UNIVERSIDADE PAULISTA

GEOVANI R.A:

GAFISA
PIM VII

POLO
2021
UNIVERSIDADE PAULISTA
GEOVANI R.A:

GAFISA
PIM VII

Projeto Integrado Multidisciplinar VII para

obtenção do título de Tecnólogo em
Gestão Financeira apresentado à
Universidade Paulista – UNIP.

Orientador: XXXXXXXXXXXX

polo
2021
 RESUMO

O presente Projeto Integrado Multidisciplinar VII (PIM VII), consiste no

desenvolvimento de um projeto em formato de pesquisa técnico-acadêmica, visando
propiciar condições à ampliação do conhecimento e ao desenvolvimento prático de
uma série de conceitos teóricos com foco na Gafisa, baseando-se nas disciplinas de
Controladoria, Fontes de Financiamento e Desenvolvimento Sustentável. O objetivo
geral do trabalho é, por conseguinte, inserir o aluno nas práticas gerenciais
fundamentadas nos conhecimentos teóricos adquiridos no curso, com caráter prático
complementar do processo de ensino-aprendizagem. Como metodologia, adotou-se
a pesquisa bibliográfica. É de suma importância vivenciar na pratica conhecimentos
e conceitos expostos teoricamente, uma vez que essa experiência subsidia a ampla
visão do ambiente corporativo em que o mercado está inserido, na qual o mesmo
futuramente irá fazer parte. Dessa forma, a pesquisa se mostrou satisfatória e
esclarecedora. Por fim, a empresa de modo geral, se mostra adequada, pois
apresenta excelência em suas metas e objetivos, fazendo o necessário para se
manter no mercado, oferecendo um serviço de qualidade baseada em políticas, sem
deixar de lado a responsabilidade social.

Palavras-chave: Controladoria, Fontes de Financiamento e Desenvolvimento

Sustentável.
 ABSTRACT

This Integrated Multidisciplinary Project VII (PIM VII) consists of the development of a
project in a technical-academic research format, aiming to provide conditions for the
expansion of knowledge and practical development of a series of theoretical
concepts focused on Gafisa, based on in the subjects of Controllership, Funding
Sources and Sustainable Development. The general objective of the work is,
therefore, to insert the student in managerial practices based on theoretical
knowledge acquired in the course, with a practical complementary character to the
teaching-learning process. As a methodology, bibliographic research was adopted. It
is extremely important to experience theoretically exposed knowledge and concepts
in practice, since this experience supports the broad vision of the corporate
environment in which the market is inserted, in which it will be part of it in the future.
In this way, the research proved to be satisfactory and enlightening. Finally, the
company in general is adequate, as it presents excellence in its goals and objectives,
doing what is necessary to remain in the market, offering a quality service based on
policies, without neglecting social responsibility.
Keywords: Controllership, Financing Sources and Sustainable Development.
SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO.........................................................................................................5
2 DESCRIÇÃO ORGANIZACIONAL.........................................................................6
3 CONTROLADORIA.................................................................................................10
3.1 Conceito de sistemas de custos...........................................................................10
3.2 Gerenciamento de resultados na Gafisa..............................................................11
3.3 Sistema de custeio ABC.......................................................................................12
4 FONTES DE FINANCIAMENTO13
4.1 Operação de capital de giro..................................................................................13
4.2 Custos com empréstimos e financiamentos.........................................................14
4.3 Debentures............................................................................................................14
5 DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL.................................................................15
5.1 Gestão de Qualidade............................................................................................15
5.2 Conscientização para sustentabilidade................................................................16
6 CONSIDERAÇÕES FINAIS.....................................................................................18
REFERÊNCIAS...........................................................................................................19
 5

1 INTRODUÇÃO

O presente Projeto Integrado Multidisciplinar VII (PIM VII), consiste no

desenvolvimento de um projeto em formato de pesquisa técnico-acadêmica, visando
propiciar condições à ampliação do conhecimento e ao desenvolvimento prático de
uma série de conceitos teóricos com foco na Gafisa, baseando-se nas disciplinas de
Controladoria, Fontes de Financiamento e Desenvolvimento Sustentável.
O objetivo geral do trabalho é, por conseguinte, inserir o aluno nas práticas
gerenciais fundamentadas nos conhecimentos teóricos adquiridos no curso, com
caráter prático complementar do processo de ensino-aprendizagem.
Pretende-se, para tanto, proporcionar ao aluno a possibilidade de desenvolver
um levantamento das características e das práticas organizacionais de uma entidade
do setor público com preocupação centralizada na gestão de recursos humanos;
proporcionar condições para que o aluno relacione e desenvolva, de maneira
prática, os conhecimentos teóricos adquiridos, colaborando com o processo de
ensino-aprendizagem.
Como metodologia, adotou-se a pesquisa bibliográfica. Foi realizada a leitura
crítica, a redação de resumos e paráfrases das obras pertinentes ao enfrentamento
do tema. Além da leitura de livros pertinentes ao objeto de pesquisa, foram
consultados documentos disponíveis on-line, devidamente referenciados.
O capítulo destinado a disciplina de Controladoria investiga as políticas da
organização em termos de gestão de custos, isto é, quais são o seu sistema de
método de custo da Gafisa.
O capítulo destinado a disciplina de Fontes de Financiamento descreve quais
são as políticas de financiamento de recursos (próprios e de terceiros), para o curto
e longo prazo da Gafisa.
O capítulo destinado a disciplina de Desenvolvimento Sustentável apresenta
as práticas sustentáveis gerenciais, principalmente, aquelas relacionadas à gestão
ambiental da Gafisa.
Por fim, seguem a conclusão e as referências.
 6

2 DESCRIÇÃO ORGANIZACIONAL

A Gafisa é uma empresa do ramo imobiliário. A Gafisa S/A é uma das

empresas líderes do mercado imobiliário brasileiro com foco em empreendimentos
comerciais e residenciais de médio e alto padrão.
O empreendimento tem como objetivo social a intermediação e consultoria
mobiliária, com forte presença nos principais mercados do país através de
escritórios próprios e de uma vasta rede de parcerias. A empresa possui um serviço
completo e de alta qualidade pensando sempre em satisfazer o cliente.
A gestão afirma que todos os dados e informações relevantes que a empresa
tem, estão sendo evidenciadas dentro das demonstrações financeiras e que elas
correspondem com as são usadas pela própria administração e gestão.
Uma vez que, a empresa adota práticas de governança corporativa baseada
em princípios que mostrem toda transparência e respeito com todos os públicos
relacionados.
Os métodos de gestão utilizados para acompanhamento e prestação de
contas são sempre baseados em rígidos princípios éticos, prezando sempre pela
fidelização dos clientes.
Atuando desde 2014, no mercado imobiliário com solido crescimento pautado
em valores como a responsabilidade, profissionalismo, qualidade, transparência e
competência.
A empresa Gafisa vem ganhando espaço no mercado em que exerce suas
atividades. No ano de 2015, a empresa expandiu seus negócios e abriu suas duas
filiais, sendo uma em Belo Horizonte e a outra em Salvador, com isso produziu
grandes resultados e que tornou a empresa mais solida e de credibilidade
reconhecida junto aos seus clientes.
Um grande marco para a empresa foi no ano de 2019 quando ela criou uma
Organização Não-Governamental, onde ajudava crianças e adolescentes que
sofriam abusos e violências sexuais, fazendo com que a empresa ficasse ainda mais
reconhecida, não somente pela sua credibilidade em relação aos seus serviços, mas
pela responsabilidade social que a mesma exercia perante a sociedade em que
estava inserida.
 7

A Gafisa e suas filiais atuam no ramo de mercados imobiliários, na compra e

venda de imóveis novos e usados, estudos de viabilidade imobiliária para novos
empreendimentos, consultoria, na comercialização e distribuição de crédito
imobiliário, na intermediação e assessoria em negócios corporativos e na
administração de aluguel.
Segundo o boletim do Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e
Social, a Gafisa é considerada uma empresa de médio porte, conforme demonstra
os últimos três anos de faturamento a seguir:

Figura 1: Faturamento anual

Fonte: Gafisa/faturamento

Segundo Chiavenato (2014, p. 211): “O capital humano deve ser bem

aplicado e desenvolvido dentro de uma organização”, haja vista que a força de
trabalho deve ser bem estruturada, pois a ausência dessa mão de obra bem
instruída e qualificada, a empresa pode ir à ruína. Em virtude disso, a empresa
Gafisa se preocupa com seus profissionais, pois preza em oferecer ao cliente
produtos e atendimento de qualidade.
Atualmente, a empresa possui considerado número de funcionários em suas
empresas, sua composição se dá conforme mostra o gráfico a seguir:
 8

Figura 2: Composição de colaboradores

Fonte: Gafisa/dados

Os principais produtos e serviços são:

a) Negociação e intermediação de imóveis, como compra, venda ou locação;
b) Serviços de consultoria e assessoria; e
c) Crédito mobiliário.
Os principais fornecedores e insumos:
a) Pará Blocos;
b) S. Santos Tintas; e
c) Lurax S.A.
A Gafisa atua no segmento do mercado imobiliário, sendo uma das principais
empresas do ramo no estado do Pará.
O mercado imobiliário ocupa um grande espaço no mercado competitivo no
país e para a Gafisa. Uns de seus principais concorrentes são: Lopes imóveis; Brasil
Brokers; e RE/MAX Brasil.
A Gafisa está estruturada conforme organograma a seguir:
 9

Figura 3: Organograma organizacional

Fonte: Gafisa/dados
 10

3 CONTROLADORIA

Controladoria é uma área que coordena as informações sobre a gestão

econômica, o que não nega as responsabilidades dos gestores, mas aperfeiçoa
resultados por meio de um espelho actinográfico da saúde financeira e patrimonial
da empresta sob várias óticas.
Assim, para Ricardino (2015), a missão da controladoria é garantir a
sobrevivência da empresa viabilizando e otimizando seus resultados.
Para Padoveze (2016), a existência da controladoria se pauta em aspectos do
empresariado, como:
a) A empresa é constituída sobre o pressuposto da continuidade;
b) A empresa é um sistema em constante interação com seu ambiente;
c) O resultado econômico é o melhor indicador da eficácia empresarial;
d) O resultado econômico é a base para a tomada de decisões;
e) O Modelo de Gestão, deriva das crenças e valores que corresponde a um
conjunto de definições relativas ao processo de gestão empresarial;
f) As atividades empresariais são conduzidas, de forma estruturada, por um
Processo de Gestão que corresponde ao Planejamento, Execução e Controle;
g) As informações requeridas pelos Gestores são devidamente suportadas por
sistemas de informações.

3.1 Conceito de sistemas de custos

A contabilidade de custos faz apuração de custo na produção das

organizações industriais e prestadoras de serviços, objetivando atender as
exigências contábeis, atender as exigências fiscais, apurar os custos dos produtos e
dos departamentos, controlar os custos de produção, melhorar os processos e
eliminar os desperdícios, auxiliar na tomada de decisões gerenciais e otimização de
resultados (PADOVEZE, 2016).
Para que isso seja possível, faz-se necessário seguir os passos a abaixo
descritos, de acordo com Perez (2015):
a) Apuração do custo dos produtos e dos departamentos: o sistema de custos
fornece informações que possibilita a identificação dos responsáveis pelo
consumo dos gastos dentro das organizações;
 11

b) Atendimento de exigências contábeis: a lei n. 6.404/76 determina que a

escrituração contábil seja elaborada segundo os princípios contábeis. A
metodologia indicada por este autor para atender os princípios contábeis é o
denomina do custeio por absorção;
c) Atendimento de exigências fiscais: O único método aceito pela legislação de
imposto de renda é o custei o por absorção;
d) Controle dos custos de produção: para e feito do controle é indica do o
custeio padrão;
e) Custos para melhoria de processos: o método de custei o baseado em
atividades, este método identifica as atividades que não adicionam valor ao
custo dos produtos e como se proceder para a sua eliminação;
f) Auxílio na tomada de decisões gerenciais: neste caso o autor sugere que seja
utilizado o método de custo direto ou variável, por ser capaz de gerar
informações de forma mais rápida; e
g) Custos para otimização de resultados: o conceito de Teoria das Restrições
que oferece informações sobre a superação de metas e resultados.
O sistema de custos coleta, classifica e organiza dados inerentes aos custos
dos produtos e/ou serviços, convertendo-os em informações, como demostra
Martins (2019, p. 28): “O sistema representa um conduto que recolhe dados em
diversos pontos, processa-os e emite, com base neles, relatórios na outra
extremidade.”

3.2 Gerenciamento de resultados na Gafisa

A Gafisa desenvolveu e implantou um Sistema de Custos e informações

Gerenciais destinados a apurar custos e atividades desempenhadas e dos produtos
gerados pela empresa.
Criado com objetivo de apoio a gestão, tal sistema permite a apuração,
detalhamento e analise dos custos dos serviços, atividades, processos e macro
processos, da estrutura organização.
Para que isso seja possível, foram eliminados, as participações de uma
empresa em outra, os saldos de contas patrimoniais, as receitas, as despesas e os
lucros não realizados entre as empresas, por outro lado ficaram em evidencia as
 12

parcelas do lucro líquido e do patrimônio líquido referente as participações dos

acionistas não controladores.
A empresa optou pela faculdade prevista no Art. 5 da Resolução no 4.517/16
do CMN. As demonstrações contábeis incluem estimativas e premissas, como a
mensuração de perdas estimadas com operações de crédito; estimativas do valor
justo de determinados instrumentos financeiros; provisões cíveis, fiscais e
trabalhistas; perdas por redução a o valor recuperável (impairment) de títulos e
valores mobiliários classificados nas categorias de títulos disponíveis para venda e
títulos mantidos até o vencimento e ativos não financeiros; e a determinação da vida
útil de determinados ativos.

3.3 Sistema de custeio ABC

Na Gafisa, a nova metodologia relativa ao Custeio Baseado em Atividades,

Sistema Activity Based Costing (ABC), visa à contenção de custos e tem contribuído
muito para bons resultados.
Além disso, a Gafisa busca ganhar escala através da reestruturação de
atividades baseada na racionalização de tarefas. Essas ações visam responder as
seguintes perguntas: onde, quando e como foi gasto?
Desse modo, a Gafisa pode visualizar sob ângulos diferentes, para otimizar
os processos, visando o melhor retorno.
Esse sistema é composto por três dimensões: os recursos, as atividades e os
objetos de custos. Os objetos são produtos ou serviços que se desejam custear, que
para serem oferecidos requerem a execução de atividades, que são a combinação
de diversos recursos para gerar o serviço, tudo isso necessita de recursos
envolvidos em todos os gastos decorrentes da gestão e operação do negócio
(PADOVEZE, 2016).
Assim, o custo dos objetos de custos funciona, de acordo com Perez (2015):
Recursos; Direcionadores de custos; Atividades; Direcionadores de custos; e
Objetos de custos.
 13

4 FONTES DE FINANCIAMENTO

O mercado financeiro busca constantemente aumentar a criação de valores e,

assim, o lucro dos proprietários. Nesse contexto as fontes de financiamento são
fundamentais para encontrar a forma mais vantajosa de financiar as operações da
empresa a curto e longo prazo, determinar a estrutura de capital mais adequada,
dentre outros.
Para escolher qual fonte de financiamento, a empresa precisa considerar no
primeiro momento, se o financeiro deverá ser externo ou interno, para então analisar
outros fatores como, perda ou ganho de autonomia financeira a facilidade ou
possibilidade de acesso às fontes de financiamento, exigibilidade/prazo para a sua
restituição, garantias exigidas e o custo financeiro (juros) desse financiamento.
As principais fontes de financiamento são:
a) Autofinanciamento: quando a empresa consegue se pagar, com suas
disponibilidades financeiras advindas de seus lucros;
b) Capitais próprios: novos sócios ou acionistas;
c) Capitais terceiros: busca de fora a entrada de capital, como produtos
bancários, por exemplo; e
d) Incentivo ao investimento: projetos de apoio.

4.1 Operação de capital de giro

Para atender a necessidade de capital de giro de uma empresa, deve-se

executar vários estudos disponíveis. O capital de giro é necessário para financiar a
continuidade das operações da empresa, se relacionando diretamente com as
contas financeiras que movimentam o dia a dia da empresa.
Para Chiavenato (2014): “A Gestão Financeira desponta na atualidade como
uma das áreas mais importantes na condução das empresas rumo a excelência”.
Assim, administrar corretamente os recursos financeiros acarretará na
redução dos custos e aumento de lucros.
 14

A Gafisa apresenta em 2017 um montante de R$ 574.471.000,00 em

empréstimos e financiamentos a pagar no curto prazo, tendo como disponibilidade
no ativo circulante, par a realização desses pagamentos R$ 6. 640.859.000,00.
Fica claro que ao contrair dívidas de 8,7% de representatividade sobre seu
ativo circulante, a empresa possui recursos suficientes para manter sua liquidez.
Foram apresentadas como garantias para o financiamento, a caução de
recebíveis, chegando a 130% do valor dos empréstimos, hipoteca de futuras
unidades e terrenos, assim como o aval da Gafisa.

4.2 Custos com empréstimos e financiamentos

Com base nos empréstimos e financiamentos contraídos, identifica-se as

principais despesas incorridas, sendo juros de R$ 121.377.000,00 e despesas
bancárias R$ 10.838.000,00 um montante de R$ 132. 215.000,00
Sabendo que o Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social
(BNDES) promove o desenvolvimento sustentável, tornando a economia brasileira
competitiva, a Gafisa fez uso do Swap de fluxo de caixa, fonte de financiamento com
pagamentos periódicos de juros com fluxo constante, e amortização nos últimos
quatro meses do contrato.
Essa informação deixa claro o planejamento estratégico da companhia,
projetando esse pagamento com recebíveis projetados no mesmo período.

4.3 Debentures

Debentures é o título de dívida onde o investimento é uma forma de

empréstimo, desse modo, o investidor passa a ser o credor, adquirindo direito de
recebimento de juros no final do período. A companhia somou um total de R$
45.555.000,00 em pagamentos ao final de 2017.
Isso tudo é uma opção de aumento na capacidade produtiva, investimentos
em novos mercados sem recorrer a terceiros e se torna mais atraente por ser
flexível, em que as parcelas podem ser ajustadas de amortização e remuneração
desses títulos ao seu fluxo de caixa.
 15

Assim, a Gafisa mostra seu planejamento financeiro baseada em uma opção

de captação de capital, adequando-se e analisando o melhor cenário para cada
situação.

5 DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL

Com a industrialização e o crescimento das tecnologias ao longo do século

XX, um novo assunto surgiu nesse cenário de mudanças ambientais, sociais,
políticas e econômicas.
A sustentabilidade surgiu, pois o uso do meio ambiente ocasionou problemas
que atrapalharam o bem-estar coletivo, nesse sentido, as empresas estão cada vez
mais sendo influenciadas a identificar quais impactos são causados.
Preocupadas com seus valores, ética, meio ambiente, emprego, renda e seu
próprio desenvolvimento sustentável, as empresas trabalham de forma sistemática
planejando táticas sustentáveis, evidenciando a responsabilidade social, que em
longo prazo fortalecem sua marca.

5.1 Gestão de Qualidade

A ideia de responsabilidade social só acontece quando ela está atrelada aos

processos de negócios principais de uma empresa.
Essas empresas são consideradas agentes de transformação socioambiental,
a Gafisa se compromete com o DS como agente transformador da sociedade,
estimulando a perenidade de ações sustentáveis, como imóveis com diretrizes
sustentáveis, pois ser um agente transformador envolve ofertar produtos e serviços
sustentabilizantes ecologicamente.
A Gafisa contém a certificação da ISO 14001, que exige que as empresas se
comprometam com:
a) A prevenção da poluição: coleta seletiva, destinação ecologicamente correta
de lâmpadas queimadas, coleta especial de pilhas e baterias, destinação de
resíduos não recicláveis para aterro sanitário legalizado;
 16

b) O atendimento à legislação ambiental: controle da emissão de fumaça preta

do gerador de energia, uso de gás não prejudicial à camada de ozônio no
sistema de refrigeração, monitoramento de ruído ambiental; e
c) A melhoria contínua: evitar o desperdício, reduzir o consumo de água,
energia elétrica e papel de impressão, gerar menos resíduos para descarte.
Dentre elas também estão:
a) ISO 14004: trata do Sistema de Gestão Ambiental, sendo destinada ao uso
interno da Empresa;
b) ISO 14010: são normas sobre as Auditorias Ambientais. São elas que
asseguram credibilidade a todo processo de certificação ambiental; e
c) ISO 14031: são normas sobre Desempenho Ambiental.

5.2 Conscientização para sustentabilidade

Sustentabilidade é um tema muito atual no contexto em que vivemos, e se faz

fundamental para o bem estar da sociedade de modo geral, nesse sentido as
empresas e cientes precisam ter consciência de sua importância.
Para Simões e Lino (2005, p. 345), quando se fala em sustentabilidade,
percebe-se que o termo está mais amplo, englobando, claro, questões ligadas ao
meio-ambiente, mas também a saúde, a responsabilidade social e a cidadania.
A consciência ambiental e social, tanto na fabricação de produtos através de
processos produtivos sustentáveis bem como no ambiente do ponto de venda, gera
valores intangíveis para a marca.
Projetos relacionados à sustentabilidade, reciclagem e utilização de materiais
reciclados, sistemas de geração de energias renováveis, reaproveitamento das
águas, oferta de produtos verdes e saudáveis, são exemplos de como os varejistas
podem tangibilizar esta estratégia no seu negócio.
Nesse sentido, a Gafisa se prende nos seguintes objetivos:
a) Negócios com foco no desenvolvimento sustentável;
b) Implementar ações de apoio ao desenvolvimento sustentável;
c) Financiar atividades de geração de trabalho e renda e de inclusão social;
d) Financiar atividades e tecnologias ambientalmente adequadas;
e) Práticas administrativas e negociais com RSA;
f) Disseminar os princípios e fortalecer a cultura de RSA na Comunidade BB;
 17

g) Manter processos administrativos coerentes com os Princípios de RSA;

h) Manter processos negociais coerentes com os Princípios de RSA;
i) Fortalecer a interação com os públicos de relacionamento;
j) Investimento social privado;
k) Contribuir para a melhoria da qualidade de vida da população brasileira;
l) Apoiar programas relacionados à consciência e preservação ambiental;
m)Apoiar programas relacionados à defesa e à promoção dos direitos humanos;
n) Captar recursos para apoiar ações vinculadas ao desenvolvimento social; e
o) Incentivar a atuação dos funcionários em trabalhos voluntários e ações
sociais.
 18

6 CONSIDERAÇÕES FINAIS

A Gafisa demostra claramente valores dinâmicos das disciplinas estudadas,

no referente a controladoria, a empresa adotou um sistema de custeio tradicional e
clássico, o sistema ABC.
Visando criar somente módulos diretos, diminuindo a complexibilidade na
distribuição das atividades, focando-se em macroprocessos e esquemas de
processos dentro delas.
Com feedbacks constantes e clareza dos fatores que geram custo em cada
segmento, é possível obter resultados administrativos dos recursos materiais e
patrimoniais, contexto corporativo abrangente de sociedade anônima de grande
porte.
No quesito fontes de financiamento, mostrou-se como a empresa financia
seus recursos e ações. Por fim, o desenvolvimento sustentável mostrou-se presente
na empresa, pois percebe-se que ela busca cada vez mais praticas sistemáticas a
certificações nas séries ISO 14040, estabelecendo compromissos sociais.
É de suma importância vivenciar na pratica conhecimentos e conceitos
expostos teoricamente, uma vez que essa experiência subsidia a ampla visão do
ambiente corporativo em que o mercado está inserido, na qual o mesmo futuramente
irá fazer parte. Dessa forma, a pesquisa se mostrou satisfatória e esclarecedora.
Por fim, a empresa de modo geral, se mostra adequada, pois apresenta
excelência em suas metas e objetivos, fazendo o necessário para se manter no
mercado, oferecendo um serviço de qualidade baseada em políticas, sem deixar de
lado a responsabilidade social.
 19

REFERÊNCIAS

CHIAVENATO, I. Gestão financeira: uma abordagem introdutória. Barueri: Manole,

2014.

MARTINS, E. Contabilidade de custos: São Paulo: Atlas, 2019.

PADOVEZE, C. L. Contabilidade gerencial: um enfoque em sistema de informação

contábil. São Paulo: Atlas, 2016.

PEREZ, J. H. Gestão estratégica de custos. São Paulo: Atlas, 2015.

RICARDINO, Á. Contabilidade gerencial e societária: origens e desenvolvimento.

São Paulo: Atlas, 2015.