Hipoteca
Hipoteca
Hipoteca
3. Derecho de venta.
otorga al acreedor el derecho a sacar a remate el bien hipotecado. Para el ejercicio de
este derecho queda sujeto al Código de Procedimiento Civil, normas del juicio ejecutivo.
Se embargará y rematará el inmueble en pública subasta, previa tasación, usualmente el
avalúo fiscal vigente, o si es objetada por el ejecutado, el avalúo que efectúe un perito. La
subasta deberá realizarse también previa publicación en periódicos y en las oportunidades
y plazos mínimos de antelación que establece el Código de Procedimiento Civil.
De manera que el acreedor tiene dos derechos:
- Uno que podríamos llamar principal, cual es que la cosa hipotecada se saque a remate
para pagarse con el producido del remate.
- Otro subsidiario, que supone el ejercicio del derecho anterior, para adjudicarse el bien
hipotecado a falta de posturas admisibles y previa tasación de peritos.
abe enfatizar que el legislador considera de orden público los derechos establecidos en el
art. Son en consecuencia irrenunciables y cualquiera estipulación que viniera a suprimir o
entrabar su ejercicio adolecería de nulidad absoluta. Por la misma razón, el acreedor
hipotecario no puede disponer de la cosa hipotecada o apropiársela por medios distintos a
los señalados por la ley.
A su vez, debemos resaltar que la acción hipotecaria deja a salvo la acción personal,
en virtud de la cual el acreedor puede perseguir los otros bienes del deudor. El acreedor
hipotecario es titular de dos acciones: la personal que emana del vínculo jurídico cuya
obligación se está garantizando y la acción real que deriva de la hipoteca. En realidad,
mientras el inmueble hipotecado esté en poder del deudor personal, ambas acciones se
confunden; pero en cambio ellas se diferencian nítidamente cuando el bien dado en
garantía pasa a manos de un tercero, porque entonces contra éste sólo se puede ejercitar
la acción real y contra el deudor, únicamente la acción personal. Esta, que permite al
acreedor perseguir bienes que el deudor no ha dado en garantía, no es entorpecida en lo
más mínimo por el ejercicio de la acción hipotecaria
. Derecho de preferencia:
a) Características
La preferencia es especial, puesto que recae exclusivamente sobre el inmueble gravado.
La preferencia puede oponerse a terceros, lo que constituye una consecuencia lógica de
la calidad de derecho real de la hipoteca.
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10.- EXTINCION DE LA HIPOTECA.
La hipoteca se puede extinguir por vía principal, cuando ella se extingue
independientemente de la obligación garantizada; o por vía accesoria, cuando la extinción
se produce por haber corrido igual suerte la obligación principal.
10.1. Extinción por vía accesoria.
La extinción de la obligación principal sólo acarrea la extinción de la hipoteca cuando ella
es total y definitiva. Total, porque en virtud del principio de la indivisibilidad, no obstante
quedar insoluta una ínfima parte de la deuda, la hipoteca subsiste en su integridad; y
definitiva, porque si la extinción de la obligación queda sin efecto, revive la hipoteca.
Algunos modos de extinguir obligaciones presentan particularidades respecto de la
hipoteca.
- El pago: por regla general, hecho el pago se extingue la hipoteca. Pero si el pago lo hace
un tercero que se subroga en los derechos del acreedor, la hipoteca subsiste garantizando
el crédito en manos del tercero.
- La novación: extingue la obligación primitiva con todos sus accesorios, entre los cuales
se encontraba la hipoteca; pero nada impide que las partes hagan reserva de las
hipotecas.
- Confusión: Se producirá la confusión, por ejemplo, si al fallecer el acreedor, le sucede,
como su único heredero, su hijo, quien era el deudor de la obligación garantizada con la
hipoteca. En principio, no se concibe la hipoteca sobre un inmueble propio.
10.2. Extinción por vía principal.
En este caso, la obligación principal continúa vigente, extinguiéndose sólo la hipoteca.
Las causales son las siguientes:
a) Cuando el derecho del constituyente de la hipoteca se extingue por resolución: La
hipoteca se extinguirá, salvo que el acreedor pueda alegar que desconocía la condición
resolutoria, es decir que se encontraba de buena fe, lo que no podrá invocarse si la
condición resolutoria constaba en el título respectivo, inscrito u otorgado por escritura
pública
b) Vencimiento del plazo por el cual se constituyó la hipoteca: Un ejemplo es la hipoteca
constituida por una sociedad anónima, para garantizar deudas ajenas, caso en el cual,
además de obtener la respectiva autorización de la junta extraordinaria de accionistas ey
de Sociedades Anónimas), debe limitarse la vigencia de la hipoteca, de manera que
caucione obligaciones con un vencimiento máximo, indicado en el contrato hipotecario.
c) La prórroga del plazo que el acreedor concede al deudor, para el pago de la obligación,
extingue la hipoteca constituida por un tercero, salvo que dicho garante concurra en la
prórroga, aceptándola (art. 1649 del Código Civil).
d) Expropiación por causa de utilidad pública.
Expropiado el inmueble, se extingue también la hipoteca, sin perjuicio del derecho del
acreedor hipotecario sobre el precio de la expropiación.
e) Por renuncia del acreedor hipotecario.
Tal acto se denomina alzamiento de la hipoteca, a través de una escritura pública, del que
debe tomarse nota al margen de la respectiva inscripción hipotecaria, operando la
respectiva cancelación. Para que haya verdadera renuncia, el crédito caucionado con la
hipoteca no debe estar pagado, pues si lo estuviera, la hipoteca se entenderá extinguida
por vía consecuencial.
El alzamiento de la hipoteca puede ser total o parcial.
f) Purga de la hipoteca: art. 2428 del Código Civil.
Cesa el derecho de persecución del acreedor hipotecario, contra el tercero que haya
adquirido el inmueble en pública subasta, ordenada por el juez.
Deben concurrir las siguientes condiciones:
i) La venta debe efectuarse en pública subasta, ordenada por el juez (es decir, en el marco
de un litigio).
ii) Debe citarse personalmente a los acreedores hipotecarios, mediante receptor judicial.
iii) La subasta no puede efectuarse antes de transcurrido el término de emplazamiento,
contado desde la notificación a los acreedores hipotecarios.
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Si no se citare a uno o más acreedores hipotecarios, la subasta es válida, pero subsiste la
hipoteca del acreedor o acreedores omitidos. Estos podrán por tanto ejercer su derecho
de persecución, en contra del tercero adquirente en la subasta.
acreedores hipotecarios de grado preferente a aquel que persigue el remate de la finca, el
derecho de optar:
a) Por pagarse sus créditos con el producto del remate; o
b) Conservar sus hipotecas, siempre que sus créditos no estén devengados. En otras
palabras, si el deudor está en mora, no puede optarse por conservar la hipoteca, sino que
necesariamente debe optarse por pagarse con el producto del remate.
Análisis de la normativa del CCCN. El art. 392 del CCCN trae una solución similar a la del Código
Civil, con una modificación la regla no solo alcanza a bienes inmuebles, sino también a muebles
registrables. Esto viene a confirmar una situación ya resuelta hace muchos años por la jurisprudencia y
la doctrina.
La transmisión de derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble
registrable otorga protección a los subadquirente de buena fe y a título oneroso. El art. 392 del Código
Civil y Comercial solicita requisito más, es que no protege al subadquirente cuando en el acto no ha
intervenido el titular del derecho.
Esto viene a confirmar la línea de investigación que llevo adelante, la mayoría de la doctrina excepto
Iturraspe y LLoveras de Resk lo descartan la protección en las ventas a non dominio. Tenemos un
sistema jurídico que no recepta de manera plena la teoría de la apariencia.