Pol Habitat 2019

ROYAUME DU MAROC AVEC L'APPUI DE :
MINISTÈRE DE L’ÉCONOMIE ET DES FINANCES

DIRECTION DES ÉTUDES ET DES PRÉVISIONS FINANCIÈRES
Affordable Housing Institute
La politique publique de l’habitat :

DEPF Etudes vers de nouvelles perspectives
depf.finances.gov.ma
Janvier 2019
Equipe de travail :
Rachida AOULAD ALI (DEPF)
Mounia TAGMA (AHI)
C e d o c u m e n t a é t é é l ab o ré so u s la re sp o n sa b ilité d e la Dire c tio n d e s
É t u d e s e t d e s P révi s i o n s Fin a n c iè re s e t n e re flè te p a s n é c e ssa ire m e n t
l a p o s i t i o n d u M i n i s t è re d e l’ Éc o n o m ie e t d e s F in a n c e s.
La politique publique de l’habitat : Vers de nouvelles perspectives 3
Résumé exécutif
A u vu des transformations accélérées qui jalonnent l’évolution du Maroc sur le plan démographique
et socioéconomique, l’accès au logement décent, et particulièrement à la propriété, a été placé au
cœur des priorités de l’action des pouvoirs publics. Les différentes mesures entreprises en la matière
ont forgé l’ossature d’une véritable politique publique de l’habitat qui vise autant à soutenir l’offre de
logements qu’à favoriser l’accessibilité des populations à la propriété.
A cet effet, plusieurs leviers incitatifs ont été déployés par l’Etat dont, notamment, la facilitation des
procédures, la mobilisation conséquente du foncier public, l’octroi d’incitations fiscales importantes
au profit des promoteurs immobiliers et des acquéreurs et la mise en place d’un fonds spécial dédié
à l’habitat au même titre que des dispositifs de garanties au profit des ménages vulnérables. Dans le
cadre de l’effort important dédié au secteur de l’habitat, une attention particulière a été attribuée au
logement social dans ses deux composantes (Logement à faible valeur immobilière totale (FVIT) et
logement social à 250.000 dirhams).
Le bilan de la politique de l’habitat compte à son actif plusieurs réalisations positives parmi lesquelles il y
a lieu de citer l’atténuation significative du déficit en logements, grâce, notamment, au développement
soutenu du logement social et à l’émergence, quoique encore embryonnaire, du logement destiné aux
classes moyennes.
Ces progrès, aussi encourageants soient-ils, ne devraient pas pour autant perdre de vue les diverses
insuffisances qui grèvent le potentiel de développement du secteur de l’habitat. Les dysfonctionnements
relevés à ce titre ont trait, particulièrement (1) au ciblage peu efficient des bénéficiaires pour le segment
logement social, aggravé par des disparités territoriales patentes en matière d’offre, (2) aux entraves
liées à l’éradication de l’habitat insalubre sous l’effet de la prévalence de pratiques frauduleuses de
certains bénéficiaires, faute d’un système d’information intégré et (3) aux distorsions relevées en
matière d’usage du foncier public, dont une proportion non négligeable a été allouée à des usages
autres que ceux convenus initialement.
Tenant compte de ce qui précède, le recours à un nouveau paradigme axé sur une approche intégrée,
permettant de fluidifier les différentes composantes de la chaine de valeur de l’écosystème logement,
relève de l’ordre des priorités. Cette approche, qui a fait ses preuves dans plusieurs pays comparables
au Maroc, serait opportune pour impulser encore davantage le secteur de l’habitat et de le rendre apte
à relever les défis, actuels et futurs, auxquels il se trouve confronté.
DEPF Etudes
4 La politique publique de l’habitat : Vers de nouvelles perspectives
Dans ce cadre, quelques propositions ont été identifiées. Celles-ci sont structurées autour des trois
axes interdépendants suivants :
• Optimiser le dispositif actuel dédié à la mise en œuvre de la politique de l’habitat, moyennant un

déploiement davantage efficient du dispositif de soutien public en faveur de ce secteur, un relèvement
de la gouvernance du programme de logement social et une amélioration substantielle de l’efficacité
des mécanismes de ciblage des bénéficiaires.
• Promouvoir des modes rénovés en matière de conception et de mise en œuvre de la politique de

l’habitat à travers l’adoption de la nouvelle approche du logement abordable, la territorialisation
accrue de la politique de l’habitat, le recours à des formes novatrices de partenariat public-privé et la
création d’un fond ou une banque du foncier “Land bank”.
• Anticiper les mutations du secteur de l’habitat qui se profilent à l’horizon et s’y préparer de manière
appropriée, par le biais d’une offre de logement adaptée aux évolutions démographiques que devrait
connaitre notre pays au même titre que la prise en compte au niveau de la politique d’urbanisation des
exigences de compétitivité et d’attractivité des villes marocaines et leur nécessaire conformité aux
impératifs de durabilité environnementale et écologique.
Parallèlement à ces propositions à caractère structurel, d’autres mesures mériteraient d’être

envisagées. Celles-ci ont trait, entre autres, à l’encouragement du segment locatif, à l’intégration de
l’activité de l’auto-construction dans le formel et au renforcement des capacités du secteur à travers
une meilleure professionnalisation des acteurs et un relèvement conséquent du niveau de qualification
de la main d’œuvre employée dans le secteur.
DEPF Etudes
TABLE DES MATIERES

PRÉAMBULE ................................................................................................................................ 7
1. LA POLITIQUE DE L’HABITAT AU MAROC : CONTEXTE, CHANTIERS ET LEVIERS DE

MISE EN OEUVRE 9
1.1. CONTEXTE-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9
1.2. PRINCIPAUX LEVIERS DE MISE EN ŒUVRE DE LA POLITIQUE DE L’HABITAT AU MAROC ------------------- 10
1.2.1.LA FACILITATION DES PROCÉDURES ------------------------------------------------------------------------------------------ 11
1.2.2.LA MOBILISATION DU FONCIER PUBLIC-------------------------------------------------------------------------------------- 12
1.2.3.L’OCTROI DES DÉPENSES FISCALES ------------------------------------------------------------------------------------------- 13
1.2.4.L’APPUI FINANCIER À TRAVERS LE FSHIU---------------------------------------------------------------------------------- 13
1.2.5.LA MISE EN PLACE DES FONDS DE GARANTIE--------------------------------------------------------------------------- 14
1.3. PRINCIPAUX CHANTIERS MIS EN PLACE ------------------------------------------------------------------------------------------------14
1.3.1LA PROMOTION DU LOGEMENT SOCIAL-------------------------------------------------------------------------------------- 14
1.3.2 LA LUTTE CONTRE L’HABITAT INSALUBRE---------------------------------------------------------------------------------- 15
1.3.3 L’ENCOURAGEMENT DU LOGEMENT DESTINÉ AUX CLASSES MOYENNES ------------------------------ 16
2. DES AVANCÉES ENCOURAGEANTES, MAIS DES INSUFFISANCES RESTENT À
COMBLER 17
2.1. LES ACQUIS DE LA POLITIQUE DE L’HABITAT -----------------------------------------------------------------------------------------17
2.1.1. ATTÉNUATION SIGNIFICATIVE DU DÉFICIT EN LOGEMENTS --------------------------------------------------- 17
2.1.2. DÉVELOPPEMENT SOUTENU DU LOGEMENT SOCIAL -------------------------------------------------------------- 18
2.1.3.EMERGENCE DU LOGEMENT DESTINÉ AUX CLASSES MOYENNES ----------------------------------------- 19
2.2. LES INSUFFISANCES RELEVÉES EN MATIÈRE DE DÉPLOIEMENT DE LA POLITIQUE DE L’HABITAT --- 20
3. VERS UNE ADAPTATION DE L’OFFRE À LA DEMANDE EN LOGEMENT 22
3.1. APERÇU SUR LE PARC LOGEMENT AU MAROC---------------------------------------------------------------------------------------22
3.2. L’OFFRE DU LOGEMENT DANS LE MILIEU URBAIN : QUELQUES CARACTÉRISTIQUES-------------------------- 23
3.3. ELÉMENTS D’ÉCLAIRAGES SUR LA DEMANDE EN LOGEMENTS------------------------------------------------------------ 25
3.3.1. CARACTÉRISTIQUES DES DIFFÉRENTES CLASSES SOCIALES------------------------------------------------ 25
3.3.2. QUELQUES ÉLÉMENTS D’APPRÉCIATION DE L’EFFORT DÉDIÉ AU LOGEMENT AU
NIVEAU NATIONAL ET RÉGIONAL PAR CLASSE SOCIALE-------------------------------------------------------------------- 26
3.3.3.ELÉMENTS D’ÉCLAIRAGE SUR LES BESOINS ACTUELS ET FUTURS EN LOGEMENT---------------- 29
4. VERS UN CHANGEMENT DE PARADIGME EN MATIÈRE DE CONCEPTION ET
DE MISE EN ŒUVRE DE LA POLITIQUE PUBLIQUE DE L’HABITAT 31
ANNEXES .................................................................................................................................. 39
RÉFÉRENCES BIBLIOGRAPHIQUES............................................................................................ 40
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LISTE DES GRAPHIQUES
Graphique 1: Statut d'occupation des logements----------------------------------------------------------------------------------------------------------9

Graphique 2: Caractéristiques de l'urbanisation-----------------------------------------------------------------------------------------------------------9
Graphique 3 : Evolution trimestrielle des prix des actifs immobiliers des appartements (en glissement annuel)- 10
Graphique 4 : Evolution du foncier mobilisé en faveur du secteur de l'habitat (en ha)---------------------------------------------12
Graphique 5 : Evolution des dépenses fiscales en faveur du secteur de l’immobilier------------------------------------------------13
Graphique 6 : Evolution des dépenses du FSHIU en faveur du secteur de l’habitat----------------------------------------------------13
Graphique 7 : Evolution des flux nets des crédits garantis par le FOGARIM-------------------------------------------------------------- 14
Graphique 8 : Evolution du déficit en logements----------------------------------------------------------------------------------------------------------17
Graphique 9 : Evolution des achèvements dans le cadre des opérations de MANU----------------------------------------------------18
Graphique 10 : Evolution de la production du logement social ----------------------------------------------------------------------------------18
Graphique 11 : Evolution de la production du logement à faible valeur immobilière------------------------------------------------19
Graphique 12 : Production cumulée de logements sociaux à 250.000 DH (de 2010 à fin août 2017), de production
cumulée de logement à FVIT (à fin juin 2015) et nombre de ménages habitant un logement indécent par région
(selon le RGHP 2014) ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------20
Graphique 13 : Répartition du parc principal selon le type d’habitat en 2004 et 2014------------------------------------------------ 23
Graphique 14 : Evolution de la production de logement par catégorie--------------------------------------------------------------------- 23
Graphique 15: La part de l’auto-construction dans la production du logement (en %)--------------------------------------------24
Graphique 16 : Evolution de la production des lots de terrain---------------------------------------------------------------------------------- 25
Graphique 17 : Evolution des dépenses de l’habitat et énergie et de l’alimentation par classe sociale
(au niveau national) ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 27
Graphique 18 : Répartition de l’effort relatif à l’habitat des ménages urbains par classe sociale et par région
(2007 selon l'ancien découpage)----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 28
Graphique 19 : Les dépenses moyennes relatives à l’habitat des ménages urbains par classe sociale et par
région (2007)------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 28
Graphique 20 : Répartition de la demande par classe sociale -Milieu urbain-------------------------------------------------------------29
Graphique 21 : Projections de la taille et du nombre de ménages urbains à l’horizon 2050------------------------------------30
Graphique 22 : Projections des flux d’effectifs des personnes âgées entre 25 et 49 ans et des personnes
de plus de 60 ans à l’horizon 2050 (dans le milieu urbain)-------------------------------------------------------------------------------------------31
LISTE DES SCHÉMAS

Schéma 1 : Bilan du programme de promotion du logement dédié aux classes moyennes -jusqu’à avril 2018------19
Schéma 2: Structure du parc urbain de logements -2014------------------------------------------------------------------------------------------- 22
Schéma 3 : Poids démographique des classes sociales au Maroc -2014---------------------------------------------------------------------- 25
Schéma 4 : La chaine de valeur du logement abordable--------------------------------------------------------------------------------------------- 32
Schéma 5 : L’ossature d’un dispositif du logement abordable----------------------------------------------------------------------------------34
LISTE DES TABLEAUX

Tableau 1 : Obtention de l’autorisation de construire dans un échantillon de pays------------------------------------------------ 11
Tableau 2 : Transfert de la propriété dans un échantillon de pays---------------------------------------------------------------------------12
Tableau 3 : Evolution de la dépense moyenne par tête (en DH de 2014) selon les classes----------------------------------------- 26
Tableau 4 : Evolution du poids de la dépense liée à l’habitat et énergie entre 2007 et 2014-------------------------------------- 27
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Préambule
C onstituant une source de préoccupation majeure pour les Marocains, l’accès au logement décent et
particulièrement à la propriété a été érigé au rang des priorités de l’action publique. Depuis le début de la
décennie 1980, le Maroc a adopté plusieurs politiques et stratégies visant à répondre aux besoins croissants en
termes d’habitat pour une population urbaine en forte progression. En effet, la population urbaine a connu une
croissance annuelle moyenne de 2,8% durant la période 1980-2014, pour passer de près de 8 millions à près de
20,5 millions respectivement entre les deux dates.
En outre, les changements culturels induits par la poussée de l’urbanisation, conjugués au rétrécissement de
la taille moyenne des ménages, ont fortement influencé le mode de vie et les préférences d’habitation des
marocains. Cette évolution a suscité de fortes pressions sur le marché du logement, surtout dans un contexte
marqué par l’accumulation de grands déficits en termes d’offre de logements formels, qui a culminé en 2002
pour s’établir à 1,24 million d’unités.
Pour résorber ce déficit important, les pouvoirs publics ont donné la priorité aux logements sociaux pour
répondre aux besoins des populations démunies et freiner, par ricochet, la prolifération de l’habitat insalubre.
Les résultats jusque-là obtenus sont dans l’ensemble encourageants comme en témoigne le recul significatif du
déficit en logements de près de 67% pour se situer actuellement à près de 400.000 unités.
Toutefois, cette politique orientée, principalement, vers le soutien en faveur de l’accès des populations démunies
à la propriété a généré des distorsions sur le marché de l’immobilier. D’abord, elle a plutôt encouragé l’accès à
la propriété au détriment du logement locatif. Ensuite, les mesures envisagées en faveur de la classe moyenne
sont demeurées dérisoires au point de pousser une frange importante de cette catégorie sociale à recourir au
logement social pour accéder à la propriété. Selon l’enquête logement 2012 réalisée par le ministère de tutelle,
seulement 40% des logements sociaux sont occupés par des ménages dont le revenu est inférieur à 4.000
dirhams.
La forte concentration de la politique de l’habitat sur le logement social soulève aujourd’hui quelques
interrogations, au vu des signes d’essoufflement qui caractérisent le secteur du logement depuis quelques
années, corroborée par le repli des mises en chantiers, en général, et l’accentuation de la contreperformance du
segment social en particulier.
De par l’intérêt qu’elle porte aux politiques publiques à caractère structurel, la DEPF a jugé utile de mener une
étude sur le secteur de l’habitat au Maroc. Appuyée par le cabinet international « Affordable Housing Institute1»,
cette étude a pour but d’examiner en profondeur les avancées enregistrées et les insuffisances à combler en
matière de mise en œuvre de la politique de l’habitat au Maroc.
Intervenant à un moment où le dispositif d’appui en faveur du logement social arrivera bientôt à son échéance
prévue en 2020, la présente étude s’avère opportune pour identifier les leviers pertinents à même de favoriser le
développement harmonieux du secteur de l’habitat, en tenant compte des enjeux et des défis actuels et futurs
qui interpellent ce secteur vital de l’économie nationale.
_____________
1
A ffo rd a b l e Ho u si ng Insti t ut e (« AH I » ) est un cabinet de conseil i n te rn atio n al s p é c ialis é d an s le s p o litiq u e s d e l’ h ab itat e t d an s le f in an c e m e n t d u l o -
g e m en t. AHI a so n si èg e à Boston, aux E t at s-Unis et opère aussi bie n e n Am é riq u e d u N o rd q u e d an s le s p ays d its « d u S u d ». AHI c o n s e ille n o tam m e n t
l e s ec teu r p u b l i c su r l es st rat égies d’accès au logement , sur les évalu atio n s d e p o litiq u e s p u b liq u e s d e l’ h ab itat e t s u r le s m o d e s d e f in an c e m e nt d u
l o g emen t. Au ni vea u du sec t eur pr ivé, AH I appuie les opér at eurs qui s o u h aite n t in te r ve n ir e n m o d e p ar te n ariat p u b lic -p rivé o u in ve s tir d an s d e n o u ve a u x
ma rc h és.
DEPF Etudes
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1. LA POLITIQUE DE L’HABITAT AU MAROC : CONTEXTE, CHANTIERS ET LEVIERS DE MISE

EN OEUVRE
1.1. CONTEXTE
Au cours des dernières années, le secteur de l’habitat au Maroc a été le théâtre de profondes mutations, qui ont
affecté de manière significative les fondamentaux de ce secteur. Ces mutations traduisent dans leur substrat la
conjonction de trois facteurs de changement, en l’occurrence :
• L’urbanisation croissante de la population marocaine, matérialisée par la progression de 40% du nombre des
ménages urbains, passant de 3,4 millions à 4,8 millions de ménages entre 2004 et 2014.
• Le relèvement significatif de la part des ménages propriétaires dans le milieu urbain (évoluant de 56,8% en
2004 à 62,8% en 2014), conjugué au repli de la part des ménages locataires (de 29,1% à 27,6% sur la même
période).
• Le rétrécissement de la taille moyenne des ménages dans le milieu urbain passant de 4,8 à 4,2 personnes/
ménage. Cette évolution, qui est appelée à se poursuivre, ne serait pas sans conséquence sur la nature et
l’intensité de la demande de logement.
Graphique 1: Statut d'occupation des logements Graphique 2: Caractéristiques de l'urbanisation
Source : RGPH 2004 et 2014, HCP
Ces facteurs de changement soulèvent à l’évidence d’importants défis pour le développement harmonieux et
équilibré du secteur du logement. Ceux-ci ont déjà suscité des pressions à la hausse sur les prix de l’immobilier,
généralisée sur l’ensemble des villes du Royaume. C’est ce dont témoigne l’évolution de l’indice des prix des
actifs immobiliers pour les appartements au niveau national sur la période 2009-2011 et particulièrement celle
à partir du troisième trimestre de 2015, avec des augmentations allant jusqu’à 9%.
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Graphique 3 : Evolution trimestrielle des prix des actifs immobiliers des appartements (en glissement annuel)
Encadré : Comparaison des prix de l’immobilier au Maroc par rapport à un échantillon de pays
Par rapport à un échantillon de 62 pays, le Maroc figure parmi les pays où le prix des logements a connu au
deuxième trimestre de 2017 une augmentation assez significative. Cette hausse des prix est le résultat d’un
ensemble de facteurs, notamment l’insuffisance de l’offre par rapport à la demande. Certes, la majorité des
pays ont connu une hausse des prix mais à un rythme très modéré. A noter que certains pays comme les
Emirats Arabes Unis, le Vietnam, l’Indonésie et la Corée ont enregistré une baisse des prix des logements.
Source : FMI
1.2. PRINCIPAUX LEVIERS DE MISE EN ŒUVRE DE LA POLITIQUE DE L’HABITAT AU MAROC

L’Etat a déployé plusieurs leviers pour renforcer l’offre de logements et ce, dans le but d’atténuer la pression
sur le marché de l’immobilier et d’améliorer l’accessibilité des populations à la propriété dans des conditions
favorables.
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1.2.1. La facilitation des procédures
L’obtention de l’autorisation de construire figurait parmi les contraintes majeures qui pesaient lourdement sur
l’investissement dans le secteur de l’habitat. Le desserrement de cette contrainte a été rendu possible grâce au
Règlement Général de la construction de 2013, qui constitue désormais le référentiel administratif, technique et
juridique encadrant l’acte de bâtir au Maroc.
L’avènement de ce Règlement Général, qui a permis de résorber certaines des dysfonctionnements dont
souffrait le secteur, a eu des effets positifs sur le positionnement international du Maroc au titre du rapport «
Doing Business », lui permettant de gagner 12 places entre l’édition 2015 et 2017 de ce rapport. Nonobstant
cette performance, le coût de l’autorisation de construire demeure élevé au Maroc (3,5% de la valeur de la
construction) comparativement à certains pays comme l’Egypte (1,9%), le Portugal (1,2%) ou encore les Emirats
Arabes Unis (2,3%).
Tableau 1 : Obtention de l’autorisation de construire dans un échantillon de pays
Obtention des permis de Coût (% de la valeur de la
Procédures (nombre) Délai (jours)
construire (classement) construction)
Danemark 1 7 64 1,4
Émirats arabes unis 2 14 50,5 2,3
Royaume-Uni 14 9 86 1
Maroc 17 13 88,5 3,5
France 18 9 183 3
Portugal 32 14 113 1,2
Égypte 66 19 172 1,9
Tunisie 95 18 96 6,2
Turquie 96 18 103 4
Sénégal 145 14 177 10,1
Gabon 149 14 276 1,1
Roumanie 150 24 260 2,1
Côte d'Ivoire 152 21 162 5,4

Source : Base de données Doing Buisness 2017, Banque Mondiale
Une autre évolution positive enregistrée par le Maroc réside dans la facilitation des procédures de transfert des
biens immobiliers et de création des titres fonciers au même titre que la dématérialisation du paiement des droits
d’enregistrement auprès de l’administration fiscale. Les efforts accomplis en la matière, aussi encourageants
soient-ils, demeurent insuffisants, comme en témoigne le classement international peu favorable du Maroc au
titre de l’indicateur de transfert de la propriété (86ème place dans l’édition 2017 de Doing Business), affecté
particulièrement par les contraintes liées au délai d’exécution (22 jours) et au coût élevé afférant au service
(6,4% de la valeur du bien).
DEPF Etudes
Tableau 2 : Transfert de la propriété dans un échantillon de pays

Transfert de propriété Coût (% de la valeur du
Procédures (nombre) Délai (jours)
(classement) bien)
Nouvelle-Zélande 1 2 1 0,1
Rwanda 2 3 7 0,1
Émirats arabes unis 10 2 1,5 0,2
Danemark 11 3 4 0,6
Portugal 28 1 1 7,3
Roumanie 45 6 16 1,4
Turquie 46 7 7 3
Viet Nam 63 5 57,5 0,6
Maroc 86 6 22 6,4
Tunisie 93 4 39 6,1
France 100 8 64 7,3
Côte d'Ivoire 113 6 30 7,4
Égypte 119 8 75 1,1
Gabon 173 5 102 10,5

Source : Base de données Doing Business 2017, Banque Mondiale
1.2.2. La mobilisation du foncier public
Parallèlement à la simplification des procédures, les pouvoirs publics ont œuvré activement en faveur
de la mobilisation conséquente du foncier au profit des promoteurs immobiliers publics et privés. Puisée
principalement dans le domaine privé de l’Etat, une assiette foncière de près de 9400 hectares a été mobilisée
sur la période 2002-2011 dont 83,2% a été dédiée aux projets inscrits dans le cadre du logement social. L’effort
de soutien de l’Etat à travers le foncier s’est poursuivi, comme en témoigne la mobilisation d’une assiette de
2.333 ha sur la période 2014- 1er semestre 2018.
Graphique 4 : Evolution du foncier mobilisé en faveur du secteur de l'habitat (en ha)
Source : Elaboration DEPF, données de la Direction des Domaines
DEPF Etudes
1.2.3. L’octroi des dépenses fiscales
Les dépenses fiscales ont constitué une autre forme importante de soutien en faveur du secteur de l’immobilier.
Ces dépenses se sont chiffrées, au titre de l’année 2018, à plus de 5,75 milliards de dirhams, soit 20% du total
des dépenses fiscales globales. Celles-ci ont profité à hauteur de 60% aux programmes de logements sociaux,
dont notamment le programme de logement social plafonné à 250.000 dirhams. Ce programme a bénéficié,
depuis son lancement, de 24,6 milliards de dirhams sous forme d’incitations fiscales sur la période 2010-2018,
soit près de 44,4% du total des dépenses accordés au secteur de l’immobilier sur la même période.
Graphique 5 : Evolution des dépenses fiscales en faveur du secteur de l’immobilier
Source : Elaboration DEPF, données rapports des dépenses fiscales DGI
1.2.4. L’appui financier à travers le FSHIU

L’appui du Fonds de Solidarité Habitat (FSH), renommé en 2012 Fonds de Solidarité Habitat et Intégration
Urbaine (FSHIU), au développement du secteur de l’habitat revêt une grande importance au vu de son champ
d’intervention diversifié et structurant puisqu’il couvre la lutte contre les bidonvilles (programme VSB), la mise
à niveau urbaine, les programmes de logements sociaux en faveur des provinces du Sud, la restructuration
d’habitat insalubre, l’aménagement…
Ce fonds dont les recettes sont alimentées, essentiellement, par la taxe sur le ciment et élargies par la suite pour
englober les taxes instaurées sur l’acier et le sable (à hauteur de 30%), a vu ses ressources évoluer rapidement,
passant de 340 millions de dirhams en 2002 à plus de 6 milliards de dirhams en 2017.
Sur la période 2002-2017, le secteur de l’habitat a pu bénéficier d’une dotation globale de près de 22,5 milliards
de dirhams au titre de la contribution du FSHIU, soit un montant annuel moyen de 1,4 milliard de dirhams avec
des pics qui dépassent dans certaines années 2 milliards de dirhams.
Graphique 6 : Evolution des dépenses du FSHIU en faveur du secteur de l’habitat
DEPF Etudes Source : Elaboration DEPF, données MATHPV et rapports sur les Comptes Spéciaux du Trésor (CST)
1.2.5. La mise en place des Fonds de garantie

Depuis le démarrage du FOGARIM en 2004, plus de 160.000 ménages ont pu accéder à la propriété grâce à la
garantie de l’Etat. Le montant global des crédits ayant bénéficié de cette garantie s’est élevé à 24,6 milliards de
dirhams sur la période 2004-2017.
Graphique 7 : Evolution des flux nets des crédits garantis par le FOGARIM
Source : Elaboration DEPF, données MATHPV et rapports sur les Comptes Spéciaux du Trésor (CST)
1.3. PRINCIPAUX CHANTIERS MIS EN PLACE
1.3.1 La promotion du logement social

Depuis le démarrage du FOGARIM en 2004, plus de 160.000 ménages ont pu accéder à la propriété grâce à la
garantie de l’Etat. Le montant global des crédits ayant bénéficié de cette garantie s’est élevé à 24,6 milliards de
dirhams sur la période 2004-2017.
Logement à faible valeur immobilière Totale (FVIT) de 140.000 DH
Lancé par Sa Majesté Le Roi Mohammed VI en 2008 pour la construction de 130.000 logements à 140.000
dirhams, ce programme offre une panoplie d’exonérations fiscales au profit des promoteurs immobiliers qui
réalisent, dans le cadre d’une convention conclue avec l’Etat, la construction de 500 logements FVIT en milieu
urbain et/ou 100 logements en milieu rural sur 5 ans. La loi de finances de l’année 2012 a ramené les seuils de
production à 200 unités en milieu urbain et à 50 unités en milieu rural.
Par logement FVIT, il est entendu toute unité d’habitation dont la superficie couverte est d’environ 50 m2 à 60
m2 et dont la valeur immobilière totale (VIT) n’excède pas 140.000 dirhams.
Ces logements sont destinés à titre d’habitation principale, à des ménages dont le revenu mensuel ne dépasse
pas 1,5 fois le SMIG ou son équivalent (relevé par la suite à 2 fois le SMIG), à condition que les acquéreurs ne
soient pas propriétaires d’un logement dans la commune considérée.
Au départ, les promoteurs intéressés par ce programme étaient exonérés sur la période allant du 1er janvier 2008
au 31 décembre 2012, d’un ensemble de taxes et impôts (IS ou IR, TVA, DET, et tous droits, taxes, redevances et
contributions perçus au profit de l’Etat, ainsi que des droits d’inscription sur les titres fonciers dus au titres de
leurs actes, activités et revenus). En 2013, ces avantages ont été prorogés, à l’instar du programme de logement
social à 250.000 dirhams, jusqu’à la fin de 2020.
DEPF Etudes
Logement social à 250.000 dirhams

La genèse de la politique du logement social remonte à 1995, avec le lancement du programme de construction
de 200.000 logements sociaux à 200.000 dirhams. Depuis, plusieurs mesures ont été adoptées pour promouvoir
ce type d’habitat, en l’occurrence les exonérations fiscales contenues dans l’article 19 de la Loi des Finances
1999-2000 ainsi que les amendements y afférentes en 2001, 2008 et 2009.
A partir de 2010, un nouveau dispositif incitatif a été mis en place. Celui-ci vise à donner une forte impulsion au
développement du logement social, à travers l’instauration de mesures incitatives au profit des acquéreurs et
des promoteurs immobiliers jusqu’en 2020.
Les nouvelles dispositions envisagées dans le cadre de la LF 2010 s’appuient sur une définition stricte du
logement social qui s’identifie à « une unité d’habitation dont la superficie couverte est comprise entre 50 m2 et
100 m2 et le prix de cession a été réévalué de 200.000 dirhams à 250.000 dirhams hors taxes ». Ce plafonnement
de prix a été appliqué sur toutes les régions du Royaume malgré les différences qui existent d’une région à une
autre en termes de coûts de construction et de niveaux de vie des ménages.
Il s’agit de versement par l’Etat, au profit de l’acquéreur, par l’intermédiaire du notaire d’une partie du prix de
vente égale au montant de la TVA grevant l’acquisition du logement social. Cet avantage est accordé dans les
conditions définies par l’article 93 du Code Général des Impôts.
Les promoteurs immobiliers bénéficient, dans le cadre d’une convention avec l’Etat assortie d’un cahier de
charges, d’un ensemble d’exonération (de l’IS ou de l’IR, DET, de la Taxe Professionnelle et de la TNB, des Droits
de conservation foncière, et de la Taxe Spéciale sur le ciment). En contrepartie, ils s’engagent à construire au
moins 500 logements sociaux sur une période n’excédant pas 5 ans.
1.3.2 La lutte contre l’habitat insalubre
Programme VSB « Villes Sans Bidonvilles »

Lancé en 2004, le programme VSB a pour ambition d’offrir un logement décent pour la totalité des ménages
résidant dans près de 1.000 bidonvilles au niveau des 85 villes et centres urbains. Le Ce programme, planifié
initialement pour couvrir près 277.500 ménages en 2004 concerne depuis cette date et jusqu' aujourd'hui, après
actualisation, près de 421.700 ménages soit un accroissement de 56% de la population cible.
Le programme VSB devrait occasionner initialement un investissement d’environ 21,4 milliards de dirhams,
dont une subvention de l’Etat, estimée à près de 8 milliards de dirhams. Le coût actualisé s’élève, désormais,
à 32 milliards de dirhams dont une subvention de l’Etat de 10 milliards de dirhams. Il convient de noter que ce
programme est porté par le Groupe Al Omrane à hauteur de 87%.
Programme de mise à niveau de l'habitat sous-équipé et non réglementaire

Ce programme vise à intégrer au tissu urbain, les constructions réalisées sur des terrains situés en périphéries
urbaines, mais non ouverts à l'urbanisation et donc non viabilisés. En 2002, les statistiques du Ministère de
tutelle ont permis de relever que le nombre de constructions non réglementaire et/ou sous équipés est estimé
à près de 540.000 unités, représentant à cette date près de 45% du déficit en logements.
DEPF Etudes
C’est ainsi qu’entre 2002 et 2017, 522 conventions ont été conclues entre l’Etat et les Communes au profit de près
de 1,3 million de ménages, pour un coût de 22 milliards de dirhams et une subvention du FSHIU de 13 milliards
de dirhams, le reliquat étant en partie pris en charge par les communes ou/et la DGCL et les bénéficiaires (prise
en charge des frais de raccordement aux réseaux d’eau et de l’électricité).
Programme du traitement du logement menaçant ruine

Ce programme couvre le parc logement situé dans les médinas et les tissus anciens. Il porte sur des opérations
de réhabilitation des constructions fragiles ainsi que des actions de relogements des ménages logés dans des
maisons irrécupérables compte tenu de l'état avancé de leur dégradation.
En 2012, l’enquête menée par le Ministère de l’Intérieur a révélé que 43.734 habitations sont définies comme «
menaçant ruine » dont 36.327 habitations occupées par 84.148 ménages. La moitié des habitations menaçant
ruine occupées sont concentrées dans 4 provinces (Fès, Marrakech, Casablanca et Meknès) et abritent 69 %
des ménages concernés.
A elles seules, les médinas englobent 18.619 habitations menaçant ruine (soit 42,5% du nombre total d’habitations
menaçant ruine) dont 16.798 sont occupées par 42.654 ménages dans les villes de Marrakech, Fès, Meknès,
Casablanca et Tétouan.
Le reliquat est situé dans les quartiers irréguliers et sous équipés ainsi que dans les centres anciens de certaines
agglomérations urbaines.
1.3.3 L’encouragement du logement destiné aux classes moyennes

Conscient de l’importance de soutenir la classe moyenne, notamment, en matière d’accès à la propriété, les
pouvoirs publics ont mis en place, à partir de 2013, un dispositif d’encouragement en faveur du logement de
moyen standing.
En effet, des mesures incitatives pour le logement des classes moyennes ont été introduites par la Loi de
finances 2013. Ces mesures ont trait, notamment, à l’exonération des acquéreurs des droits d’enregistrement et
de timbre et des droits d’inscription à la conservation foncière.
Afin de rendre ce dispositif plus attractif pour les promoteurs immobiliers, la Loi de finances 2014 a consolidé
les avantages prévus en faveur de ces derniers, notamment, la hausse du prix de vente du mètre carré couvert
de 6.000 dirhams TTC à 7.200 dirhams TTC et la révision de la superficie couverte (comprise entre 80 m2 et
150 m2 au lieu de 80 m2 et 120 m2 prévus au départ). En contrepartie, les promoteurs s’engagent à construire
au moins 150 logements sur 5 ans. Est considéré comme appartenant à la classe moyenne, le citoyen dont le
revenu mensuel net d’impôt ne dépasse pas 20.000 dirhams.
DEPF Etudes
2. DES AVANCÉES ENCOURAGEANTES, MAIS DES INSUFFISANCES RESTENT À COMBLER
D’importants progrès ont été accomplis en matière de mise en œuvre de la politique de l’habitat, sous l’effet des
moyens importants déployés par les pouvoirs publics. Ces progrès ne devraient pas pour autant perdre de vue
les diverses insuffisances qui grèvent le potentiel de développement du secteur de l’habitat.
2.1. LES ACQUIS DE LA POLITIQUE DE L’HABITAT

2.1.1. Atténuation significative du déficit en logements
Le déficit en logements s’est inscrit, pour la première fois depuis l’Indépendance, en net repli, passant de 1,24
million d’unités en 2002 à 400.000 unités en 2017, soit une baisse de 67%. Un tel résultat est corolaire aux
efforts déployés en matière de lutte contre l'habitat insalubre, de résorption des bidonvilles, de restructuration
de l’habitat non réglementaire et de promotion du logement social et à faible valeur immobilière.
Graphique 8 : Evolution du déficit en logements
Source : Elaboration DEPF, Données MATUHPV
En effet, les efforts consentis dans le cadre du Programme Villes Sans Bidonvilles ont permis, depuis le
démarrage de ce programme en 2004 et à fin mai 2018, à 278.000 ménages d’accéder à un logement décent,
favorisant ainsi la déclaration de 59 villes et centres urbains Sans Bidonvilles sur les 85 villes concernées. Cette
performance a permis au Maroc de s’ériger en exemple reconnu au niveau international comme en témoigne le
prix d’honneur « habitat 2010 » qui lui a été décerné par l’ONU.
En outre, la résorption du déficit en logement a été, également, le fruit des efforts déployés en termes de mise
niveau urbaine (MANU) et de restructuration des quartiers non réglementaires. Sur la période 2006-2017, plus
de 895.000 ménages ont bénéficié des interventions publiques de mise à niveau urbaine, soit une cadence de
traitement de près de 75.000 unités en moyenne par an.
DEPF Etudes
Graphique 9 : Evolution des achèvements dans le cadre des opérations de MANU
2.1.2. Développement soutenu du logement social

De par les moyens mobilisés et les mesures d’accompagnement mis en place, la politique du logement social a
instauré une dynamique particulière au niveau du secteur de l’habitat. En effet, la production de logements, qui
s’élevait à 4.000 unités en moyenne annuelle entre 1995 et 2002, a fortement rebondi pour s’établir à près de
48.000 unités par an sur la période 2011-2017. La production cumulée au cours de cette période représente le
double de celle réalisée sur la période 2003-2010.
Graphique 10 : Evolution de la production du logement social
Pour sa part, le programme de logements à FVIT a permis de soutenir l’offre de logements destinés aux plus
démunis, avec une production annuelle moyenne de 4.000 unités, soit 48.586 logements sur la période 2006-
2017. Toutefois, le programme logement à FVIT n’a pas connu le même essor que celui du logement social et
ce, pour deux raisons essentielles : (1) une marge bénéficiaire relativement moindre par rapport à celle dégagée
des projets de logements sociaux et (2) une clientèle réduite comparativement à celle du logement social avec
des retards importants pour l’établissement des listes de bénéficiaires par les autorités locales engendrant des
frais supplémentaires pour les promoteurs concernés et bridant davantage leurs marges bénéficiaires.
DEPF Etudes
Graphique 11 : Evolution de la production du logement à faible valeur immobilière
2.1.3. Emergence du logement destiné aux classes moyennes

Ce créneau, destiné à une clientèle disposant d’un niveau de revenu satisfaisant, a bénéficié d’un intérêt récent
de la part des pouvoirs publics. A cet effet, un accord-cadre a été conclu en 2014 entre l’Etat et la Fédération
Nationale des Promoteurs Immobiliers pour construire 20.000 unités destinées aux classes moyennes à
l’horizon 2016. De son côté, Al Omrane s’est engagé, dans le cadre d’une convention signée avec le département
de tutelle, à réaliser 3.680 logements relevant de cette catégorie.
Toutefois, la mise en œuvre ce programme affiche une certaine lenteur. Seulement 534 unités ont été réalisées
à fin avril 2018 (310 logements réalisés et en attente d’avoir le certificat de conformité et 224 unités en stock).
A noter également que cinq provinces sont concernées par ce produit, à savoir Nador, Berrechid, Agadir, Sidi
Kacem et Tanger.
Schéma 1 : Bilan du programme de promotion du logement dédié aux classes moyennes -jusqu’à avril 2018-
Source : Département de l’Habitat
DEPF Etudes
2.2. LES INSUFFISANCES RELEVÉES EN MATIÈRE DE DÉPLOIEMENT DE LA POLITIQUE DE

L’HABITAT
Un ciblage insuffisant des régions et des bénéficiaires
La comparaison entre le déficit existant en logement et la production cumulée de logements sociaux (250.000
DH et 140.000 DH) à l’échelle des douze régions du Royaume permet de relever des résultats mitigés au niveau
de l’efficacité de l’action publique en la matière. Alors que les efforts de l’Etat sont marqués par un ciblage
adéquat dans le cas de certaines régions (Casablanca, Oriental, et Fès-Meknès), les autres régions ont connu
une intervention soit démesurée soit insuffisante. En effet, les régions de Tanger–Tétouan et Souss-Massa se
caractérisent aujourd’hui par une surproduction de logement social. En revanche, deux régions, en l’occurrence,
Rabat-Salé-Kénitra et Béni Mellal- Khénifra affichent des déficits relativement importants du fait de l’insuffisance
des actions en matière de promotion du logement destiné aux couches vulnérables.
Graphique 12 : Production cumulée de logements sociaux à 250.000 DH (de 2010 à fin août 2017), de production
cumulée de logement à FVIT (à fin juin 2015) et nombre de ménages habitant un logement indécent par région (selon
le RGHP 2014)
Par ailleurs, en l’absence de condition stricte sur le revenu comme critère d’éligibilité au programme de
logements sociaux à 250.000 dirhams, il a été observé que les bénéficiaires de ce programme ne relèvent
que très partiellement des couches sociales ciblées. Le glissement2 reste important puisque près de 60% des
bénéficiaires sont des ménages ayant un revenu supérieur à 4.000 dirhams.
A cela s’ajoutent les insuffisances relevées en termes de qualité du logement offert par certains promoteurs,
en raison de la non prise en compte, au niveau des cahiers de charges, des clauses relatives aux prescriptions
minimales d’ordre urbanistique, architectural et technique.
_____________
2
L e gl i ssemen t d ési gn e l e bénéf ice d’une populat ion aut re que ce lle c ib lé e in itiale m e n t p ar le d is p o s itif d e lo g e m e n t s o c ial m is e n p lac e .
DEPF Etudes
Une lutte contre l’habitat insalubre confrontée à des contraintes multiples

La priorité accordée à la résorption des bidonvilles au détriment des autres types d’habitat insalubre (habitat
menaçant ruine, cohabitation, …) a créé un certain engouement pour la disposition d’une baraque qui constitue,
ainsi, un tremplin pour bénéficier d’un lot de terrain. Il suffit pour s’en convaincre de constater que le programme
VSB, qui portait en 2004 sur 277.500 ménages, concerne actuellement 421.700 ménages, soit un accroissement
de 56%.
En outre, l’absence d’un système d’information intégré à l’échelle nationale a incité certains bénéficiaires à
recourir à des pratiques malveillantes pour profiter de plusieurs opérations de lutte contre les bidonvilles dans
différentes zones d’intervention.
Non moins importantes, les insuffisances en matière de coordination entre les différentes parties prenantes et
la faible implication des ménages cibles à adhérer aux choix retenus (recasement dans des zones éloignées)
constituent autant de contraintes qui limitent la maximisation des retombées du programme VSB.
Une programmation faiblement optimisée

Quelques insuffisances ont été relevées en matière de déploiement de certains programmes phares, dont
notamment :
• L’effet d’éviction exercé par le programme logement social à 250.000 dirhams sur celui à 140.000 dirhams.
Ce dernier, après avoir enregistré un bon démarrage en 2008 (53% des réalisations du dispositif dans les trois
premières années), a montré des signes d’essoufflement à partir de 2010, année qui coïncide avec le lancement
du programme du logement social à 250.000 dirhams.
• Les entraves au développement des villes nouvelles (cas de Tamesna) sous l’effet de l’ouverture à l’urbanisation
de zones à proximité de ces villes. Cette situation a fortement contribué à ralentir le rythme des mises en
chantiers au niveau des villes nouvelles.
• Les effets induits par les opérations de résorption des bidonvilles à Casablanca, moyennant la distribution
des lots en R+3, qui ont rendu difficile la commercialisation des projets de logements sociaux à 250.000, surtout
dans les zones avoisinantes.
Une offre de logement insuffisante pour les classes moyennes
Malgré la mise en place par les pouvoirs publics d’un programme de logement exclusivement dédié aux classes
moyennes, les résultats de ce programme demeurent en deçà des attentes. Plusieurs facteurs expliquent cette
situation. Compte tenu des mesures incitatives limitées mises en place pour attirer les promoteurs immobiliers,
la marge bénéficiaire afférant à ce programme est nettement inférieure comparativement au logement social.
En outre, le dispositif d’encouragement adossé à ce type de logement a été conçu de manière uniformisée, qui
ne tient pas compte des disparités des classes moyennes d’une région à l’autre.
Un soutien public dont l’usage peu efficient

L’usage du foncier public mobilisé demeure marqué par de fortes distorsions. Pour preuve, 45%3 des logements
à construire sur le foncier public cédé aux partenaires, ont été alloués à des logements autres que sociaux.
En outre, 14% des déblocages des crédits FSH sur la période 2002-2012 a été attribué à la région de l’Oriental au
moment où des régions qui souffraient d’un déficit très important comme Tadla–Azilal, et Fès–Boulmane n’ont
bénéficié, respectivement, que de 3% et de 6%.
_____________
3
S o urce : R a p p o r t d e l a Cour des compt es au t it re des années 20 16 e t 20 17, R ap p o r t g é n é ral
DEPF Etudes
Insuffisances d’ordre global

• Prépondérance du soutien accordé à la propriété par rapport à l’appui en faveur des investissements dans le
locatif. Le dispositif du locatif à loyer encadré4 mis en place en 2012 et revu en 2015 reste très insuffisant pour
attirer les investissements dans le segment du logement locatif.
• Importance de l’informel en corrélation, notamment, avec le poids encore élevé de l’auto-construction, en

l’absence de toute tentative pour intégrer l’autopromotion dans le formel
• Insuffisance de la mise en œuvre des plans d’aménagement en relation avec le manque de ressources
financières (ceci dévoile le manque saillant d’innovation en matière d’ingénierie financière). Ceci a été aggravé
par une systématisation de l’octroi des dérogations urbanistiques ayant créé une discontinuité dans l’espace
urbain et une atteinte à la qualité du cadre de vie dans nos villes.
• Prépondérance de la main d’œuvre non qualifiée et sous encadrée, notamment en relation avec les nouvelles
normes de construction (parasismiques, efficacité énergétique, lutte contre les incendies…).
3. VERS UNE ADAPTATION DE L’OFFRE À LA DEMANDE EN LOGEMENT

3.1. APERÇU SUR LE PARC LOGEMENT AU MAROC
En 2014, le parc de logements s’élève à 8,86 millions d’unités d’habitation au Maroc, dont 69,8% en milieu urbain,
soit près de 6,19 millions. Les logements occupés dans le milieu urbain représentent 74,8% du parc urbain, soit
4,6 millions logements.
Le parc de logements vacants demeure élevé comparativement à d’autres pays, représentant 15,9% du
parc de logements urbains (les logements vacants représentent une part de 7,9% et 3% du parc logements
respectivement en France et au Royaume uni).
Schéma 2: Structure du parc urbain de logements -2014-
_____________
4
Il s’a gi t d e l a po ssi bi l i té d’acquér ir un minimum de 25 logements s o c iau x e t d e le s m e ttre e n lo c atio n p o u r u n e p é rio d e m in im ale d e 8 an s p o u r u n
l oyer ne d ép a ssant pa s 1 . 20 0 dir hams par mois. Une convent ion con c lu e ave c l’ Etat, p e rm e t à c e s lo c ataire s d e b é n é f ic ie r d ’ u n e e xo n é ratio n d e l’ IR o u
d e l ’ IS et d e l a ta xe su r l e revenu au t it re de la plus-value réalisée e n c as d e c e s s io n lo rs d e la p é rio d e p ré c ité e . L a L F d e 20 15 a revalo ris é le loye r à
2 . 0 0 0 di rh a ms p o u r l e l og ement social de 250 .0 0 0 dirhams (au lieu d e 1.20 0 d irh am s ) e t à 1.0 0 0 d irh am s p o u r le lo g e m e n t à 140 .0 0 0 d irh am s (au l i e u
d e 7 0 0 d i rh a ms)
DEPF Etudes
La répartition du parc principal de logements en milieu urbain révèle l’importance de la maison marocaine
moderne, avec une part de 63% en 2004 et qui s’est consolidée en 2014 pour atteindre 65%. La part des
appartements s’est, également, renforcée passant de 13% à 17% durant la période 2004-2014.
Graphique 13 : Répartition du parc principal selon le type d’habitat en 2004 et 2014
Source : Elaboration DEPF, Données HCP
3.2. L’OFFRE DU LOGEMENT DANS LE MILIEU URBAIN : QUELQUES CARACTÉRISTIQUES

Il est important de préciser au préalable que l’offre de logements traitée dans cette partie ne concerne que les
unités nouvelles, y compris les logements auto-construits, (logements et lots) en raison de l’indisponibilité des
données sur les autres composantes de l’offre de logements (les mises en vente de logements anciens, de
logements rénovés, ou encore ceux restructurés et les lots de terrain ayant été produits et cédés à plusieurs
reprises…).
A noter que la production de logements a connu une forte accélération durant la période 2012-2017, avec une
production moyenne de 133.000 logements /an en comparaison avec le rythme de production de logements
observé durant la période 2006-2011 qui affiche une moyenne annuelle de 103.000 unités.
La production de logements a totalisé en 2017, 124.016 unités, avec plus de 40% des logements en auto-
construction (49.700 maisons), contre seulement 9% pour les opérations du moyen et haut standing (11.086
logements) et près de 0,9% pour les Villas. Le reste, soit la moitié est constitué des logements sociaux (250.000
dirhams) et à faible VIT (140.000 dirhams).
Graphique 14 : Evolution de la production de logement par catégorie
Source : Elaboration DEPF, données du Département de l’Habitat
DEPF Etudes
Les logements auto-construits représentent encore une part importante, soit 40% des logements produits en
2017 et ce, malgré le fait que ce mode de production de logements soit orienté à la baisse.
Graphique 15: La part de l’auto-construction dans la production du logement (en %)
Ce recours massif des ménages urbains à l’auto-construction n’est pas fortuit. Plusieurs raisons expliquent
cette orientation dont notamment :
• l’absence d’une offre appropriée en termes de qualité, de superficie et de cadre de vie.

• le soutien des pouvoirs publics par le passé à la politique de lotissements a continué d’influencer le
comportement des ménages même si cela a abouti à un épuisement rapide du foncier public.
• l’auto-construction permet aux ménages la réalisation de leurs logements progressivement selon un mode
de financement échelonné, qui ne requiert pas le recours au crédit bancaire qui était relativement coûteux et
exclut encore une large frange d’emprunteurs du secteur informel malgré le progrès réalisé à travers le système
de garantie (Fogarim et Fogaloge –public puis Daman Sakan).
Il est à noter, toutefois, que cette tendance est amenée à changer étant donné que les ménages s’orientent de
plus en plus vers les autres types de logements, notamment, collectif (pour plus de détails, voir la partie relative
à la demande), en raison entre autres, de l’essoufflement de l’offre de lots de terrain qui a emprunté une tendance
baissière : la production des lots est passée d’une moyenne dépassant les 80.000 lots (sociaux et autres) durant
la période 2006-2011 à une moyenne de 40.000 lots (sociaux et autres) durant la période 2012-2017.
DEPF Etudes
Graphique 16 : Evolution de la production des lots de terrain
3.3. ELÉMENTS D’ÉCLAIRAGES SUR LA DEMANDE EN LOGEMENTS

3.3.1. Caractéristiques des différentes classes sociales
Selon les estimations du HCP, la population marocaine est composée de 58,7% des classes moyennes, contre
31,2% pour la classe modeste et 10,1% pour la classe aisée. Cette classe moyenne regroupe 19,7 millions
d’habitants, dont 67,5% en milieu urbain (13,3 millions de personnes) et 32,5% en milieu rural (6,4 millions de
personnes). Parmi la population urbaine, 66,1% appartient à la classe moyenne contre 47,6 % pour la population
rurale. La classe modeste est composée des pauvres (4,8 %), des vulnérables (12,5%) et des relativement
vulnérables (13,8%)5.
Schéma 3 : Poids démographique des classes sociales au Maroc -2014-
Source : Elaboration DEPF, données du HCP
_____________
5
S o u rce : Pa u v reté et p rospérit é par t agée au Maroc du t roisième m illé n aire , 20 0 1 – 20 14, Hau t-C o m m is s ariat au P lan e t la Ban q u e m o n d iale , N ove m b re
2017.
DEPF Etudes
Évolution du niveau de vie des différentes classes sociales

Entre 2007 et 2014, le niveau de vie des Marocains a connu une nette amélioration, toute couche sociale
confondue. La dépense annuelle moyenne par ménage a augmenté à un rythme relativement soutenu (TAAM
de 4,2%) mais profitant davantage aux citadins (TAAM de 4,1%) qu’aux ruraux (TAAM de 3,8%).
Durant cette période, le taux d’accroissement annuel moyen du niveau de vie, aux prix constants, a été de 3,8%
pour la classe moyenne contre 3,6% au niveau national (Tableau 3). Ce sont les classes modeste et moyenne
inférieure qui ont le plus bénéficié de cette amélioration globale du niveau de vie, avec un taux d’accroissement
de près de 3,9% pour chacune des deux classes.
Par catégorie sociale, le niveau de vie par habitant6 a connu, au cours des périodes 2001-2007 et 2007-2014,
une amélioration en termes réels respectivement de :
• 3,34% et 3.91% pour la classe modeste ;

• 3,00% et 3,82% pour la classe moyenne ;
• 4,38% et 3,07% pour la classe aisée ;
Tableau 3 : Evolution de la dépense moyenne par tête (en DH de 2014) selon les classes
Structure des classes 2001 2007 2014 TAAM 2001-2007 TAAM 2007-2014
Classe modeste 3.976 4.843 6.254 3,34 3,91
Classe moyenne inférieure 6.440 7.863 10.082 3,32 3,85
Classe moyenne intermédi-

8.706 10.591 13.540 3,32 3,75
aire
Classe moyenne supérieure 13.507 16.298 20.741 3,18 3,68
Classe moyenne 9.818 11.722 15.055 3,00 3,82
Classe aisée 31.891 41.235 50.450 4,38 3,07
Total 10.289 12.516 15.876 3,32 3,63

Source : HCP
3.3.2. Quelques éléments d’appréciation de l’effort dédié au logement au niveau national et régional
par classe sociale
Au niveau national
L’enquête nationale sur la consommation et les dépenses des ménages 2013/2014 a permis de relever une
hausse du coefficient budgétaire de l’habitat et énergie de 20,3% en 2007 à 23% en 2014, contre une contraction
significative de la dépense relative à l’alimentation de 40,6% à 37% durant la même période. L’augmentation de
la dépense relative à l’habitat est plus importante en milieu urbain (21,1% en 2007 à 24,2% en 2014) qu’en milieu
rural (de 18,3% à 19,8% durant la même période)
__ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
6
S o urce : In ég al i tés soci ales et t erritor iales à la lumière des résultats d e l’e n q u ê te n atio n ale s u r la c o n s o m m atio n e t le s d é p e n s e s d e s m é n ag e s 2 01 4 ,
H C P, o cto b re 2 01 6 .
DEPF Etudes
Tableau 4 : Evolution du poids de la dépense liée à l’habitat et énergie entre 2007 et 2014
2007 2014
Dépenses (en %)
Urbain Rural National Urbain Rural National
Alimentation 36,8 49,3 37 33,3 47,3 37
Habitat et énergie 21,1 18,3 20,3 24,2 19,8 23
Habillement 3,5 3,1 3,4 3,3 3,2 3,2
Equipement ménagers 3,7 3,6 3,6 3,1 3,5 3,2
Hygiène et soins médicaux 7,6 6,3 7,2 9,2 7,5 8,7
Transport 9,6 7,2 8,8 7,4 6,5 7,1
Communication 3,2 1,9 2,8 2,5 1,5 2,2
Loisirs et culture 1,9 1,2 1,7 2,2 1,1 1,9
Autres dépenses de biens

9,3 7,9 8,9 10,4 7,9 10,0
et services
Source : HCP
La part de la dépense de l’alimentation, qui est le plus grand poste de consommation, a connu une baisse pour
toutes les classes sociales contre une hausse de la dépense liée à l’habitat et énergie.
Graphique 17 : Evolution des dépenses de l’habitat et énergie et de l’alimentation par classe sociale (au niveau national)
Source : Elaboration DEPF, données HCP

Au niveau régional
Au niveau régional, l’attention est portée sur l’effort de la dépense accordée au logement en milieu urbain, étant
donné que les ménages urbains sont prépondérants et que l’accès à la propriété est plus contraignant dans le
périmètre urbain que dans le rural.
Ainsi et en se basant sur les données issues de l’enquête sur la consommation et les dépenses de 20077, la part
de la dépense afférente à l’habitat et énergie dans les dépenses globales des ménages urbains est variable selon
les régions et selon les classes sociales.
_____________
7
En r a i son d e l ’ i n d i spo n i bilit é de données régionales plus récent e s .
DEPF Etudes
Graphique 18 : Répartition de l’effort relatif à l’habitat des ménages urbains par classe sociale et par région
(2007 selon l'ancien découpage)
Source : Calcul DEPF, ENCDM 2007, HCP
La classe modeste accorde une part importante à ce poste de dépense mais avec une grande variabilité selon
les régions de 21% pour les ménages résidant dans la région d’Oued Ed-Dahab – Lagouira à 38,5% pour la
région de l’Oriental. Pour la classe moyenne, l’effort dédié au logement oscille entre 10,5% dans la région d’Oued
Dahab-Lagouira et 25,3% dans la région du Gharb Chrarda-Beni Hssen. Pour la classe des riches, cet effort dédié
au logement baisse sensiblement avec une part se situant entre 11,5% à l’Oriental et 22,4% dans la région de
Rabat-Zemmour-Zaer.
Graphique 19 : Les dépenses moyennes relatives à l’habitat des ménages urbains par classe sociale et
par région (2007)
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3.3.3. Eléments d’éclairage sur les besoins actuels et futurs en logement
La transition rapide vers une politique optimisée de l’habitat suggère à l’évidence la prise en compte autant
des besoins actuels pressants en matière de logements que l’anticipation des besoins futurs qui se profilent à
moyen et long termes.
a. La demande à court terme
L’enquête menée par le Ministère de l’habitat en 2015 permet de circonscrire les caractéristiques majeures de la
demande actuelle en logements. Les données de cette enquête ont montré que plus de 1,5 million de ménages
cherchaient un logement, dont 87% en milieu urbain, soit (1,36 million de ménages). La répartition de cette
demande selon le revenu montre que 58% des demandeurs ont un revenu compris entre 2000 dirhams et 6000
dirhams.
Il importe de souligner que les ménages ayant un revenu supérieur à 11.000 DH sont considérés comme
appartenant à la classe aisée selon les résultats de l’enquête susmentionnée, ce qui exclut les ménages dont le
revenu est compris entre 11.000 dirhams et 20.000 dirhams comme prévoit le dispositif d’encouragement au
logement destiné aux classes moyennes.
Graphique 20 : Répartition de la demande par classe sociale -Milieu urbain
La classe vulnérable : revenu mensuel inférieur à de 2 000 DH.

La classe sociale : revenu mensuel entre 2 000 et 4 000 DH)
La classe intermédiaire inférieure : revenu mensuel entre 4 000
et 6 000 DH ;
La classe intermédiaire supérieure : revenu mensuel entre 6 000
et 11 000 DH.
La classe aisée : revenu mensuel supérieur à 11 000 DH
Source : Elaboration DEPF, données de l’Enquête Nationale de la Demande en Habitat
En outre, près de 63% de la demande exprimée en milieu urbain concerne le logement neuf au moment où 26%
des acquéreurs potentiels préfèrent acquérir un logement ancien. Les préférences de cette demande penchent
en faveur des superficies comprises entre 80 m2 et 100 m2.
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b. Quelques caractéristiques de la demande à moyen et long termes
L’accroissement de la population urbaine et particulièrement la croissance du nombre de ménages urbains

constitue l’un des facteurs majeurs qui auraient un effet direct sur la demande en logement en milieu urbain.
En effet, la population urbaine devrait se multiplier par 1,5 entre 2015 et 2050 (passant de 20,75 millions à 32
millions), entrainant dans son sillage un fort accroissement du nombre de ménages urbains qui se multiplierait
de 2,2 fois durant la même période, passant de 4,17 millions à 10,6 millions de ménages. En revanche, la taille
du ménage devrait se rétrécir pour passer de 4,17 personnes en 2015 à 3,02 personnes en 2050.
Le pic de l’accroissement du nombre des ménages urbains serait atteint durant le quinquennat 2020-2025
avec plus d’1 million de ménages urbains supplémentaires. Par la suite, l’accroissement des ménages urbains
emprunterait une tendance baissière pour s’établir à près de 680.000 ménages durant le quinquennat 2045-
2050. De ce fait la pression sur le marché du logement atteindrait son paroxysme durant la période 2020-2025.
Graphique 21 : Projections de la taille et du nombre de ménages urbains à l’horizon 2050
Une autre tendance qui serait de nature à impacter, significativement, la dynamique de la demande en logements
a trait au vieillissement continu de la population urbaine. Les flux des personnes âgées enregistraient une hausse
continue face à une baisse drastique des flux de personnes en âge de mariage et de façon corollaire une baisse
prévue de demande de logement des nouveaux ménages.
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Graphique 22 : Projections des flux d’effectifs des personnes âgées entre 25 et 49 ans et des personnes
de plus de 60 ans à l’horizon 2050 (dans le milieu urbain)
En somme, la demande en logements connaitrait une accélération d’ici à l’horizon 2025 portée essentiellement
par la demande émanant des jeunes ménages (couples). A partir de cette échéance, une tendance à la baisse
de cette catégorie de demande serait attendue et devrait être partiellement compensée par la demande des
personnes âgées caractérisée par des besoins relativement spécifiques.
4. VERS UN CHANGEMENT DE PARADIGME EN MATIÈRE DE CONCEPTION ET DE MISE EN

ŒUVRE DE LA POLITIQUE PUBLIQUE DE L’HABITAT
Afin de permettre un meilleur accès à un habitat décent et lutter contre l’habitat insalubre, les politiques publiques
successives en matière de logement se sont focalisées sur la facilitation de l’accès aux plus démunis à travers le
renforcement de la production de nouvelles unités (logements et lots) à des prix abordables et la mise en place
de systèmes de garantie pour faciliter l’accès au financement bancaire.
Pour ce faire, l’Etat a mobilisé des moyens importants, dont notamment la facilitation des procédures, la
mobilisation du foncier public, l’encouragement de l’accès au crédit et l’octroi d’incitations fiscales au profit
des promoteurs et des acquéreurs. Cet effort s’est traduit par des résultats positifs comme en témoigne, entre
autres, la réduction du déficit en logements et l’amélioration des conditions de vie des populations.
Malgré les efforts déployés et les résultats atteints, la politique publique de l’habitat n’a pas été exempte
d’insuffisances, comme il ressort des distorsions engendrées par cette politique sur le plan social (ségrégation
au sein de l’espace urbain, glissement, faible employabilité,…), économique (spéculation, puis saturation, éviction
vis-à-vis d’autres secteurs…), foncier (épuisement de la réserve foncière publique, utilisation massive du foncier
à cause d’un faible taux de verticalité, manque à gagner pour l’Etat à cause du détournement du foncier dédié au
départ à l’habitat social vers d’autres utilisations), urbanistique (les projets d’habitat social souvent autorisés sur
la base de dérogations urbanistiques ont déformé le paysage urbanistique, notamment, dans les grandes villes).
Pour faire face à cette situation complexe, un changement de paradigme s’avère opportun. Un tel changement
part du postulat selon lequel le déploiement réussi de la politique de l’habitat devrait impérativement s’appuyer
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sur une approche en termes d’écosystème. Cette approche, développée par le cabinet international spécialisé
dans le logement abordable « Affordable Housing Institute », se base sur une analyse de la chaine de valeur du
logement, intégrant les volets nécessaires à la production de logements et ceux liés à l’accès des ménages à
ces logements.
Dans un écosystème fluide, les promoteurs immobiliers sont en mesure de produire des logements décents
auxquels les ménages ont les moyens d’accéder. Un écosystème qui n’arrive pas à ce résultat comprend des
maillons faibles qu’il est important d’identifier pour une intervention ciblée de l’ensemble des acteurs concernés,
surtout du côté des décideurs publics.
Schéma 4 : La chaine de valeur du logement abordable8
L’application de cette approche axée sur les chaines de valeur au cas du Maroc, permet de faire ressortir que
du côté de l’offre, le foncier représente un frein pour bon nombre d’opérateurs et ce, malgré un investissement
important du Gouvernement sous forme de cessions de foncier public.
En outre, la planification urbaine constitue un autre maillon faible de la chaine. Le système repose davantage sur
des dérogations urbaines plutôt que sur des plans d’aménagement favorables à une production de logements
sociaux intégrée au paysage urbain. Cette situation rend particulièrement difficile aux opérateurs économiques
de petite taille, de se positionner en amont sur un projet de logements sociaux.
Les insuffisances en termes de planification urbaine ne représentent pas uniquement une barrière à l’entrée pour
les acteurs économiques pouvant contribuer à la production de logements abordables, il engendre, également,
des conséquences négatives sur l’environnement, altère le paysage urbanistique et accentue la pression sur les
ressources publiques nécessaires à la mise en place des infrastructures de base.
Du côté de la demande, le maillon « éligibilité » reste faible dans le cas du logement plafonné à 250.000 de
dirhams. En effet, son accès n’est restreint que par la non propriété. Tout citoyen peut y accéder, même si
son revenu lui permet, dans l’absolu, d’acquérir un logement non subventionné. Cela a permis à de nombreux
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So u rce : Affordabl e Housing Inst it ut e.
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bénéficiaires de logements sociaux de les acquérir à des fins de spéculation ou pour un usage de résidence
secondaire au détriment de franges de la population qui sont dans l’urgence de se loger.
Un autre maillon faible du côté de la demande reste l’accès au financement. A partir de 2004, le FOGARIM,
garantie de l’Etat aux crédits logement destinés aux populations à revenu faible et/ou modéré a ouvert l’accès
au crédit hypothécaire à des ménages qui n’y auraient pas eu accès autrement. Ce programme constitue une
avancée majeure, mais avec le temps, l’engouement des banques s’est érodé. Aujourd’hui, seules deux banques
octroient plus de 80% des crédits FOGARIM alors que toutes les banques sont, en principe, éligibles à la garantie.
Cette brève analyse de la chaine de valeur de l’habitat montre qu’il existe encore des leviers d’intervention
qui permettraient d’améliorer l’accès au logement abordable sans nécessairement passer par davantage de
subventions.
En somme, des leviers déterminants ont été identifiés à l’échelle mondiale pour améliorer l’accessibilité à un
logement décent pour toutes les couches sociales d’où la notion du logement abordable. Ces leviers importants
sont d’abord la mobilisation du foncier, à travers de multiples moyens, dédié à la construction de différents
types de logements qui devraient être abordables à une population diversifiée. Ensuite, une meilleure utilisation
des facteurs de production sur toute la chaîne de valeur de la construction de l’approvisionnement jusqu’à la
maintenance. Le dernier levier consiste à améliorer les conditions d’accès au financement aussi bien pour les
acquéreurs que pour les promoteurs.
Logement abordable : qu’est-ce que c’est ?
La définition du «logement abordable» varie d'une économie à l'autre, mais elle comprend
généralement, une composante financière, à savoir la part du revenu consacrée au logement.
Dans de nombreuses régions du monde, l'abordabilité est définie par la part de la dépense dédiée
au logement qui ne doit pas dépasser 30% à 40% du revenu du ménage.
Cette notion du logement abordable concerne aussi bien l’accession que la location.
Actuellement, un débat porte sur la nécessité d’améliorer ce concept d’abordabilité à travers

la prise en compte des différences qui caractérisent les ménages ayant le même revenu,
notamment, la taille du ménage, la différence du coût de la vie selon les localités, les dépenses
liées au transport, les dépenses liées à l’éducation et à la santé, la prise en charge des personnes
malades ou /et handicapées …
Pour que ces leviers soient actionnés d’une manière efficace, des prérequis sont nécessaires. D’abord, la
définition d’objectifs clairs en matière de production, une délimitation des seuils de revenus et d’abordabilité,
ainsi que la mise en œuvre des standards des différents types de logements. Ensuite, il y a lieu de réunir les
conditions propices de gestion, en particulier : 1) la mise en œuvre d’une gouvernance locale dédiée avec une
simplification des procédures, 2) un engagement affirmé de la communauté constituée des différentes parties
prenantes (y compris les ménages cibles) avec une qualification rigoureuse des bénéficiaires, 3) la création
des mécanismes de suivi de toutes les possibilités de financement étatique (dépenses fiscales accordées au
logement abordable, la plus-value foncière…), et enfin 4) un modèle de livraison adaptée au contexte local.
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Schéma 5 : L’ossature d’un dispositif du logement abordable
Source : McKinsey Global Institute analysis
In fine, la réussite de la politique de l’habitat est tributaire de son aptitude à mettre sur le marché de l’immobilier
des produits logements de qualité et à un prix abordable pour chaque classe sociale. Cette réussite dépend,
également, de sa capacité d’anticipation des changements de besoins futurs afférents aux logements en
relation avec les mutations démographiques et socio-économiques.
Les propositions suivantes sont fournies dans l’intention d’apporter des éclairages sur les leviers à même de
contribuer à maximiser les retombées économiques et sociales de la politique de l’habitat au Maroc.
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L e c o n cep t a méri cai n de tran sit-o rien ted d evelo p men t (TOD) conc e rn e l'am é n ag e m e n t d e zo n e s ré s id e n tie lle s o u c o m m e rc iale s d e s tin é e s à f avo r i s e r
l 'u s a g e des tra nsp o r ts en commun et le covoit ur age. Typiquement , u n q u ar tie r c o n ç u s e lo n c e c o n c e p t e s t c e n tré au to u r d ' u n e g are d e vo ie fe rré e lo c a l e
o u d 'u ne sta ti on d e tra n sp or t s (bus, mét ro, t ramway) , entourée de co n s tru c tio n s d e d e n s ité s d é c ro is s an te s e n allan t ve rs la p é rip h é rie . L e rayo n d e c e t t e
zo n e est g én éra l emen t co mpris ent re 40 0 et 80 0 mèt res, soit une d is tan c e ad é q u ate p o u r la m arc h e p ié to n n e .
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Ces propositions peuvent être structurées autour des trois axes interdépendants suivants :
Optimiser le dispositif actuel dédié à la mise en œuvre de la politique de l’habitat
Préalablement à l’impératif d’ancrage de la politique de l’habitat sur de nouveaux paradigmes porteurs et la

prise en compte des mutations qui se profilent à l’horizon des prochaines décennies, il serait hautement indiqué
d’œuvrer activement en faveur de l’optimisation du dispositif de soutien actuel en faveur du secteur de l’habitat.
Cette optimisation s’avère nécessaire pour dégager des marges de progrès à même d’insuffler un élan
supplémentaire au développement du secteur de l’habitat. A cet effet, quelques actions prioritaires mériteraient
d’être envisagées :
Assurer un déploiement efficient du soutien public
Le déploiement efficient du dispositif incitatif mis en place par les pouvoirs publics en faveur du secteur de
l’habitat requiert un renforcement conséquent du système de suivi et d’évaluation que ce soit en matière
d’allocation du foncier public qu’en matière d’octroi des dépenses fiscales.
En particulier, la mobilisation du foncier public devrait être assujettie à des procédures davantage transparentes
(appels à manifestation d’intérêt), en s’assurant que les prix de vente préférentiels soient accordés exclusivement
aux projets de logements sociaux avec obligation de restitution des terrains en cas de violation de cette condition.
Par ailleurs, il serait primordial de veiller à ce que les dotations du FSHIU soient réparties au prorata des besoins
en logements (déficit) entre régions (et entre localités à l’intérieur d’une même région) et prévoir des moyens
financiers additionnels au profit des régions qui attestent beaucoup de retard.
Résorber à brève échéance les insuffisances du programme de logement social
Les insuffisances relevées au niveau de la mise en œuvre du programme de logement social sont multiples
et ont trait, entre autres, à la qualité souvent reprochable des logements réalisés par certains promoteurs
immobiliers, aux dérapages constatés en termes de conformité aux cahiers des charges et à l’efficience limitée
des conventions conclues entre l’Etat et les opérateurs privés.
Pour faire face à cette situation, des actions vigoureuses devraient être prises par les pouvoirs publics. Tout en
dotant les commissions de contrôle de conformité des logements sociaux de moyens appropriés, les pouvoirs
publics devraient instaurer des pénalités à l’encontre des promoteurs immobiliers qui ne respectent pas les
cahiers de charges au même titre que ceux qui ne se conforment pas au prix de vente fixé à 250.000 dirhams.
Sur un autre registre, l’efficience du programme d’habitat social rendrait nécessaire d’optimiser les conventions
conclues et ce, en priorisant les régions à fort besoin en logements, ce qui permettrait de résorber graduellement
le problème de surproduction jusque-là constaté au niveau de certaines villes marocaines.
Améliorer l’efficacité des mécanismes de ciblage des bénéficiaires
Les données relatives à l’acquisition du logement social permettent de relever que celui-ci ne profite que
partiellement aux ménages ciblés. Les conditions d’éligibilité peu contraignantes, axées plus sur l’usage de
ce logement à titre principal par les bénéficiaires et moins sur le niveau de leur revenu, permettent à d’autres
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ménages d’en profiter. Ce dérapage exerce un effet d’éviction sur les ménages cibles, contribuant ainsi à réduire
l’impact potentiel du programme de logement social. Dès lors, la redéfinition des conditions d’éligibilité, en
tenant compte des particularités socioéconomiques des différentes régions, serait hautement indiquée pour
concrétiser les objectifs sociaux de ce programme.
Il serait nécessaire, également, d’intégrer dans le Registre Social si la personne a bénéficié d’un logement ou
d’un lot de terrain subventionné, ce qui permettrait de dissuader certaines pratiques spéculatives et favoriser,
par ricochet, l’efficacité et l’efficience du soutien public dans le domaine de l’habitat. .
Promouvoir des approches rénovées en matière de déploiement de la politique de l’habitat
Le recours à des approches rénovées en matière de déploiement de la politique publique dédiée au secteur de
l’habitat est un prérequis nécessaire pour élargir les perspectives de développement de ce secteur vital du point
de vue économique et social. Ces nouvelles approches ont fait leurs preuves dans plusieurs pays qui ont réussi
à franchir un palier important sur la voie du développement urbain.
Adopter la nouvelle approche du logement abordable
La nouvelle approche du logement abordable permettrait de : i) favoriser une meilleure adéquation entre le niveau
de dépense dédiée au logement tolérable par les ménages et le prix du logement ; ii) rationaliser l’intervention
publique et mieux mobiliser les différents leviers ; iii) prendre en compte plusieurs paramètres dont notamment
la superficie du logement appropriée à la taille du ménage ; et iv) s’adapter au mieux aux évolutions de la
demande.
Territorialiser la politique de l’habitat
Le manque d'accès à un logement décent est certes un problème national, mais les solutions sont locales étant
donné que des différences notables sont soulevées entre régions et même entre villes, d’où la nécessité de
penser à une conception régionale de la politique de l’habitat voire à l’échelle de la ville qui prend en considération
les spécificités du marché foncier, les coûts de production, les préférences et les besoins des populations.
La mise en œuvre effective de la régionalisation avancée permettrait la transition vers un nouveau palier
de politiques publiques régionalisées dont, notamment, des dispositifs de logement abordable adaptés aux
spécificités de chaque région. La mise en place de ces dispositifs de logement au niveau de chaque région
exigerait la territorialisation des leviers existants, notamment, les tarifs à appliquer pour obtenir les différentes
autorisations (de construire, de lotir, de démolir…), des tarifs d’enregistrement auprès de l’administration fiscale
et de la conservation foncière.
Bâtir une nouvelle démarche de partenariat public-privé
La mobilisation du foncier public serait, certainement, envisageable pour la construction des logements
abordables dans le cadre d’un partenariat public-privé. Toutefois, il est intéressant de bâtir de nouvelles
formes de partenariat où l’Etat devrait être un partenaire à part entière. Le gain dégagé par les opérations de
construction devrait être partagé entre les deux partenaires, en l’occurrence l’Etat et les promoteurs privés. Ce
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gain est de nature à faciliter la mobilisation d’autres assiettes foncières, à aménager des hors-sites, à doter les
zones urbaines nouvelles des infrastructures de base nécessaires.
Créer un fond ou une banque du foncier “Land bank”
L’accès au foncier urbanisable constitue l’un des obstacles majeurs au développement de la production
des logements abordables. Or, d’importantes propriétés foncières, parfois au centre des grandes villes, sont
inexploitables, d’où l’idée de créer des banques foncières qui facilitent la conversion des propriétés vacantes,
abandonnées, ou en saisie de justice à des fins productives et peuvent réduire le coût du foncier pour les
promoteurs de logements abordables. Cette banque/fonds pourrait, également, faciliter la sortie d’indivision
à travers l’achat de parts entre indivisaires par des prêts aux taux subventionnés. En parallèle au capital privé,
la mobilisation de l’épargne institutionnelle pourrait jouer un rôle important dans la mise en œuvre de cette
orientation.
Anticiper les mutations du secteur de l’habitat qui se profilent à l’horizon et s’y préparer
Deux tendances de fond devraient être anticipées pour mieux faire face à certains défis de taille ayant trait
notamment aux évolutions démographiques de notre pays et aux contraintes environnementales sans cesse
croissantes auxquelles il devrait faire face à l’avenir.
Anticiper les besoins futurs en matière de logement
Notre pays connait un élargissement de la pyramide des âges et qui se traduirait, éventuellement, par une
forte demande des jeunes sur le marché de l’immobilier qui va se décélérer à terme. Tout en envisageant des
solutions pour répondre dans l’immédiat aux besoins des jeunes en logement il serait nécessaire de mener
une réflexion profonde sur les nouveaux concepts de logements à mettre en place pour satisfaire la demande
des logements pour les personnes âgées (ex. Riad regroupant 10 ou 15 personnes âgées avec des espaces en
commun aménagés en lieux de rencontre).
Jeter les bases d’un développement urbain conforme aux exigences de la compétitivité et de la durabilité
Les villes les plus compétitives et les plus inclusives au monde sont celles qui ont adopté une concentration
et une densité au centre qui diminue au fur et à mesure qu’on s’approche de la périphérie. Cette verticalité est
opportune pour dégager des économies d’échelle au niveau de la construction et afin de freiner l’étalement
urbain, qui est générateur de problèmes diverses pour la communauté (les populations périphériques souffrent
d’accès moins favorable à l’emploi, à l’éducation, à la formation,…).
En outre, l’amélioration du niveau de vie en milieu urbain s’accompagnerait, inéluctablement, d’une plus forte
consommation des biens et services ce qui engendrerait à terme une aggravation des émissions du CO2. Pour
cela, une planification urbaine soucieuse de l’environnement devrait être promue à grande échelle, à travers
le développement de l’efficacité énergétique, le transport propre de masse et le recours à des compagnes de
sensibilisation auprès du grand public et ce, dans la perspective de réduire significativement l’empreinte carbone,
en particulier, et l’empreinte écologique de façon générale.
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Parallèlement à ces propositions à caractère structurel, d’autres mesures mériteraient d’être envisagées. Celles-
ci ont trait particulièrement aux volets ci-après :
• Optimiser le parc de logements déjà existant et du foncier déjà mis en valeur : Pour cela, des efforts
additionnels devraient être consentis en matière de mise à niveau des quartiers d’habitat non réglementaire.
Le renouvellement urbain est impératif dans les centres urbains à foncier rare où des quartiers sont étalés sur
des assiettes foncières importantes et sous-exploités. La réhabilitation des quartiers des anciennes médinas
est, également, une alternative à fort potentiel qu’il conviendrait de mobiliser.
• Mettre en place un plan d’action volontariste pour la mobilisation du parc de logement vacant : Le
Maroc atteste d’un niveau élevé de vacance de logement (15%) qui dépasse de loin le niveau observé dans les
pays développés (en France 7% et au RU 3%), d’où l’intérêt de prendre des mesures rigoureuses combinant à
la fois incitation et répression pour résorber cette situation.
• Encourager le segment du locatif : A l’instar des bonnes pratiques au niveau international, le segment
du logement locatif est appelé à jouer un rôle fondamental dans la satisfaction d’une partie de la demande
(jeunes célibataires, jeunes couples, mobilité professionnelle…), particulièrement, dans les villes à forte
demande. A cet effet, il serait opportun de mettre en place un fond dédié au financement du logement locatif
et d’œuvrer en faveur de la modernisation et la professionnalisation de la fonction d’intermédiation locative.
• Intégrer progressivement l’activité de l’auto-construction dans le formel : Pour plus de sécurité du

bâti, tout en tirant profit de ce mode de production, il s’avère opportun de prévoir des incitations en faveur de
l’auto-construction qui fait appel à des entreprises organisées. Ceci contribuerait à mieux professionnaliser le
secteur et à lutter contre l’informel. En outre, la pratique du financement de la construction par un tiers associé,
dont les résultats ont été concluants dans certaines villes comme Casablanca, gagnerait à être ouvertes aux
petits promoteurs immobiliers dans la perspective d’une intégration progressive de l’auto-construction dans
l’activité formelle.
• Dispenser des formations qualifiant la main d’œuvre dans différents domaines de la construction :
Tout en renforçant les formations de techniciens spécialisés dispensées dans le domaine de la construction
par l’OFPPT et par l’Ecole des Métiers du BTP de Settat, il est fortement utile de promouvoir des formations
dédiées aux ouvriers pour renforcer leur capacités en matière d’appropriation des nouvelles méthodes de
construction moins coûteuses et plus respectueuses de l’environnement.
• Professionnaliser les acteurs du secteur de l’habitat : L’acte de bâtir est une activité qui devrait être
bien réglementée pour une meilleure sécurité des citoyens, de la conception du projet à sa réalisation finale, en
veillant scrupuleusement à ce que l’élaboration des plans techniques relatifs à la structure et à la stabilité et à
la solidité des constructions soit réalisée exclusivement par des ingénieurs spécialisés en la matière.
Enfin toute politique publique d’habitat gagnerait à s’inscrire dans un cadre plus global d’aménagement du
territoire qui tient compte des tendances lourdes de la demande en logement (littoralisation, concentration
territoriale de l’activité économique, émergence de nouveaux pôles d’emploi…) en garantissant une plus
grande convergence des politiques publiques et un meilleur alignement avec les orientations stratégiques des
Schémas Directeurs d’Urbanisme.
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Annexes
Rappel de la méthodologie de stratification
Plusieurs approches existent pour la stratification sociale dans le monde, en particulier :
Pays développés
• OCDE: Entre 75% et 150% du revenu médian par habitant.
• France (INSEE): deux approches :
• extensive : des 2 e et 9 e déciles de revenu par personne (80% de la population);
• restrictive : les 3e et 4e quintiles de revenu par personne (40%).
• Canada :
• Statistique Canada: entre 60% et 150% du revenu médian (61,0%);
• Université du Québec : entre 75% et 150% du revenu médian par habitant (60%). La définition de la
classe moyenne adoptée par le HCP consiste à
Pays en développement
• Banque mondiale: Entre médiane des seuils de pauvreté dans les pays en développement et seuil de
pauvreté aux USA: entre 2 et 13 $ US PPA, soit entre 9,76 DH et 63,44 DH par jour et par personne.
• Chine: % de personnes gagnant, par mois, plus de 2000 yuans dans les grandes villes (1500 yuans pour
le reste du pays), soit l’équivalent de 2960 DH dans le milieu urbain et 2220 DH dans le milieu rural.
• Tunisie: Entre 1,10 et 7,5 fois le SMIG (2009 DH au Maroc), soit un montant entre 2210 DH et 15068 DH.
Maroc
Le HCP définit les classes moyennes comme étant des populations dont les dépenses de consommation ou le
niveau de revenu se situent dans la fourchette centrale de la distribution sociale de ces indicateurs
Méthode:
En raison de l’inégalité de la distribution des revenus et des dépenses de consommation, le recours à la moyenne
biaise les limites des classes moyennes sous l’influence des valeurs extrêmes. Le recours à la valeur médiane
permet de répartir les ménages en deux groupes de même effectif autour de cette valeur et de corriger cette
influence. C’est cette méthode qui est utilisée dans toutes les approches statistiques des classes sociales.
En outre, l’approche extensive a été adoptée pour la délimitation des bornes de la classe moyenne par le HCP à
savoir :
• La borne inférieure: 0,75 fois la médiane.
• La borne supérieure : 2,50 fois la médiane.
Donc, la classe moyenne est définie, dans la suite de ce travail, selon l’approche économique extensive de la
dépense de consommation. Deux sources de données sont ainsi utilisées en l’occurrence l’Enquête nationale
sur la Consommation et les Dépenses des Ménages de 2007 (ENCDM 2007) et parfois et selon la disponibilité
des données, des résultats de l’ENCDM de 2014.
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Références bibliographiques
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2. Projections de la population et des ménages 2014-2050, HCP, mai 2017.
3. Rapports trimestriels de « l’Indice des Prix des Actifs Immobiliers », Agence Nationale du Cadastre, de la
Cartographie, et de Conservation Foncière, www.ancfcc.gov.ma/IndicePrixImmobiliers/.
4. Rapports sur le Foncier public mobilisé pour l’investissement, Ministère de l’Economie et des Finances,
disponibles sur le site du Ministère www.finances.gov.ma.
5. Rapports sur les Comptes Spéciaux du Trésor, Ministère de l’Economie et des Finances, disponibles sur le
site du Ministère www.finances.gov.ma.
6. Rapports sur les Dépenses Fiscales, Ministère de l’Economie et des Finances, disponibles sur le site du
Ministère www.finances.gov.ma.
7. The unprecedented expansion of the global middle class an update, Homi Kharas, Global Economy and
Development at the Brookings Institution, février 2017.
8. Inégalités sociales et territoriales à la lumière des résultats de l’enquête nationale sur la consommation et les
dépenses des ménages 2014, HCP, octobre 2016.
9. Pauvreté et prospérité partagée au Maroc du troisième millénaire, 2001 – 2014, Haut-Commissariat au Plan
et la Banque mondiale, Novembre 2017.
10. Résultats de l’Enquête Nationale sur les dépenses de consommation 2007, 2014, HCP
11. A blueprint for addressing the global affordable housing challenge, McKinsey Global Institute, October 2014.
12. Résultats de l’Enquête sur la demande en logement, MHPV, 2015
13. Le site web du the Centre for Affordable Housing Finance in Africa
14. Global Housing Watch, 2017, FMI.
15. Statistiques issues du Ministère de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme, de l’Habitat, et de la

Politique de la Ville.
16. Statistiques recueillies auprès de la Caisse Centrale de Garantie.
17. Projet de feuille de route pour la redynamisation du secteur de l'habitat, MATNHUPV, 2018.
18. Base de données Doing Buisness 2017, Banque Mondiale.
19. Rapport de la Cour des comptes au titre des années 2016 et 2017, Rapport général.
DEPF Etudes
Document imprimé par le Centre de Tirage
Direction des Affaires Administratives et Générales
Ministère de l’Economie et des Finances
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ROYAUME DU MAROC AVEC L'APPUI DE :

MINISTÈRE DE L’ÉCONOMIE ET DES FINANCES

La politique publique de l’habitat :

• Optimiser le dispositif actuel dédié à la mise en œuvre de la politique de l’habitat, moyennant un

• Promouvoir des modes rénovés en matière de conception et de mise en œuvre de la politique de

Parallèlement à ces propositions à caractère structurel, d’autres mesures mériteraient d’être

TABLE DES MATIERES

1. LA POLITIQUE DE L’HABITAT AU MAROC : CONTEXTE, CHANTIERS ET LEVIERS DE

LISTE DES GRAPHIQUES

Graphique 1: Statut d'occupation des logements----------------------------------------------------------------------------------------------------------9

LISTE DES SCHÉMAS

LISTE DES TABLEAUX

1. LA POLITIQUE DE L’HABITAT AU MAROC : CONTEXTE, CHANTIERS ET LEVIERS DE MISE

Source : RGPH 2004 et 2014, HCP

1.2. PRINCIPAUX LEVIERS DE MISE EN ŒUVRE DE LA POLITIQUE DE L’HABITAT AU MAROC

1.2.1. La facilitation des procédures

Émirats arabes unis 2 14 50,5 2,3

Maroc 17 13 88,5 3,5

Portugal 32 14 113 1,2

Égypte 66 19 172 1,9

Sénégal 145 14 177 10,1

Gabon 149 14 276 1,1

Roumanie 150 24 260 2,1

Côte d'Ivoire 152 21 162 5,4

Tableau 2 : Transfert de la propriété dans un échantillon de pays

Émirats arabes unis 10 2 1,5 0,2

Viet Nam 63 5 57,5 0,6

France 100 8 64 7,3

Côte d'Ivoire 113 6 30 7,4

Égypte 119 8 75 1,1

Gabon 173 5 102 10,5

1.2.2. La mobilisation du foncier public

Graphique 4 : Evolution du foncier mobilisé en faveur du secteur de l'habitat (en ha)

Source : Elaboration DEPF, données de la Direction des Domaines

1.2.3. L’octroi des dépenses fiscales

Graphique 5 : Evolution des dépenses fiscales en faveur du secteur de l’immobilier

Source : Elaboration DEPF, données rapports des dépenses fiscales DGI

1.2.4. L’appui financier à travers le FSHIU

1.2.5. La mise en place des Fonds de garantie

1.3. PRINCIPAUX CHANTIERS MIS EN PLACE

1.3.1 La promotion du logement social

Logement à faible valeur immobilière Totale (FVIT) de 140.000 DH

Logement social à 250.000 dirhams

1.3.2 La lutte contre l’habitat insalubre

Programme VSB « Villes Sans Bidonvilles »

Programme de mise à niveau de l'habitat sous-équipé et non réglementaire

Programme du traitement du logement menaçant ruine

1.3.3 L’encouragement du logement destiné aux classes moyennes

2. DES AVANCÉES ENCOURAGEANTES, MAIS DES INSUFFISANCES RESTENT À COMBLER

2.1. LES ACQUIS DE LA POLITIQUE DE L’HABITAT

Graphique 8 : Evolution du déficit en logements

Source : Elaboration DEPF, Données MATUHPV

Graphique 9 : Evolution des achèvements dans le cadre des opérations de MANU

Source : Elaboration DEPF, Données MATUHPV

2.1.2. Développement soutenu du logement social

Source : Elaboration DEPF, Données MATUHPV

Graphique 11 : Evolution de la production du logement à faible valeur immobilière

Source : Elaboration DEPF, Données MATUHPV

2.1.3. Emergence du logement destiné aux classes moyennes