Cuestiones Propiedad Horizontal

Propiedad horizontal.
Cuestiones prcticas y novedades jurisprudenciales

Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado 1

CONCLUSIONES SEMINARIO PROPIEDAD HORIZONTAL.
MADRID 23-24 Y 25 DE MARZO DE 2011.

TEMA 1 ELEMENTOS COMUNES. CONCEPTO .SUPUESTOS DIVERSOS UTILIZACION. SU USO
PRIVATIVO.POSIBLE DESAFECCION DE ESTOS ELMENTOS PARA SU CONVERSION EN
PRIVATIVOS.

1) ES ELEMENTO COMN UNA CALLE PARTICULAR?
Ver sentencias del Tribunal Supremo de 14/11/1985, 15/2/1988, 5/12/1989, 31/3/1995, 19/11/1996 y
6/4/2006,16/7/2009.
Aud. Prov. Madrid de 2/12/2010.

El concepto de calle particular no aparece en los textos legales, pero por oposicin al de calle pblica
puede considerarse como aquella va destinada a la circulacin, tanto personal como viaria, de quienes
son propietarios de un inmueble en propiedad horizontal, lo cual, de conformidad con el art. 396 del
Cdigo Civil, en relacin con el 3 de la LPH y ttulo constitutivo, constituye a dicha calle particular en un
elemento comn del edificio. Las diversas sentencias se dictan con ocasin de acuerdos comunitarios
que limitan el acceso a tales calles particulares mediante la colocacin de verjas, puertas mviles u otros
cerramientos. Tales actuaciones no constituyen alteracin del ttulo constitutivo y por ello los acuerdos
adoptados en tal sentido no requieren de unanimidad. Se califican como simples regulaciones del uso de
tales calles particulares o de sus aparcamientos, sin que estime que se produzca perjuicios a titulares de
locales por cuanto el derecho de uso del elemento comn corresponde a los copropietarios y no a los
potenciales clientes de locales all instalados que, en todo caso, siempre podrn usar los accesos
peatonales. Siempre, naturalmente que se respeten los derechos que adquirieron los dueos de los
locales establecidos, durante las horas en que estos locales puedan permanecer abiertos al pblico,
segn las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia, pues en caso contrario si cabra
hablar de acuerdos que alteran el ttulo o que perjudican a un concreto propietario.

2) CUAL ES LA NATURALEZA DE LAS PLAZAS DE APARCAMIENTO? PUEDE HACERSE ALGUNA
MODIFICACION EN UNA PLAZA DE APARCAMIENTO?

Ver sentencias del Tribunal Supremo de 24/12/1990, 25/1/1993, 28/7/1999,30/6/2003, 7/6/2006,
10/1/2008.
A.Prov. Murcia 3/1/2006,
A.Prov. Barcelona 23/11/2006,
A. Prov. Las Palmas 14/12/2006,
A. Prov. de Zaragoza de 2/6/2009

En la antigua redaccin del art. 396 del Cdigo Civil los stanos tenan la consideracin de elementos
comunes por naturaleza, pero ello fue objeto de supresin en la modificacin operada por la Ley de 21 de
julio de 1960 sobre Propiedad Horizontal, de modo que la naturaleza jurdica del garaje queda en manos
del negocio jurdico que constituye el concreto rgimen de propiedad horizontal, admitiendo varias
formulas: elemento comn o elemento privativo, y dentro de este ltimo con divisin de la planta en
distintas fincas registrales tantas como plazas de garaje o con mantenimiento de la planta como
elemento privativo indiviso, de titularidad en rgimen de comunidad de bienes de tipo romano por
cuotas ideales- del art. 392 del Cdigo Civil.
Propiedad horizontal. Cuestiones prcticas y novedades jurisprudenciales
En algunas ocasiones nos encontramos con que el garaje est incorporado a un edificio destinado a
viviendas que, a su vez, funciona en rgimen de propiedad horizontal, y cuya planta destinada a uso de
aparcamiento o plazas de garaje, se he configurado como un elemento comn del edificio, en cuyo

supuesto todos los propietarios del mismo tienen derecho indistintamente al uso y disfrute a los fines de
aparcamiento de sus vehculos.
En otras correspondiendo fsicamente el local al edificio se desprende, a efectos dominicales en relacin
con su uso y disfrute con fines de aparcamiento, de la Comunidad de Propietarios Horizontal que afecta al
edificio y se regula de forma independiente, constituyendo una Comunidad de Propietarios del
departamento privativo denominado garaje, de tal manera que los copropietarios funcionan como una
Subcomunidad de Propietarios autnoma cuyos cotitulares pueden ser asimismo de los pisos que
componen el edificio o terceros.
En otras ocasiones, con absoluta desconexin de un edificio puede existir una nave construida en un
solar al efecto y cuyo rgimen de explotacin sea con esa finalidad de aparcamiento, en donde los
usuarios sean, su vez, copropietarios en los distintos huecos o espacios asignados a cada plaza.
Siempre nos encontramos con su caracterizacin como superficie plana, con acceso directo a la va
pblica y generalmente con una serie de seales rectilneas o rayas perfectamente delimitadas o
delineadas que dividen la superficie en tantos nmeros de espacios susceptibles de un aprovechamiento
separado e independiente en ocasiones especificado como elemento independiente de titularidad
dominical de concreta persona y en otras como plaza numerada como la de derecho de uso exclusivo por
el propietario de una cuota indivisa del garaje.
Precisamente buena parte de los litigios se producen como consecuencia de alteraciones del pintado
delimitador de las plazas siendo preciso, para resolverlos, acudir a los planos redactados en su da por
los tcnicos que intervinieron en el proyecto y direccin de la obra.
Asimismo la jurisprudencia del TS ha considerado factible la divisin de la comunidad sobre local cuyo
uso estaba destinado a garaje, condenando a los demandados titulares de cuotas sobre dicho local, a
realizar la divisin mediante la atribucin a cada uno de ellos de la propiedad plena y exclusiva de
concretas plazas de garaje as como a delimitar espacios comunes, todo ello en virtud de los dispuesto en
los arts. 401.2 y 396 del Cdigo Civil .
En relacin a modificaciones en plazas de garaje tales como cerramientos, habr que estar a los
Estatutos y pueden leerse supuestos de admisin de tales obras con autorizacin expresa o
consentimiento tcito por la ejecucin de la obra no clandestina y muy lejana en el tiempo. No obstante
esta cuestin se trata ms en profundidad en la siguiente pregunta.

3) ES POSIBLE HACER ALGUNA INSTALACION DENTRO DE UNA PLAZA DE GARAJE?

Ver sentencia del Tribunal Supremo de 17/2/2010
Aud.Prov. de Mlaga de 27/9/2004
Aud.Prov. de Granada de 13/4/2005
Aud. Prov Len 26/4/2006
Aud. Prov Madrid 19/10/2006
Aud. Prov. de Pontevedra de 13/6/2007 y 5/12/2007
Aud. Prov. de Cdiz de 24/3/2008

Una plaza de aparcamiento es, por su propia definicin, un espacio destinado al estacionamiento de
vehculos ( con o sin motor ), remolques o similares. El uso de su vuelo es, ciertamente, privativo y,
aunque sea poco usual, debe admitirse su posible utilizacin para otros fines ( conjuntamente con el uso
de aparcamiento, pero no exclusivamente para otros usos distintos ), ya sea usando el espacio situado
sobre el techo del vehculo ( as lo que se site o almacene sobre una baca ), ya soporte en el suelo, en
el techo o en las paredes ( acaso bicicletas o triciclos, siempre que califiquemos el uso de elementos
comunes delimitadores como inocuo ). Atendido lo anterior se declaran ilegales obras consistentes en
colocacin en el techo de determinado aparcamiento de cajones de los que salen determinados tubos
que atraviesan el forjado y que, adems de afectar a un elemento comn cual es el forjado, impediran o
dificultaran el disfrute del derecho de vuelo. Sin embargo una sentencia de A. Provincial declara legal
una obra de instalacin de ascensor que supona rebajar el forjado dos cm. sobre las plazas de
aparcamiento por entender que no la haca inservible ni mermaba su uso.
La regla sobre los cerramientos es que tales obras de cerramiento individualmente adoptadas sobre
plazas de garaje, en su inicio abiertas y meramente delimitadas con sealizacin horizontal y numeracin
correlativa, vulneran la prohibicin del art. 5 y 7 LPH por constituir una extralimitacin de las facultades de
cada propietario aisladamente considerado y si se permitiera sin acuerdo de la Comunidad un
cerramiento se variara la configuracin de la construccin y se impedira en buena manera una correcta
utilizacin y un adecuado desarrollo de la finalidad de estacionamiento de los vehculos, dificultando
maniobras . Por ello se declaran expresamente ilegales obras de cerramiento construyendo una espacie
de jaula con varios puntales metlicos y una cadena.
Nuevamente en lo relativo a la ejecucin de obras de cerramiento con puertas o delimitacin lateral con
barrasse admiten atendiendo a las normas estatutarias o a la tolerancia de la ejecucin de obras
anlogas, pues la declaracin de ilegalidad quebrara con el principio de igualdad. Recordando el criterio
mayoritario de las Audiencias sobre la necesidad de atender a la realidad fctica relativa a la coexistencia
previa y admitida ( expresa o tcitamente ) de obras, construcciones o cerramientos similares, todo ello
para evitar agravios comparativos o discriminacin o desigualdad de trato que supondra obligar a la
demolicin a determinados propietarios mientras que se permite que otros sigan disfrutando de las obras.
Se destaca el posible conflicto que puede existir entre normas o decisiones comunitarias que autorizan
cerramiento de plazas de estacionamiento inicialmente abiertas y las normas administrativas de obligado
cumplimiento en materias tales como incendios, evacuacin de aire , as como las consecuencias que
tales actuaciones pudieran tener, en caso de siniestro, en la denegacin de cobertura de seguro por
agravacin de riesgos.

4 ) PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ADOPTAR ALGUNA MEDIDA EN LA QUE SE
RESTRINJA LA UTILIZACION DE UNA PLAZA DE APARCAMIENTO A SU DUEO? Y LA
RESTRICCION A DUEOS EXCLUSIVAMENJTE DE GARAJES DE OTROS ELEMENTOS COMUNES
TALES COMO ASCENSOR, PISCINA?
Ver sentencias del Tribunal Supremo de 4/10/1994, 29/5/2003, 2/2/2006,17/7/2009. Aud. Prov. de
Barcelona de 28/2/1994
Puede leerse algn comentario doctrinal ( Revista Sepn octubre de 1995 ) segn el cual las decisiones
que adopte una Comunidad de Garaje, como no utilizar las plazas de aparcamiento para ms de un
vehculo, no pueden perjudicar a un propietario que compr una plaza ms grande que las restantes,
precisamente para aparcar dos coches, pues segn el art. 399 del C. Civil todo condueo tendr la plena
propiedad de su parte, pudiendo cederla, venderla de ah que tampoco quepa condicionar al dueo de
la misma a que exclusivamente aparque su coche y que no puede dejarla a un pariente, amigo, pues se
trata de propiedad privada y no de cosa comn. Segn tal tesis cabra aparcar ms un vehculo en una
plaza de aparcamiento, siempre y cuando lo fuera sin salirse del lmite de la misma ni perjudicar a los
colindante.
Sobre esta cuestin, en todo caso habr que estar al contenido de los Estatutos y a las propias normas
urbansticas vigentes que establezcan el nmero de vehculos a estacionar atendidas las dimensiones
del local o de las concretas plazas, por cuanto los Comuneros deben cumplir no solo con las normas de la
Comunidad, sino el comportamiento civilitae de adecuacin a las normas reglamentarias de carcter
urbanstico, siendo precisamente la infraccin de las mismas lo que llev a una sentencia a prohibir el
aparcamiento de ms de un vehculo en concreta plaza pese a ser fsicamente posible.
Pueden leerse sentencias que declaran nulos, por vulneracin de ley y Estatutos, acuerdos que privaban
de acceso por patios y ascensores a los titulares de las plazas de garaje exclusivamente, por reputarlos
partcipes de los elementos comunes, segn su cuota de participacin ; y otras, mayoritarias que declaran
la validez de acuerdos prohibitivos anlogos en la medida que en los propios Estatutos prevean acceso a
los garajes por puerta y rampa distinta a la del portal principal, lo que conllevaba, adems una distinta
participacin en los gastos del mantenimiento del inmueble. Se concluye que este acuerdo sera
aplicable a aquellos que solo tienen derecho de uso de plaza de garaje por haberla alquilado a quien era
titular de piso y garaje.
A destacar la declaracin de validez de un acuerdo que impeda el uso de piscina a quien era
exclusivamente propietario de plaza de garaje y ello por cuanto el uso de la piscina comunitaria ha de
entenderse, por pura lgica, como para el uso y disfrute de los titulares de las viviendas de la comunidad ;
y el dueo de una plaza de garaje que no es titular de una vivienda, nunca puede utilizar un elemento
comn que nada tiene que ver ni sirve para una mejor utilizacin de una plaza de garaje.

5) CASO DE CONTINUAS NEGATIVAS A CUMPLIR LOS ACUERDOS DE DESALOJAR ESPACIOS
COMUNES EN GARAJES POR PARTE DE VEHICULOS DE COMUNEROS U OTROS, PUEDE
ACUDIRSE A LOS SERVICIOS DE LA GRA POR PARTE DE LA COMUNIDAD PARA QUE SE
RETIREN A LA VIA PBLICA?

Ver Comentario Boletn de Propiedad y Derechos reales publicado en de marzo de 2008 sobre
metodologa a seguir para evitar el aparcamiento de vehculos en plazas de garaje que no les
corresponden.

Nos enfrentamos ante el problema de la conducta de miembros de la Comunidad que no cumplen con
las normas sobre atribucin de elementos privativos, como sucede con plazas de parking de otros
comuneros o con la invasin de algunos elementos comunes.
Nuestro Ordenamiento jurdico prohbe la realizacin arbitraria del propio derecho, tipificando el Cdigo
Penal, como delito, la conducta de quien para realizar un derecho propio, actuando fuera de las va
legales, empleare violencia, intimidacin o fuerza en las cosas. Por ello ante la situacin planteada no
sera posible la retirada del vehculo por actuacin unilateral de la comunidad o del comunero, ya por los
propios medios, ya acudiendo a la peticin de gra privada.
Difcilmente se podra conseguir que una gra municipal accediera al interior del recinto privado y retirara
un vehculo que se le afirma est indebidamente estacionado
Ser necesario, por lo tanto, acudir al auxilio judicial, aludindose a diversas vas posibles.
Sera factible el ejercicio de accin penal con inmediata peticin de tutela de los intereses del comunero.
Sera factible el ejercicio de acciones posesorias
Sera factible el ejercicio de accin de cesacin de la LPH, previos los trmites previstos por la norma
para su ejercicio.
Sera factible el ejercicio de accin civil condenatoria a no hacer y a la retirada del vehculo. De prosperar
la demanda y ya en va de ejecucin procedera recabar los servicios de gra privada que retirara el
vehculo a costa del comunero o tercero incumplidor, surgiendo el problema de donde dejar el vehculo,
en la va pblica o depositado en poder de tercero. Podra aplicarse la norma que califica como
abandonados los bienes que quedan en inmueble desalojado. ( art. 703 LEC )
En todo caso cabra reclamar daos y perjuicios por la privacin del derecho a utilizacin de la plaza de
parking por su propietario o legtimo poseedor.
Es polmica la respuesta a la pregunta de si esa actuacin faculta al comunero perjudicado a colocar un
cepo o cadena que impida aparcar a terceros, debiendo estar a este respecto a lo dicho en preguntas
anteriores relativas a obras o instalaciones en plazas de garaje.
Si tras una sentencia civil firme condenatoria a no aparcar en determinada plaza el condenado persiste en
su actuacin proceder apercibirle de poder incurrir en delito de desobediencia a la autoridad judicial.

6) ES POSIBLE EL CAMBIO DE GARAJE A TRASTERO O DEPARTAMENTO HABITABLE O DE
LOCAL O TRASTERO A VIVIENDA.

Ver sentencia el Tribunal Supremo de 7/2/1989, 5/3/1990, 21/12/1993, 20/4/1998, 15/3/2000, 30/12/2010.
Sent. Aud. Prov Vizcaya 31/1/2001
Sent. Aud. Prov. Avila 10/7/2002
Sent. Aud. Prov. Corua 20/9/2002
Sent. Audiencia Provincial de Barcelona de 24/10/2008
Boletn de Propiedad horizontal nmero 44 publicado en septiembre de 2004 . La transformacin de
locales de negocio en viviendas: los lmites de la propiedad privada en las relaciones de vecindad.

Es un tema cada vez ms habitual tal transformacin de locales en viviendas ( encarecimiento del precio
de viviendas, pasividad municipal desde el punto de vista de la intervencin sobre usos y actuaciones
urbansticas )
Debe tenerse en cuenta el art. 396 el CC, segn el cual ningn propietario podr variar, esencialmente, el
destino o la estructura de su piso, sin previo acuerdo de la mayora de los interesados. Y el art.7.2 de la
LPH sobre prohibicin al propietario u ocupante de un elemento privativo de desarrollar en el actividades
prohibidas por los Estatutos, por lo que deber estarse a lo establecido por los Estatutos sobre los
cambios de destino en elementos privativos, que debern interpretarse restrictivamente en la medida que
limitan el derecho de propiedad
Si en la escritura de propiedad horizontal consta como plaza de garaje, no cabe su conversin jurdica en
trastero y venderlo con esta nueva denominacin. Siendo cuestin distinta que fsicamente se construya
un tabique y se ocupe con este concepto, lo que facultara a los titulares de las dems plazas para
impedirlo por vulneracin del art. 7 de la LPH y 397 CC ( alteracin de esttica general o dificultad de
impedimento de aparcamiento en plazas colindantes )
En un supuesto de espacio destinado a garaje que se haba transformado en espacio habitable con
instalacin de cocina, cuarto de estar se estima que nos encontramos ante una transformacin del
departamento que implica alteracin del ttulo constitutivo, por lo que no resulta ajustado a derecho.
En un supuesto el Tribunal Supremo estim que la transformacin llevaba como consecuencia la
alteracin de cuotas de participacin por el cambio de destino a vivienda con las instalaciones y servicios
adecuados a este nuevo fin, no siendo posible tal innovacin en el rgimen del inmueble por decisin
unilateral de un comunero.
Otras sent. del Tribunal Supremo estiman que la descripcin del destino no vincula en exclusiva a
determinada actividad, siendo posibles otros usos. Cabe leer sentencias de Audiencias contradictorias en
lo relativo a la posibilidad de transformacin o conversin de trasteros en viviendas
La ltima sentencia mencionada del Tribunal Supremo, partiendo del art. 33 de la Constitucin, admite la
transformacin de local en vivienda, por la ausencia, en el caso concreto, de estatutos prohibitivos de tal
transformacin y por que sern posibles tales actuaciones siempre y cuando no estn legalmente
prohibidas o el cambio de destino est limitado por el ttulo constitutivo o los estatutos, debidamente
inscritos en el Registro de la Propiedad para, de ser oponibles a terceros.

7) ES POSIBLE CONSTRUIR NUEVAS PLANTAS EN UN EDIFICIO?
Ver sentencia Tribunal Supremo de 21/1/1992, 10/5/1999, 15/11/1999, 10/7/2003, 16/3/2007, 23/10/2007
Y 27/5/2009.
Aud. Prov de Albacete de 31/1/2003.
Aud. Prov de La Corua de 2/9/2005.
Aud. Prov. Almera de 8/11/2005.
Aud. Prov. de Toledo de 20/6/2007
Aud. Prov de Baleares de 12/11/2007.
Aud. Prov Las Palmas de de 14/7/2008 y 3/11/2009 .
Aud. Provincial de Orense de 17/3/2010.
El Derecho de vuelo. Diario de Jurisprudencia el Derecho nmero 1121 publicado en enero de 2000
Boletn de Propiedad Horizontal del Derecho nmero 23 publicado en octubre de 2002
El vuelo es el espacio areo que en proyeccin vertical est por encima de la edificacin sometida al
rgimen de propiedad horizontal, de modo que se puede imaginar tal derecho como aquel que habilita
para construir nuevas plantas sobre las ya edificadas o proyectadas, siendo derecho susceptible de
trfico jurdico y de inscripcin en el Registro de la Propiedad, conforme a lo dispuesto en el art. 16 del
Reglamento Hipotecario con el siguiente tenor : el derecho de elevar una o ms plantas sobre un edificio
haciendo suyas las edificaciones resultantes que, sin constituir derecho de superficie, se reserva el
propietario en caso de enajenacin de todo o parte de la finca o transmita a tercero. En la inscripcin se
har constar las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos o gastos
comunes o las normas para su establecimiento y las normas de rgimen de comunidad, si se sealaren,
para el caso de hacer la construccin. ( los requisitos establecidos en reforma introducida por RD
1867/1998 segn el cual - debe fijarse un plazo para el ejercicio del derecho que no podr exceder de 10
aos, as como el nmero mximo de plantas a construir fueron declaradas nulas por sentencias de la
Sala Tercera del Tribunal Supremo de 24/2/200 y 31/1/2001.
El Tribunal Supremo en una sentencia aislada estim la imposibilidad de que el ejercicio del derecho de
vuelo lo fuera por quien no resulta titular de la totalidad del edificio y declar nulo el derecho de vuelo
constituido por el promotor del edificio a su favor, ya que afecta a los elementos comunes de la propiedad
horizontal, que por derecho necesario son cotitularidad de todos los propietarios y seran afectados por el
derecho de vuelo que define configurado ilegalmente en el ttulo constitutivo e inscrito en el Registro de la
Propiedad.
Pero en la mayora de los supuestos el Tribunal Supremo se ha inclinado por una posicin ms matizada,
que declara la invalidez del derecho solo cuando al constituirse por el propietario del edificio no se fijan
lmites razonables al derecho, de tal forma que los adquirentes de los pisos en propiedad horizontal no
pueden conocer el verdadero alcance de ese derecho, aadiendo que su inclusin en el ttulo constitutivo
o en los Estatutos haca innecesario adoptar acuerdo alguno de la Comunidad de Propietarios que facilite
su ejercicio posterior por parte del titular del derecho, puesto que no se modifica el Ttulo desde el
momento en que la facultad de llevarla a trmino, por s solo, est claramente atribuida al mismo. Aade
que al ser un derecho limitativo del dominio consistente en la facultad de levantar nuevas construcciones
en el edificio, excluye que pueda configurarse con absoluta generalidad. Aade que la inscripcin registral
debe permitir el conocimiento de la exacta determinacin de su naturaleza y extensin, no siendo vlido
cuando se conforma en trminos tales que los terceros no pueden tener conocimiento preciso de las
condiciones en que se va a llevar a cabo, dejando a la Comunidad en situacin de absoluta
provisionalidad en cuanto a la futura configuracin del inmueble, o en aspectos tan sustanciales como las
cuotas de participacin, mantenimiento de servicios o ejercicio de sus derechos dominicales, lo cual lo
hace incompatible con el rgimen jurdico de propiedad horizontal.
Tal Derecho se extingue por el perecimiento por ruina del edificio sobre el que la parte tena un derecho
de vuelo o sobre elevacin.
En los supuestos en que no hubiera existido tal reserva del derecho de vuelo o sobre edificacin este
corresponde a todos los condueos del edificio, al consistir en una facultad derivada del dominio, con lo
que siendo copropietarios del suelo, lo han de ser asimismo del espacio areo. La construccin de tales
nuevas plantas afectan al Ttulo constitutivo y deben someterse al rgimen establecido para las
modificaciones del mismo, ajustndose al procedimiento del art. 12 de la LPH segn el cual la
construccin de nuevas plantasafectan al ttulo constitutivo y deben someterse al rgimen establecido
para las modificaciones del mismo, que no es otro que el art. 17.1 de la LPH que exige el acuerdo
unnime de todos los propietarios reunidos en la Junta
El Tribunal Supremo en un supuesto en que al tiempo de construir en rgimen de propiedad horizontal se
reserv a favor de los propietarios de determinado elemento destinado a cine,la facultad de edificar
viviendas sobre el vuelo del vestbulo del cine, con asignacin de cuotas detrayndolas de la actual cuota
del cine, estim que no se haba extinguido el rgimen de propiedad horizontal por el hecho de haber sido
necesario demoler el departamento cine y ello por cuanto no concurra ninguna de las causas del art. 21
de la LPH.
Se estima que debe examinarse el tenor de estas clausulas a la luz de la normativa protectora de los
consumidores y usuarios y analizar si concurre el supuesto de imposicin de clausulas abusivas no
negociadas o desequilibradas.

8) ES NECESARIA AUTORIZACION DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS PARA EJERCITAR EL
DERECHO DE VUELO?
Debe darse por reproducida la contestacin de la anterior pregunta.
Habr supuestos en que el promotor se reserv vlidamente el derecho de vuelo o sobre elevacin en la
escritura de constitucin en rgimen de propiedad horizontal y podr ejercitar el derecho por s-
Habr supuestos de no reserva a favor del promotor o propietarios que lo sea de determinado
departamento en cuyo caso se trata de un derecho comn de todos los copropietarios a ejercitar con
acuerdo unnime.
En los frecuentes supuestos de que los titulares de plantas tico invaden elementos comunes como
terrazas o sobrelevan, la obra deber ser declarada ilegal de no haber contado con el acuerdo unnime
de la Comunidad de Propietarios.

9) ES POSIBLE CONSTRUIR SOBRE EL VUELO DEL PATIO?
Ver sentencias del Tribunal Supremo de 23/2/1993, 18/3/2000, 30/4/2008, 11/2/2009,
Aud. Prov. Valencia 7/2/2007
Aud. Prov Valencia 14/5/2007
Aud. Prov Albacete 28/12/2007
Aud. Prov Crdoba 5/6/2009
Aud. Prov Valladolid 23/6/2009
Aud. Prov. La Corua 13/1/2010,
Aud. Prov Albacete 22/2/2010

La delimitacin que de los elementos comunes hace el art. 396 del CC no tiene carcter imperativo,
pudiendo ser privativos ( TS 23/5/1984 y 31/1/1985 ).
Por ello es posible que nos encontremos ante terrazas de patios de luces a las que en el ttulo constitutivo
se les haya atribuido naturaleza privativa y asimismo otras con naturaleza comn, ya sin atribucin de uso
a concreto comunero, ya con atribucin de uso y disfrute exclusivo a favor de concreto propietario de
determinado departamento. Pero incluso en el supuesto de patio privativo tendrn la consideracin de
elemento comn las paredes que lo delimitan y el vuelo o espacio areo del patio de luces
La finalidad esencial para la que sirve y es construido este elemento comn es la debida aireacin y
luminosidad de las distintas dependencias que lo conforman, no para servir de almacn o depsito de
materiales, ni para que sustente otras estructuras u obras que las originales o las que en su caso expresa
y concretamente sean autorizadas por la Comunidad de Propietarios. Por ello el cierre o cubricin de
espacios difanos como los que se forman a nivel del suelo del patio de luces suponen realizacin de
obras que precisan del consentimiento unnime adoptado en Junta
Se admite la instalacin por la Comunidad de ascensor, en patio de luces de edificio regido por la LPH y
considerado elemento comn con tcita autorizacin para su utilizacin por los titulares de un piso de
planta baja, atendida tal naturaleza comn y la limitacin del uso del patio lo estrictamente necesario para
tal instalacin.
Se declaran ilegales obras diversas en patio de luces ( construccin de cocinas, cobertizos, marquesinas
de proteccin de un toldo ) entre otros motivos por afectar al vuelo del edificio como elemento comn,
afectar a la configuracin externa del edificio y estar autorizadas.

10) QUE REQUISITOS SON NECESARIOS PARA LA DESAFECCION Y VENTA DE UN PISO DE
PORTERIA?

Ver sentencias Tribunal Supremo de 16/7/1992, 26/2/1996, 30/7/1998, 30/3/2007, 15/6/2007 .
Aud. Prov. Madrid de 5/7/2006
Aud.Prov. Cdiz de 27/9/2006
Aud. Prov. Burgos de 24/1/2007
Aud. Prov. Barcelona de 19/7/2007

La desafeccin de elementos comunes no esenciales es posible en la medida que el art. 396 CC no es en
su totalidad de ius cogens , sino de ius dispositivum , lo que permite que bien en el originario ttulo
constitutivo del edificio en rgimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo unnime de la Comunidad
de Propietarios ( segn art. 17 regla 1LPH ) pueda atribuirse carcter de privativos ( desafeccin) a
ciertos elementos comunes que no sindolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las
cimentaciones, los muros, las escaleraslo sean por destino o accesorios, como los patios interiores, las
terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, los pisos de porteros
Debe distinguirse el concepto portera como servicio y el concepto portera como elemento fsico del
edificio aptos para destinarse o dedicarse al expresado servicio ( art. 396 CC ).
Para la supresin del servicio de portera y su sustitucin por portero automtico,video portero se
precisara acuerdo de tres quintos ( art. 17 regla 1 ) ; para la determinacin de cmo prestar el servicio (
en lugar de portero a plena dedicacin que resida en el piso portera, conserje a tiempo parcial ) basta
con el acuerdo mayoritario, por no existir disposicin sobre elementos comunes, concepto en el que no
cabe incluir la mera forma de prestar un servicio comn y sin que la simple desocupacin de la vivienda
asignada al portero entrae desafeccin. Sin embargo para los actos de disposicin sobre el elemento
comn desafeccin para su venta o incorporacin a otro elemento privativo del inmueble, arrendamiento o
dar cualquier otro destino si es preciso el acuerdo unnime. Naturalmente tal desafeccin implicar una
redistribucin de cuotas comunitarias. Una vez desafectado por unanimidad, para el arriendo de este
elemento bastar con el acuerdo de tres quintos.
El departamento portera o la portera como vivienda aparecen recogidas en el art. 396 CC como
elemento comn y si para usucapir en diez aos un derecho reconocido a favor de todos los
copropietarios es precisa la posesin en concepto de dueo, con buena fe y justo ttulo ( que no equivale
a la intencin subjetiva de poseer en este concepto si ello no se apoya en ttulo apto y suficiente ), no
puede ser objeto de usucapin a favor de algunos de los copropietarios en rgimen de propiedad
horizontal que han posedo por mera tolerancia de la Comunidad.

11) CONDICIONA LA EXISTENCIA DE INSTALACIONES ANTERIORES A LA HORA DE PEDIR O NO
PERMISO A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?

Ver sentencias del Tribunal Supremo de 31/10/1990, 14/7/1992, 13/7/1994, 5/7/1995, 6/2/2003,
23/10/2003, 15/2/2006, 3/3/2010.
Aud.Prov Tarragona 23/3/1999
Aud. Prov Sevilla 14/7/2000
Aud. Prov. Barcelona 25/4/2004
Aud. Prov Cdiz de 24/3/2008 y 22/9/2008
Aud. Prov. Badajoz 20/10/2008
Aud. Prov. Murcia 7/1/2009
Aud. Prov Len 3/4/2009
Aud. Prov. Cdiz de 15/4/2009
Aud.Prov. La Corua 1/3/2010

Un comunero no puede ampararse en una supuesta autorizacin de la Comunidad ni siquiera tcita, por
consentimiento de cerramientos anteriores. En estos supuestos, lo que le es exigible al propietario
afectado es solicitar la autorizacin de la junta de propietarios invocando la existencia de obras iguales a
las pretendidas por l y en caso de no aceptacin, podr impugnar el acuerdo en la va judicial para que
se reconozca su derecho de igualdad frente a otros propietarios a los que se les ha consentido las obras.
Pero lo que no se puede en modo alguno es amparar la ley de la selva en el mbito de la comunidad de
propietarios, de tal forma que la obra realizada sin consentimiento de la comunidad o aprobacin judicial
ha de reputarse ilcita.
La jurisprudencia de los tribunales no admite el trato discriminatorio entre los comuneros carente de
suficiente justificacin. En ocasiones se alcanza la misma conclusin por la va de la exigencia de la
buena fe en el ejercicio de los derechos y por la de la prohibicin del ejercicio antisocial de los derechos
y de la interdiccin del abuso del abuso de derecho. Aunque se ha predicado, en general, el uso limitado
y prudente de esta institucin, especialmente en los casos relacionados con la propiedad horizontal,la
teora del abuso de derecho ha servido para ponderar los intereses en juego. Por ello debe evaluarse la
ejecucin de obras exteriores de pisos y locales de un concreto edificio, en atencin a la realidad de la
coexistencia previa y admitida, expresa o tcitamente, de otras obras, construcciones o cerramientos
similares y ello por cuanto el concepto de la configuracin o estado exteriores de un edificio que contiene
el art. 7 LPH, no tiene un carcter absoluto, sino contornos flexibles en funcin de las circunstancias de
cada caso concreto, debiendo estarse a su importancia o transcendencia, as como a la situacin o
estado exterior de cada inmueble, no siendo admisibles aplicaciones automticas de la ley
desconectadas del espritu de los artculos 3 y 7 del CC.
Para que pueda hablarse de trato desigual es preciso que se acredite la existencia de supuestos fcticos
coincidentes y tratados de diferente modo, incumbiendo al que alega el trato desigual la prueba del
agravio comparativo ( art. 217.3 LEC ).
Los supuestos de reclamacin contra un comunero y tolerancia respecto de otros constituyen indicios
claros de la falta de una voluntad clara y permanente de la Comunidad como tal de conservar inalterados
los elementos comunes afectados por las obras realizadas, de modo que no es creble que la demanda
se dirija a defender la inalterabilidad de los elementos comunes por cuanto an de prosperar la accin
continuara la alteracin.
No puede considerarse no permitida determinada obra ( generalmente cerramientos de terrazas privativas
) cuando los dems comuneros, o la mayora, ya la han ejecutado, porque lo obra no tiende a alterar la
configuracin, sino a igualarla o a continuar la situacin precedente y ordenar su derribo sera contrario al
principio constitucional de igualdad contenido en el art.14 de la Constitucin Espaola que impide aplicar
a un comunero un trato distinto al seguido con otros, ni una desigualdad injustificada de trato entre los
distintos comuneros.

12) EL RUIDO PROVOCADO POR EL USO DE UN AIRE ACONDICIONADO INSTALADO PUEDE DAR
LUGAR A SU DESINSTALACION?

Ver sentencia Tribunal Supremo de 31/5/2007, 20/10/2008.
Sent Trib. Constitucional 119/2001
Aud. Prov. Lleida 14/6/2006
Aud. Prov. Len 11/5/2007
Aud. Prov Valencia 4/11/2009

Con carcter previo a la contestacin, propiamente dicha, de la pregunta y por lo que se refiere a la
doctrina jurisprudencial sobre la instalacin de aparatos de aire acondicionado:
Un sector de las Audiencias Provinciales y diversas sentencias del Tribunal Supremo consideran que la
instalacin de aparatos de aire acondicionado, desde el momento en que determina la ocupacin de una
parte de la fachada del edificio sobre la que se asienta el aparato de aire acondicionado, e implica la
correspondiente instalacin de anclajes sobre la pared comn, supone la modificacin de elementos
comunes que con arreglo al art. 7 LPH exigir la correspondiente autorizacin comunitaria, existiendo
dentro de esta corriente discrepancia acerca de si es preciso el consentimiento unnime o mayoritario.
Otro sector entiende que la norma ha de ser interpretada con arreglo a la realidad social, tal y como
establece el art. 3 del CC, siendo tales instrumentos un avance tecnolgico que mejora la calidad de la
vida humana y de existencia habitual y normal en las viviendas y locales de negocio, de tal manera que
su instalacin se tratar de una simple manifestacin de la posesin de tales elementos privativos y un
uso inocuo de elemento comn autorizado por el art. 394 CC, sealndose un triple requisito para
entender viable la instalacin de tales aparatos: que no se instalen en la fachada principal, que no sean
de tamao desmedido y que no generen molestias a los vecinos. Por ello esta jurisprudencia menor
permite su colocacin, an cuando no haya sido previamente autorizada si se cumplen tales requisitos.

Supuesto distinto ser aquel en que existas normas estatutarias o de rgimen interior o acuerdos
comunitarios consentidos que de forma expresa establezcan normas a las que han de ajustarse la
instalacin de aires acondicionados, las cuales son de obligada observancia

En los supuestos de vecino que alega molestias generada por una instalacin de aire acondicionado con
encontramos ante un supuesto en que debe ponderarse el derecho de los vecinos enfrentados . Por un
lado el de una mejor calidad de vida que el molestado considera afectada por los ruidos, vibraciones y
calor que dice soportar y por otro lado el del vecino que instal el aire acondicionado para disfrutar en su
vivienda de una temperatura ms agradable.

Son frecuentes los supuestos en que se alega el exceso de ruido. El ruido, en la sociedad de nuestros
das puede llegar a representar un factor psicopatgeno y una fuente permanente de perturbacin de la
calidad de vida de los ciudadanos. As lo acreditan las directrices marcadas por la Organizacin Mundial
de la Salud sobre el ruido ambiental, que ponen de manifiesto las consecuencias que la exposicin
prolongada a un nivel elevado de ruidos tienen sobre la salud de las personas ( deficiencias auditivas,
dificultades de comprensin oral, perturbacin del sueo, neurosis), as como sobre su conducta social
( reduccin de comportamientos solidarios, incremento de tendencias agresivas). Por ello se recuerda la
incidencia del ruido sobre la integridad real y efectiva de los derechos humanos.

No basta con la alegacin de la molestia, sino que ser precisa la prueba de la misma, la cual incumbe a
quien sustenta la ilegalidad de la instalacin. Lgicamente son admisibles a tales efectos todos los
medios admitidos en derecho : denuncias previas ante las autoridades municipales, testificales de
vecinos Pero no cabe duda que atendido lo subjetivo del concepto molestia lo adecuado es la
comprobacin de las alegadas molestias a travs de medios objetivos o informes tcnicos con
mediciones acsticas, de temperatura, de vibraciones y comparacin de los resultados con los
estndares aprobados por las normas estatales, autonmicas o locales reguladoras de las diversas
inmisiones que pueden provocar los aparatos de aire acondicionado.
El procedimiento ms adecuado para obtener la retirada de la instalacin molesta ser la el ejercicio de
accin de cesacin del art. 7.2 de la LPH, a travs de procedimiento ordinario, que impone: determinar en
primer lugar la existencia de una actividad o instalacin calificable de molesta ; requerir previamente de
cese a aquel responsable de la molestia, sea propietario, sea usuario ; finalmente ejercitar la comunidad
previo acuerdo de la Junta la accin de cesacin o ejercicio por el comunero que se estime perjudicado.

13) LA OBTENCION DE LICENCIA ADMINISTRATIVA PARA LA INSTALACION DE AIRE
ACONDICIONADO AFECTA O VINCULA A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ?

Aud. Prov. Castelln 31/3/2006
Aud. Prov. Cdiz de 10/11/2008
Aud. Prov. Alicante 13/5/2009
Aud. Prov. Madrid 22/9/2009

Las licencias municipales significan que la instalacin, cuya autorizacin se ha pretendido, se ajusta a las
ordenanzas municipales, pero se conceden sin perjuicio de tercero y no autorizan la ejecucin de la
instalacin ms que en el mbito administrativo, pero no vinculan a una posterior autorizacin de la
comunidad, ni convalidan actuaciones, pues no cabe confundir lo que es la reglamentacin administrativa
con la autorizacin de la comunidad, titular de los elementos comunes. La Junta de Propietarios, como
rgano de gobierno de la Comunidad, tiene la facultad para conocer y decidir en los asuntos de inters
general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio
comn ; y estos acuerdos, si estn vlidamente adoptados son obligatorios para todos los comuneros.
Por ello una licencia municipal de un proyecto de instalacin de aire acondicionado en fachada comn no
faculta al propietario para la ejecucin sin autorizacin o contraviniendo los acuerdos comunitarios sobre
la materia.

14) PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, VIA ARTICULO 6 DE LA LEY DE PROPIEDAD
HORIZONTAL , RESTRINGIR EL USO O LA UBICACIN DE APARATOS INSTALADOS EN LA
FACHADA?

Aud. Prov. de Zaragoza de 8/5/2009

Establece el mencionado precepto ( art. 6 LPH ) que para regular los detalles de la convivencia y la
adecuada utilizacin de los servicios y cosas comunes, y dentro de los lmites establecidos por la ley y los
estatutos, el conjunto de propietarios podr fijar normas de rgimen interior que obligarn tambin a todo
titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administracin
En la medida de que son vlidos los acuerdos comunitarios, adoptados en Junta, que aprueban
reglamentos internos estableciendo disposiciones relativas a las ubicaciones permitidas y prohibidas de
aires acondicionados, es posible que se restrinja la ubicacin de tales aparatos en fachadas exteriores,
limitndolos a las interiores, terrazas

15 ) ES POSIBLE ALQUILAR O VENDER COMO ESTUDIO, APARTAMENTO O VIVIENDA LO QUE
ORIGINARIAMENTE ERA UN TRASTERO ANEJO A UNA VIVIENDA?

Ver sentencias del Tribunal Supremo de 15/3/2000, 3/6/2003 y 22/7/2009 .

An reconociendo las facultades de cada propietario para modificar los elementos de aquello que le
pertenece exclusivamente dentro de la comunidad en que est integrado con otros, ello no es posible si
se produce una alteracin de las cuotas obligando a la fijacin de nuevas, lo que se producira en el
supuesto de un cambio de destino de trastero ( con el uso de los elementos que le son propios ) a
vivienda ( con las instalaciones y servicios adecuados a este nuevo fin y nueva cuota de participacin. Tal
alteracin excede de lo permitido por el art. 3 y en lo autorizado por el art. 7 de la LPH y, entra de lleno en
las exigencias de los arts. 11 y 17. Regido el rgimen de la propiedad horizontal por el sistema de
unanimidad o mayora, segn los supuestos, no es admisible la pretensin de innovacin del rgimen del
inmueble por la sola voluntad de un comunero que pretende transformar un trastero en vivienda.
El alquiler o venta de cuartos trasteros como apartamentos independientes de la vivienda de que son
anejos, no solo supone una modificacin unilateral del destino para los mismos establecido en el Ttulo
Constitutivo que establece los concretos destinos de los departamentos, sino que es actividad contraria a
la ley ( art. 7.2 LPH y al ms elemental respeto de las normas de buena vecindad y hasta a las
ordenanzas municipales prohibitivas de tales transformaciones
Por ello en un supuesto de venta de trastero que se afirmaba actualmente destinado a vivienda y que
incluso dispona de agua, electricidad, vertido se declar la nulidad de la venta, por vicio de
consentimiento en el comprador al no servir la cosa para el destino para el que se adquiri ( servir de
morada sin impedimento alguno) por cuanto la simple habitabilidad fsica de un local no lleva inherente
su habitabilidad legal o jurdica, siendo imposible la legalizacin del nuevo destino ( en atencin a la
normativa urbanstica ) y no acomodndose a las normas reguladoras de la propiedad horizontal.

16) PUEDEN ACTUAR SOBRE LA FACHADA COMUN LOS PROPIETARIOS DE LOS LOCALES DE
NEGOCIO?.

Ver sentencias del Tribunal Supremo de 10/4/1995, 27/6/1996, 6/4/2006,15/10/2009, 28/10/2009,
11/11/2009 y 11/2/2010.
Aud. Prov Castelln de 18/11/2009

Partiendo de la regla de la obligacin de mantener inclume la fachada, como elemento comn, integrada
por los elementos estructurales y cerramientos cuya modificacin alteran la configuracin externa del
edificio, en la aplicacin del art. 7 de la LPH no cabe idntica interpretacin entre locales de negocio y
pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos
en las siguientes y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa
superficie, la zona relativa a los pisos constituye un situacin arquitectnica ms rgida, donde cualquier
modificacin puede romper la armona del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe mayor
flexibilidad, tanto en su inicial construccin y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin divisin
alguna, como en cualquier cambio de su configuracin o aspecto externo, en atencin a la naturaleza de
la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable y susceptible de transformaciones de destino
surgidas por iniciativa de los iniciales titulares o de sus sucesores pues es distinta la conformacin para
una cafetera, un supermercado, una oficina bancaria y la necesidad de facilitar el conocimiento de la
existencia de la actividad, publicitarla y hacerla atractiva para los clientes, de modo que la realidad
operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarn a la fachada,
siempre que no existan prohibiciones o limitaciones estatutarias expresamente establecidas, lo sea en
trminos adecuados a la configuracin general del edificio, no se perjudique a otros copropietarios y la
porcin utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de comuneros .
Por ello la instalacin de anuncios o carteles es inherente a cualquier actividad negocial y constituye un
uso lcito de los elementos comunes en cuanto no se perjudiquen los derechos de los dems propietarios
ni alteren el decoro arquitectnico del inmueble.

Un supuesto especfico es aquel en el que los estatutos de la comunidad permiten la subdivisin de
locales, facultad de cuyo ejercicio resultan unos elementos independientes que deben ser susceptibles de
utilizacin y que conlleva reconocer al propietario el derecho de aperturar una puerta que le permita el
acceso directo al local.

17) SON LOS SOTANOS ELEMENTOS COMUNES POR NATURALEZA?

Ver sentencia del Tribunal Supremo de 10/5/1965, 9/6/1967, 5/5/1986 y 30/6/2003, 22/6/2009.

Para determinar el carcter comn o privativo del stano habr de estarse en primer y preferente lugar a
lo establecido en el ttulo constitutivo, que generalmente se encuentra integrado en la escritura de divisin
y constitucin del edificio en rgimen de propiedad horizontal. En la primitiva redaccin del Cdigo Civil
en el artculo 396 se inclua a los stanos como elemento comn, pero fue objeto de supresin por la
modificacin operada por la Ley de 21 de julio de 1960, sobre Propiedad Horizontal, que los excluy, y su
calificacin conceptual como elemento del edificio es privativa cuando no figura en el ttulo constitutivo del
rgimen de propiedad horizontal; es decir, los stanos no tienen la consideracin de elemento comn por
si mismos y s la de anejo de las partes privativas, mas sin que ello implique imposibilidad de que los
mismos puedan merecer la consideracin de "elemento comn", dado que ni el artculo 396 del Cdigo
Civil, ni el 3 de la Ley de Propiedad Horizontal hacen una descripcin cerrada y por lo tanto exclusiva de
ellos en este rgimen y s meramente enunciativa, por lo cual puede perfectamente ser modificada por la
voluntad de los propietarios de cada inmueble, siempre que el acuerdo se adopte por unanimidad.
Por ello se atribuye naturaleza privativa a un stano construido al amparo de determinada licencia
municipal de obras distinta y posterior de aquella otra al amparo de la cual se construy el edificio y se
declar la obra nueva , no figurando el stano como elemento comn en el ttulo constitutivo.

18) CONCEPTO DE ELEMENTO COMN.

Ver sentencia del Tribual Supremo de 23/5/1984,31/1/1985, 15/3/1985, 27/2/1987 17/6/1988,5/6/1989,
18/7/1989 y 10/2/1992

Debemos partir de la literalidad del art. 396 del Cdigo Civil que enumera una serie de elementos que
considera comunes. Asimismo del art. 5 de la LPH del que se desprende la naturaleza comn de todos
aquellos bienes que en el ttulo constitutivo no se definen como privativos ( describe el elemento en su
conjunto y cada piso o local privativo ). Y finalmente mencionar la jurisprudencia segn la cual la
descripcin no es de numerus clausus sino enunciativa y tampoco es en la totalidad del enunciado de
derecho necesario sino de derecho dispositivo que permite que bien en el originario ttulo constitutivo del
edificio en rgimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior de la Comunidad de Propietarios,
adoptado unnimemente ( art. 16.1 LPH ) pueda atribuirse carcter de privativos ( desafeccin ) a ciertos
elementos comunes que no sindolo por naturaleza o esenciales ( suelo, cimentaciones, muros,
escaleras ) lo sean por destino o accesorios ( patios interiores,terrazas a nivel, cubiertas de parte del
edificio. Pero mientras no se produzca la desafeccin en el propio ttulo constitutivo o por acuerdo
unnime ha de mantenerse la calificacin legal de elemento comn tanto para los elementos de la
primera clase como para los de la segunda.

TEMA 2 OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS

1 ) LA OBLIGACION DE PERMITIR LA ENTRADA EN ELEMENTOS PRIVATIVOS TIENE ALGUN
LIMITE?
Atendida la existencia de numerosas cuestiones relacionadas con la obligacin de permitir el comunero la
entrada en su elemento privativo, en determinados supuestos, se mencionarn en primer lugar las
sentencias que tratan el tema en general, el cual ser objeto de un anlisis global, sin perjuicio de la
concreta contestacin a cada una de las cuestiones suscitadas.
Ver sentencias del Tribunal Supremo de 13/12/2001, 28/10/2005
Aud. Prov. Palma de Mallorca de 28/3/1992
Aud. Prov Toledo de 15/3/2002
Aud.Prov de Salamanca de 9/6/2003
Aud. Prov vila 2/2/2006
Aud. Prov Cdiz de 25/9/2006
Aud. Prov. Madrid de 22/10/2004, 30/3/2006, 18/4/2006, 28/3/2007, 14/10/2008, 19/6/2009
El artculo 9 de la LPH establece una serie de obligaciones de cada propietario ( respeto de instalaciones
generales, mantenimiento en buen estado de conservacin su propio elemento e instalaciones privativas,
consentir en su elemento privativo las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en el
servidumbres imprescindibles requeridas para la creacin de servicios comunes de inters general, con
derecho a ser resarcido de daos y perjuicios y permitir la entrada en su piso o local a los efectos arriba
mencionados.
Las obligaciones del art. 9 de la LPH impuestas al propietario de un piso o local sujeto al rgimen de
propiedad horizontal, vienen a ser los lmites especficos que sufren sus facultades dominicales al tener
que conciliarse los intereses particulares de cada propietario con los generales de la Comunidad. Tal
norma establece limitaciones y modula el dominio dentro de un campo especialmente proclive a los
contrapesos y cesiones en el uso privativo de elementos y partes de un todo que a su vez constituye un
edificio comn. Se alude incluso a que cada propietario tiene una o varias servidumbres, como predio
sirviente, en relacin a la Comunidad, predio dominante. Se habla asimismo de solidaridad entre
comuneros, de relaciones de vecindad o de interdependencia propia de est rgimen en el que los pisos
y locales disfrutan de elementos privativos y comunes, los primeros muchas veces sujetos a los comunes,
los cuales estn instalados o pasan por espacios privativos.
Se afirma que tal obligacin impuesta a todo propietario u ocupante de piso o local de permitir la entrada
a los efectos previstos por la norma no atenta al principio de inviolabilidad del domicilio regulado en el art.
18.2 de la Constitucin como derecho a no penetrar en el interior de un domicilio contra la voluntad de su
titular, pues se trata de un derecho limitado y relativo, pues la propia Constitucin autoriza su restriccin
en determinados supuestos. En caso de local o vivienda ocupada por persona distinta a su propietario se
estima mayoritariamente que la demanda debera dirigirse contra propietario y ocupante conjuntamente,
para constituir as vlidamente la relacin jurdico procesal, pues de no ser as los ocupantes no estaran
obligados a consentir un acceso respecto del que no haban sido odos.
Aqu el concepto de necesario se considera no solo lo forzoso, obligado o impuesto sino lo conveniente
para conseguir el fin til, aunque existan otros medios si estos son radicalmente complejos o
desproporcionadamente costosos. Lo que se excluye en todo caso es lo que pueda calificarse como
meramente caprichoso o superfluo.
Aunque la norma habla del deber de consentir en su piso las reparaciones que exija el servicio del
inmueble y permitir en l la constitucin de servidumbres requeridas para la creacin de servicios
comunes de inters general y la peticin de entrada no lo sea para supuestos que encajen perfectamente
en la literalidad ( tenan que permitir el acceso a travs de las viviendas a las terrazas para instalar
cuellos de andamios para reparar fachadas y posteriormente retirarlos ) se han de conceder el acceso si
se ajusta con el espritu y finalidad de la norma ( art. 3.1 CC ) pues debe entenderse que existe una
obligacin de los propietarios de consentir la entrada en su piso, por ser el medio ms idneo, para
instalar los sistemas mediante los cuales se van a ejecutar obras en elementos comunes.
La obligacin es clara y es un deber a cargo de una persona por su conexin jurdica o titularidad sobre
una cosa ( obligacin ob rem ) y debe cumplirse en bien de los servicios generales . La actitud de
oposicin infundada se considera contraria a la buena fe y abusiva, de tal manera que cuando el
propietario se niegue a facilitar la entrada para poder llevar a cabo las reparaciones necesarias, la
Comunidad puede imponer tal entrada acudiendo al auxilio judicial contra el propietario que lo impide
pudiendo solicitar incluso la Comunidad o el copropietario perjudicado indemnizacin de daos y
perjuicios con cargo al propietario renuente ( agravacin de daos, sobre coste de ejecucin ). En el caso
de inactividad de la Comunidad dicha accin judicial podr ejercitarla un comunero, sea en beneficio de la
Comunidad, sea por estarse viendo perjudicado.
Como contrapeso de la obligacin de permitir el acceso se encuentra el derecho a ser indemnizado de los
perjuicios que se sufran y acrediten por las molestias por el no uso del inmueble y necesidad de alojarse
en otro lugar, por traslado y guardera de muebles de haber sido preciso,por gastos de limpieza, por
prdida de ingresos de rentas por suspensin de contratos de arrendamiento y ello aunque la obra
genere asimismo un beneficio en el comunero afectado que no le priva del derecho a ser resarcido de los
perjuicios sufridos.
Se afirma que debe facilitar dicho acceso al menos a los rganos directivos de la comunidad y a los
tcnicos y operarios indispensables, con el mximo respeto de los derechos y facultades del afectado (
entre ellos su intimidad ) y en momentos y circunstancias que menos perjuicio cause, procurando que la
afeccin sea lo ms leve y breve posible. No puede pretenderse la entrada en cualquier momento,
intempestivamente, en ausencia del propietario. Es de curiosa lectura una sentencia en el que, tras
afirmar que el paso obligado lo es por el hogar que constituye la sede de la vida domstica y el ms
sagrado reducto de la intimidad personal, se niega que el derecho de acceso pueda extenderse a un
operario con el que el propietario del piso est especialmente enemistado, debiendo acudirse a la
contratacin de otro operario sea en el mismo pueblo, sea en zonas limtrofes sin obligar a grandes
desplazamientos que pudieran encarecer desproporcionadamente la obra.
No se admiti por el TS que los propietarios condicionaran el acceso a su piso a la autorizacin de
determinadas obras, limitacin de obligaciones de pagos de determinados gastos de conservacin por
calificarla de abusiva al pretender aprovecharse de la presin que para la Comunidad implicaba la
paralizacin de las obras.

2) PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS SOLICITAR LA ENTRADA EN VIVIENDA PARA
MEDIR SU SUPERFICIE Y A SU VEZ ACUMULAR ACCION PARA LA MODIFICACION DE CUOTAS?
CUAL SERIA EL PROCEDIMIENTO ADECUADO?
Ver revista Sepin de enero de 2001
El supuesto no est expresamente previsto en el art. 9, pero ya antes nos hemos referido a la
jurisprudencia que lo extendan otros supuestos. Habr que partir de la existencia de un acuerdo
comunitario vlido por la existencia de dudas sobre la correccin de tales superficies . El procedimiento
adecuado sera el ordinario al que se remite el art. 249. 1. 8 de la LEC. Es discutible si nos encontramos
ante un supuesto tpico de solicitud de entrada amparado en el art 9 o ante una diligencia probatoria
dentro de un procedimiento, con encaje en el art. 345 LEC, pues es de suponer que se tratara de prueba
pericial En todo caso debe tenerse en cuenta que el art. 5.2 de la LPH no solo se refiere al criterio de la
superficie a la hora de asignacin de cuota de participacin, sino a otros criterios tales como su
emplazamiento interior o exterior, su situacin y el uso que se presuma racionalmente que va a
efectuarse de los servicios o elementos comunes.

3 ) LA NEGATIVA DEL PROPIETARIO A PERMITIR LA ENTRADA EN SU VIVIENDA PUEDE DAR
LUGAR A EXIGIR DAOS Y PERJUICIOS?
Aud. Prov Madrid 18/6/1996, 20/1/1997
Aud. Prov Zaragoza de 9/7/1997
Aud. Prov Bilbao 9/11/1999
La obligacin es clara y es un deber a cargo de una persona por su conexin jurdica o titularidad sobre
una cosa ( obligacin ob rem ) y debe cumplirse en bien de los servicios generales . La actitud de
oposicin infundada se considera contraria a la buena fe y abusiva, de tal manera que cuando el
propietario se niegue a facilitar la entrada para poder llevar a cabo las reparaciones necesarias, la
Comunidad puede imponer tal entrada acudiendo al auxilio judicial contra el propietario que lo impide
Comunidad, sea por estarse viendo perjudicado.
En cuanto al ttulo de atribucin de responsabilidad al comunero renuente al acceso se menciona la
infraccin de una obligacin legal y los preceptos 1101 y ss. y 1902 y ss. CC.. Lgicamente deber
probarse la entidad y alcance de los daos y la relacin de causa a efecto entre la conducta obstativa del
propietario y los daos.

4) EL ACCESO A LA VIVIENDA PRIVATIVA DA DERECHO PER SE A INDEMNIZACIN?

Como contrapeso de la obligacin de permitir el acceso se encuentra el derecho a ser indemnizado de los
perjuicios que se sufran y acrediten por las molestias por el no uso del inmueble o por la mayor
disponibilidad de permanencia en el mismo, necesidad de alojarse en otro lugar, por traslado y guardera
de muebles de haber sido preciso,por gastos de limpieza, por prdida de ingresos de rentas por
suspensin de contratos de arrendamiento y ello aunque la obra genere asimismo un beneficio en el
comunero afectado que no le priva del derecho a ser resarcido de los perjuicios sufridos.
Para que se tenga derecho deber acreditarse la realidad de los daos y perjuicios indemnizables.

5) CABE LA POSIBILIDAD DE AUTORIZAR POR RAZONES DE URGENCIA, LA ENTRADA EN
VIVIENDA CUANDO SU TITULAR NO HA SIDO PARTE EN EL PROCEDIMIENTO?

Estimo que salvo que el procedimiento se hubiera seguido contra el ocupante, que sufrira en primera
persona la afeccin en la posesin de la finca, siempre deber ser llamado el propietario . Sera posible
una peticin cautelar in audita parte previa o coetnea a la demanda declarativa ( a destacar art. 726.2
LEC sobre medidas cautelares anticipatorias.

6) QUIEN ES EL LEGITIMADO PARA SOLICITAR LA ENTRADA Y, EN SU CASO LA
INDEMNIZACION DE DAOS Y PERJUICIOS?

La actitud de oposicin infundada se considera contraria a la buena fe y abusiva, de tal manera que
cuando el propietario se niegue a facilitar la entrada para poder llevar a cabo las reparaciones necesarias,
la Comunidad puede imponer tal entrada acudiendo al auxilio judicial contra el propietario que lo impide
Comunidad, sea por estarse viendo perjudicado. Es posible incluso el supuesto de que por estar afectado
exclusivamente un propietario ( por ejemplo por filtraciones procedentes de elemento privativo superior )
sea el perjudicado quien directamente accione en defensa de sus particulares intereses en peticin de
condena a indemnizacin de daos sufridos y condena al arreglo con orden de entrada para el caso de
ejecucin subsidiaria .

7) EXISTE PROCEDIMIENTO ESPECIAL PARA OBTENER, POR RAZONES DE URGENCIA,
AUTORIZACION DE ENTRADA? CUAL ES EL QUORUM NECESARIO?

El art. 16.3 de la LAU establece que la citacin a Junta Ordinaria se har cuando menos con seis das de
antelacin. Sin embargo para las extraordinarias no se establece un plazo mnimo, bastando la citacin
con la antelacin con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.
En caso de urgencia se podra acudir a tal junta extraordinaria. En cuanto al qurum para adoptar el
acuerdo de peticin a un comunero que permita la entrada a su vivienda a los efectos legalmente
previstos, se estima un simple acto de administracin que requerir de mayora.
Fuera del procedimiento civil cautelar arriba mencionado cabe imaginar situaciones de urgencia que
precisen la intervencin de servicios municipales sometida a la reglamentacin administrativa o de la
jurisdiccin penal que estime procedente tal entrada urgente ( considere que existen indicios de daos
dolosos o negligentes ).

8) CUAL SERA EL PLAZO DE PRESCRIPCIN PARA EXIGIR LA ENTRADA EN LA VIVIENDA?
Aud. Prov. de Zaragoza de 9/7/1997.
Invocada la prescripcin de la accin ejercitada, afirm que al tratarse de accin del art. 9 de la LPH es
de naturaleza personal y al no tener sealado un plazo especial para su prescripcin, ser aplicable el
general de los 15 aos del art. 1964 del CC.

9) CUANDO NACE LA OBLIGACION DE PAGO POR OBRAS REALIZADAS, CUANDO SE
APRUEBAN, REALIZAN O CUANDO SE PASAN LOS RECIBOS AL COBRO?
Sent. Tribunal Supremo 7/4/2006
Aud. Prov Lrida de 6/11/2006
Aud. Prov Corua 14/6/2007
Aud. Prov. Madrid de 17/4/2007, 20/6/2007, 19/12/2007, 12/3/2010
Boletines de Propiedad Horizontal El Derecho publicados en julio de 2007 y en marzo de 2009.
Cuestiones sobre obligacin de pago de derramas en caso de venta del elemento privativo y Es posible
apelar a la existencia de dificultades econmicas en base al art. 18.1 c) de la LPH para oponerse un
comunero a la aprobacin y ejecucin de un acuerdo
La obligacin reclamada surge de la simple condicin de propietario y de la liquidacin de la deuda que,
en atencin a los gastos generales, le sea exigible en proporcin a su cuota. De ordinario la cuanta de
sta queda establecida por el acuerdo comunitario que la aprueba y el acatamiento de este por el
propietario, siempre que aquel permita conocer el origen preciso del gasto a travs del correspondiente
soporte documental, por lo comn recibos impagados y la aprobacin del presupuesto y su reparto
conforme a la cuota de participacin.
Es correcta la decisin adoptada en Junta, por mayora, de solicitar una cantidad inicial, como fondo para
obras, que no cubre la totalidad del importe, que se exija con arreglo a la cuota de participacin y que,
posteriormente deber ser objeto de liquidacin, en la que se reajustarn las cuantas, y en la que unos
pagarn ms y otros menos, en funcin de la correcta aplicacin de las normas de la Comunidad.
En el supuesto de Junta no impugnada que aprueba unas obras y fija el gasto y posterior Junta que
acuerda el pago de las cuotas extraordinarias por razn de tales obras, no se admite impugnacin de la
segunda que es simple ratificacin y ejecucin del acuerdo anterior por el que se acuerdan las obras que
generan el gasto.
Existiendo acuerdos que aprobaron las obras, el gasto y su distribucin, no es admisible escudarse en
una peticin de subvencin para no cumplir los acuerdos adoptados vlidamente en Junta, cuando es
obvio que no puede esperarse a concluir las obras para hacer frente a su pago. El efectivo cumplimiento
del acuerdo no puede quedar subordinado a la correlativa ejecucin completa de las obras. No se trata de
que la Comunidad pueda reclamar nicamente el importe de las obras ejecutadas, pues la Comunidad
acciona en base a los acuerdos previamente adoptados exigiendo su cumplimiento y por ello los
propietarios no pueden oponer la falta de ejecucin de todas las obras.
En un supuesto en que parte de los propietarios decidieron asumir el pago con prstamo a favor de la
Comunidad y otros con pago directo, se estim que la denegacin del prstamo comunitario no
condicionaba en modo alguno la existencia de la obligacin de pago de los comuneros que haban optado
por ese sistema de contribucin, siendo que la obligacin de pago exista desde que se adopt el acuerdo
aprobando la necesidad de acometer obras y su presupuesto, solo que se haba suspendido la
exigibilidad inmediata del pago prevista en el art. 1113 del CC a la espera de obtener el prstamo y la
imposibilidad de cumplimiento del suceso solo lleva consigo que se active el derecho del acreedor a exigir
desde luego el cumplimiento de la obligacin.
El acuerdo liquidatorio de la deuda por derrama extraordinaria para una reparacin en elemento comn
convalida los defectos de actuacin de la Junta previos a la ejecucin de la obra, incluida la falta de
acuerdo expreso de su acometida.
En el supuesto de aprobacin de derramas con anterioridad a la venta de un elemento privativo ( vivienda
o local ), pero en el que los recibos se van emitiendo con posterioridad a la venta se estima que el nuevo
propietario viene obligado al pago, conforme a lo establecido en el art.9.1 y 21,.1 LPH y ello por cuanto el
pago de las derramas para pago de una obra corresponden al propietario que lo sea en el momento en
que la comunidad las exige por medio del recibo o recibos expedidos al efecto, si se hubiera fraccionado
su pago, con independencia de la fecha de adopcin del acuerdo en que se establecieron o incluso de
que ya hubiera sido ejecutada la obra para las que se acordaron. Siendo cuestin distinta la
conveniencia de hacerlo constar para proporcionar al adquirente una mayor informacin.
Frente a tales acuerdos ejecutivos no cabe oponer la existencia de razones econmicas, por cuanto el
art. 18 1 c se refiere al supuesto de que el propietario no tenga obligacin jurdica de soportar un acuerdo
o se haya adoptado con abuso de derecho y la obligacin de contribuir a los gastos generales viene
impuesta en el art. 9 LPH.

10) DEBE RESPONDER EL NUEVO PROPIETARIO DE LA CANTIDAD A QUE HA SIDO CONDENADA
LA COMUNIDAD POR ACTO ANTERIOR?
Ver. Sentencia del Tribual Supremo de 22/9/2005
Sepin marzo 2000
Se hace interpretacin anloga del art. 11.5 LPH conforme al cual las derramas para el pago de mejoras
realizadas o por realizar en el inmueble sern a cargo de quien sea propietario en el momento de la
exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras . Por ello se afirma tal responsabilidad
del que sea propietario cuando sea exigido el pago de la cantidad, independientemente de que carezca
de cualquier responsabilidad respecto de los actos que motivaron la sentencia condenatoria, sin perjuicio
de que puede repetir contra el anterior titular, consiguindose as una mayor seguridad para las
comunidades, que en caso contrario podran encontrar dificultades en el pago de las cantidades que se le
reclaman.

11) ES POSIBLE OPONERSE A UNOS ACUERDOS ADOPTADOS EN JUNTA SIN INTERPONER
DEMANDA RECONVENCIONAL EN TAL SENTIDO CUANDO LA COMUNIDAD RECLAMA UNA CUOTA
ADEUDADA?

Sent. Tribunal Supremo de 25/1/2005,19/10/2005, 20/11/2006
Aud. Prov Alicante de 6/4/2005 y 28/2/2007
Aud. Prov. de Madrid de 14/12/2006 7/2/2008, 26/2/2009, 9/3/2010
Aud. Prov de Badajoz de 1/2/2010
Aud. Prov de Alicante de 19/4/2010
Aud. Prov. de Zaragoza de 2/11/2010
Aud. Prov. Pontevedra de 18/1/2011

La ley de Propiedad Horizontal, a la hora de hacer efectiva la obligacin, que el art. 9.d impone a los
copropietarios,de contribuir al sostenimiento de los gastos generales, parte de la base de que la nica
manera de evitar la efectividad de la misma es la impugnacin de los acuerdos que hayan aprobado esas
deudas. Lo cual, siendo necesario, tampoco sera suficiente, por cuanto para ello sera preciso obtener la
medida cautelar de suspensin de dicho acuerdo. Ello impide al copropietario que ha sido declarado
deudor y liquidada su deuda en un Junta, aprovechar la reclamacin judicial para impugnar tanto la
existencia de la deuda como su liquidacin acordada en Junta, una vez transcurridos los plazos de
caducidad del art. 18.3 de la LPH, debiendo tenerse en cuenta la diferencia entre los acuerdos viciados
de nulidad radical por infringir norma imperativa o prohibitiva, en cuyo caso basta su alegacin, de
aquellos otros susceptibles de anulacin y que se sanan por el transcurso del tiempo ( tres meses ) sin
impugnacin. De no ser as quedara vaco de contenido el art. 16 y se incurrira en el riesgo de crear un
amplio y recusable margen de inseguridad jurdica. Por ello en un supuesto de hallarse en plazo de
impugnacin se afirm que conocidas las cuotas de participacin atribuidas, la impugnacin habra de
hacerse mediante el ejercicio de la pertinente accin, lo que no se hace al no haberse formulado
reconvencin.
Por ello en un procedimiento ordinario de reclamacin de cuotas extraordinarias derivadas de acuerdos
ejecutivos ( art. 18.4 LPH ) al no aparecer impugnados, en los que la Junta de Propietarios, como rgano
supremo de la comunidad, emiti acuerdo de liquidacin frente al comunero moroso que le fue
debidamente notificado, no cabe calificar si las obras eran necesarias o innovaciones y mejoras. En estos
supuestos solo la defensa del deudor se limitar a las condiciones extrnsecas del ttulo, a hechos
extintivos como el pago y la compensacin o a hechos impeditivos como la prescripcin,
pluspeticin,pacto de no pedir.
Adems conforme a lo dispuesto en el art. 18.2 de la LPH para impugnar los acuerdos de la Junta el
propietario debe estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o
proceder previamente a la consignacin judicial de las mismas, lo cual constituye: para algunas
audiencias un presupuesto esencial de admisibilidad o procedibilidad, subsanable en lo que se refiere a
la acreditacin del pago o consignacin, pero insubsanable en cuanto a su falta, que debe ser examinado
y apreciado de oficio, bien a limite litis, con el consiguiente sobreseimiento del proceso o bien durante la
sustanciacin del procedimiento ; para otras un supuesto de falta de legitimacin que se resuelve en
sentencia .
Se destac la dificultad de aplicar la exigencia de consignacin en supuestos de Comunidades en los que
no estaba prefijado un plazo para el pago de las cuotas comunitarias y en las que tampoco se giraban
recibos, sino que los vecinos acudan a pagar a la oficina del administrador .

12) SI UN PROPIETARIO REALIZA REPARACIONES EN LA FACHADA, SIN COMUNICARLO A LA
COMUNIDAD, TIENE DERECHO A QUE SE LE ABONEN LOS GASTOS
Ver sentencia el Tribunal Supremo de 15/96/1986
Revista Sepin 2001
El precepto aplicable es el art. 7.1 de la LPH conforme al cual el propietarioen el resto del inmueble (
fuera de su elemento privativo ) no podr realizar alteracin alguna y si advirtiere la necesidad de
reparaciones urgentes deber comunicarlo sin dilacin al administrador. En principio cabra argumentar
que si un propietario ha hecho reparaciones en la fachada para evitar filtraciones o humedades en su
vivienda, no habra cumplido con el precepto, pero la ausencia de tal requisito formal no parece que
impida la razonable peticin de que se le abonen los gastos ocasionados, si bien para una solucin ms
ajustada habra que valorar el importe real de las obras y no reembolsar gastos que pudieran calificarse
como innecesarios o desproporcionados segn precios de mercado
La sentencia mencionada no trat un supuesto de pago efectuado por comunero en beneficio de la
comunidad, sino de pago efectuado por tercero por consumo elctrico imprescindible para el
funcionamiento de un elemento comn accediendo a la pretensiones sobre la base de la accin de
reembolso del art. 1158 del CC por no estar acreditado que el pago se hubiera efectuado contra la
expresa voluntad del deudor, nica circunstancia contemplada por el mencionado precepto como
impeditiva de la prosperabilidad de la pretensin ejercitada.

13 ES NECESARIO QUE EN EL ACTA DE LA JUNTA SE REFLEJE INDIVIDUALEMENTE EL
IMPORTE QUE DEBE SATISFACER CADA COMUNERO POR LAS OBRAS EFECTUADAS, O BASTA
QUE SE REFLEJE EL IMPORTE TOTAL DE AQUELLAS?
Aud. Prov Mlaga 16/7/1999
Aud. Prov Oviedo de 28/9/2000
Aud. Prov Madrid de 18/6/2001
Aud. Prov Asturias 23/9/2005,18/1/2008

El art. 14 LPH se refiere a que corresponde a la Junta de propietarios la aprobacin del plan de gastos e
ingresos previsibles y las cuentas correspondientes. El plan de ingresos y gastos est mirando al futuro, a
las necesidades para el adecuado sostenimiento del inmueble y cuya obligacin de pago se distribuye
entre los copropietarios en proporcin a las cuotas de participacin fijadas en el ttulo constitutivo o a lo
especialmente establecido. Por su parte las cuentas miran al pasado y constituyen control del gasto y
someten al criterio de la Junta la aprobacin de los ingresos y gastos producidos en el ejercicio anterior.
Lo normal es la aprobacin de los planes de ingresos y gastos con la correspondiente fijacin del importe
de cuotas a abonar por cada propietario . Es ms, una buena llevanza de la administracin y una
adecuada rendicin de cuentas conllevan la liquidacin individualizada de los ingresos y gastos de cada
propietario, pero el que no sea as no supone . sin ms, infraccin de los derechos del comunero, ni
defectuoso balance.
En un supuesto en que se reclamaban cantidades sobre la base de obras extraordinarias aprobadas en
Juntas no impugnadas, se afirm que no poda servir de excusa la ausencia de individualizacin en la
medida que en las actas se refleja el importe global de las obras, derivando la deuda de cada comunero
de la aplicacin del coeficiente correspondiente que no se cuestiona se haya efectuado incorrectamente.

14) TIENE QUE COINCIDIR LA CUOTA DE GASTOS CON LA CUOTA DE PARTICIPACION?
Ver sentencias del Tribunal Supremo de 28/12/1984,3/3/1994,20/3/1997, 26/5/2008, 17/12/2009,
30/4/2010, 15/6/2010.
Aud. Prov de Zaragoza de 23/5/2006.
Aud. Prov Madrid de 13/7/2006, 11/1/2008.
Aud. Prov de Barcelona de 26/9/2008.
Aud.Prov Asturias de 30/1/2009.
Dispone el art. 9.1 c LPH como obligacin de cada propietario la de contribuir a los gastos generales para
el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, que no sean susceptibles de
individualizacin, con arreglo a la cuota de participacin fijada en el ttulo o a lo especialmente
establecido. La LPH, en trminos generales estatuye normas de derecho necesario, pero ello no empece
a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el
principio de autonoma de la voluntad ( art. 1255 CC ) . De ordinario la contribucin a gastos lo es
conforme a la cuota establecida en los estatutos, pero pueden acordarse distribuciones conforme a
mdulos distintos, siempre y cuando ello se efecte con el acuerdo unnime de los comuneros, como
impone el art. 17 de la LPH ( por ejemplo contribucin a calefaccin comn segn el nmero de
elementos de radiadores de que disponga la vivienda o local). Tal acuerdo puede consistir en una
modificacin del ttulo constitutivo con constancia registral o en un simple acuerdo unnime para
determinado ejercicio.
Es posible que sea exigible un acuerdo de contribucin a gastos diversa a la establecida en el ttulo
constitutivo no adoptada por unanimidad sino por mayora y ausencia de impugnacin en plazo, por
cuanto el acuerdo sera meramente anulable atendida la jurisprudencia que estima tales los acuerdos
que vulneran algn precepto de la LPH o de los estatutos y reserva la declaracin de nulidad radical o
absoluta para los que infringen cualquier otra norma imperativa o prohibitiva que no tengan establecido un
efecto distinto para el caso de contravencin o por ser contrarios a la moral o al orden pblico o por
implicar un fraude de ley ( art. 6.3 CC ), supuestos en que el tiempo no los subsanara.
Puede darse la situacin de que se haya venido aplicando un sistema de contribucin diversa a la
establecida en el ttulo, pero sin acuerdo unnime al efecto. No es admisible que de una forma arbitraria,
caprichosa o por simple comodidad o inercia se altere el sistema de contribucin formalmente establecido
. En estos supuestos bastara el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificacin del ttulo,
sino precisamente la aplicacin del mismo
Debe distinguirse entre la mayora exigible para la aprobacin de unas obras y la exigible para fijar la
contribucin a las mismas. Las obras pueden precisar mayora o 3/5, pero la determinacin de una
obligacin de contribuir diferente a la establecida en el Ttulo Constitutivo precisa de unanimidad.

15) TIENEN OBLIGACION DE CONTRIBUIR AL PAGO DEL TRIBUTO DERIVADO DE LA EXISTENCIA
DEL VADO, LOS PROPIETARIOS DE TRASTEROS EXISTENTES EN EL GARAJE?
Aud. Prov de Burgos de 6/9/2007.
Revista Sepin marzo 2001
La regla derivada del art. 9 LPH es la obligacin de contribuir los propietarios, con arreglo a la cuota de
participacin fijada en el ttulo o a lo especficamente establecido, sin que el no uso o utilizacin de
determinados elementos o servicios comunes les exima de abonar el coste repercutible derivado de su
cuidado, mantenimiento o reparacin.
Habr que estar al contenido de los Estatutos que han podido establecer, como se lee en una de las
sentencias mencionadas, que los gastos de vado se sufraguen por los propietarios de plazas de garaje
que se sirvieran de tales elementos, lo que implcitamente estara excluyendo a propietarios de
trasteros
Si nada se dice en los Estatutos deberemos partir de que los stanos aparecen generalmente calificados
como elementos independientes con determinada cuota en el total del edificio y divididos a su vez en
garajes y trasteros, o en otros casos como un departamento en que se ubican tales elementos descritos y
con cuota de participacin asignada, por lo que a los gastos de mantenimiento de los que podemos
denominar gastos comunes de tal Subcomunidad de stano, han de contribuir tanto los propietarios de
garajes, como los de trasteros segn las concretas cuotas de participacin de tales elementos o lo
especialmente establecido.

16) SE PUEDE EXIMIR LA PROMOTORA, TITULAR REGISTRAL, DEL PAGO DE LOS GASTOS
COMUNES? CUAL SERA EL PROCEDIMIENTO A UTILIZAR POR LA COMUNIDAD?
Ver sentencias del Tribunal Supremo de 14/12/2005, 26/3/2008, 11/12/2009, 29/4/2010
Aud. Prov de Santa Cruz Tenerife de 27/3/1999
Aud. Prov Valencia de 27/5/2008
Aud. Prov de Mlaga de 5/2/2009
Aud Prov de Alicante de 4/2/2010

Primera cuestin es la relativa al momento lmite para que la promotora pueda otorgar, por si, la escritura
de declaracin de obra nueva y divisin en rgimen de propiedad horizontal, con determinacin de los
Estatutos que deban regir la comunidad.
Lo habitual es que el otorgamiento de escritura pblica, como titulo constitutivo de la propiedad horizontal
se lleve a cabo cuando el edificio est ya terminado, pero nada impide que se otorgue cuando no lo est,
pues es lcita y est permitida por la Ley hipotecaria la constitucin y subsiguiente inscripcin en el
Registro de la Propiedad del rgimen de propiedad horizontal de un edificio en construccin. Es la
situacin que se ha llamado de pre horizontalidad
Asimismo se admite la validez de la clausula en contratos privados de compraventa en los que el
promotor se reservaba la facultad de otorgar unilateralmente la escritura de constitucin y modificacin de
propiedad horizontal sin recabar la previa autorizacin de los compradores y ello por cuanto la entrega de
llaves no tena lugar a la firma del contrato y la formalizacin del contrato privado no genera tradicin
instrumental y no acredita la efectiva transmisin patrimonial, de manera que al ser el promotor el nico
propietario del edificio en el momento de constitucin de la propiedad horizontal estaba amparado por el
ordenamiento jurdico para llevar a cabo la modificacin del ttulo constitutivo.
En la sentencia de Valencia puede leerse que tal posibilidad antes mencionada no puede entenderse ni
admitirse que le otorgue carta blanca para apropiarse de las facultades de gobierno y control en trminos
tales que impliquen que tras la incorporacin de otros copropietarios estos carezcan ya desde el principio
de las facultades inherentes al rgimen de propiedad horizontal. Afirma que la norma del art. 9.5 de la
LPH de contribucin conforme a la cuota de participacin es imperativa y es nula la clausula de
exoneracin que estableci la promotora mientras mantuviera sin vender locales, viviendas y garajes por
pretender trasladar a los adquirentes de las viviendas el resultado de su actividad empresarial de manera
que si no las vende no sean una carga onerosa para la promotora, lo cual constituye un privilegio
exorbitante, que causa desequilibrio de prestaciones en tanto que nunca los copropietarios podran alegar
la desocupacin de sus viviendas para no contribuir a los gastos comunes o hacerlo en menor medida.
Anlogamente en la de Mlaga.
En un supuesto en que el Registrador de la Propiedad deneg la inscripcin de preceptos de la escritura
de obra nueva que exoneraban parcialmente a la promotora de contribuir a gastos mientras mantuviera
sin vender pisos, locales o garajes, por estimar la norma contraria a los arts. 5, 9.5 de la LPH y la Ley
General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y en la que la Audiencia Provincial haba
declarado la nulidad de tales normas Estatutarias, el Tribunal Supremo mantuvo la sentencia de la
Audiencia. No obstante record diversas sentencias que establecan que es factible la integracin de
clausulas de exoneracin en el ttulo constitutivo, pero por tratarse de una excepcin a la regla general
que marca una cuota de propiedad para cargas y beneficios tal situacin debe interpretarse
restrictivamente y para su validez han de estar inscritas en el Registro de la Propiedad pues si eso se
incumple los futuros propietarios no estn obligados a la observancia de algo en cuya elaboracin no han
participado y que no figura reflejado en la publicidad registral.
En otro supuesto anterior al arriba mencionado, en que la sentencia de instancia haba denegado la
pretensin de nulidad de determinada clausula de exoneracin y la Audiencia la haba declarado, el
Tribunal Supremo cas la sentencia y tras estudiar el pacto Estatutario en el que, con determinados
requisitos formales,mientras las viviendas estuvieran desocupadas,la constructora se exoneraba en un
75% de los gastos comunes ( y si no cumpla tales requisitos deba contribuir en un 100% , afirm que no
era abusiva , ni supona desequilibrio grave y permanente entre las partes de la contienda judicial,
debiendo atenerse la Comunidad a tal sistema hasta que se modifique con acuerdo unnime.
El procedimiento para ventilar la cuestin sera el ordinario.

17) EL NO HABER OBTENIDO LA CEDULA DE HABITABILIDAD, EXIME AL PROPIETARIO DE
CONTRIBUIR AL PAGO DE LOS GASTOS GENERALES?
Aud. Prov de Madrid de 22/7/2008
Aud. Prov de Las Palmas de 4/11/2008
Sepin octubre 2000
El art. 9.1 LPH determina la obligacin de todo propietario de contribuir, de acuerdo a su cuota de
participacin a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades no susceptibles de individualizacin. Por lo tanto el que no se haya obtenido la cdula
de habitabilidad, o se est pendiente de cumplimiento de otros requisitos administrativos, no exime a
ningn propietario, desde que ostenta tal condicin de la obligacin mencionada y si no paga
voluntariamente se le podrn reclamar judicialmente.
Una de las sentencias mencionadas transcribe norma estatutaria por la que los gastos generales pasaban
a corresponder a los comuneros, en proporcin a su cuota, desde la fecha de expedicin de la cdula de
habitabilidad o toma de posesin de las viviendas. . Y la otra en un supuesto de ocupacin de vivienda,
conocida la ausencia de cdula de habitabilidad y en la que se alude a obligacin de pago de cuotas
comunitarias.

18) SE PUEDE EXIMIR EL PROPIETARIO DEL PAGO DE LOS GASTOS COMUNES POR EL HECHO
DE QUE DISFRUTE DE LA VIVIENDA SU CONYUGE?

Aud. Prov de Gerona de 30/4/2008
Diario de Jurisprudencia del Derecho publicado en octubre de 2000. La contribucin a los gastos
comunitarios cunto y quien debe pagar?

Proliferan, en la prctica, los supuestos en que como consecuencia de la crisis matrimonial se atribuye el
uso de la vivienda familiar a los hijos menores de edad y al cnyuge custodio de los mismos, fijndose
que los gastos de Comunidad sern a cargo del cnyuge que la ocupe. El problema se agudiza cuando el
piso es privativo del cnyuge que se ve desposedo del mismo. La obligacin de pago de los gastos
comunes es del propietario de la vivienda y ste ser contra quien se dirija la Comunidad en caso de
impago por parte del ocupante, pudiendo a su vez el propietario no poseedor repercutir al ocupante el
importe de lo pagado.
En un supuesto de convenio regulador de crisis matrimonial que estableci la obligacin de pagar las
cuotas de comunidad a cargo del cnyuge que disfrutaba el uso de la vivienda, de titularidad comn, se
afirm que tal pacto no vulnera el art. 9 de la LPH por aprobarse el convenio en el mbito de una
separacin matrimonial en que las partes son los miembros del matrimonio y los terceros no intervinientes
( comunidad de propietarios ) no se vern afectados por la sentencia que se dicte. Tal convenio difunde
sus efectos sobre los esposos litigantes y en su mbito interno pero sin afectar a la Comunidad de
Propietarios frente a la que persistirn las obligaciones derivadas de la titularidad sobre la finca .
En el supuesto de ausencia en el convenio regulador de previsin sobre atribucin de gastos de
comunidad, ambos cotitulares respondern frente a la comunidad, pero en el mbito interno se har
aplicacin de los arts. 500 y ss. del CC que diferencian entre gastos ordinarios y extraordinarios,
asumiendo el usuario los ordinarios y siendo comunes los extraordinarios.

19) SUBSISTENCIA DE LOS DERECHOS DERIVADOS DE LA CONDICION DE PROPIETARIO, EN
CASO DE CESION DE ESTOS VA ARRIENDO? SUBSISTE POR EJEMPLO EL DERECHO A
SERVIRSE DE LOS ELEMENTOS COMUNES, TALES COMO PISCINA O ZONA RECREATIVA?
Ver sents. Trib. Supremo de 7/3/1987 y 30/5/1994
Durante la vigencia del contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene derecho no solo al disfrute del
elemento privativo, sino al de todos los elementos accesorios a fin de que pueda destinar la cosa
arrendada al uso pactado y de tal uso queda privado el propietario quien entre sus obligaciones tiene la
de mantener al arrendatario en el goce pacfico de la cosa por todo el tiempo del contrato. Lo anterior
podra alterarse va pacto, en aplicacin del art. 1255 CC, pero no cabe imponer a la Comunidad dos
disfrutes, a salvo que lo propios Estatutos permitiesen lo contrario.

20) SON RESPONSABLES LOS PROPIETARIOS POR LAS OBRAS EJECUTADAS POR LOS
INQUILINOS?
Aud. Prov. Alicante de 13/7/2004
Aud. Prov Cantabria de 29/6/2005
Aud.Prov. Asturias 6/9/2005
Aud. Prov Baleares de 22/12/2005
Aud. Prov Mlaga de 13/3/2006
Aud. Prov Corua de 29/9/2006
Aud. Prov. Las Palmas 13/3/2008
Aud. Prov. Sevilla de 28/3/2008
Las obligaciones contenidas en el artculo 9 van dirigidas a los propietarios en general de viviendas y
locales sujetos al rgimen de la Propiedad Horizontal y lo que determina la responsabilidad establecida
en el apartado 1 g) no es ms que una reafirmacin de los restantes apartados del artculo, incluido el
apartado 1 a), de respetar con la diligencia debida las instalaciones generales de la comunidad y dems
elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, y de responder
frente al resto de los titulares de las "infracciones cometidas y de los daos causados". Se trata de una
obligacin general que se impone nica y exclusivamente al propietario. Pretender extraer de la reforma
un cambio sustancial del rgimen normativo anterior, supone desconocer el contenido y el alcance de la
misma. Eliminar de la norma la referencia al ocupante de la vivienda o local supone adaptarla a su
contenido teniendo en cuenta que el artculo se refiere a las obligaciones de cada propietario y no de
terceros que pudieran ocupar el piso a quienes no alcanza la responsabilidad por hechos contemplados
en la misma, salvo en sus relaciones con el titular, de tal forma que las consecuencias de los actos de los
inquilinos u ocupantes pueden hacerse repercutir en los dueos en virtud del carcter real o "propter
rem", que tienen todas las obligaciones del artculo 9 de la Ley, y no en el infractor. Supone, por tanto,
que el sujeto responsable frente a la Comunidad del cumplimiento de las obligaciones que establece el
artculo 9 ser siempre el dueo del piso o local, por ms que la relacin jurdico procesal pueda
integrarse con el autor material de las obras, por ser a aquel y no a este a quien corresponde realizar las
obras de reposicin, si el infractor no lo hace o deja de ocupar el piso o local, respondiendo a la exigencia
de traer al proceso a todos los interesados en la relacin jurdica litigiosa con el fin de evitar, por un lado,
que puedan resultar afectados por la resolucin judicial quienes no fueron odos y vencidos en el juicio y
de impedir, por otro, la posibilidad de sentencias contradictorias. Aunque la obra se hubiera realizado por
el inquilino, el propietario es considerado causante jurdico del acto perturbador .
No obstante se destaca : que no es cuestin pacfica la de si el inquilino est legitimado pasivamente o no
en el supuesto planteado, conjuntamente con el propietario o exclusivamente; que el Tribunal podr
notificarle la existencia del procedimiento va art. 150.2 LEC ; y que su trada al proceso evita problemas
de ejecucin frente al poseedor de una vivienda que no ha sido llamado a juicio, ni condenado.

21) DIVISION DE ELEMENTOS PRIVATIVOS.
Ver sentencias del Tribunal Supremo 20/12/1989, 28/5/1990, 11/11/1995, 27/6/1996, 7/7/1997,
30/5/2002./
Aud. Prov. de Barcelona de 24/5/2005.
Aud. Prov Burgos de 2/5/2006
Aud. Prov Cantabria de 5/5/2006
Aud. Prov Rioja de 17/1/2007.
Aud. Prov. 26/3/2007.
Aud. Prov. de Guipzcoa de 20/10/2008.
Aud. Prov Madrid de 1/6/2009, 26/11/2009
Son disposiciones de la LPH aplicables a la materia las siguientes:
Art. 7 El propietario de cada piso o local podr modificar los elementos arquitectnicos, instalaciones o
servicios de aquel cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su
configuracin o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de
tales obras previamente a quien represente a la comunidad.. En el resto del inmueble no podr realizar
alteracin alguna
Art. 8 Los pisos o locales y sus anejos podrn ser objeto de divisin material, para formar otros ms
reducidos e independientes, y aumentados por agregacin de otros colindantes del mismo edificio, o
disminuidos por segregacin de alguna parte. En tales casos se requerir, adems del consentimiento de
los titulares afectados, la aprobacin de la Junta de Propietarios, a la que incumbe la fijacin de nuevas
cuotas de participacin para los pisos reformados con sujecin a lo dispuesto en el art. 5, sin alteracin
de las cuotas de los restantes.
En primer lugar debe estarse al contenido de los Estatutos, no siendo infrecuentes redacciones del estilo
de la siguiente: todo propietario podr dividir, segregar o agrupar su departamento privativo constitutivo
de finca registral independientemente incluso asignando nuevas cuotas siempre que la suma de las
divididas, segregadas o agrupadas sea igual a la de la finca de que proceden, sin necesidad de
consentimiento de la comunidad de propietarios. Con un precepto de tal naturaleza se estim que el
dueo poda per se dividir o segregar locales ampliando en su altura las puertas en la fachada,
necesarias para el acceso a los nuevos locales resultantes, lo que califica como ejercicio de facultades
dominicales, que no alteran el ttulo constitutivo, no requieren el consentimiento de los dems condueos,
al no tratarse de ninguna actividad prohibida, ni ser contraria a la ley, ni incidir en los derechos
dominicales del resto de los propietarios. Y otra sentencia permiti la apertura de una puerta nueva
inexistente a fin de poder utilizar la parte de local resultante de una divisin permitida por los estatutos,
sin alterar su constitucin ni funcionamiento.
De no existir tal previsin estatutaria se precisar la aprobacin en Junta pudiendo leerse sentencias que
resuelven afirmando expresamente que no precisaban acudir a argumentar si era necesaria unanimidad o
bastaba con mayora. Alguna sentencia sostiene que la autorizacin comunitaria debe serlo por
unanimidad, apoyndose en sentencias del Tribunal Supremo que imponen tal unanimidad para unir
diversos pisos o locales de plantas distintas por cuanto el suelo es inequvocamente elemento comn y
es estructura ( parte bsica del inmueble, forjado ). Otras estiman que bastara con la mayora en los
supuestos en que para la divisin o agregacin no se necesitaban alterar elementos comunes, ya por
precisarse simplemente la separacin de dos pisos con un tabique medianero accedindose a cada uno
de los mismos por una de las dos puertas que tena el primitivo, alterndose solo la cuota de participacin
del piso que se divide, pero no la de los restantes.
Es preciso distinguir entre lo autorizado ( realmente innecesario ) para una modificacin de tabiquera de
la vivienda para alquilarla mejor ( art. 7.1 de la LPH ) y lo finalmente ejecutado que fue una segregacin
material regulada en el art. 8 LPH, dividiendo una vivienda en varios espacios individualizados, con sus
propias cocinas para su ocupacin por diversas familias y el hecho de que se mantengan las mismas
puertas de entrada y acometidas de agua y luz y todava pertenezcan al mismo dueo no impiden la
aplicacin del precepto que establece para tal segregacin o divisin el cumplimiento de determinados
requisitos .Sin embargo alguna sentencia aislada del Tribunal Supremo afirm que siendo cierto que el
art. 8.2 requiere aprobacin de la Junta para la divisin material de los pisos, ello solo ser necesario
cuando por atribuirse a los pisos resultantes de la divisin a propietarios diferentes se produzca una
alteracin de las cuotas de participacin para los pisos reformados, pero no cuando las divisiones
quedaron en manos de los mismos propietarios lo que hace innecesaria la fijacin de nuevas cuotas y no
permite atribuir al incumplimiento del requisito de la aprobacin de la junta el carcter antijurdico
pretendido.
Cabe leer algn supuesto en que se estima consentida la divisin tcitamente en supuestos en que
conocida la divisin tratado en Junta sin autorizar, pero sin accionar judicialmente durante ms de seis
aos, se haban iniciado las actividades de los nuevos locales resultante y se haban girado cuotas de
participacin en los gastos comunes de forma separada e independiente a cada uno de los locales
resultantes. Afirmaba que la voluntad de la Comunidad expresada a travs del correspondiente acuerdo
puede en cualquier momento ser modificada por otro acuerdo de sentido contrario o incluso sin
formalidades legales, a travs de actos reveladores del cambio de criterio originario. Lo decisivo para
resolver dicha cuestin es la situacin real, concreta, respetada y consentida durante aos, base para
poder aplicar la doctrina de los actos propios y las normas de la buena fe. Se trata del efecto de una
situacin largamente consentida y su valoracin como consentimiento tcito, debiendo determinarse para
poder apreciar su concurrencia si ha existido: conocimiento el hecho, falta de oposicin al mismo y
transcurso del tiempo acompandose de una solucin reveladora de todo ello y expresiva de la
aquiescencia integradora de un verdadero e inequvoco acto propio sobre un efecto jurdico previsto en el
art. 8 de la LPH.
No resulta tolerable denegar la autorizacin de divisin a un propietario tras haberla concedido a otros. Se
afirmaba que la negativa de la comunidad a autorizar a uno de sus vecinos a dividir su piso en dos
apartamento, aparenta ser una actuacin correcta con amparo en la LPH, sin embargo se constata que
esa negativa lo es solo para determinado propietario, no para los dems, que pueden dividir los pisos en
las condiciones impuestas. No hay en la denegacin a un concreto propietario una finalidad seria y
legtima, por lo que el derecho a no conceder la autorizacin de dividir debe merecer el calificativo de
ejercitado con extralimitacin y abuso de derecho.

TEMA 3 OBLIGACIONES DE LA PROPIA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

1 TIENE DERECHO DE REPETICION EL COPROPIETARIO QUE ACTA ANTE LA DESIDIA DE LA
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.?

Ver sent. Tribunal Supremo de 4/7/1981, 9/5/1983, 9/1/1984, 24/2/1986
Aud Prov de Madrid de 9/3/1993 y 10/3/1993
Aud. Prov Barcelona de 21/5/1998 y22/12/2009
Aud. Prov. Huelva 19/1/2000
Aud. Prov de Pontevedra de 22/3/2000
Aud. Prov Len de 29/9/2004
Aud. Prov Cdiz 5/6/2007
Aud. Prov. Valladolid 6/11/2007

En un supuesto en que se haba aprobado la necesidad de obras de impermeabilizacin, pero opt por
negociar con la promotora y el vecino perjudicado advirti de la necesidad de reparacin urgente por
cada de falso techo, advirtiendo que de no ejecutarse en determinado plazo las ejecutara motu proprio,
como efectivamente realiz y luego las reclama a la Comunidad, se estima la pretensin del comunero,
partiendo de la naturaleza urgente de las obras, de haber redundado las mismas en beneficio de la
comunidad, sin que la redaccin del art. 7,.1 de la LPH impida la ejecucin de obras por un propietario, en
elemento comn, en determinados supuestos ( urgencia por causar importantes molestias a las personas
que viven en el piso afectado que se deteriora, comunicacin previa a la comunidad y pasividad de la
Comunidad ), debiendo abonarlas la Comunidad para evitar un enriquecimiento injusto y con fundamento
en la obligacin de mantenimiento de elementos comunes del art. 10 de la LPH . Se advierte que el art.
7.1 no aclara que es lo que debe hacer el propietario diligente que, habiendo advertido a los rganos
rectores de la Comunidad la necesidad de reparaciones urgentes en un elemento comn, se encuentra
con que ni el administrador, ni la Junta actan con la diligencia que requiere el asunto.
Se concede derecho de repeticin en un supuesto de obras urgentes ( por fallos estructurales )
ejecutadas antes de la convocatoria de Junta visto que ni el administrador, ni la presidente ni el resto de
propietarios adoptaron medida alguna necesaria para garantizar la seguridad del edificio an antes de ser
acordadas en Junta
Se concede el derecho en un supuesto en que se hizo ver al presidente el estado de los pilares de carga
de un local y se acredita que en el transcurso de un lapso de tiempo normal nada hizo la Comunidad,
como se acredita por la ausencia de convocatoria
En un supuesto de copropietario que aprovecha la reforma que efecta en elementos privativos para
ejecutar obras en elementos comunes ( forjado de rollizos, parte de la cubierta del tejado ) sin notificacin
a los dems comuneros, se le deniega el derecho de repeticin de la parte alcuota que pretenda al
amparo del art. 9.1 e) LPH y ello por entender que llev a cabo las obras por decisin unilateral, sin
conocimiento ni consentimiento de los copropietarios, que se vieron impedidos de poder adoptar ninguna
decisin o intervencin al respecto sobre la necesidad de las obras, modo de llevarlas a cabo, coste,
conculcndose el art. 7. 1 LPH que no permite a un propietario alterar elementos comunes, debiendo
comunicar al administrador la necesidad de reparaciones urgentes. La obligacin de los copropietarios es
la de contribuir a gastos generales de mantenimiento aprobados por la comunidad, lo que no concurre en
el supuesto.

2) LA OBTENCION DE LICENCIA ADMINISTRATIVA JUSTIFICA LA LEGALIDAD CIVIL DE LA
OBRA?

Ver sentencias del Tribunal Supremo de 14/7/1992, 18/7/1997,22/11/201, 30/5/2007,27/6/2007, 28/5/2009
Sent. Trib. Const. de 21/10/1993, 8/3/1999
Aud. Prov de Madrid de 2/2/2009 y 22/9/2009

En un supuesto en que la legislacin urbanstica permita la construccin de dos chalets en una parcela,
pero los estatutos comunitarios admitan solo uno, se afirm que las limitaciones legales del dominio en la
esfera civil son perfectamente compatibles con la plena vigencia de la planificacin urbanstica y con las
previsiones constitucionales y civiles sobre la regulacin de usos del suelo y del derecho a la vivienda
vinculada al rgimen propio de la comunidad de propietarios regida por la LPH. La necesidad de
compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de los
pisos, justifica, sin duda, la fijacin legal o estatutaria, de especficas restricciones o lmites a los derechos
de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares, al margen del carcter restrictivo
a que deba sujetarse cualquier interpretacin que suponga menoscabo el derecho de propiedad. El orden
administrativo regula aspectos diferentes del civil siendo ambos compatibles, de tal manera que la
construccin de las obras an cuando cuenten con licencia obtenida al amparo de las normas
urbansticas, pueden ser impedidas por los tribunales del orden civil a instancias de los titulares de un
derecho como el de propiedad, a los que eventualmente puedan afectar.
Las licencias municipales no convalidan actuaciones, por cuanto no se puede confundir lo que es la
reglamentacin administrativa con la autorizacin de la Comunidad, titular de los elementos comunes. La
licencia de obra municipal significa que el proyecto se ajusta a la ordenacin urbanstica y se emite sin
perjuicio de terceros, pero ello no autoriza a realizar la obra si no hay autorizacin de la Comunidad.
Tampoco una autorizacin administrativa para instalar un negocio lleva consigo la facultad de obligar a la
Comunidad de propietarios a permitir o realizar las obras necesarias para tal instalacin..
Se prohbe la instalacin de antena de radioaficionado regulada en determinada normativa (RD
2623/1986 de 21 de noviembre ) por ser necesario el consentimiento de los dems componentes de la
comunidad para la realizacin de una instalacin susceptible de causar daos a un elemento comn
bsico, cual es la cubierta del edificio, para una finalidad de carcter estrictamente privado.
Se ordena retirar la obra de cubricin de una terraza ejecutada con licencia administrativa para hacerlo
por cuanto ello no priva a la jurisdiccin civil de entender de la cuestin suscitada entre el propietario
autorizado y la Comunidad, ya que tal licencia es operante a otros fines pero no sirve para dirimir
conflictos de naturaleza comunitaria.

3) QUIN NO UTILIZA UN DETERMINADO ELEMENTO COMN EST OBLIGADO A PARTICIPAR
EN SU REPARACION/ SUSTITUCION?

Ver sents. Tribunal Supremo de 14/3/2000, 13/11/2006, 3/5/2007, 29/5/2009
Aud. Prov de Burgos de 30/11/2006 y 30/6/2009
Aud. Prov. Girona de 31/10/2007
Aud. Prov Jan de 6/6/2008
Aud. Prov. Valencia de 26/5/2009
Aud. Prov Baleares de 1/12/2009
Aud. Prov. Asturias 14/12/2009
Acuerdos o clausulas sobre exoneracin, por no utilizacin de gastos de mantenimiento de servicios
comunes, se extiende a gastos de sustitucin y reparaciones importantes?. Boletn de Propiedad
Horizontal El Derecho publicado en mayo de 2005

Debe partirse de la regla genrica del art. 9.5 LPH que obliga a los copropietarios a contribuir, segn la
cuota de participacin o lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado
funcionamiento del inmueble, sus servicios y dems que el precepto seala. El concepto de gastos es
amplio y comprende tanto los ordinarios ( fijos, peridicos no fijos, variables segn consumos, as como
tambin los extraordinarios ocasionados por algn acontecimiento que determina su procedencia (
reparaciones y similares ). No obstante el precepto citado permite la existencia de gastos individualizables
y que permite al propietario de un piso o local determinado no abonar concretos gastos. Pero para que se
produzca tal privilegio contributivo, es preciso que en el Ttulo Constitutivo aparezca la exclusin o, en su
caso, en los Estatutos Comunitarios y tambin cabe que se decida en Junta de Propietarios mediante
acuerdo tomado por unanimidad ( autonoma de la voluntad ), en razn a la concordancia entre los arts.
5 y 17 LPH. El mero hecho de la no utilizacin de determinados elementos comunes o de disponer el
local de acceso independizado,no exime del deber de abonar los gastos y ello por cuanto entre los
criterios para determinas las cuotas de participacin en el total inmueble se encuentra asimismo la de uso
que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. ( art. 5 LPH
El Reglamento de Rgimen interior a que se refiere el art. 6, constituye un documento para fijar unas
normas de mero funcionamiento de los servicios y elementos comunes, cuya rectificacin o reforma es
posible verificarla por cada Junta de la Comunidad, mediante su determinacin en el Orden del Da, para
concretar o modificar los sistemas de prestacin de los mismos y los comportamientos exigidos a los
propietarios, pero dicho instrumento no puede modificar la ley ni los estatutos y carece de valor para
regular la norma de contribucin a los gastos comunes o sus exoneraciones, pues estas cuestiones estn
fuera del Reglamento y solo pueden ser reguladas en los Estatutos.
Los propietarios de locales comerciales integrados en determinada Comunidad de Propietarios tienen que
contribuir en los gastos extraordinarios ocasionados por la instalacin del ascensor en proporcin a su
cuota de participacin en la copropiedad de los edificios, pues el ttulo constitutivo no los excluye de la
misma al ser una instalacin obligada y no un gasto de mero mantenimiento, conservacin o
funcionamiento. Y ello aunque no existiera ab initio tal instalacin, por cuanto por ese preciso motivo no
podra existir causa de exclusin a la contribucin a tal gasto. Siendo otro de los argumentos utilizados el
de la revalorizacin de la finca en su conjunto Y lo dicho para la instalacin resulta asimismo aplicable a
los supuestos de sustitucin obligada de los ascensores. Existiendo sentencias discrepantes en lo relativa
a si deben asumir asimismo el coste de adaptaciones importantes impuestas por la Administracin.
Esta obligacin de contribuir a sustituciones necesarias de elementos comunes cabe leerla asimismo en
supuesto de : sustitucin del sistema de calefaccin existente en un supuesto en que exista exoneracin
de gastos de conservacin, mantenimiento y reparacin, que no poda hacerse extensivo a los gastos de
sustitucin ; sustitucin de las tuberas comunitarias aunque existieran departamentos con red propia de
agua.
El servicio central de calefaccin tiene la consideracin de elemento comn y la norma estatutaria por la
que el gasto de calefaccin se satisface en proporcin al nmero de radiadores que tenga cada
propietario no puede interpretarse en el sentido de que el propietario que prescinda o desconecte el
nmero de radiadores del servicio comn de calefaccin pueda excluirse de los gastos que origine dicho
servicio, no costando autorizacin de la Junta para realizar actuaciones sobre los elementos comunes.

4) LOS GASTOS A LOS QUE SE REFIERE EL ART. 10.5 LPH TIENE LA CONSIDERACION DE
GASTOS GENERALES?
Comentario de D. Carlos Gmez de la Escalera ( Letrado del Tribunal Constitucional) La obligacin de
contribuir a los gastos generales en la LPH tras la ley 8/1999.
Establece dicho precepto en redaccin dada por Ley 51/2003 de 2 diciembre 2003 que al pago de los
gastos derivados de la realizacin de las obras de conservacin y accesibilidad a que se refiere el
presente artculo estar afecto el piso o local en los mismos trminos y condiciones que los establecidos
en el art. 9 para los gastos generales.
Es indudable que el coste de tales obras de conservacin y accesibilidad deben considerarse gastos
generales del art. 9 de la LPH, pese a lo cual el art. 10.5 parece querer distinguir entre gastos generales y
gastos derivados de realizacin de obras de conservacin y accesibilidad, cuando dispone la afeccin en
los mismos trminos que lo dispuesto para los gastos generales. Pese a lo desafortunado del precepto
deben identificarse ambos gastos y someterse al mismo rgimen que no es otro que el del art. 9.1 f de la
LPH y por consiguiente en ambos supuestos la Comunidad gozar no solo de la afeccin real del art.
10.5, sino tambin de la preferencia de crdito del art. 9.1 ), pues donde la ley comprende lo ms (
afeccin real ) tambin debe estar incluido lo menos ( la preferencia ).

5) ESTA LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS OBLIGADA A PERMITIR UNAS OBRAS PORQUE AL
COMUNERO SE LAS EXIGE LA ADMINISTRACION PARA EL EJERCCIIO DE DETERMINADA
ACTIVIDAD COMERCIAL?
Ver sent. Tribunal Supremo de 27/4/1994, 22/11/2001
Aud. Prov Madrid de 15/4/2008,14/5/2008, 13/10/2008
Aud Prov de Pontevedra de 20/1/2010

La regla sobre la materia es que una autorizacin administrativa para instalar un negocio no lleva consigo
la facultad de obligar a la Comunidad de propietarios a permitir o realizar las obras necesarias para tal
instalacin. Tampoco la imposicin administrativa de ejecutar obras que impliquen alteracin de
elementos comunes permite al propietario afectado acometer la obra sin la preceptiva autorizacin de la
Comunidad de Propietarios, que de ninguna manera queda vinculada por los imperativos de la
Administracin Pblica. El acto administrativo singular, ya se trate de licencia, ya de pronunciamiento
ordenando obras en un local comercial, se emiten sin perjuicio de los derechos de tercero y por lo tanto
sin perjuicio del derecho de la Comunidad a autorizar o denegar la alteracin o modificacin de elementos
comunes.
Por ello no puede vincular a la Comunidad de Propietarios el destino que la demandante haya dado al
local adquirido, siendo esta la que conociendo o pudiendo conocer la actividad a que iba a dedicarlo el
arrendatario debi cerciorarse de que reuna los requisitos necesarios, incluyendo los que exiga la
normativa administrativa en materia de riesgos, que son creados por la actividad a que se destina y no
por la negativa de la Comunidad a una salida de emergencia abierta a elementos comunes cuya
utilizacin quedaba mermada.
En supuestos en que ya en el ttulo constitutivo se prevea el uso comercial del local comercial o
industrial se estim indebida la denegacin de autorizacin para la apertura de una puerta de
emergencia, solo en caso de incendio, a travs de un tabique comn del inmueble por cuanto: a) era
exigencia de las ordenanzas municipales como requisito ineludible para la licencia de apertura del local a
la actividad prevista en el ttulo ; b) la negativa de la comunidad es contraria a la buena fe atendido lo
anterior y la intrascendencia de la obra para el derecho de los dems.
Otras sentencias dan un paso ms y afirman que tratndose de locales comerciales la posibilidad de
realizacin de obras debe ser ms amplia, pues la finalidad comercial de los locales comporta la
necesidad de presentar una configuracin adecuada a su carcter, de tal manera que dicha modificacin
puede considerarse implcita en dicha finalidad comercial, salvo prohibicin o limitacin estatutaria. Lo
trascendental no es que la modificacin venga impuesta por la Administracin, pues se trata de materia
que est fuera de su competencia, por afectar a elementos comunes, sino que se impone para que se
contine el uso que le es propio a uno de los elementos del edificio, cuyo destino comercial constaba en
los estatutos y vincula a los futuros adquirentes, pero sin que ello implique quela comunidad haya de
consentir siempre y en cualquier caso modificaciones en elementos comunes, pero s las imprescindibles
para el destino previsto.
Anlogamente en un supuesto en que el Ayuntamiento apercibi de clausura de un garaje en
funcionamiento si no obtena la correspondiente licencia de funcionamiento que impona la realizacin de
determinadas obras ( chimeneas de extraccin de humos, salida de peatones ) estim que tales obras no
constituyen alteracin o modificacin en elemento comn, ni extralimitacin de las facultades del Ttulo
constitutivo, en cuanto a la posibilidad de destinar el local a garaje o aparcamiento, lo que deber hacer
conforme a la legalidad, no pudiendo impedir la Comunidad el cumplimiento de la normativa legal en
estas cuestiones, por lo que la instalacin en la fachada de una tubera de extraccin de gases no pude
considerarse obra ilegal, como tampoco lo es con la amplitud del pasaje peatonal, aadiendo que la
pequea ocupacin que el mismo hace en la escalera es un perjuicio insignificante si se pone en relacin
con la obligacin de la comunidad de permitir y actuar para que las cocheras sean destinadas al uso que
le son objeto mediante la ejecucin de las obras impuestas por la Administracin que, de no realizarse
supondran el cese de la actividad. Todo ello sin menoscabar las atribuciones que la ley reconoce a la
Comunidad, en otros casos respecto a obras inconsentidas.

6) QUE MAYORIA SE EXIJE EN JUNTA PARA APROBAR EL ACUERDO DE REALIZACION DE
OBRAS NECESARIAS A LAS QUE SE REFIERE EL ARTICULO 10?
Ver sentencia Tribunal Supremo de 9/10/2008, 21/10/2008
Aud. Prov. Pontevedra de 8/11/2007
Aud.Prov Burgos de 30/4/2008
Aud.Prov. Madrid 6/2/2009
El artculo 10 se refiere : a) en el primero de sus prrafos a la obligacin de la Comunidad de realizacin
de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservacin del inmueble y de sus servicios ;
b) en el prrafo segundo a la realizacin de obras de accesibilidad necesarias para un uso adecuado de
los elementos comunes por parte de personas con discapacidad o mayores de setenta aos o para la
instalacin de dispositivos mecnicos y electrnicos que favorezcan su comunicacin con el exterior, cuyo
importe no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Dicho precepto debe complementarse con el art. 17 que establece mayoras diversas segn supuestos y
cuya literalidad debe darse por ntegramente reproducida.
La regla residual es la del art. 17 regla cuarta segn la cual para la validez de los dems acuerdos para
los que no se ha establecido otras mayoras bastar el voto de la mayora del total de los propietarios
que, a su vez, representen la mayora de las cuotas de participacin. Bastando en segunda convocatoria
con el voto favorable de la mayora de los asistentes, siempre que representen ms de la mitad de las
cuotas de los presentes. Tal ser la aplicable a los supuestos que podemos denominar simples obras de
conservacin
Concretos supuestos de obras
Para la sustitucin de una red de agua potable , necesaria por tener ms de 40 aos de antigedad y que
haba provocado fugas y filtraciones bastara con la regla residual del acuerdo mayoritario, por tratarse de
obra impuesta para subsanar las deficiencias de la red . Pero en un supuesto en que dichas actuaciones
implicaban modificacin de elementos comunes impuso la mayora de los 3/5 del total de propietarios
que, a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participacin, as como el consentimiento del
propietario directamente afectado, si lo hubiere ( regla primera prrafo 2 del art. 17 LPH )
En un supuesto en que la Comunidad aprob sin unanimidad la ejecucin de una piscina en zona comn
el Tribunal Supremo declar nulo el acuerdo y argument que tal instalacin no supone un servicio en
inters general, sino una alteracin de elemento comn y, por lo tanto modificacin del ttulo constitutivo,
para lo que se requiere unanimidad, aadiendo que la norma primera del art. 17 flexibiliza el rgimen de
mayoras en una serie de supuestos que nada tienen que ver con el esparcimiento, recreo o actividades
recreativas y si con servicios vinculados al progreso o puesta al da de la Comunidad.
En materia de instalacin de ascensor vinculado a la existencia de personas con discapacidad, se trata
de un servicio comn orientado a la supresin de barreras arquitectnicas que dificultan el acceso o
movilidad de personas con minusvala y por lo tanto es de los requeridos para la adecuada habitabilidad
del inmueble. Acordada su instalacin con el voto favorable de la mayora de propietarios que, a su vez,
representen la mayora de las cuotas de participacin, el acuerdo obliga a todos los propietarios . No
siendo innovacin inexigible que exima al disidente de contribuir cuando la cuota de instalacin exceda
del importe de tres mensualidades. Todos tiene que contribuir, pero si se pretende que lo sea en
proporcin distinta a la establecida en el ttulo constitutivo ello no puede ampararse en la mayora exigible
para acordar la instalacin, sino que ser precisa unanimidad.

7) ES APLICABLE LA PREVISION DEL PARRAFO CUARTO EL ART. 10 DE LA LPH A LAS OBRAS
NECESARIAS DE MANTENIMIENTO O A LAS DE ACCESIBILIDAD, O EN SU CASO A AMBAS?
Aud. Prov Navarra 8/5/2003
Aud. Prov Guipzcoa de 19/9/2003
Aud. Prov Barcelona 29/12/2004

Dicho precepto establece que en caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar
resolver lo procedente la Junta de propietarios. Tambin podrn los interesados solicitar arbitraje o
dictamen tcnico en los trminos establecidos en la ley.
Por sistemtica se estima que dicha discrepancia se refiere a la totalidad de obras mencionadas en los
anteriores prrafos del precepto, es decir las necesarias para el adecuado sostenimiento y conservacin y
las de accesibilidad.
La calificacin de la naturaleza de la obra afecta a las mayoras exigibles para aprobar su ejecucin por lo
que el acuerdo comunitario determinando la naturaleza de las obras est sometido al correspondiente
control judicial que podra declarar la nulidad de un acuerdo sobre la base de que por una inadecuada
calificacin de la naturaleza de la obra se ha aprobado con mayora insuficiente.

8) ES VALIDA UNA ESTIPULACION ESTATUTARIA DE EXONERACION DE GASTOS DE
CONSERVACION? COMO HA DE INTERPRETARSE?

Ver sentencias Tribunal Supremo de 25/6/1984,14/3/2000,19/5/2003, 9/6/2006, 18/12/2008, 18/11/2009 .
Aud. Prov Navarra de 29/2/2008
Aud. Prov. de Asturias de 6/4/2009
Aud. Prov. Teruel de 7/7/2009.
Aud. Prov. Asturias de 14/12/2009.
La regla general del art. 9 e) de la LPH es la obligacin de todos los comuneros de contribuir a los gastos
generales, sin que el no uso o no acceso directo a diversas instalaciones o servicios comunes sea motivo
de exoneracin a la contribucin para el mantenimiento del servicio o instalacin .
Es posible que en los Estatutos se excluya a determinados comuneros de la obligacin de contribuir a
determinados gastos, lo que es conforme al principio de autonoma de la voluntad imperante en las
relaciones privadas y a los arts. 5.3 y 9 de la LPH y al art. 396 prrafo cuarto del Cdigo Civil. En la
interpretacin del contenido de los Estatutos se ha de estar a las normas de interpretacin de los
contratos recogidas en los arts. 1281 y ss. del Cdigo Civil, toda vez que los Estatutos son un acuerdo
entre los propietarios para la gestin de la cosa comn. En todo caso las clausulas de exoneracin deben
interpretarse restrictivamente.
Asimismo es posible que tal exoneracin no recogida en los Estatutos sea acordada en Junta de
propietarios por unanimidad.
Adems deben distinguirse entre gastos de uso y conservacin y gastos de nueva instalacin o de
sustitucin, de suerte que si la exencin solo se predica en los Estatutos respecto de los primeros gastos
no cabe extenderla a los segundos y ello no solo o no tanto porque deba hacerse una interpretacin
restrictiva de las causas de exoneracin, sino por una aplicacin estricta, atendida la regla general del
deber de contribucin.

9) ES POSIBLE EXIGIR UNA DERRAMA EXTRAORDINARIA SIN ACUERDO PREVIO DE LA JUNTA
POR RAZONES DE URGENCIA?
Sent. Aud Prov de Jan de 5/10/206
Revista Sepn junio 1998.
En principio cabra sostener que nadie est obligado a pagar una derrama sin previo acuerdo en Junta, la
cual puede convocarse con urgencia sin necesidad de esperar el plazo de de seis das entre citacin y
celebracin a que se refiere el art. 16.3 LPH que solo es aplicable a las Juntas Ordinarias, pero no a las
urgentes y extraordinarias respecto a las que basta con la antelacin que sea posible para que pueda
llegar a conocimiento de todos los interesados. No obstante nos encontraramos ante un problema formal,
pues es de suponer que de haberse realizado el gasto urgente por el Propietario, como representante de
la Comunidad ( art. 13.3 LPH ) ,en beneficio de la Comunidad la siguiente Junta ratificara la actuacin y
le dara cobertura.
Pero la sentencia mencionada se refiere a un supuesto en que era necesaria y urgente la reparacin de
una depuradora de la piscina que se encontraba en la cubierta del edificio y que estaba provocando
daos y el Presidente por si solo decidi acometer la obra. Sostiene que existen obras que no precisan la
autorizacin de la Junta para su ejecucin, cuales son las urgentes a que se refiere el art. 20. c) LPH,
para evitar un dao inminente o incluso una incomodidad grave y que acuerda el administrador dando
cuenta al Presidente o, en su caso, a los propietarios, con la particularidad de que no existiendo
administrador el art. 13.5 LH dispone que sus funciones se ejercern por el Presidente. La sentencia da
por buena tal actuacin y la dacin posterior de cuentas ( an despus de haber girado los recibos ) que
cont con el respaldo de los vecinos que abonaron la cuota extraordinaria derivada de las obras urgentes
acometidas.

10) A QUIEN CORRESPONDE EL PAGO POR LOS SERVICIOS PRESTADOS PARA APAGAR UN
INCENDIO?
TS 23/11/2003
Aud. Prov de Guipzcoa de 9/2/2007.
Aud. Prov de Pontevedra de 30/7/2007.
Aud. Prov de Alicante de 18/3/2008.

En primer lugar centrar que esta pregunta va orientada a conocer el responsable ltimo de la obligacin
de pago y no a aquel a quien puede dirigirse el servicio de bomberos por haber solicitado la intervencin.
La contestacin a priori es sencilla. El coste de los servicios de extincin de incendios es un perjuicio ms
derivado del incendio, por lo que, al igual que el resto de daos y perjuicios, debern ser costeados por el
responsable del incendio.
Precisamente el problema surge en la delimitacin de quien sea el responsable del incendio.
En general lo que se exige es la prueba del incendio causante del dao, pero no la prueba de la causa
concreta que caus el incendio, es decir se debe acreditar la relacin de causalidad entre el incendio y el
dao causado, no la causa eficiente . En un supuesto en que estaba acreditado que el origen del
incendio se hallaba en determinado local, se le hizo responder al propietario, de todos los daos, en
aplicacin de la teora objetiva del riesgo, presumiendo su imputabilidad salvo prueba en contrario, es
decir salvo prueba de haber actuado con toda la diligencia para evitar la produccin del evento daoso, la
cual no se logr por cuanto la instalacin elctrica se encontraba en mal estado, siendo posible causa del
incendio.
En un supuesto de incendio en contadores de una comunidad ( elemento comn ) ubicados en armarios
cerrados con llaves que estaban solo a disposicin de la empresa suministradora de energa elctrica se
declar la responsabilidad de la suministradora por tener el dominio del hecho.
En el supuesto de acreditarse el concreto origen del incendio en una defectuosa instalacin elctrica u
otra en elemento privativo ser responsable el titular del mismo.
En el repetido supuesto de incendio en un vehculo estacionado en el garaje de una Comunidad de
Propietarios, extendindose las llamas a otro vehculo, se afirma que la inversin de la carga de la prueba
no puede extenderse a todos los supuestos de daos por culpa extracontractual, mxime cuando no
quepa predicar peligrosa o arriesga la actividad de estacionamiento de un vehculo. Deber indagarse la
causa del incendio, que en ocasiones ser por un fallo del mismo ( derrame de combustible, por mal
estado de algn manguito, en partes calientes del motor ; cortocircuito en los cables de la batera o
defecto del alternador ; sobrecalentamiento en el motor del electro ventilador por quedarse enganchado
) o por actuacin lesiva de tercero. De acreditarse fallo del vehculo la responsabilidad sera de su dueo .
De no acreditarse tal fallo acabar respondiendo la Comunidad en cuyo garaje se ubicaba el vehculo
incendiado.

11) A QUIEN DEBE RECONOCERSELE LA CONDICIN DE MINUSVLIDO A LOS EFECTOS
PREVISTOS EN EL ARTCULO 17. DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL?
Ver sentencia Tribunal Supremo de 28/9/2006, 18/12/2008
Aud. Prov. La Corua de 19/2/2009.
Aud. Prov. Barcelona de /11/3/2010.
El artculo 47 de la Constitucin Espaola consagra el derecho de disfrutar de una vivienda digna y
adecuada y el art. 49 establece, como uno de los principios que han de regir la poltica social y econmica
de los poderes pblicos, el de llevar a cabo una poltica de integracin de las personas con discapacidad,
a quienes habr de amparar especialmente para el disfrute de los derechos constitucionalmente
reconocidos. En aplicacin de lo anterior se dictaron normas como la ley 3/1990 de 21 de junio, que
modifica la LPH de 1960, suavizando el rgimen de adopcin de acuerdos por las Juntas de Propietarios
para la realizacin de obras de supresin de barreras arquitectnicas ; la ley 13/1982 de 7 de abril de
integracin social de los minusvlidos, que se ocupa de la movilidad y las barreras arquitectnicas ; la ley
15/1995 de 30 de mayo reguladora de los lmites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras
arquitectnicas a personas con discapacidad ; la Ley 51/2003 de igualdad de oportunidades, no
discriminacin y accesibilidad universal de las personas con discapacidad Debern tenerse en cuanta,
asimismo, las diversas normas autonmicas tuteladoras de los minusvlidos.
La ltima norma citada afirma que ostentan la condicin de minusvlido quienes tienen reconocido
administrativamente tal condicin, con disminucin permanente para andar, subir escaleras o salvar
barreras arquitectnicas, se precise o no el uso de prtesis o de sillas de ruedas y asimismo los mayores
de 70 aos.
La doctrina jurisprudencial ha asimilado a los minusvlidos a los ancianos o personas con enfermedades
que dificulten de manera importante la subida de escaleras del inmueble o para salvar barreras
arquitectnicas, precisen o no de sillas de ruedas, por cuanto se trata de un concepto funcional, segn la
dificultad del interesado y la barrera o limitacin de que se trate de salvar y que puede afectar incluso a
menores de 70 aos, pues el concepto el art. 1.2 de la Ley 51/2003 de dos de diciembre (
reconocimiento del grado de minusvala igual o superior al 33% ) debe considerarse un precepto de
mnimos.
Lgicamente ser preciso acreditar la condicin de minusvlido o situacin asimilable con las
correspondientes certificaciones administrativas del reconocimiento del grado de minusvala, certificados
mdicos, certificados de nacimiento

12) CUAL ES EL OBJETO Y CUANTA DEL FONDO DE RESERVA EXIGIDO POR LA LEY?
Aud. Prov de Santa Cruz de Tenerife de 17/5/2002
Aud. Prov de Guadalajara de 16/2/2005
Aud. Prov de Las Palmas de 6/7/2006.
Aud. Prov de Madrid de 15/1/2007.
Aud. Prov Barcelona de 26/9/2008.
Problemas relativos a la constitucin de fondo de reserva de la Propiedad horizontal. Boletn de
Propiedad horizontal El Derecho Octubre 2001
En relacin al fondo de reserva se refiere la LPH a una alternatividad para diferir a un contrato de seguro
la materia de daos y a un contrato de mantenimiento las obras de conservacin y reparacin del
inmueble? Foro abierto. Boletn de Propiedad Horizontal y Derechos Reales El Derecho. Febrero de 2007
Establece el art. 9.1 f de la Ley de Propiedad horizontal, dentro de las obligaciones de los propietarios la
de Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participacin, a la dotacin del fondo de reserva que
existir en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservacin y reparacin de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estar dotado con
una cantidad que en ningn caso podr ser inferior al 5 por 100 de su ltimo presupuesto ordinario. Con
cargo al fondo de reserva la comunidad podr suscribir un contrato de seguro que cubra los daos
causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus
instalaciones generales .
Por su parte la Disposicin Adicional de la LPH : 1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de
sus competencias adopten las Comunidades Autnomas, la constitucin del fondo de reserva regulado en
el art. 9.1.f) se ajustar a las siguientes reglas:
a) El fondo deber constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto
ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en
vigor de la presente disposicin. Las nuevas comunidades de propietarios constituirn el fondo de reserva
al aprobar su primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constitucin el fondo estar dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del
presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios debern efectuar previamente las
aportaciones necesarias en funcin de su respectiva cuota de participacin.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a
aquel en que se constituya el fondo de reserva, la dotacin del mismo deber alcanzar la cuanta mnima
establecida en el art. 9.
2. La dotacin del fondo de reserva no podr ser inferior, en ningn momento del ejercicio presupuestario,
al mnimo legal establecido. Las cantidades detradas del fondo durante el ejercicio presupuestario para
atender los gastos de conservacin y reparacin de la finca permitidos por la presente Ley se computarn
como parte integrante del mismo a efectos del clculo de su cuanta mnima. Al inicio del siguiente
ejercicio presupuestario se efectuarn las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detradas
del fondo de reserva conforme a lo sealado en el prrafo anterior.

El fondo de reserva regulado ex novo por la ley 49/1960, en su modificacin operada por norma de
6/4/1999, viene regulado en el art. 9.1 e) de la LPH. Su constitucin tiene carcter imperativo y tiende al
mejor desenvolvimiento de la institucin de la propiedad horizontal que viene caracterizada por la
conjuncin de los elementos comunes y privativos. Su finalidad u objeto principal es su aplicacin
alternativa o complementaria en un seguro de daos o en un contrato de mantenimiento permanente del
inmueble y sus instalaciones. Es una partida nueva que se introduce en el rgimen comunitario de forma
anloga a su tratamiento societario que, con frecuencia, inspira su normativa, aunque, naturalmente,
despojada de su finalidad de lucro o contemplacin de beneficios, pero manteniendo su objeto comn de
garanta que, en la comunidad, est referida a la atencin de obras de conservacin y reparacin de la
finca.
Pero tal imperatividad de su constitucin no significa que un acuerdo mayoritario aprobando el
presupuesto de un determinado ejercicio pueda ser nulo por el hecho de que no se haya contemplado la
constitucin del fondo de reserva.
Algn autor sostiene que en la medida de que la constitucin de tal fondo es un deber legal la decisin de
la Junta de no constituirlo debe ser sancionable pues no solo existe un inters privado de los propietarios,
sino un inters general pues conviene que los particulares adopten las medidas preventivas adecuadas
para conservar el inmueble en condiciones de seguridad, salubridad y ornato y evitar que se afecte a la
seguridad pblica y el edificio se arruine, recordando que la competencia sobre vivienda corresponde a
las Comunidades Autnomas y la competencia sobre seguridad a los Ayuntamientos que seran los
competentes para, de oficio o a instancia de parte incoar procedimiento sancionador.
La cuanta del 5% del presupuesto ordinario se estima que es el porcentaje mnimo, por lo que la Junta
de Propietarios pueden acordar mayoritariamente una mayor aportacin. La Disposicin adicional
establece la posibilidad de que la dotacin del fondo no se realice en su integridad, sino que en el ao de
su constitucin se dote con un 2,5% mnimo y el resto se aplace para la siguiente en la que el fondo ya
alcance el porcentaje legalmente establecido
La suscripcin de un contrato de seguro o de uno de mantenimiento no es un mandato imperativo y de la
inexistencia de contratacin no cabe derivar responsabilidad por incumplimiento de norma. Se trata de
contratos diferentes e independientes . La Comunidad podr suscribir uno o ambos contratos, pero de
suscribir ambos solo uno de ellos podr serlo con cargo al fondo de reserva y el otro deber serlo con
cargo a al presupuesto ordinario de la comunidad.
Atendido el objeto para el que se constituye se estima contrario a derecho el acuerdo de alteracin del fin
a que se destina y su destino a provisionar de fondos a Abogados y Procuradores para emprender
acciones legales contra los vecinos

13) ES LICITO QUE LOS PROPIETARIOS PUEDAN PACTAR O ESTABLECER UN CRITERIO DE
CONTRIBUCION AL FONDO DE RESERVA DISTINTO DEL QUE DERIVA DE LA CUOTA DE
PARTICIPACIN QUE EST FIJADA PARA CADA PISO O LOCAL EN EL TITULO CONSTITUTIVO?
Aud. Prov de Barcelona de 26/9/2008
El art. 9. 1 e) establece la obligacin de contribuir con arreglo a la cuota de participacin fijada en el ttulo
o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble
Por su parte el art. 9.1 f) alude a la obligacin de contribuir a la dotacin del fondo de reserva, con arreglo
a la cuota de participacin.
Para alguna Audiencia la omisin de la referencia a lo especialmente establecido carece de relevancia
y declara vlido el acuerdo que estableci la obligacin de contribuir al fondo de reserva sin ajustarse a
las cuotas de participacin, sobre la base de estimar que las normas legales permiten que se fije por las
comunidades sistemas de pago distintos a la estricta sujecin a coeficiente y de que tal acuerdo no haba
sido objeto de impugnacin en plazo.
Sin embargo otros estimar que la omisin es relevante y demuestra la voluntad del legislador de que,
imperativamente la aportacin al fondo de reserva lo sea nicamente en proporcin a las cuotas de
participacin, no siendo admisible ni los acuerdos de exclusin a algn condueo del deber legal de
contribuir al fondo

14) EL CREDITO QUE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS OSTENTE CONTRA EL PROPIETARIO
A FIN DE QUE STE CONTRIBUYA A LA DOTACION DEL FONDO DE RESERVA EST
GARANTIZADO CON LA PREFERENCIA DE CREDITO O CON LA AFECCIN REAL QUE SE
ESTABLECEN EN EL ART. 9.1 E DE LA LPH ?
Aud. Prov. Palma de Mallorca de 7/3/2003
Aud. Prov Barcelona de 22/5/2006
La obligacin de contribuir a la dotacin del fondo de reserva que se establece en la LPH, tras la Ley
8/1999 de 6 de abril. Autor Carlos Gmez de la Escalera. Revista Spin noviembre de 2000.
Problemas relativos a la constitucin de fondo de reserva de la Propiedad horizontal. Boletn de
Propiedad horizontal El Derecho Octubre 2001

Segn el primer estudio el silencia del art. 9.1 F de la LPH sobre las garantas de la obligacin de
contribuir a la dotacin del fondo de reserva, a diferencia de lo que sucede con la obligacin de contribuir
a los gastos generales, que se asegura con la prelacin de crditos y con la afeccin real, plantea el
problema de si estas garantas se aplican tambin al crdito de la Comunidad para exigir la contribucin
al fondo de reserva. Estima que la respuesta debe ser negativa : a) por la propia redaccin de la norma y
necesidad de observar el principio de legalidad aunque la solucin no sea satisfactoria ; b) por la voluntad
de la misma de distinguir entre la obligacin de contribucin a gastos generales y la de contribucin a
fondo de reserva y el tratamiento diversos que da a las garantas ; c ) porque de la lectura de la
tramitacin parlamentaria se desprende que no fue un lapsus del legislador
Segn el segundo estudio la Junta determina el tiempo y forma en que se realizar el pago y el
incumplimiento faculta para la reclamacin judicial va proceso monitorio o declarativo correspondiente.
Debe interpretarse, con el art. 9.2 LPH, que para el comunero se trata de pagar un gasto general, en
tanto que no imputable a uno o varios pisos o locales lo cual conlleva: a) estimar que el crdito de la
Comunidad contra el que no aport es un crdito que goza del privilegio del art. 9.1 e) 2 ; b) ante la
eventualidad de venta del piso por aquel comunero que no pag de la aportacin inicial al fondo o la
aportacin para reintegrarlo a su cuanta mnima el crdito estara garantizado mediante la afeccin real
que grava el piso o local a que se refiere el art. 9.1 e) 3 LPH., de modo que el adquirente soportara la
ejecucin sobre el bien ante el impago del transmitente y a falta de realizacin del pago por el deudor, sin
perjuicio de su derecho a repetir. Las sentencias mencionadas se muestran favorables a la doble
garanta.

15) PODRA LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CONSIDERAR ABONADA LA DEUDA DE UN
COPROPIETARIO DEVENGADA POR INCUMPLIMIENTO DEL ARTCULO 9 IMPUTANDO TAL PAGO
POR LO ABONADO POR ESTE AL FONDO DE RESERVA
La respuesta adecuada es la negativa, atendido el objeto del fondo de reserva antes mencionado.

16) CUL ES EL PLAZO DE PRESCRIPCIN DE LA ACCIN PARA RECLAMAR EL CUMPLIMIENTO
DE LA OBLIGACIN DE CONTRIBUIR A LA DOTACIN DEL FONDO DE RESERVA? CABE LA
APLICACIN DEL ART. 1966.3 DEL C.C?
Aud. Prov Valencia de 29/11/2006
Aud. Prov Mlaga de 13/12/2006
La obligacin de contribuir a la dotacin del fondo de reserva que se establece en la LPH, tras la Ley
8/1999 de 6 de abril. Autor Carlos Gmez de la Escalera. Revista Sepin noviembre de 2000.
Cul es el plazo de prescripcin de la accin de reclamacin de gastos comunes, cinco o quince aos .
Boletn de Propiedad horizontal y Derechos reales El Derecho. Marzo de 2008

La tesis mayoritaria, en relacin a la prescripcin de la accin para reclamacin de los gastos generales,
pero no del concreto supuesto de la aportacin al fondo de reserva, viene a manifestar que el instituto de
la prescripcin no se asienta en una idea de justicia intrnseca y si de limitacin en el ejercicio de los
derechos en aras del principio de seguridad jurdica conectado a una cierta dejacin y abandono de
aquellos derechos por su titular, lo que hace que deba ser objeto de trato cauteloso e interpretacin
restrictiva. Ante la falta de previsin legal especfica sobre el plazo de prescripcin, no puede resultar de
aplicacin el plazo de cinco aos contemplado en el art. 1966 CC, debiendo acudirse al plazo general de
las acciones personales, que como explica el art. 1964 CC solo puede ser inaplicable si existe una
previsin especfica, que no es el caso. Por ello la accin para reclamar las cuotas comunitarias de
cualquier clase que sean, nace de la obligacin legal de sostenimiento del inmueble y prescribe a los 15
aos . La prestacin es nica, el fraccionamiento se acuerda por conveniencia, sin que cada desembolso
mensual, trimestral responda a pagos que han de hacerse en ese preciso periodo temporal.
Algn autor sostiene que el fondo de reserva es un capital formado por aportaciones dinerarias cuya
dotacin ( nunca inferior al 5% del ltimo presupuesto ) est siempre referida al periodo anual y por ello
considera que la obligacin debe cumplirse en plazos anuales o inferiores y que resultaba aplicable el
plazo de los 5 aos el art. 1966.3 CC.

17) ES EMBARGABLE ESTE FONDO?
El fondo de reserva es un patrimonio afecto a los gastos de conservacin y reparacin, plantendose si
se configura como un ncleo patrimonial independiente y aislado a diferencia del resto de patrimonio de la
Comunidad. Conforme al art. 22.1 la comunidad responder de sus deudas frente a terceros con todos
los fondos y crditos a su favor , de modo que el capital del fondo de reserva puede ser embargado por
los acreedores de la Comunidad.

18) LIMITACIONES DE ACTIVIDADES POR PARTE DE LA COMUNIDAD

Ver sent. Tribunal Supremo de 20/9/2007, 20/10/2008
Aud. Prov. Segovia de 21/10/2005
Aud. Prov. Asturias de 27/6/2006
Aud. Prov. Len de 11/1/2007
Aud. Prov de Tenerife de 11/7/2008
Aud. Prov de Madrid de 10/10/2008, 27/11/2009
Aud. Prov de Tarragona de 23/12/2009
La transformacin de locales de negocio en viviendas: los lmites al uso de la propiedad privada en las
relaciones de vecindad. Boletn de Propiedad Horizontal El Derecho,septiembre de 2004.
Establecido en el ttulo constitutivo un uso determinado para elementos privativos es posible modificar
dicho destino? Foro abierto. Boletn de Propiedad Horizontal el Derecho enero de 2005.
Tenencia de animales en el mbito domstico como actividad prohibida, molesta o ilcita: anlisis
normativo y jurisprudencial. Boletn de Propiedad Horizontal y Derechos reales de diciembre de 2007.

La doctrina constitucional entiende que el art. 33 de la Constitucin Espaola de 1978 reconoce al
derecho a la propiedad privada un ncleo esencial, de manera que el rgimen de los bienes, es decir, las
facultades del propietario, no puede privarle de la efectiva utilidad econmica, ni de la autonoma de la
voluntad para usar, gozar y disponer de ellos. Si bien es cierto que los estatutos de una determinada
comunidad constituida en rgimen de propiedad horizontal pueden contener clusulas prohibitivas o
limitativas de determinadas actividades, stas deben estar establecidas en atencin al inters general de
la propia comunidad. Para garantizar su eficacia frente a terceros y a posteriores adquirentes, estas
limitaciones deben constar inscritas en el Registro de la Propiedad.

La concepcin del derecho de propiedad en nuestro ordenamiento jurdico, no sujeta a otras limitaciones
que las expresamente previstas en las leyes y las que convencionalmente se establezcan, as como la
inexistencia en el ttulo constitutivo de una prohibicin expresa del cambio de uso o destino de los locales
comerciales del edificio (...)implica que las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse
limitadamente, de tal forma que su titular puede acondicionar su propiedad al uso que tenga por
conveniente, siempre y cuando no quebrante alguna prohibicin legal, y ello aunque suponga un cambio
de destino respecto del previsto en el ttulo constitutivo
Respecto a la interpretacin del valor de la simple descripcin del destino de los pisos, tal mera
descripcin no supone limitacin del uso o de las facultades dominicales, pues para ello deviene
necesaria una clusula o regla precisa y concreta, con obligacin para los comuneros de su cumplimiento
(...) y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilizacin de su derecho de propiedad como considere
oportuno, siempre que el destino elegido no est prohibido singularmente en aquellos documentos
En un supuesto de ejercicio en un piso-vivienda de una actividad mdica se admite y se afirma que en la
divisin horizontal, donde consta destino de los pisos, no se dice exclusivamente, u otra expresin
anloga, se dedicarn a viviendas, sino slo se describen lo que se denominan pisos-viviendas.
Deducir de ello la exclusividad implicara una limitacin de facultades dominicales, que ni puede
presumirse ni interpretar las que existan de modo extensivo.
En un supuesto de transformacin de local de negocio en vivienda se admite sobre la misma base de
ausencia de prohibicin estatutaria, valor de la descripcin del uso, que no puede entenderse como
prohibicin de otro, todo ello sin perjuicio de que los departamentos transformados en vivienda renan las
correspondientes condiciones tcnicas y de la obtencin de la licencia administrativa, lo que constituye
una cuestin ajena a la Comunidad y no le vincula, ya que el permiso de los organismos oficiales no
incide en favor o en contra de los acuerdos autnomos e independientes de ndole civil, adoptados por la
Junta de Propietarios.
Respecto al uso de barbacoas, de obra o porttiles, que no est expresamente prohibida en los estatutos,
se admite, por tratarse de instalacin de uso generalizado y socialmente aceptado en viviendas con
espacios abiertos, en los que el empleo del fuego o la produccin de hunos para espordicas funciones
de asado y en una apreciacin realizada conforme a criterios de razonabilidad y de buena vecindad, no
aparece ni puede ser reputado como actividad molesta, incmoda, insalubre, ni peligrosa.
En lo relativo a la tenencia de animales en elementos privativos de edificios sometidos a rgimen de
propiedad horizontal poner de manifiesto que inciden sobre la cuestin tanto normas administrativas
como civiles. La primeras estatales, autonmicas o locales regulan el uso y actividad de tenencia de
animales, estableciendo controles, registros, permisos, autorizaciones administrativas, destacando la
regulacin sobre animales potencialmente peligrosos, la normativa protectora de animales, las
ordenanzas que regulan supuestos diversos entre los que se pueden leer : que el uso de ascensores por
personas acompaadas de perros debe hacerse de manera que no se coincida en la utilizacin del
aparato con otras personas si stas as lo requieren ; la prohibicin de circulacin de animales es
piscinas de utilizacin general ; la prohibicin de tenencia de animales de cra y de corral en domicilios
particulares, terrazas, azoteas, desvanes, garajes, trasteros, bodegas, patios Respecto a la normativa
civil la regla en la no posibilidad de prohibicin completa en los estatutos de la comunidad ( por contrario
al art. 348 CC ), ni es los reglamentos de rgimen interno por estimar que carecen de sentido aquellas
restricciones que supongan una anulacin o intromisin injustificada en las facultades de uso y
aprovechamiento que integran el derecho de propiedad singular sobre los espacios privativos, cuando,
adems, no tienen ninguna incidencia en el adecuado uso y disfrute de la finca que corresponde a los
restantes comuneros, todo ello, naturalmente, sin perjuicio de las medidas a adoptar en supuestos de
animales abandonados, molestos o insalubres ( ladridos, olores de excrementos , alimentacin de
palomas que provoca la afluencia continua de las mismas, cra de animales) y sin perjuicio asimismo de
acudir a la va de la defensa frente a inmisiones daosas

19) TRATAMIETO DE LA EJECUCIN CONTRA LOS COMUNEROS DE LAS SENTENCIAS
CONDENATORIAS A LA COMUNIDAD.
Ver sent. Tribunal Supremo de 13/2/2001
Aud. Prov de Zaragoza de 6/5/1997
Ejecucin de sentencia condenatoria de la Comunidad sobre el patrimonio de los copropietarios. Foro
abierto. Boletn de Propiedad horizontal El derecho de noviembre de 2004.
La responsabilidad por deudas comunes. El art. 22 LPH. Boletn de Propiedad horizontal el derecho de
mayo de 2006.

La demanda se formul contra la Comunidad de Propietarios , que result condenada en el litigio
seguido, en el que intervino representada por su presidente, y en la ejecucin de esa sentencia se
pretenda vincular individualmente a los copropietarios que forman parte de la misma y que no han sido
parte en el litigio reseado. Si bien es cierto que la condena al pago de una cantidad determinada a una
comunidad de propietarios implica la condena de los copropietarios que forman parte de la misma, esa
deuda solo puede hacerse efectiva a travs de la propia comunidad ya sea directamente sobre bienes de
la misma, ya sea mediante el correspondiente mecanismo de atribucin de gastos y responsabilidades a
los comuneros, pero para ello deber seguirse el oportuno procedimiento sin merma alguna de las
garantas de intervencin y defensa de tales comuneros, que debern ser llamados personalmente a
dicho procedimiento, y no a travs de rganos de representacin orgnica. No cabe por tanto, proceder a
la ejecucin de la sentencia en su da dictada, sobre los bienes de los copropietarios que forman parte de
la comunidad condenada al pago, ya que los mismos no han sido demandados individualmente en el
litigio seguido, y tal ejecucin equivaldra a su condena sin haber sido odos en el pleito, quebrantando as
los derechos de defensa y tutela judicial efectiva.

A destacar el art. 544 LEC que establece no ser de aplicacin a las comunidades de propietarios de
inmuebles en rgimen de propiedad horizontal el prrafo anterior en el que se establece que en caso de
ttulos ejecutivos frente a entidades sin personalidad que acten en el trfico jurdico como sujetos
diferenciados, podr despacharse ejecucin frente a los socios, miembros o gestores que hayan actuado
en el trfico jurdico en nombre de la entidad, siempre que se acredite cumplidamente a juico del Tribunal,
la condicin de socio, miembro o gestor y la actuacin ante terceros en nombre de la entidad.
Debe tenerse en cuenta el art. 22 LPH en su redaccin por ley 8/1999 . Establece que :
1. La comunidad de propietarios responder de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y
crditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor
podr dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota
que le corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podr oponerse a la ejecucin si acredita que se encuentra al corriente en el pago
de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a
que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, sern de su cargo las costas causadas hasta ese
momento en la parte proporcional que le corresponda.
Este precepto se interpreta:
Es la Comunidad la que debe responder de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y crditos a
su favor, es decir : saldos bancarios, dinero metlico en poder de los rganos unipersonales, fondo de
reserva,retencin de lo que a la comunidad deben los comuneros, crditos de la comunidad frente a
terceros.
Al no referirse a bienes se excluyen los elementos comunes no esenciales susceptibles de desafeccin
Subsidiariamente cabe reclamarse la deuda a los distintos copropietarios pero para ello ser preciso ;
que no existan fondos y crditos a favor de la comunidad ; que el propietario haya sido parte en el
proceso ; que se requiera individualmente al propietario respectivo ; que el requerimiento lo sea por la
cuota que le corresponde en el importe insatisfecho ; el propietario puede oponerse acreditando estar al
corriente en el pago de cuotas comunitarias vencidas y tambin alegando que se le reclama por encima
de la cuota que le corresponde en el importe insatisfecho o sealando bienes de la comunidad de
propietarios sobre los que no se haya realizado ejecucin.

TEMA 4 . RELACIONES CONTRACTUALES USUALES EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.

1 ) COMO PUEDE DELIMITARSE LA EXISTENCIA DE LA NULIDAD DE LA CLAUSULA DE
DURACIN EN CONTRATO DE MANTENIMEINTO DE ASCENSORES?
Aud. Prov de Cdiz de 23/6/2008
Aud. Prov de Ciudad Real de 15/1/2009.
Aud. Prov. de Navarra de 12/3/2009.
Aud. Prov. Sevilla de 19/3/2009.
Aud. Prov. de Alicante de 17/9/2009.
Aud. Prov. de Lleida de 11/2/2010.
Aud. Prov. Len de 4/3/2010.
Aud. Prov de Murcia de 5/4/2010.
Existen diversas posturas de la jurisprudencia menor sobre la materia, con la correspondiente inseguridad
jurdica y necesidad de adaptarse al criterio sostenido por la Audiencia correspondiente.
1.- Postura favorable a la validez de las clusulas contractuales y al derecho de la indemnizacin de la
mercantil encargada del mantenimiento de los ascensores. Esta corriente se ampara fundamentalmente
en la normativa general del Cdigo Civil , entendiendo que se trata de clusulas negociadas y autorizadas
por la autonoma de la voluntad, que no pueden considerarse en modo alguno desproporcionadas ni
rompen la igualdad en el contrato entre las partes; suelen afirmar la inexistencia de un derecho unilateral
al desistimiento del contrato, por lo que la resolucin sin causa no est amparada en el artculo 1124 del
Cdigo Civil y genera el derecho a la indemnizacin por incumplimiento contractual; consideran
igualmente que la larga duracin pactada (entre 5 y 10 aos en la mayora de los contratos) est
justificada por el tipo de servicio prestado por el arrendador y la necesidad de ste de proceder a la
provisin de los medios tcnicos y humanos necesarios para la prestacin de dicho servicio,
desarrollndose dicho servicio en marco de libre competencia y no de monopolio; finalmente entiende que
existe equilibrio en las prestaciones pues la larga duracin contractual supone beneficios para la
comunidad de propietarios, al tener una evidente estabilidad en el precio y ser ste ms ajustado en
funcin de la mayor duracin del contrato.
2.- Posturas contrarias a la validez de dichas clusulas contractuales y que declaran su nulidad. Esta
corriente se ampara fundamentalmente en la normativa de proteccin de los consumidores y en el
carcter abusivo de las clusulas contractuales en que basa su pretensin la mantenedora de ascensores
. Entienden se trata de contratos de adhesin sin gnero alguno de dudas, en los que se limitan los
derechos de los consumidores a contratar en mejores condiciones por el largo periodo de duracin y la
clusula indemnizatoria prevista, generando un desequilibrio de las prestaciones a favor del empresario y
en contra del consumidor que no est justificado objetivamente en la naturaleza del servicio contratado;
igualmente consideran que la indemnizacin prevista es onerosa y desproporcionada, distorsionando la
finalidad del contrato para los demandados y que no responde a daos reales que pueda sufrir la
arrendadora de servicios de mantenimiento de ascensores.
3.- Posicin intermedia. Es la ltima de las corrientes de la jurisprudencia menor en las que se reconoce
un cierto derecho de indemnizacin a favor de la arrendadora de servicios. Parten del hecho, comn con
la postura anterior, de que estamos en presencia de un contrato de adhesin y que las clusulas
contractuales que se discuten son contrarias a la buena fe, desproporcionadas y no equitativas, por lo
que suelen declarar la nulidad de las mismas por abusivas por aplicacin de la normativa de proteccin
del consumidor. Sin embargo entienden que una resolucin unilateral podra dar lugar a situaciones de
abuso de derecho por parte del consumidor, por lo que se reconoce a la arrendadora un derecho mnimo
de indemnizacin, apreciado en atencin a las facultades moderadoras del artculo 1103 del Cdigo Civil
y alejado del propio contenido contractual.
La normativa actualmente vigente en materia protectora de consumidores es el RD Legislativo 1/2007 de
30 de noviembre, Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios
que debe entenderse directamente aplicable a los supuestos de contratos de tracto sucesivo, con una
duracin de diez aos, de tal manera que las modificaciones legales que puedan producirse durante su
vigencia, deben ser aplicables a los periodos posteriores a la entrada en vigor de la norma, y ms si se
tiene en cuenta que estamos en presencia de una normativa de proteccin al consumidor en la que, como
seala el artculo 59.2 TR, debe de respetarse siempre el nivel mnimo de proteccin sealado en el
citado RD Legislativo 1/2007, lo que implica la necesidad de adaptar el contrato de tracto sucesivo a las
nuevas exigencias de proteccin del consumidor derivadas de dicha norma, lo que lgicamente autoriza
la aplicacin de la nueva norma, sin que ello suponga en modo alguno la vulneracin del principio de
irretroactividad de las normas, pues no se modifica el contenido contractual sino que se adapta al
momento en el que se aplica dicho contrato, una vez que la norma ha entrado en vigor. En atencin a lo
anterior resulta aplicable la previsin del artculo 62.3 del RD Legislativo 1/2007, referida especficamente
a los contratos de prestacin de servicios, en el que se prohben expresamente clusulas que fijen plazos
de duracin excesivos o limitaciones que obstaculicen el derecho del consumidor a poner fin al contrato,
reconocindose dicho derecho de forma expresa en el segundo prrafo del artculo 62.3 e imponiendo
dicha norma la imposibilidad de fijar para limitar dicho derecho ningn tipo de sancin o cargas onerosas
o desproporcionadas como "...la prdida de las cantidades abonadas por adelantado, el abono de
cantidades por servicios no prestados efectivamente, la ejecucin unilateral de clusulas penales que se
hubieran fijado contractualmente o la fijacin de indemnizaciones que no se correspondan con los daos
efectivamente causados.
Alguna Comunidad Autnoma ha regulado la materia, destacndose el Decreto 44/2008 de 28 de febrero
de la Xunta de Galicia, por el que se regulan los requisitos de las empresas conservadoras de ascensores
y se desarrollan conceptos relativos al grado de ocupacin de las viviendas en el mbito de la Comunidad
Autnoma de Galicia. El artculo 5 del mencionado Decreto se refiere a la libre eleccin de la empresa
mantenedora y para garantizar el derecho establece que los contratos de mantenimiento que se
suscriban entre ambos ( persona titular del ascensor y empresa mantenedora ) debern tener un plazo de
duracin inicial que no exceda de un ao, y su contenido material se ajustar en todo caso a lo dispuesto
en la normativa vigente en materia de defensa de consumidores y usuarios. La persona titular podr
ejercer su derecho a poner fin al contrato en la misma forma en que lo celebr, sin ningn tipo de sancin
o de cargas onerosas o desproporcionadas, tales como la prdida de cantidades abonadas por
adelantado, el abono de cantidades por servicios no prestados efectivamente, la ejecucin unilateral de
clausulas penales que se hayan fijado contractualmente o la fijacin de indemnizaciones que no se
correspondan con los daos efectivamente causados.

2) QUE REQUISITOS DEBE REUNIR EL ALQUILER DE LA CUBIERTA POR LA COMUNIDAD PARA
LA INSTALACION DE UNA ANTENA DE TELEFONA? Y EL DE OTROS ELEMENTOS COMUNES?
Aud. Prov. Vizcaya 24/10/2002
Aud. Prov. de Huesca de 4/12/2002
Aud. Prov. de Baleares de 2/4/2003
Arrendamiento de cubierta para instalacin de antena de telefona mvil. Boletn de Propiedad Horizontal
y derechos reales El Derecho octubre de 2006.

Con anterioridad a la Ley 8/1999, de 6 de abril, que modific la Ley de Propiedad Horizontal , la cuestin
relativa al arrendamiento de los elementos comunes o de alguna parte de ellos suscit diversas
interpretaciones y dispares pronunciamientos judiciales, mantenindose en algunos que al modificar el
Ttulo se requera la unanimidad, mientras que en otros, por considerar que se trataba de un acto de mera
administracin, se estimaba suficiente la simple mayora
El artculo 17.1, prrafo segundo de la LPH, dice:"El establecimiento o supresin de los servicios
ascensor, portera, conserjera, vigilancia u otros vicios comunes de inters general, incluso cuando
pongan la modificacin del ttulo constitutivo, de los estatutos, requerir el voto favorable de las quintas
partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participacin. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso especfico del
inmueble requerir igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que,
a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participacin, as como el consentimiento
del propietario directamente afectado, si lo hubiere".
Parece pues que la reforma ha puesto punto y final a la polmica, pues solo los elementos comunes que
no tengan asignado un uso especfico en el inmueble pueden ser arrendados con el voto favorable de las
tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las
cuotas de participacin. En el supuesto de que el elemento comn tenga predeterminado en el ttulo un
uso especfico, su arrendamiento precisa del previo acuerdo unnime de todos los propietarios, lo que
resulta lgico conforme con los dispuesto en los artculos 5, 12 y 17-1 de la Ley de Propiedad Horizontal
ya que afecta y modifica al ttulo mismo.
Por ello en un supuesto de la cubierta del edificio-aparcamiento subterrneo destinada a zona de paseo
o zona de juegos, respecto a la que se aprob por mayora su cesin onerosa, total o parcial, a un
tercero para que la explote como terraza-cafetera y en tanto que modifica radicalmente el destino
previsto en el ttulo y priva a los propietarios de su utilizacin conforme al destino dado al constituirse la
propiedad horizontal, se estim que era precisa la unanimidad y por ello el acuerdo era nulo
Asimismo en un supuesto en que se estimaba que la instalacin de antena de telefona afectaba a la
estructura del edificio por el peso de los objetos a instalar, se estim la necesidad de acuerdo unnime.
El estudio mencionado alude a como, generalmente, bajo la simpleza de un alquiler de elemento comn,
para la instalacin de antena de telefona, se esconde mucho ms: cambio de configuracin del edificio,
alteracin de fachada o cubierta, alteracin esttica, impacto visual y medio ambiental, construccin de
castillete para soportar la antena, colocacin de vientos que limitan o hacen intransitable la cubierta,
construccin de sala de mquinas, colocacin permanente de cableado de gran envergadura, todo ello,
generalmente facultando a la arrendataria a cambios necesarios y continuos para dar el servicio objeto de
su actividad econmica. Se alude asimismo a los problemas particulares que sufren determinados
vecinos, tales como filtraciones procedentes de la cubierta, dificultades de uso de espacios por la
presencia del cableado, calor y ruido que emana de la sala de mquinas cuestiones todas ellas que
hacen precisa la unanimidad .

3) Y PARA LA INSTALACION DE UN GRAN CARTEL EN LA FACHADA?

Ver sentencia del Tribunal Supremo de 25/11/1992, 6/4/2006
Aud. Prov de La Corua de 10/1/2007
Aud. Prov de Pontevedra de 13/2/2007
Aud. Prov. de Madrid de 2/3/2007
Aud. Prov de Zaragoza de 26/2/2010
Puede ser objeto de inscripcin como bien inmueble autnomo la facultad de fijar carteles de carcter
indefinido que se reserva el promotor en los Estatutos de la propiedad horizontal del inmueble construido?
Foro Abierto. Boletn de contratacin inmobiliaria El Derecho mayo 2010.
Son elementos comunes por naturaleza en el rgimen de propiedad horizontal las fachadas, como resulta
de lo normado en el art. 396 del CC, por consiguiente, en principio, toda afectacin relevante de las
mismas exige la unanimidad de los propietarios en atencin a tal condicin jurdica (art. 17 de la LPH ) .
En ocasiones son los mismos Estatutos por los que se rige la Comunidad los que permiten expresamente
la colocacin de carteles en determinados espacios. En otras ocasiones existe una autorizacin ulterior
expresa o tcita de la comunidad de propietarios, esta ltima inferida de su tolerancia por un largo
espacio de tiempo o desde el inicio de la comunidad
Pero en general y en lo que podamos denominar una instalacin racional de anuncios o carteles es
inherente a cualquier actividad negocial y constituye un uso lcito de los elementos comunes en cuanto no
se perjudiquen los derechos de los dems propietarios ni alteren el decoro arquitectnico del inmueble;
en tanto no se produzca ese perjuicio a los dems copropietarios o se altere el aspecto arquitectnico del
edificio, no se puede prohibir a los propietarios de los locales de negocio, bien sea a ellos mismos o a sus
arrendatarios, el uso de los elementos comunes, siempre que la colocacin de rtulos o carteles no
exceda de los paramentos exteriores del local, es decir se admiten tales carteles, rtulos o anuncios bajo
una serie de limitaciones: inexistencia de perjuicios, in alteracin del decoro arquitectnico y siempre que
no exceda del parmetro exterior del local.
Se declara nulo un acuerdo que impona un canon a un propietario por la instalacin de carteles,
afirmando la sentencia que tal canon no se acomoda a los parmetros establecidos en el art. 5, prrafo
segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 , ni responde a la obligacin impuesta a los
copropietarios por el art. 9.5 de la citada Ley
En el foro abierto mencionado se menciona la posibilidad, ya tratada en otras preguntas de este
seminario, de que la cubierta del edificio se configure como elemento privativo, siendo posible la
constitucin del derecho a instalar carteles en la terraza como derecho real autnomo, siendo por lo tanto
susceptible de inscripcin

4) PUEDE DESPEDIR EL PRESIDENTE POR S SOLO AL PORTERO?

Sent. Aud. Prov de Madrid de 15/11/2005 y 29/1/2008.
Revista Sepin abril de 1995
La Figura del Presidente. Personalidad, caracteres y funciones. Boletn de Propiedad horizontal El
Derecho octubre de 2004.
Puede el Presidente ejercitar acciones en defensa de los intereses de la Comunidad sin acuerdo previo
de la Junta?. Boletn de Propiedad Horizontal y Derechos Reales El derecho octubre de 2006.

La respuesta impone analizar el concepto y naturaleza de la figura del Presidente. Se trata de la persona
elegida por los copropietarios, reunidos en Junta y que tiene encomendada la representacin de la
Comunidad tanto en juicio como fuera de l, valiendo la voluntad del Presidente frente al exterior como
voluntad de la Comunidad, sin perjuicio de su responsabilidad por el modo en que ejerza su
representacin. Quiere ello decir que, como norma no se requiere una autorizacin expresa por parte de
la Junta general de propietarios, lo que tampoco equivale a considerar que el Presidente dispone de un
cheque en blanco que le permita dejar e someterse a lo acordado por la Junta de Propietarios. En este
sentido pueden leerse sentencias que enjuician supuestos en que se someti a la consideracin de la
Junta la decisin de despedir o no al portero, que debe adoptarse por mayora de propietarios asistentes
que, a su vez, representen la mayora de cuotas de participacin. Naturalmente no puede hacer valer el
Presidente de la Comunidad la representacin orgnica para decidir por s un despido en contra de la
explcita oposicin de la Junta.
El que el portero tenga vigente contrato laboral no impide que se le pueda despedir por cualquiera de las
causas que establece el Estatuto de los Trabajadores . Si la decisin es del Presidente en solitario en
principio el despido es vlido por ser el representante legal de la Comunidad, pero luego la Junta puede
revocar tal decisin y aceptar la readmisin, o cualquier otro acuerdo al respecto, o bien ratificar al
Presidente y admitir todas las consecuencias del acto, entre ellas el pago de indemnizacin en caso de
ser declarado improcedente.

5) SON VALIDAS LAS CLAUSULAS DE EXONERACION DE LOS GASTOS DE PORTERIA?

Ver sentencias Tribunal Supremo de 25/6/1984,14/3/2000,19/5/2003, 9/6/2006, 18/12/2008, 18/11/2009 .
Aud. Prov. Teruel de 7/7/2009.
Aud. Prov. Asturias de 14/12/2009.
Acuerdos o clusulas sobre exoneracin, por no utilizacin, de gastos de mantenimiento de servicios
comunes, se extienden a gastos de sustitucin y reparaciones importantes?. Boletn de Propiedad
horizontal El Derecho, mayo de 2005.
La regla general del art. 9 e) de la LPH es la obligacin de todos los comuneros de contribuir a los gastos
generales, sin que el no uso o no acceso directo a diversas instalaciones o servicios comunes sea motivo
de exoneracin a la contribucin para el mantenimiento del servicio o instalacin .
Es posible que en los Estatutos se excluya a determinados comuneros de la obligacin de contribuir a
determinados gastos, lo que es conforme al principio de autonoma de la voluntad imperante en las
relaciones privadas y a los arts. 5.3 y 9 de la LPH y al art. 396 prrafo cuarto del Cdigo Civil. En la
interpretacin del contenido de los Estatutos se ha de estar a las normas de interpretacin de los
contratos recogidas en los arts. 1281 y ss. del Cdigo Civil, toda vez que los Estatutos son un acuerdo
entre los propietarios para la gestin de la cosa comn, pero teniendo en cuenta que toda clausula de
exoneracin de gastos debe interpretarse restrictivamente por ser excepcin de la regla general
mencionada en el prrafo anterior.
Asimismo es posible que tal exoneracin no recogida en los Estatutos sea acordada en Junta de
propietarios por unanimidad.

6) QUE REQUISITOS DEBEN CUMPLIRSE PARA LA COMPRAVENTA DE LA VIVIENDA DESTINADA
A PORTERIA, PROPIEDAD DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?. Y EN EL SUPUESTO DE
PORTERIA QUE NO APARECE INSCRITA EN LA ESCRITURA DE DIVISIN EN RGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL ?

Ver sentencias Tribunal Supremo de 16/7/1992, 26/2/1996, 30/7/1998, 30/3/2007, 15/6/2007 .
Aud. Prov. Madrid de 24/5/2006, 5/7/2006
Aud.Prov. Cdiz de 27/9/2006
Aud. Prov. Burgos de 24/1/2007
Revista Sepin noviembre de 2000
El acuerdo de supresin del servicio comunitario de portera, cuando se puede adoptar por mayora
simple. . Boletn de Propiedad horizontal El Derecho, mayo de 2003.
Cuestiones sobre la desafeccin de elemento comn en propiedad horizontal para pasar a constituir finca
independiente. Boletn de Contratacin inmobiliaria El Derecho, julio de 2007.

La desafeccin de elementos comunes no esenciales es posible en la medida que el art. 396 CC no es en
su totalidad de ius cogens , sino de ius dispositivum , lo que permite que bien en el originario ttulo
constitutivo del edificio en rgimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo unnime de la Comunidad
de Propietarios ( segn art. 16 regla 1LPH ) pueda atribuirse carcter de privativos ( desafeccin) a
ciertos elementos comunes que no sindolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las
cimentaciones, los muros, las escaleraslo sean por destino o accesorios, como los patios interiores, las
terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, los pisos de porteros
Debe distinguirse el concepto portera como servicio y el concepto portera como elemento fsico del
edificio apto para destinarse o dedicarse al expresado servicio ( art. 396 CC ).
Para la supresin del servicio de portera y su sustitucin por portero automtico,video portero basta con
el acuerdo de los 3/5 del art. 17.1 ; para la determinacin de cmo prestar el servicio ( en lugar de
portero a plena dedicacin que resida en el piso portera, conserje a tiempo parcial ) , se estima bastara
el acuerdo mayoritario . Todo ello por no existir disposicin sobre elementos comunes, concepto en el que
no cabe incluir la mera forma de prestar un servicio comn y sin que la simple desocupacin de la
vivienda asignada al portero entrae desafeccin. Sin embargo para los actos de disposicin sobre el
elemento comn desafeccin para su venta o incorporacin a otro elemento privativo del inmueble,
arrendamiento o dar cualquier otro destino si es preciso el acuerdo unnime. Una vez< desafectado
bastar acuerdo de 3/5 para el arrendamiento. Naturalmente tal desafeccin implicar una redistribucin
de cuotas comunitarias.
En estos supuestos ser preciso acreditar ante el Notario y Registrador, mediante certificacin, que existe
unanimidad para modificar el Ttulo ( rectificando coeficientes y dando nueva entrada a una nueva finca
independiente ). Basta con la existencia de un voto en contra para que no quepa la desafeccin del
elemento comn, siendo pues imposible la venta del piso portera.
El supuesto especial mencionado debe seguir la misma tramitacin, es decir desafectar por unanimidad
este elemento comn que existe en la realidad, para convertirlo en nueva finca a la que asignar
coeficiente, reajustando los dems, para seguir con las cien centsimas a que se refiere el art. 3. b) LPH.
El departamento portera o la portera como vivienda aparecen recogidas en el art. 396 CC como
elemento comn y si para usucapir en diez aos un derecho reconocido a favor de todos los
copropietarios es precisa la posesin en concepto de dueo, con buena fe y justo ttulo ( que no equivale
a la intencin subjetiva de poseer en este concepto si ello no se apoya en ttulo apto y suficiente ), no
puede ser objeto de usucapin a favor de algunos de los copropietarios en rgimen de propiedad
horizontal que han posedo por mera tolerancia de la Comunidad.

7) CMO SE DISTRIBUYEN LOS BENEFICIOS POR EL ALQUILER DE LA VIVIENDA DESTINADA
ANTERIORMENTE A PORTERA?

Revista Sepn diciembre de 1997
Mientras el ttulo no diga nada en contra o se acuerde por unanimidad, tanto los beneficios como las
cargas, deben ser repartidas a tenor del coeficiente de participacin ( art. 9.1 e) 5 LPH.

8) PUEDE CEDERSE UN PISO DE NATURALEZA COMN, DESTINADO A PORTERA, A CAMBIO
DE LA LIMPIEZA DE LA FINCA ?
Ver sentencia de la Aud. Prov. de Sevilla de 29/2/2000
Revista Sepn febrero de 2000

En la revista mencionada se sostuvo que la cesin de la vivienda gratuita, a cambio de que se haga la
limpieza de la finca, es un claro fraude de ley, pues de hecho se ha formalizado contrato a un portero,
aunque sea a tiempo parcial, calificacin profesional que, sin duda, dar la autoridad administrativa o
judicial, caso de que esa persona formule denuncia. Se impone la regularizacin de la situacin,
formalizando el correspondiente contrato laboral .
En la sentencia mencionada se conoci un supuesto de estimacin en primera instancia de desahucio a
precario y se revoc la sentencia por cuanto estaba acreditado que se haban venido realizando trabajos
de portera incardinables en una relacin laboral, sin que el hecho de que no exista un contrato desvirte
que la vivienda se ocupa como contraprestacin a los trabajos que la demandada realizaba, como
retribucin en especie, por lo que no puede entenderse que exista una situacin de precario.

9) ES VLIDO EL ACUERDO DE LA JUNTA EN VIRTUD DEL CUAL SE OBLIGA A LOS
PROPIETARIOS A LA LIMPIEZA DE LA FINCA ?
Ver sent. Aud. Prov. de Barcelona de 2/6/1987
Revista Sepin febrero de 1999

En la revista mencionada se sostuvo que a los propietarios de un edificio se les puede exigir provisin de
fondos y pago de los gastos, pero de ninguna manera prestaciones personales, as que si en la Junta se
decide que las zonas comunes sean limpiadas por los vecinos, no hay forma legal de obligar a quien no
resida o no lo quiera realizar, por lo que de acordarse en tal sentido, lo mejor es pactar con el disidente
que su turno lo supla con una tercera persona o con un vecino, corriendo el disidente con los gastos.
La sentencia mencionada seal que era vlido el acuerdo de que el propietario que no limpie la escalera
en la forma y sistema indicados, deber pagar determinada multa, que no tiene el concepto de pena en el
sentido penal, sino en el civil de una prestacin para el caso de que el obligado no cumpla lo que le
incumbe o que, al cumplirlo, lo contravenga, con una finalidad nica de asegurar aquel cumplimiento.
Afirma que la licitud se sostiene, entre otros motivos, porque la obligacin principal se encuadre a su vez,
dentro de las normas de rgimen interno pensadas para la buena administracin y disfrute de las cosas
comunes.

10) QU MAYORA SE PRECISA PARA LA RESOLUCIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SOBRE ZONAS COMUNES?
Ver sent. Aud. Prov de Alicante de 15/3/2006
Ver sent. Aud. Prov. Las Palmas de 13/2/2008
Presupuesto para la adopcin del acuerdo es que concurra alguna de las causas resolutorias del
contrato o que llegado el vencimiento del plazo se discuta sobre la procedencia o no de continuar la
relacin arrendaticia. La primera de las sentencias referenciadas seala que la actual regulacin del
qurum exigible para los acuerdos comunitarios, contenida en el art. 17.1 LPH es la aplicable al acuerdo
de no renovacin del arrendamiento . Es decir se defiende una misma mayora para arrendar que para
resolver y que ser la de tres quintos del total de los propietarios que a su vez representen 3/5 de las
cuotas, siempre que se trate de arriendo de elementos que no tengan uso o servicio asignado en
beneficio del inmueble.

TEMA 5. RESPONSABILIDAD EXTRACONTRATUAL DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: FRENTE
AL COPROPIETARIO Y FRENTE A TERCEROS.

5.1) INCURRE EN RESPONSABILIDAD UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS POR FILTRACIONES
PROVENIENTES DE LA TERRAZA DEL INMUEBLE DE USO PRIVATIVO?

Ver sentencia del Tribunal Supremo de 17/2/1993, 18/1/2007, 13/3/2007
Aud.Prov de Orense de 11/5/2007
Aud.Prov de Barcelona de 2/7/2007
Aud. Prov de Santa Cruz de 17/10/2007
Aud. Prov de La Corua de 16/5/2008
Aud. Prov de Lleida de 30/5/2008
Aud. Prov de Cantabria de 13/5/2009
Aud. Prov de Murcia de 9/12/2009

Tratndose de terrazas que sean cubierta de todo o parte del inmueble, es doctrina jurisprudencial
reiterada la que seala que tienen, en principio, la conceptuacin legal de elementos comunes del
edificio, pues as lo establece el art. 396 CC , al mencionar entre ellos a las cubiertas, si bien la
enumeracin que el precepto hace de los elementos comunes es de derecho dispositivo, lo que permite
que, bien en el originario ttulo constitutivo de la propiedad horizontal, o bien por acuerdo posterior de la
junta de propietarios adoptado de manera unnime, pueda atribuirse el carcter privativo a ciertos
elementos comunes que no sindolo por naturaleza o esenciales (suelo, cimentaciones, escaleras
comunes, ascensor), lo sean en funcin de su destino o accesoriedad como los patios interiores y las
terrazas a nivel o cubiertas de todo o parte del edificio.
Lo determinante a la hora de resolver quien debe asumir el coste de las reparaciones, no es la titularidad,
privativa o comn de la terraza, sino la naturaleza de los gastos a satisfacer, que est en relacin, a su
vez, con la ndole de la reparacin a efectuar, de forma que, si son ordinarios o normales, de
conservacin o uso, correspondern a los usuarios de la terraza, y si son extraordinarios y el elemento a
reparar cumpla funcin estructural de elemento de cubricin, actuando en la prctica en beneficio comn,
todos deben contribuir a costear la reparacin y, por tanto, sern de cargo de la comunidad.
Lo relevante ser, por tanto, si en los daos o desperfectos de la terraza domina el elemento privativo o
comn, y, en todo caso, para qu sean exigibles al propietario que usa la terraza en exclusiva, deber
probarse que dichos daos se deban a una actuacin suya dolosa o negligente.
Existen por lo tanto dos criterios complementarios a fin de determinar quin ha de asumir el coste de las
reparaciones y quien debe responder de los daos causados por no haberse reparado : lo determinante
para resolverlo no es la titularidad privativa o comn de la terraza sino la naturaleza de los gastos que se
deben satisfacer, lo que se conecta con la ndole de la reparacin; si se trata de gastos ordinarios o
normales, de conservacin o uso, sern de cargo de los usuarios de la terraza; si son extraordinarios y
afectan a la terraza como elemento comn en cuanto la terraza cumple funcin estructural de elemento
de cubricin, todos deben contribuir a costear la reparacin, que ser de cargo de la comunidad.
Por ello el titular de la vivienda ha de hacerse cargo de los gastos surgidos de las obras necesarias para
su aprovechamiento como terrazas, por afectar a su superficie o pavimento, y la comunidad de
propietarios las precisas para mantenerlas en buen estado como cubiertas, como seran los casos de
impermeabilizacin, cambios de desages y similares salvo que tales daos sean causados por dolo o
culpa del titular del piso a cuyo nivel se encuentran.
Y as no es responsable el titular del departamento en que se ubica la terraza de uso privativo, en
supuestos en que se acredita ausencia de conducta negligente por su parte por obedecer las filtraciones
a vicio constructivo por defectuosa inclinacin de la terraza que provocaba que el agua de lluvia no
discurra y no sea evacuada de forma natural de la terraza del tico, sino que se produzcan
estancamientos en dicha terraza y entrada de agua en la vivienda inferior.
Existen supuestos en que se distribuye la responsabilidad a partes iguales o en otra proporcin entre el
propietario que ostenta el uso privativo de la terraza y la Comunidad, por acreditarse que la causa de las
filtraciones se encontraba en la falta de mantenimiento general de la terraza de carcter comn pero de
uso privativo del demandado y en la caducidad de los materiales de estanqueidad.
Incluso en un supuesto en que la terraza como tal era de propiedad privativa se afirm que no cabe
entender que la propiedad exclusiva de la terraza y su espacio suponga la del forjado mismo, que es un
elemento comn por naturaleza y que no se puede desafectar, ni su impermeabilizacin que, por
definicin no sirve al propietario de la terraza, sino al piso inferior del que esta es cubierta, pues tiene una
funcin de proteccin para lograr la estanqueidad del inmueble en ese punto y que por imperativo legal
debe ser conservado por la Comunidad de Propietarios

5.2) Y POR ROTURA DE CAERA SECUNDARIA ENTRE LA LLAVE DE PASO Y ANTES DE
INSERTARSE EN LA CONDUCCIN GENERAL? .
Aud. Prov. de Valladolid de 27/5/2005
Aud. Prov de Madrid de 28/3/2007, 17/7/2007, 28/1/2008, 8/5/2008,
Aud. Prov.Castelln 18/2/2009
Aud. Prov. de Segovia de 25/2/2010
Dos son los preceptos que entran en juego:
El artculo 396 del CC en su redaccin dada por Ley 8/1999 de 6 abril 1999 que establece que los
diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento comn de aqul o a la va pblica podrn ser objeto
de propiedad separada, que llevar inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes
del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como ; ; las
instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desage y para el suministro de agua, gas o
electricidad; las de agua caliente sanitaria, calefaccin ; ; , todas ellas hasta la entrada al espacio
privativo.
El artculo 3 de la Ley de Propiedad horizontal que establece que en el rgimen de propiedad establecido
en el art. 396 CC corresponde al dueo de cada piso o local: a) El derecho singular y exclusivo de
propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente,
con los elementos arquitectnicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estn
comprendidos dentro de sus lmites y sirvan exclusivamente al propietario, as como el de los anejos que
expresamente hayan sido sealados en el ttulo aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado . ;
b) La copropiedad, con los dems dueos de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y
servicios comunes
Existen dos criterios en las resoluciones judiciales dictadas por las Audiencias Provinciales a la hora de
fijar o determinar cundo una tubera o conduccin de agua es un elemento comn o por el contrario es
un elemento privativo.
As existen resoluciones judiciales que entienden que ese tramo o tubera es un elemento comn del
inmueble, puesto que solo puede entenderse como elemento privativo desde el momento que pase por el
contador individual instalado en cada vivienda, as al entender que la rotura que se produce con
anterioridad al contador de la vivienda, en la unin del ramal que surge de la conduccin general hasta tal
aparato, de lo que se sigue que nicamente podr considerarse privativa la conduccin a partir de tal
contador, por la presuncin que se deriva del hecho de que la nica agua que se paga por el propietario
demandado es la que pasa por ese contador. Se argumenta que el exclusivo servicio a que se refiere el
art. 3 ha de entenderse como utilidad, lo que a su vez conecta con el concepto de plena disposicin del
bien de consumo o elemento suministrado. Y hasta que no traspase la frontera de la llave de paso no se
puede disponer y en nada le aprovecha aunque est en el ramal que conecta con la general. Interpreta la
expresin del art. 396 del CC ms que en sentido literal o exclusivamente fsico, en sentido ms finalista y
jurdico equivalente a esfera de exclusividad o plena disponibilidad con exclusin del resto, lo que no
ocurre hasta que el agua supera la llave de paso.
Pero el criterio mayoritario en los pronunciamiento de las Audiencias Provinciales, sobre todo a partir de
la reforma y nueva redaccin dada al artculo 396 del C. civil por la ley 8/1999 de 6 de abril, es entender
que el legislador utiliza dos elementos o criterios esenciales a fin de determinar si un elemento es comn
o privativo, cual son que dichas conducciones o elementos estn comprendidos dentro de los lmites del
piso o local, y en segundo lugar que sirva de forma exclusivamente al propietario del correspondiente piso
o local. Estas sentencias ajustndose en mayor medida a la diccin literal de los citados preceptos,
teniendo en cuenta que el criterio jurisprudencial que mantena que las instalaciones y servicios generales
como las conducciones para el suministro de agua corriente tenan la consideracin de elemento comn
"hasta la entrada al espacio privativo" fue elevado a rango legal tras la reforma del artculo 396 del Cdigo
civil por la Ley 8/1999, sostienen que la naturaleza de la conduccin cambia en el punto en que penetra
en cada uno de los pisos o locales, con independencia de dnde se encuentre el contador particular o la
llave de acceso y que la atribucin a cada propietario de un derecho singular y exclusivo sobre las
instalaciones de todas clases existentes en su vivienda vendr definida, salvo que el ttulo constitutivo
disponga otra cosa, por dos caractersticas: que estn comprendidas dentro de los lmites de su piso o
local; que sirvan exclusivamente a su dueo, lo que implica, a su vez, ambos elementos esenciales, la
posibilidad del propietario particular de ejercer su dominio con total accesibilidad, al conllevar la titularidad
del elemento privativo en cuestin, el deber de mantenimiento. Dicho de otro modo el carcter de
elemento comn que el artculo 396 del Cdigo civil confiere a las canalizaciones o conducciones de
agua, gas y electricidad debe ser matizado en el sentido de que s lo son todas las bajantes o
conducciones que sean generales, as como las canalizaciones desde el acceso al edificio, enganche o
acometida a la red general hasta el punto de empalme o bifurcacin al acceso o entrada de dichas
canalizaciones a cada vivienda o local, adquiriendo la naturaleza de privativas dichas conducciones
desde el momento en que transcurran por el interior de cada vivienda o local y presten servicios
exclusivos a las mismas.

5.3) CABE APLICAR LOS ARTICULOS 1907 A 1910 DEL CODIGO CIVIL A LOS SUPUESTOS DE
DAOS POR ROTURA DE TUBERAS?
Aud. Prov de Mlaga de 2/2/2006.
Aud. Prov. de Valencia de 28/11/2006.
Aud. Prov. de Guipzcoa de 9/6/2008.

La jurisprudencia del TS ha declarado que el art.1910 del C.Civil, es claro ejemplo de la denominada
responsabilidad objetiva o por riesgo, pues en el mismo se responsabiliza al dueo u ocupante por
cualquier ttulo de una casa o vivienda de los daos causados "por las cosas que se arrojaren o cayeren
de la misma", dentro de cuya expresin, al no tener carcter de numerus clausus," se entienden
comprendidas tanto las cosas slidas como los lquidos que, de una forma u otra caigan de la expresada
vivienda y causen daos a tercero en su persona o en sus cosas, pudiendo alcanzarle la responsabilidad
al propietario por incumplimiento de esta obligacin, no obstante la dificultad o incluso imposibilidad de
prever el dao, atendido que los repetidos artculos 1907 y 1910 del Cdigo Civil , instauran unos claros
supuestos de la llamada responsabilidad objetiva o por riesgo, lo cual excluye el caso fortuito .
Insistir por ello que, en supuestos de filtraciones de agua de los pisos superiores el mencionado precepto,
establece un sistema de responsabilidad objetiva que cabe aplicar a los casos de filtraciones
provenientes de una vivienda situada en planta superior ya sea por haberse dejado los grifos abiertos, ya
por causa del mal estado de las tuberas de conduccin de aguas. Naturalmente en el supuesto de
acreditarse la existencia de rotura debida a defecto de construccin entrara en juego el art. 1908 CC y la
correspondiente responsabilidad del constructor de la obra.

5.4) LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS SE EXONERA DE RESPONSABILIDAD POR HABER
CONTRATADO A UNA EMPRESA QUE IMPERMEABILIZARA POSIBLES FILTRACIONES? CULPA IN
VIGILANDO O IN ELIGENDO CON RESPECTO A LA EMPRESA CONTRATADA?
Aud. Prov Orense 24/4/2002
Aud. Prov Vizcaya de 13/12/2007
Aud. Prov. Cantabria de 13/5/2009

La responsabilidad extracontractual exige la relacin de causalidad entre una conducta activa u omisiva
del demandado y el dao, cuya indemnizacin se pretende. Y por ello mientras el sustento de dicha
responsabilidad en el art.1.902 del C.Civil es por actos u omisiones propios, es decir, por " culpa in
operando " o " in omittendo", en el art.1.903 del C.Civil se atribuye la responsabilidad en base a la " culpa
in eligendo" o " in vigilando" para establecer la responsabilidad por actos de aquellas personas por las
que se ha de responder.
Esta responsabilidad por hecho ajeno del art.1.903 del C.Civil pivota en los principios de culpa in eligendo
o in vigilando y presupone que la actuacin que realiza aquel por el que se ha de responder se halla bajo
la esfera de control, sometida a la supervisin y vigilancia del que responde, que se haya reservado las
funciones de emitir rdenes al que ejecuta la misma. Por lo que deber concluirse que cuando se presta
un servicio con autonoma y no existe relacin jerrquica o de dependencia, no cabe trasladar la
responsabilidad al comitente, a menos que se hubiera reservado la supervisin o la posibilidad de
impartir.
Por ello pueden leerse sentencias en las que : no se condena a la comunidad por derivar los daos de
actuacin del contratista especializado a quien se haba contratado y que haba desarrollado las obras
con total autonoma y bajo sus propios criterios; estimando que no exista culpa in vigilando por cuanto el
contratista actuaba con plena autonoma y libertad de criterio ; ni in eligendo pues era un profesional del
que caba presumir razonablemente su capacidad, cualificacin y conocimiento para la adecuada
ejecucin de la tarea.
Puede leerse una sentencia que en supuesto con una cierta analoga aplic el art. 1910 del CC y
estableci la responsabilidad objetiva de la Comunidad frente al perjudicado, con independencia de las
acciones que le asistan frente a quien ella considera causante exclusivo del dao y al margen de si en su
conducta hubo o no culpa, sin que frente al perjudicado pueda exonerarse alegado la culpa de tercero
cuando este tercero no puede considerarse propiamente como cabeza de familia en relacin con el tejado
del edificio por ms que estuviera efectuando obran en el mismo. No obstante parece que la razn de la
decisin lo fue el hecho de que las obras estaban paralizadas al tiempo de producirse las filtraciones por
agua.

5.5) DAOS POR ROTURA DE TUBERIA. ES EN TODO CASO RESPONSABLE TODA LA
COMUNIDAD O PUEDE RECAER LA RESPONSABILIDAD EN UN DETERMINADO GRUPO DE
PROPIETARIOS?

Responsabilidad exclusiva de los copropietarios del bloque de un edificio donde estaba la tubera que
produjo daos por inmisin en unos locales. Boletn de Propiedad Horizontal y Derechos Reales El
Derecho. Noviembre de 2009.
Esta pregunta viene a resolver supuestos de Comunidades integradas por varios portales en los que cada
uno de ellos opera de forma autnoma sin relaciones con las otras subcomunidades y la filtracin procede
de tubera comn exclusiva de uno de tales portales.
En primer lugar se niega la concurrencia de falta de litisconsorcio pasivo necesario por no demandarse a
las otras subcomunidades. Para la apreciacin de la figura del litisconsorcio pasivo necesario,
desarrollada por la jurisprudencia y actualmente incorporada al artculo 12.2 de la LEC, se exige que la
resolucin que deba dictarse haya de producir efecto de cosa juzgada respecto de los ausentes del
proceso y requiere la existencia de un nexo comn o comunidad de riesgo procesal entre presentes y
ausentes determinada por la existencia de vinculaciones subjetivas resultantes de los derechos
deducidos en juicio los cuales se integran, por medio de sus titulares, en la relacin jurdica de derecho
material que se debate, dado que todos ellos resultan afectados por la resolucin . Y cabe admitir el
funcionamiento independiente de las subcomunidades en el seno de una comunidad en rgimen de
propiedad horizontal cuando se halla expresamente previsto en el ttulo constitutivo. En el supuesto
concreto el ttulo constitutivo se recoge que los gastos de conservacin y reparacin de los tejados y
cubiertas del edificio, sern de cuenta de los propietarios de los departamentos comprendidos en la
proyeccin vertical de dichas cubiertas, en proporcin a la superficie til de cada uno de ellos, de tal
suerte que se ha impuesto una situacin de hecho en la que cada portal opera de forma autnoma, y en
el acuerdo de constitucin de la comunidad interesada no constan precisiones que lleven a sostener la
existencia de necesarias relaciones con la otra subcomunidad. La condena a realizar obras en los
elementos comunes consistentes en tejados y cubiertas -o reparaciones que tienen su origen en efectos
imputables a su falta de conservacin- por parte de los integrantes de la subcomunidad a los que
corresponde, con independencia de los que forman la otra subcomunidad, hacer frente a los gastos de
conservacin y reparacin no afecta a stos, pues no forman parten de la relacin jurdica que surge de
su responsabilidad por la defectuosa conservacin de los mismos y, en consecuencia, no estn
comprendidos en el mbito de la pretensin deducida en el proceso.
Y por lo argumentado al ser exclusivamente de una de las subcomunidades el incumplimiento de las
obligaciones legales de sostenimiento y conservacin del inmueble y sus servicios, solo se hace
responder a sta de los daos sufridos por terceros a causa de tal incumplimiento.

5.6) ES RESPONSABLE LA COMUNIDAD POR ACCIDENTE EN ASCENSOR CON CONTRATO DE
MANTENIMIENTO?
Aud. Prov. Toledo de 18/1/2007
Aud. Prov. de Cdiz de 7/5/2007
Aud. Prov de Baleares de 12/5/2009

La exigencia de responsabilidad civil extracontractual a una comunidad de propietarios por lesiones
sufridas por el anormal funcionamiento del ascensor instalado en el edificio propiedad de la demandada,
no es un caso de los que integran los supuestos legales de responsabilidad objetiva. La responsabilidad
objetiva en nuestro ordenamiento jurdico es la excepcin y el presente caso no es tal sino un supuesto
de aplicacin de la regla general que exige para la imposicin de responsabilidad civil extracontractual
(art. 1902 ) culpa o negligencia en la causacin del resultado.
La Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha imputado en determinados casos a la comunidad de
propietarios responsabilidad por siniestros lesivos en ascensores del edificio de su propiedad, aun sobre
la existencia de un contrato de mantenimiento con una empresa especializada en los casos en que
adems concurra una conducta omisiva de la comunidad, si bien ha excluido tal responsabilidad del
propietario cuando dicha conducta omisiva no ha existido por no haber sido advertida la propiedad de
deficiencias por la empresa de mantenimiento y/o desconocer as que era precisa una concreta actuacin
adicional por su parte para evitar el siniestro, ms all de la general previsin de vigilancia y
mantenimiento encomendada a profesionales. Es decir, si la comunidad conoca que el ascensor no
estaba en perfecto estado de funcionamiento y aun as ni lo inmoviliz ni lo repar, existiera contrato de
mantenimiento por profesionales o no habra observado aquella una conducta falta de diligencia, pero si
era ignorante de la situacin pese a haber contratado con personal especializado y experto para su
control, sea porque este ltimo no se lo advirti o bien no lo constato pese a su profesionalidad, no es una
falta de la debida diligencia de la comunidad de propietarios la que ha causado el resultado daoso.
Por ello no puede atribuirse una falta de diligencia a la Comunidad demandada en el mantenimiento del
servicio de ascensores del edificio en cuanto que tena suscrito un contrato a tal efecto con una empresa
especializada, cuya ltima revisin se realiz veinte das antes del accidente, sin que se detectase
ninguna anomala en las instalaciones, habiendo ocurrido el accidente en cuestin, dentro del periodo
mensual de las revisiones que, por el contrato, realizaba la empresa de mantenimiento. Aunque algunos
testigos dicen haber observado anomalas en el funcionamiento de los ascensores en das previos al
accidente, ninguno de ellos, con olvido de sus deberes para sus convecinos, lo puso en conocimiento del
presidente de la Comunidad ni del copropietario que, en esa poca, estaba encargado de controlar el
servicio de ascensores, a fin de que se procediese a las revisiones o comprobaciones que, en su caso,
pudieran detectar cualquier anomala en los elevadores.
Pueden leerse supuestos en que se atribuye responsabilidad tanto a la mantenedora como a la
Comunidad . La empresa de mantenimiento conoci que el ascensor en el que se causaron graves daos
a usuarios por desplome de la cabina al foso, no estaba en perfecto estado de funcionamiento y,
correctamente, lo comunic a la Comunidad de propietarios del que es un elemento comn e,
incorrectamente, no interrumpi el servicio del aparato, como prev la normativa reguladora de los
aparatos elevadores . A su vez, la Comunidad supo, por la comunicacin escrita de la anterior, que el
ascensor precisaba de unas reformas y ni acord que se practicaran, ni tampoco impidi su utilizacin,
como prev la misma normativa. Por tanto, las conductas omisivas de la empresa y de la comunidad han
sido las causantes de los daos personales que han sufrido las vctimas, demandantes.
En un supuesto de personas que quedaron atrapadas en el interior se hace responder a la mantenedora
por cuanto existiendo servicio de avisos de emergencias, en ninguno de los nmeros que constaban en el
interior del ascensor se obtuvo ayuda por cuanto en algunos de ellos nadie contestaba y en otros
simplemente se dejaba un mensaje en un contestador que no fue atendido . Aparentemente el nmero al
que efectivamente era preciso llamar para obtener auxilio no constaba en el interior del ascensor.

5.7) ES RESPONSABLE LA COMUNIDAD POR ACCIDENTES DE TRABAJADORES PROPIOS (
PORTEROS ) O DE EMPRESAS POR ELLA CONTRATADAS?
Ver sentencia Tribunal Supremo de 10/7/2005, 3 /4/2006, 18/4/2006, 3/7/2006

En primer lugar y por lo que se refiere a la competencia de los juzgados del orden civil o de los del orden
social recordar que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido manteniendo mayoritariamente la
competencia del orden jurisdiccional civil para conocer la responsabilidad civil dimanante de culpa
extracontractual del empresario por muerte o lesiones del trabajador sufridas mientras desempeaba su
trabajo, es decir cuando se acciona siempre que la demanda no se funde en el incumplimiento de las
obligaciones del empresario derivadas del contrato de trabajo sino en la culpa extracontractual del art.
1902 del Cdigo Civil, cuya naturaleza no queda alterada por razn de que el hecho daoso se haya
producido durante el tiempo de desarrollo de la prestacin laboral o en una determinada conexin con la
relacin laboral misma, sin perjuicio de que cabe examinar supuestos en que el mismo hecho daoso
pueda originar un supuesto normativo de culpa extracontractual como uno de culpa contractual, lo que
determina,, "un concurso de normas coincidentes en una misma pretensin, fijada en lo sustancial por la
unidad de los acontecimientos histricos que justifican el petitum indemnizatorio". No hay en tales casos
incongruencia si el Tribunal funda la decisin en normas de responsabilidad distintas de las invocadas, en
base al concepto de "unidad de culpa".
Respecto a los criterios de exigencia de responsabilidad en el caso de accidente de trabajador propio (
portero ), no son pocas las sentencias que han aplicado criterios o tendencias objetivas a la denominada
responsabilidad civil del empresario por accidente laboral. Sin embargo frente a esta lnea marcada por la
objetivacin existe otra, representada por un nmero muy considerable de sentencias, que rechaza
aplicabilidad en este mbito de la responsabilidad por riesgo y exige tanto la prueba del nexo causal
como de la culpa del empresario. Este criterio de decisin es el seguido decididamente en las ms
recientes sentencias del Tribunal Supremo, las cuales parten de la aplicacin del principio de la
responsabilidad subjetiva consagrada como fundamento de la responsabilidad civil extracontractual en los
arts. 1902 y siguientes del Cdigo Civil, el cual no admite otras excepciones que aquellas que se hallan
previstas en la ley, con las cuales no deben confundirse los supuestos en que la jurisprudencia atribuye la
carga probatoria en mayor o menor medida al causante del evento daoso por razones derivadas
bsicamente, ms que de una verdadera inversin de la carga probatoria, del principio de facilidad o
proximidad probatoria relacionado con circunstancias tales como los especiales deberes de diligencia que
impone la creacin de riesgos extraordinarios, la produccin de daos desproporcionados o inexplicables
a la produccin de un siniestro o accidente en el mbito propio de la actuacin controlada de manera
especial o excluyente por el agente causante del mismo.
Como regla una Comunidad de Propietarios no realiza ninguna actividad industrial creadora de riesgo,
independientemente de la peligrosidad que pueda comportar el uso de determinados elementos
comunes, como pueden ser los ascensores o, en este caso, las calderas de calefaccin. En un supuesto
en que se fundamentaba la responsabilidad, en la defectuosa ventilacin del cuarto en que se ubicaban
las calderas, as como en la inexistencia de un sistema de alarmas para detectar la presencia de
monxido de carbono producido por una defectuosa combustin de carbn utilizado, se afirm que tales
defectos no son imputables a la Comunidad de Propietarios codemandada que en ningn momento ha
alterado la configuracin del cuarto de calderas tal y como fue proyectado y construido en su momento;
otro tanto, cabe decir de la inexistencia de un sistema de alarmas para detectar la presencia de monxido
de carbono, teniendo en cuenta que la Comunidad tena concertado el servicio de mantenimiento de las
calderas . No puede imputarse, por tanto, a la Comunidad demandada una conducta imprudente o
negligente en el mantenimiento y conservacin del edificio y sus instalaciones que sea causante del
evento daoso producido.
Por lo que se refiere a la responsabilidad por accidente de trabajadores de empresas por ella contratada,
habr que estar al criterio de responsabilidad por culpa y discernir los casos en que esta concurra en los
empleadores o en la propia comunidad

5.8) ES RESPONSABLE LA COMUNIDAD FRENTE A COMUNERO CONTRA EL QUE SE EJERCITO
UNA ACCIN QUE FUE DESESTIMADA?
Ver sentencia del Tribunal Supremo de 31/1/1992, 4/12/1996, 29/12/2004,21/12/2005.
Nos enfrentamos con la cuestin de la posible exigencia de responsabilidad civil frente a quien inicia unas
actuaciones judiciales contra otro que, a consecuencia de las mismas sufre un perjuicio, sin que quien
reclam frente a l obtenga una respuesta judicial estimatoria. La fundamentacin de tal pretensin se ha
hecho recaer en unos casos en la disposicin contenida en el artculo 1902 del Cdigo Civil, que define
con carcter general la llamada responsabilidad extracontractual o "aquiliana", y en otros en el artculo 7.2
del mismo cdigo, que se refiere al abuso del derecho o al ejercicio antisocial del mismo, bien
aisladamente o en conjuncin con la invocacin del artculo 11.2 de la Ley Orgnica del Poder Judicial,
segn el cual los Juzgados y Tribunales han de rechazar fundadamente las peticiones, incidentes y
excepciones que se formulen con manifiesto abuso de derecho o entraen fraude de ley o procesal.
El Tribunal Supremo se pronuncia en el sentido de considerar ms adecuada la segunda y, por tanto, el
ejercicio de la accin en el mbito del abuso del derecho o ejercicio antisocial del mismo, tesis que
encuentra su fundamento esencial en el hecho de que la "accin u omisin" generadora de la culpa
aquiliana ha de ser objetivamente ilcita, aunque tambin en el aspecto subjetivo ha de ir acompaada de
la culpa o negligencia de su autor, mientras que en el caso de la iniciacin de actuaciones judiciales no
cabe hablar de una ilicitud objetiva, si bien la ilicitud puede venir dada por la intencin de su autor, por su
objeto o por las circunstancias en que se realice, segn expresa el propio artculo 7.2 del Cdigo Civil
El proceso en s es ejercicio de un derecho constitucional a la tutela efectiva, que si no siempre ha de
producir el xito de la accin, no permite en modo alguno extraer y generalizar que el fracaso o el
abandono de una accin revele el carcter abusivo de un intento de ejercicio, por lo que la calificacin de
actuacin abusiva ha de ser tomada con exquisito cuidado y riguroso anlisis de la conducta procesal
supuestamente abusiva, para no coartar el ejercicio de acciones con la amenaza de un pleito de
responsabilidad civil a quien cree honestamente tener derechos que ejercitar o defender, para que no
acuda a la va jurisdiccional, pues se vulnerara, de otro modo, el derecho fundamental que consagra el
artculo 24 de la Constitucin Espaola a la tutela efectiva de los derechos.
En por ello cuestin a ventilar caso a caso .

5.9) ES RESPONSABLE LA COMUNIDAD POR DAOS PROVOCADOS POR VICIOS
CONSTRUCTIVOS ?
Ver sentencia del Tribunal Supremo de 5/2/2004 y 21/6/2005.
Aud. Prov. Zaragoza 5/5/2006.
Aud. Prov. La Corua de 24/3/2006.
Aud. Prov. de Barcelona de 19/2/2007, 22/12/2009.
Aud. Prov. de Avila de 28/5/2007.
Aud. Prov. Vizcaya de 2/10/2008.

Acreditado el deficiente estado de los elementos comunes de la Comunidad de Propietarios, y la
causacin de daos procede ( sin entrar a analizar el por qu de esta situacin, dejando al margen si ello
es debido a defectos en la construccin del edificio o a la falta de mantenimiento y conservacin del
edificio ) la condena a indemnizar y a reparar especialmente cuando no se ha acreditado que ni la
comunidad, ni ningn copropietario hubiera efectuado reclamacin alguna al promotor-constructor del
edificio o a otros intervinientes en la construccin, al amparo de la ruina funcional del art. 1.591 del
Cdigo Civil o del incumplimiento contractual de la obra al amparo de los arts. 1.101 y 1.544 del Cdigo
Civil o de la Ley de Ordenacin de la Edificacin , que hubieran conllevado a la certidumbre de que los
defectos apreciados se debieran a "defectos de construccin". Independientemente que las deficiencias
tengan su origen en defectos constructivos o no, como los elementos comunitarios estn en mal estado y
causan daos a la propiedad privativa de un comunero la Comunidad de Propietarios tiene obligacin de
acometer las reparaciones precisas, por imposicin legal del art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal y
sin perjuicio de las acciones de repeticin o de otra naturaleza que puedan asistirle frente al constructor .
Y ello por cuanto es obligacin ineludible de la comunidad de vecinos, derivada del precitado art. 10.1 de
la LPH EDL , la de ejecutar las obras necesarias en los elementos de comunes a los efectos de garantizar
la adecuada habitabilidad del inmueble a los distintos titulares de los pisos y locales en que se divide el
mismo, sin perjuicio claro est que la precitada comunidad igualmente reclame los vicios constructivos del
inmueble a los tcnicos de la construccin a los que considere responsables, tratndose de dos tipos de
responsabilidad perfectamente compatibles, lo que impide, por su contenido y sujetos, segn se lee en
alguna sentencia, el nacimiento de la excepcin de litispendencia, sin que se pueda exigir al propietario
que accione directamente por la va del art. 1591 del CC y no lo haga con base en el art. 10 de la LPH ,
ejercitando un legtimo derecho que le corresponde frente a la comunidad en la que se haya integrado.
En determinado supuesto se niega la responsabilidad de la promotora por vicios constructivos,
precisamente por la existencia de un acuerdo con la Comunidad de propietarios que pact una
compensacin econmica a cambio de asumir la Comunidad la reparacin de los defectos conocidos y de
los que pudieran aparecer relacionados con las humedades, siendo acuerdo aprobado en Junta de
propietarios y no impugnado por el propietario que, posteriormente, reclam a la promotora.
En otro se niega la responsabilidad de la Comunidad en caso de daos que traen causa en defectos de
construccin que en ningn caso seran atribuibles a la comunidad de propietarios demandada por no
acreditarse una conducta negligente de la comunidad por falta de mantenimiento y adecuada
conservacin de elementos comunes.

5.10 ) ES RESPONSABLE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS POR CADAS EN ELEMENTOS
COMUNES?
Aud. Prov Guipzcoa de 9/5/2006.
Aud. Prov de Tarragona de 14/2/2007
Aud. Prov. de Vizcaya de 13/3/2008
Aud. Prov. de Baleares de 15/1/2010
Aud. Prov. de Len de 8/3/2010
La comunidad de propietarios no tiene por qu soportar una responsabilidad objetiva, debiendo responder
sistemticamente de cualquier siniestro o lesin que se produzca en sus dependencias, sino que debe
analizarse, a la luz de la prueba practicada, las circunstancias concretas que constituyan los elementos
de imputacin de responsabilidad. Y la tendencia objetivadora que apunta en la jurisprudencia slo
resulta aplicable cuando el dao acaece en el marco de una actividad generadora de riesgo para la
indemnidad de terceros, actividad que, desde luego, no se da sin ms en una comunidad de vecinos.
Existir responsabilidad si se acredita la concurrencia de omisin de medidas de vigilancia, sealizacin,
cuidado o precaucin exigibles, pero no si la cada se debe a distraccin del perjudicado o se explica en
el marco de los riesgos generales de la vida, por ser tratarse de obstculo que se encuentra dentro de la
normalidad o tiene carcter previsible para la vctima.
Se condena a la Comunidad : en un supuesto en que se produjeron lesiones por cada en un pavimento
en mal estado de conservacin por cuanto la Comunidad conoca el mal estado de la zona y el peligro
serio que entraaban desde haca tiempo y no agot las cautelas que debi haber adoptado ni tom las
precauciones exigibles ; en un supuesto en que tras resbaln por humedad en el patio, con el simple
apoyo en la puerta de cristal se produce la rotura de la misma y se provocan daos, estimando que el
material de vidrio utilizado no alcanzaba las prestaciones de seguridad necesarias.
En un supuesto de cada por humedad continua y resbaladiza aprecio concurrencia de culpa por estimar
negligencia de la comunidad en las medidas de limpieza, advertencia y reparacin y descuido del
lesionado que era usuario habitual del garaje y serla mancha de humedad perfectamente visible.
Se niega responsabilidad de la Comunidad por: cada en las escaleras de vecina del inmueble
conocedora de sus caractersticas y sin prueba de proceder negligente en la Comunidad; cada por
ligera humedad tras limpieza de escaleras, no mayor que la que poda existir en un da de lluvia, por ser
conocedor de las mismas y ser el solado idneo para el trnsito ;cada en el portal por no existir prueba
de que la causa de la cada fuese la inexistencia de la alfombra, ni que el mrmol se hallara deslizante, ni
que se utilizara cera para su limpieza, durante la realizacin de obras cercanas que podan afectar al
estado de conservacin del suelo del portal y de la alfombra que con anterioridad lo cubra.

5.11) RESPONSABILIDAD POR INCENDIO
TS 23/11/2003
Aud. Prov de Guipzcoa de 9/2/2007.
Aud. Prov de Pontevedra de 30/7/2007.
Aud. Prov de Alicante de 18/3/2008.
La responsabilidad civil de la Comunidad de Propietarios respecto de los llamados elementos comunes.
Boletn de Propiedad horizontal y Derechos Reales El Derecho, septiembre de 2009.

En general lo que se exige es la prueba del incendio causante del dao, pero no la prueba de la causa
concreta que caus el incendio, es decir se debe acreditar la relacin de causalidad entre el incendio y el
dao causado, no la causa eficiente . En un supuesto en que estaba acreditado que el origen del
incendio se hallaba en determinado local, se le hizo responder al propietario, de todos los daos, en
aplicacin de la teora objetiva del riesgo, presumiendo su imputabilidad salvo prueba en contrario, es
decir salvo prueba de haber actuado con toda la diligencia para evitar la produccin del evento daoso, la
cual no se logr por cuanto la instalacin elctrica se encontraba en mal estado, siendo posible causa del
incendio.
En un supuesto de incendio en contadores de una comunidad ( elemento comn ) ubicados en armarios
cerrados con llaves que estaban solo a disposicin de la empresa suministradora de energa elctrica se
declar la responsabilidad de la suministradora por tener el dominio del hecho.
En el supuesto de acreditarse el concreto origen del incendio en una defectuosa instalacin elctrica u
otra en elemento privativo ser responsable el titular del mismo.
En el repetido supuesto de incendio en un vehculo estacionado en el garaje de una Comunidad de
Propietarios, extendindose las llamas a otro vehculo, se afirma que la inversin de la carga de la prueba
no puede extenderse a todos los supuestos de daos por culpa extracontractual, mxime cuando no
quepa predicar peligrosa o arriesga la actividad de estacionamiento de un vehculo. Deber indagarse la
causa del incendio, que en ocasiones ser por un fallo del mismo ( derrame de combustible, por mal
estado de algn manguito, en partes calientes del motor ; cortocircuito en los cables de la batera o
defecto del alternador ; sobrecalentamiento en el motor del electro ventilador por quedarse enganchado
) o por actuacin lesiva de tercero. De acreditarse fallo del vehculo la responsabilidad sera de su dueo .
De no acreditarse tal fallo acabar respondiendo la Comunidad en cuyo garaje se ubicaba el vehculo
incendiado.

5.12) CASO DE SUBROGACIN DE LA COMPAA ASEGURADORA CUANDO INDEMNIZA A SU
ASEGURADO, COMUNERO DEL INMUEBLE, QUE PLAZO DE PRESCRIPCIN TIENE PARA EL
EJERCICIO DE LA ACCIN?.
Aud.Prov de Barcelona de 23/6/2006
Aud. Prov de Valencia de 22/2/2007
Aud. Prov Santa Cruz de Tenerife de 17/2/2009
Aud. Prov de Len de 21/9/2009

Cuando un propietario sufre daos como consecuencia de una actuacin culposa de la Comunidad a la
que pertenece, por ejemplo por el mal estado de sus elementos comunes, puede ejercitar su accin de
reclamacin dentro del plazo de un ao a contar desde el conocimiento o posibilidad de conocimiento del
dao. ( art. 1968.2 CC ).Si el comunero mantena contrato de seguro con una entidad aseguradora y
entre los riesgos asegurados se encontraba el siniestro acaecido, el comunero puede, en virtud de la
garanta contractual asumida por la aseguradora, y en los trminos pactados, pedir el resarcimiento. La
aseguradora, merced al pago de la indemnizacin se subroga en los derechos que su asegurado tuviera
contra los responsables del siniestro, invocando a tales efectos los arts. 43 L.C.S. y 1.902 C.C .,
colocndose en la posicin jurdica que tena el acreedor originario, operndose solo una modificacin
subjetiva en la titularidad de la accin o derecho, pero no en su objeto o contenido., de manera que el
plazo e inicio de la prescripcin de estas acciones se rige por el rgimen jurdico que sea acorde con la
respectiva naturaleza de tales acciones, en el caso, la de la culpa extracontractual del art. 1.902, que
prescribe por el transcurso de un ao contando desde que "lo supo el agraviado" (art. 1.968-2-C.C .).

TEMA 6. EL PRESIDENTE.
6.1Ha de ser copropietario?

.- El artculo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece taxativamente que los propietarios elegirn
de entre ellos un Presidente, que representar en juicio y fuera de l a la Comunidad, en los asuntos que
le afecten, tenor claro de la ley que en algunos supuestos ha venido a ser flexibilizado
circunstancialmente por la jurisprudencia en salvaguarda de los principios bsicos de garanta de los
propietarios y terceros, fuera de los cuales se mantiene el carcter imperativo de las disposiciones de la
ley y en particular del precepto apuntado, as como la nulidad de los actos contraventores, proclamando
la anulabilidad del acuerdo de la Junta en el que resultase nombrado Presidente de la Comunidad
persona que no ostente la condicin de copropietario, mediante el ejercicio de la correspondiente accin
impugnatoria ejercitado en tiempo y forma, cual ha acaecido en el supuesto de autos, en el que no
procede hablar de subsanacin a travs de la aceptacin de nombramiento para periodo anterior, ni de
aplicacin de doctrina de los "actos propios", por la razn antedicha de que las normas que se denuncian
como infringidas tienen indudablemente carcter imperativo (Articulo 6,3 Cdigo Civil) y su vulneracin
conlleva la nulidad de los acuerdos que pudieran adoptarse en contra de las mismas, (Sentencias del T.S.
de 10 de octubre de 1.985 y 30 de abril de 1.994)

6.2 si no lo es, y pese a ello es nombrado, queda afectada la legitimacin de la Comunidad de
Propietarios?
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, seccin 16, de 17-12-1999
La parte apelante como primer motivo del recurso insiste en la falta de legitimacin activa del
demandante. Fundamenta dicho defecto procesal, en el hecho de que la demanda sea formulada por D.
Ferrn, quien dice actuar en calidad de presidente de la comunidad de propietarios del inmueble sito en la
calle ..., nm. ... de la localidad de Sabadell, condicin de presidente que no puede ostentar dicha
persona, ya que segn el artculo 13, apartado segundo de la Ley de Propiedad Horizontal, presidente de
la comunidad de propietarios slo puede ser un copropietario, condicin que no rene el Sr. D. Ferrn.
Examinadas las pruebas practicadas, y en particular la documental al folio 53 de los autos consta
fotocopia del Registro de la Propiedad, de la que se desprende que el Sr. D. Benito adquiri el piso 1 4
del inmueble de autos para la sociedad de gananciales que formaba con su mujer D Margarita.
Posteriormente, y como consecuencia de la modificacin del rgimen econmico matrimonial, y
liquidacin de gananciales, dicho piso le fue adjudicado a D Margarita. Ahora bien, esa liquidacin de
gananciales acaecida el 23 de noviembre de 1989, y presentada en el Registro de la Propiedad el 13 de
febrero de 1990, no debi conllevar la prdida de la posesin, hasta el punto de que la comunidad de
propietarios le ha seguido considerando como propietario, y designndole presidente.
Lo cierto es que el nombramiento como presidente no fue impugnado por ninguno de los integrantes de la
comunidad, de hecho algunos de ellos han comparecido como testigos en estos autos y nada han
manifestado al respecto. Por otro lado, el juicio interdictal, dado el carcter especial sumario que posee,
no es el marco procesal adecuado para propugnar la nulidad, de dicha designa, lo que hace decaer la
pretensin del apelante.
Sentencia del Tribunal Supremo de 16-01-1985
PRIMERO.- Que si bien la Ley de propiedad horizontal de 21 de julio de 1960, que regula esta peculiar
forma de dominio, no limita ni ampla el margen que a la libertad contractual concede el artculo 1255 del
Cdigo Civil (sentencia de 16 de mayo de 1967), ni tampoco, por ende, coarta esa libertad para
establecer pactos o condiciones (sentencia de 14 de marzo de 1968), ello se ha de entender, por
supuesto, sin merma de la general obediencia no slo a los lmites normales en el ejercicio de los
derechos (artculos 7, 1255, 1258, del Cdigo civil), sino a los que la propia ley marca y consigna en su
articulado, ya como requisitos de los actos, ora como lmites y control de la voluntad colectiva del ente
comunitario, lmites que, si son expresados con claridad y sin posibilidad de interpretacin por su
univocidad, han de obrar por ello como presupuestos indeclinables en su cumplimiento por los
interesados, sin posibilidad de eludir el mismo, porque entonces esa alusin o incumplimiento obrar
como un ataque frontal a la norma que lo prev y establece y con la natural, lgica y legal consecuencia
de la sancin de nulidad del acto, de acuerdo con lo dispuesto en el artculo 6., n." 3 del Cdigo Civil,
que as lo hace respecto de " actos contrarios a las normas imperativas... salvo que en ellas se
establezca un efecto distinto para el caso de contravencin".
SEGUNDO.- Que, al efecto, ninguna duda puede caber en la expresin legal del artculo 12 de la Ley de
1960 al regular la designacin de Presidente de la Comunidad de copropietarios y decir que "los
propietarios elegirn de entre ellos un Presidente, que representar en juicio y fuera de l a la comunidad
en los asuntos que la afecten", diccin y voluntad legal expresa que se reafirma cuando en el prrafo
tercero del mismo artculo se permite (norma, pues, sta s permisiva) que el "administrador o secretario-
administrador podr no pertenecer a la comunidad de propietarios", con lo cual se est diciendo de modo
imperativo, pues, que el Presidente deber ser uno de los propietarios y que si no recae en uno de ellos
la designacin sta ser nula, por desobediencia a tan claro mandato.
TERCERO.- Que, por lo mismo, dada la nica posibilidad que da la ley, sin indicar otro efecto distinto
para la contravencin, es evidente que se atribuye a sta el carcter o consecuencia de producir una
nulidad de pleno derecho, radical, excluida de convalidacin o sancin y, por tanto, segn reiterada
doctrina, de obligada sancin judicial "ex officio" y susceptible de ser invocada no slo por los
copropietarios en el pertinente proceso, sino por otros interesados a quienes pueda afectar de un modo u
otro la eficacia o ineficacia representativa del designado de ese modo ilegal, tales los en el proceso de
origen de este recurso demandados por el Presidente de la Comunidad sin ser propietario, segn as
viene reconocido este hecho en ambas sentencias de instancia, aunque la de la segunda, que es la
recurrida, haya salvado esa anomala, bien que, como se desprende de todo lo expuesto, de un modo no
correcto e infringiendo por ello, como se acusa en el motivo segundo, el citado artculo doce de la ley
especial, interpretndolo errneamente.

6.3 Puede recaer el nombramiento de presidente en un nudo propietario?
No hay ningn problema legal al respecto, es ms, SEPIN se inclina por la postura de que quien no
puede ser Presidente es el "usufructuario", pues en la Ley de Propiedad Horizontal, concretamente en el
artculo 13, solo se refiere para estos nombramientos a los "propietarios", a nadie ms. Y, por otra parte,
tambin el voto se reserva para el titular, salvo renuncia expresa o tcita por este, segn dispone el
artculo 15.1, prrafo tercero, de la citada LPH.

6.4puede recaer el Nombramiento de presidente en un usufructuario?
En principio, el artculo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que este cargo ha de nombrarse
entre los propietarios, por lo que, es la opinin mantenida por SEPIN, que el usufructuario no goza de
esta condicin, as esta posibilidad debe ser rechazada de plano, a pesar de conocer que la sentencia de
la SP de Madrid de fecha 25 de septiembre de 1993 lo admita. Esta posicin debe rebatirse en que
precisamente el art. 15 de la LPH slo admite la votacin del usufructuario si el propietario no dice otra
cosa en contra y nicamente para los asuntos ordinarios, con lo que existen grandes limitaciones al
efecto, aparte de que no goza de la condicin de titular. En favor de esta tesis se manifiesta la sentencia
de la AP de Alicante de 7 de noviembre de 1997.

6.5Afecta a su legitimacin la posible anulabilidad del acuerdo de su nombramiento?
SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 31-12-1996 (MARINA MARTNEZ-PARDO)
Conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, los presidentes los nombra la Junta de Propietarios (artculo
12) y ste representar en juicio y fuera de l a la Comunidad en los asuntos que la afecten, al propio
tiempo actuar como administrador.
El presidente acta como representante, que la doctrina y la Jurisprudencia califica de orgnico, pues ni
es representante legal (aunque su designacin la hace la ley), porque no suple la capacidad de nadie, ni
voluntario porque la representacin no se la confieren los copropietarios. Su nombramiento no requiere
unanimidad (artculo 16.2), puesto que ningn precepto de la ley la exige. El acuerdo de la Junta es
naturalmente impugnable pero fundndose en causa determinante de la nulidad de la designacin, que
no parece que concurra por la simple falta de asistencia de uno solo de los comuneros, puesto que con
su presencia idntico habra sido el resultado. Los acuerdos de la Junta, son provisionalmente ejecutivos
(artculo 16.4), salvo que el Juez hubiere acordado la suspensin. Esto sentado, el Presidente designado
pudo otorgar poderes a pleitos y con ellos iniciar el proceso en defensa de la cosa comn sin que quepa
negarle personalidad ni al procurador, ni a su mandante, quien adems por ostentar la condicin de
comunero tiene facultades para litigar en beneficio de la Comunidad. De todo ello se desprende que la
declaracin de nulidad de la Junta de Propietarios que tom la decisin de elegir nuevo presidente es
irrelevante a los efectos de la "legitimacin ad procesum" de la parte actora, como irrelevante sera
tambin respecto a la subsistencia de los actos de administracin realizados por el presidente antes de la
declaracin de nulidad de la Junta, que por otra parte es decisin consentida y firme, por no recurrirla la
actora.

6.6 Para la remocin del presidente Es necesario culpa o dolo?
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, seccin 13, de 25-02-1999.

Por eso, cuando el artculo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la remocin del cargo de
presidente deber hacerse en Junta Extraordinaria de Propietarios convocada al efecto, a lo que se est
refiriendo primordialmente es a que si el mandato del presidente ha salido de la Junta de Propietarios la
revocacin del mismo ha de salir asimismo de una Junta. El mandato se caracteriza tanto por el principio
de confianza (art. 1.714 CC: "el mandatario no puede traspasar los lmites del mandato") como por su
revocabilidad (art. 1.733 CC. "el mandante puede revocar el mandato a su voluntad"). El derecho del
presidente a representar a la comunidad no vincula, pues, de forma necesaria a la Comunidad en lo que
se refiere al hecho mismo de la representacin. Lo que vincula a la Comunidad es la forma en que ha de
dar o de revocar esa representacin. Ha de notarse que en la Ley de Propiedad Horizontal no se exige
una causa dolosa o culposa para remover al presidente. Ms bien se da a entender en la LPH que lo que
funciona en el mecanismo de remocin es fundamentalmente la confianza que la Comunidad tenga
depositada en el presidente.

6.7 Es vlido el poder otorgado por quien ha sido pero ya no es presidente de la comunidad de
propietarios en el momento de la interpelacin judicial?
El cambio en la persona del presidente de la comunidad, como legal representante de la misma en juicio
y fuera de l, de modo general ha venido a resolverse por los Tribunales en atencin a la necesidad de
actuacin por quien fuera presidente de la Comunidad al tiempo del ejercicio de la accin judicial. Por
ejemplo sobre el particular viene a pronunciarse el Tribunal Supremo en sentencia de 23 de Diciembre de
2005. En ella expone el Alto Tribunal que planteado el supuesto de debate sobre la legitimacin del
Presidente de la Comunidad de propietarios para plantear en nombre de la comunidad, reclamaciones
por obras defectuosas, la cuestin a atender, en los trminos en que viene determinada la litis, es si tal
legitimacin no slo corresponde al Presidente que lo era al tiempo de ejercitarse la accin, sino tambin,
al anterior, cuyos poderes otorgados a Procuradores, fueron utilizados para promoverla, sin ratificacin, ni
subsanacin posterior por parte de quien ostentaba la representacin legal de la Comunidad. Resuelve el
Tribunal que el propietario actuante no representaba a la Comunidad, ni tena, por ello, legitimacin para
el ejercicio de la accin que promova al carecer de poder para representar a la comunidad al ejercitarse
la accin (momento clave o esencial a tal fin) Como recuerda tambin la STS de 9 de abril de 1996 la
doctrina jurisprudencial es tajante cuando exige que el acuerdo para actuar en juicio en defensa de los
intereses de la Comunidad es requisito indispensable atribuido a la Junta de Propietarios por el artculo
13-5 de la Ley de Propiedad Horizontal (Y aqu debe exponerse que va ganando peso la tesis de tal
exigencia que se encuentra en sentencias de 11 de diciembre de 2.000,y de fecha 20 de octubre de 2004.
Esta ltima dice que "el Presidente, si bien representa a la Comunidad (art. 12 LPH), ello ha de tener por
base la ejecucin de acuerdos de la Junta sobre asuntos de inters general para aqulla (art. 13.5). La
representacin de la Comunidad en juicio y fuera de l del Presidente no tiene un contenido en blanco,
de tal forma que esa representacin sirva para legitimarle en cualquiera de sus actuaciones. Es la Junta
de Propietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y el Presidente ejecuta; su voluntad no
suple, corrige o anula la de la Junta.) y entiende que es prueba palmaria de falta de voluntad de
interponer la accin por la Comunidad el hecho de que no consta llegase a otorgar nuevo poder procesal
alguno a Procuradores, y que en la litis se hubiera utilizado, pretendiendo en definitiva promover una
demanda en su nombre un poder ya obsoleto en la fecha de presentacin de dicha demanda.
La STS recuerda la necesidad de que la accin se interponga por quien fuese presidente de la
Comunidad en ese tiempo, y que los poderes sean en su caso otorgados por tal representante, a salvo
que fueran ratificados en dicha representacin por la Comunidad lo que no ocurri en ese caso.
Ahora bien no vendra por lo dems poner de manifiesto la redaccin del actual artculo 30.2 LEC segn
el cual el poder otorgado por el representante legal de una persona jurdica, el administrador de una masa
patrimonial o patrimonio separado o la persona que conforme a la ley, acte en juicio representando a un
ente sin personalidad, los cambio de representacin o administracin de dicha persona jurdica, masa
patrimonial o patrimonio separado, o ente sin personalidad no extinguirn el poder del procurador, ni
darn lugar a nueva personacin, cuestin que las sentencias anteriores no analizan por referirse a
supuestos de hecho anteriores a la entrada en vigor de la LEC.
Por lo que en atencin a todo ello concluyo que partiendo de la base de la necesaria autorizacin de la
Comunidad para el ejercicio de la accin de reclamacin (que el supuesto de hecho da por sentada), la
persona autorizada como Presidente de la Comunidad (pues tambin cabe que el ejercicio de esta accin
sea verificada por el administrador conforme al art 21.1 LPH) ser quien ostente el cargo al tiempo de
verificarse la accin judicial. Para ello y en caso de existir poderes otorgados anteriormente por el
Presidente saliente, cual es el caso, entiendo que dichos poderes son vlidos, pues tal cambio en la
persona del Presidente no supone la extincin del poder. Y que en todo caso para salvar cualquier
controversia, sera susceptible de convalidacin por ratificacin posterior de la Comunidad de Propietarios
6.8Es exigible la autorizacin de comunidad de propietarios en junta para demandar?
TERCERO.- Primeramente, se discute por la parte demandada la viabilidad de la accin ejercitada por la
representacin legal de la demandante por cuanto no se habra acreditado la existencia de un acuerdo de
su junta de propietarios por el que se autorizase a su Presidente para interponer la demanda rectora de la
presente litis.
Ciertamente, constituye un aspecto polmico determinar si el presidente de cualquier comunidad de
propietarios precisa o no de la autorizacin de la junta de propietarios para ejercitar acciones en nombre
de la propia comunidad que preside; al respecto, son defendibles ambas posturas: la positiva, con base
en la representacin que contempla el artculo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin perjuicio de la
responsabilidad que ante los comuneros incurriese en caso de que la pretensin de esa manera
ejercitada lo fuese con negligencia o temeridad; y otra, en sentido contrario, con sustento en que el
ejercicio de toda accin judicial constituye siempre un asunto de inters general para la comunidad, por lo
que solamente correspondera a la junta decidir al respecto (artculo 14 e).
En torno a esta cuestin, nuestras Audiencias Provinciales no ofrecen una posicin unitaria. Por un lado,
algunas resoluciones s que exigen la existencia de este acuerdo previo de la junta de propietarios que
autorice el ejercicio de una pretensin judicial; a ttulo de ejemplo, la sentencia de la Seccin 1 de la
Audiencia Provincial de Logroo de 29 de diciembre de 2006 con cita en las sentencias del Tribunal
Supremo de 6 de marzo, 11 de diciembre de 2000 y 20 de octubre de 2004 recuerda que la
representacin de la comunidad en juicio y fuera de ste por parte del presidente no tiene un contenido
en blanco, de tal forma que sirva para legitimarle en cualquiera de sus actuaciones, sino que es la junta
de propietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y el presidente quien ejecuta tal voluntad;
sin que resulte acertado sustentar que ste, en tales condiciones, carece de legitimacin activa puesto
que de lo que carecera sera de poder de la comunidad para demandar al recurrente, circunstancia de
que se trata de un vicio perfectamente subsanable. Igualmente, la sentencia de la Seccin 3 de la
Audiencia Provincial de A Corua de 31 de enero de 2007, neg la legitimacin a un presidente para el
ejercicio de una accin en va reconvencional en atencin a que su ejercicio no haba sido autorizado por
la junta; igualmente, la sentencia de la Seccin 2 de la Audiencia Provincial de Cantabria de 28 de
febrero de 2006 reconoci la legitimacin del presidente para actuar en nombre de la comunidad, siempre
y cuando no exista oposicin de los comuneros (... la facultad del presidente para actuar en nombre de la
comunidad resulta indiscutible ya que deriva de un mandato ex lege y, por tanto, no precisa de
ratificacin. Esta legitimacin frente a terceros se extiende tambin a las acciones dirigidas a obtener la
reparacin de los vicios ruingenos que afecten a los elementos privativos, siempre que no conste
oposicin de los condueos. En consecuencia, debemos entender que el presidente de la comunidad de
propietarios del Conjunto residencial Liao no precisaba de autorizacin de la junta para actuar en el
presente proceso, por lo que no cabe apreciar su falta de legitimacin activa, mxime cuando del
contenido de las actas de las juntas de propietarios se desprende el conocimiento de la marcha de su
gestin por parte de los condueos afectados...).
No obstante, otro grupo de resoluciones defienden la postura inicial de no exigir acuerdo previo de la
junta de propietarios legitimador al presidente, al estarlo por Ley de conformidad con lo previsto en el
artculo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal. As, las sentencias de la Seccin 7 de la Audiencia
Provincial de Valencia de 12 de Diciembre de 2007 ( al igual que la ausencia de legitimacin de la
Presidenta por haberse instado la nulidad de Junta de comuneros que le da autorizacin para interponer
la actual demanda, no concurren en el caso ya que, la legitimacin ad procesum siempre la tiene el
Presidente que, segn el Art.13.3 de la LPH, ostenta la representacin de la Comunidad en juicio y fuera
de l sin que sea necesario que para ejercer la primera haya acuerdo expreso al ser tal representacin
orgnica como refiere la jurisprudencia...); la de la Seccin 4 de la Audiencia Provincial de Asturias de 4
de julio de 2006, la de la Seccin 1 de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 26 de junio de 2006, la
de la Seccin 2 de la Audiencia Provincial de Orense de 25 de mayo de 2006 (... Ha de aadirse a tales
consideraciones que "el presidente de la comunidad de propietarios representa a stos tanto en juicio
como fuera de l y, en este sentido, (sentencias del Tribunal Supremo de 10 de junio de 1981, 5 de marzo
de 1983 y 9 de marzo de 1984, entre otras), no ostenta una representacin en sentido tcnico sino que
acta como un rgano del ente comunitario, sustituyendo con su voluntad individual la social comn,
considerando lo realizado por el presidente como si la misma comunidad lo hubiera realizado. Por ello,
todo cuanto realice y acte en nombre de la comunidad y en beneficio de ella, estar siempre respaldado
por el consenso que en su da existi para su nombramiento...).
En la presente resolucin se opta por este segundo criterio lo que hace decaer el bice formal alegado
por la demandada al ser ste el seguido mayoritariamente por la Audiencia Provincial de Madrid en
diversas resoluciones, citndose al respecto la dictada por la Seccin 10 de fecha 13 de Julio de 2007
(Igualmente se aprecia la excepcin por entender que no se ha aportado acuerdo expreso de la junta de
propietarios, autorizando al presidente de la comunidad para el ejercicio de esta accin. Esta Audiencia
se ha pronunciado sobre este tema en un sentido ms flexible, que disiente del criterio sustentado por la
Juzgadora de Primer Grado en sentencias como las de la Seccin 14 de fecha 16-5-2006, Seccin 14
de 17-11-2005, Seccin 13 de 27-4-2004, considerando que dicha autorizacin no es necesaria, ya que
el presidente est legitimado para ejercitar las acciones correspondientes en nombre y en beneficio de la
comunidad sin que se requiera el acuerdo de la junta de propietarios que lo autorice, como se expone,
entre otras, en las sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante, seccin 5, de 5 de marzo y 14 de
julio de 2005 y 18 de marzo de 1999, hacindose eco de las sentencias del Tribunal Supremo de 20 de
diciembre de 1996, 3 de marzo y 5 de julio de 1995 y 22 de febrero de 1993); la dictada por la Seccin
19 de 22 de Marzo de 2007 (Finalmente por ser contraria la pretendida falta de legitimacin a la
doctrina que sin fisuras se orienta en sentido opuesto al que se pretende. Sirvan de ejemplo la doctrina
que se expone: Esta misma Seccin y Ponente, en sentencia de 1.9. 2004 ya deca, que: Como pone de
manifiesto la STS de 4 de diciembre de 1998 EDJ 1998/26408, "el artculo 12 en relacin al 13 de la Ley
de Propiedad Horizontal EDL 1960/55 autoriza y atribuye legitimacin activa a los presidentes para litigar,
actuando como rgano del ente comunitario en defensa de sus intereses, al sustituir la voluntad social
con la suya individual (Ss. de 22-3 y 12-4-1993, y 31-12-1996)", precisando la STS de 31 de diciembre de
1996, tras reiterar que el presidente representa a la comunidad en juicio y fuera de l, que "no precisa
acuerdo de la Junta para reclamar a morosos, pues este requisito slo afecta a las demandas
directamente entabladas por el Administrador); o la dictada por la Seccin 20, con fecha 11 de
Diciembre de 2006 ( La excepcin de falta de legitimacin ad causam alegada por la entidad IMCISA
debe rechazarse por cuanto sealando el artculo 13-3 de la LPH que "El presidente ostentar legalmente
la representacin de la comunidad, en juicio y fuera de l, en todos los asuntos que la afecten" y
acreditado que en el momento de interponer el presente litigio ostentaba dicha condicin, la legitimacin
para el ejercicio del presente procedimiento le viene atribuido por Ley con independencia de que existiera
acuerdo expreso de la Comunidad que en el caso presente adems exista, sin que el hecho de que el
mismo se refiera al ejercicio de acciones frente a una sola de las entidades demandadas le prive de
legitimacin para ejercitarlas frente a otras posibles afectadas por el procedimiento), entre otras.

6.9 Qu valor tiene la de la autorizacin del presidente para realizar obras a un comunero al
margen de la junta?
Sentencia del Tribunal Supremo de 30-07-1991 (Malpica Gonzlez-Elipe).
La autorizacin verbal otorgada por el Presidente sin recabar previamente el consentimiento unnime de
la comunidad es un acto de tolerancia de un hecho y gratuitamente (....) lo que supone la radical
ineficacia de la tan citada autorizacin en que se funda todo el armazn de la tesis del recurrente.
(...) El Presidente de la comunidad que conforme el artculo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es
quien representa a la comunidad en juicio o fuera de l en los asuntos que le afecten por ser una
representacin "sui generis" de un ente come, es el de la Comunidad de Propietarios de naturaleza
singular, no tiene siquiera facultad vinculante respecto de sta y con relacin a terceros en los asuntos en
que por ley o constitucin estatutaria, venga obligado a obtener previamente la voluntad de sus
representados, como es el caso que aqu nos ocupa afectante a un elemento comn de la trascendencia
de un muro exterior (sentencias de 16 de marzo; 24 de junio y 23 de julio de 1983).

6.10Es delegable el cargo de presidente en el seno de la junta?
Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas, seccin 2,de 31-12-1999.
Se estima la demanda y declara la nulidad de pleno derecho de la junta general extraordinaria celebrada
y de los acuerdos adoptados en ella, toda vez que actu como presidente, bajo la apariencia de
moderador, quien no ocupa el referido cargo conforme a los requisitos legales de su eleccin, pues no
basta con la presencia fsica de la presidenta pues se requiere que sta acte como tal.
SEGUNDO.- En el citado punto, la presidenta, Sra. G., "propone que el seor P. dirige la reunin y ruega
a los propietarios aceptar dicha propuesta" (as se lee literalmente en el acta, folio 62 vuelto de los autos).
Sometida a votacin la propuesta, el Sr. P. es "elegido como moderador de esta reunin" con lo que se
pasa al punto siguiente "eleccin del redactor del acta"- y segn la referida acta a que ninguno de los
presentes est dispuesto a redactar el acta, el Sr. P. ruega a la seora B. asumir tal tarea", cuestin que
se somete a votacin y la junta nombra a la Sra. B. como redactora del acta (folio 62 vuelto de los autos).
En el punto 4 ("POD 4") no consta que se adoptara acuerdo alguno (folio 63 de los autos). El punto 5
("POD 5"), segn el acta comienza as: "El seor P. lee a los presentes la siguiente propuesta de solucin
para la incorporacin en la propiedad comn, de las catacumbas (locales 113-118)" Se inicia la discusin
sobre tal propuesta, y en un momento determinado "el seor P. ... explica al Sr.... la situacin exacta de
los locales antes nombrados y tambin le da a conocer las cuotas de participacin en la propiedad
correspondientes" (acta de la reunin, folio 63 vuelto de los autos). Y tras la exposicin de otras
cuestiones, termina el acta con la siguiente frase: "Ya que no haba mas puntos que tratar, el seor P.
cierra la reunin a las 17.00 horas y agradece la participacin de los asistentes" (folio 67 de los autos).
TERCERO.- En el presente caso la actuacin consiste en que, a travs del subterfugio de proponer la
"eleccin" de "un moderador" de una concreta junta de propietarios, se produce la designacin de un
"presidente de hecho" sin cumplir con los requisitos legalmente exigidos para ello y con la aparente
subsistencia de la condicin de presidente del propietario que fue elegido para tal cargo. El texto del acta
de la mencionada junta general extraordinaria revela que quien ejerci las funciones de presidente fue el
Sr. P. -el "elegido" como "moderador"- sin que tal realidad fctica resulte desvirtuada por la contestacin
de la Sra. G. -presidenta nombrada- a la pregunta cuarta de la prueba de confesin judicial, en el sentido
de que "el... Sr. P. no encauz la junta... sino que la dirigi bajo la direccin de la presidenta que estaba
sentada a su lado y bajo consulta de la misma" -frente a lo pretendido por al abogado de la apelante-
pues aparte de la transcrita expresa manifestacin real izada por la Sra. G. -el "Sr. P. .. dirigi" la junta-
las respuestas a las preguntas quinta y octava corroboran la indicada realidad: el Sr. P. actu "como
director de la reunin, l daba la palabra"; el Sr. P. "tomaba la iniciativa" (folios 511 y 513 de los autos),
decisiones propias y especficas del que preside una reunin, sin que, por otro lado, conste en el acta que
el Sr. P. consultara previamente con la "presidenta" Sra. G. ni figure dato alguno de la actuacin de sta
tutelando y presidiendo la reunin, de ah la ausencia de apoyo de las referidas "aclaraciones" efectuadas
por la Sra. G. en la prueba de confesin judicial, carentes de credibilidad, adems, por la evidente falta de
veracidad de otras manifestaciones tales como que el acta fue redactada por el Sr. F. y no por la Sra. B.
(contestacin a posicin novena, folios 511 y 513, citados), cuando consta en el acta que su redactora fue
la Sra. B. (folio 67 de los autos, en el que aparece su firma sobre la expresin "redactora del acta").
La Sra. G. -presidenta elegida legalmente- actu en la indicada junta, al menos en cuanto a dicho cargo,
como "convidada de piedra" Por otra parte, en el orden del da no se especific o mencion la persona
que iba a ser propuesta como "moderador" de la junta siendo as que al iniciarse la reunin la Sra. G.
propuso expresa y especficamente al Sr. P. para dirigir la reunin y pidi "a los propietarios aceptar dicha
propuesta" (folio 62 vuelto de los autos), sin que, adems, ofreciera explicacin alguna justificativa de la
indicada propuesta.
Luego, si cabra considerar formalmente al Sr. P. como colaborador de la presidenta -en la hiptesis de
que fueran ciertas las manifestaciones de la Sra. G. en la citada prueba de confesin judicial-
sustancialmente su "eleccin" y su actuacin fue como presidente, pero sin cumplir los requisitos exigidos
legalmente para ello. En el orden del da no figuraba un punto sobre tal cuestin; el nombramiento de
presidente se realiza por un ao (artculo 12, prrafo cuarto de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de
propiedad horizontal), y si bien "los nombrados podrn... ser removidos en junta extraordinaria de
propietarios..." (prrafo quinto del citado artculo), ello ha de ser en junta "convocada al efecto".(el mismo
precepto), lo que no ocurri en el caso objeto de examen, y sin que los estatutos de la comunidad
prevean otra cosa en cuanto a la duracin del cargo (folio 109 de los autos).
CUARTO.- El hecho de que en otras reuniones de la junta de propietarios de la comunidad demandada
se hubiera elegido a un "moderador" sin oposicin de los actores en este procedimiento no supone que tal
actuacin de los mismos en el presente caso suponga una violacin de la prohibicin de ir contra los
propios actos -otro de los argumentos utilizados por el abogado de la apelante con el propsito de privar
de apoyo a la pretensin de los demandantes-. La llamada doctrina de los "actos propios" define a stos
"como expresin inequvoca del consentimiento, que actuando sobre un derecho o simplemente sobre un
acto jurdico, concretan efectivamente lo que ha querido su autor y que adems causan estado frente a
terceros" (sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 1997), doctrina que, contemplada desde la
perspectiva de "la renuncia de los derechos" se tipifica "por una manifestacin de voluntad personal,
clara, terminante, inequvoca... por virtud de la cual el titular de un derecho hace dejacin del mismo"
(sentencias del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 1995 -y las numerosas que cita-, 22 de enero y 7 de
marzo de 1997), circunstancias o requisitos que no concurren en el caso que nos ocupa, pues adems de
no constar esa inequvoca voluntad de renuncia por parte de los Sres. L., la no impugnacin de otras
juntas no los vincula para el futuro, sino solo para la concreta junta en que as actuaron, sin que ello
comporte un ataque a la seguridad jurdica, entre otras razones porque no siempre ha sido la misma
persona la "elegida" como "moderador" y aunque esta circunstancia se adujo como fundamento de la
impugnacin, no cabe duda que constituye un dato determinante de la no equiparacin de una junta con
otra, pues la aplicacin de la doctrina de los actos propios exige "que entre la conducta anterior y la
pretensin actual exista una incompatibilidad o una contradiccin segn el sentido que de buena fe
hubiera de atribuirse a la conducta anterior" (constante jurisprudencia del Tribunal Supremo; entre las
ms recientes, sentencias de 10 de julio de 1997 y 9 de julio de 1999).
QUINTO.- De cualquier manera, dejando a un lado tales circunstancias como tambin el hecho mismo de
la reiteracin, en sucesivas juntas generales, de la eleccin de un moderador, sustitucin del presidente
sin cumplir los requisitos para la designacin de uno nuevo (medida no equiparable ni coincidente con la
posibilidad de prever en los estatutos el cargo de vicepresidente, como el de cualquier otro miembro de la
junta de propietarios, frente a lo alegado por el abogado de la recurrente), lo cierto es que se trata de una
decisin no calificable de radicalmente nula, determinante de la inexistencia de la junta general por
carencia de un requisito esencial, sino de un acuerdo anulable, susceptible, pues, de subsanar por el
transcurso del tiempo o por renuncia expresa a pedir su declaracin de nulidad.

6.11 Puede el Juez, en el caso del 13.2, no solo designar presidente sino instituir reglas para el
futuro, como por ejemplo, sorteo, rotacin, etc?.

El artculo 13.2, aptdo. 2. LPH establece que:
Igualmente, podr acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta la
designacin de Presidente.
A tenor de lo establecido en el artculo 14, a) LPH corresponde a la Junta de Propietarios el
nombramiento del Presidente de la Comunidad. Ahora bien, a fin de evitar que una situacin especial de
imposibilidad manifiesta de designar Presidente de la Comunidad de Propietarios se permite acudir al
auxilio judicial cuando por cualquier causa, dice la ley, fuese imposible la designacin del Presidente de
la Comunidad.
Parece que el legislador ha querido, con ello, abrir la puerta a posibles situaciones, cualesquiera que
fueran, por las que resultare imposible proceder al nombramiento de Presidente de la Comunidad. Ntese
que ya hemos comentado la posibilidad que recoge el ltimo apartado del art. 17 LPH de acudir a la
autoridad judicial en los supuestos de imposibilidad de alcanzar las mayoras exigidas para obtener
acuerdos, fuera de los supuestos contemplados en los nmeros 1 y 2 de este artculo 17.
En este sentido, la ley va a crear un supuesto aadido y especfico de imposibilidad de designar
Presidente de la Comunidad de Propietarios utilizando la misma va del artculo 17.3, aptdo. 3.. Por ello,
cuando la ley habla en el artculo 13.2 de la posibilidad de acudir al juez, sin mayor especificidad, se debe
entender que se ha querido abrir el abanico de posibilidades existentes de acudir a la autoridad judicial e
incluir la de la imposibilidad fsica de designar Presidente.
Se debe entender como un acierto la apertura de todas las posibilidades y el acceso de stas a la
autoridad judicial, toda vez que la va anterior tan slo se refiere a la impugnacin del cargo de
Presidente, quedando vaco de contenido cuando lo que ocurre es que no se ha procedido a la
designacin de Presidente por la no articulacin de los mecanismos legales existentes para ello, tales
como la convocatoria de la Junta para su eleccin, o la implantacin de los sistemas de turno rotatorio o
sorteo ahora contemplados en la nueva ley.

TEMA 7. EL SECRETARIO Y ADMINISTRADOR.

7.1 Puede el promotor nombrar administrador antes de constituirse la comunidad de
propietarios?
Mientras la Comunidad no est constituida formalmente, el acuerdo o acta donde consta que una
determinada persona es nombrada administrador por el Promotor, cuando no se haban terminado o
entregados los pisos, carece de valor, ni es vinculante cuando la Comunidad celebre la primera reunin,
ya que la competencia para el nombramiento recae en la Junta de Propietarios, conforme el art. 12 de la
Ley Propiedad Horizontal.
Pero en cualquier caso, quizs ni sea conveniente entrar en esa discusin, ya que el citado precepto legal
permite cesar y nombrar en cualquier momento a los cargos directivos y administrativos, con el nico
requisito de que el asunto est includo en el Orden del Da, que es lo que hay que hacer constar en la
primera o prxima convocatoria.

7.2 Qu formalidades son exigidas para destitucin del administrador?

El apartado 7 del artculo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la posibilidad de remover
cualquier cargo de la Comunidad, aunque no se haya cumplido el plazo de un ao que es el que fija la
propia Ley.
El acuerdo solo necesita de la mayora de los asistentes, aplicando el artculo 17, regla 3, de la LPH,
pues es un acto de mera administracin.
Unicamente tendr derecho a indemnizacin, normalmente hasta el cumplimiento del ao, si el
Administrador es un profesional y la destitucin no est motivada por faltas en el cumplimiento de sus
obligaciones. As lo entiende la jurisprudencia.
En esa misma Junta extraordinaria es posible el nombramiento de otra persona que le sustituya en el
cargo, mejor dicho, es lo normal que as sea, ya que de no hacerlo ser el Presidente quien ocupe
igualmente el puesto de Administrador, segn el apartado 5 del repetido artculo 13 de la LPH.

7.3Es necesaria/conveniente la asistencia a junta administrador que se pretende cesar?

El artculo 13 de la LPH obliga a que el nombramiento y remocin de los cargos se haga en Junta
General, requisito que al parecer se ha cumplido, por lo que la decisin que se adopte, en principio,
tendr validez y efectividad.
La cuestin que se plantea es si se puede prohibir la entrada y asistencia del administrador a esta Junta,
entendiendo por nuestra parte que si no rene la condicin de propietario y si as se decide en este
preciso momento la mayora de los asistentes, dicho profesional tendr que acatar la postura comunitaria.

7.4 Tiene facultades el administrador para negar pagos ordenados por presidente?
Hay que tener en cuenta el principio de que el citado Presidente es el representante legal de la
Comunidad a todos los efectos, por lo que el Administrador es un profesional que debe admitir y aceptar
las rdenes del primero.
Otra cosa sera que la actitud de este cargo directivo fuese contraria a acuerdos adoptados por la Junta
de Propietarios, pues entonces el Administrador podra alegar que ese rgano es el superior, segn el
mismo orden del artculo 13.1 de la LPH.
Eso no obsta para si que acta y hace gastos no aprobados previamente en la Junta, se lo haga saber
por escrito y, desde luego, pedir que la orden de pago le venga hecha de la misma forma, para as tener
suficiente justificante de su postura, pero no tiene facultades para negarse a cumplir las instrucciones al
respecto de la mxima autoridad individual de la Comunidad, repetimos, salvo que vaya en contra de los
acuerdos del rgano superior, Junta de Propietarios.

7.5 Cul es la calificacin jurdica del contrato que une al administrador de fincas con la
comunidad de propietarios?

El contrato que une a un Administrador de Fincas con la Comunidad de Propietarios a la que presta sus
servicios profesionales, es el propio de la relacin de mandato o de arrendamiento de servicios?
Sentencia de la Audiencia Provincial de MADRID, Seccin 13, de 25/02/97.
"...Para la resolucin del presente recurso es preciso partir de la consideracin de que la naturaleza de la
relacin jurdica que liga al Administrador con la Comunidad de Propietarios a la que presta sus servicios
permite calificar el contrato existente como de mandato, y en consecuencia, basado en el principio de
confianza. Partiendo de tal premisa y considerando que tambin resulta de aplicacin el principio general
de revocabilidad del mandato, previsto en los artculos 1.732-1 y 1.733 del Cdigo Civil as como el
artculo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, se plantea la cuestin de decidir si la simple prdida de
confianza por parte del mandante --Comunidad de Propietarios-- en el mandatario --Administrador--
permite a aquel revocar libremente el mandato sin que ste pueda reclamar indemnizacin alguna o si,
por el contrario, teniendo en cuenta que por aplicacin de lo dispuesto en el artculo 12 de la citada Ley --
no habindose pactado expresamente la duracin del contrato-- el mismo ha de entenderse celebrado
con la vigencia de un ao y, en consecuencia, el cese anticipado del administrador le permite ser
indemnizado. Ello exige tambin, con carcter previo, distinguir segn la remocin del cargo de
administrador responda a una causa justificada o sea producto de la libre voluntad de la Comunidad
mandante sin motivo que lo justifique. En el primer caso, especialmente si la causa del cese anticipado
responde al incumplimiento de las obligaciones del mandatario, ste carece de derecho a ningn tipo de
indemnizacin pues, adems de la antedicha prdida de confianza inherente al mandato, el mandatario --
desoyendo las instrucciones del mandante con infraccin de lo preceptuado en los artculos 1.719 prrafo
primero del Cdigo Civil y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal-- al no cumplir sus obligaciones
contractuales tampoco podra reclamar la remuneracin convenida a tenor de lo establecido en el artculo
1.124 del citado Cdigo; en cambio, si la remocin del administrador es injustificada s tendra derecho a
ser indemnizado tanto en los gastos y desembolsos que acredite haber efectuado durante el tiempo que
prest sus servicios como en aquellos otros realizados en la legtima creencia de que la relacin iba a
durar un ao, incluso abarcando en lucro cesante o prdida de expectativas que la imprevista terminacin
de la relacin le hubiera podido ocasionar, pero en ningn caso el ntegro percibo de las cantidades
pactadas que el mandante habra de abonar doblemente y que el mandatario obtendra pese a no realizar
el trabajo, pudiendo tanto sustituir el contrato extinguido por otro nuevo cliente, segn recoge
acertadamente la sentencia apelada, como suprimir --al menos parcialmente-- los costos derivados de su
trabajo. En el presente caso resulta de aplicacin el primero de los supuestos antedichos pues ha sido
probado documentalmente que el administrador ha incumplido reiteradamente las instrucciones recibidas
de la Comunidad demandada sobre la presentacin del cierre de cuentas que esta pretenda se hiciese
de forma individualizada dejando constancia del saldo de cada vecino al final de los sucesivos ejercicios
de regularizar la situacin contable de la Comunidad de Propietarios...."
De ser as:
El carcter esencialmente revocable para el mandante del mandato, que se establece expresamente en
los arts. 1.732.1, 1.733 del Cdigo Civil, y que se reitera en el derogado art. 12.5 LPH (hoy art. 13.7.2
LPH), se infiere que la Comunidad de propietarios es libre para remover al Administrador aunque todava
no haya transcurrido el tiempo para el que fue designado.
El art. 1.729 Cdigo Civil slo permite al mandatario reclamar los daos y perjuicios que haya sufrido a
causa de la realizacin o cumplimiento del encargo objeto del mandato, por lo que no faculta al
Administrador que ha sido removido anticipadamente para exigir como daos y perjuicios la retribucin
que le hubiera correspondido percibir por todo el tiempo que restaba para concluir su mandato.
La remocin anticipada del Administrador, salvo que haya sido debida a justa causa (por ejemplo,
incumplimiento de sus obligaciones contractuales), le faculta para exigir, en concepto de daos y
perjuicios, todos aquellos cuya realidad acredite ha sufrido a consecuencia de la destitucin anticipada.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Seccin 3, de 25/04/96.
"...El primer problema que se plantea es el de precisar la naturaleza de la relacin jurdica que ligaba a los
litigantes (administrador y Comunidad de Propietarios), si se trata de un arrendamiento de servicios o de
un mandato, para de esta forma determinar la procedencia de la indemnizacin solicitada por el actor por
haberle cesado dicha Comunidad en sus funciones con antelacin al plazo para que estaba contratado.
La doctrina mayoritaria se inclina por la tesis de que se trata de un simple mandato en razn,
principalmente, de la similitud del contenido del artculo 12, prrafo quinto -los nombrados podrn, en todo
caso, ser removidos en la Junta extraordinaria de propietarios-, con los artculos 1732 -el mandato se
acaba por su revocacin- y 1733, ambos del Cdigo Civil, a los que cabra aadir el de la sustituibilidad,
porque no es obligatorio que se encomiende la administracin a un ajeno a la Comunidad. Por lo que
afecta a la indemnizacin de daos y perjuicios ocasionados, la jurisprudencia se inclina por esta postura
precisando sta ltima que cuando se ha establecido un plazo de duracin, evidentemente en inters
comn de ambas partes contratantes, aunque la facultad de revocacin subsiste si se impone antes de la
expiracin, el plazo debe indemnizarse; precisando que ello no es as cuando se ha demostrado que
media justa causa dimanante del incumplimiento de lo pactado por el mandatario...."

7.6Cabe la resolucin unilateral del contrato administracin?
Sentencia de la Audiencia Provincial Oviedo, Seccin 5, de 09/05/01.
"...An entendiendo como definitiva la rescisin del contrato la administracin tal y como qued
configurada en la Junta de 4 de Abril de 2000, de conformidad con la clusula 14 antes citada sera
precisa la concurrencia de justa causa o incumplimiento por parte del administrador para que la indicada
rescisin fuera operativa de inmediato, pues en otro caso sera preciso el abono del perodo que restare
hasta el vencimiento natural de la anualidad, esto es, 30 de septiembre.
Respecto a este tema, resulta obvio que los motivos de la rescisin a tener en cuenta ha de ser
forzosamente los consignados en la Junta y autos referidos, esto es, el no efectuar las gestiones
oportunas para el cobro de los saldos deudores, falta de atencin a algunos comuneros, retraso en la
entrega de copia de una sentencia y existencia de una caja al margen de la cuenta de ingresos y gastos
de la comunidad.
La existencia de tales motivos es algo que correspondera acreditar en la presente litis incumbiendo ello
naturalmente a la comunidad demandada ahora apelada, y ciertamente esta Sala estima que de la
prueba ofrecida en autos no puede alcanzarse una conclusin clara y rotunda acerca de la existencia de
una conducta incumplidora o negligente lo suficiente para justificar una resolucin anticipada.
En efecto, del contenido de las actas aportadas y en las que hace hincapi la demandada no se observa
que en momento alguno la comunidad instase reiteradamente a la administradora a gestionar el cobro de
las deudas, sino que lo que consta en dichas actas es que se procede a emitir los recibos por los saldos
deudores facultando al Sr. Presidente para otorgar poder a Procurador y Abogados para si fuera preciso
entablar las reclamaciones judiciales. Por otro lado, si bien en la Junta de 16-5-95 si se hacen constar
reclamaciones y quejas contra el administrador por nmero de impagos, deficiencias de limpieza y falta
de atencin, significativo resulta que en la misma Junta se acordase la renovacin de su cargo, lo que
asimismo se realiz en los aos posteriores, sin que adems en la presente litis se aportase prueba
alguna sobre si tales quejas se reiteraron. Tampoco se aporta prueba alguna sobre el retraso en la
comunicacin de la sentencia a que se aludi en la Junta de 4 de Abril ni se indic su contenido y en qu
pudo perjudicar a la comunidad, como asimismo no se justific mnimamente si la existencia de la caja al
margen de la cuenta bancaria conllev algn problema financiero por la existencia de un metlico no
ingresado pero en modo alguno sustrado (ntese que las comunidades de propietarios no son entes con
nimo de lucro). Pero es que adems los ex-presidentes de la comunidad que fueron citados por la actora
como testigos manifestaron que en su opinin no haban apreciado justa causa para resolver el contrato
al no existir verdaderos incumplimientos o irregularidades en la administracin.
En base a ello, pues, tiene que discrepar forzosamente esta Sala de la conclusin alcanzada en la
sentencia recurrida, y estimar que la resolucin unilateral del contrato de administracin por parte de la
Comunidad si bien efectiva desde luego debe conllevar el abono de los honorarios correspondientes al
perodo anual que restaba por cumplir, mxime cuando la entidad liquid el saldo de Caja y puso la
documentacin a disposicin de la Comunidad...."

7.7Puede un administrador aceptar letras de cambio en nombre de la comunidad?
Si el administrador puede probar que las letras las firma en representacin de la Comunidad, por orden
del presidente y ratificado en Junta General, se puede decir que actuo conforme a derecho y cumpliendo
los requisitos del mandato del artculo 1.718 del C.C., a la vez que la Comunidad responde a tenor del
artculo 1.727 y otros concondantes del citado cuerpo legal.

7.8Est obligado el administrador a la llevanza y gestin laboral y fiscal de la comunidad de
propietarios?
De entre las obligaciones concretas que tiene el administrador de una Comunidad de propietarios, que
figuran en el art.18 de la LPH, no se encuentra especificamente la gestin de documentacin laboral y
fiscal como pago de nminas, impuestos, seguros sociales etc, pero dichas atribuciones pueden ser
perfectamente conferidas por la Junta, segun seala la regla 5 del citado precepto,
1
pero al estar en una
relacin de arrendamiento de servicios, el profesional podr exigir el cobro de cantidades
complementarias, aunque la Comunidad tendr opcin de aceptar o no las condiciones econmicas, toda
vez que se trata de pactos entre dos partes con libertad para ambos para aceptar o rechazar las
pretensiones de cualquiera
7.9Est obligado a dar informacin contable a propietarios fuera de la junta?
El administrador solo est obligado a facilitar informacin contable a todos los propietarios en la forma
que se haya acordado por la Junta General y naturalmente en la presentacin de cuentas anuales, pero
de ninguna manera con carcter individual cuando cualquiera de ellos lo solicite y menos todava
cuestiones como extractos bancarios y recibos pendiente de otros comuneros.
Por lo tanto, el Administrador debe negarse aduciendo que la informacin personal solo lo puede hacer si
as lo acuerda la Junta General o lo autoriza de forma expresa el Presidente.
7.10Es posible la remocin del cargo de administrador sin inclusin en orden del da?
El cargo del Administrador de Comunidad de propietarios, a tenor del artculo 13.7 de la LPH, podr ser
cesado por acuerdo de la junta de propietarios convocada al efecto, bastando el quorum de la mayora
para su cambio. Pero, sin duda, si el tema no se incluy en el Orden del Da, dicho acuerdo es contrario a
la legalidad, ya que el citado articulo, si bien permite la remocin en cualquier momento, exige que la
Junta se haya convocado en reunin extraordinaria al efecto, lo que es tanto como que la cuestin debe
figurar en el Orden del Da para su conocimiento

1
Hoy, artculo 20.F.
7.11 Cul es el fundamento de la responsabilidad del administrador? La tiene por la falta de
reparaciones edificio?

Si el Administrador de fincas pierde un acta que tiene gran trascendencia para el resultado de un
procedimiento, deber exigrsele la responsabilidad que con carcter general determina el art. 1726 del
Cdigo Civil para el mandato cuyas disposiciones, segn ha reiterado la jurisprudencia, son aplicables a
la relacin profesional que le une a la Comunidad de propietarios. Por lo tanto el administrador ser
responsable no solamente por dolo, sino tambin por culpa o negligencia, que deber estimarse
atendiendo a las circunstancias del caso concreto por los Tribunales.
El administrador ser responsable como consecuencia de la falta de su diligencia profesional, pero nunca
por la ruina de un edificio si comunica al propietario (o a la Comunidad), de forma que le quede
constancia, de la obligacin de proceder a la revisin del edificio y de las consecuencias de su
incumplimiento, comunicando adems de que la responsabilidad del art.1907 ser ya indiscutible si no se
han seguido las normas tcnicas o legales aplicables al caso.
Por el contrario, si el administrador como profesional no comunica ni avisa al propietario de las
circunstancias, podr responder conforme el art.1726 del C.Civil y otros concordantes, as como el art.
18-3. de la Ley de Propiedad Horizontal.

7.12 Y en el caso de la certificacin sobre el estado de las deudas del comunero transmitente de
un elemento privativo del inmueble? Deben incluirse en la certificacin el importe de derramas
proyectadas no devengadas?
Entre las obligaciones del secretario administrador previstas en el art 16 LPH se encuentra la de expedir
certificaciones de los acuerdos de las Juntas, y, en particular, la liquidacin de la deuda del propietario
moroso con la Comunidad, a efectos del procedimiento previsto en el art. 21 de la LPH. Dentro de este
cometido el art 9.1 en su prrafo 4 establece que En el instrumento pblico mediante el que se transmita,
por cualquier ttulo, la vivienda o local el transmitente, deber declarar hallarse al corriente en el pago de
los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deber
aportar en este momento certificacin sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su
declaracin, sin la cual no podr autorizarse el otorgamiento del documento pblico, salvo que fuese
expresamente exonerado de esta obligacin por el adquirente. Este certificado ser expedido por el
secretario-administrador.
La obligacin para ste se circunscribe a recoger la informacin que requiere el precepto, cual es la
situacin que mantiene el transmitente con la comunidad relacionada con las cuotas pendientes
existentes conforme al art 9. No existe otra obligacin legal recogida que debe de quedar incluida en la
certificacin. Hay que entender que en esta certificacin lo que se incluye es la deuda real existente al
tiempo de operar la certificacin, pero ni siquiera hay previsin normativa de que se refleje un concreto
importe en la mencionada (Y as lo recoge la resolucin de la APMadrid de 17-5-05)
Todo lo que el secretario-administrador pueda incluir en esa certificacin, tal como la existencia de
derramas aprobadas, pero pendientes de reclamacin al cobro, existencia de litigios pendientes, sean en
fase declarativa o en fase ejecutiva, del trasmitente con la comunidad, no son sino afirmaciones que le
constan para una mayor informacin, en su caso del adquirente, pero al que no queda obligado, toda vez
que la norma no se lo exige.
Debe tenerse en cuenta que en todo caso, la posible obligacin que se deriva de las exigencias de la
buena fe contractual, afecta a las partes de la compraventa. Por consiguiente si se realiza un acto
equvoco para beneficiarse intencionadamente de su dudosa significacin o se crea una apariencia
jurdica para contradecirla despus en perjuicio de quien puso su confianza en ella, supuestos en que
pueden quedar quizs englobado el supuesto presentado y que han sido catalogados
jurisprudencialmente como contravenciones de la buena fe contractual, quien lo realiza, en este caso, el
comprador, es quien deber afrontar las consecuencias de su actuacin.
Sobre la conveniencia de que se reflejara en este certificado todas esas incidencias, considero que
cuanta ms informacin se facilita a la hora de la transmisin, mayor conocimiento tendr el adquirente
de la real situacin de la finca que adquiere, pero hago la salvedad de que generalizarla como exigencia
tiene otros problemas, derivados precisamente, de que a diferencia de las cuotas pendientes, sobre las
que el secretario administrador tiene un conocimiento puntual, no siempre el administrador va a tener un
conocimiento exacto del estado de una ejecucin judicial, ms si la misma no es dineraria. Por lo tanto la
exigencia de tal obligacin sera posible origen de nuevas responsabilidades para el administrador.
7.13Es posible la remocin del administrador fijado en los Estatutos con duracin permanente?
El cargo del Administrador de Comunidad de propietarios, a tenor del artculo 13.7 de la LPH, podr ser
cesado por acuerdo de la junta de propietarios convocada al efecto, e incluso antes de la expiracin de su
mandato, que es de un ao, de ah que entendamos que la clusula estatutaria fijando una determinada
administracin permanente sera nula por contravenir una norma imperativa que seala que tal
nombramiento puede ser removido en Junta, por lo que nuestro criterio es que bastar con el quorum de
la mayora para su cambio.
7.14 Cabe la negativa del administrador a entregar la documentacin de la comunidad? Qu
puede hacer la Comunidad?
Es obligacin del Administrador guardar la documentacin a disposicin de los titulares, como as lo
indica el art. 20.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, este profesional deber tener a disposicin
de la Junta de Propietarios o de sus representantes legales, especialmente al Presidente, todos los
documentos que estn en su poder.
De este modo, al cesar de su cargo deber entregar toda la documentacin ya que se habr cumplido
con un arrendamiento de servicios o con un mandato, de tal forma que el profesional no es titular ni
dueo de nada, simplemente cumpla con sus funciones. Ni del Cdigo Civil ni de la Ley de Propiedad
Horizontal se desprende ningn derecho del Administrador para que pueda disponer o ser el titular de una
documentacin o cuentas que deben pasar siempre al mandante, que es la Comunidad, una vez
cumplida la misin encomendada. En caso de negativa, la Comunidad no tendr otro remedio que acudir
a los Tribunales para que se le requiera formalmente para la entrega de la misma, por medio del
correspondiente procedimiento de menor cuanta por aplicacin del art. 484.3 de la actual Ley de
Enjuiciamiento Civil.

7.15 Es posible la sustitucin del administrador titular por voluntad de ste en una junta?
La relacin que une a la Comunidad de Propietarios con el administrador debe considerarse como
"mandato", a tenor de los artculos I.709 y siguientes del Cdigo Civil .
El artculo I.72I establece la posibilidad de sustituir al titular salvo oposicin expresa, por lo que no hay
ningn inconveniente en que un ayudante del profesional debidamente autorizado, asista a las reuniones
y firme el libro de actas.
Cuando el administrador es una entidad o sociedad, el rigor necesario exige que las personas que acten
en su nombre lo hagan con el suficiente poder notarial.

TEMA 8. LA JUNTA DE PROPIETARIOS: SU CELEBRACIN; EL ACTA Y SU INSTRUMENTACIN.
FUNCIONES DE LA JUNTA

8.1 Es motivo de nulidad la falta de citacin por escrito a junta de propietarios cuando la misma
ha sido anunciada en el tabln de anuncios de la comunidad?
En consecuencia, si no esta acreditado que las Juntas se celebrasen cumpliendo los requisitos formales
mnimos, ni que se notificasen fehacientemente los acuerdos a quienes no asistieron, resulta claro que
esos acuerdos no son vlidos y que las posibilidades de impugnacin estn perfectamente abiertas
(vase la SAP de La Corua, secc 3, de 23 de Julio de 2002).

8.2 Vulnera la ley de proteccin de datos de carcter personal 15/99 de 13 de Diciembre, publicar
el nombre de los morosos en el tabln de anuncios de la comunidad para la convocatoria de la
Junta?
El recurso de esta forma de convocatoria, o incluso a veces de comunicacin, es consecuencia de la
aplicacin de un precepto legal que persigue dar a conocer al propio comunero interesado la existencia
de la reunin en que se debaten cuestiones de inters para la comunidad de que forma parte. No tiene
finalidad punitiva, sino de advertirle de qu requisitos ha de cumplir para poder ejercitar sus derechos en
aqulla. Dentro de la norma orgnica 15/99, esta actuacin estara exenta por el art 6.2 (no ser preciso
el consentimiento del interesado cuando se refiera a partes de un contrato o precontrato de una relacin
negocial necesarios para su mantenimiento o cumplimiento, o cuando tengan por finalidad proteger un
inters vital del interesado, o sea necesario para satisfacer un inters legtimo perseguido por el
responsable del fichero

8.3Es motivo de nulidad la adopcin de acuerdo que no estuviese recogido en el orden del da?
Basta con una referencia genrica pero comprensible del tema
Hay un posible defecto en la convocatoria de la junta, por cuanto segn se dice se habra votado y
acordado un punto que, previamente, no haba sido indicado en aqulla.
Partiremos de que tal indicacin de los asuntos a tratar que contempla el referido precepto goza de
indudable relevancia en orden a determinar el cumplimiento de los requisitos legales para que la
celebracin y el resultado de las Juntas lleven aparejados los efectos que la LPH anuda. Prueba de ello
es que nuestro Tribunal Supremo ha reiterado, tanto en la redaccin anterior a la reforma introducida por
la Ley 8/1999, de 6 de abril (antiguo art. 15.2, muy similar al actual 16.2), como en la regulacin actual, la
trascendencia que comporta la redaccin clara y precisa del orden del da segn la convocatoria toda vez
que siempre habr de exigirse una perfecta armona y congruencia entre lo anunciado como tema a tratar
y deliberar y, en definitiva, acordar o rechazar, y lo que en efecto se decida en la Junta al respecto, ya
que siendo la asistencia de los interesados copropietarios voluntaria, no lo es sin embargo la citacin de
todos ellos, que obviamente harn uso de su facultad de asistir o no con vista del orden del da como
marco indesbordable de los asuntos que han de discutirse. La exigibilidad de la mencin clara y detallada
de los asuntos a tratar es, pues, el mecanismo que prev la ley para evitar los riesgos que en otro caso
podran crearse en la formacin de la voluntad de los propietarios.
Ahora bien, el rigor en la valoracin del cumplimiento de los requisitos exigidos para la formacin del
orden ha sido objeto de cierta flexibilizacin puesto que el actual del rgimen de propiedad horizontal (art.
3 del Cdigo Civil) implica que en muchos casos y en funcin de las materias tratadas, resulte imposible
prever en dicho orden del da todas y cada una de las derivaciones del debate sobre cuestiones incluidas
en el orden del da. En estos casos, la jurisprudencia considera suficiente que los temas estn
enunciados con claridad, sin que sea exigible prever en su formacin y enunciado, todos y cada uno de
los posibles matices del debate ya que, en definitiva, lo que exige el art. 16.2 es que se haga una
indicacin de los asuntos a tratar sin que por indicacin deba entenderse una relacin de asuntos
detallada, minuciosa y exhaustiva, con previsin de todos las posibles derivaciones que puedan surgir al
tratar de un tema, sino por el contrario ha de bastar la mencin del asunto concreto, quedando
comprendidos todos los acuerdos que tengan una relacin directa el mismo.
Necesidad de hacer constar su oposicin en el acta por no incluir el tema en el orden del da.
Adems, debe valorarse como los impugnantes estuvieron presentes en la junta de propietarios cuyos
acuerdos cuestionan, que en modo alguno hicieron constar en el acta su oposicin por esta posible falta
de inclusin en el orden del da, ni que tal circunstancia les generase algn tipo de perjuicio; al respecto,
la sentencia de la Seccin 10 de la Audiencia Provincial de Madrid de 18 de septiembre de 2006 record,
por un lado, que con invocacin de la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 1987 es
normal y propio de la vida real, que los comunitarios usuarios de los elementos comunes, perciban
deficiencias funcionales no observadas por la junta Directiva o Presidente que confecciona el Orden del
da para su discusin en junta y cuanto estas cuestiones surgidas en el seno de ella no merecen, por su
naturaleza o importancia econmica o jurdica, una convocatoria especial, como acontece en el caso que
se analiza, pueden y deben ser tratadas en la junta y vlido el consenso mayoritario que sobre el mismo
recaiga. Por otro, solo los ausentes podrn impugnar este acuerdo pues se veran afectados por la falta
de conocimiento del asunto a tratar, antes de asistir a la misma y valorar as la oportunidad de asistir por
s o representado. Lo que no es aplicable a la apelante que acudi a la junta sin ver mermado su posible
derecho de asistencia, y sin alegar que la falta de inclusin en el orden del da le hubiera supuesto algn
tipo de perjuicio.

8.4 Qu sucede cuando el presidente no comunica al administrador la existencia de la Junta? Si
no comparece los acuerdos sern vlidos?

A mi juicio la respuesta vara segn las circunstancias de cada caso concreto, no presentando una
respuesta nica. Conforme con el art 13.5 y 6 LPH Las funciones del secretario y del administrador
sern ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por
acuerdo mayoritario, dispongan la provisin de dichos cargos separadamente de la presidencia.
Los cargos de secretario y administrador podrn acumularse en una misma persona o bien nombrarse
independientemente.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podr ser ejercido por cualquier
propietario, as como por personas fsicas con cualificacin profesional suficiente y legalmente reconocido
para ejercer dichas funciones. Tambin podr recaer en corporaciones y otras personas jurdicas en los
trminos establecidos en el ordenamiento jurdico
Por tanto la regla general viene a ser la de que ser el Presidente quien ejerza las funciones de secretario
de la Comunidad. Pero como sucede en tantas ocasiones la excepcin se encuentra ms generalizada
que la regla general, porque la mayora de las Comunidades de Propietarios, bien por Estatutos, bien por
un acuerdo posterior, establecen la dualidad de personas para ambas funciones. En este caso que es el
supuesto que debemos tomar como punto de partida, la respuesta variar segn nos encontremos ante
un Secretario, que sea propietario o no lo sea, esto es que sea ajeno.
En el primero de los casos, la omisin intencionada en la convocatoria al secretario tiene por de pronto
los mismos inconvenientes que toda omisin de un comunero, y en consecuencia vicia los acuerdos
adoptados en que su voto era necesario, lgicamente aqullos que precisen de la unanimidad de los
comuneros, o de una mayora que con abstraccin del sentido de su voto, puedan haber variado por esta
omisin. Pero adems siendo el secretario el encargado por la ley (art 19 LPH) de la redaccin del acta,
su ausencia, y la necesidad de su firma en el acta al menos diez das despus de la terminacin de la
Junta puede condicionar la ejecutividad de los acuerdos adoptados, y dificultar la prueba de su propia
existencia. En este caso no ser lo mismo que una vez redactada el acta por el presidente, quien debiera
hacer las veces de secretario tras una informacin de lo sucedido, la firme o que no lo haga y se interese
por algn comunero la impugnacin de los acuerdos adoptados negando su existencia. Y en este ltimo
supuesto tampoco es igual que se haya utilizado el mecanismo de rectificacin o tacha del acta
redactada, por parte del impugnante, que no se haya hecho. Y tambin variar la solucin si tal como
debe figurar en el orden del da de la prxima Junta, existe un acuerdo aprobatorio por parte de la
Comunidad del acta anterior.
En consecuencia para m la omisin voluntaria por el presidente de no convocar al secretario-propietario
puede en los casos expuestos viciar el acuerdo adoptado.
En el supuesto de que sea un secretario ajeno a la Comunidad, el cual no tiene voto en la Junta, lo que
puede verse afectado es la documentacin de los acuerdos, su acreditacin, y por ende su fuerza
ejecutiva, pero bien entendido que ni los acuerdos dejan de existir porque siquiera exista acta, o sta sea
incompleta, menos que se haya redactado por quien no debiera, toda vez que ello nos conduce a la
problemtica de la naturaleza del acta, que a mi juicio no implica que sea requisito de existencia o validez
del acuerdo sino de su acreditacin (por tanto puede ser probado por otra va, y en este sentido pueden
consultarse las STS 23.1.1991, 2.3.1992 o 10.7.1995 ) Y que en todo caso quien impugna los acuerdos
adoptados sobre la base de la ausencia del secretario a la junta, habr de negar su existencia y no
quedarse en un mero argumento formal basado en la ausencia de aqul, o utilizar el mecanismo de tacha
y rectificacin del acta redactada, y en caso de no procederse por la comunidad y haberse adoptado el
acuerdo posterior de ratificacin de sta, impugnar este ltimo.
Las resoluciones de los Tribunales vienen a dar una respuesta tibia al conflicto planteado,
fundamentalmente creo, debido a la ausencia normativa de la sustitucin del secretario en la Junta, y a
los problemas para su nombramiento en caso de imposibilidad de asistencia, a diferencia de lo que ocurre
en el supuesto del Presidente de la Comunidad.
As por ejemplo la resolucin de la APPontevedra de 7.2.2008 en un caso en que el Presidente excus la
presencia del secretario en la Junta, y acto el Presidente como tal, justific tal posibilidad e incluso neg
que pudiera desvirtuarse el acta por este hecho, pues es el Presidente quien debe asumir tales funciones
de secretario de la Comunidad en su ausencia. La SAPTarragona (seccin 3) de 13.1.2003, recuerda que
la posibilidad de que como secretario pueda actuar el Presidente, implica igualmente la posibilidad de que
tal cargo pueda delegarse por el presidente en favor de otro comunero presente sin oposicin del resto de
comuneros.

8.5-Hasta donde llegar el derecho de informacin de los comuneros previo a la celebracin de
una Junta?

Si bien en la Ley de Propiedad Horizontal existe un derecho al voto en Junta de todo propietario, lo cual
presupone una previa informacin de lo que en la Junta se va a tratar segn el art. 16, tradicionalmente la
Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha negado que del espritu, o de la letra del precepto referido, pueda
entenderse que exista un autntico derecho de informacin regulado ad hoc y quepa por ello, derivar
un alcance distinto al que la expresiva literalidad de ese precepto consagra, que solo precepta que en la
convocatoria se indiquen los asuntos a tratar, hora y lugar de la junta; indicacin que slo viene a referirse
a la descripcin de la materia con sus notas individualizadas de referencia a los asuntos a tratar sobre la
cual habr de versar la junta, y, naturalmente, sin que ello exija, con rigor, la exposicin previa de todos
los datos o instrumentos de conocimientos precisos para poder participar o deliberar de forma decidida en
dicha junta. Expresamente se neg que cupiera va analgica proceder un derecho de informacin similar
al socio de una sociedad annima (ART 65 LSA), no slo por no estar previsto en la LPH, sino por las
dificultades que ello conllevara al propiciar, por ende, una serie de litigios sin fin, tantos como pudieran
darse segn las diferencias que se pudiera suscitar a la hora de adoptar los acuerdos correspondientes,
ya que es difcil establecer un modelo apriorstico de cundo los propietarios cuentan con la informacin
debida, o cundo no cuentan, para poder participar, con plena reflexin en la adopcin del acuerdo
correspondiente, porque, como se viene a insinuar, ello obedece adems de a la ndole o naturaleza del
acuerdo en cuestin y a su propia complejidad, a la actitud o capacidad personal de cada disidente,
dentro de las lneas de subjetivismo que pudiera existir con cualquier comunidad, pudiendo incluso
bloquear o paralizar el normal funcionamiento de una Junta de copropietarios regida por la LPH, en donde
naturalmente, deben las minoras someterse a los acuerdos de las mayoras, con los controles
adecuados si se exige unanimidad, y con independencia de los derechos de los perjudicados por esa
mayora que encuentran cobertura a travs del oportuno proceso de tutela. Y as lo puso de relieve el
Tribunal Supremo en sentencia de 16-4-1993, doctrina de la que se hacen eco las Audiencias
Provinciales de Alicante o Las Palmas en resoluciones de 3-2-1999 y 27-3-2001.
En consecuencia sobre esta base jurisprudencial debe exponerse que si bien puede interesarse una
documentacin relacionada con el objeto de la Junta en poder del administrador, propiamente tal
pretensin va a depender de la voluntad del mismo su remisin, sin perjuicio de que se pueda atacar o
impugnar la resolucin de fondo adoptada por la Comunidad en la Junta.
Ahora bien, entiendo que lo expuesto con anterioridad est relacionado con el tema del derecho a la
informacin previo a la celebracin de la Junta. Cosa diferente considero la negativa del administrador de
presentar la documentacin de la Comunidad a propietarios solicitantes, con incumplimiento de las
obligaciones generales de su cargo, esto es con infraccin del art 20 LPH que establece que el
administrador tiene la obligacin de custodia a disposicin de los titulares de la documentacin de la
Comunidad. Pero ello considero que debe reconducirse al tema contractual, no al tema de adopcin de
acuerdos comunitarios o a su validez, pues el administrador que incumple de modo general la obligacin
de puesta a disposicin de los propietarios de la documentacin de la Comunidad est a mi juicio
incumpliendo una de sus obligaciones contractuales.
8.6 La falta de consignacin de un acuerdo en el libro de actas, determina su inexistencia?
Sentencia Tribunal Supremo de 07/10/99
"...La falta de constancia en el Libro de Actas de la Comunidad de la autorizacin determina que queden
sin ninguna clase de pruebas su existencia y contenido, pues no existe ninguna otra en autos ms que la
"nota informativa" a los propietarios del Tesorero, que, segn la propia sentencia era un acuerdo de los
rganos rectores, no de la Junta de Propietarios. El Libro de Actas constituye el mejor medio de prueba
en cuanto que en l consten los acuerdos formados con las previsiones legales, pero la falta de
constancia no implica la inexistencia del acuerdo, sino la necesidad de probarlo de una manera mucha
ms laboriosa y difcil. La expresin "se reflejarn" del art. 17 L.P.H. no significa que se establezca una
forma sustancial para la existencia y validez del acuerdo ni as puede entenderse por su trascendencia,
sino una obligacin a cumplir por los rganos rectores en beneficio de los comuneros, que pueden
exigirles aquel cumplimiento. Por otra parte, yerra la Audiencia tambin en considerar "en perjuicio de
tercero" la falta de constancia del acuerdo de autorizacin de obras en el Libro de Actas, porque los
demandados-recurridos no son terceros sino propietarios de los locales comerciales del edificio, que se
han beneficiado con las obras de excavacin de su subsuelo para extender su negocio...."
8.7Que consecuencias tiene la falta de firma de las actas?
Sentencia Audiencia Provincial de Santander, Seccin 3, de 16/03/00
"...El Tribunal Supremo en sentencia de 25 abril 1992 establece la ausencia de firmas en el acta de la
junta de propietarios no priva de virtualidad a los acuerdos adoptados dotados de la necesaria
legalidad...."
Revista Sepn, Marzo 2001 pag.57
Esta es una de las lagunas de la Ley de Propiedad Horizontal, concretamente del artculo 19. Nuestro
criterio es que, en estos supuestos, el Secretario debe redactar el acta, firmarla y remitirla a todos los
propietarios, indicando en diligencia final que no est con el Visto Bueno del Presidente por que se niega
a ello. Ya sabemos que esto puede ocasionar problemas y seguro que una actitud no amistosa del
mismo, pero no vemos otra solucin jurdica.
Dicho esto, que es lo correcto legalmente, si las reformas que quiere introducir el Presidente no son de
fondo, quizs le compense al Secretario hacer caso y modificar el contenido, consiguiendo con ello su
firma y evitando problemas de entendimiento.
Revista Sepn, Octubre 2000 pag.60
El artculo 19 de la LPH no tiene previsin alguna para el caso de que el Presidente o Secretario no
quieran firmar el Acta. Nuestro criterio es que entonces cualquiera de los dos pude hacerlo de forma
solitaria, indicando en una diligencia que no figura la firma del otro por negarse a hacerlo. Creemos que
ser suficiente, siempre y cuando el contenido del Acta responde a los acuerdos adoptados y as se
pueda probar caso de reclamacin o impugnacin judicial.
Sentencia Audiencia Provincial Granada, Seccin 3, de 12/07/99
"...En el presente caso, del acta impugnada correspondiente a la Junta de fecha 28 de marzo de 1996, se
Presenta una doble transcripcin, la primera formando parte del Libro de Acta la que carece de las firmas
del Presidente y Secretario de la Comunidad, carente, por tanto de valor probatorio, y una segunda, como
documento seis de la contestacin a la demanda, donde si esta refrendada con las referidas firmas, as
como la de los comuneros asistentes, por lo que la misma producir todos sus efectos probatorios como
constancia de los acuerdos en la misma recogidas, que es, como queda dicho, la nica finalidad propia
del acta, forme o no parte del Libro de Actas, lo que comporta la confirmacin de la sentencia de instancia
en cuanto rechaza su impugnacin y estima la validez de los acuerdos adoptadas en ella -participacin de
los comunero en los gastos de la propiedad -, y todo ello al haber transcurrido los treinta das que el art.
16.4 LPH concede a los presente a la Junta, circunstancia que concurre en la recurrente, segn se
acredita por la firma estampada en la misma por su representacin (folio 53 de los autos) para dicha
impugnacin desde que el acuerdo fue tomado...."
8.8Puede delegar la junta de propietarios en una comisin facultades que por ley le
corresponden a aqulla?
El hecho de que la competencia de aprobar obras de mantenimiento que recoge el artculo 14 c) de la
LPH sea de la Junta, esto no significa que en la propia Asamblea no pueda delegar la realizacin de las
mismas a una Comisin, con la facultad de aprobar el presupuesto tcnico que consideren ms
conveniente. Es lo normal y es lo que ocurre con los presupuestos ordinarios, que se aprueba una
cantidad y luego la realizacin la llevan a cabo el Presidente y/o Administrador.
Adems en este supuesto parece que incluso se ha aprobado ya el gasto, lo que significa un lmite a esa
Comisin, que, desde nuestro punto de vista, goza de plenas facultades para todo aquello que, por
delegacin, ha determinado la Junta General.

8.9 Cuentan, a efectos del cmputo de mayoras, los propietarios morosos a los que se les priva
del derecho de voto?; y en los acuerdos para los que se requiere unanimidad?
Tanto en los acuerdos de simple mayora o mayora cualificada, en nuestra opinin los propietarios que
no pueden votar, por estar en situacin de mora, no cuentan, de ah que la mayora o los 3/5 del total
deben computarse en la proporcin correspondiente y restando de las cien centsimas las cuotas de los
morosos, pues as se determina en el artculo 15.2, final, de la Ley de Propiedad Horizontal.
No ocurre lo mismo con los acuerdos que necesitan la unanimidad, pues el precepto citado solo se
requiere a decisiones de mayoras y cuando la norma es privativa de derechos la interpretacin debe ser
siempre restrictiva.
El criterio mantenido por REVISTA SEPN, es que no consideramos que el Titulo Constitutivo se pueda
modificar sin el concurso de todos y cada uno de los propietarios, de ah que no creamos correcto admitir
pasivamente pueda aceptar, incluso el cambio de su cuota de participacin, por lo que si consta en el
acta su negativa o luego, en el caso de estar ausente, contesta en este sentido, la unanimidad no se
habr alcanzado y el acuerdo no se podr llevar adelante, con independencia de si est o no al corriente
de pago de los recibos de la Comunidad, ya que, repetimos, el artculo 15.2 de la LPH, slo se refiere a
los acuerdos de mayora no, como es el caso consultado, a las decisiones que requieren del qurum
unnime.
Cualquier menoscabo de los derechos de los propietarios en el rgimen de propiedad horizontal deben
ser interpretados de forma restrictiva, como toda norma punitiva, de ah que nuestro criterio, mantenido
desde el principio, es que esta privacin del derecho a voto solo cuenta para los acuerdos que exijan
"mayoras", que es la expresin que utiliza el artculo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal y que no
cabe su aplicacin en las decisiones que requieran unanimidad, pues si as fuera, por ejemplo, cabra
modificar el Ttulo y los coeficientes particulares sin que pudieran oponerse los morosos.
En definitiva, que el deudor que acude a la Junta donde se trata de cambiar de destino elementos
comunes y pasar a ser privativos, debe votar en contar y si no se lo permiten hacer constar su
discrepancia en el plazo de treinta das, igual que si ha sido no asistente. Y, desde luego, acudir a la
impugnacin judicial, tanto si han sido privados indebidamente del voto y/o por ser los acuerdos
contrarios a Ley, aunque aqu si que es exigible, como requisito previo, pagar la deuda pendiente o
consignar en el Juzgado, como establece el artculo 18.2 de la LPH.jurdicamente que por el hecho de ser
deudor, no tenga participacin en esa modificacin

8.10 En el supuesto de un titular con varias propiedades, algunas con deudas, se aplica la
privacin del derecho de voto slo a los pisos o locales deudores, o de manera general?

Al ser una norma limitativa de derechos, ha de ser interpretada restrictivamente, por lo que la privacin de
derecho de voto slo afectar al piso o local deudor. (D. Eduardo Baena Ruiz )
El Tribunal Supremo, en Sentencia de 10 de febrero de 1995 en relacin con el artculo 16 de la Ley
49/1960, pero que tiene actualidad aplicndola al actual artculo 17 de la Ley, tras la reforma operada por
la 8/1999, mantiene que la ley ha establecido dos mayoras que se conjugan para la validez de los
acuerdos: mayora del total de los propietarios y mayora de las cuotas de participacin. Estas mayoras
son, en segunda convocatoria, mayora de asistentes que representen a su vez a la mitad del valor de las
cuotas de los presentes. Es decir, se ponderan dos elementos: uno personal y otro econmico. En
consecuencia, el cmputo ha de hacerse por persona una a una, es decir, de modo que tenga un solo
voto el propietario de varios pisos.
Mientras el titular de varias propiedades se encuentre al corriente del pago de los gastos comunitarios
correspondientes a una de dichas propiedades, mantendr su derecho de voto en relacin a aquellas
mayoras que hacen referencia al total de propietarios, si bien, evidentemente, slo tendr un voto. (D.
Juan Jos Cobo Plana )
Para una adecuada solucin de la cuestin debe tenerse en cuenta que la posibilidad que introduce el
artculo 15.2 de privar al titular deudor de su derecho de voto, es un precepto de carcter sancionador,
claramente restrictivo de derechos, por lo que en esta medida slo cabr interpretarlo de manera
igualmente restrictiva, de tal suerte que slo se aplique a aquellos supuestos que de una forma clara
encajen en el precepto. Lo que viene a suponer tanto como negar de forma categrica el que se puedan
corresponder por razn de la posesin de varias unidades, cuando slo no haya satisfecho los gastos
correspondientes a alguna o algunas de ellas, ya que ello supondra tanto como hacer una interpretacin
extensiva del precepto, que llevara a ampliar la sancin a unas unidades que se hallan al corriente de
pago, lo que en modo alguno es querido por la nueva Ley, tanto por poderse deducir del tenor literal de la
norma, como por el hecho de que la ley en general no distribuye el nmero de votos con arreglo al
nmero de propietarios de la edificacin, es decir, por cabezas, sino que lo hace atendiendo al nmero de
unidades susceptibles de aprovechamiento independiente, de tal manera que existirn tantos votos como
unidades existan, con independencia de que todas ellas pertenezcan a distintas personas o no,
funcionando estas unidades, y por derivacin el voto que corresponde a cada una de ellas, con total
independencia de la persona que pueda ser su titular, por lo que en esta medida igualmente sern
independientes las sanciones que se puedan imponer al titular de cada unidad, ya que sta nace del
incumplimiento de la obligacin de contribuir al levantamiento de los gastos comunes directamente
relacionados con la parte que de estos le corresponda por razn de esa titularidad, con total
independencia de que puede poseer otra u otras. ( D. Antonio Ferrer Gutirrez )
La diccin literal del artculo 15.2 permite contestar que la privacin del derecho a voto es general, pues
aplica esa sancin a los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al
corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad.
Por otro lado, debe tenerse en cuenta que el voto sirve para formar, de manera inseparable, mayora de
personas y mayora de cuotas, y en el inciso final del artculo 15.2 se expresa que en el caso de
propietarios privados del derecho de voto, su persona y cuota de participacin no ser computada a
efectos de alcanzar las mayoras exigidas en la ley. No resulta posible que una persona pueda votar para
formar la mayora de cuotas al estar al corriente en parte de sus pisos o locales, pero que su voto no
pueda computarse para formar la mayora de propietarios al ser deudor. (D. Enrique Garca-Chamon
Cervera )
Es claro que las normas que regulan la restriccin del derecho de voto deben ser interpretadas
restrictivamente, pues encierran en realidad sanciones civiles derivadas del incumplimiento de
obligaciones. En el supuesto de la pregunta, la interpretacin ms favorable es aquella que compatibiliza
la sancin legalmente prevista con el derecho del propietario al voto, que puede conservarlo en cuanto
respecto de algn elemento de su propiedad se encuentre al corriente en el pago, pues cuando la Ley se
refiere a todas las deudas vencidas con la Comunidad (art. 15.2), cabe sostener que se refiere a todas
las deudas de cada piso o garaje -visin objetiva-, no a todas las que tenga cada propietario -visin
subjetiva-. Y ello supone que en las votaciones deber ser admitido su voto personal, si bien a efectos de
cmputo de las cuotas representadas slo podrn tenerse en cuenta las correspondientes a los pisos o
locales en los que est al corriente de pago. (D. JAVIER DE LA HOZ DE LA ESCALERA )
Para la adopcin de acuerdos la LPH exige una doble mayora: una de las personas, en la que se
computa individualmente, con independencia del nmero de departamentos privativos de los que cada
uno pueda ser propietario; y otra, de ndole econmica, en la que se toma en consideracin la cuota de
participacin de cada uno de esos propietarios en el total inmueble, determinado, en el caso de que un
mismo sujeto sea titular de ms de un departamento privativo, por la adicin de los coeficientes
correspondientes a cada piso o local.
Para el cmputo de la primera mayora, de carcter personal, el Tribunal Supremo ha aceptado -STS,
Sala Primera, de 10 de febrero de 1995- la regla de que a cada propietario slo corresponde un voto, ya
sea titular dominical de un solo departamento privativo o de varios en el mismo inmueble sujeto a la LPH,
abstraccin hecha de la mayor cuota de participacin de que disponga, a los exclusivos efectos de la
mayora econmica.
En consecuencia, el carcter unitario del voto personal determina que la privacin del derecho por el
descubierto en el pago de las cuotas, aunque conciernan a uno solo de los elementos privativos de que
sea titular, le impidan su ejercicio de modo absoluto, lo que, a su vez, se proyecta sobre la mayora de
coeficientes, en la medida en que tampoco se podr computar ninguna de las cuotas de los
departamentos cuya titularidad, ni siquiera de aquellos respecto de los cuales se encuentre al corriente de
pago.(D. Angel V. Illescas Rus )
El hecho puntual que se plantea en la pregunta parecera tener una respuesta positiva a primera vista
(privacin total del derecho de voto) y en una lectura rpida del art. 15.2 LPH. Ello es as, por cuanto la
Ley habla de que el propietario que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrare al corriente en
el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad... no tendr derecho de voto. Veremos a
continuacin que la realidad es bien distinta.
Una lectura literal del precepto parece indicarnos que al hablar el texto legal de todas las deudas con la
Comunidad, pudiera entenderse que, en el caso que ahora nos ocupa, el propietario al que se refiere el
supuesto prctico quedara privado del derecho de voto por tener deudas pendientes respecto a alguna
de sus propiedades. Sin embargo, la realidad jurdica es otra, ya que la atribucin del derecho de voto
viene ligada individualmente por la propiedad de una vivienda o local en la Comunidad de Propietarios,
siendo irrelevante para el ejercicio del derecho de voto el que un propietario cumpla sus obligaciones con
unos inmuebles (respecto a los que mantiene el derecho por su cuota de participacin) y no haga con
otros dentro de la misma Comunidad (respecto a los que queda privado).
El art. 15.2 recoge que en el acta de la Junta se reflejarn los propietarios que quedan privados del
derecho de voto respecto a su persona y la cuota de participacin, pero circunscrita sta, evidentemente,
a la propiedad del bien del que resulta deudor para con la Comunidad el propietario. Una interpretacin
distinta que extendiera al resto de inmuebles, en los que el propietario cumple sus obligaciones, la
privacin del derecho de voto por el incumplimiento de otros dentro de la misma Comunidad sera
entendido como una sancin penal, y entendemos que nos encontramos en el marco del Derecho Civil,
en el que la sancin del incumplimiento se refiere al caso y supuesto concreto, y en este caso la privacin
del derecho de voto se referira slo respecto a las viviendas o locales sobre los que no se ha cubierto la
deuda y por sus cuotas de participacin, que no quedaran computadas a efectos de alcanzar las
mayoras previstas en la Ley. ( D. Vicente Magro Servet )

8.11A qu momento a de referirse la morosidad para la privacin del derecho de voto?
Hay que entenderse que al tiempo de celebrarse la Junta. En cualquier caso, tngase presente que la
sentencia de la Seccin 21 de la Audiencia Provincial de Madrid de 19-12-2005 consider que no
existiendo en la Ley de Propiedad Horizontal precepto alguno que obligue al pago de las cuotas de
comunidad anticipadamente al mes en curso, ni constando norma estatutaria que estableciera tal
obligacin para los propietarios integrados en la Comunidad, no cabe calificar el dbito de unos de los
vecinos como deuda vencida al tratarse de una cuota correspondiente al mes en curso, conforme a las
previsiones contenidas en los artculos 15 y 16 de la LPH a los efectos de privar del derecho de voto a un
propietario
8.12Qu cantidad tendra que consignar el propietario moroso para poder intervenir y votar en la
Junta de Propietarios?

La filosofa de la norma gravita sobre la idea de que el moroso deba abonar toda la deuda que tenga
hasta el momento de realizar el acto que estime procedente, por tanto hasta la fecha de celebracin de la
Junta, por tanto no slo las que hubieran servido de base a la declaracin de morosidad y que sirven para
tal declaracin en la convocatoria, sino las devengadas con posterioridad. Y en los mismos trminos debe
de suceder cuando se pretenda impugnar los acuerdos adoptados, siendo consustancial en su caso la
consignacin judicial conforme a los art 15.2 y 18.2 LPH ( SAPMadrid 17.6.2005 o de 22.3.2005, secc11)

8.13 Podra el comunero calificado como moroso pagar con efectos mercantiles (un cheque por
ejemplo) en el momento de inicio de la Junta?

Lo normal es que existiendo una cuenta a favor de la comunidad, la llammosla puesta al da del
comunero, se verifique por un ingreso en esa cuenta antes de celebrarse la Junta, pero nada obsta a que
el pago pueda verificarse incluso en metlico antes de su inicio por cuanto no hay previsin en contrario.
La cuestin del pago mediante cheque, pagar o ttulo mercantil similar, que se plantea entiendo que
queda resuelto por el artculo 1170 CCivil, segn el cual la entrega de pagars a la orden, o letras de
cambio u otros documentos mercantiles, solo producir los efectos del pago cuando hubiesen sido
realizados, o cuando por culpa del acreedor se hubiesen perjudicado. Entretanto la accin derivada de la
obligacin primitiva quedar en suspenso.
Por tanto el cumplimiento mediante esta forma si bien no produce inicialmente los efectos propios del
pago (ya que en los trminos en que se plantea el supuesto prctico, habr que esperar a lo normal, esto
es el cobro del ttulo-valor, no siendo suficiente por ejemplo la posible aceptacin del ttulo cuando ello
sea una garanta adicional de cobro, as por ejemplo SAPGuadalajara 1-6-06, ni tampoco la renovacin
del ttulo por otro de fecha posterior, como por ejemplo sentencia la APAlicante en resolucin de fecha
14-11-02), s suspende la accin derivada de la obligacin primitiva, lo cual considero que debe
entenderse como que el acreedor no puede dirigirse contra quien ha hecho la entrega de ese ttulo por
razn de esa obligacin hasta que se d uno de los supuestos que la norma contempla.
Ello plantea el problema de si a los efectos que plantea el art 15 LPH, los comuneros pueden votar para
la adopcin de los acuerdos cuando la accin de la comunidad se encuentra en suspenso. Esto es
pueden ser considerados como morosos cuando la Comunidad de Propietarios no puede dirigirse contra
ellos para reclamarles el pago? Personalmente considero que no, dada la situacin de suspense de las
acciones derivadas del art 9 LPH, pero correlativamente s entiendo que la eficacia de esta actuacin y
por los mismos motivos, quedar condicionada a la real concurrencia de esas causas previstas en el art
1170 CC, de tal modo que de no concurrir, la conclusin ser que el voto emitido por el comunero que
entreg como pago un efecto que no fue satisfecho ni perjudicado por culpa del acreedor, no ser eficaz,
ya que los efectos del pago o cumplimiento se predican respecto al momento de verificarse la Junta, y en
ese tiempo no se estaba al corriente de pago. Y ello aunque posteriormente se abonen esas deudas con
posterioridad, por ejemplo con la finalidad de acudir a los mecanismos de impugnacin de los acuerdos
comunitarios.
Esta solucin no se me escapa que tiene notables inconvenientes en la prctica, y que tambin de modo
razonable, poda sostenerse la tesis contraria, cual es mantener que como la entrega del ttulo valor no
produce propiamente los efectos del pago, se mantiene la condicin de moroso del comunero (otra cosa
es que se pueda actuar contra l para reclamarle la deuda al estar en suspenso la accin) y que en
consecuencia como tal se mantiene su privacin al voto, pero considero que es la que mejor guarda un
equilibrio entre los distintos intereses en juego.

8.14La privacin del derecho de voto por impago de cuotas se extiende tan slo a las ordinarias
o tambin a las extraordinarias?
Audiencia Provincial de Barcelona, Seccin 17, Sentencia de 8 Oct. 2004
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO. El actor D. Bernardo impugna un acuerdo adoptado en la junta de la comunidad de
propietarios de 3 de julio de 2003 relativo a la negativa a la autorizacin para instalar una chimenea para
el negocio de bar restaurante que explota en la localidad de Castelldefels.
Como cuestin previa al fondo, la comunidad plantea la excepcin de falta de legitimacin del Sr.
Bernardo por no estar al corriente en el pago de las deudas comunitarias, segn exige el art. 18.2 LPH.
La juzgadora de primera instancia parte de la realidad de la mora del actor pero no le otorga relevancia
impeditiva para el ejercicio de la accin, en base al hecho de que en la misma situacin particip sin
oposicin alguna por parte de la comunidad en la junta impugnada, sin que, por tanto, se hiciera valer
similar norma restrictiva de la actuacin del propietario moroso del art. 15.3. Se razona en la sentencia
que la comunidad no puede hacer caso omiso a la morosidad e invocarla a su inters y comodidad y que
una actitud permisiva en la participacin de la junta constituye acto propio para la impugnacin del que no
puede contradecirse.
Estimada la pretensin del actor y dejado sin efecto el acuerdo, la comunidad vuelve a plantear por la va
del recurso la misma cuestin, insistiendo en ella.
SEGUNDO. Ante todo hay que partir, como se hace en la sentencia, de la situacin de mora del actor.
En efecto, a la alegacin de tal situacin y aportacin como documento 19 de la contestacin de una
certificacin del administrador secretario de la comunidad en la que se recoge el contenido del acta de la
junta de 20 de mayo de 2003 en la que se determinan los saldos negativos que pesan sobre los
departamentos del Sr. Bernardo y del incremento experimentado hasta la fecha de la certificacin, 16 de
octubre, la defensa del actor se ha limitado a atacar la credibilidad de la deuda mediante argumentos
indirectos planteados al DIRECCION001 en el acto del juicio, tales como la falta de indicacin del
concepto concreto de la deuda o si ello le fue comunicado al actor o si fue requerido de pago.
La manera de desvirtuar lo acordado en la junta de 20 de mayo y reflejado en la certificacin de la misma
pasaba por la oportuna impugnacin o la acreditacin del pago, cosa que no se ha hecho, siendo
irrelevante la falta de aportacin de datos especficos por el DIRECCION001 por no constarle en el
momento de su declaracin. Sean cuotas correspondientes a gastos o derramas extraordinarios, como
as parece, o por ordinarios, o que no se haya podido precisar a qu obras o conceptos obedecen
aqullos, no empece la consideracin de la realidad de los descubiertos a cargo del actor, segn acuerdo
de junta documentado y no impugnado.
TERCERO. En cuanto a la valoracin que se hace en la sentencia de la eficacia que debe tener en el
caso presente la situacin de morosidad en base a la consideracin a actos anteriores, no se puede estar
de acuerdo.
Si bien las restricciones para la esfera de actuacin que establecen los arts. 15 y 18 LPH
responden al mismo principio de sancin al propietario que no est al corriente de sus
obligaciones con la comunidad, en aras a favorecer el inters superior del normal
desenvolvimiento de la actividad de sta, la restriccin para la participacin en una junta es algo
que queda limitado a la esfera interna de la actuacin comunitaria, pudiendo adoptarse una u otra
estrategia y decisin por los all intervinientes segn proceda y convenga a sus particulares
intereses en aquel momento y, en cambio, la restriccin para el ejercicio de la accin de
impugnacin trasciende del puro mbito interno de la comunidad y afecta al pblico del proceso.
Adems, y en el terreno de los actos propios que es donde sita la Juez a quo el debate, es preciso el
carcter inequvoco de la voluntad expresada, el designio de definicin de un modo inalterable de
la situacin. En el caso presente sera tanto como entender que la actitud permisiva de la comunidad en
cuanto a la participacin del propietario conflictivo, a fin precisamente de tratar de solucionar el conflicto,
debe equivaler a un asentimiento para que, no alcanzado el acuerdo pacfico, el propietario en la batalla
procesal posterior quede liberado de una obligacin prevista especficamente para tal situacin. El
planteamiento, actitud y postura de la comunidad en uno y otro momento no son coincidentes y sus
decisiones se mueven en planos tambin distintos, no teniendo por qu extenderse el efecto de lo
decidido en uno de ellos como algo inseparable o que crea estado en el segundo, no pudiendo tampoco
presumirse que la conducta primera de la comunidad ha fundado la confianza en cuanto a una
determinada conducta en alguien, el propietario, a quien no se puede defraudar en las expectativas
generadas por la buena fe porque no es as.
Un propietario a quien se permita participar en una junta, mxime si es con el objetivo indicado de
solucin de un problema, no puede presumir en base a ninguna confianza razonablemente
alcanzada que podr efectuar impugnacin del acuerdo perjudicial sin tener que ponerse al
corriente en el pago. Una tesis como la sostenida en la sentencia podra suponer una restriccin de
intentos de soluciones pacficas en el caso de las comunidades si ello tena que suponer ms tarde la
privacin de un arma que legtimamente les confiere el art. 18.
Procede, por tanto, aplicar dicho precepto, dndole toda la indiscutible eficacia que, en forma de
imposibilidad de ejercicio de la accin, se deriva de su texto. Ello supone la estimacin del recursos y la
consiguiente desestimacin de la demanda, con imposicin al actor de las costas de primera instancia y
sin hacer pronunciamiento sobre las de esta alzada.

8.15Cual es el alcance que hay que dar a la expresin salvado su voto en la junta?
Auto de 27/04/2006 de Juzgado de Primera Instancia 58
PRIMERO.- Con respecto a la falta de legitimacin activa primeramente alegada, y con independencia de
que por su naturaleza resultara ms apropiada su resolucin en sentencia, con base a lo previsto en el
artculo 425 de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede admitir su estudio aunque sea para rechazar tal
motivo por cuanto no se considera necesario para impugnar un acuerdo en acordado en el seno de una
junta de propietarios mayor requisito que el voto en contra del propietario impugnante.
An cuando puedan existir criterios divergentes en la interpretacin del nmero 2 del artculo 18 de la ley
de propiedad horizontal (Estarn legitimados para la impugnacin de estos acuerdos los propietarios que
hubiesen salvado su voto en la Junta), no parece adecuado exigir a los actores que llevasen a cabo el
cumplimiento de ninguna otra formalidad cuando ello no se les exige en la norma expresamente, mxime
cuando todo parece indicar que la obligatoriedad de la salvedad del voto debe quedar referida a los que
se abstuvieron en la votacin correspondiente. Ha de valorarse en este punto que la oscuridad de la
norma no puede resolverse haciendo una interpretacin contraria a la tutela judicial efectiva de quien,
votando en contra, dej clara su oposicin a lo acordado en gente.
De hecho, se muestran en contra de negar legitimacin para impugnar un acuerdo de la junta de
propietarios a quienes nicamente se limitaron a votar en contra del acuerdo impugnado, tanto la mayora
de nuestra doctrina (D. Loscartes, J.I. Rosat) como la mayor parte de las resoluciones dictadas por
nuestras Audiencia Provinciales (sentencias de la Seccin 3 de la Audiencia Provincial de Palma de
Mallorca de 15 de mayo del 2001, de la Seccin 3 de la Audiencia Provincial de Navarra de 14 de
septiembre de 2001, de la Seccin 2 de la Audiencia Provincial de Albacete de 18 de julio de 2000, entre
otras).
Sentencia Audiencia Provincial Palma de Mallorca, Seccin 3, de 15/05/01
"...La razn de ser de la expresin "haber salvado el voto", debe ponerse en relacin con la constancia de
una voluntad manifiesta contraria al voto afirmativo al acuerdo, de tal forma que no quepa lugar a dudas
del parecer del comunero "disidente" del que hablaba la anterior regulacin. En el presente caso, el
parecer contrario al concreto extremo del acuerdo referido a la sustitucin de la escalera fija por una
mecnica y las modificaciones que ello comportaba respecto de la anterior situacin, consta clara y
fehacientemente en el acta de la Junta celebrada el da 4 de noviembre de 1999, es ms, luego de la
votacin realizada respecto al punto 6 del orden del da, consta textualmente en el acta lo siguiente: "Al
final de este punto, los doce votantes en contra hacen constar que entienden que la reforma aprobada
supone una alteracin de elementos comunes que exigen la unanimidad de los propietarios. Por lo cual
instan a la Junta a dejar en suspenso la ejecucin de las obras hasta no se obtenga la unanimidad
exigida por la ley". Entender, tal como hace el Letrado de la comunidad, que los actores deberan,
adems, haber hecho constar que impugnaran el acuerdo ante los tribunales, supone establecer un
obstculo desproporcionado con la finalidad perseguida por la ley, e implicara una vulneracin del
derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, al impedirse a los demandantes acudir a la jurisdiccin
en base a una interpretacin rigorista y restrictiva de la norma que, por tanto, debe rechazarse....".
8.16Requiere la representacin algn requisito especial?
Como establece el art 15.1 LPH La asistencia a la Junta de propietarios ser personal o por
representacin legal o voluntaria, bastando para acreditar sta un escrito firmado por el propietario. En
consecuencia el apoderamiento no precisa de ningn otro requisito formal de que la autorizacin venga
claramente expuesta por escrito firmado por el demandado. En este sentido tampoco se hace necesario
que el documento venga autografiado por el representado, esto es que sea manuscrito por el mismo
como si de un testamento olgrafo se tratare. Lo que s se exigir es que el documento venga firmado por
el representado. Por tanto ser vlida una autorizacin a maquina o por cualquier tipo de soporte de
impresin escrita, con tal de que haya una firma del representado. La SAPMurcia de 7-2-05 as lo
confirma al decir toda vez que el artculo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal slo exige un escrito
firmado por el propietario, sin adicionales exigencias formales, salvo, claro est, la posibilidad, implcita en
el precepto, de identificar a travs de dicho escrito al representante y al representado. En este sentido
una sentencia del TS de 5-2-92 ya expuso que no eran precisas mayores formalidades para el
apoderamiento por cuanto se admite que para acreditar la representacin voluntaria al efecto de
asistencia a la Junta basta un escrito firmado por el propietario y que el apoderamiento no viene sujeto a
forma "ad solemnitatem- tal como establece el artculo 1.710 CCivil.
8.17Cabe cuestionarse por el presidente la validez o falsedad de la firma del representado?
As la sentencia TS 5.2.1992 dir Y el escrito presentado cumpla esas mnimas exigencias de forma, no
siendo admisible que, una vez cumplidas stas, quede a la apreciacin discrecional de los rganos de la
comunidad la admisin o inadmisin de la representacin as acreditada, sin perjuicio de las acciones que
puedan ejercitarse contra quien se atribuya falsamente la representacin de otro y sin perjuicio de la
posible ineficacia del acuerdo en cuya adopcin hubiese sido relevante la falsa representacin.
Hay sin embargo otras resoluciones dentro del mbito de las Audiencias Provinciales que ven razonable
la exigencia de algunas comprobaciones por parte de los miembros de la Junta. La APGirona en
sentencia de 24-12-02 dijo: resulta razonable el establecimiento de algn sistema para certificar la
autenticidad de las firmas, mxime teniendo en cuenta la existencia de Comunidades de propietarios
enormemente numerosas en las que, como es el caso, podra resultar conveniente establecer algn
sistema de cautela al respecto. Tambin resulta razonable que sea el Presidente de la Comunidad (en el
ejercicio de sus funciones de representacin del conjunto de la Comunidad de Propietarios -artculo 13-3
LPH), quien impulse estas cautelas, las cuales no imponen nuevos requisitos a los exigidos en el artculo
15-1 de la LPH, sino que, por el contrario, lo que procuran es el cumplimiento del requisito legal, al
establecer una sistema que acredite que la firma impresa en la delegacin de voto pertenece,
efectivamente, a quien se atribuye.
Ahora bien la resolucin mencionada no explica qu cautelas podan ser aqullas ni hasta donde puede
llegar el presidente en su actuacin preventiva.
Por lo que en consecuencia entiendo que no corresponde al Presidente aventurar un juicio de valor sobre
la supuesta veracidad o falsedad de la firma en ese momento, a no ser que le conste efectivamente por
manifestaciones del propio representado que tal representacin sea inexistente, y que las mismas se
produzcan de modo anterior a la celebracin de la Junta, o en sta.
8.18Puede una sola persona representar a varios?
Revista Sepn, Diciembre 2000 pag.62
No hay impedimento legal en ello, la Ley no establece limitaciones, de ah que una sola persona puede
representar a uno, a diez o 68 propietarios, que suponen el 37,505% de las cuotas, con lo cual su parecer
(o el criterio que le hayan dado los representados) se impondr casi siempre en las votaciones, con la
aclaracin de que no contar como varios a efectos de unidades si alguien es titular de dos o ms pisos,
que solo se contabilizar como uno.
Y recordar tambin que es necesario que se alcance la doble mayora simple o cualificada, de cuotas y
de nmero, para que los acuerdos sean vlidos.
8.19Es necesario que el representante sea un comunero?
No existe ningn inconveniente en que un propietario este representado en la Junta por una persona que
no lo sea, como algn familiar, amigo etc., pues el art.15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal no exige tal
requisito.
Pero si se trata que esa persona no propietaria pueda ser nombrada para cualquier cargo de los
mencionados en el art.13, la contestacin seria negativa, pues dicho precepto solo se refiere de forma
exclusiva a los propietarios, nunca a terceros.

8.20Puede un propietario moroso representar a un comunero?
La representacin del art.15 de la Ley, ya sea legal o voluntaria, no puede estar condicionada por otras
normas jurdicas que las que establece el precepto legal.
En consecuencia, no existiendo ninguna prohibicin ni limitacin en la Ley para que un propietario moroso
pueda actuar en representacin de otro que no lo es, la Comunidad no tiene facultades para modificar el
derecho, que es de carcter imperativo. Si la Junta adopta decisiones en distinto signo, por lo menos
desde nuestro punto de vista, est vulnerando el contenido del art. 15 y seguramente, caso de darse
impugnacin judicial, tal postura sera declarada contraria a derecho y declarados nulos los acuerdos
adoptados con este sistema prohibitivo.
Naturalmente el suscriptor puede hacer lo que considere oportuno, pero, en resumen, con todos los
respetos REVISTA SEPN, considera que esa clusula que incluye en las convocatorias nace con vicio de
nulidad.

TEMA 9. LA ADOPCIN DE ACUERDOS . SU IMPUGNACIN

9.1 El cambio de sistema de calefaccin a una nueva instalacin, requiere el acuerdo unnime, la
mayora simple o ser suficiente con un tercio de los propietarios?, en definitiva, regla 1, 2 3
del artculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal?
En cuanto se trata de infraestructura para acceder a nuevos suministros energticos, podr ser acordada
a peticin de cualquier propietario por 1/3 de los integrantes de la Comunidad (art. 17, regla 2.), pues
cuando la Ley habla de nuevos suministros, parte de que antes poda haber otros y no halla obstculo
alguno en la sustitucin por 1/3 de los propietarios. (D. Francisco J. Arroyo Fiestas)
No requiere la unanimidad que exige el prrafo primero de la regla 1. del artculo 17 de la Ley de
Propiedad Horizontal, ya que, como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de enero de 1982, la
modificacin del sistema de prestacin del servicio, primeramente carbn y actualmente por gasleo, no
supone modificacin de las reglas del Ttulo Constitucional, pues aun teniendo en cuenta su carcter
extraordinario, no deja de ser un acto de administracin que puede ser adoptado por acuerdo de la
mayora.
Tampoco ser necesario el qurum cualificado de los 3/5, que recoge el prrafo segundo de la regla
antes mencionada, ya que nos hallamos en presencia del establecimiento de un servicio comn de
inters general, pues dicho servicio ya exista, y lo que se pretende es una innovacin en el mismo.
Si se pone en relacin la regla 2. del citado artculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal con el artculo
11 del mismo texto legal, creo que nos hallamos en presencia de la instalacin de una infraestructura
necesaria para acceder a un nuevo suministro energtico colectivo y, en consecuencia, se puede adoptar
el acuerdo por 1/3 de los propietarios, conforme reza la mentada regla 2..
La interrogante es si tal innovacin se califica de requerida para la habitabilidad del inmueble, segn su
naturaleza y caractersticas (art. 11.1), en cuyo caso es vinculante para los disidentes, o, por el contrario,
se considera que no es exigible o requerida, supuesto del artculo 11.2 que provoca que el disidente se
libere en las condiciones que este precepto indica.
Entiendo que esta clase de innovaciones, acomodndose el inmueble a las nuevas tecnologas,
naturalmente dentro de un orden razonable y no muy sofisticado, son una mejora requerida para la
adecuada habitabilidad del edificio, adaptndose a la realidad tcnica del tiempo en que se vive, y de ah
la previsin de la regla 2. del artculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que no slo basta con
el acuerdo de 1/3 de los propietarios, sino que adems es vinculante, a efectos de contribucin en los
gastos de la mejora, para los disidentes.
En este supuesto, no sera de aplicacin el prrafo segundo de la regla 2. del artculo 17 de la Ley de
Propiedad Horizontal, y por ello hemos hecho mencin al artculo 11, ya que si lo que existe es un cambio
en el sistema de calefaccin difcilmente puede pensarse que el comunero disidente prescinda del acceso
a tal servicio.
En evitacin de dudas y para que los disidentes queden vinculados, lo preferible ser la mayora que
prev la regla 3. del citado artculo 17. (D. Eduardo Baena Ruiz )
Pienso que, en principio, no es aplicable al presente caso la regla del voto favorable de 1/3 de los
propietarios, prevista en el nmero 2 del artculo 17, puesto que dicho precepto parece referirse a los
casos de instalacin de nuevas infraestructuras (entre ellas las necesarias para acceder a nuevos
suministros energticos), pero cuando ello no suponga la supresin de otras ya existentes que cumplan
una funcin anloga. Ello se deduce del prrafo siguiente que permite a los propietarios que hubieran
votado en contra abstenerse del pago de las cuotas, salvo que deseen en un futuro aprovecharse de
dichas infraestructuras. Pero en el caso aqu examinado no cabra esa posibilidad, ya que si se sustituye
la calefaccin de carbn por la de gas, evidentemente la misma habr de prestar servicio a todos los
propietarios.
Yo pienso que, por un lado, el sistema e infraestructura de calefaccin tiene la naturaleza de elemento
comn, y presta un servicio general (como el de ascensor, portera, vigilancia, etc.), y, por otro, el cambio
del sistema de carbn por el de gas debe equipararse a sendos actos de supresin e instalacin, por lo
que ser de aplicacin la regla de la mayora cualificada de las 3/5 partes de propietarios y cuotas
prevista en el prrafo segundo del nmero 1. del artculo 17. (D. Juan Jos Cobo Plana )
La respuesta en modo alguno puede tener un valor absoluto, sino que la mayora necesaria depender en
cada caso de las circunstancias concurrentes, y en particular del motivo que pueda imponer ese cambio
de combustible, ya que segn venga impuesto por una sencilla necesidad de mantener en uso un servicio
ya existente, o bien obedezca a un mero deseo de modernizacin o mejora del servicio, la respuesta
deber variar, bien entendido que siempre nos estamos refiriendo a aquellos casos en que el servicio ya
existe, es decir, que la edificacin cuenta con un sistema de calefaccin central como un servicio comn
ms, ya que su establecimiento ex novo sera un supuesto muy diferente que nos remitira a la regla 2.,
de la mayora cualificada de los tres quintos, desde el mismo momento en que es evidente que se trata
de un servicio de inters general, habida cuenta de que el clima que de ordinario o como media se da en
nuestra pennsula hace necesario el que cualquier vivienda moderna cuente con un adecuado servicio de
calefaccin.
Centrndonos en dichos supuestos, si de lo que se trata es de introducir una reforma en el sistema de
calefaccin, en su combustible, que venga impuesto por el mantenimiento del servicio, hasta el extremo
que de no alterarlo puede determinar su supresin, o bien la necesidad de unas de obras de reparacin
antieconmicas, es indudable que en la medida que se trata de una actuacin tendente al mantenimiento
de un servicio con el que ya contaba la edificacin, basta con el rgimen de mayoras al que alude el
tercer prrafo. Solucin que indudablemente deber ser diferente cuando lo que se pretende es
sencillamente introducir una reforma o modernizacin del sistema, que puede que sea beneficiosa o
conveniente, mas no necesaria, ya que no puede dejarse de lado el hecho de que abordar una reforma
de esta naturaleza suele tener un coste elevado, que quiz pudiera hacer de aplicacin lo prevenido por
el artculo 11.1. y 2.. De tal manera que, de un lado, nos encontramos con una obra no necesaria para
el adecuado mantenimiento del servicio, aun cuando en el fondo pudiera ser en alguna medida til o
conveniente, por lo que imponer su realizacin por un mero rgimen de mayora, aun cuando de una
mayora privilegiada se trate, podra afectar a los derechos del disidente, dado que en definitiva no se
trata de la instauracin o mantenimiento de un servicio de inters general, ya que en puridad no es
precisa esa reforma, y por otro lado, no siendo del todo necesaria, si por su coste y en aplicacin de la
regla 2. del artculo 11, se pretende dejar al disidente fuera de la reforma, supondra tanto como privarle
de un servicio que forma parte integrante de la Comunidad y en definitiva del Ttulo, por lo que no sera
admisible, lo que nos llevara a preconizar un rgimen de unanimidad en este caso. Quedando siempre
vigente la excepcin que previene tal precepto (11, 2.), de tal manera que si la Comunidad se aviene a
hacer partcipe al disidente sin cargo alguno del coste de la reforma, cabra admitir su adopcin por
mayora. ( D. Antonio Ferrer Gutirrez )

9.2 Se puede suplir, por intervencin judicial, la unanimidad que se requiera para la modificacin
de los estatutos
No sabemos lo que dir finalmente el Juez, pero anunciamos que lo lgico, lo correcto, es que rechace el
juicio de equidad, pues este procedimiento solo est previsto para cuando no se logra la mayora simple
en los actos de mera administracin, dentro de las previsiones del artculo 17, regla 3, de la Ley de
Propiedad Horizontal; y ahora tambin para los asuntos de nombramiento de Presidente, conforme el
artculo 13.2.
No es posible utilizar este sistema para conseguir que den su visto bueno unos propietarios que no estn
conformes con la aprobacin del Estatuto, para lo que se necesita unanimidad, conforme el artculo 17.1,
ya que afecta al Ttulo. Cuando no se consigue esa decisin unnime, el nico procedimiento adecuado
es el Ordinario, la resolucin judicial, que es lo que previene el artculo 5.2.
9.3Qu interpretacin debe darse al ltimo prrafo del Art. 17 LPH? Si no se produce
contestacin por el ausente en el plazo de 30 das, ya no puede impugnar acuerdo alguno
adoptado en la Junta?

El TS en sentencia de 16.12.2008 expuso la correcta interpretacin que deba darse al inciso. Y el Alto
Tribunal ha querido desmarcarse de la interpretacin de la norma que entenda que el propietario que en
el plazo de 30 das, tras serle comunicados los acuerdos comunitarios, no los impugnaba, perda el
derecho a impugnar aqullos dentro del plazo marcado por el artculo 18 LPH, con abstraccin del motivo
de esa impugnacin. Ello concuerda con la gnesis del precepto, y con la propia finalidad del mismo. Lo
que se pretendi era salvar el obstculo de cmo deba de entenderse la voluntad del ausente cuando
para la adopcin del acuerdo controvertido era necesario una concreta mayora cualificada. Fuera de ello
nada se pretenda modificar, y en consecuencia hay que respetar el plazo marcado para la impugnacin
en atencin al acuerdo de referencia que establece el artculo 18 LPH.
Hay que recordar que la impugnacin del acuerdo mantiene distintos plazos de caducidad segn el
motivo alegado por el comunero disidente, pero lo que no hace el TS es vincular el prrafo 4 del art 17,
con los plazos del art 18. Quien no asisti a la reunin y tras serle comunicado el acuerdo y no
manifestar en contra su voluntad en el plazo de 30 das, podr impugnar el acuerdo en los plazos del art
18, toda vez que la particularidad de la novedad legislativa se cie a la obtencin de la mayora necesaria
para la adopcin del acuerdo y no a negar al ausente la facultad de impugnar el acuerdo caso de
concurrencia de los requisitos del art 18. Lo que no podr ser impugnar sobre la base de que el acuerdo
alcanzado infringe el rgimen de mayora por computar su voto como favorable al no oponerse (este es el
efecto legal del art 17.4 LPH), pero nada le impedir por otro motivo impugnar el acuerdo dentro de los
plazos, como cualquier otro comunero presente que haya salvado su voto contrario. No se ha pretendido
sancionar al comunero ausente, obligndole a anticipar sus plazos de impugnacin de tres meses a 30
das. Pensemos en que se impugna el acuerdo por un defecto en la convocatoria, como de hecho ocurra
en la sentencia aludida, la obtencin de la mayora con el presunto voto favorable del ausente, no implica
que ste no pueda dentro del plazo del art 18 LPH impugnar el acuerdo, ya que no hay sino una voluntad
presunta, y no un acto propio, como ocurrira con el comunero presente que voto favorablemente o quien
no salv su voto discrepante.

9.4 Cmo se obtiene la unanimidad en caso de inasistencia de comuneros a la Junta, cuando
aqulla es necesaria para la toma de acuerdos? Opera de modo automtico si los presentes
votan favorablemente? Y caso de existir abstenciones?

Conforme al art. 17.1 de la LPH "Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarn a las siguientes
normas: 1) La unanimidad slo ser exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobacin
o modificacin de las reglas contenidas en el ttulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los
estatutos de la comunidad". Ahora bien, a los efectos de computar tal mayora el mentado art. 17 sigue
sealando: "se computarn como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta,
debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al
procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia por comunicacin a quien ejerza
las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 das naturales, por cualquier medio que
permita tener constancia de la recepcin. Los acuerdos vlidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto
en esta norma obligan a todos los propietarios".
Consecuentemente con ello, inicialmente al voto unnime de todos los presentes, debe computarse el
voto para conformar esa unanimidad, de todos aquellos ausentes, que en el tiempo reseado en el
precitado artculo, no pusieron de manifiesto su voto en contra de esa decisin oportunamente
comunicada.
Por tanto considero a la vista de ello que no bastara con el voto favorable al acuerdo de todos los
propietarios presentes, sino que sera preciso esperar a la comunicacin a los ausentes, para transcurrido
el plazo de treinta das, constatar la ausencia de una opinin contraria, para poder integrar el concepto de
unanimidad a la toma del acuerdo.
Este criterio viene a ser el que viene a imperar en resoluciones como la de la APCorua de 11-1-07 o de
la APAlava de 1-12-06 por citar dos resoluciones prximas en el tiempo.
Por lo que respecta a la incidencia de las abstenciones, considero que quien se abstiene no vota a favor
de la toma del acuerdo. La norma, en concreto el artculo 17 LPH, respecto de los ausentes que no
emitan su voluntad en contra, lo que hace es considerarlos votos favorables, y en esa consideracin
pueden integrarse en la unanimidad. A mi juicio los votos abstenindose no entraan un voto favorable al
acuerdo, y no considero que entre en contradiccin con lo anterior, pues la regla del art 17.1 in fine, est
tomada para favorecer la toma de acuerdos comunitarios en base a una voluntad presunta, reforzada por
la ausencia de una comunicacin contraria al acuerdo ya tomado, mientras el voto de abstencin implica
una voluntad expresa de no votar favorablemente el acuerdo.
9.5Qu medidas cautelares podran adoptarse cuando se impugna un acuerdo comunitario por el
impugnante en el curso de un proceso para proteger sus intereses? Podra el comunero obtener
una dispensa de caucin? Y Podra caso de acordarse la medida, la Comunidad interesar dejarla
sin efecto? Bajo qu condiciones?
Creo que la parquedad que a tal efecto contiene la mencin del artculo 18.4 de la Ley de Propiedad
Horizontal debe completarse con la normativa procesal que al efecto contiene la LEC, en materia de
medidas cautelares. A estos efectos debe researse que el artculo 727 de la Ley procesal resea que
podrn acordarse entre otras las siguientes medidas cautelares: 11) Aquellas otras medidas que para la
proteccin de ciertos derechos, prevean expresamente las leyes, o que se estimen necesarias para
asegurar la efectividad de la tutela judicial que pudiera otorgarse en la sentencia estimatoria que recayere
en el juicio. Es en este cajn de sastre donde tiene sin duda cabida esta peticin de suspensin del
acuerdo comunitario, no siendo ajeno o extrao a este proceso cautelar la materia de suspensin de
acuerdos, cuando en el prrafo anterior del mencionado, se prev especficamente la tramitacin de
suspensin de acuerdos sociales impugnados. Y a tal fin por ejemplo la utilizacin de la regulacin de
estas medidas cautelares se ha aplicado al fin reseado sin mayores problemas, e incluso con carcter
urgente inaudita parte, con aplicacin de la facultad a tal efecto prevista por el art 733.2 LEC,
circunstancia esta ltima que a mi juicio plantea serias dudas (Por ejemplo ver el AAPBaleares de 9-6-05)
En consecuencia y en la medida en que la regulacin sustantiva, en cuya base el prrafo 11 del 727 tiene
apoyatura, no lo contradiga, entiendo aplicable la normativa que en su conjunto prevn los artculos 721 y
ss de la LEC. Por ello existir la necesidad de articular una pretensin concreta de suspensin a la par
que la impugnacin del acuerdo, o bien con carcter previo a esta ltima, pero con la obligacin de
presentar aquella en el plazo de los 20 das siguientes a la adopcin de la medida (art 730) y de justificar
la pretensin sobre la base de que se acrediten los requisitos bsicos de toda medida cautelar, esto es la
apariencia de buen derecho (el perjuicio que le irroga el acuerdo adoptado en el caso planteado) y el
peligro en la demora.
En consecuencia como cualquier persona que interesa una medida cautelar, el comunero deber ofrecer
caucin (Art 732.3), si solicita la suspensin del acuerdo comunitario, pues la regulacin especfica nada
dice en contra de ello, y por regla general el juez para acordar la medida interesada le obligar a
prestarla, puesto que as se prev en el art 737 LEC.
La posible dispensa por parte del juez de la prestacin de caucin fue en su da objeto de polmica, en la
medida en que de la propia redaccin de preceptos como los ya mencionados, (art 732, 737) 734.2 y 735
ninguna opcin daba de posible dispensa. Sin embargo entiendo que el prrafo 3 del artculo 728 puede
dar pie a ello, al prever que salvo que expresamente se disponga otra cosa, el solicitante deber prestar
caucin suficiente para responder, de manera rpida y efectiva, de los daos y perjuicios que la adopcin
de la medida cautelar pudiera causar al patrimonio del demandado. Esta salvedad expresa, entiendo que
como nada se expone podr ser recogida en la ley (aquellas normas subjetivas que expresamente
dispensen de tal caucin para interesar una medida cautelar) o por resolucin judicial en que se contenga
esta dispensa, por cuanto la generalidad del precepto creo que permite ambas posibilidades.
A la pretensin formulada seguir entiendo una vista, creo que de modo necesario, pues el prrafo 4 del
art 18 LPH entiendo que exige precisamente la audiencia de la Comunidad para poder acordar la
suspensin del acuerdo comunitario, lo que entiendo que hace dudosamente posible la aplicacin del art
733.2 LEC de acordar esta medida inaudita parte, aunque como ya se ha expuesta por razones de
urgencia hay resoluciones que as han justificado su adopcin. Debe exponerse que aun cuando no
considero que sea equivalente, siempre puede orse a la comunidad por va de impugnacin de la medida
a travs del proceso especfico que fija tambin la LEC.
Sobre la posibilidad de que la Comunidad pida, que pese a haberse solicitado la suspensin del acuerdo
o en su caso adoptada la medida, pueda hacerse ejecutivo el mismo a travs de una fianza, es una
posibilidad que entiendo factible, y es lo que viene a denominarse ofrecimiento de contracaucin.
Independientemente de su articulacin procesal, este juego de la contracaucin entiendo que se justifica
por la posibilidad de adopcin de la medida, esto es porque se acuerde la suspensin del acuerdo. El
afianzamiento por esta contracaucin de los daos y perjuicios que pueda irrogar la no aplicacin de esa
medida entiendo que estn en la base de tal posibilidad.

TEMA 10. CUESTIONES PROCESALES.

10.1Cabe someter a arbitraje las cuestiones o discrepancias que surjan en torno a la comunidad?
Sentencia Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, Seccin 3, de 15/05/01
"...No desconoce la Sala el debate doctrinal acerca de que materias deben entenderse excluidas del
pacto arbitral, tanto en sede de propiedad horizontal como de arrendamientos urbanos o de sociedades
mercantiles, pero lo cierto es que, en el presente caso, an entendiendo que la materia objeto del litigio
puede entenderse comprendida en la en la clusula 37 de las Estatutos donde se establece que las
diferencias que puedan existir entre los comuneros o entre stos y la Comunidad sern resueltos por
arbitraje de equidad, la excepcin no puede ser acogida por cuanto, y a tenor del escrito de contestacin
a la demanda formalizado por la comunidad de propietarios, se infiere la renuncia de la parte demandada
a someter la cuestin a arbitraje. En efecto, y a pesar que articula dicha excepcin bajo la rbrica de
"inadecuacin de procedimiento" por ser consciente, seguramente, que a tenor de su actuacin posterior
no resultaba procedente la excepcin contemplada en el n 8 del artculo 533 de la LEC de 1881,
aplicable al presente procedimiento, la parte demandada no se limit a oponer la excepcin, sino que
contest a la demanda, negando los hechos relatados en aquel escrito inicial y alegando hechos propios,
peticionando tanto el acogimiento de las excepciones opuestas como la desestimacin ntegra de la
demanda; de la misma manera, en las sucesivas actuaciones procesales puso de manifiesto su sumisin
a los rganos judiciales proponiendo y practicando prueba; as pues de la propia conducta procesal de la
parte que propone la excepcin de sumisin a arbitraje, se concluye que renuncia a la misma al pretender
una resolucin judicial, en sentido desestimatorio, sobre el fondo del asunto, y no una sentencia
absolutoria en la instancia. Como seala la jurisprudencia constante y reiterada del Tribunal Supremo, "El
precepto (art. 11 Ley de Arbitraje) ha sido interpretado al caso en que el demandado no se limita nica y
exclusivamente a proponer la excepcin que se estudia, sino que contesta a la cuestin de fondo,
oponindose a la demanda mediante las alegaciones que aporta, por lo que ha de entenderse, necesaria
e ineludiblemente, por la imperatividad del artculo 11 referido, que renuncia a la va arbitral,
producindose la sumisin tcita prevista en el artculo 58 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, doctrina que
confirma la sentencia del alto tribunal de 13 de mayo de 1999. Este es el criterio mantenido por esta Sala
en numerosas resoluciones. A mayor abundamiento, debe sealarse que no existe constancia en autos
de que la comunidad de propietarios haya instado, desde el ao 1973 en que se aprobaron sus estatutos,
arbitraje alguno y si, por el contrario, ha acudido a los Tribunales del orden jurisprudencial civil, tanto en
calidad de parte actora como demandada, lo que inevitablemente obliga a traer a colacin la doctrina de
los actos propios invocada por la parte apelante. Por ltimo, no puede olvidarse que se invoc por la parte
actora en su escrito de demanda el apartado c) del citado artculo 18, que contempla el supuesto de
impugnacin de los acuerdos de la Junta de Propietarios cuando los mismos "supongan un grave
perjuicio para algn propietario que no tenga obligacin jurdica de soportarlo o se hayan adoptado con
abuso de derecho". Dicho apartado, tal como se ha puesto de manifiesto por la doctrina, supone una
importante novedad en la regulacin de la impugnacin de acuerdos lesivos para los propietarios, ya que,
en la anterior normativa se exiga que la accin de impugnacin se ejercitara por los propietarios que
representaran al menos una cuarta parte de las cuotas de participacin, requisito que se omite en la
actual regulacin; pero, adems, el antiguo artculo 16.3 remita al procedimiento en equidad para la
impugnacin de acuerdos lesivos, lo que ahora no se produce, por lo que, habida cuenta del carcter
excepcional que en nuestro derecho tiene la posibilidad de que las resoluciones judiciales se funden
exclusivamente en la equidad, la decisin del Juez deber ser en derecho. Lo expuesto pone de
manifiesto la contradiccin, insalvable a juicio de la Sala, de que una impugnacin fundada en los
apartados a) y c) del citado artculo 18, tuviera que ser resuelta en base a un "arbitraje de equidad", tal
como se pretende por la parte demandada. En consecuencia, se estima el primero de los motivos del
recurso de apelacin con el consiguiente rechazo de la excepcin opuesta por la parte demanda y la
revocacin de la sentencia apelada en cuanto estima dicha excepcin...."
Sentencia Audiencia Provincial de Crdoba, Seccin 1, de 14-07-2000:
A la luz de lo anteriormente transcrito se aprecia que la cuestin que se plantea no es una caprichosa
alteracin de un elemento comn de un inmueble constituido en rgimen de propiedad horizontal, a
instancia de un comunero frente a otro, materia esta sobre las que ambas partes carecen de poder de
disposicin, que le viene atribuida en exclusiva a la Junta de Propietarios, y sobre la que no cabe arbitraje
al amparo del artculo 2.1.b de la Ley reguladora.
Por el contrario, el arbitraje se contrae a determinar, sin que este Tribunal tenga que decidir sobre la
bondad o no de lo resuelto por el laudo, si la promotora ha incurrido a la hora de construir la ventana en
incumplimiento de normas urbansticas que disciplinen la misma, y ello s es una materia sobre la que
cabe el arbitraje.
Lo que quedara fuera del poder de disposicin de la Junta de Propietarios sera el imponer a un
comunero tener que soportar una tcnica constructiva o configuradora de su finca que fuese contraria a
las normas administrativas que disciplinan la materia.
Por tanto, el laudo no se pronuncia sobre una cuestin sujeta a la Ley de Propiedad Horizontal surgida
entre comuneros sino que se detiene a examinar y decidir sobre la reclamacin que hace el adquirente de
una vivienda a la promotora del inmueble, en el terreno puramente contractual, por haber escogido sta
una tcnica de diseo del hueco-ventana de una habitacin que contrara las normas urbansticas que
disciplinan la misma, normas cuyo cumplimiento o no escapan del poder de disposicin de la Junta de
Propietarios de la finca constituida en rgimen de propiedad horizontal.
TERCERO.- En consideracin a lo "ut supra" razonado no procede estimar el recurso de anulacin de
laudo deducido, con expresa condena a la parte recurrente en las costas de este procedimiento.
Sentencia Audiencia Provincial de Madrid, Seccin 13, de 11-04-2000:
SEGUNDO.- La parte demandada, apelante en este incidente, reproduce la excepcin de arbitraje en
base a los estatutos de comunidad de la finca que, a su criterio, impiden al Juzgado pronunciarse el
interdicto de recobrar planteado. El estudio de la cuestin requiere partir del texto de los estatutos.
El art. 36 dice: "Cualquier divergencia que se suscitara entre los copropietarios o entre estos y la Junta de
condueos deber ser sometida como trmite previo a la resolucin de rbitros con arreglo a la vigente
Ley de Arbitrajes Privados".
El art. 30 dice: "A efectos de los recursos posibles contra los acuerdos de la Junta, se estar a lo
dispuesto en el artculo diecisis de la Ley de Propiedad Horizontal".
Lo primero que resulta del texto de los estatutos es que lo sometido a resolucin de rbitros son las
divergencias entre los propietarios y la Junta, cosa que aqu no ocurre pues la Junta, como tal rgano, no
ha tomado ningn acuerdo o resolucin a propsito de las obras realizadas por la demandada, sino que
es el Presidente quien promueve la accin en base la representacin orgnica que le corresponde de la
comunidad y en defensa de los intereses de la misma.
Pero, adems, el texto de los estatutos tampoco es claro, dada la contradiccin aparente entre los dos
artculos que hemos transcrito. El primero, artculo 36, es el invocado por la demandada para fundar la
excepcin de arbitraje. El segundo, artculo 30, viene a colacin trado por el Tribunal al examinar los
estatutos y comprobar que en aquel se habla de "divergencia entre los propietarios y la Junta de
condueos", expresin equivalente a la del art. 30 donde se dice: "recursos posibles contra los acuerdos
de la Junta". No cabe duda que las divergencias de los propietarios y la Junta deben referirse a los
acuerdos adoptados en ella, puesto que la Junta expresa la voluntad de los condminos mediante
acuerdos. As pues, una y otra expresiones son equivalentes y contradictorias, remitiendo en un caso a la
va judicial y en otro al cauce arbitral.
Ante la contradiccin entre uno y otro texto, debe prevalecer la jurisdiccin frente al arbitraje al ser
aquella la regla general, como expresin de una funcin primaria del Estado, como seala el art. 4 de la
LOPJ diciendo: "La jurisdiccin se extiende a todas las personas, a todas las materias y a todo el territorio
espaol, en la forma establecida en la Constitucin y en las leyes". Frente a esa regla general, el arbitraje
constituye la excepcin, como derogacin de ese principio general de competencia. Y, como tal
excepcin, no se extiende a cualquier supuesto ni a todas las materias, como resulta del art. 2 de la Ley
36/1988, de 5 de diciembre, de arbitraje, al sealar las materias o cuestiones que no pueden ser objeto
de arbitraje.
TERCERO.- Ello no obstante, y aun para el caso de que no hubiera ningn problema de interpretacin de
los estatutos y resultase de ellos la necesidad de sometimiento a arbitraje, el Tribunal entiende que
tampoco es hacedero en el caso de autos por razn de la naturaleza especial del procedimiento.
En efecto, el procedimiento interdictal es por propia naturaleza sumario y no decide definitivamente sobre
la cuestin de fondo planteada, que debe ventilarse en juicio declarativo ulterior. Por esa razn, en el
interdicto de retener o recobrar la posesin, el art. 1658 in fine, de la ley de enjuiciamiento civil, dispone
que la sentencia debe reservar alas partes el derecho que puedan tener sobre la propiedad o sobre la
posesin definitiva, el que podrn utilizar en el juicio correspondiente; en el mismo sentido, el interdicto de
obra nueva, donde el art. 1671 de la misma ley contempla que el dueo de la obra pueda pedir que se le
declare el derecho a continuarla luego que sea firme la sentencia, y el art. 1675 remite al juicio declarativo
para pedir la demolicin de la obra.
La finalidad del interdicto no es otra que mantener la paz social, impidiendo que los ciudadanos se tomen
la justicia por su mano y acudan a la violencia o las vas de hecho para salvaguardar los derechos. De ah
que la ordenacin del procedimiento interdictal lo sea con pocos tramites; es decir, muy rpida con el fin
de atender con prontitud a la defensa de la paz social violada (cuestin distinta es que no lo sea tanto por
el cmulo de asuntos que pesan sobre los Juzgados). Por su naturaleza sumaria pretende mantener el
status quo preexistente a la violacin del derecho, o el actual cuando se demanda la intervencin judicial,
pero sin entrar a decidir si verdaderamente existe o no derecho a realizar los actos que motivaron el
interdicto; cuestin que queda deferida a un segundo momento (proceso ordinario), donde con plenitud de
medios probatorios y de posibilidades de ataque y defensa podr resolverse definitivamente sobre la
cuestin de fondo, lo que podr tener lugar ante los rganos judiciales o mediante el sistema arbitral pues
no repugna la actuacin arbitral en este segundo momento, sino en el primero, donde se atiende a la
proteccin del seoro de hecho sin entrar a resolver cuestiones de derecho. En este mismo sentido se
pronuncian las sentencias de la A.P. de Teruel de 15 de abril de 1991; Cdiz, de 29 de abril de 1991; y
Sevilla, de 23 de noviembre de 1992.
En suma, la apremiante necesidad de una actuacin inmediata que demanda la urgencia de evitar la
violencia o las vas de hecho conllevan la intervencin del Estado a travs de los rganos naturalmente
previstos para dirimir las contiendas. Es decir, la jurisdiccin como sistema predeterminado y, sobre todo,
permanente, que puede y debe intervenir en tiempo muy breve como sealan las leyes de procedimiento,
lo que no ocurre en el arbitraje donde las partes tienen comenzar por ponerse de acuerdo sobre la
designacin de los rbitros (lo cual es difcilmente pensable cuando estn seriamente enfrentadas por
una va de hecho) y acudir en su defecto a la formalizacin judicial del arbitraje, todo lo cual conlleva unos
tiempos que chocan frontalmente con la inminencia de la actuacin interdictal, razn por la que
entendemos que los interdictos, por su carcter urgente y naturaleza sumaria, son materia excluida del
mbito de disposicin de las partes, sin perjuicio de que pueda someterse a arbitraje el derecho violado
una vez que la jurisdiccin haya atendido a la proteccin provisional de la situacin de hecho (mediante el
interdicto), todo lo cual conduce a la conclusin de que su objeto no est incluido en el mbito de
disposicin de las partes y, por ende, no puede ser objeto de arbitraje conforme a lo prevenido en el art.
2.1.b de la Ley de Arbitraje.
Sentencia Audiencia Provincial de La Corua, Seccin 5, de 30-06-1999:
PRIMERO.- No se han desvirtuado en esta alzada los acertados argumentos que contiene la sentencia
de instancia en orden a la estimacin de la excepcin prevista en el nm. 8 del art. 533 de la L.E.Civil, de
sometimiento de la cuestin litigiosa a arbitraje. El primer motivo invocado por la parte recurrente se
fundament en que la clusula contenida en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios del inmueble
nm. ... de la calle ..., de La Corua, que data de 1972 (Artculo 40.- Sumisin arbitraje.- Con excepcin
de los procedimientos de desahucio o de privacin del uso del apartamento a que se refiere el artculo 19
de la vigente Ley de Propiedad horizontal, y de aquellos otros de equidad regulados en los nmeros 2 y
3 del artculo 16 de la misma Ley, todas cuantas otras cuestiones puedan surgir entre los propietarios
han de someterse al juicio de arbitraje de equidad) no fue adecuada al art. 5.1 de la Ley 36/1988, de
Arbitraje, por la falta de expresin de la obligacin de cumplir la decisin de rbitros; con arreglo a la
legislacin derogada, Ley de 16 de diciembre de 1953, la citada clusula constitua un contrato preliminar
de arbitraje o clusula compromisoria para la que no se requera una forma especial, pero que exiga lo
que se llam formalizacin judicial del compromiso por el procedimiento especial que regulaba en su art.
10, con la consecuencia descrita en el art. 11, conforme al cual, si el compromiso no se hubiere
voluntariamente formalizado o no se hubiere hecho uso del derecho que reconocen los arts. 9 y 10, el
contrato preliminar de arbitraje quedar sin efecto. El motivo, sin embargo, no puede ser aceptado: ya en
el Prembulo de la Ley 36/1988, de Arbitraje, se expresa que "el convenio arbitral, instrumento en el que
se plasma el derecho de las personas a solucionar las cuestiones litigiosas de su libre disposicin que
reconoce el art. 1, puede tener por objeto cuestiones presentes o futuras. Se trata con ello de superar la
relativa ineficacia de la clusula compromisoria o contrato preliminar de arbitraje, que sola estipularse
antes del nacimiento real de la controversia entre las partes, obligando quiz por la misma naturaleza de
las cosas a exigir su formalizacin judicial cuando la controversia ya estaba presente entre las partes" y,
efectivamente, el texto articulado no distingue, como lo haca la ley anterior, el contrato de compromiso y
el preliminar de arbitraje, estableciendo el llamado convenio arbitral, cuyos requisitos fija en los arts. 5 y 6,
requisitos que se cumplen en la clusula estatutaria antes reseada, por cuanto en la escritura de
protocolizacin del documento privado de compraventa y cesin del dominio del piso 8 B, de 30 de
marzo de 1973, suscrito por el demandante, hoy recurrente, consta el conocimiento por el cesionario del
rgimen jurdico de la Comunidad, que acept y se oblig a su estricta observancia. Pues bien, la
Disposicin Transitoria de esta Ley establece que, salvo en los casos en que el procedimiento arbitral se
hubiese iniciado ya, los arbitrajes cuyo convenio arbitral se hubiesen celebrado antes de la entrada en
vigor de esta ley se regirn por las disposiciones contenidas en la misma. Por tanto, ya no es necesaria la
formalizacin judicial de la clusula compromisoria que exiga la Ley de 1953, y se entiende cumplido el
ltimo requisito del art. 5.1 de la Ley 36/1988.
Ha de rechazarse tambin el segundo motivo del recurso, que sostiene que el art. 40 de los Estatutos
sera de aplicar exclusivamente a las cuestiones surgidas entre los propietarios, por lo que la Comunidad
no puede excepcionar como lo hizo. Olvida el recurrente que la Comunidad de propietarios careca, y
sigue careciendo tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, por Ley 8/1999,
de personalidad jurdica, por lo que ha de entenderse que tal concepto engloba a la totalidad de los
propietarios, aunque ello no impide que la tal comunidad sea representada por su presidente, conforme a
lo que dispone la LPH.
SEGUNDO: Es absolutamente pacfico en la Jurisprudencia actual que el arbitraje debe hacerse valer
como excepcin dilatoria (lo recuerda el propio art. 11.1 de la Ley de Arbitraje y queda configurada
definitivamente como tal en el art. 533-8 de la L.E.Civil) y en el procedimiento de cognicin es
sobradamente conocido que las excepciones dilatorias propiamente tales, como la presente, as como las
perentorias deben formularse todas en la propia contestacin a la demanda, la cual debe necesariamente
contener tambin, so pena de preclusin del derecho de invocar excepciones y defensiones de fondo, las
alegaciones relativas al fondo del litigio (art. 690 L.E.C.). En el caso, la excepcin de sumisin a arbitraje
se ha propuesto por los codemandados, como defensa principal, y slo con carcter subsidiario se han
propuesto la excepcin de falta de legitimacin pasiva y la oposicin a la cuestin de fondo. En
conclusin, debe desestimarse el recurso en cuanto, como expresa la sentencia recurrida, es estimable la
excepcin de arbitraje propuesta por las partes demandadas, y sin haber lugar a dilucidar la de falta de
legitimacin pasiva ni, por supuesto, el fondo de la litis, por lo que ha de confirmarse la sentencia de
instancia, previniendo a las partes a que formalicen el arbitraje y estn a las resultas del laudo que en el
mismo se emita en los trminos pactados.
10.2Es inmediatamente ejecutable lo resuelto en el proceso de equidad?
Sentencia Audiencia Provincial de Tarragona de 03/10/78
"...Al prevenir la Ley que la decisin del Juez, en el juicio de equidad, es ejecutiva e inapelable,
procediendo a la ejecucin provisional del acuerdo impugnado, incluso si se viola un estado de Derecho,
atiende a la necesidad de unas obras, aprobadas por la mayora de propietarios, con la presuncin de no
poder demorarse su realizacin hasta resolverse la oposicin de la minora, al concurrir la posibilidad de
un grave quebranto para la Comunidad...."
10.3Cabe la acumulacin subjetiva de acciones en el procedimiento monitorio del artculo 21 de
la Ley de Propiedad Horizontal?
No vemos inconveniente en acumular las acciones que se sigan contra varios propietarios de forma
conjunta a travs de juicio monitorio previsto en el art, 21 de la LPH, siempre que se dan las
circunstancias previstas en el art. 72 de la LEC, es decir, idntica causa de pedir, como es la morosidad
de propietarios en una misma Comunidad.
Pues bien, de acuerdo con lo previsto en el artculo 71 de la L.E.C, slo proceder la acumulacin de
acciones en los procedimientos que hayan de resolverse por sentencia, de tal manera que hallndonos
ante un proceso monitorio cuya finalizacin como tal proceso monitorio en ningn caso lo ser por tal tipo
de resolucin, no puede admitirse a trmite la demanda por improcedencia de la acumulacin de
acciones.

10.4 Es necesario recabar el visto bueno del Presidente para el ejercicio de la accin del Art. 21
LPH? O puede presentarse la pretensin sin el mismo?
Debe partir de la consideracin de que el visto bueno del Presidente es un requisito insoslayable, pues
de ese modo lo ha previsto la ley, sin que se faculte al administrador a actuar por s solo sin ese requisito
de forma. Este visto bueno no es sino un refuerzo, un control que entiendo se justifica, porque la
representacin de la Comunidad de Propietarios la ostenta el presidente, sin que propiamente el
administrador la tenga, al margen de que se le faculte como si la tuviera en algunas actuaciones, como de
hecho se deduce de la posibilidad de presentar un proceso monitorio por cuenta de la comunidad de
propietarios que administra.
Este complemento entiendo que guarda relacin con el carcter de Presidente por un lado, y secretario,
con el que actan generalmente el Presidente de la Comunidad y Administrador en las Juntas de
Propietarios donde se produce el acuerdo de liquidacin de la deuda. (Ver a este respecto el art 21
prrafo 2 LPH)
Ahora bien entiendo que al tratarse de un problema de complemento de legitimacin para actuar, habra
que distinguir los supuestos de discordancia entre el Presidente y administrador, de los supuestos de
retraso, y de los supuestos de imposibilidad en la emisin del Visto bueno.
En el primero de los casos entiendo que no existe posibilidad de actuacin sin contar con este visto
bueno. Generalmente las exigencias relacionadas con la presentacin de documentos justificativos de la
deuda al amparo del art 21 LPH y 812 LEC se han interpretado de modo estricto, como autnticos
requisitos de procedibilidad. Por ejemplo la resolucin de la APZaragoza de 9-11-00 expone como la
doctrina mayoritaria considera que estamos ante autnticos requisitos de procedibilidad, cuya ausencia
llevar consigo la inadmisin a trmite de la demanda. Y en efecto, la propia Exposicin de Motivos de la
ley 8/1999 atribuye carcter ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta de Propietarios,
estableciendo un procedimiento gil y eficaz de ejecucin judicial para el cobro de las deudas con la
comunidad.
Por lo tanto esa eficacia ejecutiva (matizada) tiene como contraprestacin una exigibilidad documental a
la Comunidad acreedora. No en vano los procesos monitorios se fundan en la eficacia apriorstica de
determinada documentacin.. En igual sentido por ejemplo el AAPGuipzcoa de 28-2-05 y la
SAPCuenca de 21-4-04. En esta ltima resolucin se hablaba por ejemplo del carcter preceptivo de que
la certificacin del acuerdo de la junta aprobando la liquidacin redactada, lo fuera precisamente, por el
Secretario de la comunidad y no por otra persona con el visto bueno del Presidente.
El AAPValladolid, de fecha 13 de septiembre de 2001, puso de relieve que son tres sucesivas exigencias
procedimentales las demandadas por el legislador en el curso del proceso del art 21 LPH, a saber: debe
existir un acuerdo previo de la junta aprobando la liquidacin de la deuda; una certificacin de dicho
acuerdo por el Secretario con el visto bueno del Presidente y una notificacin en forma a los propietarios
afectados, siendo que en el supuesto que ahora enjuiciamos el segundo de los requisitos de admisibilidad
de la demanda ha sido omitido y tambin el tercero. Expresamente sobre ausencia de este visto bueno se
pronuncia la SAPAlicante de 18-7-02 como requisito de procedibilidad.
Los supuestos de retraso, entiendo que deben diferenciarse de los casos de imposibilidad. Los primeros
participaran de lo expuesto anteriormente aunque este visto bueno puede ser subsanable (ver SAPMadrid
de 29-6-02), aunque tambin hay resoluciones que prevn lo contrario y requieren que exista al tiempo de
presentacin del monitorio, mientras que los supuestos de imposibilidad creo que pueden resolverse por
la actuacin del vicepresidente, (no por la de ningn otro) pues a ste o a stos, caso de ser varios les
corresponde la sustitucin del Presidente en esos supuestos de imposibilidad o ausencia conforme al art
13 LPH (Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los
casos de ausencia, vacante o imposibilidad de ste, as como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en
los trminos que establezca la Junta de propietarios)
10.5En caso de que se apruebe proceder contra comuneros morosos y la renovacin de cargo
del presidente quin debe otorgar el poder? el presidente saliente o el entrante?

El que sea presidente al tiempo del ejercicio de la accin judicial representa en juicio a la Comunidad. As
lo entendi la STS de 23 de Diciembre de 2005. Sin embargo los poderes otorgados por el anterior
presidente son vlidos ya que el cambio en la persona del presidente no implica una extincin en el
poder, por ser otorgado en la representacin orgnica que ostenta de la Comunidad y no en su propio
nombre y derecho. Puede aplicarse aqu la regla contenida con carcter general en el el art 30.2 LEC (los
cambios en estos casos no dan lugar ni a la extincin del poder ni a una nueva personacin)

10.6 Qu puede entenderse con la previsin del Art. 21.4 LPH de dirigirse el monitorio contra el
titular registral?

La previsin del art 21.4 LPH en relacin con la reclamacin de la deuda en proceso monitorio al titular
registral de la finca no es aclarada por este precepto, dando lugar a confusin. No obstante entiendo que
por tener carcter procesal el indicado precepto, y no sustantivo, como se deduce del empleo de la
expresin cuando deba responder solidariamente de la deuda referida al propietario anterior, habr que
estar al precepto que fija la responsabilidad de pago de la deuda comunitaria, esto es el art 9.5.e LEC,
para delimitar el campo de la responsabilidad del titular registral, por cuanto no considero que por la
ndole del proceso, quien no es responsable del pago de una deuda vaya a pasar a serlo, sin perjuicio de
que con anterioridad a la reforma propiciada por la nueva LEC ello fuera ms que dudoso.
En este artculo la responsabilidad del pago de estos gastos corresponde como todas las obligaciones
que en el precepto se enumeran al propietario de la vivienda. Ahora bien, sentado lo anterior, para
garantizar el cobro de la deuda a las Comunidades de Propietarios el prrafo e) establece que existir
igualmente una responsabilidad frente a sta por una serie de personas, sin perjuicio del derecho de
repeticin ntegro de lo abonado por stas al propietario obligado. Y as el precepto dir que El
adquirente de una vivienda o local en rgimen de propiedad horizontal, incluso con ttulo inscrito en el
Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la
comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta
el lmite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la
adquisicin y al ao natural inmediatamente anterior. El piso o local estar legalmente afecto al
cumplimiento de esta obligacin.
Siguiendo con lo anterior seala igualmente como obligacin de todo propietario el prrafo i) Comunicar a
quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener
constancia de su recepcin, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligacin seguir respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas
con posterioridad a la transmisin de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de
aqul a repetir sobre ste.
Y de estos preceptos es donde hay que extraer quienes pueden estar legitimados pasivamente en el
curso del proceso monitorio a quienes se refiere el artculo 21.4 LEC. Lo va a estar el propietario (por la
regla general) en el momento de devengarse los crditos, pero adems solidariamente lo va a estar el
actual propietario adquirente por la parte de la anualidad en que se practique la adquisicin y el ao
natural anterior. Y tambin lo va a estar el propietario anterior que omita la comunicacin de cambio de
titularidad, conjuntamente con el actual propietario.
Ahora bien dnde entra aqu la figura del titular registral?
Considero que la redaccin del precepto permite sostener que las Comunidades de Propietarios pueden
ejercitar dos tipos de acciones, una con base obligacional contra el obligado al pago, y otra con sustrato
real, sobre el piso o local afecto al pago.
Y es en el curso de esta afeccin que se crea conforme al prrafo 9.5.e) para el pago de las deudas
comunitarias, que hace que hace responder al bien con independencia por tanto de su titular, y a los
solos efectos de poder hacer efectiva esta responsabilidad, por cuanto resultara la misma ilusoria en
caso de discordancia de deudor y titular registral, es donde hay que enmarcar la responsabilidad del
titular registral. En tal sentido por ejemplo la APLas Palmas en resolucin de 26-5-06 expuso que esta
legitimacin lo era para facilitar que mediante tal mecanismo pudieran quedar jurdicamente vinculados
los titulares registrales a soportar la iniciacin de una posible va de apremio contra los bienes que,
consecuencia de dicha reclamacin, quedaran afectos al pago de la deuda.
Creo que la SAPZaragoza de 11-1-01 es bastante clarificadora al respecto, y me permito resear alguna
de sus manifestaciones. Es preciso distinguir a este respecto que la Comunidad de Propietarios tiene,
para reclamar sus cuotas, dos acciones: una personal y otra real. La primera es de naturaleza puramente
obligacional, slo admisible contra el verdadero deudor; es decir, contra el propietario del bien cuando se
produjeron las deudas. Con arreglo al art. 1911 C.c., este deudor responde con todos sus bienes. La
accin real (con la limitacin temporal correspondiente: gastos de la ltima anualidad y los vencidos de la
corriente) slo se dirige contra el nuevo adquiriente del piso o local -que no es deudor de aquellas cuotas-
para obligarle a soportar la declaracin de sujecin del bien ("estar afecto -al pago de aquellos gastos- el
piso o local, cualquiera que fuere su propietario y el ttulo de su adquisicin"). Es lo que se ha
denominado una obligacin "propter rem", pues aunque la accin, propiamente dicha, se dirige contra el
bien (piso o local), necesita de un substrato subjetivo y personal ineludible Es en este segundo mbito
donde se encuentra la legitimacin del titular registral aunque el texto como ya se ha dicho, poco
afortunado da lugar a confusin pues parece extender la responsabilidad a supuestos distintos del art
9.5.e) y permite entender que ser responsable es el titular registral actual respecto de deudas nacidas
anteriormente sin lmite alguno.
Pero la necesidad de traer al titular registral si se pretende ejercer la accin real sobre la finca derivaba
como recuerda la sentencia aludida de la APZaragoza de la doctrina de la Direccin General del Registro
y del Notariado, segn la cual los principios de "legitimacin" y "tracto sucesivo" exigan demandar al
titular registral ajeno al deudor obligacional, a fin de que la ejecucin del piso o local del que dimana la
deuda pueda tener los debidos y deseables efectos ante el Registro de la Propiedad, evitndose
trascendentes trabas en el proceso de apremio del bien (Res. 9-2 y 18-5-1987, 1-6-1989 y 15-1997).
No obstante el cambio operado tras la entrada en vigor de la LEC al sustituir la necesidad de traer al
titular registral por la facultad de traerlo reconduce la situacin como pone de relieve la sentencia de la
APZaragoza de 25-2-03 a los trminos en que se debi plantear de modo que la direccin de la demanda
contra el titular registral slo habr de hacerse cuando, como tal, tenga responsabilidad personal o real en
la deuda. No por el mero hecho de esa titularidad formal.
10.7En caso de oposicin en el juicio monitorio, en el subsiguiente ordinario pueden servir de
base los documentos acompaados a aqul, o han de presentarse nuevamente junto con la nueva
demanda?
Determinar lo que es o no correcto en los juicios monitorios es casi imposible, toda vez que la doctrina y,
lo que es peor, los propios Juzgados actan de distinta forma. SEPIN lo que puede hacer es dar su
opinin, pero sin que ello suponga que el Juez que ha conocido del Monitorio tenga el mismo criterio.
Desde nuestro punto de vista, el juicio verbal u ordinario que se lleva a cabo cuando hay oposicin del
deudor, conforme el artculo 818 de la LEC, es como una continuacin del monitorio, salvo que,
tratndose de cuanta superior a 500.000 ptas., el acreedor deje de presentar la demanda en el plazo de
un mes que fija dicho precepto legal. Es decir, si el escrito del proceso ordinario tiene lugar antes del
vencimiento de dicho plazo, corresponde su conocimiento al mismo Juzgado y, as, tanto la
representacin procesal como los documentos aportados inicialmente deben servir de base para la
demanda, naturalmente haciendo constar que se incorporen cumpliendo lo dispuesto en los artculos 265
y siguientes de la LEC. Tngase en cuenta que solamente el Juzgado dictar auto de sobreseimiento
cuando se deje transcurrir el periodo de un mes ser entonces la demanda tendr independencia y ser
repartida en la forma establecida, siendo conveniente y necesario que se recuperen los documentos
aportados en el Monitorio y se incluyan con el escrito, pero no es correcto que todo esto suceda si el
proceso se inicia en el plazo antes mencionado.
10.8Cabe reconvencin en el proceso monitorio?
Sentencia Audiencia Provincial de Barcelona, Seccin 14, de 02/04/01
"...Se tiene en cuenta que el procedimiento del artculo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal es un
precedente o ensayo del actual proceso monitorio de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Art. 812 y ss.) no
ofrece duda alguna que su naturaleza de proceso de cognicin no impide formular reconvencin, pues en
su actual redaccin (Art. 818 de la L.E.C.) el proceso de oposicin se seguir por el ordinario que
corresponda en razn de la cuanta, as pues a diferencia del anterior artculo 21 de la Ley de Propiedad
Horizontal, deber interponerse la demanda reconvencional al contestar a la demanda que presente el
acreedor, conforme a las reglas el artculo 404 y ss en la misma L.E.C; por ello, tal como ya se ha
indicado, nada obsta que en el proceso del artculo 21 se puede instar dicha demanda reconvencional al
formularse la oposicin y seguirse por los trmites del juicio verbal..."
10.9 Cabe la reclamacin de honorarios de letrado por condena en costas en procedimiento
monitorio?
Auto Audiencia Provincial de Valencia. Sepn Mayo 2001 pag.CJP-37
UNICO. De conformidad con el artculo 815 de la LEC 1/2000, la admisin de la peticin inicial de proceso
monitorio viene condicionada a que se contenga reclamacin de deuda dineraria, vencida y exigible de
cantidad determinada que no exceda de cinco millones de pesetas, siempre que se acredite mediante
alguno de los documentos establecidos en el artculo 812 de la nueva Ley.
Y al respecto, a tenor de los hechos expuestos en la peticin, se reclama cantidad correspondiente a
honorarios profesionales por la actuacin del demandante como Letrado por costas en el trmite de
apelacin respecto a litigio en el que defenda a ... en reclamacin de gastos de comunidad, en el que fue
absuelta sta sin entrar en el fondo del asunto por falta de personalidad de ..., e imponindose las costas
de la primera instancia a la actora en aquel procedimiento por parte de la Audiencia Provincial, una vez
apelada la sentencia por la mercantil indicada respecto a su no imposicin en la sentencia dictada en
primera instancia, tras intentar sin que fuera admitido procedimiento de jura de cuentas contra la
Urbanizacin, al no interesar dirigir la reclamacin contra la misma al carecer de bienes.
Expuestos en estos trminos no procede admitir a trmite la demanda, toda vez que para ello resultara
obligado partir de otros hechos diferentes de los que por s solos pueden deducirse del documento que
sirva de base para entablar la demanda de proceso monitorio, cual es la minuta de honorarios del Letrado
que precisaran de su previa declaracin, cuando no se alega una relacin simple entre Abogado-cliente,
sino otras circunstancias complejas, como son, entre otras, la pertenencia o no de la demandada en la
Comunidad que se indica, y lo que es ms importante, la propia vinculacin de la demandada respecto de
los actos de las personas que habran concertado la intervencin del Letrado cuando no lo ha hecho
directamente la demandada y cuando a la vez se dice que se ha dictado sentencia judicial en la que se
parte de su falta de personalidad, aparte de otras circunstancias como la correccin de la proporcin
reclamada, etc. Lo que escapa del mbito limitado de conocimiento del proceso monitorio, circunscrito a
supervisar si del solo documento que se acompae como fundamento a la misma puede deducirse la
deuda que se reclama, lo que no es el caso.
Y siendo que atendiendo a tales consideraciones, la minuta del Letrado no encaja con los documentos
que se prevn en el artculo 812 de la Ley, que no debe olvidarse, estn enfocados, segn su Exposicin
de Motivos, para la proteccin rpida y eficaz del crdito dinerario lquido, en especial de profesionales y
empresarios, medios y pequeos, y precisa, con la solicitud, se acompaen documentos de los que
resulte una base de buena apariencia jurdica, de la demanda, analizados por s solos.
Ello con independencia de que se pueda instar el oportuno declarativo ejercitando frente a quien se
estime conveniente las acciones que se considere.

10.10 Vale como certificacin de la deuda el acuerdo adoptado en junta de proceder
judicialmente contra el propietario moroso?
Sentencia Audiencia Provincial de Valencia, Seccin 9, de 05/03/01
"...El procedimiento del artculo 21 de la Ley 8/1999 de Propiedad Horizontal es un medio para cobrar
rpidamente por las Comunidades de propietarios la deudas que contraen los copropietarios por la
obligacin de contribuir a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualizacin, o para la dotacin del fondo de reserva
que existir en la Comunidad para atender a las obras de conservacin y reparacin de la finca (artculo
9, apartados e y f), de suerte que "si el demandado no comparece o no se opusiera a la demanda el juez
dictar auto en el que despachar ejecucin que proseguira conforme a lo dispuesto para las sentencias
judiciales .... (apartado 5 del artculo 21). Esta situacin privilegiada, similar a la del juicio ejecutivo de la
L.E.C. de 1881, est compensada con ciertos formalismos, como la documentacin que se ha de
acompaar a la demanda, necesariamente. El artculo 21.4 de la Ley 8/1999 dice que "el proceso
principiar por demanda sucinta a la que se acompaar la certificacin a que se refiere el nmero 2 de
este artculo". Esta certificacin es la referente al "acuerdo de la Junta aprobando la liquidacin de la
deuda por la comunidad de propietarios por quien acte como Secretario con el visto bueno del
Presidente". No se ha acompaado al escrito inicial este documento, pues en el apartado 6 de la
demanda se dice que "con fecha 30 de abril de 1999 la Junta General Ordinaria de Propietarios aprob la
liquidacin de las deudas exigibles a los copropietarios morosos por la reparacin de la fachada
resultando exigible a la demandada un total de 140.0000 pesetas". El documento 5 a que se refiere dicho
hecho no contiene tal contenido, sino que hace slo referencia al acuerdo (tomado en dicha Junta) de
proceder judicialmente contra los siguientes propietarios de plantas bajas del edificio con deudas por la
reparacin de la fachada..." En definitiva, la certificacin de acuerdo debi de presentarse en toda su
literalidad, como exige la Ley, con el fin de que el demandado conociere todos los extremos de la misma,
no siendo admisible que esta omisin lleve a la demandada a conjeturar si el montante de las obras de
reparacin ascendan a 4.3387.816 pesetas, 2.880.324 pesetas, o 2.031.154 pesetas, sino que la cifra
debe constar en la liquidacin efectuada en el referido acuerdo, que debi de presentarse por
certificacin, debidamente notificada, junto con la demanda, y el efecto de su incumplimiento deber ser
la inadmisin de la demanda, que en este estado procesal es causa de desestimacin del recurso...."
Sentencia Audiencia Provincial de Madrid, Seccin 12, de 06/02/01:
"...La accin ejercitada reclamaba el pago de derramas especiales correspondientes a los meses de junio
a octubre de 1993, mayo, septiembre y octubre de 1995, y octubre y noviembre de 1995, por importe total
de 218.331 pesetas. De igual forma se reclamaban consumos de agua correspondientes a los meses de
noviembre de 1993, noviembre de 1994, y mayo y agosto de 1995, por importe total de 23.867 pesetas.
La acreditacin de los gastos por derramas supuestamente aprobados en Juntas de la Comunidad de
propietarios, se pretende probar mediante certificacin del administrador de la Comunidad demandante,
mediante la manifestacin siguiente: " Por el presente certifico como secretario de esta comunidad que el
propietario del piso 2 A del portal D, tiene pendiente de pago en concepto de gastos comunes la cantidad
de 242.198 pesetas". Los recibos que acompaan dicha certificacin se refieren a derramas conforme a
lo anteriormente expresado, circunstancia por la cual dicha certificacin no se corresponde con lo
reclamado ya que no son gastos comunes lo que se pretende cobrar, circunstancia por la cual dicha
certificacin no prueba lo que se pretende. A mayor abundamiento no se acompaan las actas de la
Junta aprobando la realizacin de las obras a que corresponden las derramas, ni la liquidacin
correspondiente con arreglo a las cuotas de participacin que determinen el modo de obtencin del saldo
deudor. La simple certificacin aportada no prueba por s misma la realidad de la deuda, siendo adems
certificacin unilateral del administrador, no aprobada en junta de propietarios como resultado de
liquidacin efectuada y aprobada por la Junta de la Comunidad a los efectos de su reclamacin al
copropietario deudor, motivos por los que incumple la parte demandante la obligacin que le impone el
artculo 1214 del Cdigo Civil, insuficiencia probatoria igualmente aplicable a la reclamacin por los
consumos de agua tal y como razona la juzgadora en la sentencia apelada, motivos que deben llevar a la
desestimacin del recurso con firmando ntegramente la resolucin recurrida...."
10.11Cuando cabe la notificacin de la deuda al propietario moroso por medio de tabln de
anuncios de la comunidad?; ha de ser fehaciente la notificacin?
Lo que es preceptivo es que la Comunidad, conforme al art. 21.2 de la LPH, notifique al propietario
moroso el acuerdo en el que se apruebe la liquidacin de la deuda. Esta notificacin no tiene que ser
fehaciente, no ser por lo tanto necesario que se haga por conducto notarial o por medio de un Acto de
conciliacin, se podr utilizar cualquier sistema siempre que deje constancia de su recepcin. Lo que s
debe tenerse muy en cuenta es que la notificacin mediante el citado Tabln de anuncios de la
Comunidad, slo ser posible cuando los otros medios no hayan dado resultado. Es decir, no es posible
acudir directamente a la comunicacin por medio del Tabln de anuncios, ya que en su da deber
acreditarse que no fue posible por va normal porque el propietario no tena designado domicilio, porque
el mismo estaba cerrado o simplemente las cartas eran devueltas.

10.12 Puede hacer las veces de notificacin el requerimiento previo de pago?
Sentencia Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, Seccin 5, de12/05/00
"...Para que una comunidad de propietarios pueda ejercitar este procedimiento singular debe presentar,
como requisito formal previo, adjuntndolo a la demanda, la certificacin del acuerdo firmada por el
Secretario con el visto bueno del Presidente, notificada a la entidad demandada afectada en la forma
establecida en el artculo 9. Si se examina la documentacin aportada con la demanda, existe dicho
documento, pero no consta la notificacin previa del mismo a la entidad demandada. La actora presenta
nota registral de la titularidad de los siete puestos, una copia firmada por el secretario administrador del
acta de la junta de 16 de abril de 1.999, siete certificados (uno por cada puesto) en los cuales el
secretario administrador con el visto bueno del Presidente, recoge abreviadamente acuerdos de las juntas
de 16 de abril y 22 de mayo de 1.999, detallando los conceptos que estima adeuda, incluidas multas e
intereses de demora, y finalmente un "buro-fax" de fecha 30 de junio de 1.999 que recoge una carta
constitutiva de un requerimiento de pago por la suma de 2.871.362 ptas., concediendo un aplazamiento
en el pago de seis meses. De todo ello se colige que los siete certificados no fueron notificados a la
entidad demandada previamente a la interposicin de esta demanda, con lo cual de modo notorio falta el
requisito de la notificacin del acuerdo de la junta en la forma establecida en el art. 9. No es admisible
una sustitucin por un requerimiento previo de pago, pues obviamente s ste hubiera sido la intencin
del legislador, as se habra expresado, y en modo alguno es equiparable el simple requerimiento de pago
de una suma, con la certificacin exigida por dicho apartado segundo. El recurrente plantea que tal
notificacin se ha acreditado al haberse adjuntado a las actuaciones, un certificado de correos conforme
al cual el da 28 de abril de 1.999 se presentaron diversas cartas a la oficina de Correos de Ibiza para ser
certificadas con acuse de recibo, una de las cuales iba dirigida a la entidad demandada, y un acuse de
recibo con firma ilegible de 11 de mayo, sin que conste el contenido del sobre remitido, y que segn la
actora contena notificacin del acuerdo de la junta de 16 de abril de 1.999. Tal documento no rene los
requisitos exigidos por dicho prrafo segundo, resaltando que aspectos de la deuda fueron liquidados en
otra junta posterior, es dudoso el contenido del sobre, y no consta que el mismo fuere firmado por el
Secretario y por el Presidente, aparte de presentarse en momento inhbil, pues tal notificacin debe
adjuntarse a la demanda, no acompaarse en perodo probatorio, si bien en tal caso, como antes se ha
indicado, la demanda no debi ser admitida. Dicho defecto formal comporta la nulidad del procedimiento
por falta de ttulo hbil para la interposicin del mismo, con lo cual deviene improcedente entrar en el
examen de las diversas cuestiones solicitadas atendido el hecho de que el prrafo 10 de dicho artculo
indica que la sentencia que recaiga en el procedimiento tendr fuerza de cosa juzgada, es de resear que
esta sentencia desestimatoria no impide que la comunidad actora pueda acudir nuevamente a este
procedimiento presentando los documentos legalmente exigibles, o acudir a otro procedimiento distinto,
atendido el hecho de que se declara la nulidad del procedimiento por no presentarse con la demanda
ttulo hbil para interponer este procedimiento privilegiado...."

10.13Cabe la actuacin en juicio de otro comunero distinto del presidente para defender
intereses de la comunidad?
Creo que con independencia de que el art 13 de la LPH atribuya al Presidente de la Comunidad la
representacin legal de la comunidad, en juicio y fuera de l, en todos los asuntos que la afecten, y que
conforme al art 14 corresponde a la Junta conocer y decidir en los dems asuntos de inters general para
la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio comn, la
actuacin en juicio de un comunero para la defensa de los intereses comunes, y no debe olvidarse que el
presidente de la Comunidad es ante todo un comunero, ha quedado reconocida ampliamente. As por
ejemplo las resoluciones del Tribunal Supremo de 16.Mar.1994Error! Referencia de hipervnculo no
vlida., o 22.Oct.1993 con cita de las de 9.Feb.1987, 7.Dic.1987Error! Referencia de hipervnculo no
vlida. o 12.Feb.1986 entre otras, manifestaron que cualquiera de los comuneros puede comparecer en
juicio en asuntos que afectan a la comunidad para defenderlos, en cuyo caso la sentencia dictada
aprovechar a todos los cotitulares, legitimacin no resulta desvirtuada por el hecho de omitirse en la
demanda la afirmacin de actuar en beneficio de la Comunidad, siempre que efectivamente se persiga
ese beneficio, y as lo dispone la S.T.S. 8.Abr.1992, sobre todo si se trata de la defensa de los elementos
comunes que slo pueden alterarse por va de unanimidad.
El propio Tribunal Supremo en resoluciones de SS.16 de diciembre de 1996 22 de noviembre de 1997 4
de diciembre de 1998 2 de diciembre de 1999 ha trasladado lo anterior al presidente de la Comunidad de
modo que ste para actuar dentro de este mbito no precisa acuerdo especfico previo de la Comunidad,
si bien no se desconoce que en otras ocasiones ha seguido la tesis contraria (ver sentencia de 11 de
diciembre de 2000).
Ahora bien an partiendo de lo anterior y considerando legitimado al Presidente para actuar sin acuerdo
previo en defensa de los intereses de la Comunidad y sin perjuicio de la responsabilidad que asuma para
con sta, existen parcelas que creo que la ley veta a la exclusiva intervencin del Presidente, como de
hecho las veta a cualquier comunero. Estas son las contempladas en los artculos 7 y 21 de la LPH. Y ello
porque en ambos casos, tanto para el ejercicio de las acciones de cesacin como para la reclamacin de
cuotas a morosos por va del proceso monitorio, la norma requiere por circunstancias distintas sendos
acuerdos de la Junta como requisitos de procedibilidad de la accin, sin los que el proceso siquiera puede
iniciarse. En estos casos ser imprescindible que el Presidente para actuar tenga el expreso acuerdo de
la Junta de Propietarios, adems de la concurrencia del resto de requisitos que el ejercicio de estas
acciones requiere.
10.14Cabe una previsin estatutaria a un acuerdo comunitario de sometimiento a arbitraje para
resolver cuestiones que atiendan a los problemas con el funcionamiento comunitario, la toma de
acuerdos?
La ley de Arbitraje 60/03 en su exposicin de motivos ya sienta el criterio de que la arbitrabilidad de una
controversia coincide con la disponibilidad de su objeto para las partes. En principio, son cuestiones
arbitrables las cuestiones disponibles an siendo concebible que por razones de poltica jurdica haya o
pueda haber cuestiones que sean disponibles para las partes y respecto de las que se quiera excluir o
limitar su carcter arbitrable. El artculo 2 L 60/03 no lo veda y la ley de Propiedad Horizontal guarda
silencio sobre ello, por lo que en principio entiendo que debe regirse por la regla general expuesta, de que
sern susceptibles de materia arbitral aquellas cuestiones que sean disponibles por las partes, y no lo
sern aquellas sobre las que las partes no tengan poder de disposicin, lo que conduce a desbrozar los
supuestos dentro de la norma que puedan considerarse dispositivos, de aquellos que por imperativos
quedan fuera de arbitraje. Ahora bien considero necesario incidir en que los principales conflictos que se
entablan dentro del mbito de las Comunidades de Propietarios no sern susceptibles de convenio
arbitral, por ejemplo los relacionados con las mayoras necesarias para la adopcin de acuerdos por ser
cuestin indisponible para las partes o aquellas cuestiones sobre las que la norma incide sean de
aplicacin la normativa legal en todo caso (ver el artculo 2 LPH cuando se refiere al rgimen jurdico de
la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, as como en cuanto a los derechos y
obligaciones recprocas de los comuneros), pero por ejemplo s que lo sern todas aquellas cuestiones
que por ejemplo la Ley somete en equidad al Juez de Primera Instancia, como los supuestos de excusas
de los cargos de la Comunidad o en los del artculo 17.3 in fine.

10.15En su caso como podra canalizarse el convenio arbitral?

El modo de hacer valer la posibilidad de acudir al arbitraje guarda relacin con el mtodo de
instrumentalizacin del mismo, esto es a travs del convenio arbitral. El artculo 9 de la Ley de Arbitraje
permite la inclusin genrica como clusula incorporada a un contrato (o bien la existencia de un acuerdo
independiente). Ello trasladado al mbito de la Propiedad Horizontal permitir la incorporacin en los
Estatutos de esta clusula de resolucin arbitral, con los mismos requisitos para la toma de acuerdos que
una reforma estatutaria, por tanto con el requisito de la unanimidad.
Respecto de la eleccin de rbitros es una cuestin propia de las partes, no de un determinado colectivo
con exclusin de otro, debiendo estarse sobre los requisitos de capacidad al contenido de los artculos
13, 14 y 15 de la Ley de Arbitraje. En este sentido hay que resaltar que en el caso de que el arbitraje no
sea de equidad, la regla general es que el arbitro tenga la condicin de abogado en ejercicio, si bien cabe
el acuerdo expreso en contra.

TEMA 11 LA ACCION DE CESACIN.

11.1Cuales son sus requisitos?
Ejercicio de la accin que prev el artculo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal;
a) El requerimiento fehaciente al infractor
b) Certificacin del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios en el que se autoriza al presidente a
entablar la accin de cesacin.
c) acreditacin de las actividades proscritas por el citado artculo 7.2.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Mlaga, Seccin 6, de 04/04/01
"...El artculo 7-2 de la Ley de Propiedad Horizontal, viene a manifestar que "si el propietario persistiese
en su conducta, el Presidente, previa autorizacin de la Junta de Propietarios, debidamente convocada al
efecto podr entablar contra l la accin de cesacin que... ". La nueva redaccin del precepto es de una
claridad meridiana cuando el Presidente tiene que requerir no solo al propietario sino tambin a cualquier
otro ocupante, que ostente el inmueble por cualquier otro ttulo, como el arrendatario. Adems del
requerimiento es necesario que el mismo haya sido desatendido; pero como requisitos para la
interposicin de la demanda el apartado 4 del articulo 7-2 de la Ley referida exige que se aporte
acreditacin del requerimiento fehaciente al infractor y la certificacin del acuerdo de la Junta de
Propietarios, adoptado por mayora para entablar la accin; esto es, no cabe la actuacin directa del
Presidente, salvo para el requerimiento, se necesita en todo caso que la Junta acuerde previamente las
actuaciones, pudiendo concluirse que sin acuerdo de la Comunidad no hay proceso al faltarse el
presupuesto previo de la accin; y estas formalidades legales establecidas por el legislador son
consecuencia de que una sentencia favorable a la comunidad de propietarios conlleva efectos muy
importantes, tal como resume el artculo 7 in fine de la L.P.H., pudiendo consistir en la declaracin del
cese efectivo de la actividad; en una indemnizacin de daos y perjuicios; en la privacin del uso de la
vivienda o local por un tiempo no superior a tres aos, y as como tambin a la declaracin por la que
quedan definitivamente extinguidos todos los derechos relativos a la vivienda o local; cuando se ha
intentado actuar sin ese acuerdo previo de la Junta de Propietarios, la jurisprudencia ha rechazado la
posibilidad de sancionar. Establecidos los requisitos, se hace necesario comprobar si en el caso de autos
concurren; y del detenido examen de las actuaciones resulta que el acuerdo de la Junta de Propietarios
que autoriza al Presidente para ejercitar acciones contra los que tengan perros, es de 9 de Marzo de
1.999, muy anterior al requerimiento, que lo fue el 25 de Noviembre de 1.999. En consecuencia, no
existiendo el acuerdo de la Junta con posterioridad al requerimiento debe ser desestimado el recurso al
no cumplirse los requisitos de procedibilidad sealados en la Ley..."
Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, Seccin 3, de 17/11/00:
"...En los Estatutos de la Comunidad aprobados el 01.10.82 se establece que los propietarios de las
plantas bajas y de stano precisarn solicitar el consentimiento por unanimidad de los copropietarios del
edificio para destinarlo a industrias o utilizar los mismos con horario que exceda del usual del comercio
general en Burgos.
Por resultar claramente contraria a esta prohibicin la actividad del local de la planta baja destinado a
restaurante, y no haber obtenido la autorizacin unnime de la Junta de propietarios, la sentencia de la
Seccin Segunda estim la acin de cesacin ejercitada por la Comunidad y conden al cese de la
actividad por el perodo de un ao.
Por lo tanto, si ahora se suspendiera la ejecucin de la sentencia con el voto mayoritario de los
propietarios reunidos en Junta, se estara vulnerando el precepto estatutario citado, que exige que la
autorizacin para realizar esa clase de actividad en los bajos comerciales se conceda por unanimidad.
En opinin de la parte apelante, el acuerdo de suspender la ejecucin de la sentencia debiera haberse
adoptado por unanimidad, pues solo as es posible conciliar la posibilidad de que el propietario del local
pueda tener abierto su restaurante con la exigencia contenida en los Estatutos de que solo se le permita
hacerlo si concurre el consentimiento unnime de todos los condueos. Ahora bien, este planteamiento
de la parte apelante resulta en buena medida artificioso y no encaja con los presupuestos y requisitos de
la accin de cesacin, en cuyo ejercicio es donde se ha tomado el acuerdo impugnado.
Efectivamente, no puede olvidarse que el acuerdo de suspender o de no instar la ejecucin de la
sentencia donde se ha tomado es en el curso de un procedimiento en el que se ejercit por la Comunidad
de Propietarios la accin de cesacin, anteriormente regulada en el artculo 19 de la Ley de Propiedad
Horizontal, y ahora en su artculo 7 tras la reforma llevada a cabo por la Ley 8/1999. Y si para el ejercicio
de esta accin de cesacin es necesaria, tanto en la antigua regulacin como en la nueva, la autorizacin
de la Junta de propietarios, que adoptar el acuerdo por mayora al no ser de los que exigen la
unanimidad o alguna mayora cualificada, en buena lgica la decisin de suspender la ejecucin de la
sentencia habr de ser tambin tomada por mayora, sin que sea necesaria la unanimidad.
Desde otro punto de vista, si algn propietario disconforme con la actividad realizada en el local pudo
beneficiarse del ejercicio de la accin de cesacin gracias a que la autorizacin de la Junta para
ejercitarla solo tuviera que concederse por mayora, lo que no puede pretender es que, ahora que se
pretende suspender su ejercicio, el acuerdo haya de adoptarse por unanimidad, y no por mayora. Esto
ltimo sera tanto como autorizar a cualquier propietario para que l solo, y sin necesidad de contar con el
consentimiento de los dems ejercitara por su cuenta la accin de cesacin, o para que su nico voto
fuera suficiente para que el Presidente procediera a su ejercicio ante los Tribunales.
Ciertamente resulta discutido cules son los remedios que se ofrecen a un propietario cuando el resto no
est conforme, ya sea en requerir al propietario molesto o incmodo para que cese en la actividad que
realiza, ya sea para ejercitar contra l la accin de cesacin del artculo 7.
Algunos autores sostienen que, no estando facultado para ejercita l directamente la accin, podr
solicitar el amparo judicial por la va de impugnar el acuerdo en que la junta de propietarios no haya
autorizado el ejercicio de la accin, mientras que otros, entre los que se encuentran destacados juristas,
opinan que deber en todo caso pasar por el deseo y voluntad de la mayora.
Sin embargo, lo que se pretende en este caso no es impugnar un acuerdo de la Comunidad de
Propietarios de este tipo o suplir la inactividad de la misma en orden al ejercicio de la accin de cesacin,
pues esta ltima ya est ejercitada, y lo nico que se ha hecho es suspender la ejecucin de la sentencia
que condenaba al propietario infractor, sin renunciar a instarla en un futuro, y a la vista de las nuevas
circunstancias, en las que el propietario del local ha eliminado buena parte de las molestias que causaba
al suprimir la msica en vivo dentro del local y realizar las correspondientes obras de insonorizacin.
Sexto. La impugnacin tampoco puede prosperar porque el acuerdo sea gravemente lesivo para los
intereses de la comunidad en beneficio de uno o de varios propietarios o porque suponga un grave
perjuicio para algn propietario que no tenga la obligacin de soportarlo, o porque se haya adoptado con
abuso de derecho, conforme a lo dispuesto en el artculo 18.1 de la Ley. Que no es gravemente
perjudicial para la comunidad se desprende de que la misma se ha reservado la posibilidad de volver a
instar la ejecucin de la sentencia, adems de haber obtenido determinadas prestaciones del propietario
del local, como las de hacerse cargo de la reparacin de la fachada y pagar las costas causadas a la
Comunidad en el anterior procedimiento. Tampoco se ha acreditado que suponga un grave perjuicio para
el propietario impugnante, pues ninguna prueba pericial se ha practicado para determinar si el local,
despus de realizadas las obras de insonorizacin, cumple los niveles de tolerancia en materia de ruidos,
de modo que aquel se pueda ver afectado gravemente por estos o por otras molestias, fuera de las que
constituyan las propias del horario de cierre del local, que no pueden calificarse de graves, sino de una
mera infraccin estatutaria. Por otra parte, si lo que se pretende con la impugnacin de los acuerdos es
volver a instar la accin de cesacin, cuya paralizacin ha acordado la Comunidad de Propietarios, no es
suficiente para el ejercicio de la misma el que concurra alguno (s) de los supuestos de impugnacin del
artculo 18, sino que es necesario que se den alguna de las situaciones previstas en el artculo 7.2 sobre
realizar en el inmueble actividades prohibidas en los Estatutos, que resulten daosas para la finca, o que
contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas insalubres, nocivas, peligrosas o
ilcitas. Es decir, que si para el ejercicio de la accin de cesacin no es suficiente que la actividad cause
un grave perjuicio a la comunidad o a los copropietarios, si no se dan tambin alguno de los supuestos
del artculo 7.2, la paralizacin de dicha accin es posible aunque con ello se pueda causar este perjuicio,
pues lo verdaderamente definitivo para obtener el cese de la actividad es que se den alguna de las
causas objetivas el artculo 7, no las del artculo 18...."
11.2Cules son ese tipo de actuaciones no permitidas?:
prohibidas por los estatutos; Consultar tales estatutos.
Su interpretacin y alcance debe hacerse teniendo en cuenta su finalidad y la realidad social en cuyo
contexto se han de aplicar (art. 3 nm. 1 C Civil), as como el carcter restrictivo y no extensivo que ha
de darse a toda prohibicin o lmite al ejercicio de los derechos, y en concreto el de propiedad conforme
al artculo 348 del Civil (As se expone por la SAP Vizcaya de 17-3-03)
Por ejemplo se consideran como tales, el dao intencionado de los elementos comunes o el boicot a su
uso por otros propietarios, caso al que se refiere por ejemplo la SAP Cantabria de 8-1-04, o el destinar la
vivienda a hospedaje cuando expresamente se exclua (SAP Cantabria 7-11-03)
La STS de 20-9-1997 consider como tal la instalacin de un bar, que estaba prohibido estatutariamente,
y a tal efecto recordaba que slo por ello la actividad no era factible, al margen o no de que se hubiera
acreditado la existencia de incomodidad derivada de la actividad para los comuneros.
Tambin se ha considerado actividad contraria a los Estatutos la realizacin de obras inconsentidas que
pretenden apropiarse de elementos comunes como es una parte de un patio comn (S AP Jan de 10-10-
03)
La ya mencionada S AP Madrid de 7-9-93 consider que la instalacin de unas estanteras en una plaza
de garaje era contraria a los Estatutos, pues tales plazas estn destinadas al estacionamiento, guarda y
conservacin de vehculos, pudindose admitir otros usos complementarios o accesorios a aquellos, pero
siendo incompatible con el almacenamiento y depsito de enseres que no guardan relacin con el fin
primordial
daosas para la finca; Acreditacin mediante pericial.
Incluye toda actividad que resulte daosa para la finca, es decir toda aquella que causa dao o perjuicio a
aquella.
Como tal se sealaban por la SAP Cantabria los daos en pintura de escaleras y roturas de armarios de
avisos comunes
Disposiciones Generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilcitas:
1.- Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Actividades
Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas:
Artculo 1: El presente reglamento de obligatoria observancia en todo el territorio nacional, tiene por
objeto evitar que las instalaciones, establecimientos, actividades, industrias o almacenes sean oficiales o
particulares, pblicos o privados a todos los cuales se aplica indistintamente en el mismo la denominacin
de "actividades", produzcan incomodidades, alteren las condiciones normales de salubridad e higiene del
medio ambiente y ocasionen daos a las riquezas pblica o privada o impliquen riesgos graves para las
personas o los bienes.
Molestas: Artculo 3: Sern calificadas como "molestas" las actividades que constituyan una incomodidad
por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensin
o sustancias que eliminen.
Insalubres: Se calificarn como "insalubres" las que den lugar a desprendimiento o evacuacin de
productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana.
Nocivas: Se aplicar la calificacin de "nocivas" a las que, por las mismas causas, puedan ocasionar
daos a la riqueza agrcola, forestal, pecuaria o pisccola.
Peligrosas: Se consideran "peligrosas" las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o
almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explosiones, combustiones, radiaciones
u otros de anloga importancia para las personas o los bienes.
Tener presente igualmente, la regulacin que hace el Reglamento de todas estas actividades (Distancias,
lmites de toxicidad, productos inflamables, ruidos, etc.).
2.- Ley 7/1997, de 11 de agosto, de Proteccin contra la Contaminacin Acstica. Artculo 7.Regulacin
del ruido para actividades varias:
1.- Con carcter general no se permitir el empleo de ningn dispositivo sonoro con fines de propaganda,
reclamo, aviso o esparcimiento.
Esta prohibicin no regir en los casos de alarma, urgencia o especial significacin ciudadana,
determinada por los Ayuntamientos.
2. En los trabajos realizados tanto en la va pblica como en la edificacin no se autorizar el empleo de
maquinaria cuyo nivel de emisin externo (NEE) sea superior a 90 dB(A), medido en la forma que se fije
reglamentariamente.
3. Los trabajos realizados tanto en la va pblica como en la edificacin no podrn realizarse entre las
veintids horas y las ocho horas del da siguiente si producen niveles sonoros superiores a los
establecidos con carcter general en el ttulo II del anexo de la presente Ley.
4. Se exceptan de la prohibicin anterior las obras urgentes, las que se realicen por razones de
necesidad o peligro y aquellas que por sus inconvenientes no puedan llevarse a cabo durante el da. El
trabajo nocturno deber ser expresamente autorizado por el Ayuntamiento, que determinar los limites
sonoros que habr de cumplir en funcin de las circunstancias que concurran en cada caso, sin perjuicio
de la establecido en la legislacin laboral.
5. Cuando el anormal funcionamiento de un sistema de alarma produzca molestias al vecindario y no sea
posible localizar al responsable o titular de dicha instalacin, el rgano municipal competente, en
cumplimiento de lo dispuesto en el art. 20 de la presente Ley, proceder a desmontar y retirar el sistema
de alarma.
6. Cualquier otra actividad que implique una perturbacin por ruidos del vecindario se entender incursa
en el rgimen sancionador de la presente Ley.
3.- Directiva 92/97/CEE del Consejo, de 10 de noviembre de 1992, por la que se modifica la Directiva
70/157/CEE relativa a la aproximacin de las legislaciones de los estados miembros sobre el nivel sonoro
admisible y el dispositivo de escape de los vehculos a motor.

11.3 Puede un copropietario no presidente requerir al que realice esas actividades?
No cabe ya que la Ley reserva a la Junta de Propietarios la decisin d verificar el requerimiento, a
salvo el problema de inactividad de la Comunidad, pero requerira la convocatoria de Junta al respecto, su
discusin y el acuerdo denegatorio o al menos instar por sustitucin el acuerdo judicial. (SAPVizcaya
17.3.2003 o SAPPontevedra 10.3.2003)
11.4 Cabe la delegacin por el Presidente a favor del administrador del requerimiento a un
comunero que realiza actividades molestas, peligrosas?
No lo creo ya que el Art. 7.2 exige que el requerimiento sea verificado por el Presidente, y adems se
requiere un acuerdo de la Junta de Propietarios. Se trata como prev la SAPTenerife de 7.6.2004 de dos
requisitos previos. Y la necesidad de cumplimiento de ambos han sido normalmente estrictamente
exigidos. (SAPTenerife de 7.6.2004; SAPAsturias de 29.1.2004 entre otras)
El presidente de la Comunidad no puede tampoco por s solo entablar esta accin amparado en el poder
general de representacin. (APMlaga 30.6.97, APMadrid 10.10.1997, APAlicante 2.6.1999; APAsturias
14.1.2000 o APValencia 24.10.03)
La posible facultad delegada por el Presidente a favor del administrador fuera de los casos en que
expresamente se permite por la ley, viene a ser problemtica y cuestionada, toda vez que esta facultad se
reserva a favor de la figura del vicepresidente, pues es este el sustituto que la ley prev
11.5Cuando tiene lugar en la finca actividades prohibidas del art. 7.2 de la Ley, pero la Junta se
niega a actuar y no se obtienen los requisitos del requerimiento del Presidente y acuerdo previo,
qu acciones pueden llevar a cabo los propietarios?
Acreditada la inactividad o la autora del Presidente en la actividad, cabra reconocer legitimacin a otro
copropietario, con las prerrogativas del artculo 7.2 si se cumplen el resto de requisitos.

11.6Qu tipo de Medidas cautelares podran adoptarse? Hay alguna limitacin?
En relacin a las medidas cautelares quizs la pretensin ms conforme fuere la pretensin de la
anotacin preventiva. Nada creo que se oponga a esta peticin al margen de la acreditacin de la
concurrencia de los requisitos a tal fin previstos.

11.6 Cul es el plazo de prescripcin de la accin de cesacin de actividad y daos y perjuicios?
Esta accin de cesacin, no puede tener otra prescripcin que la personal de 15 aos del artculo 1964
del CC, pero a la peticin de daos y perjuicios debe ser aplicado lo dispuesto en el artculo 1902 y el
artculo 1968-2, por lo que la accin prescribe al ao.
Conforme l artculo 9.1 y 2 de la Ley de Propiedad Horizontal el propietario responde de los daos
ocasionados por las personas que ocupen el piso o local, entre ellos obviamente el cnyuge, aunque no
figure como copropietaria.

11.7 Cabe ejercitar una Accin de cesacin contra la propiedad si sta vuelve a arrendar su
inmueble a otro infractor?
Ante la situacin de que lanzado un ocupante a base al art.7.2 de la LPH, se vuelva a arrendar la vivienda
o local a otra persona con carcter inmediato y que incurra en la misma actividad, permitiendo el
propietario que el arriendo contine con la actividad sancionada, nuestro criterio, para evitar que la accin
de cesacin sea ineficaz, es que la Junta podr acudir a la accin de privacin de la propiedad, ya que de
otra manera existira fraude de Ley, segn el art.6.4 del C.Civil, y se estara actuando con mala fe o con
abuso de derecho a tenor del art.7 del citado cdigo
11.8 Segn el artculo 7.2, qu sucede si la actividad no contraviene ninguna Disposicin u
Ordenanza?
A) Creo que la diferencia fundamental entre la anterior redaccin y la actual es eliminar la indeterminacin
del concepto y evitar la subjetividad en la apreciacin, por ello modifica la prohibicin de las actividades
no permitidas en los estatutos, por la ms concreta de las prohibidas en los mismos, remitiendo al
examen concreto de dichos estatutos la prohibicin expresa de la actividad frente al difuso concepto
anterior de las no permitidas, que podra incluir algunas no previstas pero perfectamente tolerables. La
referencia expresa a las disposiciones generales tiene una clara alusin a la necesidad expresa de
calificacin como actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilcita en una normativa de carcter
general, pero reglado, ausente, por tanto, de cualquier valoracin de tipo subjetivo o personal que pudiera
mermar las garantas del comunero frente a la actuacin de la Comunidad. Por ello, si no se puede
calificar la actividad dentro de una expresa prohibicin normativa, no puede incluirse en este concepto de
actividad no permitida.
A) Creo que el problema se plantear para las objetivamente molestas, insalubres, nocivas, o peligrosas,
que no estn contempladas en el Reglamento de 30 de noviembre de 1961 o en cualquier otra
disposicin autonmica o municipal, pues la ilicitud supone ya de por s la contravencin de una norma
del ordenamiento jurdico.
Hecha la anterior puntualizacin mi respuesta es que, aunque la actividad molesta, insalubre, nociva o
peligrosa no est contemplada en ninguna disposicin o norma administrativa, sea estatal, autonmica o
municipal, la Comunidad podr acudir a la previsin del artculo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal,
pues la ratio legis es preservar el sentido vecinal de respeto y armona, de forma que no se haga
incmoda y poco cvica la convivencia, y es llano que las previsiones legales, por exhaustivas que sean,
no pueden agotar todos los supuestos en que una actividad pude calificarse de molesta, insalubre, nociva
o peligrosa.
Naturalmente el Juez decidir, en suma si lo denunciado merece tal consideracin.
La SAP de Tarragona de 22-11-2003 y por la de Barcelona de 8-10-03 que expone que el legislador ha
optado por deferir la delimitacin del contenido esencial de cada una de tales reprobables actividades al
legislador sectorial o al ejecutivo competente (en la expresin contravencin de las disposiciones
generales cabe toda norma jurdica cualquiera que sea su rango jerrquico y su rgano emisor).

.
11.9 El concepto de inmoralidad del antiguo art. 7.3 se puede considerar como actividad ilcita?.
El trmino inmoralidad que contemplaba el antiguo artculo 7.3 ha desaparecido tras la reforma de la Ley
y se sustituye por el de ilicitud.
Es claro que un hecho, aunque objetivamente se considere inmoral, puede no ser ilcito y en tal caso la
Comunidad, por el simple hecho de ser inmoral, no podra hacer uso de la previsin del artculo 7. 2, a
salvo que la actividad inmoral, no ilcita, sea a la vez molesta, insalubre, nociva o peligrosa.
Por tanto, el concepto de inmoralidad no coincide con el de ilicitud
11.10 La ilicitud, es penal, administrativa o civil?
Es actuacin contraria a derecho y puede tener carcter civil, penal, administrativo o cualquiera otra que
contravenga una determinada normativa sea cual fuera su naturaleza
A mi entender la ilicitud a que se refiere el precepto es no slo a la administrativa sino tambin a la civil y
penal que, en ocasiones, tendr mayor relevancia que aquella. Pinsese en una vivienda en la que el
usuario de la misma se dedica, por mucha discrecin con que lo haga, a la venta de drogas txicas o
estupefacientes.

11.11Cabe catalogar como actividad molesta o insalubre la tenencia de animales de compaa a
los efectos del art 7.2?

Segn el caso. As por ejemplo en caso de dos cachorros de perro que ladraban de modo continuado da
y noche y que depositaban los excrementos en el patio comn, se ha entendido que s. (SAPLen
11.1.2007 y SAPHuelva 8.10.2004)
En el supuesto de constancia de animales peligrosos sin la oportuna licencia administrativa, tambin se
ha venido a entender (SAPMurcia de 2.1.2003 o SAPValencia de 29.12.2006

11.12 Y la tan trada de hospedaje?

Por las caractersticas de esta actividad la misma ha sido abordada en mltiples ocasiones, por lo que he
intentado sintetizar algunas de las resoluciones que sobre esta actividad han venido a sustanciarse. Se
da por reproducida la ya expuesta SAPCantabria de 7-11-03)
La STS de 23-11-95 consider como contraria a los Estatutos (a la par que incomoda y molesta) el
desarrollo de una actividad de hospedaje efectuada en tres plantas de un edificio por cuanto la escritura
de divisin de propiedad horizontal del edificio especificaba que constaba de siete plantas con dos pisos
cada una, dedicadas a vivienda, lo que supone que no se poda instalar en estos pisos ningn uso
comercial, interpretacin que se vea reforzada por el hecho de que para la planta baja y stano s se
haca mencin a que se poda dedicar a cualquier tipo de uso comercial.
La sentencia de AP Barcelona de 8-10-03 por ejemplo al abordar el tema del hospedaje considera que
incluso an no estando expresamente prohibida en los Estatutos debe entenderse contraria al Ttulo
constitutivo.
Como las anteriores la SAP Tarragona de 23-5-02 consider contraria a los Estatutos la actividad
realizada en los apartamentos propiedad de los demandados que se dedicaban a su explotacin como
apartamentos tursticos, alquilando algunos de los apartamentos litigiosos sitos en la comunidad
demandante con derecho a usar las instalaciones del "Hotel V y como fundamento recurre a la
Exposicin de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal, expuesto inicialmente en este trabajo, y
expone que si bien en los Estatutos se permite el cambio de vivienda a despacho profesional, lo es con el
lmite del artculo 7.2. Por tanto en las viviendas podrn instalarse despachos profesionales y negocios,
siempre que las actividades que en ellos se desarrollen no sean molestas, nocivas, peligrosas o
inmorales". Si bien es cierto que la doctrina jurisprudencial constata que el dominio se presume libre de
cargas y limitaciones, y que en el supuesto de autos ninguna duda ofrecen los estatutos sobre la
posibilidad de los demandados de dar a las viviendas el destino de negocio o despacho profesional, dicha
facultad quedar enervada por dedicar los apartamentos a alguna de las actividades proscritas tanto por
los Estatutos como por el art. 7 de la LPH, es decir que la actividad que en ellos se realice sea molesta,
nociva, peligrosa o inmoral.
Tambin relativa al hospedaje es la SAP Asturias de 4-1-02 la cual incide en la irrelevancia de que la
actividad ejercitada como tal tenga o no concedida la correspondiente licencia administrativa, sin embargo
entiende tambin que la actividad desarrollada en la pensin haba producido numerosos altercados y
molestias por parte de los huspedes al resto de la Comunidad, habindose advertido a quien regentaba
la misma, en numerosas ocasiones de que dichas molestias eran causadas por los usuarios de la
pensin, sin que se hubiere atendido a los requerimientos de los otros propietarios para que cesara en su
actividad y controlase a las personas que por razn del negocio de pensin transitaba, por lo que
considera que el desarrollo de la actividad supone unas molestias superiores a la que viene impuestas
por la relacin de vecindad; esto es, ms all de los limites tolerables y asumibles por la comunidad por
ser contraria a la buena disposicin de las cosas para el uso normal que de hacerse de aquellas;
impidiendo a los dems propietarios el adecuado uso de los elementos comunes y de sus derechos. Esto
es, con dichas actividades se perturba, en el orden de convivencia, el corriente desenvolvimiento de las
relaciones sociales, y se excede lo tolerable el normal ejercicio de las normas de convivencia
dificultndose a los dems comuneros el ejercicio de sus derechos (el correcto uso y disfrute de sus
viviendas y del inmueble), protegido por la Ley de Propiedad Horizontal ) por lo que hay que entender
correcta y conforme a Derecho la aplicacin que se ha hecho en la Sentencia de instancia de las
consecuencias legales previstas en el artculo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. En este caso por
tanto la actividad se clausura no por atentar propiamente al ttulo sino porque la misma se considera
incomoda y molesta.

11.13 Es vlida una clusula estatutaria que prohba el uso determinado de un local para realizar
una concreta actividad?

La jurisprudencia ha reconocido la validez de la clusula estatutaria que prohbe el destino del local o
vivienda en rgimen de propiedad horizontal a determinadas actividades, no autorizando los cambios de
destino expresamente prohibidos en los Estatutos si no hay acuerdo unnime de la Junta (SAP de
Tarragona, Sec. 1, de 16 junio 1993, con cita de las SSTS de 14 junio 1968 y 16 junio 1972), pero siendo
vlidas las limitaciones establecidas estatutariamente por la comunidad de propietarios al uso de los
locales, ha de entenderse que lo excepcional es la prohibicin o lmite al ejercicio de los derechos y no la
posibilidad de cambio de destino de los locales, lo que implica que la limitacin ha de interpretarse
restrictivamente y la permisibilidad de modo amplio (STS 31 mayo 1996).
En este mismo sentido se pronuncia la STS de 5-3-1990 en un caso de destino de vivienda a oficinas,
cuando expresamente los Estatutos no recogan expresamente esa prohibicin.
Por ello se ha negado que exista infraccin cuando la actividad realizada se encuentra dentro del amplio
campo que queda al libre albedro del titular, el cual no puede limitarse (como pretendi la comunidad de
propietarios) por un simple acuerdo de junta general, en tanto no se modifique con dicho acuerdo el
contenido de los estatutos, lo que no ha ocurrido en el caso discutido. (SAP Albacete 31-12-1999).
Ahora bien cuando la prohibicin estatutaria existe y es clara, no es factible tal transformacin, y en este
sentido la sentencia de la AP de Jan de 22-2-1999 condeno a los demandados que destinaban su piso a
la actividad de academia de mecanografa e informtica, a la privacin temporal de su uso y al cese de la
actividad empresarial al figurar expresamente prohibida en los Estatutos el destinar pisos y locales a
consultorio, clnicas de enfermedades infecto-contagiosas, a colegios o academias..., actividad sta
especficamente desempeada.

11.14 Cabe equiparar la infraccin estatutaria a la de normas de rgimen interior?

No pueden sin embargo equipararse la infraccin de normas de rgimen interior aunque hubiesen sido
validamente aprobadas y no fueran contrarias a los Estatutos. (Ver SAP Cantabria de 31-10-2003)
Siguiendo este criterio es interesante el contenido de la SAP Vizcaya de 5-4-01, que tras exponer que un
local tena reconocida la facultad de apertura de huecos para la instalacin de chimenea para salida de
humos en el ttulo constitutivo, expuso que dicha facultad contenida en el ttulo registralmente inscrito no
poda entenderse modificada por las llamadas "Normas de Comunidad" otorgadas en escritura notarial de
fecha 23 de octubre de 1956 por quienes entonces eran dueos del inmueble, ya que si bien la naturaleza
de alguna de ellas era susceptible de formar parte del ttulo de propiedad o de los Estatutos comunitarios
como, por ejemplo, la cuota de participacin de cada uno de los pisos o lonjas en los elementos comunes
(art. 5, prrafo segundo LPH), la mayor parte de aquellas podan definirse como normas de rgimen
interior a las que se refiere el art. 6 de la LPH para regular la convivencia comunitaria; y en cuanto a la
segunda de dichas normas, nica aplicable al asunto que enfrentaba a las partes, no poda suponer la
revocacin o modificacin de las facultades otorgadas a las lonjas, ya que no tuvo acceso al Registro de
la Propiedad por lo que no puede perjudicar a la entidad demandante que adquiri la lonja en 1988, por lo
que es tercero en relacin a dichas "Normas de Comunidad" y, en concreto a la segunda de ellas, de
conformidad con el prrafo tercero, ltimo extremo, del art. 5 de la LP.

11.15 .- Qu consecuencias tiene la estimacin de la demanda?

Conforme a lo expuesto por la LPH la estimacin de la pretensin puede conducir:
-A la cesacin definitiva de la actividad prohibida y la indemnizacin de daos y perjuicios que proceda.
La AP MADRID en s 10-12-01 expone que La cesacin definitiva de la actividad prohibida, en cuanto
actividad ejercida con extralimitacin de la autorizada en la licencia y con infraccin de las Ordenanzas
vigentes (cocinando y produciendo humos y olores, rebasando la franja horaria permitida, y superando el
nivel acstico los mximos permitidos), es una sancin que ha de mantenerse, pues es el nico modo de
que cese la conducta infractora y es la principal finalidad del procedimiento. Esta sancin ha de referirse,
en el supuesto presente, al ocupante infractor, y no al propietario ya que quien ejerce la actividad
infractora y es titular del negocio es el primero y no el segundo.
-si el infractor no fuere el propietario, la sentencia puede declarar extinguidos definitivamente todos sus
derechos relativos a la vivienda o local, as como su inmediato lanzamiento. Antes slo se tena por la
Comunidad una legitimacin por subrogacin en el supuesto en que el propietario no cumpliera con su
obligacin de resolucin contractual, ahora tiene legitimacin directa para pedir esta resolucin, pese a no
ser parte en el contrato)
-la privacin del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres aos

11.16 Qu particularidades tiene la privacin de uso impuesto por la estimacin de la accin de
cesacin? Puede afectar algn derecho fundamental?

Por tener carcter sancionador, aunque estemos ante un proceso civil, la misma debe guardar la
oportuna proporcionalidad con la actuacin sancionada. (AP Asturias de 8-1-04) que la admite en el caso
concreto por entender que el ocupante ha mantenido una voluntad decidida y persistente que, en el curso
del tiempo, se ha manifestado de muy diversas formas daosas o molestas para la comunidad
perpetuando una situacin intolerable para el resto de los comuneros y directamente atentoria para el
normal desarrollo de la convivencia comunal.
En el mismo sentido la SAP Cantabria de 7-11-03 que dir que en cuanto a la privacin del uso de la
vivienda, el artculo 7 prrafo 3 de la L.P.H. es una norma sancionada civil con una importante intensidad
pues priva, aunque sea temporalmente y hasta un mximo de tres aos, de uno de los contenidos
esenciales del derecho de propiedad como es el uso y disfrute de la cosa, por lo que dicha norma
sancionadora debe aplicarse con proporcionalidad, conjugando la gravedad e intensidad de la
perturbacin que ha producido la vulneracin de la prohibicin estatutaria a los propietarios y ocupantes
de los pisos, y el derecho al uso y disfrute de la vivienda por parte de la propiedad La actividad
desarrollada no puede calificarse como inmoral peligrosa o insalubre, nicamente de incmoda, por lo
que al final se modera la sancin y se deja en seis meses.
La cuestin se plante con relevancia constitucional por el juego del derecho a la libre circulacin y
fijacin de residencia, plasmada en el artculo 19 C o el de vulneracin del derecho de propiedad (art
33C). El TC en sentencia de 8-3-1999 sobre el particular dijo Este precepto (el art 7 LPH) ha sido ya
objeto de control por parte de este Tribunal. Concretamente, en la STC 301/1993, como respuesta a una
cuestin de inconstitucionalidad en la que se planteaba la posible vulneracin del derecho de propiedad
(art. 33 CE) a travs de lo dispuesto en dicho precepto legal, este Tribunal declar que el artculo
cuestionado se refiere a un tipo de propiedad, el de la propiedad horizontal, en el que la necesidad de
compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de los
pisos, justifica, sin duda, la fijacin, legal o estatutaria, de especficas restricciones o lmites a los
derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares (fundamento jurdico
3). En el mismo fundamento jurdico se conclua declarando que en el citado precepto no se configura,
en efecto, una expropiacin forzosa -en el sentido constitucional del concepto- sino una especfica
sancin civil o, ms precisamente, una obligacin cuyo cumplimiento puede ser exigido por los rganos
judiciales -que no ejercen potestad expropiatoria alguna- cuando se constate determinada conculcacin
del ordenamiento y basta con advertirlo as para concluir en que la regla legal no est afectada por los
vicios de inconstitucionalidad que sugiere el Auto de planteamiento: la privacin de uso se fundamenta en
la comisin de un ilcito y no cabe echar en falta en su regulacin, por lo tanto, ni la invocacin de una
causa expropiandi de utilidad pblica o inters social -rigurosamente extravagante al supuesto- ni la
previsin de una indemnizacin por la privacin misma, que contradira, como es obvio, el repetido
alcance sancionador de la medida. (Niega la infraccin del art 33C)
Y aade lo que no puede discutirse es que el derecho a habitar en un determinado lugar, el derecho
subjetivo y personal a determinar libremente el lugar o lugares donde se desea residir transitoria o
permanentemente (ATC 227/1983, fundamento jurdico 2) que el art. 19 CE proclama, implica el
reconocimiento a su titular del poder de configurar esa residencia con los elementos propios del domicilio,
con lo que resulta que es tambin un derecho a la libre eleccin del mismo.
Ahora bien, es claro que las libertades de circulacin y residencia no confieren, como es natural, un poder
jurdico omnmodo a favor de su titular, ya sea en orden a pasar por cualquier lugar, ya sea en orden a
habitar en l. As, la propiedad privada en cuanto garanta institucional (art. 33.1 CE), constituye un primer
y evidente condicionamiento al ejercicio de tales libertades.
De esta manera, el derecho a la libre eleccin del domicilio no puede entenderse como derecho a fijar el
domicilio en el concreto bien que uno desee, sin ms, sino como un lmite a los poderes pblicos en
orden a constreir esa eleccin por razones distintas a las derivadas de la libre configuracin de las
relaciones civiles (art. 33 CE), del uso del suelo de acuerdo con el inters general (art. 47 CE) u otras que
resulten constitucionalmente admisibles
De este modo, nos encontraramos ante la privacin de un derecho privado, el derecho de uso de una
concreta vivienda, consecuencia del incumplimiento de deberes propios de una relacin jurdico-privada,
la derivada del rgimen de propiedad horizontal, que aun cuando va a suponer un condicionamiento al
derecho a la libre eleccin de domicilio no implica, por las razones antes expuestas, una restriccin del
contenido constitucionalmente protegido del derecho fundamental a la libertad de residencia (Niega
infraccin del art 19C)
La sentencia de la AP Barcelona de 25-11-1998 fija con citas a la jurisprudencia del Tribunal Supremo
que la accin resolutoria del contrato de arriendo, entonces recogida en los artculos 7.3 y 19.1 LPH, para
que proceda su aplicacin es preciso:
1) Que se de una actividad, lo que supone cierta continuidad o permanencia de la realizacin de actos
singulares (STS de 2 de diciembre de 1970).
2) Que la actividad sea incmoda, es decir, molesta para terceras personas que habiten o hayan de
permanecer en algn lugar del inmueble en el que se desarrolle la actividad (SS TS de 8 de abril de 1965,
18 de enero de 1961, 30 de abril de 1965), esto es, que exista un sujeto pasivo determinado al que la
actividad incmoda pueda afectar, siendo-ste las personas que habitan o hayan de permanecer en la
misma finca y no personas indeterminadas o inconcretas (SS TS de 7 de octubre de 1964 y 20 de abril de
1965).
3) Que la molestia sea notoria y ostensible, esto es, no basta una pequea dificultad o trastorno, sino que
se exige una dosis de gravedad, una afectacin de entidad a la pacifica convivencia jurdica lo que obliga
a una ponderacin de cada caso concreto (STS de 8 de abril de 1965), teniendo sentado el Tribunal
Supremo que la base de la notoriedad est constituida por la evidencia y permanencia en el peligro o en
la incomodidad" (S. de 20 de abril de 1967), entendiendo, asimismo, que en el concepto de actividad
notoriamente incmoda debe incluirse aquella actividad cuyo funcionamiento en un orden de convivencia,
excede y perturba aquel rgimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales.
La sentencia de la AP Tarragona de 23-5-02 presta atencin para la aplicacin de la sancin a los
requerimientos efectuados a los demandados por el Presidente de la Comunidad de Propietarios para
que cesaran en las actividades molestas, apercibindoles del ejercicio de acciones judiciales en caso de
no cesar en las actividades mencionadas que fueron sistemticamente desatendidos, y entiende que
procede fijar en un plazo de cuatro meses, atendidas las circunstancias concurrentes, entidad de la
infraccin cometida y naturaleza y caractersticas del negocio, privacin de uso de los referidos
apartamentos que no afectar a los restantes derechos dominicales y a las obligaciones derivadas del
ttulo.
Aprecia la referida sentencia que la arrendataria demandada de forma reiterada y pese a las quejas de
los convecinos, segn testimonio de los mismos, que, como tambin se acredita, ha motivado la
intervencin policial en ms de una ocasin, viene ejerciendo en la finca actividades incmodas para el
resto de los ocupantes de la casa y que la masiva afluencia de clientes en ese establecimiento (bar
arrendado) produce hasta altas horas de la madrugada, un gran alboroto que imposibilita el sueo y el
descanso de los, vecino, por el ruido excesivo que se produce, as como suciedad y residuos de todo tipo
alrededor del establecimiento. Y que a los efectos de lo dispuesto en el art. 19 LPH deben entenderse por
actividades incmodas todas aqullas que privan o dificultan a los dems el normal y adecuado uso y
disfrute de una cosa o derecho, bien se trate de actos de "emulacin" por los que sin producir beneficio
alguno al propietario originen un perjuicio a los dems, o bien sean "inmisiones", es decir actividades que
desarrolladas por personas dentro del mbito de su esfera dominical o de su derecho de goce, excedan
de los limites de la normal tolerancia proyectando sus consecuencias sobre la propiedad de otros
perturbando su adecuado uso y disfrute. Esto sentado es claro que la msica o la televisin a un alto
volumen en un bar sito en la zona comunitaria, es por si slo suficiente para que pueda prosperar la
accin del art. 19 LPH cuando ese ruido es de tal nivel que perturba el descanso de los restantes
propietarios. Por tal motivo confirma la resolucin del contrato de arriendo

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