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はてなキーワード: 再建築不可とは
前回 https://anond.hatelabo.jp/20230813072012
前々回 https://anond.hatelabo.jp/20221023111129
ここ１年で買ったもの
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その爺さんは1970年代末にその戸建てを買って00年代に売っぱらって今は下丸子のタワマンに住んでいる。
築地の戸建てを買った時は新聞配達をやっていたと言っていた。バブル期にタクシー運転手に転向したらしく今年で35年目だという。
新聞配達員の若造が銀座駅徒歩圏内の戸建てを地上権ではなく所有権付で購入した事実に俺は仰天したが、爺さん曰く
「築地って言っても同じ築地の中で富豪しか買えないような家と貧乏人しか買わないよう家が分かれてた。
銀座だって八重洲だって赤坂だって六本木だって昔はそうだった。
今と違って、どの家も値付けが恐ろしく高いなんてエリアは駅から遠い高台ってパターンだった。山王とか池田山とかな」
逆に当時、とにかく都心にあって駅近で安い戸建てが安価で放置されてたのはなんでなんだろ。
当時、現代人の感覚で「この値付けはおかしい」って直観できる人がいなかったのはなんでだろ。そんな難しいことか？
また、当時はたまプラや新百合ヶ丘の分譲住宅にエリートサラリーマンや医師や実業家が殺到する一方で、
武蔵小山や大崎や門前仲町や木場なんかが「貧乏くせえ街（笑）住みたくねえ」で歯牙にもかけられてなかったようだがこの感覚も到底理解できない。
当時をこの感覚でいた人はなぜそういう価値観でいたのか今だとどう振り返るんだろうか。
本当に昨今の住宅相場しか知らない俺からしたら定価の30倍くらいの金払ってたまごっちを購入することと同じくらい理解不能だ。
今なんて例えば、月島に建つ、再建築不可の、地震が来たら一発で崩落しそうな、見るからに寿命がきてるようなあばら家でも15坪もあれば中古で軽く7000万円くらいするというのに。
最初の文は、計画は不確実で変更される可能性が高いという考え方を表しています。
なぜなら、前払いしたものが必要なくなったり、追加の出費が発生したりする可能性があるからです。
しかし、次の文は、前払いは安定するという考え方を表しています。
出費を先に済ませるものは前払いした方が安定する
なぜなら、前払いしたものは確実に手に入るし、予算を管理しやすいからです。
このように、「計画」と「前払い」に関する考え方が一貫していないため、矛盾が生じています。
なので、コスパや安定じゃなくて、楽しみや人生の活力を優先するなら良い選択だと思うし、
そういうの好きよ
軽が超ギリに加えて、玄関がすごい段差で、老後微塵も考えられていない上に、建材もうんこで防音と断熱ヤバそうな新築を見る
そもそも近くにある40〜50坪の中古住宅(再建築不可ではない)が5000万以下でも売れず、
ずっと売りに出ている暗黒の地なんだが、
なんでそんな地域でペンシルハウスを買うなどという苦行を・・・？不動産屋に命でも救われた？って思ったが、
ある日、ピコピコと音を立てながら歩いてるベビーサンダルをはいた幼児と若いパパちゃんを見た
そのピコピコ音のおかげで、ママちゃんが気づいて、ペンシルハウスのベランダを開けて「おかえり」と声をかけてた
とてもほのぼのとした光景でこういうので良いんだよって思った(防音うんこだけど)
こういうのだゾ❤️
軽が超ギリに加えて、玄関がすごい段差で、老後微塵も考えられていない上に、建材もうんこで防音と断熱ヤバそうな新築を見る
そもそも近くにある40〜50坪の中古住宅(再建築不可ではない)が5000万以下でも売れず、
ずっと売りに出ている暗黒の地なんだが、
なんでそんな地域でペンシルハウスを買うなどという苦行を・・・？不動産屋に命でも救われた？って思ったが、
ある日、ピコピコと音を立てながら歩いてるベビーサンダルをはいた幼児と若いパパちゃんを見た
そのピコピコ音のおかげで、ママちゃんが気づいて、ペンシルハウスのベランダを開けて「おかえり」と声をかけてた
とてもほのぼのとした光景でこういうので良いんだよって思った(防音うんこだけど)
でも子どもが大きくなる前にどうにか家処分しないと子どもは困るぞ
(なお、再建築不可では無い40〜50坪の家も売れない暗黒の地)
子どもここから通勤すんの大変そう。しかも周り遊ぶところや美味い飯やとか何もないし
でも子どもが大きくなる前にどうにか家処分しないと子どもは困るぞ
(なお、再建築不可では無い40〜50坪の家も売れない暗黒の地)
子どもここから通勤すんの大変そう。しかも周り遊ぶところや美味い飯やとか何もないし
軽が超ギリに加えて、玄関がすごい段差で、老後微塵も考えられていない上に、建材もうんこで防音と断熱ヤバそうな新築を見る
そもそも近くにある40〜50坪の中古住宅(再建築不可ではない)が5000万以下でも売れず、
ずっと売りに出ている暗黒の地なんだが、
なんでそんな地域でペンシルハウスを買うなどという苦行を・・・？不動産屋に命でも救われた？って思ったが、
ある日、ピコピコと音を立てながら歩いてるベビーサンダルをはいた幼児と若いパパちゃんを見た
そのピコピコ音のおかげで、ママちゃんが気づいて、ペンシルハウスのベランダを開けて「おかえり」と声をかけてた
とてもほのぼのとした光景でこういうので良いんだよって思った(防音うんこだけど)
資産価値的にはカスというより負債だけど、ペンシルハウスで作る思い出はプライスレスじゃなかろうか
あとは最後にお断りした不動産会社のぐちポイント。相性って大事だよね。
あの数字って税込みだったんだね。10%上乗せしなきゃとか考えてたけど、そんな必要なかった。
諸経費って言われるお金がかかるので、10%とまでいかないけど、数百万円は余裕みといたほうが幸せになれる。
印象だけど、ハウスメーカーは額面の3割と話することが多く、中古・リフォーム業者は手取りの3割でということが多い印象。
今の日本の平均年収で手取り三割だと中古物件買うくらいのお金しか出せなくて、リフォーム代稼げるね。やったね。
ハウスメーカーは手取りでなんて言ったら買ってもらえなくなるから困るよね。
フィナンシャルプランナーに家計の収支をもとにどれくらいならいけるか見てもらうのがよさそう。
紹介してもらったフィナンシャルプランナーは保険仲介で稼ぐみたいなので、保険勧められたときに、よさそうなら入ればいい。いらなければ断ればいい。
世の中には贈与税ってのがあって、100万くらいだったら税金かからないっぽい。
あわせて600万までは非課税。
住宅価値の高い物件の場合はもう少し非課税枠が上がるけど、どこまでいけるかは建築会社に確認する必要あり。
家計簿などから「毎月の収支」を明らかにして、将来の資産を計算してもらう。
個人的には最悪のケース「ローンのボーナス払いなし、給料の上昇なし」で予測してもらって「ボーナスが出なくなるような事態になったときにやっていけるか」見てもらった。
数年前に試したときは「いや、給料上がらないわけないでしょう？」とか言われたけど、今回は特に驚かれることもなく、普通に予測してもらえた。
銀行などの利率が安いところで組めると良い。住宅専門のARUHIのflat35というのもあって、固定金利という魅力はあるが利率的になかなか厳しい。
ローン審査では他の借り入れがあるかどうか聞かれるので、自動車も買う人は「クルマは一括、家はローン」が良い。
たとえば1000万円のローンを組んで、利率が0.5%だった場合。年間5万円の利子がかかる。
対して旧制度1%の住宅ローン減税は、税務署に「おうち買った！」って申告することで、10万円をもらえる。
銀行系だと団体信用生命保険というものへの加入が必須となる。死んだら借金チャラになって、資産は家族へいくシステム。
いわゆる団信。生命保険のように過去数年間病気してませんよね？みたいな申告する。(申告の範囲、一般の生命保険は5年だが、団信は3年みたい)
最近は仕事でうつ病とかかかる人も多いので、そういった持病がある人はワイド団信ってのを選ぶことになる。こっちはちょいと利率が高いみたい。
住宅を売買するには宅建という資格が必要らしいけど、それを公表してない時点でお察し。ていうか連絡先が080とかね。
正規の広告、たとえば電車の不動産広告とかをよく見ると「ｘｘｘｘ不動産(宅建番号：ｙｙｙｙ番)」みたいに、業者名と宅建の番号が書いてある。
SUUMOとか眺めてると同じ写真がたくさん並んでたりするのはそういうこと。
誰から買っても同じかなって思うけど、「売主」から買うのが良い。仲介手数料がかからない。
っていうかネットで少し調べればわかるこのご時世で、こういう売り方が成立してるのってすごく時代遅れ感。
誤解を恐れずいうなら、売主以外は全部転売ヤー。
のぼり立てて広告出してるけど、建てた業者とは違う業者の名が入ってる。だいたい街の不動産屋の名前。
ここで話しかけて買おうとすると、仲介手数料が数百万円単位でかかる。
下に書くけど、「建てた業者」から買うか「それ以外の不動産業者」から買うかの違い。
町の不動産屋に話聞いて、よさげな物件があったから売主に直接話すればいいかなと思うけど、そういうのは忌避されるみたい。
仲介手数料で成立してる不動産屋としてはそりゃあ嫌がるよね。その不動産屋のテリトリーであるエリアに住むことを考えると、面倒ごとになりかねないし。
もちろん、そういうのを横取りして「手数料安くしますよ」みたいな業者もいたけど。
昭和かな？
埼玉方面へ向かう路線でありがちなんだけど、駅から10分くらいで県境になる。
住所にこだわりがなくて、役所まで行く交通手段を気にしない。って妥協できるならお買い得。
河川にフタしてあって見えなくなってるパターンもあるので注意。相場より大幅に安いのはだいたいコレ。
ゴミ処理場、自衛隊・米軍基地、変電所、葬儀場なんかは地価が下がる原因らしく、物件見学のときに説明される。
あとは風俗街、外国人街(チャイナタウン、コリアンタウン)なんかが近いと地価が下がる印象。
個人的に印象に残ってるのは街の食品工場の近く。酢飯の匂いがすごかった。無理だわ。
駅が丘の上にあって、その近くを川が流れてる。物件はその川を越えた先。
川を渡るために坂を下って、もう一度坂を上るっての結構辛いよ？夏場は特に。
私道に埋まってるインフラの整備は自分達でやらなきゃなので、水道管修理や道路舗装を綺麗にしたいときはご近所巡ったりしなきゃいけない。
ちなみに私道かどうかはマンホール見ればわかる。地方自治体の名前が入ったやつか、コンクリートのフタだけのやつか。
個人的には私道は２件くらい奥まったくらいがギリギリ許容限界かな？
数十棟みたいな宅地が突然現れるやつ、Googleストリートビューのタイムマシンで過去を振り返って何があったか調べておくと安心できる。
実際に自分が見たものでは「ゴルフ場(打ちっぱなし？)」「基地などの跡地」「農地」など。
シムシティじゃないけど、その土地は何に使える土地なのかってのを行政が決めてる。
戸建て買うなら「低層住居専用地域」とかになるのが普通だけど、行政と不動産屋に確認するべき。
街をよく観察すると幹線道路沿いはビルが多くて、少し奥まった地域は住宅ってなってるはず。
中古戸建に多い。狭い通路を通って、家の玄関にたどり着くタイプ。安いけど、将来売るときどうするのかが問題になる。
「再建築できるかどうか」っていう法律があって、「4m道路に2mの幅の通路が接していて云々」みたいなやつ。
再建築不可の場合、建て直すことは法律上できない。なので、周辺の古民家まとめて開発でもしてもらわない限り、扱いに困ることになる。
「竿部分は駐車場で有効活用」って書いてあるけど「再建築不可」の注意書きが。図面をよく見ると「軽自動車」って書いてある。
軽自動車の幅は1.48m以下なので、ギリギリ軽自動車を停められるだけの幅しか確保してない場合、再建築不可になる。
竿部分は駐車場で再建築可な物件。いいんじゃない？とか思って見学行ってみたけどダメだった。
生活することをイメージすると、通勤は駅まで自転車＋電車で。日々の買い物はクルマで。という使い分けになる。
クルマか自転車どちらかを奥まで押し込まないといけなくて、その出し入れに毎日苦労したくない。
2件の家が並んでいて、それぞれ道路に平行にクルマを止めるように駐車場が設置されているパターン。
家の前のスペースが狭いので、２つの家が道路と接する部分に三角形の切り欠きを作って、２つの家で共有としましょう。これでお互いクルマ出し入れしやすいね。と合理的な設計の物件。
パワービルダーの物件で見かける。何かあったとしてもお隣さんと仲良くできる自信があるならいいんじゃないかな？
私はこんなとこで長文書いてるようなコミュ障なので無理ですね。
ここから先はほぼグチ。
半分くらいの不動産屋はこれ言ってきたけど、個人的にはこういうの無理。
相性ってやっぱり大事だと思った次第。
物件に対する疑問点を解消するためにＱ＆Ａしているのであって、「皆がそうしているから大丈夫」という日本人を煽るためのテンプレは求めていないのだが？
手数料って法律で3%を上限とするって定められているわけで、その上限MAX3%で出してきたその紙どういうことなの？
分譲はじめてから結構経つみたいだけど、未だに売れてないそれらは何なんでしょうね？
オッ。そうだな。あえて言うならば40点にも満たない物件は論外なんだ。
え？明日。。。？用意できるが、お前のために用意したくない。ていうか前もって言え。
テレフォンショッピングかな？ていうかそれオプションだったんかい。説明不足すぎるだろ。
前回合った時は来月末って言ってなかったっけ？そんなに焦ってるのを見る限り、期末の決算に乗せたいのか、営業成績を伸ばしたいかですかね？
そう思うよ。
俺は不動産屋。
再建築不可、略して再建不。
再建不の物件なら安い。固定資産税も安い。建て替えられないじゃん？っで言うけど、普通に考えて生きてるうちに建て替えることそうそうないだろ？それだったら使い潰すことを前提に購入すればいいじゃん。それだったら再建不で全然問題ないよね？「不動産の価値が無いから」とか言う人いるけど、将来売るの？聞けば大抵「売るかもしれない」程度の意識。そんなあやふやな予定のために再建不じゃない高い物件買うなんてバカじゃないの？もっと計画をしっかり組みなよ。計画があやふやだから「再建不だと価値が...建て替えが...」なんてことを思うんだよ。考えが半端。
ちなみに再建不は融資が下りにくいわな。でも金利が高くてもいいならそこで借りればいい。もちろんローン返済の総額を見て再建不じゃない物件を買うより断然特なのを確認しろよ。当たり前だけどな（笑）
俺、そういうバカな客ばっか毎日相手にしてるからしんどいのよ。自分は知ってますみたいなツラしてあれも希望これも希望ですみたいに言ってくるし。あー、客ウザ。
http://d.hatena.ne.jp/Lhankor_Mhy/20150111/1420978343
通りすがりだが、これ再建築不可物件の取り扱いが「住友不動産販売」という点がミソ。
住友不動産販売の親会社（住友不動産）の事業部門に「新築そっくりさん」という大規模リフォーム事業があって、
「住友不動産販売で再建築不可物件を購入しても、新築そっくりさんで大規模リフォームすれば、
「曲がりなりにも住むことができる」のである。
（再建築不可の法規制は、あくまで新築行為に対する規制であり、改装には適用されない）
実際、新築そっくりさんの案件のうち一部は再建築不可（既存不適格案件）だったりする。
だから、単に再建築不可案件だけ勧めているのなら『極悪』かもしれないが、
「新築そっくりさんのリフォームとのセット提案」であるなら、極悪批判は的外れ。
ただ、「都市の防災性を高めるため、再建築不可案件は順次滅失されるべし」という立法趣旨からすれば
土地関係の法律の趣旨では、防火防災の観点から駐車場にしかならない土地は、新築が限りなく不可だったり、大幅に建坪が削られたりするわけで、本来なら隣の家が買い取って敷地を倍にふやしてゆとりのある家を建ててねってことだと思うんだけど、日曜夜の「匠」みたいな業者がリフォームと称して、狭小地の家を維持してしまう。
今の法律だと土地の所有者に無理強いはできない。関東大震災のときのように一度焼失して、復興時に再建築不可にして換地しないと無理だろう。
極論をいうと都内の環七の内側とか環八の内側とかを、耐震防火の高層建築と緑地に再編できたら、「住」と「通勤」の問題が解決できそうと論を飛躍してみる。
しかしまた、鉄道事業者も混雑度の高い列車の運行で利益を出しているのだろうから空いている列車でらくらく通勤みたいことにはならないのだろう。
