REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA EDUCACION UNIVERSITARIA

UNIVERSIDAD BICENTENARIA DE ARAGUA
NUCLEO SAN CRISTOBAL
CONTADURIA PÚBLICA

Avalúo de terrenos 

ELABORADO POR:
DIAZ GUERRERO KLEIBER JOSSIE
17.646.816
11 vo. Trimestre T1

SAN CRISTOBAL, 17 DE ABRIL DE 2021

1.-) Explique cómo se hace el Avalúo de un Terreno
 
Para el cálculo del Valor del Terreno se emplea el método del mercado
cuyo procedimiento de valuación predice el valor de estos bienes basándose
en los precios pagados en transacciones reales realizadas en el mismo
escenario y bajo características y condiciones muy similares, con la finalidad de
obtener indicadores del valor más justo de la propiedad que se está avaluando.
Ahora bien, el éxito de este enfoque se centra en dos variables entre las que se
encuentran la disponibilidad de datos de las ventas de inmuebles comparables
y la verificación de los datos de las operaciones de compra-venta. En este
orden de ideas la avaluación de un bien inmueble debe comprender la visita de
inspección a la parcela o terreno del que se trate, en esta tarea el avaluador
deberá realizar las anotaciones de las características del bien y del sector en
donde se localiza, aunado a estos deberán prepararse un registro fotográfico y
las mediciones de las dimensiones del terreno.
Luego de las evaluaciones in situ, deberá realizarse una investigación
minuciosa de las operaciones de compra-venta de terrenos completamente
desprovistos de cualquier tipo de construcción, en condiciones de ubicación,
zonificación y área, comparables con la parcela en estudio; para lo cual se
recurre al Registro Público Inmobiliario del Municipio donde se encuentra
ubicado el inmueble a los fines de depurar la muestra y registrar los
referenciales significativos. Sin embargo, se ha de destacar que generalmente
los precios de ventas que se reflejan en los documentos registrados por lo
general son inferiores a los realmente pactados o incluso en divisas.
Los datos tomados y revisados de los archivos del registro subalterno
deben comprender entre otros los otorgantes es decir vendedor y comprador,
dirección del inmueble, fecha de protocolización, tomo y número del
documento, área y precios de venta. Del mismo modo, el análisis valuatorio
debe comprender factores de corrección tales como el factor de ubicación, en
un rango entre 1 y 10, que compara la zonificación establecida según el Plan
de Desarrollo Local, en las ordenanzas municipales, asignándole el menor
valor al inmueble en mejor zona. Igualmente, el factor de fecha, que comprende
los meses transcurridos desde la fecha de protocolización del referencial hasta
la fecha del avalúo, ubicándose en el mes actual. Por último, el factor de área,
que relaciona las diferentes áreas de los referenciales con el terreno evaluado
No obstante, la metodología antes descrita suele utilizarse cuando en la
urbanización, zona o sector a valuar, es posible la obtención de referenciales
de terrenos sin construcción, ya que, a través de la metodología del mercado,
es posible obtener con bastante precisión el valor del mismo. No obstante, es
usual que, en una urbanización o sector, no existan registrados recientemente
referenciales de terrenos sin construcción, ya sea porque el sector está
completamente urbanizado o por otros motivos. Por lo que la metodología
arriba propuesta pueda ser inútil y se deba recurrir a los referenciales de casas
que incluyen terreno y construcción. En consecuencia, si en los documentos de
propiedad consultados en la Oficina Subalterna de la jurisdicción de la
urbanización o sector, indican el área de terreno y el área de construcción,
el procedimiento valuatorio pasa a ser más simple; pero si solo contienen la
información del área del terreno y del Precio de la Venta únicamente la
situación empeora.
En consecuencia, en estos casos se supondrá un valor de reposición por
metro cuadrado de construcción para todos los referenciales. Es decir, se
busca que todos los inmuebles referenciales sean similares entre sí. Lo cual se
puede constatar a través de inspecciones a cada uno de los inmuebles
referenciales seleccionados, en caso de que puedan realizar. También sería
válido obtener un valor de reposición diferente para cada uno de los inmuebles
inspeccionados; este caso es frecuente en sectores donde existan casas
construidas en diferentes materiales, de allí la importancia de la inspección
individual a cada inmueble seleccionado. Una vez obtenido el valor de
reposición se corregirá por concepto de depreciación y obsolescencia a través
del método de Ross - Heidecke, donde se evaluará la edad y el estado de
conservación de los referenciales.
En ese orden de ideas, a través de la inspección de los inmuebles de
referencia se puede determinar la edad de dicha construcción, su estado de
conservación y mantenimiento. Lo ideal sería escoger referenciales de similar
edad y estado de Conservación y Mantenimiento que la Vivienda Unifamiliar
objeto de nuestro avalúo. Así las cosas, para la determinación de la edad del
inmueble, o la edad de los referenciales, se puede contar con el Documento de
propiedad, en base a la inspección de la construcción y la experiencia del
profesional o a través de entrevistas a los antiguos vecinos del sector o a los
propios ocupantes de los inmuebles se puede obtener dicho dato.
Seguidamente, para deducir el área de construcción de los referenciales,
se asumirá que los mismos ocupan el porcentaje de construcción
correspondiente al área de la parcela sobre la cual fueron construidos, de
acuerdo a lo establecido en la ordenanza de zonificación para la urbanización o
sector. Sin embargo, para aquellos referenciales que indiquen en el documento
de propiedad el área de construcción, se tomará esta como válida. Ahora bien,
si el documento de propiedad de los referenciales no menciona el área de
construcción, lo ideal es inspeccionar cada uno de los inmuebles seleccionados
a fin de medir el área construida y determinar las tipologías de construcción
existentes en cada inmueble, lo cual es realmente difícil por diferentes razones
personales a los propietarios. Por lo que finalmente, el tasador suele recurrir a
la determinación de un área probable de construcción que ocupa la casa en la
parcela; y esto solo es posible partiendo de la premisa que el área de
construcción del inmueble referencial coincide con el área máxima de
construcción que permite las Ordenanzas Municipales de zonificación y
urbanismo correspondiente al sector.
Así las cosas, dependiendo de la zonificación y el uso a que está
destinado el inmueble, variará el valor del terreno ya que el mismo es
directamente proporcional al aprovechamiento máximo del inmueble. Se
buscará que los referenciales tengan la misma zonificación y uso que el
inmueble objeto del avalúo a fin de cumplir con el punto anterior. Debido a que
en el documento de propiedad del referencial se cita únicamente el área del
terreno, el área máxima de construcción permisible para esa parcela de terreno
se determinará con el producto del área de terreno y el porcentaje de
construcción definido en las Ordenanzas.
Por último, el contenido propiamente dicho del informe técnico de avalúo
deberá contener la indicación de la clase de avalúo y su la justificación; la
identificación del bien a valuar; las características de la propiedad. Se trata de
una descripción física del terreno, las dependencias, los acabados; información
jurídica y de titularidad; Indicación de linderos, la cabida, la tradición legal, entre
otros; singularidad urbanística del sector o Zona según Ordenanza Municipal
(variables urbanas fundamentales). Es decir, su ubicación o uso; por ejemplo,
comercial, residencial, industrial, áreas verdes, educacional o deportivo; tabla
de valores referenciales obtenido de fuentes registrales o de aquellas
empresas especializadas que los aporte; la vigencia del avalúo; las
metodologías aplicadas. Incluyendo los datos, referencias y algoritmos
matemáticos financieros empleados en la obtención del valor para que sea
demostrable ante terceros; métodos de depreciación empleados; la
identificación del Profesional de la persona que realiza el avalúo y la constancia
de su inclusión en las listas que componen el Registro Nacional de
Avaluadores SUDEBAN; así como, de SOITAVE, SOVECTA, colegio de
ingenieros o colegio de economistas, etc; el valor del inmueble; registro
fotográfico de la visita. Imágenes de la propiedad con comentarios que
permitan identificar cada una de las áreas y sus estados; por último, al
documento final se le deben adjuntar las notas, fichas, documentos y/o mapas,
levantamientos topográficos, documentos de titulación y otros que hayan
podido utilizarse durante el avalúo.

2) Diga o explique cuáles son los diferentes tipos de avalúo.

Avalúo catastral: Es el dictamen técnico que permite determinar el valor

catastral de un bien inmueble con base a sus características físicas aplicando
los valores unitarios de suelo y construcción. Por lo tanto, un avalúo catastral
es una herramienta que nos ayuda a determinar la cantidad correspondiente a
pagar como impuesto predial de determinado inmueble respecto a su locación
y las diferentes características que posee. Cabe señalar que este avalúo
cuenta con una vigencia de un año a partir de la fecha en la que este se emite.

Avalúo hipotecario: Es un informe destinado a determinar el valor de un

inmueble de cara a la solicitud de un crédito hipotecario. Este tipo de avalúos
deben cumplir con la normativa establecida por la SUDEBAN, entidad
regulatoria de los avalúos para otorgamientos de crédito en el país. Son un
documento obligatorio al momento de solicitar un crédito hipotecario y, por lo
tanto, será exigido por la entidad financiera para su tramitación. Los activos
susceptibles de préstamos hipotecarios son: bienes inmuebles de cualquier
tipología, como viviendas, terrenos, fincas rústicas, naves, locales y edificios
comerciales, seguimientos de obra de todos ellos, entre otros.

Avalúo Comercial: Esta dirigido a personas que requieren conocer el valor

comercial de algún inmueble que tengan en mente vender, comprar, rentar o
incluso solo para tener una referencia de su valor en el mercado.

Avalúo para determinación de rentas: Es un informe de rentas de mercado

con fecha actual o referenciados a periodos anteriores para calcular
indemnizaciones por rentas no percibidas, cesión de contratos de
arrendamiento o revisión o negociación de rentas de contratos vigentes.

Avalúo para seguro: Es el que se ejecuta por las aseguradoras de bienes

raíces, con el fin de establecer el valor de la póliza para el inmueble asegurado;
asimismo, sirven para que las Compañías de Seguros cubran Riesgos o
Siniestros como pérdidas, robos, incendios etc. Estos avalúos por lo tanto se
emplean como base para el Cálculo del Pago de Primas de Seguros e
Indemnizaciones.

Avalúo para expropiación: Es un informe que se efectúa cuando una

propiedad se ve afectada por la ocupación de suelo o la actividad de una
entidad gubernamental; en consecuencia, se realiza este avalúo para
determinar el valor de los bienes afectados y estimar el valor a pagar por ellos.
Dicho valor se denomina justiprecio, también conocido como justo precio,
supone la cuantía de la indemnización que debe pagar el beneficiario de
una expropiación al expropiado. En este monto se tiene en cuenta el valor de
los bienes, derechos o intereses patrimoniales expropiados. Dicho justiprecio
tiene dos elementos:
1. Las tasaciones se efectuarán con arreglo al valor que tengan los bienes o
derechos expropiables al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio, sin
tenerse en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o
proyecto de obras que dan lugar a la expropiación y las previsibles para el
futuro.
2. Las mejoras realizadas con posterioridad a la incoación del expediente de
expropiación no serán objeto de indemnización, a no ser que se demuestre que
eran indispensables para la conservación de los bienes. Las anteriores son
indemnizables, salvo cuando se hubieran realizado de mala fe.
Avalúo para medir el potencial de desarrollo
Es una valuación que permite conocer el máximo valor del suelo, tomando en
cuenta el tipo de edificación permitido en su uso de suelo y densidad.

3.-) Hallar el Valor de Punto en el siguiente Ejercicio: 

Teniendo tres (03) terrenos y se quiere conocer el precio de mercado de

un terreno situado en un mismo sector de 1550 m2 de superficie, cuya
zonificación es T-8 y tiene un porcentaje de construcción de 160% sobre el
área del terreno
 

Formula:  VP = PU x %

VP= 93.600.000.000 x 160%=149.76

Construcción

PU = VP x %

PU = 82.360 x160%= 13.177,6

Así conocemos el valor de PU para este terreno 

A B C D E F G
      Formula :B x C     Formula :    D x
F
No. Área Oferta P.Unit. mercado Zona %Construc Valor de
m2 Mercado Punto (VP)
(PU)
1 180 120.000.000 21.600.000,000 T-7 110  21.6
2 1200 78.000.000  93.600.000.000 T-7 880  82.360
3 850 200.000.000  170.000.000.000 T-7 650  110.500.000.00
0
 

 
 

Nota: el terreno en estudio es zona T-8 y se puede comparar con los

referenciales de zona T-7 ya que se permiten por ser del mismo uso residencial
y lo que varía es la densidad contractiva (% construcción) en función de sus
respectivas áreas.
No se puede aplicar Valor de Punto para homologar inmuebles que aun
estando en la misma zona puedan ser utilizados de manera distinta. En esto se
refiere a una construcción de residencia con desarrollos de edificios.