕES:
RESUMO GERAL (R$)

AVALIAÇÃO TERRENO 1 379.353,05
AVALIAÇÃO TERRENO 2: 809.381,10
AVALIAÇÃO BENFEIRORIA 1 609.878,14
01 edificação de alvenaria, 434,72 m²
01 galpão, com área construída de 1.098,41 m²
LUCROS CESSANTES, FUNDO DE COMÉRCIO 122.914,68
E OUTRAS DESPESAS (EMPRESA ESTÂNCIA
AVALIAÇÃO ALUGUEL ÁREA 1 4.890,60
VALOR MENSAL
VALOR MENSAL
TOTAL OUTRAS AVALIAÇÕES 98.303,13
TOTAL AVALIADO 2.859.329,71
Página 24 de 46
II- Respostas aos quesitos do AUTOR:
1) Qual o valor do terreno de 18.715 m² e o valor do terreno de 39.930 m²?

RESPOSTA: veja valores avaliados no item I- relatório, no corpo do laudo.
2) Qual o valor da construção de alvenaria com área de 434,00 m² (sede da Estância

Biguaçu eventos), localizada na parte frontal do terreno de 18.715 m²?
3) Qual o Valor da construção de alvenaria com área de 1000,00 m² (galpão, antiga sede
da Hidromax), localizado nos fundos do terreno de 39.930 m²?
4) Qual a área (em metragem) do terreno é utilizada pela Estância Biguaçu eventos e
qual sua posição (demonstrar através de croqui) em relação a área total do terreno?
RESPOSTA: A Estância Biguaçu eventos utiliza a área de 18.715 m² (terreno 1, descrito
no item I- relatório/ objeto e descrição dos imóveis que o compõe), aproximadamente
32% da área total do terreno (58.635 m²), localizada na parte frontal do terreno
margeando a rodovia SC 407.
5) Qual a quantidade de eventos mensais realizados pela Estância Biguaçu e, se possível,

estimar qual o valor de lucro com os eventos.
RESPOSTA: valores estão estimado no item I- Relatório- sub item 5.2.3, no corpo do
laudo
6) Além da construção de alvenaria com área de 434,00 m² (sede da Estância Biguaçu

eventos) e da construção de alvenaria com área de 1000,00 m² (galpão, antiga sede da
Hidromax) há outras edificações ou plantações no terreno? Se há, especificar o que e
onde está localizada. Há alguma outra forma de utilização do terreno? Se há, se possível
especificar por quem.
RESPOSTA: todas as benfeitoria e utilizações existentes estão avaliavas e
discriminadas no item I- Relatório, no corpo do laudo.
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III– Respostas aos quesitos da Ré

A Ré não apresentou quesitos.
IV– Respostas aos quesitos do JUÍZO.

“... que o Sr. perito que acrescente quesito para quantificar o valor do aluguel do
imóvel, à luz da economia processual, uma vez que o TJSC já estabeleceu a necessidade
de realizar a Liquidação da Sentença do processo apenso, por arbitramento – valor que
será utilizado nos Cumprimentos de Sentença destas ações conjuntamente, no ato
oportuno”
RESPOSTA: os alugueis estão avaliados no item I- Relatório no corpo deste laudo,
item I – Relatório, sub item 6, RESUMO GERAL.
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IV –Pesquisas e dados estatísticos.
Pesquisa de Áreas assemelhadas referente aos TERRENOS 1 e 2(36 elementos)
Elemento 1
Localização: Estrada Geral da Russsia
Valor (R$): 2.500.000,00 Agrícola / Rural: Não
Área terreno (m²): 49.935,00 Infraestrutura: Média
VUH (R$/m²): 58,23
Topografia favorável: Sim Atratividade: Média
SS Negócios Imobiliários
Fonte:
(48) 98481-9833
Elemento 2
Localização: Estrada Geral da Russia
Valor (R$): 150.000,00 Agrícola / Rural: SIM
Área terreno (m²): 2987,00 Infraestrutura: Baixa
VUH (R$/m²): 50,22
Topografia favorável: Não Atratividade: Mádia
Fonte: Vivareal.com.br
Elemento 3
Localização: Guiomar de Baixo - Antonio Carlos
Valor (R$): 80..000,00 Agrícola / Rural: Sim
VUH (R$/m²): 41,54
Topografia favorável: Não Atratividade: Baixa
Só Sitios Imobiliária.
Fonte:
(48) 3272-1341
Página 27 de 46
Elemento 4
Localização: Guiomar de Baixo - Antonio Carlos
Valor (R$): 80.000,00 Agrícola / Rural: Sim
Área terreno (m²): 1924,49 Infraestrutura: Média
VUH (R$/m²): 41,57
Topografia favorável: Sim Atratividade: Baixa
Fonte:
(48) 3272-1341
Elemento 5
Localização: Estrada Geral Tres Riachos
Valor (R$): 130.000,00 Agrícola / Rural: SIM
VUH (R$/m²): 17,01
Fonte: Penseimóveis.com.br
Elemento 6
Localização: Tres Riachos
VUH (R$/m²): 13,64
Fonte: vivareal.com.br
Página 28 de 46
Elemento 7
Localização: Tres Riachos
Área terreno (m²): 123.000,00 Infraestrutura: Baixa
VUH (R$/m²): 4,47
Fonte: vivareal.com.br
Elemento 8
Localização: Estrada Geral Russia
VUH (R$/m²): 20,00
Fonte:
(48) 3272-1341
Elemento 9
Localização: Estrada Geral Russia
VUH (R$/m²): 28,95
Topografia favorável: Não Atratividade: Média
Fonte:
(48) 3272-1341
Página 29 de 46
Elemento 10
Localização: Antonio Carlos
Valor (R$): 50.000,00 Agrícola / Rural: Não
VUH (R$/m²): 69,44
Fonte:
(48) 3272-1341
Elemento 11
Localização: Antonio Carlos
VUH (R$/m²): 85,84
Fonte:
(48) 3272-1341
Elemento 12
Localização: Estrada Geral da Russia
Valor (R$): 2.000.000,00 Agrícola / Rural: Sim
VUH (R$/m²): 7,80
IArlete
Fonte:
(48) 99675-3278
Página 30 de 46
Elemento 13
VUH (R$/m²): 30,00
Fonte: Manoel Coelho (48) 3244-8923
Elemento 14
VUH (R$/m²): 16,00
Fonte: Francisco Campos (48) 3346-6087
Elemento 15
Localização: Estrada Geral Ters Riachos
VUH (R$/m²): 72,43
Fonte: Humberto Corretor (48) 99805-3112
Página 31 de 46
Elemento 16
Localização: Estrada Geral Ters Riachos
VUH (R$/m²): 7,50
Hamilton Frutuoso
Fonte:
(48) 99640-8343
Elemento 17
Localização: Sitio – Braço do Norte –Antonio Carlos

Sem Foto
VUH (R$/m²): 8,00
Fonte:
(48) 3272-0219
Elemento 18
Localização: Terreno Loc. Louro - Antonio Carlos
Sem Foto Área terreno (m²): 100.000,00 Infraestrutura: Sim
VUH (R$/m²): 25,00
Fonte: (48) 3272-0219
Página 32 de 46
Elemento 19
Localização: Terreno - Estrada Leopoldo Freiberg

Sem Foto
VUH (R$/m²): 33,43
Beim Imóveis
Fonte:
(48) 3285-5555
Elemento 20
Localização: Estrada Geral Louro
Sem Foto Área terreno (m²): 110.000,00 Infraestrutura: Baixa
VUH (R$/m²): 2,55
Fonte:
Elemento 21
Localização: Usina - Antonio Carlos SC.
VUH (R$/m²): 8,72
Fonte: Viva Real Imóveis
Página 33 de 46
Elemento 22
Localização: Guiomar de Dentro - Antonio Carlos
Valor (R$): 700.000,00 Agrícola / Rural: Não
VUH (R$/m²): 13,31
Fonte: (48) 3272-0219
Elemento 23
Localização: Usina - Antonio Carlos
VUH (R$/m²): 9,11
Fonte: (48) 3272-0219
Elemento 24
Localização: Sitio - Antonio Carlos
VUH (R$/m²): 11,06
Fonte: Bruno (48) 3272-0219
Página 34 de 46
Elemento 25
Localização: Estrada Geral de Rachadel

Sem Foto
VUH (R$/m²): 4,05
Fonte:
(48) 3272-0219
Elemento 26
Localização: Estrada – Morro da Glória
VUH (R$/m²): 16,00
Fonte: ViVA REAL IMÓVEIS
Elemento 27
Localização: Sitio - Antonio Carlos
VUH (R$/m²): 6,42
Fonte: Evolução Imóveis CRECI -11782
Página 35 de 46
Elemento 28
Localização: Jestrada Geral Da Vila Doze
Sem Foto’ Área terreno (m²): 17.493,00 Infraestrutura: Baixa
VUH (R$/m²): 5,80
Fonte: Viva Real Imóveis
Elemento 29
VUH (R$/m²): 13,73
Fonte: Destak Imóveis (48) 3296-0676
Elemento 30
VUH (R$/m²): 22,41
Carlos Castilhos Corretor

Fonte:
(48) 3243-3334
Página 36 de 46
Elemento 31
SEM FOTO Área terreno (m²): 29.000,00 Infraestrutura: Médis
VUH (R$/m²): 65,51
Fonte: SS Negócios Imobiliários (48) 8481-9833
Elemento 32
Localização: SC 408
SEM FOTO Área terreno (m²): 425.729,00 Infraestrutura: Média
VUH (R$/m²): 27,01
Fonte: Vivareal.com.br
Elemento 33
Localização: Tijuquinhas
VUH (R$/m²): 24,27
Fonte: SS Negócios Imobiliários (48) 8481-9833
Página 37 de 46
Elemento 34
Localização: Próximo Rua Homero de Miranda
VUH (R$/m²): 61,11
Fonte: Leiroza Negócios Imobiliários (48) 9636-3564
Elemento 35
Localização: Sc 408
VUH (R$/m²): 42,50
Fonte: Olx.com.br
Elemento 36
Localização: Sc 408
VUH (R$/m²): 12,38
Fonte: Olx.com.br
Página 38 de 46
Áreas assemelhadas referente aos aluguéis das áreas 1 e 2(21 elementos)
ELEMENTO 1
Localização Biguaçu/SC-
Bairro Beira rio
área de construção 3.000,00
(m²)
valor aluguel/mês 36.000,00
(R$)
VUH/ m²/mês (R$) 12,00
Infraestrutura média
atratividade média
fonte Site Viva Real
ELEMENTO 2
Bairro Beira rio
(m²)
(R$)
VUH/ m²/mês (R$/m²) 15,00
atratividade média
ELEMENTO 3
Bairro Alto
Biguaçu
(m²)
(R$)
VUH/ m²/mês (R$/m²) 8,00
Infraestrutura baixa
atratividade média
fonte VJC negócios
imobiliários
ELEMENTO 4
Bairro Praia João
Rosa
área de construção 750,00
(m²)
(R$)
VUH/ m²/mês (R$/m²) 10,00
atratividade média
Página 39 de 46
ELEMENTO 5
Bairro Beira rio
(m²)
(R$)
VUH/ m²/mês (R$/m²) 9,57
atratividade média
ELEMENTO 6
Bairro Rio
Caveiras
(m²)
(R$)
VUH/ m²/mês (R$/m²) 19,32
atratividade alta
fonte Paulo Roberto
Leardi
ELEMENTO 7
Bairro Beira rio
(m²)
(R$)
VUH/ m²/mês (R$/m²) 13,24
atratividade média
fonte D´Felix
inteligência
imobiliária
ELEMENTO 8
Bairro Vendaval
(m²)
(R$)
VUH/ m²/mês (R$/m²) 12,50
atratividade média
fonte Imobiliária
Biguaçu
Página 40 de 46
ELEMENTO 9
Bairro Bom Viver
(m²)
(R$)
VUH/ m²/mês (R$/m²) 5,50
atratividade média
fonte Imobiliária SAN
REMO
ELEMENTO 10
Bairro Beira rio
(m²)
(R$)
VUH/ m²/mês (R$/m²) 13,02
atratividade média
ELEMENTO 11
Bairro Morro da
Bina
(m²)
(R$)
VUH/ m²/mês (R$/m²) 8,30
atratividade média
fonte Brasil emp. Imob.
ELEMENTO 12
Bairro Bom Viver
(m²)
(R$)
VUH/ m²/mês (R$/m²) 17,69
atratividade alta
Página 41 de 46
ELEMENTO 13
Bairro Prado
(m²)
(R$)
VUH/ m²/mês (R$/m²) 11,11
atratividade média
ELEMENTO 14
Bairro Jardim
Janaína
(m²)
(R$)
VUH/ m²/mês (R$/m²) 10,54
atratividade média
fonte Brognoli imóveis
ELEMENTO 15
Bairro Rio
Caveiras
(m²)
(R$)
VUH/ m²/mês (R$/m²) 11,66
atratividade média
fonte Brognoli imóveis
ELEMENTO 16
Bairro Bom Viver
(m²)
(R$)
VUH/ m²/mês (R$/m²) 10,83
atratividade média
fonte Brognoli Imóveis
Página 42 de 46
ELEMENTO 17
Bairro Beira rio
(m²)
(R$)
VUH/ m²/mês (R$/m²) 4,33
atratividade média
fonte Brognoli Imóveis
ELEMENTO 18
Bairro Vendaval
(m²)
(R$)
VUH/ m²/mês (R$/m²) 12,38
Infraestrutura alta
atratividade média
ELEMENTO 19
Bairro Beira rio
(m²)
(R$)
VUH/ m²/mês (R$/m²) 13,00
atratividade média
fonte Ibagy Imóveis
ELEMENTO 20
Bairro Beira rio
(m²)
(R$)
VUH/ m²/mês (R$/m²) 13,42
atratividade média
fonte Imobiliária
Biguaçu
Página 43 de 46
SEM FOTO ELEMENTO 21

Localização Estrada Geral da
Estiva/ restaurante
capacidade 150
pessoas
(m²)
(R$)
VUH/ m²/mês (R$/m²) 6,00
atratividade média
fonte Imobiliária
Biguaçu
Página 44 de 46
VI– Conclusões
Após a vistoria, levantamentos, entrevistas e estudos efetuados, submetemos a esse Juízo o

que segue:
RESUMO GERAL DE AVALIAÇÕES (R$)

AVALIAÇÃO TERRENO 1 379.353,05
AVALIAÇÃO TERRENO 2: 809.381,10
01 edificação de alvenaria, 434,72 m²
01 galpão, com área construída de 1.098,41 m²
LUCROS CESSANTES, FUNDO DE COMÉRCIO 122.914,68
E OUTRAS DESPESAS (EMPRESA ESTÂNCIA
VALOR MENSAL
VALOR MENSAL
TOTAL OUTRAS AVALIAÇÕES 98.303,13
TOTAL AVALIADO 2.859.329,71
VII- Encerramento
Consta o presente laudo pericial de avaliação de 46 folhas, impressas em computador, somente

no anverso numeradas seguidamente de 1 a 46, acompanhadas de anexo relacionados no
sumário, vindo esta última datada.
Florianópolis, 30 de junho de 2018.
ENGº Bernardo Jacinto Damiani Tasso
Página 45 de 46
Perito do Juízo – CREA/SC ....Cart. Nº 556-D
VIII- Anexos
Memória Fotográfica
E-MAIL´S / COMUNICAÇÕES
TERRENOS 1 e 2- INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda
Tabela de G.B. DEI VEGNI- NERI
CUB/m² dados de MAIO/2018 para ser usado em JUNHO/2018
Página 46 de 46

A LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO Hidromax X Ana

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BERNARDO J. D.

TASSO ENGENHEIRO CIVIL

Juízo: 1ª Vara Cível da Comarca de Biguaçu/SC

1) Objeto deste laudo e Descrição dos imóveis que o compõe.

O objeto desta avaliação é composto por 4 (quatro) imóveis como segue:

Construção de alvenaria com área de 434,72 m² (sede da Estância Biguaçu eventos),

Imagem 1- sede Estância Biguaçu Promoções e Eventos.

Imagem 2- sede Estância Biguaçu Promoções e Eventos/ planta baixa

Imagem 3- no detalhe área construída 434,72 m²

Construção (galpão, antiga sede da empresa Hidromax), atualmente é sede da empresa

Foto 22 da memória fotográfica item IX- Anexos

Imagem 7- infraestrutura do galpão

LOCALIZAÇÃO DO OBJETO DESTA PERICIA:

Oficializei, acompanhado do auxiliar de pericia Engº Sandro de Ávila Ferraz, o início e

4) Metodologia, nível fundamentação e critérios de avaliação.

A avaliação pelo método comparativo direto de dados do mercado atinge o nível de

Usam-se variáveis (regressores) que trabalhados matematicamente permitirão tirar

4.2- Critérios adotados na avaliação:

4.2.1- MÉTODO COMPARATIVO DIRETOS DE DADOS DE MERCADO (TERRENO):

Diagnostico de mercado/liquidez é caracterizado e adequado à estrutura de mercado,

4.2.2- MÉTODO QUANTIFICAÇAO DO CUSTO:

4.2.3- MÉTODO EMPÍRICO DIRETO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO, UTILIZANDO O

4.2.4- LUCROS CESSANTES, FUNDO DE COMÉRCIO E OUTRAS DESPESAS (EMPRESA ESTÂNCIA

Adotamos para efeitos desta avaliação, devido as peculiaridades da estrutura construída

4.2.5- OUTRAS AVALIAÇÕES

O valor de mercado de cada item avaliando foi obtido através da seguinte

Vedif.= {[Vu + ( OI + OL/S)] x ( 1+F) x (1+ A) x ( 1+L) x D x S}

5) Análise dos dados estatísticos e avaliação5

5.1- Análise para formação de valor do terreno 1, terreno 2, do aluguel da Área 1 e

Face as características assemelhadas das terras que compões os TERRENOS 1 e 2, que

Coeficiente de correlação: Sob o aspecto do coeficiente de correlação (0,7720) a

Coeficiente de Determinação: O coeficiente de determinação representa o percentual

adotado, sendo que a complementação em relação à unidade, ou seja, 40,40% deve-se a

Linearidade: a linearidade do modelo é realizada pela construção dos gráficos dos

Análise das Variâncias: a estatística de Fischer-Snedecor foi efetuada nos modelos e os

Significância dos Regressores: os regressores do modelo ajustado apresentaram

Auto-Correlação(ou Auto-Regressão): a análise estatística pelo Teste de Durbin-Watson

Multicolinearidade: a verificação da multicolinearidade é realizada pela análise da

Equação de Regressão: a equação de regressão do modelo matemático adotado para a

Intervalo de Confiança: o intervalo de confiança significa a faixa de valor em que pode

5.2.1- AVALIAÇÃO DAS TERRAS:

5.2.2- AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

• 01 galpão, com área construída de 1.098,41 m² (detalhado acima na descrição do

5.2.3- LUCROS CESSANTES, FUNDO DE COMÉRCIO E OUTRAS DESPESAS (EMPRESA ESTÂNCIA

5.2.3.1- Despesas com mudanças

5.2.3.2- Despesas com pessoal

5.2.3.3- Lucros Cessantes

Item Valor (R$)

5.2.3.4- Fundo de Comércio

Item Valor (R$)

5.2.4- AVALIAÇÃO DOS ALUGUEIS (ÁREA 1 E ÁREA 2)10

Imagem 9- no detalhe Área 1 (considerada para estimar valor de aluguel mensal)

11 Tendo como referência a área construída (benfeitorias) sobre o terreno

5.2.5- OUTRAS AVALIAÇÕES

5.2.5.1- área de grama plantada.

Estado de conservação normal Vida uti: não.

Custo de reprodução R$ 1,50– pesquisado em Fator depreciação: não.

Cálculo do valor = 8.000,00 x 1,30 x 1,50= R$ 15.600,00