TEMA 11: EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

II. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL.

Se llama procedimiento registral al conjunto de actos o trámites que es preciso cumplir para
practicar un asiento en el Registro.
Integran el procedimiento registral los siguientes trámites: a) La petición de inscripción.
b) La presentación de los documentos necesarios para la práctica del asiento correspondiente.
c) La calificación registral.
d) Contra la decisión del Registrador suspendiendo o denegando la práctica del asiento
solicitado, por haber observado en el documento presentado, respectivamente, defectos
subsanables o insubsanables, cabe interponer los recursos pertinentes.
e) Por último, la extensión, en su caso, del asiento solicitado.
III. LA PETICIÓN DE INSCRIPCIÓN. EL PRINCIPIO DE ROGACIÓN.
El principio de rogación exige que el procedimiento registral se inicie a instancia de parte
interesada, de manera que el Registrador, salvo casos excepcionales, no puede iniciar de
oficio el procedimiento dirigido a practicar un asiento en el Registro.
Según el art. 6 LH, «la inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente:
a) Por el que adquiera el derecho.
b) Por el que lo transmita.
c) Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
d) Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos».
Al establecer el precepto que la inscripción «podrá pedirse indistintamente» por las personas
que enumera, pone de relieve, por un lado, el carácter potestativo o facultativo de la
inscripción, y, por otro, que cualquiera de aquellas personas está legitimada para solicitar la
inscripción, sin ningún orden de preferencia.
La petición de inscripción inicia el procedimiento registral, pero, para que éste se ponga en
marcha, es necesaria la presentación del título formal, es decir, del documento que contiene
el título material inscribible. La presentación puede hacerse personalmente, por correo, por
telefax o por remisión telemática.
El art. 3 LH impone la forma pública del título inscribible. En base a este artículo y al 34 RH
la doctrina enumera los títulos inscribibles, distinguiendo tres clases: notariales, judiciales y
administrativos.
Documentos notariales son las escrituras públicas y las actas notariales. Estas últimas, sólo
en los casos en que por sí solas puedan provocar modificaciones registrales (vid. arts. 14.1,
203 y 204 LH).
Documentos judiciales son las sentencias, autos, providencias, mandamientos y testimonios
de actuaciones judiciales.
Documentos administrativos son los decretos, órdenes, acuerdos y decisiones de cualquier
autoridad de la Administración central, autonómica, provincial o local.
VI. EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD. LA CALIFICACIÓN.
REGISTRAL
1. Concepto y ámbito de la calificación registral.
El principio de legalidad impone que los títulos que pretenden su inscripción en el Registro
de la Propiedad sean sometidos a un previo examen, verificación o calificación, a fin de que
a los libros hipotecarios solamente tengan acceso los títulos válidos y perfectos (ROCA
SASTRE).
El funcionario encargado de examinar y calificar la legalidad de los títulos presentados a
registro, antes de proceder a su inscripción, es el Registrador de la Propiedad, a los efectos
de decidir si procede o no la práctica del asiento solicitado.
A la vista de los arts. 18, 99 y 100 LH, cabe señalar como elementos determinantes del
ámbito de la calificación registral, los siguientes: a) La legalidad de las formas extrínsecas de
los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la registración.
b) La capacidad de los otorgantes. La calificación se extiende a la capacidad de obrar, a la
facultad de disponer necesaria para realizar el acto o negocio jurídico de que se trate y a la
legitimación para intervenir en la relación jurídica, en los casos del representante legal o
voluntario, o del órgano de la persona jurídica otorgante (vid. RDGRN de 9 de julio de
2018−BOE− A−2018−10445).
c) La validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, de donde resulta
que la calificación del contenido del documento sólo es admisible si se trata de documentos
notariales.
d) La identidad personal y real. El Registrador habrá de comprobar si la persona que en el
Registro figura como titular del derecho y el transmitente según el título son una misma
persona (vid. RDGSJFP de 10 de febrero de 2021-BOE-A-2021-2949). Asimismo,
comprobará si la finca inscrita en el Registro y la finca a que se refiere el título productor de
efectos reales coinciden.
De los arts. 18 y 65.4 LH resulta que la calificación opera sobre dos tipos de datos: los
documentos presentados y los asientos del Registro.
2. Plazo para calificar y resultado de la misma.
El plazo máximo para calificar será de quince días contados desde la fecha del asiento de
presentación o, si el título hubiese sido retirado antes de la inscripción, tuviere defectos
subsanables o existiera pendiente de despacho un título presentado con anterioridad, desde la
fecha de devolución del título, la subsanación o el despacho del título previo,
respectivamente (art. 18.2 LH).
Transcurrido el plazo máximo antes señalado sin que se haya realizado la inscripción, el
párrafo tercero del art. 18 LH atribuye al interesado la facultad de instar del Registrador ante
quien se presentó el título que la lleve a cabo en el término improrrogable de tres días o la
aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el art. 275 bis LH. En el primer caso,
agotado el plazo de tres días sin que el Registrador inscriba el título, el interesado podrá
instar, también, la aplicación del cuadro de sustituciones.
El resultado de la calificación puede ser:
a) Positivo o favorable a la práctica del asiento solicitado. En este caso, el Registrador
devolverá al interesado el título presentado con nota expresiva de haberse practicado el
asiento e indicación de su clase (art. 19 bis.1 LH).
b) Negativo o desfavorable al despacho del documento presentado. En esta hipótesis, el
Registrador ha de extender la correspondiente nota de calificación, firmada por él, al pie del
documento, y en ella hará constar las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias, y la
motivación jurídica de las mismas, con expresa indicación de los medios de impugnación, así
como el órgano ante el que debe recurrirse y el plazo para interponer el recurso (art. 19 bis.2
LH) (vid. RDGRN de 16 de enero de 2017−BOE−A−2017−1219).
La calificación negativa deberá notificarse, en todo caso, al presentante del documento y,
dependiendo de la naturaleza de éste —notarial, judicial o administrativo—, al Notario
autorizante o a la autoridad judicial o administrativa que lo haya expedido, debido a que tales
funcionarios están legitimados para interponer recurso contra la calificación (arts. 322 y 325
LH).
El interesado puede solicitar una nueva calificación del Registrador sustituto de acuerdo con
el cuadro de sustituciones. En efecto, dentro de los quince días siguientes a la notificación de
la calificación desestimatoria, el interesado puede instar la aplicación del cuadro de
sustituciones previsto en el art. 275 bis LH, de modo que sea otro Registrador —el que
corresponda según dicho cuadro— el que califique nuevamente el título (cfr. RDGRN de 4
de octubre de 2018−BOE−A−2018−14546). El ejercicio de este derecho está sometido a las
reglas del art. 19 bis LH. Conforme a este precepto, si el Registrador sustituto calificara
negativamente el título, devolverá éste al interesado, pero, si lo calificara positivamente,
ordenará al Registrador sustituido que extienda el asiento solicitado.
Ahora bien, la calificación desfavorable tiene un alcance distinto dependiendo de la clase de
faltas o defectos observados por el Registrador. De ahí la necesidad de distinguir las
siguientes posibilidades:
1ª Cuando el Registrador haya apreciado en el título faltas subsanables, suspenderá la
práctica del asiento solicitado. El interesado puede subsanar el defecto y, presentado de
nuevo el título durante la vigencia del asiento de presentación, el Registrador procederá a la
práctica del asiento solicitado, el cual producirá sus efectos desde la fecha del de
presentación (arts. 19, 65.2 y 66. LH, y 110 y 111 RH).
El interesado, con el fin de ampliar el plazo de vigencia del asiento de presentación y
disponer de más tiempo para la subsanación de las faltas, puede pedir anotación preventiva
por defecto subsanable, en cuyo caso la subsanación cabe hacerla durante todo el tiempo de
duración de la anotación, que es el de sesenta días desde su fecha o de ciento ochenta si se
prorroga por justa causa y providencia judicial (arts. 42.9º, 65.2, 66.1, 96 y 323 LH).
Si la subsanación se produce una vez transcurridos los plazos antes indicados, deberá
procederse a extender un nuevo asiento de presentación (art. 111.2. RH).
2ª Cuando el Registrador aprecie en el título defectos insubsanables, denegará la práctica del
asiento solicitado.
3ª Cuando la suspensión o denegación afecte solamente a algún pacto o estipulación o a
alguna de las fincas o derechos comprendidos en el título, el Registrador ha de manifestar al
presentante o al interesado los defectos de que adolecen los pactos o estipulaciones no
inscribibles y solicitará al interesado o al presentante, si éste representa a aquél, la
conformidad para la inscripción parcial (cfr. RDGRN de 4 de octubre de
2018−BOE−A−2018−14546). Prestada la conformidad, el Registrador procederá al despacho
del documento; de no ser así, aquéllos habrán de proceder conforme a las reglas antes
expuestas, dependiendo de la naturaleza del defecto atribuido al título en la calificación (vid.
arts. 19 bis, 258.2, 322, 323 LH y 434.5 RH).
3. Recursos contra la calificación registral.
El art. 66 LH (modificado por la Ley 24/2005) dispone que «los interesados podrán reclamar
contra el acuerdo de calificación del Registrador, por el cual se suspende o deniega el asiento
solicitado (vid. RDGRN de 25 de julio de 2018−BOE−A−2018−11201). La reclamación
podrá iniciarse ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o bien
directamente ante el juzgado de Primera Instancia competente. Sin perjuicio de ello, podrán
también acudir, si quieren, a los Tribunales de Justicia para ventilar y contender entre sí
acerca de la validez o nulidad de los mismos títulos».
Por otro lado, la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, ha introducido en la LH, bajo la rúbrica
«Recursos contra la calificación», el nuevo título XIV, que comprende los arts. 322 a 329,
este último derogado por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre.
De los anteriores preceptos resultan los siguientes posibles recursos contra la calificación
negativa del Registrador:
a) El recurso ante la DGRN, tradicionalmente denominado «recurso gubernativo».
b) El recurso de revisión de la resolución de la DGRN ante los órganos del orden
jurisdiccional civil, siendo de aplicación las normas del juicio verbal.
c) La impugnación de la calificación registral directamente ante el Juzgado de Primera
Instancia competente.
d) El juicio declarativo ordinario promovido por los interesados para ventilar y contender
entre sí acerca de la validez o nulidad del título a efectos de su inscripción.
II. EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD.
El principio de prioridad persigue dar solución al problema de la colisión de los derechos
reales. Cuando existan diversos derechos reales correspondientes a personas distintas sobre
una misma finca, como tales derechos atribuyen a sus respectivos titulares un poder directo e
inmediato sobre la cosa, normalmente no cabe un ejercicio simultáneo de los mismos y habrá
que establecer entre ellos una jerarquía o rango.
Tradicionalmente el Derecho civil ha resuelto la colisión de que se trata aplicando el
aforismo prior tempore potior iure, lo que significa que el derecho más antiguo será preferido
al más moderno, atendiendo a la fecha del acto de su constitución.
La anterior regla de prioridad sufre una importante alteración cuando se trata de derechos
que ingresan en el Registro de la Propiedad. El principio prior tempore potior iure subsiste,
pero la preferencia se atribuye, ahora, no al derecho con fecha de constitución más antigua,
sino al derecho que primero acude al Registro para su inscripción.
Según el art. 24 LH, se considera como fecha de la inscripción, para todos los efectos que
ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción
misma; y el art. 25, también de la Ley, añade que, para determinar la preferencia entre dos o
más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la
presentación en el Registro de los títulos respectivos.
Ahora bien, dependiendo de la naturaleza de los derechos entre los que se produce la
colisión, el principio de prioridad puede manifestarse en un sentido excluyente o en un
sentido de prelación o jerarquía: – Cuando se trate de derechos reales de imposible
concurrencia o coexistencia sobre la misma finca (p. ej., dos derechos de propiedad o dos
derechos de usufructo), el principio de prioridad opera en sentido excluyente: el derecho que
primero llega al Registro cierra éste a los incompatibles que, con posterioridad, pretendan su
ingreso en el Registro (art. 17 LH).
– Por el contrario, si se trata de derechos reales compatibles entre sí (p. ej., dos hipotecas), el
principio de prioridad atribuye solamente prelación o rango: el derecho que primero llega al
Registro consigue una preferencia frente al que posteriormente acuda a la registración.
El rango ejerce una importante influencia en el valor económico de los derechos
concurrentes. Esto se pone de manifiesto —como dice LACRUZ— cuando, para la
efectividad de un derecho real, es necesaria la venta de la finca. En tal caso, los derechos de
rango superior no son afectados por la enajenación, mientras que los de rango inferior se
resuelven a causa de ella. Por ejemplo, constituidos sobre una finca, por este orden, una
primera hipoteca, un usufructo, una segunda hipoteca, una servidumbre de paso y una tercera
hipoteca; si primeramente hace uso de su derecho de realización de valor el segundo
acreedor hipotecario, la finca se enajenará gravada con la primera hipoteca y el usufructo, y
el precio de la enajenación se aplicará al pago del segundo crédito hipotecario, y el resto, si
lo hubiere, a indemnizar al titular de la servidumbre y a pagar el tercer crédito asegurado con
hipoteca.
**ACLARACIÓN**
Conviene hacer alguna aclaración respecto de lo señalado en el manual prestando
atención a lo dispuesto en el art. 17 LH, que es el precepto, junto con los arts. 24, 25 y 248
LH, con base en el cual se construye este último principio. De acuerdo con el art. 17 LH,
“Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo
del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá
inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho
real.
Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o
anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días,
contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento”.
 Este precepto se refiere al llamado “cierre registral”, que se produce, como señala el
manual, cuando se presentan sucesivamente en el RP derechos reales de imposible
concurrencia o coexistencia sobre la misma finca (como dos derechos de propiedad). En este
caso, el derecho que primero llega al Registro lo cierra a los incompatibles que pretendan su
ingreso con posterioridad. Ahora bien, para que esto ocurra deben darse las siguientes
circunstancias:
1) El título presentado antes, que debe ser traslativo, declarativo, modificativo o extintivo,
puede estar inscrito, anotado preventivamente o simplemente recogido en un asiento de
presentación.
Si está inscrito, el cierre registral es definitivo; si está anotado preventivamente, el cierre
registral puede ser temporal (hasta que caduque la anotación preventiva) o definitivo (si
dicha anotación se convierte en inscripción); y si está meramente presentado, el cierre será
temporal, durante la vigencia del asiento de presentación (60 días).
2) El título presentado con posterioridad debe ser incompatible y de igual o anterior fecha
al primeramente presentado.
Si fuera compatible, la prioridad se traducirá en prelación o rango.
Si es posterior, no se aplicará el art. 17 LH, sino el art. 20 LH (tracto sucesivo).
III. LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL
1. Formulación y significado.
La Ley Hipotecaria formula el principio de legitimación en los tres artículos siguientes:.
El art. 38.1 dispone que «a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales
inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el
asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los
inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos».
Conforme al art. 97, «cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho
asiento se refiera».
Y, por último, según el art. 1.3, «los asientos del Registro practicados en los libros que se
determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos
inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos
mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley».
Estos artículos establecen una presunción de exactitud del Registro relativa a la existencia y
pertenencia del derecho, o a su inexistencia en caso de cancelación. La presunción ha de ser
respetada por todos mientras no se demuestre la inexactitud de la situación proclamada por el
Registro. Estamos, pues, ante una presunción iuris tantum (cfr. art. 385 LEC), lo que
significa que se mantiene como verdadera la titularidad publicada por el Registro mientras
no se demuestre que no concuerda con la realidad jurídica.
La presunción opera «a todos los efectos legales» (art. 38 LH); de donde se deduce que la
legitimación registral es eficaz no sólo en el ámbito del Derecho civil, sino también en los
órdenes procesal, administrativo o fiscal.
2. Alcance de la presunción de exactitud del Registro.
De los arts. 38.1 y 97, ambos de la Ley Hipotecaria, se deduce que la presunción de exactitud
abarca los siguientes aspectos: a) La existencia, en la realidad jurídica extrarregistral, de los
derechos reales inscritos con la extensión y con los límites reflejados en la hoja de la finca
sobre la que recaigan. El art. 97 LH, de una manera expresa, extiende la presunción de
exactitud a la inexistencia del derecho cuando el correspondiente asiento ha sido cancelado.
b) La presunción se extiende a la titularidad o pertenencia del derecho en la forma
determinada por el asiento respectivo. Se presume que el titular registral es el verdadero
titular del derecho con el contenido que figure en el asiento.
La presunción de exactitud produce la importante consecuencia de legitimar al titular
registral para el ejercicio del derecho y, consiguientemente, para la realización de actos
dispositivos del mismo.
c) La presunción de exactitud se extiende, además, a la posesión; es decir, se presume que el
titular registral es poseedor de la finca en la medida del derecho que tiene inscrito a su favor.
3. Eficacia procesal.
La presunción de la existencia y de la pertenencia del derecho en favor del titular registral
tiene una importante transcendencia en el orden procesal, ya que el favorecido con la
presunción queda exonerado de probar aquellas circunstancias y se impone la carga de la
prueba en contrario a quien trate de desvirtuar dicha presunción registral.
Con el fin de determinar los efectos procesales de la presunción de exactitud, la doctrina
distingue las distintas posiciones que en el procedimiento puede ocupar el titular registral:
como demandante, como demandado y como tercerista.
a) En cuanto demandante, está legitimado para ejercitar cualesquiera acciones reales en
defensa del derecho inscrito (reivindicatoria, declarativa, confesoria, negatoria, de deslinde),
con sólo aportar la certificación del Registro en que se acredite la vigencia, sin contradicción
alguna, del asiento correspondiente.
Por otro lado, la presunción de exactitud del Registro justifica la existencia de
procedimientos especiales de la LEC para cuando el titular registral pretenda la efectividad
de su derecho mediante el ejercicio de las acciones reales pro tectoras del mismo. A estos
procedimientos se remiten el art. 41 LH (redactado por el apartado 1 de la Disposición Final
9ª de la LEC), si se trata de acciones reales en general, y el art. 129 (redactado por el
apartado 4 de la Disposición.
Final 9ª de la LEC y de nuevo modificado por la Ley 19/2015, de 13 de julio), también de la
Ley (procedimiento especial de ejecución de hipoteca), si se trata de la acción hipotecaria.
b) En cuanto demandado, el titular registral tiene a su favor, igualmente, la presunción de
existencia y pertenencia del derecho; pero también es posible que la presunción opere en su
contra. En este sentido, cualquiera puede demandarle como titular del derecho real inscrito a
su favor en el Registro (p.
ej., al propietario de un edificio —conforme al art. 1907 Cc— para exigirle responsabilidad
por los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de
reparaciones necesarias).
c) En cuanto tercerista: Cuando al titular registral le hayan sido embargados bienes inscritos
a su favor, en un procedimiento seguido contra otra persona, sin necesidad de acudir a la
tercería de dominio, cuyos trámites son los del juicio ordinario (vid. arts. 593 y ss. LEC),
puede interponer la tercería registral establecida en el art. 38.3 LH, para lo que bastará con
que presente la certificación registral acreditativa de que el bien o derecho consta inscrito «a
favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue el
procedimiento de apremio».
“d) La presunción de exactitud se extiende, asimismo, a la ubicación y delimitación
geográfica, las cuales se presumen exactas cuando la finca registral haya sido coordinada
gráficamente (art. 10.5 LH)”.
Presentada la certificación, se alza el embargo y se sobresee el procedimiento de apremio.
Además, en cuanto a la eficacia en el ámbito procesal (pp. 507-508 del manual), cabe
explicar la referencia al art. 41 LH para que se entienda mejor. Dicho precepto regula la
denominada acción real registral.
Concepto: es un remedio para recuperar la posesión de la cosa, que puede instar el
titular registral frente a quienes, sin título inscrito, se opongan a estos derechos o perturben
su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.
Fundamento: la apariencia creada por la inscripción, aunque no haya sido nunca
poseedor. A diferencia de la acción posesoria, en la que el fundamento es el hecho de la
posesión anterior, y de la acción reivindicatoria, en la que sería la propiedad.
Procedimiento: juicio verbal, arts. 41 LH, art. 250.1.7º, 437 a 447 LEC. La sentencia
obtenida no produce excepción de cosa juzgada.
Legitimación activa: cualquier titular registral, no necesariamente del dominio,
siempre que el derecho comprenda la posesión de la cosa, por lo que no podría ejercerla un
acreedor hipotecario.
Legitimación pasiva: quienes, sin título inscrito, se opongan al ejercicio del derecho
real inscrito o perturben su ejercicio. También los perturbadores que tengan título inscrito, si
este título no legitimara los actos de perturbación (por ejemplo, el titular de una servidumbre
de paso que posee la finca en su totalidad).
Causas de oposición a la demanda: sólo las previstas en el art. 444.2 LEC:
1º.- Falsedad de la certificación del RP.
2º.- Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra
cualquiera relación jurídica directa con el último titular, o en virtud de prescripción
adquisitiva. En este último caso, si el demandado hubiera poseído el tiempo suficiente
para usucapir el derecho que ejerce, salvo lo dispuesto en el art. 36 LH.
3º.- Que la finca o derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo
justifique presentando certificación del RP. Se trata de un caso de doble
inmatriculación, puesto que la finca se halla inscrita en un folio a nombre del
demandante y en otro a favor del demandado.
 4º No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado.

IV. LA FE PÚBLICA REGISTRAL

1. Concepto.
El principio de la fe pública registral establece la presunción iuris et de iure de que el
contenido del Registro es exacto e íntegro cuando se trata de proteger a los terceros
adquirentes que reúnan determinados requisitos.
Por la presunción de exactitud registral, el tercero adquiere el derecho publicado con la
extensión y contenido que consta en el Registro. El tercero que celebra un negocio
adquisitivo con el titular registral, confiando en lo que el Registro publica, realiza una
adquisición inatacable; es decir, es mantenido en su adquisición aunque después se declare
resuelto o nulo el título de su transmitente por causas que no consten en el Registro. Por ello,
se habla de la plena protección que la fe pública registral otorga al tercero que contrata con el
que ya tiene su derecho inscrito, aun cuando lo inscrito no responda a la realidad. Este
principio está consagrado en el art. 34 LH – sabérselo sí o sí.
Art. 34 LH: El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona
que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su
adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere
su causante o transferente.
En virtud de la presunción de integridad, no pueden perjudicar al tercero los derechos reales
existentes sobre la finca que no estén inscritos en el momento de realizar el tercero la
adquisición de su derecho. La eficacia erga omnes de los derechos reales queda paralizada,
por su falta de inscripción, ante el tercero protegido; al adquirente que inscribe no puede
afectarle la existencia de otro derecho perjudicial o incompatible con el suyo pero no
inscrito, o lo que es lo mismo, inscrito el derecho, por el valor publicador de la inscripción,
puede ser opuesto a todos aquellos otros derechos que no hayan accedido al Registro.
Se produce, en este caso, el efecto negativo de la publicidad registral, que no debe ser
confundido con el principio autónomo de inoponibilidad de lo no inscrito sancionado en el
art. 32 LH. Cuando el adquirente que primero inscribe haya adquirido de titular inscrito,
resulta amparado por la presunción de integridad derivada del principio de publicidad
registral en su vertiente negativa; pero, si falta la previa inscripción registral, el adquirente
que inscribe por primera vez, ante la posibilidad de una transmisión anterior a la efectuada a
su favor por su mismo causante, sólo podrá ser protegido por el principio de inoponibilidad
del art. 32.
2. El tercero hipotecario. Requisitos de protección.
Antes de seguir adelante, parece conveniente tratar de precisar qué se entiende por tercero
hipotecario o tercero protegido.
A estos efectos es útil partir del concepto genérico de tercero o tercero civil. El art. 1257.1
Cc dice que «los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus
herederos». De este precepto, por exclusión, resulta que todos aquellos en quienes no
concurra la condición de parte o la de heredero de alguna de las partes tienen, con relación al
contrato, la consideración de terceros (STS de 15 de noviembre de 1982). En definitiva, son
terceros los que son completamente extraños a la relación contractual.
Ahora bien, cuando uno de esos terceros entra en relación con una de las partes del contrato
vinculándose con ella, respecto de lo que fue su objeto, surge el tercer adquirente.
No obstante, para ser tercero protegido por la fe pública registral es necesario, además, que la
adquisición del tercero verse sobre una situación jurídica inscrita. En efecto, el tercero
hipotecario es el adquirente de quien en el Registro figura como titular del dominio u otro
derecho real sobre una finca, adquirido en virtud de un negocio en el que el tercero no pudo
ser parte.
El art. 34 LH dispone lo siguiente: «El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso
algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será
mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule
o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud
del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su
causante o transferente».
El precepto transcrito determina los requisitos legales para ser tercero protegido por la fe
pública registral, y que a continuación pasamos a exponer: a) Ha de tratarse de un tercer
adquirente a título oneroso del dominio de un inmueble o de un derecho real limitativo de
ese dominio.
b) Ha de tratarse de un adquirente de buena fe.
La buena fe del tercero existe en la medida en que realiza la adquisición del derecho con el
convencimiento de la exactitud del contenido registral. El adquirente cree que el titular
registral es el verdadero titular del derecho que adquiere y que tiene el poder de disposición
suficiente para llevar a efecto el acto traslativo.
c) El tercero ha de adquirir el derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades
para transmitirlo.
La protección concedida a quien adquiere del titular inscrito, con facultades para transmitir
el derecho, tiene su fundamento en la fuerza legitimadora de la inscripción (art. 38 LH) y es
una exigencia del principio del tracto sucesivo (art. 20 LH).
d) El adquirente ha de inscribir su derecho.
Cumplido este último requisito, el adquirente se convierte en titular registral y obtiene la
protección de la fe pública registral.
3. Efectos de la protección registral.
El art. 34 LH dispone que el tercero «será mantenido en su adquisición, una vez que haya
inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas
que no consten en el mismo Registro».
Resulta, pues, claro cuál es el efecto fundamental de la protección registral: la adquisición
realizada por quien merece la calificación de tercero hipotecario se hace inatacable. Ante él
quedan paralizadas las acciones de nulidad o resolución dirigidas a destruir el acto
adquisitivo o el derecho de su transferente, y aunque se declare, en virtud de causas que no
consten en el Registro, la inexistencia de la titularidad de éste, el art. 34 defiende al tercero
de las acciones reivindicatoria, confesoria o cualesquiera otras reales. De igual manera, si el
transmitente fuera titular del derecho, pero su poder de disposición estuviera limitado o fuera
resoluble, la protección registral impide los efectos perjudiciales frente al tercero de las
acciones dirigidas a hacer ineficaz el acto de disposición del transmitente. En este sentido, el
art. 37 LH constituye un complemento del art. 34.
El titular extrarregistral, que era el verdadero titular del derecho, pierde su titularidad y
solamente podrá ejercitar las acciones de carácter personal que le correspondan contra el
transmitente legitimado por el RP para la realización del acto dispositivo (art. 37 LH, último
párrafo y 594.2 LEC). Así, en todo caso dispondrá de la acción de enriquecimiento para
reclamar del transmitente, titular registral, lo percibido por la transmisión; y además, si el
transmitente actuó de mala fe, podrá exigirle la correspondiente indemnización de daños y
perjuicios”1.
4. Suspensión de la fe pública registral
Los efectos de la fe pública registral quedan suspendidos temporalmente en el
siguiente supuesto:
- Inmatriculación de fincas por título público de adquisición o certificación administrativa de
dominio, que durante 2 años produce una suspensión de los efectos asociados a la apariencia
registral que consigna el artículo 34 LH en beneficio del tercero. No se da la suspensión en
caso de inmatriculación en virtud de expediente notarial de dominio o por sentencia firme,
art. 204 y 207 LH.
5. Excepción a la fe pública registral
Nos referimos ahora a supuestos en los que no tiene lugar la fe pública registral.
Destaca el de la doble inmatriculación. En efecto, cuando una misma finca ha accedido dos o
más veces al RP bajo distintas descripciones, los efectos de la fe pública registral se
neutralizan recíprocamente y la colisión de derechos se ha de resolver con arreglo a las
normas civiles.
1
Un ejemplo de fe pública registral: A vende una finca de su propiedad a B, siendo el contrato anulable por falta de capacidad de
obrar de A. Posteriormente, B vende a C. Tanto B como C (primero uno y después otro) han adquirido una propiedad claudicante,
ya que puede perderse si en el plazo de 4 años del art. 1.301 CC se impugna el contrato. Imaginemos que A ejercita la acción de
anulación del contrato celebrado con B y se dicta sentencia a favor de aquel. C deberá devolver la finca a A, a menos que B fuera
titular registral cuando vendió, C hubiera adquirido de buena fe confiando en la titularidad de B publicada por la inscripción
registral y además hubiera inscrito a su vez su derecho de propiedad en el Registro. Si se dan todos esos requisitos, C será “tercero
hipotecario” o tercero protegido por la fe pública registral, de modo que aunque A ejercite la acción de anulación del contrato con
B, ello no afectará a C. La propiedad de la finca quedaría para él y B tendría que compensar económicamente a A, al no poder
realizarse una restitución in natura.
INOPONIBILIDAD DE LO NO INSCRITO
El artículo 32 de la Ley Hipotecaria y la protección del tercero.
El art. 32 LH dice que «los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes
inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el.
Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero».
Se trata de proteger al tercero frente a los derechos reales no inscritos; para ello se proclama
la inoponibilidad de los títulos no publicados.
El art. 32 plantea un problema fundamental que ha dividido a la doctrina.
Se viene discutiendo si el tercero protegido por el art. 32 es el mismo tercero del art. 34. Son
dos las tesis que pretenden solucionar el problema, las llamadas monista y dualista.
Para la primera, el tercero a que se refiere el art. 32 es el protegido por la fe pública registral
en su aspecto negativo o de inoponibilidad de lo no escrito, mientras que el tercero del art. 34
es el protegido igualmente por la fe pública del Registro, pero en su aspecto positivo, en
cuanto se presume iures et de iure verdadero y exacto lo publicado por los asientos
registrales. En consecuencia, el art. 32 no es más que un complemento del art. 34, y el
tercero del art. 32 debe reunir los requisitos señalados en el art. 34.
Por el contrario, según la tesis dualista, el art. 32 se ocupa de un supuesto de protección
distinto del previsto en el art. 34. Para obtener la protección de inoponibilidad de los títulos
no inscritos, al tercero le basta con inscribir su derecho, aun cuando se trate de una
inscripción de inmatriculación, es decir, aunque no haya adquirido de un titular registral.
Respecto a los requisitos de la buena fe y de la adquisición a título oneroso, entre los
partidarios de la tesis dualista han surgido dudas en orden a si deben concurrir en el tercero
del art. 32, aunque es postura dominante la de quienes se manifiestan en sentido afirmativo.
V. LA PRESCRIPCIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
La Ley Hipotecaria, en los arts. 35 y 36, procura armonizar la prescripción con el Registro,
pretendiendo equilibrar los intereses en juego. Dichos artículos regulan la usucapión
conforme al Registro (o secundum tabulas), la prescripción adquisitiva y la extintiva contra
el Registro (o contra tabulas) y la usucapión liberatoria (o usucapio libertatis). Se puede
observar que la Ley Hipotecaria no se ocupa de la prescripción extintiva conforme al
Registro. En los siguientes epígrafes procederemos a hacer un breve examen de cada una de
estas modalidades de la prescripción.
1. Prescripción conforme al Registro.
Hay que distinguir aquí dos posibles supuestos: usucapión o prescripción adquisitiva y
prescripción extintiva.
A) Usucapión secundum tabulas.
Es la usucapión en favor del titular inscrito del dominio o de un derecho real limitado
susceptible de posesión, que no es el verdadero titular por haber adquirido de un non
dominus y no estar protegido por la fe pública registral (por haber adquirido a título gratuito
o por sucesión mortis causa o por ser inmatriculante, etc.).
De la usucapión secundum tabulas trata el art. 35 LH. La finalidad de la norma es facilitar la
usucapión ordinaria del titular inscrito a través de estas dos medidas: a) Afirmando que «será
justo título la inscripción». b) Presumiendo que el titular registral «ha poseído pública,
pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento», que
son los requisitos que el Código civil exige para la usucapión ordinaria (arts. 1940 y 1941).
Estas presunciones admiten prueba en contrario.
Para el cómputo del plazo de la usucapión, el actual titular registral puede unir al tiempo de
vigencia de su asiento el de sus antecesores de quienes traiga causa (art. 35, in fine, LH, vid.
art. 1960.1ª Cc).
B) Prescripción extintiva secundum tabulas.
El supuesto más frecuente tiene su origen en la cancelación indebida de un derecho real
sobre cosa ajena. Se produce entonces una inexactitud registral, que se subsanará si el
derecho real, cuyo asiento ha sido cancelado, se extingue por la prescripción extintiva del
mismo producida extrarregistralmente y, por tanto, exclusivamente conforme a las normas
del Código civil, sin apoyo en los datos del Registro. Por esta razón, la Ley Hipotecaria no
regula el supuesto.
2. Prescripción contra el Registro.
Hay que distinguir los dos posibles supuestos ya conocidos, de usucapión o prescripción
adquisitiva y de prescripción extintiva.
A) Usucapión contra tabulas.
La usucapión contra el Registro se produce cuando una persona, en la realidad
extrarregistral, adquiere por usucapión el derecho que figura inscrito en el Registro a favor
de otra persona, que es el usucapido en el proceso posesorio.
El art. 36 LH regula la materia sobre la base de estas dos posibles situaciones: a) Usucapión
frente al titular registral que no tenga la condición de tercero.
En este caso, el usucapiente inicia y prosigue la posesión ad usucapionem frente al titular
registral. El proceso jurídico de la usucapión se produce entre las dos partes: usucapiente y
usucapido; de ahí que la regulación del procesodeba realizarse por las normas del Código
civil. Este es el criterio adoptado por el art. 36.3 LH.
El titular registral puede defenderse de la usucapión con los medios que el Código civil le
concede (arts. 1944 y ss. Cc) y con los que le reconoce las normas hipotecarias (en
particular, el art. 41 LH).
Consumada la usucapión, para que pueda ser inscrita en el Registro es preciso una sentencia
declarativa del derecho del usucapiente; también puede conseguirse la inscripción mediante
el expediente de dominio.
b) Usucapión frente al titular inscrito que tenga la condición de tercero conforme al art. 34.
Ahora, en el proceso posesorio que se inició y prosigue entre el usucapiente y el titular
registral se interpone un tercero, que adquiere del titular inscrito el derecho objeto de la
usucapión con los requisitos necesarios para obtener la protección de la fe pública registral.
Para una más clara exposición del contenido del art. 36, en orden a esta materia, resulta
conveniente distinguir las siguientes situaciones:
a) Usucapión consumada al tiempo de la adquisición por el tercero.
Cuando la usucapión esté ya consumada el titular registral mantiene su titularidad sólo a los
efectos del Registro, mientras no se rectifique su contenido con la inscripción de la
usucapión consumada, pues en la realidad jurídica extrarregistral el titular inscrito ha dejado
de serlo en favor del usucapiente.
Pues bien, si en esta situación un tercero, que reúna los requisitos del art. 34, adquiere el
derecho usucapido del titular registral, evidentemente realiza una adquisición a non domino.
El art. 36 LH resuelve la colisión entre usucapiente y tercero en favor de éste, por ser un
adquirente protegido por la fe pública registral; ante él la usucapión deviene inoperante,
queda sin efecto. No obstante, el tercero debe soportar la usucapión y su adquisición
resultará ineficaz en los siguientes supuestos: 1º «Cuando se demuestre que el adquirente
conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar
su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por
persona distinta de su transmitente» [art. 36.1 a) LH].
2º «Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal
posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consiente, expresa o
tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición» [art. 36.1 b) LH]. El año de plazo
se cuenta desde la perfección de la adquisición por la tradición.
b) Usucapión que puede consumarse dentro del año siguiente a la adquisición por el tercero.
El art. 36.1 LH somete este supuesto al mismo tratamiento que establece para la usucapión
consumada; pero, en realidad, no existe plena equiparación entre uno y otro caso. Dado que
la usucapión todavía no se ha consumado, el titular registral es un verdadero propietario, y
por ello el tercero adquiere de persona que aún es dueña del bien transferido. La
consecuencia es que el tercer adquirente, mientras no se haya consumado la usucapión, tiene
la posibilidad de utilizar todos los medios registrales (art. 41 LH) y extrarregistrales para la
interrupción de la posesión ad usucapionem.
c) Usucapión simplemente comenzada.
Esta situación se produce cuando existe una usucapión en curso contra el titular registral, y el
tercero adquiere de éste faltando más de un año para que la usucapión se consume.
Se refiere a este supuesto el art. 36.2 LH, que establece la siguiente regla: «La prescripción
comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpiere en la forma y
plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su
consumación total».
La norma ha sido calificada de superflua, pues se limita a decir que la posesión ad
usucapionem puede ser interrumpida en cualquier momento, mientras no haya transcurrido
íntegramente el tiempo prescriptivo.
B) Prescripción extintiva contra tabulas.
Conforme al art. 36.5 «la prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena,
susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular según el
Registro, aunque tenga la condición de tercero».
Del precepto resulta que la extinción de los derechos reales que menciona, por la falta de
ejercicio de los mismos durante el tiempo señalado por la ley, perjudica siempre al titular
registral que se mantuvo inactivo.
3. Usucapión liberatoria.
La usucapión liberatoria se produce cuando el usucapiente posee como libre una cosa
gravada con un derecho real, adquiriéndola plenamente y sin el gravamen; es decir, el
usucapiente adquiere a la vez la propiedad y el derecho real que la grava, por lo que éste se
extingue por consolidación.
El art. 36.4 regula el conflicto que se produce entre el tercero hipotecario adquirente de un
derecho real inscrito en el Registro y el usucapiente que ha poseído la cosa (o derecho),
sobre la que recae aquel derecho, en concepto de libre. Estamos, pues, ante la usucapión
liberatoria contra el Registro, para cuya regulación el art. 36.4 distingue tres supuestos: a)
Derechos reales que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute de la cosa o del derecho
sobre el cual se han constituido (p. ej., hipoteca, censo, etc.).
Si estos derechos son adquiridos por un tercero protegido por la fe pública registral, no se
extinguen por el hecho de que la cosa (o derecho) sobre la cual recaigan haya sido poseída en
concepto de libre y consumado la usucapión.
b) Derechos reales que lleven aneja la facultad de inmediato disfrute de la cosa o del derecho
sobre el cual se han constituido, cuando el disfrute de los mismos no sea incompatible con la
posesión causa de la prescripción adquisitiva (p. ej., las servidumbres personales o reales).
Estos derechos, como en el caso anterior, tampoco se extinguen en perjuicio de un tercer
adquirente protegido, aunque la cosa sobre la cual recaigan se haya adquirido por usucapión
como libre de los mismos.
c) Derechos reales con facultad de inmediato disfrute de la cosa o del derecho sobre el cual
se han constituido, cuando ese disfrute sea incompatible con la posesión causa de la
prescripción adquisitiva (p. ej., el usufructo, el uso o la habitación). En este caso, el tercero
quedará afectado por la usucapión liberatoria si no procede en la forma y plazos que
determina el apartado b) del art. 36.
Junto a la usucapión liberatoria contra tabulas, que acabamos de estudiar, existe también la
posibilidad de la usucapión liberatoria secundum tabulas, siempre que el titular registral
posea como libre durante el plazo de la usucapión una finca gravada con cargas que no
figuran inscritas en el Registro.